HSB BRF ÖRNTORP GRÄNGESBERG

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE avseende HSB BRF ÖRNTORP GRÄNGESBERG Värderingsinstitutet Södra Norrland AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE sida 1 (4) Värderingsobjekt: HSB BRF ÖRNTORP, lgh nr 27 Adress: Gruvbyggarbacken 4 B, Grängesberg Kommun: Ludvika Kommundel: Grängesberg Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per april 2015 Uppdragsgivare: Kronofogden, Falun Lagfaren ägare: F Besiktning: Onsdag den 8 april 2015 av Rolf Danö Allmän beskrivning Objektet utgörs av en bostadsrätt om 2 rum och kök, 57,5 m 2, belägen på adressen Gruvbyggarbacken 4 B, ca 1,5 km norr Grängesbergs centrum och ca 15 km från Ludvika. Lägenheten har ett större underhållsbehov med äldre vitvaror och slitna ytor. Köksinredning, handikappanpassad med äldre ytskikt. Bostadsläge med närhet till skola, service och kommunikationer finns i Grängesbergs centrum. Friluftsområdet med Fjällberget, motocrossbana och badhus är andra faciliteter som finns i närområdet. Föreningen har en ordnad ekonomi, låg belåning, men med negativt resultat senaste åren och negativt eget kapital i balansräkningen. Ett flertal lägenheter har under åren återlämnats till föreningen och några var i april 2015 ännu osålda. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per april 2015 till Osäkerhetsintervallet till ± kr kronor Jämförelsetal: Kr/m² BOA (57,5 m²) 0,87 kr Gävle Malin Åhman av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Rolf Danö Fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG sida 2 (4) 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Falun erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick per april Värderingen avser utgöra underlag för eekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett onsdag den 8 april 2015 av Rolf Danö. Vid besiktningen deltog två representanter från kronofogden. Besiktning har skett eteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t e boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning.

4 1.4. Lägenhetsbeskrivning sida 3 (4) Objekt: Lägenhet nr27, HSB Brf Örntorp, : Byggnadsår: Läge i byggnaden nedre våningen, mittlägenhet Planlösning: Kök: Badrum: Inv ytskikt: Standard och skick: Boarea: Månadsavgift: Årsavgift: Övrigt: Hall med garderober, badrum, kök, sovrum, vardagsrum med utgång till balkong Äldre kyl(electrolu), fristående frys(wirlpool), äldre spis(electrolu), kåpa med fläkt, handikappanpassat Duschhörn, wc, handfat. Tak: målat Vägg: tapet/målat, våtvägg i badrum Golv: hall saknar ytbeläggning, plastmatta i kök och sovrum, parkett i vardagsrum, plastmatta i badrum Normal standard och till viss del handikappanpassad, lägenheten var belamrad med så mycket saker att ytskiktens skick var svåra att bedöma. Balkongdörr med lås, glipar i nederkant 2 rok, 57,5 m² BOA kr kr I månadsavgiften ingår vatten och uppvärmning, samt hushållsel med ett tillägg av 220 kr/månad Övriga avgifter: - Bedömning av orten: KOMMUNDEL/ORT Utveckling Efterfrågan OMRÅDET Miljö Allmänservice BYGGNADEN Underhåll Planlösning LÄGENHETEN Standard Underhåll Helhetsintryck OBJEKTET Marknadsintresse 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god

5 1.5. Förening sida 4 (4) Fastighetsbeteckning: Ludvika Örntorp 3:11, 3:12 och 3:16 Byggnad: Flerbostadshus med 3 våningar + källare, tegelfasad, tegeltak Taeringsvärde 2013: kr, varav mark kr och byggnad kr. Lägenheter: 56 st Lokaler: 16 st Garage: 8 st P-platser: 12 st med motorvärmare Gemensamma utrymmen: Tvättstuga Ytor: Bostäder: m² Lokaler: uppgift saknas Långfristiga lån: kr Yttre fond: kr Underhållsplan: Saknas 1.6. Övrigt Lägenhetens reparationsfond: kr Höjning av avgift: 0 % 2014 Pantsättning: Inga 2 VÄRDEBEDÖMNING Lägenheter i föreningen har sålts i nivån kr beroende på lägen, standard, storlek och månadsavgift. Lägenheten förvärvades senast 2013, har inte renoverats och är i sämre skick. Återställning av lägenheten till normalskick bedöms innebära en kostnad mellan kr. Direkt jämförbara försäljningar i Grängesberg har inte hittats. I Ludvika som har ett generellt bättre läge har bostadsrätter av jämförbar storlek sålts i prisnivåer mellan kr/ m² Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick per april 2015 till: Osäkerhetsintervallet bedöms till ± kr kronor

6 Bilaga 1: Bilder och kartor Entrésida Gavel Baksida Utsikt från balkong

7 Lägeskarta. Källa: Eniro