Fastighetsutveckling för vakanta. kontorsfastigheter i Stockholm. - En ekonomisk analys

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 38 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Magisternivå, 30 hp Fastighetsutveckling för vakanta kontorsfastigheter i Stockholm - En ekonomisk analys Författare: Petter Haraldsson Stockholm 2010 Handledare: Hans Lind 1

Master of Science thesis Title Real Estate development for vacant office properties in Stockholm - An economic analysis Authors Petter Haraldsson Department Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master Thesis number 038 Supervisor Hans Lind Keywords Real Estate development, office properties, reconstruction, housing Abstract To develop properties with a view to achieving maximum economic return is largely to deal with anticipating future needs and demand. Stockholm with an increasing population has a high demand for housing in the current situation. At the same time companies have asked for smaller office space in the wake of the 2008 financial crisis. This has contributed to an increased interest in the conversion of offices to housing. The report discusses opportunities for real estate development of vacant office properties in the Stockholm area. In order to examine various real estate options, from an economic perspective, two theoretical office properties have been used with appraisal for each option. There has also been an analysis and assessment of possible profits in a finished project where an industrial site was converted into a multi-residential property. Projections from several well-known real estate research firms have formed the basis of assumptions of parameters in real estate valuation. It became clear that the buildings are like people, unique. Some general real estate development model that fits all properties doesn t exist. It applies rather to analyze each property individually. With the right choice and timing there are opportunities to develop real estate profitably. As all buildings are aging and need time to either be renovated or rebuilt, there will always be new opportunities for property development bringing good economic returns. 2

Examensarbete Titel Fastighetsutveckling för vakanta kontorsfastigheter i Stockholm En ekonomisk analys Författare Petter Haraldsson Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 038 Magisternivå Handledare Hans Lind Nyckelord Fastighetsutveckling, kontorsfastigheter, ombyggnad, bostäder Sammanfattning Att utveckla fastigheter med syfte att uppnå maximal ekonomisk vinst handlar till stor del om att förutse framtidens behov och efterfrågan. Stockholm som ökar i befolkning har en stor efterfrågan på bostäder i dagsläget. Samtidigt har företag efterfrågat mindre kontorsytor i spåren av 2008 års finanskris. Detta har bidragit till ett ökat intresse för konvertering av kontor till bostad. Rapporten tar upp möjligheter med fastighetsutveckling av vakanta lokalfastigheter i Stockholmsområdet. För att undersöka olika fastighetsutvecklingsalternativ sett ur ett ekonomiskt perspektiv har det genomförts fiktiva fastighetsutvecklingar på två lokalfastigheter med värdering för varje alternativ. Det har även genomförts en analys och beräkning på möjlig vinst i ett färdigt projekt där en industrifastighet konverterats till en flerbostadsfastighet. Prognoser från flera kända fastighetsanalysföretag har legat till grund för antaganden av parametrar i fastighetsvärderingen. Det blev tydligt att fastigheter är likt människor, unika. Några generella fastighetsutvecklingsmallar som passar till alla fastigheter finns ej. Det gäller istället att analysera varje enskild fastighet för sig. Med rätt val och timing finns det stora värdeökningsmöjligheter för den fastighet som utvecklas. Då alla fastigheter åldras och med tiden behöver antingen renoveras eller byggas om, kommer det ständigt dyka upp nya möjligheter till fastighetsutveckling med god ekonomisk vinstmöjlighet. 3

Förord Detta examensarbete har skrivits under våren 2010. Uppsatsen är det sista momentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Jag vill tacka min handledare, professor Hans Lind, för all hjälp under arbetets gång. Sedan vill jag tacka alla på avdelningen Analys och Strategi på Tyréns som varit väldigt trevliga och hjälpsamma, samt upplåtit en arbetsplats åt mig under mitt skrivande. Sist vill jag även tacka er som tagit er tid och ställt upp på intervjuer. Stockholm, juni 2010 Petter Haraldsson 4

Innehållsförteckning 1. Introduktion...7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte... 7 1.3 Metod... 7 1.4 Tidigare skrivet om ämnet... 7 2. Kunskapen för att investera i fastigheter...9 2.1 Fastigheter som en investering... 9 2.2 Delar att gå igenom innan en fastighetsinvestering... 10 2.3 Värdering av en fastighet... 11 2.4 Direktavkastning för fastigheter... 12 2.5 Hur ett fastighetsförvärv blir intressant för en investerare... 14 2.6 Finansiering vid fastighetsförvärv... 15 3. Fakta om kontorsmarknaden i Stockholm... 17 3.1 Vakansgrader... 17 3.2 Hyresnivåer... 17 3.3 Avkastningsnivåer... 18 3.4 Transaktionsmarknaden... 18 3.5 Nybyggnad... 19 4. Stockholms befolkning... 20 4.1 Befolkningsprognos Stockholm... 20 4.2 Sysselsatta Stockholm... 20 4.3 Arbetslösa Stockholm... 20 5. Aktuell situation för bostadsmarknaden i Stockholm... 22 5.1 Cityinitiativet... 22 5.2 Marknaden för bostadsfastigheter i Stockholm... 22 5.3 Stockholmsmodellen... 22 6. Hyresnivåer i Stockholm... 24 6.1 Kontorshyror... 24 6.2 Bostadshyror... 24 7. Räkneexempel 1, kontorsfastighet Östermalm... 25 7.1 Exempel 1, Östermalm... 25 7.1.1 Alternativ 1, Fastigheten förvaltas med nuvarande standard... 26 7.1.2 Alternativ 2, Renovering av kontoren... 28 5

7.1.3 Alternativ 3, Ombyggnad av kontor till hyreslägenheter... 30 7.1.4 Alternativ 4, Ombyggnad av kontor till bostadsrätter... 32 7.1.5 Sammanfattning av de 4 alternativen... 33 8. Räkneexempel 2, Kontorsfastighet Råcksta... 34 8.1 Exempel 2, Vällingby Parkstad... 34 8.1.1 Alternativ 1, Renovering av kontoren... 35 8.1.2 Alternativ 2, Ombyggnad av kontor till hyreslägenheter... 36 8.1.3 Alternativ 3, Ombyggnad av kontor till bostadsrätter... 38 8.1.4 Sammanfattning av de 3 alternativen... 39 9. Räkneexempel 3, Industri som blev bostäder... 41 9.1 Inspektrisen 2... 41 10. Intervju med fastighetsutvecklare... 43 10.1 Läget är viktigast... 43 11. Avslutande analys... 44 Källförteckning... 45 6

1. Introduktion 1.1 Bakgrund Efterfrågan på bostäder och kontor i Stockholm är stor. Staden ökar i befolkning för varje år som går och det är även i Stockholm som den största kontorsmarknaden i Sverige finns. Under senare år har utländska investerare intresserat sig för Sveriges fastighetsmarknad vilket har bidragit till fler aktörer och större konkurrens. Då finanskrisen slog till på allvar under hösten 2008 bidrog det till både ökade vakanser och minskade hyror för kontorsfastigheter. De utländska investerarna drog sig tillbaka och bankerna blev hårdare med sina utlåningsvillkor vilket påverkat transaktionsvolymerna. Idag sitter flera fastighetsägare med tomma kontorsytor med bra läge. De står nu inför viktiga strategiska val. Att vänta in nästa högkonjunktur innebär förlorade inkomster på obestämd tid, minskat värde i fastigheten samt att det kommer in nya moderna kontor på marknaden som kommer konkurrera. Att renovera fastigheterna till modern standard är kostsamt samtidigt som marknaden är osäker vilket bidrar till ökad risk. Från politiska håll önskas bostäder, och det ses även som en låg risk till vakans på grund av den bostadsbrist som finns i Stockholm, men ombyggnadskostnaderna är relativt stora och hyresinkomsterna lägre. Bostadsrättspriserna har nått nya toppnoteringar på kvadratmeterpriser över 100 000 kronor, men många spår nu en nedgång med räntestegringar och strängare utlåningsvillkor från bankerna vilket kan göra försäljningen svår. För den kreativa fastighetsägaren finns nu många alternativ och stora möjligheter, men frågan är vad som är det mest lönsamma för fastighetsägare som sitter med vakanta kontorsfastigheter? En god analys av framtida förväntningar på fastighetsmarknaden kan bidra till rätt val. Dock kan ingen säkert veta vad som väntar de närmaste åren, prognoserna är många men alternativen är ännu fler. Ett litet fel i antagande för en parameter kan innebära att kalkylen spricker helt. Frågan är om det finns något alternativ som är överlägset de andra med avseende på endast det ekonomiska? 1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att utreda möjligheterna för renovering alternativt ombyggnad av kontorsfastigheter i Stockholm som har stora vakanser. Tyngden kommer ligga på den ekonomiska analysen för de olika alternativen, samt att se om det finns tydliga nyckeltal som blir avgörande. 1.3 Metod Arbetet inleddes med en litteraturstudie av material som behandlar renovering samt ombyggnad av kontor. Då syftet var den ekonomiska analysen bakom valet av fastighetsutveckling studerades olika värderingsalternativ för kontorsfastigheter. Det genomfördes även två intervjuer med företag som har fastighetsutveckling i sitt dagliga arbete. Därefter gjordes fiktiva beräkningar för tre befintliga fastigheter som byggde på informationen från litteraturstudien och intervjuerna. Detta för att se möjligheterna med renovering alternativt ombyggnad i ett ekonomiskt perspektiv samt att se om det fanns tydliga nyckeltal som blev avgörande för valet. 1.4 Tidigare skrivet om ämnet I ett tidigare examensarbete från 2003 (Olstedt, 2003), gjordes en studie i varför så få lokaler byggs om till bostäder i Stockholm. Detta var i en tid efter den så kallade IT-kraschen där kontorsmarknaden blev påverkad med stigande vakanser och sjunkande hyror samtidigt som det var stor bostadsbrist i Stockholm. Examensarbetet tog upp frågan med en hypotes om att det borde finnas stora möjligheter till att bygga om tomma kontorslokaler till bostäder då de båda 7

marknaderna stod i varandras motsatser när det gäller efterfrågan. Resultatet efter intervjuer med branschfolk visade att de ekonomiska orsakerna var de avgörande som hindrade ombyggnad, det var helt enkelt för dyrt med ombyggnad i förhållande till vad det skulle generera i driftnetto. Det var även flera lagar avseende boendekvalité som försvårade möjligheterna för ombyggnad. En annan bidragande orsak till varför ombyggnad av lokaler till bostäder ej var intressant var den långa tiden för planprocessen. Den var i och för sig kortare vid ombyggnad än vid nybyggnad men det var ändå en tidsram på cirka 6 månader upp till 1 år för att få till en ändrad detaljplan. Dessa faktorer var avskräckande på grund av den ökade risken med att få avslag på ansökan. Dock genomfördes det ombyggnadsprojekt från lokal till bostad. Examensarbetarens hypotes var att dessa genomfördes med politiskt initiativ, eller att fastigheterna var så gamla att de behövde en grundlig renovering för att kunna nyttjas som lokaler. Steget för att göra en ombyggnad av lokaler till bostäder, istället för grundlig renovering, anses inte så stor i jämförelse med varandra (Olstedt, 2003) Ett exempel där politiskt initiativ låg till grund för ombyggnad är den så kallade Skatteskrapan som byggdes om från lokaler till huvudsakligen studentbostäder. Detta projekt blev dock väldigt kostsamt för Stockholms stad som bytte till sig Skatteskrapan i en affär med statligt ägda Vasakronan mot den första Hötorgsskrapan. Vasakronan ansåg alltså själva att det inte skulle vara lönsamt att bygga om Skatteskrapan till bostäder medans Stockholms stads då ledande politiker, Annika Billström, hade en annan syn på kalkyleringen (Luthander, 2008). Svenska Bostäder, som ägs av Stockholms stad, förvärvade Skatteskrapan och genomförde renoveringen som uppgick till 1,1 miljarder kronor. Tanken var att Svenska Bostäder också skulle driva verksamheten i gamla Skatteskrapan, men 2007 gick den ut till försäljning och såldes senare under 2008 till AP-fastigheter och återgick alltså till statlig ägo (Sundbäck, 2007). Köpeskillingen landade på 1,2 miljarder kronor vilket i stort sett motsvarar endast själva renoveringen av fastigheten. Förlusten som helhet för Stockholms stad med förvärv, renovering och avyttring av Skatteskrapan uppskattas till cirka 600 miljoner kronor (Berglund, Thomas, 2008). Det blev alltså kostnaden för Stockholms stad att få fram 475 studentlägenheter, 19 vanliga lägenheter och ett antal kommersiella lokaler. 8

2. Kunskapen för att investera i fastigheter Ett allt mer vanligt investeringsalternativ är fastigheter. Det är allt från civila personer till stora pensionsfonder som väljer just fastigheter som investering. En orsak kan vara den värdestegring som fastigheter haft under flera år, men även att den ger ett kapitalflöde varje år i form av driftnetton då det handlar om kommersiella fastigheter. I detta kapitel ges en bild av hur fastigheter kan fungera som en investering. Inriktningen ligger på kommersiella lokaler. 2.1 Fastigheter som en investering En investering kan ha flera olika förväntningar på sig. Inom den ekonomiska världen är den generella tanken att investeringen ska resultera i en avkastning på satsat kapital. Tidshorisonten kan vara allt från en minut till tiotal år beroende på vilken tillgångsklass investeringen gäller. Alla investerare vill ha så låg risk som möjligt i förhållande till förväntad avkastning på satsat kapital. En investering som anses innehålla hög risk skall alltså ge hög beräknad avkastning. De som väljer att spara sitt kapital gör också en form av investering. Att spara sitt kapital i statsobligationer räknas som lägst risk, dock genererar det då lägst förväntad avkastning på investerat kapital. Säkerheten i stadsobligationer gör att en investerare vågar satsa större kapital än i en högriskplacering. Det finns generellt två olika alternativ för investeringar, den ena är förväntan på ökning av värdet på tillgången. Där förväntar sig investeraren ingen löpande inkomst av det satsade kapitalet, utan endast att tillgången skall ha ökat i värde vid avyttring. Detta kräver alltså att investeraren kan klara sig utan det satsade kapitalet under en längre tid. Den andra är förväntan på löpande inkomst av tillgången, vilket innebär en kortare tidshorisont till att investeringen börjar inbringa kapital och att investeraren räknar med löpande inkomster på satsat kapital. Några delar som berörs vid en investering är följande (Geltner, m.fl., 2007): Risk: en investering kan ändras över tiden vilket innebär svårigheter att förutse framtida avkastning den dag investeringen görs. Kapitala förmågan: investerarens kapitala möjligheter, är pengar låsta till bestämda ändamål eller finns möjlighet att snabbt få fram kapital om en bra investeringschans dyker upp. Rörlighet: möjligheten att sälja och köpa en tillgång snabbt utan några större påverkningar i priset på tillgången. Tidshorisont: tiden som investeraren skall inneha tillgången. Investerarens kunnande och uppoffringar: hur mycket kraft och tid som går åt till att sätta sig in i- och genomföra investeringen. Storlek: hur stora finansiella muskler har investeraren. Vissa investerare är ute efter både ökning av värdet och löpande inkomster på satsat kapital. Fastigheter är en tillgångsklass som ger investeraren möjlighet att få bägge delar. Att investera i fastigheter innebär mindre rörlighet, det är längre och mer komplicerade processer vid både förvärv och avyttring. Andra tillgångsklasser som till exempel aktier innebär att investeraren kan reagera på marknadens signaler väldigt snabbt och då både köpa och sälja utan komplicerade processer som riskerar att dra ut på tiden och kosta pengar. Rörlighet är något som investerare kan betala extra för, alternativt acceptera lägre avkastning. 9

Att investera i fastigheter innebär oftast en längre tidshorisont. Kapitalet som satsas blir låst i fastigheten till den dagen avyttring sker. Under ägandetiden förväntas inkomster av fastigheten i form av driftnetton, det är dessa som investeraren analyserar noga både innan och under innehavstiden och gör allt för att höja för att på så sätt öka avkastningen på investeringen. Att höja driftnettot bidrar till ett ökat värde för fastigheten vid en eventuell avyttring. 2.2 Delar att gå igenom innan en fastighetsinvestering Innan en investering verkställs, oavsett tillgångsklass, bör en grundlig analys av den tilltänkta investeringen göras. Ingen kan veta exakt vad som väntar i framtiden, dock kan mer eller mindre realistiska antaganden göras. Att investera i fastigheter kräver långsiktiga antaganden på flera år framåt i tiden. För kontorsfastigheter gäller bland annat att titta på följande inför en investering: Nuvarande driftnetto Hyresgäster och hyreskontrakt Fastighetens skick Förväntad utveckling för området Innehavslängd Direktavkastning Risk Sedan går det att använda flera olika beräkningssätt när alla antaganden är klara. Den vanligast förekommande metoden är att räkna fram ett nuvärde, då blir det tydligt vad investeringen antas vara värd idag. Detta gör även att investeringen kan jämföras med andra fastighetsobjekt och även andra tillgångsklasser. För att se om en fastighetsinvestering väntas bli lönsam kan nuvärdesregeln användas. Med den jämförs värdet av fastighetsinvesteringen idag med priset vid förvärv av fastigheten idag. Denna tankegång kan användas av både köpare och säljare. Är nuvärdet positivt bör investeringen genomföras, och förekommer flera alternativ för investeringen med olika nuvärden bör det alternativ med högsta positiva nuvärde väljas. Omvänt gäller också, om nuvärdet blir negativt bör investeringen ej genomföras. Följande grundtanke kan användas (Geltner, m.fl., 2007): Ur köparens perspektiv: Nuvärde = Värde för fastigheten idag byggda på köparens antaganden priset för förvärv av fastigheten idag Ur säljarens perspektiv: Nuvärde = Värde för fastigheten idag byggda på säljarens antaganden priset vid försäljning av fastigheten idag Det ger en förenklad bild enligt nedan: Köpare: Nuvärde = V k P Säljare: Nuvärde = P V s 10

V k = Värde av fastigheten idag för köparen V s = Värde av fastigheten idag för säljaren P = Försäljningspris av fastigheten idag 2.3 Värdering av en fastighet För att kunna göra en investering i en fastighet krävs det först en värdering av vad den anses vara värd idag. Det finns flera tillvägagångssätt för att få fram rätt värde. Två formler som jag i senare kapitel kommer använda mig av är följande: DCF (Discounted Cash Flow valuation = kontantströmmens nuvärdesvärdering), räknar fram ett nuvärde av framtida bedömda avkastningarna (Geltner, m.fl., 2007). Gordons formel, en form av evighetskapitalisering (Fastighetsnytt Förlags AB, 2003). DCF går ut på att förutse framtida driftnetton och sedan räkna hem det till ett nuvärde med valt direktavkastningskrav plus ett restvärde för fastigheten. Det kan gå till i följande tre steg (Geltner, m.fl., 2007): 1. Förutse förväntade driftnetton närmaste åren framåt i tiden. 2. Välj avkastningskrav för fastigheten. 3. Räkna hem alla driftnetton till nuvärde med den valda direktavkastningen plus ett restvärde. För att förtydliga denna metod ges här ett exempel (Geltner, m.fl., 2007): Antag en fastighet med årligt driftnetto (Dn) första 3 åren på 1 miljon kronor. År 4 till 6 antas driftnettot vara 1,5 miljoner kronor per år. Fastigheten bedöms vara värd 15 miljoner kronor i slutet av år 6. Avkastningskravet är satt till 8 %. Fastighetens värde (V) idag å 1 å 2 å 3 å 4 å 5 å 6 ä å 6 1,08 1,08 1,08 1,08 1,08 1,08 Det ger med antagna driftnetton och uppskattat fastighetsvärde år 6 1 1,08 1 1,08 1 1,5 1,5 1,5 15 1,08 1,08 1,08 1,08 15 098 315 Gordons formel är enkel evighetskapitalisering. Den går ut på att ta driftnettot för år 1 och dividera det med kalkylränta + årlig värde- eller avkastningsförändring i procent. Modellen innefattar inget restvärde för fastigheten. Driftnettot för år 1 läggs till grund för hela kalkylperioden (Fastighetsnytt Förlags AB, 2003): p = kalkylränta g = årlig värde- eller avkastningsförändring i procent 11

p g = direktavkastning Sätter vi in samma värden i den här formeln som ovan, alltså driftnetto på 1 miljon kronor och en direktavkastning på 8 % får vi: 1 0,08 12 500 000 Vi kan se att skillnaden är på nästan 2,6 miljoner mellan de två värderingsformlerna. Dock kan vi se att driftnettot ökar år 4-6 i första DCF- formeln. Om vi räknar med en värdeökning på 2 %, vilket kan motsvara riksbankens mål om årlig inflation, får vi med Gordons formel: 1 16 666 667 0,08 0,02 Med dessa antaganden blir skillnaden cirka 1,56 miljoner mellan de två värderingsformlerna. Det uppskattade värdet för fastigheten beror alltså på vilket tillvägagångssätt- och vilka antaganden som används. För att räkna fram restvärdet som ingår i DCF- formeln kan Gordons formel användas. Om vi gör en ny värdering med DCF- formeln men använder oss av Gordons formel för att få fram restvärdet får vi följande: Nuvärde av de 6 årens driftnetto ₁ 1 1,08 1 1,08 1 1,5 1,5 1,5 5 645 771 1,08 1,08 1,08 1,08 Nuvärde av restvärdet ₂ 1,5 0,08 1,08 11 815 681 Totalt blir det då V 1 +V 2 = 17 461 452 Det finns även många fler värderingsalternativ för fastigheter. Ortsprismetoden är en värderingsform som använder sig av nyckeltal från tidigare sålda fastigheter inom samma ort. Det kan till exempel vara att det aktuella området haft ett pris på 15 000 SEK/kvm för kommersiella fastigheter, eller att direktavkastningen för området legat på 12 procent vid tidigare försäljningar. Ortsprismetoden kan vara ett komplement till en mer noggrann värdering av fastigheten men bör ej tas rakt av då det är ett väldigt schablonmässigt förfarande (Fastighetsnytt Förlags AB, 2003). 2.4 Direktavkastning för fastigheter Valet av direktavkastningskrav är en viktig parameter inom fastighetsinvesteringar. Det är den som speglar i förväg vad investeringen väntas generera i vinst. En skillnad i valet på 1 % kan betyda 12

ordentliga skillnader i förväntad inkomst. Två grundmodeller som tas upp i Hans Linds rapport (2004) är: 1. Direktavkastningskrav = Total avkastning på alternativ placering +/- justering på grund av skillnader i värdeutveckling +/- justering på grund av skillnader i risk. 2. Direktavkastningskrav = Direktavkastning på alternativ placering +/- justering på grund av skillnader i det årliga betalningsnettots utveckling i förhållande till den alternativa placeringen +/- justering på grund av skillnader i risk. Det är alltså sammanfattningsvis följande 3 delar som behöver beaktas för valet av direktavkastningskrav (Lind, 2004): 1. Avkastningen på alternativa placeringar 2. Den mest sannolika driftnettoutvecklingen för det aktuella objektet 3. Risken för det aktuella objektet, det vill säga sannolika svängningar i driftnettot Det är antaganden i driftnettoutveckling och risken för svängningar som kan vara svåra att förutse för en fastighet. De flesta fastighetsinvesterare räknar med att kunna höja driftnettot och - eller en värdeutveckling av själva fastigheten. Dessa två delar hör samman vilket kunde ses i värderingsavsnittet ovan. Nedan syns ett enkelt exempel som visar vad direktavkastning blir givet ett driftnetto och ett marknadsvärde (Lind, 2004). Direktavkastning = driftnetto/marknadsvärde Marknadsvärde SEK/kvm 28500 30000 31500 Direktavkastning, driftnetto 2000 SEK/kvm 7,02% 6,67% 6,35% Direktavkastning, driftnetto 1900 SEK/kvm 6,67% 6,33% 6,03% Tabell 1. Direktavkastning som funktion av bestämt marknadsvärde och driftnetto. Vi kan alltså få fram den faktiska direktavkastningen för en fastighet givet vi har driftnettot och marknadsvärdet. Omvänt gäller: Marknadsvärde = driftnetto/direktavkastning En investerare gör en bedömning av risken i investeringen innan avkastningskravet sätts. Efter det kan driftnettot divideras med avkastningskravet för att få fram en bedömning av vad investeringen är värd. Ett enkelt exempel visas här nedan. Vi antar en stor kontorsfastighet med ett driftnetto på 10 miljoner SEK per år och ser sedan vad olika direktavkastningar genererar för marknadsvärde på fastigheten: Direktavkastning 6,00% 6,50% 7,00% Driftnetto miljoner kronor 10 10 10 Marknadsvärde miljoner kronor 167 154 143 Tabell 2. Marknadsvärde som funktion av bestämd direktavkastning och driftnetto. 13

Vi ser tydligt hur små skillnader på 1 procent i direktavkastning i vårt fall ger 24 miljoner i differens i marknadsvärde. En opportunistisk investerare skulle använda sig av 6 procents direktavkastning och således bedöma att fastigheten är värd 167 miljoner kronor. En pessimistisk investerare skulle använda sig av 7 procents avkastning och då bedöma att fastigheten är värd 143 miljoner. Det går inte att säga att någon av de två investerarna gör något fel i sin bedömning, men de har uppenbarligen olika förväntningar på fastighetens utveckling. Nästa kapitel visar att just detta med olika framtida förväntningar skapar en marknad med fastighetstransaktioner. Nivån på direktavkastningen varierar alltså beroende av olika faktorer för fastigheten, tre vanliga riktlinjer kan vara (Lind, 2004): 1. Direktavkastningen är lägre för bostadsfastigheter jämfört med kontorsfastigheter, detta på grund av att bostadshyror och dess vakanser svänger mindre kontra kontorsfastigheter. 2. Direktavkastningen är lägre på tillväxtorter än på stagnerande orter, detta på grund av en positiv förväntan på driftnettoutvecklingen samt att svängningar i driftnettot väntas vara lägre. 3. Direktavkastningen är lägre för centrala områden jämfört med ytterområden, detta på grund av positiv förväntan på driftnettoutvecklingen samt att svängningar i driftnettot väntas vara lägre. Direktavkastningen styr alltså väldigt mycket inom fastighetsinvesteringar. Det kan vara svårt för en investerare som tänker sig investera i en ny, för den främmande fastighetsmarknad, att veta vilken direktavkastning som är rimlig. Marknadens nivåer på direktavkastning för ett specifikt område kan ses som en antydan mot var nivån bör ligga. Dock kan det vara stora skillnader mellan två utåt sett identiska fastigheter beroende på hur fastigheten drivs. Det finns alltså ingen som med säkerhet i förväg kan säga vad som är rätt- alternativt fel nivå, men väljer investeraren tydligt lägre nivå jämfört med marknaden tyder det valet troligtvis på ett opportunistiskt antagande om fastighetens utveckling. 2.5 Hur ett fastighetsförvärv blir intressant för en investerare En tillgång som är till försäljning på en marknad har ett marknadsvärde. Inom aktiehandeln är det lätt att se vad marknadsvärdet är varje sekund, det har att göra med att den enskilda aktien handlas frekvent med både köpare och säljare samt att transaktionskostnaden för aktier är relativt låg. Dessutom är alla aktier inom samma företag med samma röstvärde exakt lika och har samma värde. En fastighets marknadsvärde är svårare att se, detta beror på att det inte är en frekvent handel av samma fastighet. Alla fastigheter är även unika vilket gör det svårt att jämföra olika fastigheter med varandra. Marknadsvärdet för en fastighet motsvarar det troligaste priset vid försäljning idag på en öppen marknad. Skulle 5 olika auktoriserade fastighetsvärderare göra en värdering av samma fastighet och samma tidpunkt skulle det sannolikt bli 5 olika svar inom 10 % spann på vad marknadsvärdet är. Marknadsvärdet behöver alltså inte vara exakt det värde fastigheten verkligen säljs för i slutändan, utan kan ses mer som en antydan mot vad försäljningspriset bör bli på en öppen marknad. 14

För att det i slutändan skall kunna bli en försäljning av en fastighet behövs det en köpare och en säljare som kommer överrens om ett pris. Det betyder att båda parter har olika uppfattning om fastighetens framtida avkastning och möjligheter. En fastighetsägare som lägger ut sin fastighet till försäljning på den öppna marknaden anser att marknadsvärdet för fastigheten är högre än sin egen bedömning av fastighetens värde. Ur en köpares synpunkt blir det omvänt, denne tycker marknadsvärdet är lägre än sin egen bedömning av vad fastigheten är värd. Detta betyder att köpare och säljare har olika IV (investment value = investeringsvärde). IV är det värdet fastigheten har för den enskilde fastighetsägaren och är alltså specifikt för varje enskild investerare. Värderingen som ligger till grund för MV (market value = marknadsvärde) är en ögonblicksbild av vad fastigheten har för värde med nuvarande driftnetton och hyresgäster plus antaganden om framtiden. Det är dessa antaganden om framtiden som ger köpare och säljare olika IV. I en väl fungerande fastighetsmarknad bör investerare hålla sig till följande riktlinjer vid ett förvärv eller en försäljning (Geltner, m.fl., 2007): Undvik att betala mer än MV även om ditt IV > MV Undvik att sälja för mindre än MV även om ditt IV < MV 2.6 Finansiering vid fastighetsförvärv För att kunna investera i fastigheter krävs det oftast mycket kapital. Generellt kommer kapitalet från två delar, investerarens egna kapital, och resterande del från en långivare. Belåningsgraden kan variera mellan olika fastighetsobjekt beroende på risknivån. En långivare vill med viss säkerhet veta att denne kommer få tillbaka sitt utlånade kapital, därför görs en bedömning av både själva investeringsobjektet samt vem som är låntagare. Även låntagaren gör en bedömning av investeringsobjektet samt vilket avkastningskrav det satsade kapitalet skall ha. En enkel formel som visar total avkastning för en investering där det används både eget kapital och lånat kapital är WACC (Weighted average cost of capital = viktad avkastning på totalt kapital) (Geltner, m.fl., 2007). WACC = D/V * r D + E/V * r E WACC = viktad avkastning på totalt kapital D = dept (lån) E = equity (eget kapital) V = value (totalt värde, lån + eget kapital) r D = return dept (avkastning på lån) r E = return equity (avkastning på eget kapital) r A = return asset (avkastning på tillgången) För att se vad effekten blir för avkastningen på eget kapital beroende på belåningsgraden kan WACC formeln göras om genom att bryta ut r E. r E = r A +D/E (r A -r D ) 15

r A = return asset (avkastning för tillgången) Med den här formeln syns det tydligt hur belåningsgraden påverkar avkastningen på eget kapital (r E ). Är avkastningen på fastigheten (tillgången r A ) större än avkastningen på lånet (r D ), ger en hög belåningsgrad mer avkastning på eget kapital jämfört med låg belåningsgrad. Är däremot r A mindre än r D bidrar det till en större förlust på eget kapital med hög belåningsgrad jämfört med låg belåningsgrad. Generellt ger hög belåning högre förväntad avkastning på eget kapital, men samtidigt som nämndes ovan, bidrar det även till högre risk. Hög belåning större möjlighet till hög avkastning på eget kapital. Hög belåning större risk för investeringen. Den här varianten av WACC formeln kan även appliceras för att se direktavkastningskravet, värdetillväxten samt riskpremien för en investering med hänsyn till belåningsgraden. Formeln ovan förutsätter att belåningsgraden och avkastningen på lånat, respektive totalt kapital, hålls konstant och motsvaras av en period. En fastighet ger olika inkomster under flera perioder i form av driftnetton, därför bör denna formel endast användas för att få en översikt över hur belåningsgraden påverkar de olika parametrarna. 16

3. Fakta om kontorsmarknaden i Stockholm 3.1 Vakansgrader Vakansgraden för en fastighet är ett mått som kan indikera om dess popularitet och utvecklingsförmåga. En stad delas ofta upp i olika områden som klassificeras beroende på hur attraktiva dom är. I dessa områden kan sedan ett snittvärde tas fram över aktuell vakansgrad. Det kan sedan användas som ett riktvärde att jämföra med för fastighetsägarna. Det ger även en indikation på risken för respektive område. Vakansgraden är alltså en viktig parameter för fastighetsägare, nedan ges en bild för Stockholm. Vakansgraden för kontorsfastigheter i Storstockholm ökade under början av 2009 och låg precis över 10 %. Prognosen för 2010 pekar på en fortsatt ökning till 12.5 %. I Stockholm CBD låg vakansgraden runt 6 % i mitten av 2009 men på grund av ombyggnader slutade den på 9.5 %. I Stockholms innerstad utanför CBD (Central Business District) låg vakansgraden runt 9.5 % vilket endast var en liten ökning sen finanskrisen 2008. I de populära kontorsområdena Kista, Solna Business Park och Frösunda låg vakansgraden runt 12.5 % medans i övriga ytterområden låg den runt 15 %. Anledningen till de ökade vakansgraderna beror på ökad arbetslöshet och att företagen efterfrågar mindre och effektivare ytor till sina anställda på grund av ökad kostnadsmedvetenhet. Även en ökning av den totala stocken har bidragit till ökade vakanser. Prognosen är att vakansgraden kan fortsätta öka (Newsec 2009). 3.2 Hyresnivåer En kommersiell fastighet har sin löpande inkomst i form av hyresintäkter. Därav strävar en fastighetsägare att skriva kontrakt med så höga hyror som möjligt med sina hyresgäster. Även här syns det tydligt att hyresnivåerna ligger på olika nivåer för olika områden. Att sitta i CBD i Stockholm är attraktivt och kostar därför mer än att sitta utanför staden. Inom samma område kan hyran också variera beroende på om fastigheten är av modern standard eller av äldre standard. För hela Stockholms kontorsytor är det en nedåtgående trend. Sedan tredje kvartalet 2008 har hyrorna fallit med 11 % i CBD och mellan 5-10 % i övriga områden. Innerstaden utanför CBD har klarat sig bäst. Prognosen är att hyrorna kommer fortsätta falla och värst blir det för CBD. Inne i CBD är det även störst skillnad i hyra beroende på om det är moderna eller omoderna kontor (Jones Lang Lasalle 2009). De nya och moderna kontoren är ofta bättre planerade vilket leder till att hyresgästen behöver hyra mindre yta och blir då mer kostnadseffektiva. Detta är något som efterfrågas i en lågkonjunktur då företagen vill skära ner på utgifter i den mån det går. Det väntas nu en hård kamp om hyresgästerna under 2010 och framåt. En god kundrelation blir allt viktigare. Samtidigt som hyrorna faller och det kommer in fler moderna kontor på marknaden erbjuds hyresgästerna ofta rabatter i olika former. Det kan till exempel handla om att hyresgästen får inskrivet i sitt kontrakt att den kan ta ut 6 månader gratishyra när den vill under kontraktstiden. Detta sammantaget innebär troligtvis större nedgång i hyresmarknaden än vad som blir synligt i siffrorna. Samtidigt kan det tänkas att hyresvärdarna vill skriva korta kontrakt för att ej binda upp sig på låga hyror i bra lokaler. Det väntas dock ingen hyresprisnedgång likt de på 1990-talets fastighetskris och 2000-talets ITkrasch då hyrorna i bästa läge föll med cirka 40 % (Tidningen fastighetsnytt, 2009). 17

3.3 Avkastningsnivåer Avkastningskravet är, som nämnts i kapitel 2, en svår parameter att välja för en fastighetsinvesterare. Områden i Stockholm har olika medelvärden beroende på attraktiviteten, det som gör att avkastningsnivåerna även skiljer inom samma område är beroende på fastighetens standard i avseende på modernitet. En fastighet i CBD har generellt lägre avkastningskrav jämfört med en fastighet i ett ytterområde. Detta har att göra med att läget även speglar risken i fastigheten. Avkastningskraven tenderar även att variera över tiden då det påverkas av den finansiella marknaden i hög grad. Under högkonjunkturen 2005-2007 sjönk avkastningsnivåerna för de attraktivaste kontorsfastigheterna i CBD. Det var då mycket liten skillnad mellan stadsobligationer med lång bindningstid och fastigheternas avkastningskrav. Risken i fastigheterna sågs alltså som nästan obefintlig. Med stigande vakansgrader och minskade hyresnivåer tillsammans med finansieringssvårigheter har avkastningsnivåerna stigit med mellan 100-125 punkter för moderna fastigheter inom CBD. Stimuleringsåtgärderna från staten med den låga räntan har hjälpt föga då bankerna varit hårda med utlåningsvillkoren. Avkastningsskillnaderna mellan moderna och mindre moderna kontorsfastigheter har ökat och väntas fortsätta öka under 2010. Under mitten av 2009 låg avkastningsnivåerna för moderna kontorsfastigheter i CBD mellan 5.25-5.50 %. I övriga centrala delar men utanför CBD låg nivåerna mellan 6.00-6.75 %. Och i de bättre ytterområdena mellan 6.25-7.00 %. Dock skall det påpekas att det förekommer stora skillnader mellan olika fastigheter inom samma område. (Newsec 2009) 3.4 Transaktionsmarknaden En aktiv transaktionsmarknad för fastigheter kan indikera om att investerare ser stora möjligheter i framtiden. Att strukturera sina portföljer genom förvärv och avyttring kan generera en ökad vinst totalt sett. De flesta på fastighetsmarknaden behöver tillgång till lånat kapital för att kunna genomföra en transaktion. Detta gör att bankernas utlåningsvilja påverkar transaktionsvolymerna vilket kunde skönjas efter senaste finanskrisens start 2008. Finanskrisen bidrog till att transaktionsmarknaden år 2009 sjönk med ca 70 % jämfört med 2008. Mycket av detta beror på svårigheten att få tag på kapital samt att risken i fastigheterna ökat samtidigt som riskviljan bland investerarna sjunkit. De få transaktioner som ändå genomförts är av företag som har stor egen kassa och är därav mindre påverkade av bankernas strängare lånekrav. Förvaltningsresultaten för 2009 kan bli starka tack vare den låga räntan. Dock väntar lägre hyresnivåer, ökad vakansgrad samt högre ränta, allt detta sammantaget indikerar på ett tufft förvaltningsår 2010. Kommunala bostadsbolag och stora fonder samt mindre familjeägda fastighetsföretag har stått för merparten av de transaktioner som ändå genomförts. Anmärkningsvärt är att de internationella investerarna dragit sig undan från marknaden i Sverige. Svårigheten att få fram kapital och bankernas strängare lånekrav antas vara en bidragande orsak. Prognosen för 2010 tyder på en stabilisering av marknaden. Köpare och säljare kommer närmare varandra i värderingen vilket kommer bidra till att bankernas utlåningsvilja ökar. Riskviljan hos investerarna är också den på väg att komma tillbaka vilket kan skymtas i den stigande aktiemarknaden. De internationella investerarna väntas återvända till Svenska marknaden då avkastningskraven harmoniserar med övriga Europas marknader. Framförallt väntas norskt pensionskapital och tyska fonder komma in på Svenska marknaden igen inom närmaste åren (Tidningen fastighetsnytt, 2009). 18

3.5 Nybyggnad Stockholms kontorsmarknad fortsätter att öka i yta. Det var flera nya projekt som kom in på marknaden under 2009, totalt cirka 60 000 m 2 och huvuddelen med klara hyresgäster. Under 2010 väntas stocken utökas ytterligare med cirka 165 000 m 2 där över 50 % redan har klara hyresgäster (Newsec 2009). Det mest kända projektet är Stockholm Waterfront som ligger i anslutning till Stockholms centralstation. Anläggningen kommer bland annat innehålla 23 300 kvm kontorsytor plus en stor kongresshall med plats för 3000 deltagare samt 418 hotellrum med utsikt över Riddarfjärden och Stockholms Stadshus (Stockholm Waterfront, 5 maj 2009). De efterföljande åren väntas nybyggnationen minska på grund av det ekonomiska läget runt om i världen, dock är flera stora projekt redan planerade vilket kommer utöka stocken ytterligare (Newsec 2009) 19

4. Stockholms befolkning 4.1 Befolkningsprognos Stockholm Folkmängden i Stockholms län ökar för varje år. Under 2009 passerades 2 miljonersgränsen och prognosen indikerar att Stockholm kommer fortsätta växa. Med fler människor i Stockholm kommer det efterfrågas fler bostäder. Det kan öppna för en efterfrågan på konvertering av fastigheter som idag utnyttjas för annat ändamål än bostad givet det finns ekonomisk vinning i ombyggnaden. Antal Personer 3 000 000 2 750 000 2 500 000 2 250 000 2 000 000 1 750 000 1 500 000 1 250 000 1 000 000 750 000 500 000 250 000 0 Befolkningsprognos för Län: Stockholms län Folkmängd 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 År Figur 1. Befolkningsprognos för Stockholms län år 2009-2030 (Regionplanekontoret 27 maj 2010). 4.2 Sysselsatta Stockholm Antal sysselsatta i Stockholms län sjönk under första kvartalet 2009 men återhämtade sig till den nivå som var innan finanskrisen. Dock är trenden sen årsskiftet 2009/2010 negativ. En minskad sysselsättning skulle kunna betyda att det totalt sett efterfrågas mindre kontorsytor i länet vilket skulle slå mot kommersiella fastighetsägare. 1080 1060 1040 1020 1000 980 960 940 920 900 Sysselsatta totalt Sysselsatta totalt Figur 2. Antal sysselsatta totalt i Stockholms län 1000-tal personer (Statistiska centralbyrån 27 maj 2009) 4.3 Arbetslösa Stockholm Arbetslösheten i Stockholms län steg efter finanskrisen. Den återhämtade sig sakteliga under 2009 men har nu vänt uppåt igen. Fortsätter arbetslösheten att öka kan det betyda att köpkraften bland bostadsköpare blir sämre vilket således kan bidra till att bostadspriserna sjunker. 20

90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 Arbetslösa totalt Arbetslösa totalt Figur 3. Antal arbetslösa totalt i Stockholms län 1000-tal personer (Statistiska centralbyrån 27 maj 2009) 21

5. Aktuell situation för bostadsmarknaden i Stockholm 5.1 Cityinitiativet Bostadsfrågan i Stockholm har alltid varit en het debatt. Historiskt sett har det nästan alltid varit större efterfrågan än utbud på bostad i Stockholm. Åren mellan 1965 och 1975 byggdes det över 1 miljon nya bostäder runt om i Sverige, det så kallade miljonprogrammet, och i Stockholm var bostadskön i stort sett borta efter det. Det fanns då flera tusen lägenheter som stod lediga i förorten vilket gjorde att de planerade att lägga ner bostadskön. Men trycket på att få en bostad i innerstaden har dock alltid varit större än utbudet med flera års kötider för en hyresrätt (Stockholm stads bostadsförmedling 22 april 2010). Den stora efterfrågan syns också på betalningsviljan för bostadsrätter inne i staden där kvadratmeterpriset överstigit 100 000 kronors gränsen den senaste tiden. Alliansen i Stockholm har som mål att under mandatperioden 2006-2010 skapa 1000 nya bostäder i city (Dagens Nyheter, 2009). Än så länge har det gått ganska trögt. För att skynda på processen har stadsbyggnads- och fastighetsborgarrådet i Stockholms stad, Kristina Alvendal, påbörjat cityinitiativet. I stadens egna fastigheter i city ska hon undersöka möjligheten att bygga nya bostäder. Parallellt med detta vill hon diskutera med övriga fastighetsägare möjligheten att omvandla delar av sina kontorsytor till bostäder. Tanken är även att inom gränserna för stadens planmonopol kräva att det planeras för bostäder som en naturlig del vid varje ny-, om- och tillbyggnad i city. Kristina Alvendal ser det som århundradets möjlighet för Stockholm att få in bostäder i de områden där det nu endast är kontor, och på så sätt få fler levande stadskärnor under kvällstid. En stor anledning till varför detta skulle kunna vara möjligt nu är att flera av fastigheterna som är byggda under 1960 och 1970 talet är i renoveringsbehov. Prognosen pekar även mot ökade vakanser och lägre hyror för kontorsfastigheter. Att ge fastighetsägare en snabbare behandlingsprocess när de ska söka bygglov tros också påverka viljan för att bygga bostäder i city (Dagens Nyheter debatt, 2009). 5.2 Marknaden för bostadsfastigheter i Stockholm Stockholms hyresmarknad för bostäder domineras av de tre kommunala bostadsbolagen Svenska bostäder, Stockholmshem samt Familjebostäder. Men det finns även privata aktörer på marknaden. Då ombildning av hyresrätt till bostadsrätt släpptes fri har det blivit allt vanligare att bostadsrättsföreningar vill köpa loss hyreshus. Dessa köp har dominerat marknaden senaste åren men en inbromsning skedde hösten 2008 i samband med finanskrisen och osäkerheten i värdeförändringen i bostadshus. Osäkerheten har även påverkat den kalkylerade risken vilket bidragit till att avkastningskraven stigit i ytterområdena medans innerstaden verkar mindre påverkad (NAI Svefa 2009). 5.3 Stockholmsmodellen Under våren 2009 skedde en förändring på hyresmarknaden i Stockholm. Fastighetsägarna tog tillsammans med Hyresgästföreningen och de tre största kommunala bostadsbolagen fram en ny hyressättningsmodell, Stockholmsmodellen. Hyresnivån som för närvarande till största delen styrts av byggåret ska nu ändras till att styras av tre faktorer (Fastighetsägarna Stockholm 2009): Bostadsområde och läge Fastighetens standard 22

Lägenhetens storlek och standard Stockholmsmodellen bygger på att staden delas in i olika värdeområden som är klassificerade mellan A till K. Exempelvis ingår innerstadsstadsdelarna i grupp A, Hammarbysjöstad i grupp B och förorterna Rinkeby, Tensta och Hjulsta i grupp K. De kritiska rösterna som finns mot Stockholmsmodellen är att det mer och mer börjar likna marknadshyror. De som bor i en fin gammal lägenhet i innerstaden är rädda för en hyresökning, och detta utan att deras lägenhet fått någon standardhöjning (Berglund, 2009). 23

6. Hyresnivåer i Stockholm 6.1 Kontorshyror Kontorshyrorna är marknadshyror och sätts efter utbud och efterfrågan på en öppen marknad. En attraktiv fastighet mitt i Stockholm city har därför generellt högre hyra än en fastighet i ett oattraktivt ytterområde även fast de båda fastigheterna håller samma standard. Detta bidrar även till att hyrorna är konjunkturkänsliga och varierar med tiden. I en lågkonjunktur efterfrågar ofta hyresgästerna mindre och effektivare kontorsytor. För att behålla befintliga hyresgäster kan fastighetsägarna erbjuda hyresrabatter och andra förmåner för att minska risken att de ska byta lokaler. Att göra långsiktiga prognoser för kontorshyror kan vara svårt vilket också leder till osäkerhet i inkomst i form av driftnetto i kontorsfastigheterna. Under högkonjunkturer går hyrorna upp på grund av betalningsviljan bland hyresgästerna att sitta i de attraktivare fastigheterna. På tidigt 2000-tal under den så kallade IT-boomen var det många nya företag på marknaden som ville sitta i de dyraste kontorsfastigheterna. Sedan kom IT-kraschen under 2002 och många företag försvann från marknaden. Det ledde till stora vakanser i fastigheterna och att hyrorna sjönk hastigt. Det kan alltså svänga väldigt snabbt på kontorsmarknaden med stora skillnader i förväntat driftnetto. Detta kan bidra till att fastighetsägare med stora lån kan få svårigheter att betala ränta och amortering på lån för fastigheten om driftnettot blir lägre än lånekostnaderna. 6.2 Bostadshyror Bostadshyror har under många år varit ett hett debattämne. Det traditionella hyressystemet med så kallade bruksvärdehyror tar inte hänsyn till fastighetens läge. Det är byggnadsåret som är det styrande för hyresnivån. Det gör att nyproducerade hyreslägenheter har hög hyra och gamla hyreshus ofta har låg hyra. Hyresnivån för varje enskild fastighet följer generellt en hyresökning på någon procent per år. Det bidrar till att hyresintäkterna för bostadsfastigheter är relativt förutsägbara för en längre tidsperiod kontra kontorsfastigheter och gör det lättare att beräkna framtida driftnetton. Bruksvärde systemet begränsar vinstmöjligheterna för fastighetsägare med hyreshus. Skulle lagen ändras till marknadshyra skulle det kunna bidra till fler hyreslägenheter på marknaden i och med att vinstmöjligheterna ökar för fastighetsägarna. Stockholm har nu antagit den så kallade Stockholmsmodellen som nämns i kapitel 5. Frågan är vilken effekt den kommer ha på Stockholms hyresmarknad. Det är i vilket fall som helst ett steg från den traditionella brukshyran och ett litet steg mot marknadshyra. 24

7. Räkneexempel 1, kontorsfastighet Östermalm För att få en bättre bild av hur olika val och antaganden för en fastighet kan påverka värdet ska nu tre exempel visas. I de olika exemplen görs en rad antaganden som sedan ligger till grund för värderingen av fastigheten. Exempel 1 (kapitel 7) och exempel 2 (kapitel 8) behandlar varsin kontorsfastighet som jag sedan gör fiktiva fastighetsutvecklingar för med tillhörande värdering för de olika alternativen. Exempel 3 (kapitel 9) behandlar en industrifastighet som konverterats till bostadsrätter där jag gör en uppskattning på vinsten i projektet utifrån mina antaganden och bostadsrättsföreningens årsredovisning. 7.1 Exempel 1, Östermalm En lokalfastighet på Östermalm, som räknas tillhöra ett A-läge i Stockholm vad avser kontor, blev såld i december 2009. Bild 1. Kontorsområdet Östermalm i Stockholm, A-läge, källa Datscha Fastigheten består av 1 680 kvm lokalarea. Köpeskillingen är redovisad till 65 miljoner kronor vilket motsvarar 38 690 SEK/kvm. Jag ska nu med hjälp av beräkning redovisa olika scenarior för den här fastighetens ekonomiska möjligheter. Fastigheten antas vara av äldre standard vid förvärvet. Marknadsinformation har hämtats från Datscha, Mäklarstatistik och Jones Lang Lasalles Nordic City Report Autumn 2009 vilka sedan ligger till grund för värderingsmodellen för de olika alternativen. Det är totalt 4 alternativ som behandlas enligt följande: 1. Fastigheten förvaltas med nuvarande standard. Detta bidrar till högre vakansgrad och lägre hyra i förhållande till moderna kontor. 2. Renovering av kontoren. Åtgärden bidrar till högre hyra och lägre vakansgrad än tidigare. Dock bidrar detta till en ombyggnadskostnad. 3. Ombyggnad av kontor till hyreslägenheter. Östermalm är ett attraktivt boendeområde, därav antas höga hyror och ingen vakans. Vidare antas endast 75 procent av kontorsytan kunna konverteras till boyta. 4. Ombyggnad av kontor till bostadsrätter. Enda skillnaden mot alternativ 3 är att fastigheten säljs till en bostadsrättsförening. Därmed försvinner också ägandet av fastigheten. 25

Fastighetsskatten tas upp både på inkomstsidan samt kostnadssidan vilket gör att den kan kvittas mot varandra. Detta för att det är vanligt att hyresgästen får stå för den posten. Hyror samt drift och underhåll antas stiga med 2 procent per år. Värderingen av fastigheten är gjord med en 10-årig värdering (DCF, se kapitel 2.3) samt en 1-årig värdering (Gordons formel, se kapitel 2.3). Tanken med att göra två olika värderingar är att det ska antyda om värderingen kan anses rimlig eller ej. Är differensen stor kan det indikera om att osäkerheten i fastighetens värde är stor. Med den 1-åriga värderingen visas även fastighetens olika värden givet olika avkastningskrav, samt fastighetens värde vid noll vakans. Nedan följer en beskrivning av varje enskilt alternativ och ett nuvärde för respektive alternativ. 7.1.1 Alternativ 1, Fastigheten förvaltas med nuvarande standard Här antas fastigheten bedrivas med nuvarande standard vilket motsvarar kontor byggt innan år 1985. Detta bidrar till en relativt hög vakansgrad samt låg hyra. Avkastningskravet är satt till 6,50 procent och exit yield (det direktavkastningskrav som används vid evighetskapitalisering, se Gordons formel) som används för att räkna fram ett restvärde är även det satt till 6,50 procent. Detta motiveras med en hypotes om att det vore riskabelt att räkna med en värdestegring om priset redan anses vara högt, vilket det torde vara i dag. I Tabell 3 visas mina antaganden: Hyra 2500 SEK/kvm/år Vakans 12,0% Avkastningskrav 6,5% Exit yield 6,5% Driftkostnad 300 SEK/kvm/år Underhållskostnad 75 SEK/kvm/år Lokalyta 1680 kvm Boyta 0 kvm Tabell 3. Antaganden för alternativ 1, fastighet Östermalm I tabell 4 nedan visas driftnettot för den 10-åriga värderingen: Kontor äldre standard År 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Marknadshyra/kvm 2500 2550 2601 2653 2706 2760 2815 2872 2929 2988 3047 Fastighetsskatt 404000 404000 404000 404000 404 000 404000 404000 404000 404000 404000 404000 Potentiell inkomst: 4604000 4688000 4773680 4861074 4950215 5041139 5133882 5228480 5324969 5423389 5523777 Vakansgrad: 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% Total EGI 4051520 4125440 4200838 4277745 4356189 4436203 4517816 4601062 4685973 4772582 4860923 Total inkomst 4051520 4125440 4200838 4277745 4356189 4436203 4517816 4601062 4685973 4772582 4860923 Driftkostnader: 504000 514080 524362 534849 545 546 556457 567586 578938 590516 602327 614373 Underhållskostnader 126000 128520 131090 133712 136 386 139114 141896 144734 147629 150582 153593 Fastighetsskatt 404000 404000 404000 404000 404 000 404000 404000 404000 404000 404000 404000 Totala kostnader 1034000 1046600 1059452 1072561 1085932 1099571 1113482 1127672 1142145 1156908 1171966 Driftnetto 3017520 3078840 3141386 3205184 3270257 3336632 3404334 3473390 3543828 3615674 3688957 Tabell 4. Driftnetto 10-årig värdering för alternativ 1, fastighet Östermalm. Driftnettot för åren 1-10 räknas hem till ett nuvärde. År 11 används driftnettot för att räkna fram ett restvärde med hjälp av exit yield, detta belopp räknas också hem till ett nuvärde. 26