VÄRDEUTLÅTANDE. Tomträtten till Norrköping Händelö 2:24

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE Tomträtten till Norrköping Händelö 2:24

2 (9) Tomträtten Norrköping Händelö 2:24 VBnr 19052/ F UPPDRAGSBESKRIVNING 1.1 Värderingsobjekt Tomträtten till Norrköping Händelö 2: Uppdragsgivare Kronfogdemyndigheten Göteborg, Skövdekontoret 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva tomträtten och att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och skall enligt uppdragsgivaren användas som underlag inför en eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är februari månad år Förutsättningar Värderingsbyrån ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att felaktigt lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. Fastighetsbeskrivningen avser endast ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Besiktningen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om mark, byggnad mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för en fastighet om den utlyses på den öppna marknaden vid en viss angiven värdetidpunkt. Ett marknadsvärde kan aldrig bestämmas, endast bedömas. 2. UNDERLAG 2.1 Besiktning Översiktlig besiktning av tomträtten utfördes av undertecknad. Vid besiktningen har delar av lokalerna samt mark studerats då till träde till delar av byggnaderna saknades. Beskrivning av lokalerna nedan bygger till stor del på besiktning utförd av oss Enligt fastighetsägaren ska inga förbättringar/reparationer skett sedan den förra besiktningen men inte heller några direkta försämringar. 2.2 Övriga underlag Följande offentliga källor har använts: Fastighetsdatasystemet (FDS). Fastighetstaxeringsregistret.

3 Sida 3(9) Tomträtten Norrköping Händelö 2:24 VBnr / F Följande uppgifter har erhållits från fastighetsägaren: Tekniska uppgifter Någon mer ingående kontroll än en ren rimlighetskontroll av de lämnade uppgifterna har ej utförts och det ligger ej heller inom ramen för uppdraget. 3 ALLMÄNNA UPPGIFTER Värderingsobjekt Händelö 2:24 Upplåtelse Typ av objekt Adress Kommun Län 4 OBJEKTSBESKRIVNING 4.1 Värderingsobjekt och omgivning Tomträtt Verkstad, kallager Hanholmsvägen 70, Norrköping Norrköping Östergötland Värderingsobjektet är beläget invid Lindökanalen, industriområde Händelö ca 4 km nordost om centrum. Fastigheten omges av industribebyggelse samt Lindökanalen. Läge, se karta nedan.

4 Sida 4(9) Tomträtten Norrköping Händelö 2:24 VBnr / F Rättsliga förhållanden m m I bilaga återfinns ett officiellt utdrag ur Fastighetsdatasystemet (FDS). Av denna bilaga framgår bl a: 1. Lagfaren ägare. 2. Adressuppgifter. 3. Planförhållanden. 4. Taxeringsuppgifter. Värderingsobjektet har vid fastighetstaxeringen åsatts typkod 431 (industrienhet, reparationsverkstad) och har ett taxeringsvärde (2013) om kronor. Värderingsobjektet är upplåtet med tomträtt. Årlig avgäld kronor per år tom Enligt fastighetsägaren finns 4st hyresgäster men några hyresavtal har ej erhållits och det råder osäkerhet i fall det finns skrivna avtal. 4.3 Areal, tomt och byggnadsbeskrivning Fastigheten har en areal av kvadratmeter. Den obebyggda delen av tomten utgörs av grusade, hårdgjorda kommunikationsytor. Tomträtten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. Bebyggelse från 1970 enligt taxering. Byggnaderna har en uthyrbar area enligt taxering om kvm, fördelat på kontor 105 kvm, verkstad 447 kvm och lager 675 kvm. Antal byggnader Antal våningar Stomme Bjälklag Fasadmaterial Yttertak Två stycken. Ett plan. Entrésolplan i båda byggnaderna. Lager i övrigt. Stål Stål Plåt. Plåt

5 Sida 5(9) Tomträtten Norrköping Händelö 2:24 VBnr / F Byggnad 1 mot Hanholmsvägen Byggnad 2 mot Lindökanalen Plåtbyggnad. Fribärande bjälklag med fri takhöjd ca 4,5-6 m förutom vid entresoldelar. 6 st. vikskjutportar. Uppvärmning via luftvärmepump och direktverkande el. 5 st fack/verkstadsdelar varav 4 med entrésolplan och 3 av 4 entrésolplan har inrett kontor. Två av entrésolplanen tillhör enligt uppgift hyresgästen. Plåtbyggnad. 3 fack/verkstadsdelar. Vikport ca 4x4m, 3x2,5, 3x4 m. Vid gavel en kontors/personaldel som inrymmer våtenhet med två duschar (klinker/kakel), lunchrum med fyra platser och trinettenhet. Kontor med tre rum, klinker/plastm på golv, målad väv på väggar. Uppvärmning sker med luftvärmepump (luft/vatten), vattenburna radiatorer och direktverkande radiatorer. Aerotempers i två av facken/verkstadsdelarna. Objektets specifika förutsättningar noterade vid besiktningen illustreras nedan med hjälp av ett polärdiagram och enligt en av undertecknad subjektiv bedömning i en femgradig stigande skala. Axlarna i diagrammet är: Läge värderingsobjektets läge i Norrköping. Skick värderingsobjektets underhållsskick och slitage på ytskikt och inredning. Standard beroende på objektstyp görs en bedömning med avseende på installationsstandard, teknisk och/eller materiell standard samt utformning. Tillgänglighet invändig och utvändig logistik Möjlighet att anpassa bygganden till flera hyresgäster. Generalitet möjlighet att använda för flera ändamål eller i vilken grad är lokalerna (special-) anpassade för den aktuella verksamheten. Användbarhet utformning, modernitet och effektivitet i förhållande till nuvarande ändamål. Utnyttjandegrad nuvarande användning. Utnyttjandegrad Användbarhet 5 Läge Skick Standard Generalitet Tillgänglighet Byggnader med delvis sämre yttre och inre underhåll utan direkt akuta reparationsbehov.

6 Sida 6(9) Tomträtten Norrköping Händelö 2:24 VBnr / F Objektets marknadsförutsättningar Värderingsobjektet bedöms passa väl för mindre verkstäder med tillhörande kallager. Värderingsobjektet bedöms har normalgoda marknadsförutsättningar. Den mest sannolika köparen bedöms i första hand vara ägare med motsvarande liknande verksamhet alternativt lokalt fastighetsbolag för uthyrning. 5. VÄRDERING OCH EKONOMISK REDOVISNING Allmänt Vid värdering av fastigheter, såväl avsedda för bostäder eller för kommersiellt ändamål, så sker detta med följande utgångspunkter: - Tillåten användning, dvs vilken typ av verksamhet får finnas på tomten - Fastighetens belägenhet beroende på användning - Befintliga och möjliga hyresintäkter för fastighet och område Det mest fördelaktiga sättet att åsätta ett värde på en fastighet är att jämföra med försålda, liknande objekt i samma område. Tyvärr kan denna metod inte alltid tillämpas på kommersiella fastigheter, eftersom antalet försålda objekt är få och skillnaderna mellan objekten kan vara ganska stora. Till hjälp vid värderingen brukar därför en ettårskalkyl, eller vid normaliserad uthyrningssituation en kassaflödesanalys upprättas. I Förvaravande fall används en ettårskalkyl. I kalkylen åsätts objektet hyres- och kostnadsnivåer beroende på fastighetens belägenhet, flexibilitet och skick. Finns befintliga hyres- och kostnadsnivåer, används normalt sett dessa. I annat fall, t.ex. vid egen användning, sker en bedömning utifrån fastighetens möjligheter att bl.a. generera hyresintäkter. Driftnettot, hyra-kostnader, diskonteras. Resultatet utgör ett beräknat värde på objektet. Detta jämförs därefter med köp i området och på orten. 1. Ortsprismetod Försäljningar av liknande objekt har studerats i Norrköping sedan Försäljningar har skett till priser mellan kr/kvm med ett genomsnitt om ca kr/kvm. I ett mer jämförbart snävare urval ligger priserna mellan kr/kvm. Värderingsobjektet bedöms som något bättre än de sämre och något sämre än de bättre objekteten i intervallet. Utifrån detta torde marknadsvärdet ligga kring kr/kvm eller 4,3 5,5 Mkr så som äganderätt. Tomträttsavgälden har negativ påverkan på värdet av tomträtten. Värdet på avgälden bedöms till ca kr som ett resultat av den årliga avgälden kr dividerat med ett direktavkastningskrav för objektstypen om 7,5%. Utifrån detta bedöms marknadsvärdet för tomträtten till ca 4,0 5,2 Mkr. Materialet är dock ganska svagt och olikheter finns mellan köpen avseende standard och belägenhet. Prisstatistiken ger därför inget entydigt svar utan bedöms i första hand utgöra referens till kalkylen.

7 Sida 7(9) Tomträtten Norrköping Händelö 2:24 VBnr / F Avkastningsmetoden Hyror och hyresrisk Några hyreskontrakt har ej erhållits. Hyresnivåerna bedöms utifrån erfarenhet av från liknande fastigheter med motsvarande läge, standard och skick. Bedömda hyror framgår nedan. Tabell bedömda hyror Lokalfördelning Uthyrbar area, kvm Hyra, tkr Hyra, kr/kvm Verkstad Kontor Verkstad Summa/medel Det bör för tydlighetens skull noteras att hyrorna avser kallhyror, exkl. värme, el och inre underhåll. Drift, löpande och periodiskt underhåll Drift, löpande och periodiskt underhåll det första året i kalkylen har bedömts med statistik och erfarenhet till 120 kr/ kvm. Fastighetsskatt Utgående fastighetsskatt redovisas i nedan tabell Lokalslag Taxeringsvärde, tkr Skattesats, % Fastighetsskatt, tkr Industri ,5 16 Summa Fastighetsskatten motsvarar ca 13 kr/kvm. Fastighetsskatten bedöms återvinnas till 100 procent. Direktavkastningskrav Utgångspunkten för val av direktavkastningskrav är förväntat realräntekrav. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk. Denna riskpremie beror av värderingsobjektets användning, storlek, läge, hyresgäst, avtalstid, alternativa användningsmöjligheter m.m.

8 Sida 8(9) Tomträtten Norrköping Händelö 2:24 VBnr / F Nettokapitaliseringskalkyl Till grund för kalkylen är förutsättningarna som följer: Direktavkastningskravet har för lokalerna bedömts till 7,5 procent, som ger ett vägt direktavkastningskrav före justering av stämpelskattetillägg om 7,5 procent, vilket bedöms motsvara marknadens direktavkastningskrav på denna typ av fastighet. Nettokapitaliseringskalkyl Tkr Kr/kvm +Marknadshyra fullt uthyrt Drift- och underhåll Fastighetsskatt Fastighetsskatt åter Tomträttsavgäld Driftnetto Direktavkastningskrav 7,5 0 Normaliserat marknadsvärde Kalkylen ger ett bedömt marknadsvärde för värderingsobjektet vid värdetidpunkten februari 2019 om 5,4 Mkr. Pga avsaknaden av hyreskontrakt samt risken för vakanser bedöms en reducering av marknadsvärdet subjektivt med 10% eller ca 0,5 Mkr i detta fall. Marknadsvärdet enligt avkastningsmetoden bedöms därmed till 4,9 Mkr.

9 Sida 9(9) Tomträtten Norrköping Händelö 2:24 VBnr / F Slutbedömning Resultat ortsprismetoden Resultat avkastningsmetoden 4,0 5,2 Mkr. 4,9 Mkr. Vid den slutgiltiga bedömningen läggs tonvikten på resultatet från nettokapitaliseringskalkylen då ortsprismaterialet är något heterogent. Marknadsvärdet för tomträtten till Norrköping Händelö 2:24 har vid värdetidpunkten februari 2019 bedömts till: FYRAMILJONERNIOHUNDRATUSENKRONOR / kronor Kalmar Andreas Ylipää Civilekonom Peter Strand Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Fastighetsdatautdrag Foto Ortsprismaterial

10 Fotobilaga Ärendenr. F Bilaga 1 Bild 1: Baksida byggnad 1 Bild 2: Byggnad 2 Sida 1 av 2

11 Fotobilaga Ärendenr. F Bilaga 1 Bild 3: Baksida byggnad 2 Sida 2 av 2

12

13

14

15

16

17 Print result page Page 1 of 1 Storhus fastigheter Datum: Karta Köpinformation # Kommun Fastighet Typkod Total area Bostads area Lokal area Area prod Area kontor Area lager Värdeår Areal Köpedatum Pris Kr/Kvm K/T 5 Norrköping VÅRDTORNET Norrköping STATORN Norrköping FOTOGENEN Norrköping NICKELN Norrköping KVARNTORP 1: Norrköping SLOTTSHAGEN 1: Norrköping KVICKSILVRET Norrköping UPPLAGET

18 t Kronofogdemyndigheten. ners Offentliga uppgifter ts inskrivningsmyndigheter eller andra statliga/ t annat behandlas. ppgifter om hyra, arrende eller egenskaper hos objektet som, fel i fastighet l Om fel/ skada, fel eller, fel eller skador i mark eller byggnad. finns, kan inte. Ansvar fel,. och objekt vid en eventuell exekutiv auktion i b. t lig information, information relevant. - kalkyler mm. Om eventuella eller