BOSTADSMARKNADEN I ÖRESUNDSREGIONEN

Transkript

1 R A P P O R T BOSTADSMARKNADEN I ÖRESUNDSREGIONEN Ø R E S U N D S B R O K O N S O R T I E T & Ö R E S U N D S K O M I T E E N M A R S

2

3 Innehåll Sammanfattning 2 Bostadsmarknaden förutsättning för tillväxt i Öresundsregionen 2 Rörelse på marknaden 2 Danskarna är välkomna i Skåne 3 Bostäder till halva priset 4 Ejerlejligheder och bostadsrätter 4 Småhus 8 Bostadsformer 10 Bostadsfinansiering 10 Flyttningar över Öresund 11 Kan två bostadsmarknader bli en? 12 Danskarna köper upp Skåne eller gör de det? 13 Skåningarna positivt inställda 14 Tillmötesgående skåningar 15 Positivt resultat av Øresundsbron 16 Om undersökningen 16 Befolkningsutveckling 18 Sjælland 19 Skåne 20 Den förväntade befolkningsutvecklingen i Öresundsregionen 21 Bostadsutbud 22 Bostäder i Öresundsregionen idag 23 Sjælland 24 Skåne 27 Malmö 29 Bostadsbehov 30 Storköpenhamn 30 Köpenhamn 31 Skåne 32

4 SAMMANFATTNING Bostadsmarknaden förutsättning för tillväxt i Öresundsregionen Öresundsregionen är idag Nordens största urbana region och ett viktigt tillväxt- och produktionscentrum. Öresundsregionen har därmed stor betydelse för Danmarks och Sveriges ekonomiska utveckling. En integrerad bostadsmarknad kommer att medföra ett större och mera varierat bostadsutbud. Ett attraktivt och varierat bostadsbestånd har samtidigt betydelse för företagens möjligheter att rekrytera och attrahera kvalificerad arbetskraft i och till regionen. På kort sikt medför integrationen av Västskåne med Storköpenhamn konkurrensfördelar i form av en snabb utvidgning av en gemensam bostadsmarknad. På längre sikt är det dock nödvändigt att öka bostadsbyggandet i hela regionen. Om inte antalet nya bostäder ökar kan det på sikt bli svårt att nå de önskvärda målen för produktionstillväxt. Bostadsbyggandet har inte kunnat följa med i befolkningsutvecklingen under 1990-talet, varken i Storköpenhamn eller i sydvästra Skåne. Som en följd av detta har det skett en allt större utflyttning från både Storköpenhamn och Malmö. Storköpenhamns invånare flyttar längre ut på Sjælland eller till Skåne, i första hand till Malmö. Malmös invånare flyttar till de omkringliggande kommunerna. De här flyttmönstren visar att det finns behov av att samordna stads- och bostadspolitiken och infra strukturplaneringen i hela Öresundsregionen. Rörelse på marknaden I dag går det att köpa en bostadsrätt i Stormalmö för i genomsnitt hälften av det pris som en motsvarande lägenhet* kostar i Storköpenhamn. En villa i Malmö har ett pris som är minst 25 procent lägre än i Storköpenhamn. Billigare bostäder, lägre levnadskostnader och bättre boendekvalitet för pengarna har medfört att den danska flyttströmmen från Sjælland till Skåne har femdubblats sedan Øresundsbrons öppnande Merparten av de danskar som flyttar till Skåne kommer från Storköpenhamn. Danskarna utgör fortfarande en begränsad del av den totala rörligheten på den skånska bostadsmarknaden. Under 2004 köpte danskar 6 8 procent av alla bostadsrätter som såldes i Malmö. För småhusen var samma siffra 5 10 procent. Enligt Region Skånes och Danmarks Statistiks befolkningsprognoser väntas befolkningen i Öresundsregionen öka från 3,6 miljoner invånare idag till 3,9 miljoner invånare Befolkningsökningen förväntas öka mest på den svenska sidan. För att täcka bostadsbehovet för alla krävs det att det byggs cirka nya bostäder om året i Öresundsregionen. Efterfrågan på bostäder kommer att vara störst i Malmöområdet. Den stora danska inflyttningen kommer sannolikt att fortsätta och Malmö kommer efter hand att få kraftigt ökande bostadspriser och ett stort behov av ytterligare bostadsbyggande. *) På sidan 10 definieras de olika upplåtelseformerna. 2

5 Danskarna är välkomna i Skåne Den danska inflyttningen till Skåne tas i allmänhet positivt emot av skåningarna. 63 procent är positivt inställda till de många danskar som flyttar till Skåne och var fjärde är till och med mycket positivt inställd. Endast fem procent har något emot att många danskar flyttar till Skåne. Danskar betraktas allmänt som trevliga och gemytliga. De positiva motiverar sin inställning med att danskarna är vänliga och snälla. En del motiverar sin inställning med en allmänt positiv syn på andra nationaliteter och kulturer, men det finns också ekonomiska argument. En större befolkning ger ökad handel och, som en svarande uttrycker saken, De handlar där jag arbetar, så jag får behålla jobbet. Peter Hervik, docent i antropologi vid Internationell Migration och Etniska Relationer (IMER) på Malmö Högskola, är inte överraskad över undersökningsresultatet. Enligt Hervik kan skåningarnas positiva inställning till danskarna förklaras med att danskarna inte betraktas som något hot i Skåne. De är livligare men liknar skåningarna så pass mycket att skillnaderna uppfattas som charmiga. 3

6 BOSTÄDER TILL HALVA PRISET Ejerlejligheder och bostadsrätter Hälften av de danskar som flyttar till Skåne väljer att köpa en bostadsrätt*. Och tittar man på prisskillnaden mellan Storköpenhamn och Stormalmö förstår man varför. Priset på en bostadsrätt i sydvästra Skåne är i genomsnitt endast hälften av priset på en ejerlejlighed i Storköpenhamn. Man kan inte helt jämföra de två ägandeformerna, men för bostadsköparen är de likvärdiga. Både ejerlejligheder och bostadsrätter säljs fritt på marknaden. Den stora skillnaden mellan de två typerna av bostäder är, att man som ägare av en bostadsrätt ska betala en månadsavgift på samma sätt som i en dansk andelsbolig. I en ejer lejlighed betalar man endast till ägarföreningen samt för värme, el och andra förbrukningskostnader. Månadskostnaden är därför högre i en bostadsrätt än i en ejerlejlighed. Priser på bostadsrätter och ejerlejligheder i svenska kronor per m SEK/m Skåne Malmöområdet Köpenhamnsområdet Öresundsregionen Källa: Värderingsdata och Realkreditrådet. *) På sidan 10 definieras de olika upplåtelseformerna. 4

7 Priset på en ejerlejlighed och en bostadsrätt har båda ökat markant de senaste 10 åren, men prisutvecklingen på den danska sidan sundet har varit större än i Skåne. Och prisskillnaden har ökat över tid. Det handlar inte enbart om att bostadspriserna i Skåne är lägre än i Storköpenhamn, utan utvecklingen för valutakursen mellan danska och svenska kronor har också bidragit. Sedan bron öppnades 2000 har fluktuationerna i den svenska kronans värde gjort svenska bostäder tio procent billigare för danskar. Och samtidigt har danska bostäder blivit tio procent dyrare för svenskar. Om man vill köpa en lägenhet och jämför priserna på en ejerlejlighed på Sjælland med en bostadsrätt i Skåne måste man åka ända till Næstved för att hitta priser som närmar sig priset på en bostadsrätt i Malmö. Om man arbetar i Köpenhamn måste man varje dag använda omkring 1 timme och 10 minuter på transport mellan Malmö och Köpenhamn, men omkring 2 1 / 2 timme mellan Næstved och Köpenhamn. Jämförelsen nedan avser försäljningspriset. En helt rättvisande jämförelse bör göras på basis av netto kostnaden för att bo i en ejerlejlighed respektive en bostadsrätt. Priser på bostadsrätter och ejerlejligheder i svenska kronor per m SEK/m Frederiksberg Gentofte Köpenhamn Tårnby Hørsholm Dragør Birkerød Roskilde Køge Helsingør Hillerød Frederikssund Källa: Värderingsdata och Realkreditrådet. 5 Holbæk Høje Taastrup Sorø Lund Ringsted Næstved Helsingborg Malmö Vellinge Korsør Staffanstorp Ystad Svedala Kristianstad Trelleborg Landskrona Eslöv Simrishamn

8 Kattegatt SVERIGE Korsør Holbæk DANMARK Sorø Ringsted Sjælland Frederikssund Roskilde Køge Helsingør Hillerød Hørsholm Birkerød Gentofte Frederiksberg Høje Taastrup Helsingborg Köpenhamn Tårnby Dragør Landskrona Malmö Vellinge Trelleborg Lund Staffanstorp Svedala Eslöv Skåne Ystad Kristianstad Simrishamn Næstved Östersjön Møn Genomsnittspriser på ejerlejligheder och bostadsrätter i svenska kronor per m 2. Källa: Värderingsdata och Realkreditrådet. 6

9 En bostadsrätt i Malmö är betydligt billigare än en bostadsrätt i Sveriges två andra storstadsområden, Stockholm och Göteborg. Priserna i Malmö har dock ökat markant under åren efter brons öppnande och prisskillnaderna mellan de svenska storstäderna har därför minskat. Under perioden 2003 och 2004 steg priset på bostadsrätter i Malmö med cirka 25 procent om året. Under 2005 steg priset på bostadsrätter bara med tolv procent i Malmö, vilket motsvarar nivån i övriga Sverige. Priser på bostadsrätter i Sverige SEK/m Sverige Malmöområdet Källa: Värderingsdata. Årliga prisökningar på bostadsrätter i Sverige 25 Procent Sverige Malmöområdet Källa: Värderingsdata. *) På sidan 10 definieras de olika upplåtelseformerna. 7

10 Småhus Prisskillnaden mellan den danska och den svenska sidan är markant också när det gäller småhus. Prisnivån i Storköpenhamn låg i slutet av 2005 minst 25 procent över nivån i Malmö. För att hitta hus som är billigare än i Malmö, som är Skånes dyraste kommun att köpa hus i, måste man bege sig till Väst- och Sydsjälland, till exempelvis Holbæk, Ringsted, Næstved, Sorø och Korsør. Stockholms ekonomiska nedgångsperiod, efter det att IT-bubblan brast 2001, innebar att småhusens försäljningsvärde endast ökade i begränsad omfattning under perioden Under de här åren ökade priset på småhus med 24 procent i Malmö, vilket har bidragit till att minska pris skillnaden mellan Stockholmsområdet och Malmöområdet. Det finns stora skillnader mellan huspriserna i Malmös olika stadsdelar. I Malmö Centrum och Limhamn, är husen upp till svenska kronor dyrare per kvadratmeter än i den billigaste stadsdelen, Oxie. Pris för småhus i bostadsområden i Malmö 2005 Stadsdel Svenska kronor per m 2 Slottsstaden Malmö Sankt Johannes Malmö Sankt Petri Limhamn Västra Klagstorp Bunkeflo Hyllie Kirseberg Eriksfält Kulladal Malmö Sankt Pauli Västra Skrävlinge Husie och Södra Sallerup Tygelsjö Möllevången-Sofielund Fosie Oxie Malmö Källa: Mäklarstatistik.se. Priser på småhus i svenska kronor per m SEK/m Gentofte Frederiksberg Källa: Värderingsdata och Realkreditrådet. Hørsholm Dragør Köpenhamn Birkerød Helsingør Tårnby Roskilde Hillerød Frederikssund Høje Taastrup Malmö Vellinge Køge Lund Holbæk Helsingborg 8 Staffanstorp Svedala Ringsted Sorø Næstved Ystad Trelleborg Landskrona Korsør Simrishamn Eslöv Kristianstad

11 Kattegatt SVERIGE Korsør Holbæk DANMARK Sorø Ringsted Sjælland Frederikssund Roskilde Køge Helsingør Hillerød Hørsholm Birkerød Gentofte Frederiksberg Høje Taastrup Helsingborg Köpenhamn Tårnby Dragør Landskrona Malmö Vellinge Trelleborg Lund Staffanstorp Svedala Eslöv Skåne Ystad Kristianstad Simrishamn Næstved Östersjön Møn Genomsnittspris på småhus i svenska kronor per m 2. Källa: Värderingsdata och Realkreditrådet. 9

12 Bostadsformer En viktig skillnad mellan den danska och den svenska delen av Öresund är de olika bostadsformerna i Danmark och Sverige. Det finns såväl ägande- som hyresbostäder och en blandning av båda formerna i båda länderna. Andels bolig-föreningens syfte är att driva fastigheten på andelsbasis. Som andelsinnehavare har man rätt till en andelsbolig i fastigheten. Andelsboligföreningens styrelse bestämmer principerna för vem en andelsbolig kan säljas till och till vilket pris. I Sverige finns det endast en ägandeform, småhus. Lägenheter är antingen hyresrätter eller bostad s- rätter. En bostadsrätt är en blandning av det som i Danmark kallas ejerlejlighed och andelsbolig, vad gäller ägandeformen. Den som äger en bostadsrätt i Sverige kan på samma sätt som den som äger en ejerlejlighed i Danmark sälja bostaden fritt och till marknadspris. I Danmark finns det två former för ägande av bo städer, småhus och ejerlejligheder. Dessutom finns det vanliga hyresrätter och andelsboliger. Andels boliger är en blandning mellan en ägaroch hyresbostad. Som ägare av en andelsbolig är man andelsinnehavare i en andelsbolig-förening. Ägandeformer för bostäder i Danmark och Sverige Danmark Sverige Hyresbostäder Privata hyreslägenheter Privata hyreslägenheter Allmännnyttiga bostäder Allmännyttiga hyreslägenheter Andelsboliger Kooperativa hyresrätter Ägarbostäder Ejerlejlighed Bostadsrätter Egna hem/småhus Egna hem/småhus Bostadsfi nansiering I Danmark förmedlas bostadsköp av realkreditinstitut, medan det i Sverige är bankerna som förmedlar bostadslånen. I båda länderna finansieras bostaden oftast genom obligationslån. I Sverige baseras ett låneerbjudande normalt på att man tar ett amorteringsfritt lån på procent av husets pris och ett topplån med avbetalning av den resterande summan eller själv bidrar med resten av pengarna. Man kan kombinera en rörlig ränta som ändras varje månad med fasta räntor som är bundna i maximalt 10 år. Lånet tas liksom i Danmark upp i obligationer, men kundens lån påverkas inte av kursen på obligationerna. Det är endast räntan när lånet tas som är avgörande. I Danmark kan bostadsinnehavarna antingen välja ett lån till fast ränta eller ett lån med rörlig ränta. Med ett lån till fast ränta är kostnaden (det vill säga amortering samt räntor) fast med en normal löptid på 20 eller 30 år. Med ett lån med rörlig ränta är kostnaden endast fast under 1, 3 eller 5 år. Bostadsinnehavaren kan välja amorteringsfrihet i upp till tio år. 10

13 FLYTTNINGAR ÖVER ÖRESUND 70 procent av alla danskar som flyttar till Sverige har tidigare bott i Storköpenhamn. Antalet personer som flyttar över sundet är fortfarande relativt få jämfört med de flytt strömmar som i övrigt utgår från Storköpenhamn. Cirka personer flyttar varje år från en bostad i Storköpenhamn till en ny bostad i en annan kommun inom eller utanför Storköpenhamn eller till utlandet. Av dessa flyttade endast två procent till Skåne under Det är färre än som flyttar från Storköpenhamn till Århus Amt, trots att man i många fall kan ha kvar jobbet i Köpenhamn när man flyttar över sundet. Sedan Øresundsbron öppnade har det också skett en ökning av antalet personer som flyttar från Skåne till Danmark. Ökningen beror uteslutande på en ökning av antalet danskar som flyttar tillbaka till Danmark, medan antalet svenskar som flyttar över sundet ligger på samma nivå som före Øresundsbrons öppnande. Flyttningar över Öresund mellan Skåne och Sjælland Antal personer Från Sjælland till Skåne Från Skåne till Sjælland (uppskattning) Källa: Ørestat och Øresundsbro Konsortiet. 11

14 Kan två bostadsmarknader bli en? Den öresundsregionala bostadsmarknaden kan idag inte betraktas som en enda bostadsmarknad. Flyttströmmarna är fortfarande små i förhållande till det antal flyttningar som sker inom den skånska respektive själländska bostadsmarknaden. Den svenska beskattningen av vinst vid försäljning av fastighet, när bostadsägaren flyttar från Sverige till utlandet, innebär att svenska bostadsägare inte har något incitament för att köpa bostad i Danmark. Inte desto mindre finns det en gemensam marknad tvärs över sundet. Det är flyttningarna från framför allt Storköpenhamn till Skåne ett bevis på. Man flyttar dit där man hittar den bostad man vill ha, till det lägsta priset. Och flyttströmmarna från Danmark till Skåne ökar idag kraftigt. Drivkrafterna bakom den ökande flyttströmmen är de lägre bostadspriserna, bättre bostadsstandard, lägre bilpriser och lägre levnadsomkostnader. Dessutom har spänningen i att flytta till ett annat land också varit en drivkraft för många. Det visar en under sökning som Öresundskomiteen och Øresundsbron genomförde under En rad olika faktorer bidrar dock till att begränsa rörligheten på den öresundsregionala bostads marknaden: Idag går det inte att ta ett lån i ett danskt realkreditinstitut för att finansiera en bostad i Skåne. Om man vill ta ett lån i Danmark blir det ett dyrare banklån. Möjligheterna att få en hyreslägenhet är begrän sade på båda sidor Öresund. Oftast krävs det att man stått i kö i flera år innan man får ett erbjudande om en lägenhet. Marknaden för hyresbostäder kan därför betecknas som en stängd marknad som är förbehållen dem som har stått i kö tillräckligt länge. Svenska fastighetsmäklare får inte annonsera i Danmark om de inte är registrerade som mäklare i Danmark. Lagstiftningen är egentligen tänkt som ett konsumentskydd, men i öresundsregionala sammanhang skapar den i stor utsträckning en informationsbarriär. Danskarna måste aktivt söka upp svenska fastighetsmäklare för att få kunskap om de möjligheter som erbjuds på andra sidan Öresund. Utan ett svenskt personnummer kan det vara svårt att få bostadslån. Den svenska skattemyndigheten Skatteverket kräver att man ska kunna uppvisa ett hyres- eller köpeavtal för att få ett personnummer. Men många svenska banker kräver ett svenskt personnummer innan de erbjuder ett bostadslån. 1) Danska erfarenheter av att bo i Skåne, Öresundskomiteen och Øresundsbron

15 Danskarna köper upp Skåne eller gör de det? Även om antalet danskar som varje år flyttar till Skåne har ökat markant sedan Øresundsbron öppnade, och även om danskarna idag utgör 22 procent av den totala nettoinflyttningen i Skåne, är effekten på bostadspriserna ändå begränsad. I Malmö bytte bostadsrätter och småhusägare under Av dessa fanns det danska köpare för endast 6 8 procent av bostadsrätterna och 5 10 procent av småhusen. 13

16 SKÅNINGARNA POSITIVT INSTÄLLDA 63 procent av skåningarna har en positiv inställning till de många danska inflyttarna. Var fjärde är till och med mycket positivt inställd. Endast fem procent har något emot att många danskar flyttar till Skåne. Det visar en undersökning som tagits fram för Øresundsbron. Vänliga och gemytliga danskar De positiva motiverar sin inställning med att danskarna är vänliga och gemytliga. En del motiverar sin inställning med en allmänt positiv syn på andra nationaliteter och kulturer, men det finns också ekonomiska argument. En större befolkning ger ökad handel och, som en svarande uttrycker saken, De handlar där jag arbetar, så jag får behålla jobbet. De tar våra bostäder och våra arbeten Bland den minoritet som är negativt inställd till den danska inflyttningen är självklart även de ökande huspriserna ett argument som förs fram. Dessutom är en del skåningar rädda för att danskarna tar arbeten från svenskarna. Det finns också en tydlig irritation över att danskar som pendlar till jobbet i Danmark utnyttjar den offentliga servicen i Sverige utan att betala skatt där. Detta är de vanligaste argumenten bland de negativt inställda. Skåningarnas inställning till den danska inflyttningen Mycket negativ 1% Negativ 4% Varken positiv eller negativ 30% Positiv 40% Mycket positiv 23% Vet inte 2% Källa: Øresundsbro Konsortiet. 14

17 Tillmötesgående skåningar Undersökningen visar att skåningarna tar emot de inflyttande danskarna på ett mycket tillmötesgående sätt. Peter Hervik, docent i antropologi vid Internationell Migration och Etniska Relationer, IMER, på Malmö Högskola, är inte överraskad över undersökningsresultatet. Enligt Hervik kan skåningarnas positiva inställning till danskarna förklaras med att danskarna inte betraktas som något hot i Skåne. De är livligare men liknar skåningarna så pass mycket att skillnaderna betraktas som charmiga. Den positiva inställningen hänger enligt Hervik samman med den ökande kontakten mellan folk sedan Øresundsbron öppnade. För många skåningar är det en självklarhet att ta tåget till Köpenhamn för att ta del av det större kulturutbudet och andra storstadslockelser. Att svenskarna tycker om huvudstaden på andra sidan sundet spelar alltså en stor roll för deras positiva inställning. Skåningarnas uppfattning om den danska inflyttningen stämmer väl överens med verkligheten. 65 procent av alla skåningar svarar att antalet danskar som flyttat till Skåne sedan år 2000 har ökat. Svaren varierar avsevärt, beroende på var skåningarna bor. I sydvästra Skåne anser 74 procent att antalet danskar som flyttar till Sverige har ökat, medan det endast är 44 procent i nordöstra Skåne. Det stämmer överens med mönstret i danskarnas inflyttning, där majoriteten bosätter sig i sydvästra Skåne. 15

18 Positivt resultat av Øresundsbron Sju av tio skåningar anser att den danska inflyttningen är ett positivt resultat av Øresundsbrons öppnande. Än en gång är det sydvästra Skåne som har märkt de starkaste effekterna av den danska invandringen och är mest övertygade om vad det beror på, medan invånarna i nordvästra Skåne är minst övertygade om Øresundsbron som orsaksförklaring. 80 procent av skåningarna anser att de kommer att få fler danska vänner och bekanta som en följd av det ökande antalet danskar som bor i Skåne och endast tre procent anser att danskarna isolerar sig i danskghetton. Varannan instämmer i uppfattningen att den danska inflyttningen kommer att medföra markant höjda bostadspriser, medan endast var tredje anser att den danska inflyttningen kommer att förvärra bostadsbristen. Förklaringen till att det inte är fler som anser att bostadsbristen kommer att öka är att många (45 procent) anser att den danska inflyttningen istället kommer att stimulera bostadsbyggandet. Skåningarna lägger inte någon större symbolisk innebörd i att hissa ett annat lands flagga på svensk mark: 88 procent svarar att de har full förståelse för att danskarna kommer att hissa sin flagga i den nya trädgården eller att de inte har något emot att de gör det. Endast fyra procent anser att det är upprörande eller respektlöst, medan sex procent anser att danskarna i så fall också ska hissa den svenska flaggan. Att skåningarna uppenbart är lika nöjda oavsett vilken färg det är på de flaggor som vajar på svensk mark, överraskar inte docent Peter Hervik. När det gäller flaggning ser han en stor skillnad mellan danskar och svenskar. Den danska nationalismen bottnar i tysk nationalromantik och en föreställning om det danska folket och motsvarande inställning finns inte i Sverige. I Sverige är nationalismen kopplad till nationalstaten och synen på den svenska välfärdsstaten som något modernt och gott. Nationalkänsla med koppling till det svenska folket finns i stort sett inte. Om undersökningen Undersökningen genomfördes av analysinstitutet Zapera i slutet av januari Undersökningen genomfördes bland skåningar och visar deras inställning till den markanta ökningen av antalet danskar som har flyttat till Skåne sedan Øresundsbron invigdes

19 Andel skåningar som instämmer i påståendet Nordvästra Nordöstra Sydvästra Sydöstra Skåne Skåne Skåne Skåne Skåne totalt Den danska inflyttningen innebär att fler skåningar får danska vänner och bekanta 76% 79% 81% 86% 80% Den danska inflyttningen är ett positivt resultat av att Øresundsbron byggdes 57% 61% 77% 72% 69% En fortsatt inflyttning av danskar kommer att stimulera bostadsbyggandet i min kommun 49% 39% 57% 56% 52% Den danska inflyttningen kommer att innebära markant höjda bostadspriser i Skåne 41% 40% 49% 37% 45% Den danska inflyttningen förvärrar bostadsbristen i Skåne 28% 21% 30% 19% 27% Danskarna bor i danskghetton 3% 5% 3% 3% 1% Källa: Øresundsbro Konsortiet. 17

20 BEFOLKNINGSUTVECKLING Den viktigaste faktor som påverkar efterfrågan på bostäder är befolkningsutvecklingen. Befolkningsprognoser/-framskrivningar används därför i stads planeringen för att beräkna framtidens bostadsbehov. De regionala befolkningsfram - s krivningarna är dock behäftade med stor osäkerhet. De bygger på redan observerade demografiska tendenser och strukturer och kan därför inte ta höjd för plötsliga förändringar. Framför allt till- och frånflyttning från ett område är svår att förutsäga. Den regionala befolkningsutvecklingen visar på de ändringar som historiskt har skett i bostadsbehovet och på de tendenser som pekar in mot framtiden och definierar framtidens bostadsbehov. 18

21 Sjælland Under 1980-talet låg den ekonomiska tillväxten inom industrisektorn i Kolding, Vejle och Fredericia på Jylland och det hände inte mycket i Köpenhamn. Köpenhamns befolkningsunderlag sjönk under hela 1980-talet på grund av ett födelseunderskott i staden och samtidigt fanns det i stort sett ingen netto inflyttning. Födelseunderskottet minskade dock gradvis och i slutet av 1990-talet lyckades Köpenhamn att få ett födelseöverskott. Under 1990-talet inträffade en förändring i den regionala ekonomiska utvecklingen. Utvecklingen koncentrerades nu i och omkring landets största stadsområden där en tillväxt skedde inom den kunskapsintensiva sektorn. Nettoinflyttningen till Köpenhamn ökade på nytt och låg under 1990-talet på i genomsnitt personer per år. Sedan 2001 sker återigen en nettoutflyttning från den danska huvudstaden. Den främsta förklaringen är de höga bostadspriserna i staden. Befolkningsutvecklingen på övriga Sjælland har varit mera stabil. Men den stabila befolkningsutvecklingen omfattar flera olika rörelser och i slutet av 1990 talet ökade nettoinflyttningen till Väst själland och Storstrøms Amter främst på grund av en ökande utflyttning från Storköpenhamn. Befolkningsutvecklingen på Sjælland och öarna Antal personer Källa: Danmarks Statistik Köpenhamns amt Västsjälland och Storstrøms amter Roskilde och Frederiksborg amter Köpenhamn och Frederiksberg

22 Skåne Under första hälften av 1980-talet var befolkningssiffran i Skåne relativt konstant, men ett litet födelseöverskott i slutet av 1980-talet och framåt, i kombination med stor nettoinvandring från utlandet, gav Skåne mellan och nya invånare årligen under den här perioden hade Skåne och Sverige den kraftigaste befolkningstillväxten sedan 1960-talet. Befolkningstillväxten berodde bland annat på invandring från i första hand Balkan på grund av kriget. Många valde att bosätta sig i storstadsområden och därför fick Skåne och Malmö en befolkningsökning som var mycket större än för Sverige som helhet. I slutet av 1990-talet minskade flyktingströmmen samtidigt som födelseöverskottet blev till ett underskott. Det innebar att Skåne under några år välkomnade nya invånare varje år. Den ökade inflyttningen av danskar fick trenden att vända på nytt år 2000 och idag ökar Skånes befolkning varje år med cirka invånare. Befolkningsutveckling i Skåne Antal personer Källa: Region Skåne Nettoinflyttning Nettoinvandring Födelseöverskott

23 Den förväntade befolkningsutvecklingen i Öresundsregionen Enligt Region Skånes och Danmarks Statistiks befolkningsprognoser väntas befolkningen i Öresundsregionen att öka från 3,6 miljoner invånare idag till 3,9 miljoner invånare Den kraftigaste befolkningsökningen kommer att ske under de närmaste åren och vara störst i Skåne. Fram till 2014 väntas den skånska befolkningen öka med personer, framför allt på grund av ett födelseöverskott, men också beroende på inflyttning. Skånes befolkning väntas öka kraftigare än befolkningen i övriga delar av Sverige. Samma bild finns på den danska sidan av Öresund. Befolkningen på Sjælland och öarna väntas öka med invånare fram till Detta är mer än i övriga delar av Danmark. Totalt väntas befolkningen i Öresundsregionen öka med personer under perioden Under de följande åren väntas en fortsatt befolkningsökning i regionen, men framskrivningarna och prognoserna blir mer osäkra på lång sikt. Befolkningsutveckling i Öresundsregionen Procentuell förändring 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% 0,2% 0,4% Sjælland och öarna Prognos Skåne Prognos Framskrivning Källa: Region Skåne och Danmarks Statistik. 21

24 BOSTADSUTBUD Det är utbud och efterfrågan som styr prisutvecklingen på marknaden för ägda bostäder, i samspel med allmänna faktorer som beskattning, ändring av olika bolån och ränteutvecklingen som påverkar nettokostnaden för att äga en bostad och därför har stor betydelse för bostadspriserna. En del av den prisökning på bostäder som Danmark och Sverige har haft under de senaste åren kan tillskrivas den historiskt låga räntenivån, och för Danmarks dels, nya typer av bolån med möjlighet till amorteringsfrihet som medför lägre kostnad per månad. Köparna har helt enkelt råd att köpa en dyrare bostad än tidigare. Efterfrågan på bostäder i ett visst lokalområde påverkas av en lång rad faktorer. Befolkningsutvecklingen, åldersstrukturen och hushållens sammansättning ändrar dels det totala behovet av bostäder, dels behovet av en viss typ av bostäder exempelvis äldrebostäder och påverkar också behovet av bostäder i viss grad. Utvecklingen för hushållens disponibla inkomst, deras förväntningar inför framtiden och ändringar i sysselsättningen är viktiga faktorer som direkt påverkar efterfrågan på bostäder. Förändrad infrastruktur i ett lokalområde och en allmän förändring av ett områdes attraktivitet, som exempelvis anläggning av ett rekreationsområde, kommer också att märkas på prisutvecklingen för bostäder. Nybyggande, sammanslagningar och rivning av bostäder är också omständigheter som genom ändringar i bostadsutbudet påverkar bostadspriserna. Både i Storköpenhamn och i stora delar av Skåne har det under de senaste åren funnits problem med att få bostadsutbudet att motsvara den ökande efterfrågan. Detta har satt press på bostadspriserna med konsekvensen att många förstagångsköpare i Storköpenhamn har svårt att hitta en passande bostad som de har råd med. I Skåne rapporterar 29 av 33 kommuner att det råder bostadsbrist i hela eller delar av kommunen. 22