BRF RÅGEN I SUNDSVALL

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende BRF RÅGEN I SUNDSVALL Bostadsrättslägenhet nr 403 Värderingsinstitutet Norra AB Tel , , info@fastighetsvarde.se

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: HSB BRF Rågen i Sundsvall, lgh nr 403 Adress: Nackstavägen 38A, Sundsvall Kommun: Sundsvall Område: Nacksta Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per oktober 2018 Uppdragsgivare: Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrättshavare: F Besiktning: Tisdag den 9 oktober 2018 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i bostadsrättsföreningen Rågen i Nacksta, belägen på adressen Nackstavägen 38 A, ca 3 km väster om Sundsvalls centrum. Bostadsläge med närhet till stadsdelscentrum, Mittuniversitetet och natur. Goda bussförbindelser till centrala Sundsvall. Hörnlägenhet om 2 rum och kök på våning 2 av 6. Boarean uppgår till 66 m² och fördelas på hall, sovrum, kök, inre hall med matplats samt vardagsrum med utgång till inglasad balkong som vetter mot väster. Lägenheten har enkel standard, är äldre och sliten samt har genomgående renoveringsbehov förutom badrummet som är nyrenoverat. Månadsavgiften uppgår till kr inklusive värme, vatten och TV (basutbud). Obligatoriskt tillägg om 125 kr/månaden för bredband samt 65 kr/månaden för tidigare balkongrenovering. Därutöver faktureras kostnaden för förbrukning av hushållsel som ett tillägg på månadsavgiften. Förening med normalgod ekonomi som gör avsättningar för framtida underhåll. För boende i föreningen finns gemensam tvättstuga, grovtvättstuga, uthyrningslägenhet, fest/samlingslokal, snickarrum och cykelrum. På gården finns lekplats och grillplats mm. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± kronor. Jämförelsetal Kr/m² BOA (66 m²) kr/m² Sundsvall Malin von Sicard av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Sida 1 (5)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden försäljning i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett av Malin von Sicard i närvaro av bostadsrättshavaren och personal från kronofogden. Besiktning har skett exteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Lägenheten är belamrad med diverse saker, vilket försvårat besiktningen. Bostadrättsinformation har erhållits från HSB Övrig information har erhållits vid okulärbesiktning samt från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t ex boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Sida 2 (5)

4 1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr (lgh 1103) Andelstal: 0,14635 % (andelsvärde och insats), 0,14502 % (area) Läge i byggnaden: Hörnlägenhet om 2 rum och kök på våning 2 av 6. Planlösning: Hall, sovrum, kök, inre hall med matplats samt vardagsrum med utgång till inglasad balkong som vetter mot väster. Kök: Äldre mycket slitet kök och vitvaror. Utrustat med rostfri diskbänk, spis (Husqvarna), kyl/frys (Elektro Helios) och (Selektro) samt fläkt (Futurum). Renoveringsbehov. Wc/dusch: Nyrenoverat wc/dusch med kakel och klinker. Utrustat med dusch, tvättställ, toalett och handdukstork. Förberett för tvättmaskin. Övrigt: Inglasad balkong, läge väster. Till lägenheten finns lägenhetsförråd i källaren. Invändiga ytskikt: Äldre slitna och skadade ytskikt, huvudsakligen Tak: målat Vägg: tapet/målade Golv: plastmatta Standard och skick: Lägenheten har enkel standard, är äldre och sliten samt har genomgående renoveringsbehov förutom badrummet som är nyrenoverat. Boarea: 2 rum och kök, 66 m² Månadsavgift: Årsavgift: Inre underhållsfond: Pantsättning: Månadsavgiften uppgår till kr inklusive värme, vatten och TV (basutbud). Obligatoriskt tillägg om 125 kr/månaden för bredband samt 65 kr/månaden för tidigare balkongrenovering. Därutöver faktureras kostnaden för förbrukning av hushållsel som ett tillägg på månadsavgiften kr (exkl tillägg enl ovan), motsvarande 821 kr/m² 3 080,79 kr Nej Sida 3 (5)

5 1.6. Bostadsrättsförening Bostadsrättsförening: HSB BRF Rågen i Sundsvall, Fastighetsbeteckning: Sundsvall Rågen 8-11 Byggnad: Flerbostadshus med tegelfasad i 6 våningar samt suterräng, hiss. Byggnadsår: Lägenheter: 673 st Lokaler: 13 st, hyresrätt Garage: 2 st P-platser: 505 st Gemensamma utrymmen: Tvättstuga, grovtvättstuga, uthyrningslägenhet, fest/samlingslokal, snickarrum och cykelrum. Ytor: Bostäder: m² Lokaler: 221 m², hyresrätt Taxeringsvärde: Långfristiga skulder: Yttre fond: Underhåll: kr, varav mark kr och byggnad kr kr kr Föreningen har en 30-årig underhållsplan som årligen uppdateras. Se klipp nedan från årsredovisningen för Höjning av avgift: 7 % 2015, 6,4 % 2016, 4,49 % 2017 samt 1,9 % för Energideklaration: Utförd Sida 4 (5)

6 1.5. Bedömning av orten KOMMUNDEL/ORT Utveckling X X Efterfrågan X OMRÅDET Miljö X Allmänservice X BYGGNADEN Underhåll X X Planlösning X LÄGENHETEN Standard X X Underhåll X X OBJEKTET Helhetsintryck X X Marknadsintresse X X 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2. VÄRDEBEDÖMNING I föreningen har lägenheter med samma storlek som värderingsobjektet sålts i intervallet ca kr, med en medel- och mediannivå på ca kr motsvarande ca kr/m². Försäljningar 2 RoK och 66 m² i Nacksta under det senaste året Priserna varierar generellt beroende på läge, standard och skick mm. Lägenheten har enkel standard, är äldre och sliten samt har genomgående renoveringsbehov förutom badrummet som är nyrenoverat. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick till: kronor Osäkerhetsintervallet bedöms till ± kronor. Sida 5 (5)

7 FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Fasad med principiell markering av värderingsobjektet Fasad Gemensam grovtvättstuga Bilaga 1 - Sida 1 (2)

8 Flygfoto. Källa: Eniro. Markeringen visar Nackstavägen 38A Lägeskarta, källa Eniro Lägeskarta översikt, källa Eniro Bilaga 1 - Sida 2 (2)