VÄRDEUTLÅTANDE. Fastigheten Vaggeryd Båramo 1: kr. Marknadsvärde vid värdetidpunkten oktober månad år 2018: VÄRDERINGSBYRÅN

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE Fastigheten Vaggeryd Båramo 1:14 Marknadsvärde vid värdetidpunkten oktober månad år 2018: kr VÄRDERINGSBYRÅN Kaggensgatan Kalmar Tfn nr: Org nr:

2 Sida 2(10) 1 UPPDRAGSBESKRIVNING 1.1 Värderingsobjekt Fastigheten Vaggeryd Båramo 1: Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, försäljning Skövde. 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och skall enligt uppdragsgivaren användas som beslutsunderlag inför och vid eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är oktober månad år Förutsättningar Värderingsbyrån ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att felaktigt lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. Fastighetsbeskrivningen avser endast ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Besiktningen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om mark, byggnad mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för en fastighet om den utlyses på den öppna marknaden vid en viss angiven värdetidpunkt. Ett marknadsvärde kan aldrig bestämmas, endast bedömas. 2 UNDERLAG 2.1 Besiktning Översiktlig besiktning av fastigheten utfördes tisdag den 9 oktober 2018 av undertecknad tillsammans med representant för fastighetsägaren. Vid besiktningen har lokaler och mark studerats okulärt. 2.2 Övriga underlag Följande underlag har använts: Fastighetsdatasystemet (FDS). Fastighetstaxeringsregistret. Tekniska uppgifter, från representant för fastighetsägaren Hyresavtal, från representant för fastighetsägaren. Någon mer ingående kontroll än en ren rimlighetskontroll av de lämnade uppgifterna har ej utförts och det ligger ej heller inom ramen för uppdraget.

3 Sida 3(10) 3 ALLMÄNNA UPPGIFTER Värderingsobjekt Båramo 1:14 Typ av objekt Industrifastighet Adress Kommun Län 4 OBJEKTSBESKRIVNING 4.1 Värderingsobjekt och omgivning Storgatan 86, Skillingaryd Vaggeryd Jönköping Värderingsobjektet är beläget i Götaström industriområde i Skillingaryd tätort utmed E4:an ca 38 km söder om Jönköping. Omgivningen utgörs av industribebyggelse och obebyggd industrimark. I anslutande industriområde Båramo finns Vaggeryd kombiterminal med direktlänk till Göteborgs hamn via järnväg. Fastigheten bedöms ha god tillgänglighet och ett mycket gott skyltläge utmed E4:an. Kartan nedan anger lokaliseringen av värderingsobjektet.

4 Sida 4(10) 4.2 Rättsliga förhållanden m m I bilaga återfinns ett officiellt utdrag ur Fastighetsdatasystemet (FDS). Av denna bilaga framgår bl a: 1. Lagfaren ägare. 2. Adressuppgifter. 3. Planförhållanden. 4. Taxeringsuppgifter. Värderingsobjektet har vid fastighetstaxeringen åsatts typkod 426 (industrienhet, annan tillverkningsindustri) och har ett taxeringsvärde om kr varav markvärde kr. För värderingsobjektet gäller detaljplan från 1994 (akt 0665-P65), se utdrag nedan. Planbestämmelserna för värderingsobjektet anger i huvudsak kvartersmark för industri med högsta tillåtna byggnadshöjd om 10 meter. Största tillåtna byggnadsarean är 35 procent av fastighetsarean. Befintlig bebyggelse bedöms överensstämma med planbestämmelserna. Bild: Utdrag från detaljplan akt 0665-P65

5 Sida 5(10) Några servitut eller andelar i gemensamhetsanläggningar har inte noterats. I fastigheten har uttagits 1 pantbrev om totalt kr. För övriga och fler uppgifter av fastighetsrättslig karaktär samt ägarförhållanden hänvisas till bifogat fastighets- och taxringsregisterutdrag. 4.3 Areal, tomt och kort byggnadsbeskrivning Fastigheten har en areal om kvm. På fastigheten finns en huvdbyggnad jämte mindre miljöhus/förråd. Asfalterade kommunikationsytor i anslutning till huvudbyggnaden i övrigt grönytor som delvis är bevuxen med yngre löv- och barrträd. Fastigheten är inhägnad på 3 sidor med panelstaket och elektriskskjutgrind. Inget staket eller hävd mot E4:an. I anslutning till huvudbyggnadens entré finns ca 30 parkeringsplatser för besökande och personal. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. Bild: Foto från sydväst Huvudbyggnaden uppfördes år 2012 och inrymmer produktionslokaler, kontor och utställningslokaler. Hela byggnaden är inte färdigställd. Framförallt kontorsdelen på andra våningsplanet har inte färdigställts. Flera våtenheter saknar inredning och duschar i omklädningsrummen saknar blandare. Huvudbyggnad Antal våningar Grundläggning Stomme Bjälklag Fasadmaterial Tak Uppvärmningssystem Ventilationssystem Fönster Portar 1-2 plan Betongplatta på mark Betong/stål Betong Betongelement med fjällpanelprofil Betongelement belagt med isolering och papp samt delvis sedumtak. Fjärrvärme, vattenburengolvvärme i kontorsdel och via ventilation i produktionslokaler, enligt uppgift. Mekanisk till- och frånluftsventilation med värmeåtervinning, komfortkyla i kontorsdelarna, enligt uppgift. Två- och treglasfönsterisolerglas Lastbrygga med takskjutsport samt ytterligare 3 vikportar. Invändigt flera rullportar mellan olika lokalutrymmen.

6 Sida 6(10) Markerad huvudentré till utställning och kontorsdel. Byggnaden är utformad för två hyresgäster med tre gemensamma utställningshallar. Kontorsdel nr 1 är belägen ovanför en av utställningshallarna. Två cellkontor, våtenhet, entresol och öppenyta. Denna del har fortfarande täckpappa på golven, el ej färdigställd, saknar lister och foder samt våtenhet utan inredning. Kontorsdel nr 2 i två plan i direkt anslutning till huvudentrén. Våningsplan 1 med tre cellkontor, personalutrymmen, förråd, våtenheter, herr- och damomklädningsrum. Våningsplan 2 med 9 cellkontor, våtenheter, förråd, lounge och sammanträdesrum. Flera våtenheter saknar inredning. Innertak med ljudabsorbenter. Ljust målade/väv väggar och golv belagt med massiv ekparkett, enligt uppgift. Lunchrum med plats för ca 30 personer. Kök med ljus släta luckor och lådfronter, 6 st inbyggnadsmicro, 4-pl spishäll, inbyggnadsugn samt 2 st kyl/frys. Innertak med ljudabsorbenter. Ljust målade väggar och golv belagt med massiv ekparkett, enligt uppgift. Från lunchrummet nås atrium om ca 200 kvm. Våtenheter klinker på golv och kakel på väggar. Flera av våtenheterna är inte färdigställda och saknar inredning. Bild: Foto från öster Produktionslokaler med maskinverkstad, ihopsättning, lackering, slutmontering och lager. Betonggolv samt trä i ihopsättningslokalen. Frukttallrikar i tak för reglering av luftfuktigheten i produktionslokalerna. El-skena i taket i maskinverkstaden. Förberett med utrymmen för utökad ventilation i anslutning till lackeringslokalen. Bild: Foto från nordväst Nedan redovisas den s.k. uthyrningsbara arean. Av hyreskontrakt framgår det att den uthyrbara arean är kvm. Vid besiktning gjordes en rimlighetsbedömning av arean på den befintliga byggnaden med hjälp av ritningsunderlag. Den totala uthyrbara arean bedöms till ca kvm. Lokalfördelning Uthyrbar area, kvm Kontor/utställning/personalutrymmen Produktionslokaler Summa area 6 300

7 Sida 7(10) Objektets specifika förutsättningar noterade vid besiktningen illustreras nedan med hjälp av ett polärdiagram och enligt en av undertecknad subjektiv bedömning i en femgradig stigandeskala. Axlarna i diagrammet är: Läge värderingsobjektets läge i Vaggeryd. Skick värderingsobjektets underhållsskick och slitage på ytskikt och inredning. Standard beroende på objektstyp görs en bedömning med avseende på installationsstandard, teknisk och/eller materiell standard samt utformning. Tillgänglighet antal eller utformning av entréer och dess läge samt delbarhet. Generalitet möjlighet att använda för flera ändamål eller i vilken grad är lokalerna (special-) anpassade för den aktuella verksamheten. Användbarhet utformning, modernitet och effektivitet i förhållande till nuvarande ändamål. Utnyttjandegrad nuvarande användning. Utnyttjandegrad Användbarhet Läge Skick Standard Generalitet Tillgänglighet 4.4 Objektets marknadsförutsättningar Värderingsobjektet används fn som snickerifabrik med kontor och utställning. Den nuvarande användningen bedöms som mest lämpad för objektet. Objektet särskiljer sig med framförallt med stora utställningshallar i anslutning till produktionslokaler. I övrigt bedöms byggnaden vara flexibel med flera möjliga användningsområden inom industrisegmentet. Sannolik köpare bedöms i första hand vara en ägare med egen liknade verksamhet. 4.5 Orten Vaggeryd kommun ligger i Jönköpings län och har ca invånare med en positiv befolkningsutveckling under den senaste 10-årsperioden. Befolkningsprognosen redovisar en tillväxt med ca 1% under de kommande åren. Kommunen har två centralorter, Vaggeryd med ca invånare och Skillingaryd med ca invånare. Kommunen har en stark tradition av möbeltillverkning från 1800-talet. Vaggeryd kommun är den största arbetsgivaren i kommunen med ca anställda. Nästan alla företag är småföretag, ca 820 av 980 arbetsställen. Det är lite mindre än dubbelt så stor utpendling från kommunen där den största arbetsutpendlingen sker till Jönköping och Värnamo.

8 Sida 8(10) 5. VÄRDERING OCH EKONOMISK REDOVISNING 5.1 Allmänt Vid värdering av fastigheter, såväl avsedda för bostäder eller för kommersiellt ändamål, så sker detta med följande utgångspunkter: - Tillåten användning, dvs vilken typ av verksamhet får finnas på tomten - Fastighetens belägenhet beroende på användning - Befintliga och möjliga hyresintäkter för fastighet och område Det mest fördelaktiga sättet att åsätta ett värde på en fastighet är att jämföra med försålda, liknande objekt i samma område. Tyvärr kan denna metod inte alltid tillämpas på kommersiella fastigheter, eftersom antalet försålda objekt är få och skillnaderna mellan objekten kan vara ganska stora. Till hjälp vid värderingen brukar därför en kassaflödeskalkyl upprättas. I kalkylen åsätts objektet hyres- och kostnadsnivåer beroende på fastighetens belägenhet, flexibilitet och skick. Finns befintliga hyres- och kostnadsnivåer, används normalt sett dessa. I annat fall, t.ex. vid egen användning, sker en bedömning utifrån fastighetens möjligheter att bl.a. generera hyresintäkter. Driftnettot, hyra-kostnader, nuvärdeberäknas därefter för resp. år till en värdetidpunkt med hjälp av en kalkylränta. Restvärdet efter kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas på samma sätt. Resultatet av de nuvärdeberäknade driftnettona och restvärdet, utgör ett beräknat värde på objektet. Detta jämförs därefter med köp i området och på orten. 5.2 Ortsprismetod Försäljningar av liknande objekt har studerats i Vaggeryd, Värnamo och Ljungby kommuner från 2015 till värdetidpunkten, se bilaga 3. Objekten har sålts till priser som varierar mellan ca 200 och kronor per kvadratmeter. Jämförelseköpen ger ett snitt på ca kronor per kvadratmeter. Materialet är ganska svagt och olikheter finns mellan köpen avseende standard och belägenhet. Prisstatistiken ger därför inget entydigt svar utan bedöms i första hand utgöra referens till kalkylen. 5.3 Avkastningsmetod Indata i kassaflödeskalkylen KALKYLPERIODEN Kalkylperioden motsvarar en tänkt innehavstid. Kalkylperioden löper från och med november månad år 2018 till och med oktober månad år INFLATION I kalkylen har under hela kalkylperioden använts ett inflationsantagande på 2,0 procent. DIREKTAVKASTINGSKRAV Utgångspunkten för val av direktavkastningskrav är förväntat realräntekrav. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk. Denna riskpremie beror av värderingsobjektets användning, storlek, läge, hyresgäst, avtalstid, alternativa användningsmöjligheter m m. Direktavkastningen har i detta fall sammantaget bedömts till 9 procent.

9 Sida 9(10) KALKYLRÄNTA Som en följd av bedömt direktavkastningskrav och inflationsantagande beräknas kalkylräntan till ca 11 procent. HYROR Nedan redovisas information om hyresgästerna Hyresgäst Area (kvm) Hyra (Tkr) Hyra (kr/kvm) Kontrakt t.o.m Index (%) Strömsl A2 Des Totalt Hyrorna har under kalkylperioden bedömts följa inflationsutvecklingen. Med hänsyn till objektets läge och användning bedöms en långsiktig marknadsanpassad hyresrisk till 5 procent. DRIFT- OCH UNDERHÅLL Kostnaderna har bedömts utifrån statistik och erfarenhet, samt hänsyn till lokalernas skick och underhåll. Hyra exklusive värme och inre underhåll. Byggnaden bedöms vara i mycket gott skick. Här bedöms en rimlig nivå i genomsnitt ligga på ca 40 kronor per kvm lokalyta. Kostnaderna har under kalkylperioden bedömts följa inflationsutvecklingen. FASTIGHETSSKATT Värderingsobjektet har ett taxeringsvärde om kronor, vilket medför en fastighetsskatt om ca 36 kronor per kvm. Fastighetsskatten bedöms återvinns till 100 procent. RESTVÄRDE Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet har bedömts genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt långsiktigt direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet på denna typ av fastighet avseende användning och läge ligger i dagsläget på ca 9 procent. Det långsiktiga direktavkastningskravet har här bedömts till ca 9 procent. RESULTAT Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för detta objekt bedöms till ca 57,3 Mkr (se kassaflödesanalysen, bilaga 1). Värdet per kvm lokalyta blir därmed ca kronor.

10 Sida 10(10) KÄNSLIGHETSANALYS Utgående från resultatet i avkastningsmetoden har en känslighetsanalys gjorts för att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras. Känslighetsanalys har gjorts vad gäller hyror, drift- och underhållskostnader och kalkylränta enligt följande tabell: Förändringsdata Värdeförändring Variabler Tkr % Hyra lokaler % + 5,0% ,5% D & U % + 20,0% ,0% Kalkylränta %-enheter + 0,5% ,2% 6 SLUTSATSER 6.1 Resultat Avkastningsmetoden mm ca 57,3 Mkr I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt på resultatet från avkastningsmetoden då ortsprismaterialet är bristfälligt. 7 MARKNADSVÄRDE Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av fastigheten Vaggeryd Båramo 1:14 vid värdetidpunkten oktober månad år 2018 till: kr Femtiosjumiljoner kronor Nyckeltal, se bilaga kassaflödesanalys Kalmar Värderingsbyrån Peder Hägg Lantmäteriingenjör och fastighetsvärderare Peter Strand Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Kassaflödesanalys Fastighetsdatautdrag Ortsprismaterial

11 Kommun: Vaggeryd Fastighet: Båramo 1:14 Kalkyl för kassaflöde Kalkylstart Värdeår Taxeringsvärde Typkod: Inflation: 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Kalkylränta: 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% Vakans Bostäder: Lokaler: 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Garage mm Total vakans 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Intäkter och kostnader År 1 är delat Kr/kvm Hyra bostäder (+) Hyra Lokaler (+) (886) Hyror parkering mm (+) Varav intäkter löpande kontrakt Vakans bostäder (-) Vakans lokaler (-) (44) Vakans garage mm (-) I hyrorna ingående rabatter och tillägg: Tillägg (+) Rabatt (-) Summa intäkter Drift och underhåll (-) (40) Invest./hyresgästanp (-) Fastighetsskatt (-) (36) Fastighetsskatt åter (+) (36) Tomträttsavgäld (-) Driftnetto: (801) Avkastningsvärde (beräknat) Nuvärde driftnetto: Bedömt värde per kvm Bedömt värde/taxerat värde 1,23 Nuvärde restvärde: Bruttokapitaliseringsfaktor 10,6 Marknadsbaserat avkastningsvärde Tkr Direktavkastning, första året 9,0% Driftnetto/marknadsvärde 9,0% Bilaga 1

12 Metria FastighetSök - Vaggeryd Båramo 1:14 Fastighet Beteckning Vaggeryd Båramo 1:14 Nyckel: Distrikt Tofteryd Socken: Tofteryd Adress Adress Storgatan Skillingaryd Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen Senaste ändringen i inskrivningsdelen UUID: adfb4ca5-e4af-35ef-e040-ed8f66447e1e Distriktskod Allmän+Taxering Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta VAGGERYD Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm kvm kvm Sida 1 av

13 Metria FastighetSök - Vaggeryd Båramo 1:14 Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Köp (även transportköp): Köpeskilling: SEK, avser hela fastigheten. Anteckningar Innehåll Utmätning utmätning , sek jämte ränta och kostnader t Anmärkningar: Avser inteckning 12/14081 Avser inteckning 12/7406 Inteckningar Totalt antal inteckningar: 2 Totalt belopp: SEK Inskrivningsdag Akt :1 Nr Belopp Inskrivningsdag Akt SEK SEK Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Detaljplan: Båramo 1:1, 1:6, 1:7, 1:10 götaströms industriområde(norra delen) Laga kraft: Genomf. start: Genomf. slut: P65 Sida 2 av

14 Metria FastighetSök - Vaggeryd Båramo 1:14 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Industrienhet, annan tillverkningsindustri (426) Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Industritillbehör saknas Taxeringsvärde Taxeringsår Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde SEK SEK SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 1/1 Aktiebolag Lagfart eller Tomträtt Värderingsenhet industrimark Taxeringsvärde SEK Tomtareal kvm Riktvärdeområde Byggrätt ovan mark Riktvärde tomtareal 70 SEK/kvm Värderingsenhet industribyggnad under uppförande Taxeringsvärde SEK Yta 0 kvm Standardklass Uppgift saknas Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning Ursprung Vaggeryd Båramo 1:7 Ajourforande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: Copyright 2017 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 3 av

15 Storhus fastigheter Datum: Köpinformation # Kommun Fastighet Typkod Total area Bostads area Lokal area Area prod Area kontor Area lager Värdeår Areal Köpedatum Pris Kr/Kvm K/T 1 Ljungby ÅBY 16: Ljungby AGGREGATET Värnamo RAPSEN Värnamo RAPSEN Ljungby ASPEBACKEN Ljungby TORG 13: Värnamo LANNA 5: Värnamo SLÄTVAREN Ljungby PLOGEN Värnamo DUVELUND Ljungby BERGHEM 9: Vaggeryd BÄCKASKOG Värnamo BREDARYD 7: Värnamo BREDARYD 41: Vaggeryd GÄRAHOV 2: Källa: Lantmäteriet; Storhus fastigheter Sidan 1 av 1 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, KUNGSBACKA, Tel: :38