TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER

Transkript

1 84 TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER BOSTADSPRISER De svenska bostadspriserna mindre attraktiva för danskar Billigare bostäder, större och bättre bostad för pengarna var drivkraften bakom den ström av danskar som när Öresundsbron öppnade år 2 började flytta österut till Skåne och framför allt Malmö med omnejd. Och som oftast behöll sitt jobb på den danska sidan och pendlade tillbaka över Öresund. Runt millennieskftet var priserna för ett enfamiljshus betydligt lägre om man köpte bostad utanför Hovedstaden. Jämfört med priserna i Köpenhamns kommun var kvadratmeterpriset för ett enfamiljshus under 2 nästan 4 procent lägre i både Sjælland och Skåne. Fram till år 2 var priset för en bostad i Hovedstaden och Malmö bara Kvadratmeterpriser för enfamiljshus(2-211) Köpenhamn = index Hovedstaden Hovedstaden Sjælland Sjælland Skåne Kvadratmeterpriser för ägarlägenheter (2-211) Köpenhamn = index Skåne Malmö Stad Malmö Stad Källa: Realkreditrådet (Bostadsmarknadsstatistik), Svensk Mäklarstatistik AB, Värderingsdata AB och Statistika Centralbyrån. Öresundskomiteens beräkningar. Malmö 211, delvis uppskattat.

2 2 Hovedstaden Sjælland Skåne Malmö Stad TENDENS ÖRESUND Den svenska kronans kursutveckling jämfört med den danska Källa: Danmarks Nationalbank både Malmö och generellt i Skåne låg det genomsnittliga kvadratmeterpriset i danska kronor för ägarlägenheter på omkring 4 procent av priset i Köpenhamn under 2. Fram till prisbubblan under 26 ökade denna skillnad markant och bostadspriserna i Köpenhamn steg till det tredubbla mot Skåne. Från 26 har denna skillnad minskat så att bostadspriserna i Malmö, Skåne och Sjælland nu ligger på omkring 6 procent av kvadratmeterpriset för en ägarlägenhet i Köpenhamn. några få procent lägre än i Köpenhamn. Men efter 2 ökade prisskillnaden 45. tills den kulminerade under 26 då bostadspriserna i Köpenhamn hade stigit till det dubbla jämfört med priserna i Sjælland och Skåne, medan priset i Malmö låg på omkring två tredjedelar av de köpenhamnska 15. priserna. 5. Från det att bostadsprisbubblan brast under 26 och fram till 211 har prisskillnaden nästan blivit 5. utjämnad, utom för Sjællands del där kvadratmeterpriset för ett enfamiljshus har fallit till procent av priset i Köpenhamn; därmed är kvadratmeterpriset mycket lägre 3. här än öster om Öresund. 2. Prisskillnaden mellan 1. ägarlägenheter är ännu större än mellan enfamiljshus. I Prisutvecklingen sedan 26 har helt klart lett till att det i dag är mindre attraktivt för köpenhamnare att köpa en bostad på andra sidan av Öresund. Prisskillnaden över Öresund har under de senaste 1-15 åren även präglats av stora svängningar i den svenska kronkursen. Men dessutom spelar olika lånemöjligheter (bland annat de speciella

3 86 TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER danska obligationslånen kontra typiskt svenska korttidslån), räntenivån och fastighetsbeskattningen också roll för prissättningen på bostäder. Det framgår inte av statistisken. Prisökningar efter bostadsprisbubblan Bostadsprisbubblan var ett danskt fenomen med en överhettad bostadsmarknad, som kulminerade under 26, och var särskilt tydlig i Köpenhamn och Hovedstaden. Kvadratmeterpriset för ägarlägenheter i Köpenhamn steg till exempel under 25 med 4 procent. Medverkande till de stora bostadsprisökningarna var framför allt introduktionen av de amorteringsfria realkreditlånen med flexibel ränteanpassning som infördes under 23 då den korta räntan var historiskt låg. Efter prisbubblan har de danska bostadspriserna fallit avsevärt, framför allt i huvudstadsområdet och särskilt under åren Fram till stabiliserades priserna någorlunda och priset för en ägarlägenhet var generellt svagt stigande, men under 211 inträffade en avmattning i priserna. Den negativa utvecklingen har gått mest ut över Sjælland, men i allmänhet är de danska priserna tillbaka på nivån från Jämfört med 2 har det dock varit goda prisökningar, störst i Köpenhamn, där enfamiljshus har stigit med 81 procent och ägarlägenheter med 7 procent. Bägge typerna av bostad har under samma period bara stigit med 35 procent i Sjælland. I Skåne har det genomsnittliga kvadratmeterpriset för bostäder mer än fördubblats jämfört med 2 och särskilt priset på ägarlägenheter har tagit in på de danska priserna. Bara för ägarlägenheter i Malmö handlar det om en tredubbling av priset. Prisutvecklingen i Sverige har varit stadigt stigande utan den prisbubbla som drabbade Danmark, bara avbruten av en övergående tillbakagång i slutet av 28. I Skåne har priserna dock till viss del stagnerat de senaste åren jämfört med den allmänna prisökningen i Sverige. Bostadsomsättning Omfattningen av bostadsutbud och bostadsköp ger en god indikatoer på prisbildningen. I Skåne har omfattningen av bostadsköpen varit stabil under åtskilliga år och framför allt har det varit en omfattande omsättning av ägarlägenheter under perioden Även om priserna på den danska sidan av Öresund är tillbaka på års nivå så är bostadsmarknaden mycket mer fastlåst än den svenska. Under 24 såldes 3. ägarlägenheter, men vid varje

4 TENDENS ÖRESUND tidpunkt 8 var det bara 1. ägarlägenheter och inte kunna betala mycket stora lån till salu. Under 211 såldes däre- får många att helt avstå från att sälja sin mot 7 bara 17. ägarlägenheter medan bostad. Det tog under 211 mer än ett det vid varje tidpunkt fanns 21. till och ett halvt år att sälja en bostadsrätt salu. 6 Men utbudet är i verkligheten större när det under 24 tog tre månader. eftersom 1996 risken 1998 för 2att förlora 22 pengar Slutligen hör det till bilden av den fastlåsta danska marknaden för ägarlägenheter att bostadsefterfrågan är stor och ökande i Storköpenhamn som har en stor inflyttning och en kraftigt växande befolkning samtidigt som byggandet Enfamiljshus mm:genomsnittlligt kvadratmeterpris SEK (1:a kvartalet :e kvartalet 211) Ägarlägenheter: Genomsnittlligt kvadratmeterpris SEK (1:a kvartalet :e kvartalet 211) Köpenhamns kommun Hovedstaden Sjælland Malmö Stad Skåne Källa: Realkreditrådet (Bostadsmarknadsstatistik), Svensk Mäklarstatistik AB, Värderingsdata AB och Statistiska Centralbyrån Öresundskomiteens beräkningar. Malmö 211, delvis uppskattat

5 88 TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOLIGPRISER Pris för en ägd bostad på 12 kvadratmeter i stadscentrum (211) 1. euro per m 2 Totalt milj. euro London 15,2 1,8 Paris 13,4 1,6 Zürich 11,4 1,4 Rom/Milano 7,2,9 Stockholm 7,,8 Helsingfors 6,2,7 Wien 5,1,6 Amsterdam 4,3,5 Madrid/Barcelona 4,,5 Köpenhamn 4,,5 Berlin 3,7,4 Dublin 3,7,4 Bryssel 2,8,3 Malmö 1,9,2 Källa: The Global Property Guide 212. Siffrorna för Malmö är Öresundskomiteens uppskattning. närmast står stilla. Det har tvingat upp hyran i många hyresrätter och uthyrda ägarlägenheter. Den fastlåsta bostadsmarknaden beror dels på att många undviker att sälja sin bostad när de är överbelånade och undviker att realisera en förlust, som en försäljning skulle innebära, dels på att många familjer med barn bor kvar i staden när det tidigare fanns en tendens att flytta ut från staden till grönare områden. Det innebär ett mindre utbud av lediga bostäder, vilket på sikt sannolikt kommer att påverka prisbildningen i form av stigande priser, även om det naturligtvis också finns många andra faktorer som spelar in när det gäller bostadspriserna. Internationell jämförelse Jämfört med andra europeiska storstäder har Öresundsregionens stadskärnor förhållandevis billiga ägarlägenheter, särskilt eftersom priserna på Köpenhamns ägarlägenhetsmarknad har sjunkit under en längre period medan andra storstäder har klarat sig något bättre de senaste åren. Det är slående att medan priserna i Köpenhamn ligger på 25 års nivå så har de i Stockholm under perioden stigit med 4 procent och kvadratmeterpriserna i Stockholm ligger omkring 75 procent högre än i Köpenhamn. Siffror för Statistiska Centralbyrån tyder dock på att den prisnivå, som Global Property Guide anger för Stockholm, är något övervärderad.

6 TENDENS ÖRESUND Ägda bostäder Enfamiljshus: I Danmark omfattas patriciervillor, småhus, parhus samt kedje- och radhus samt boningshus (på lantgårdar). I Sverige omfattas småhus. Ägarlägenheter: I Danmark en bostad som i regel är en flerbostadsfastighet som är uppstyckad i individuella ägarlägenter. I Sverige omfattas bostadsrätter, som på flera sätt, men inte helt, motsvarar en dansk ägarlägenhet. Att ha en bostadsrätt innebär att man har delat ägande i ett flerbostadshus via en bostadsrättsförening. Andelsbostäder Andelsbostäder i Danmark innebär också ett delat ägande via en ägarförening, men denna boendeform betraktas som hyresbostad och omfattas inte av systematisk prisstatistik.