Ekonomisk plan för: BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN FÄLTLYCKAN 2 Hembergavägen 48, Vasavägen 21! Täby kommun Denna ekonomiska plan är upprättad av styrelsen i Brf Fältlyckan 2 med biträde av Ombildningskonsulten under fjärde kvartalet 2016
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR... 3 Förvärv av fast egendom... 3 Entreprenad... 4 Försäkring... 4 Tidpunkt för upplåtelse med bostadsrätt... 4 Taxeringsvärde... 4 2. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN... 5 Tomt och läge... 5 Fakta om fastigheten... 5 Gemensamma utrymmen och anordningar... 5 Kortfattad byggnadsbeskrivning... 6 Kortfattad lägenhetsbeskrivning... 6 Sammanfattning fastighetsbeskrivning och underhållsbehov... 7 3. FÖRVÄRVSKOSTNAD & FINANSIERINGSPLAN... 8 Förvärvskostnad... 8 Finansieringsplan... 8 Övriga upplysningar förvärvskostnad och finansieringsplan... 8 4. FÖRENINGENS KALKYL MED PROGNOS... 8 Övriga upplysningar om ekonomiska prognosen... 9 Amorteringar och extra avsättningar... 10 Eventuell ökad belåning... 10 Avskrivningar... 10 5. EKONOMISK KÄNSLIGHETSANALYS I... 11 6. NYCKELTALSBERÄKNINGAR... 11 7. LÄGENHETSFÖRTECKNING... 12 8. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN... 13 Exempel. Intyg Ekonomisk plan... 14 Kontaktuppgifter: Ombildningskonsulten Box 3309 Brf Fältlyckan 2 org: nr 769632-7340 103 66 Stockholm Tel. 08 400 268 50 info@ombildningskonsulten.se 2
1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Brf Fältlyckan 2 (org: nr 769632-7340) som registrerades 2016-08-16 i Stockholms län, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende föreningens förvärv av fastigheten avser den slutliga kostnaden och grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Vid framtagandet av den ekonomiska planen har styrelsen noga övervägt ett balanserat förhållande mellan avgifter och kostnader i syfte att ge föreningen en långsiktigt hållbar ekonomi. Föreningen utgörs av en fastighet, Täby Blåbäret 3. Fastigheten kommer att innehålla totalt 10 lägenheter vilka är under uppförande 2017. Husen ligger i sådant samband att en ändamålsenlig samverkan mellan bostadsrätterna kan ske. Förvärv av fast egendom Föreningen kommer att förvärva fastigheten under 2016 genom förvärv av aktiebolag. Köpeskillingen för aktiebolaget kommer att motsvara summan av bolagets eget kapital på tillträdesdagen och övervärdet på fastigheten, motsvarande skillnaden mellan överenskommet marknadsvärde och bokfört värde på fastigheten. Aktiebolaget äger som sin enda tillgång fastigheten och aktierna i aktiebolaget ägs idag till 100% av nuvarande fastighetsägare. Fastigheterna kommer efter förvärvet att föras över i bostadsrättsföreningen varefter bolaget kommer att likvideras. Avsikten med transaktionen är att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till fastigheten på samma sätt som om fastigheten hade förvärvats direkt från fastighetsägaren. "Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. 3
Entreprenad Vid tidpunkten för den ekonomiska planens upprättande inleds projektering och uppförande av 2 bostadshus med totalt 10 lägenheter på fastigheten. För detta ändamål tecknar föreningen avtal om totalentreprenad. Försäkring Under entreprenörtiden hålls fastigheterna försäkrade genom entreprenörens försorg. Fastigheten kommer från inflyttningsdagen att vara försäkrade till fullvärde. Tidpunkt för upplåtelse med bostadsrätt Upplåtelse av bostadsrätt beräknas ske 2017 då denna ekonomiska plan registrerats hos Bolagsverket. Inflyttning för slutkund beräknas ske 2017. Taxeringsvärde Enligt preliminär fastighetstaxering för småhus kommer taxeringsvärde att uppgå till 22 480 000 kr (varav byggnad 15 440 000 kr och mark 7 040 000 kr). Idag är fastigheten typkod 422 och ska taxeras om till typkod 230. 4
2. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastigheten ska bebyggas med två bostadshus med vardera fem bostäder. Samtliga bostäder får tillgång till parkeringsplats samt egen uteplats och förråd. Tomt och läge Fastigheten är belägen i Täby i ett lugnt och naturskönt område. Omkringliggande bebyggelse består av liknande bostadshus och villor. All tänkbar service finns i närområdet liksom skolor och idrottsföreningar mm. Kommunikationsläget är mycket gott med buss och tågstation nära fastigheten. Fakta om fastigheten Fastighetsbeteckning Täby Blåbäret 3 Adress Hembergavägen 48, Vasavägen 21 187 73 Täby Upplåtelseform Äganderätt Planbestämmelser Stadsplan: 1987-11-23, akt 0160- S233 Fastighetsplan: 1988-08-16, akt 0160-F005 Tomtareal Area: Lägenheter Byggnadsutformning 3 104 kvm Bostäder: 1 350 kvm 10 st Två huskroppar med två våningar. Byggnadsår 2017 Typkod 230 Gemensamma utrymmen och anordningar Vatten/avlopp Uppvärmning El Kommunalt. Ingår i avgift till brf Vattenburen golvvärme på hela bottenvåningen samt övre plan. Golvvärmen sektioneras och varje sektion styrs av rumsavgivare. Frånluftsvärmepump. 5-ledarsystem med central placerad inom bostaden. 5
Ventilation Sophantering Utvändig mark Tilluft genom ventiler i fasad/fönster. Frånluft via fläkt i våtrum och kök. Överluft via springor under dörrar. Gemensam sophantering Asfalterad parkering. Innergård stensatt med betongplattor. Gräsmatta och buskar enligt tomtritning. Altan i markplan, trall. Kortfattad byggnadsbeskrivning Grundläggning Stomme och ytterväggar Bjälklag Yttertak Fasad Fönster Dörrar Torpargrund med isolerat bjälklag inkl golvvärme, grundläggning sker med gjutna fundament där det muras upp grund med leca. Grunderna kommer att utrustas med avfuktare. Åtkomst till krypgrund skall vara gemensam för huskroppen. Regelverk av trä, isolering, folie, osb och gips. Träbjälklag med stegljudsisolering Takstolar av trä. Taktäckning av papp. Träpanel. Fabriksmålade träbeklädda aluminiumfönster med 3-glas isolerglas. Entrédörr /Fönsterdörr: fabriksmålade. Innerdörrar: Släta massiva i trä. Kortfattad lägenhetsbeskrivning Invändiga väggar Invändiga tak Golv Köksinredning Målade Målade eller undertak Klinker i hall och våtutrymmen. Ekparkett i övriga rum. Skåpinredning i varierande åldrar. Grundutförande inkluderar Elspis, diskmaskin, kyl/frys. 6
Badrum & wc Klinker på golv. Kakel på vägg. Fristående badkar eller duschplats, wc, tvättställ, tvättmaskin och torktumlare. Sammanfattning fastighetsbeskrivning och underhållsbehov Byggnader kommer att nyproduceras och färdigställas under 2017 med hög standard. Inget underhållsbehov, utöver normalt löpande underhåll, bedöms föreligga under kommande tioårsperiod. För framtida periodiskt fastighetsunderhåll gör bostadsrättsföreningen en årlig avsättning om 0,1% av fastighetens taxeringsvärde. På längre sikt ska styrelsen upprätta en underhållsplan för att säkerställa fastighetens underhållsbehov. För det inre underhållet i lägenheterna, liksom för uppvärmningssystemet och uteplatserna ansvarar lägenhetsinnehavarna själva. Som komplement till denna ekonomiska plan tillhandahåller mäklare fullständig materialbeskrivning samt beskrivning av fastighetens exteriör. 7
3. FÖRVÄRVSKOSTNAD & FINANSIERINGSPLAN Förvärvet är baserat på att 100,0% av lägenhetsytan förvärvas med bostadsrätt. För det fall någon av lägenheterna inte upplåts kommer de att upplåtas på av säljaren utsedd till planlagd insats. Om entreprenadkostnaden eller projektomkostnader skulle överstiga nedan angivna belopp kommer köpeskillingen för aktierna att reduceras i motsvarande mån. Nedan angiven totalsumma avser den slutgiltiga kostnaden för föreningen. Förvärvskostnad Fastighet, aktier, byggentreprenad samt projektomkostnader 1 69 375 000 kr Kassa Slutlig kostnad: 75 000kr 69 450 000 kr 1) Anskaffningskostnaden är huvudsakligen fördelad på Byggentreprenad (31 111 250 kr), Fastighetsförvärv via bolag och projektomkostnader (38 263 750 kr) innefattandes bland annat lagfart, pantbrev, konsultarvode, försäkringar och garantier, bygglovskostnader, gatuanslutningar. Skulle någon av kostnadsposterna förändras under processen justeras köpeskillingen för aktierna i motsvarande mån. Särskild garanti avseende slutlig kostnad lämnas av säljaren. Den slutliga kostnaden är därmed känd och kommer inte överstiga 69 450 000 kr. Finansieringsplan Belopp Ränta Kostnad Amortering Banklån 1 (1-3 år) 4 372 500 kr 1,75% 76 519 kr 43 725 kr Banklån 2 (3-5 år) 4 372 500 kr 2,00% 87 450 kr 43 725 kr Banklån 3 (5-7 år) 4 505 000 kr 2,25% 101 363 kr 45 050 kr Summa banklån 13 250 000 kr 265 331 kr 132 500 kr Medlemsinsatser 56 200 000 kr Summa finansiering 69 450 000 kr Övriga upplysningar förvärvskostnad och finansieringsplan Bindningstiden för föreningens lån kommer att mixas maximalt till den angivna genomsnittsräntan. Vid nuvarande ränteläge motsvarar det en genomsnittlig bindningstid för föreningens lån om ca 4 år. Kredittid är lika med löptid. Säkerhet för lånen utgörs av pantbrev med bästa rätt. Räntekostnad för lån under tre år enligt nuvarande ränteantagande: 795 994 kr. 8
4. FÖRENINGENS KALKYL MED PROGNOS ÅR 1 2 3 4 5 6 11 ÅRLIGA KOSTNADER 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2026 Totalt lånebelopp 13 250 000 13 117 500 12 985 000 12 852 500 12 720 000 12 587 500 11 925 000 Kapitalkostnader Räntekost. föreningslån 265 331 262 678 260 025 257 371 254 718 252 065 238 798 Amortering 132 500 132 500 132 500 132 500 132 500 132 500 132 500 Avskrivning 595 992 595 992 595 992 595 992 595 992 595 992 595 992 Summa kap-kost. 993 823 991 170 988 517 985 863 983 210 980 557 967 290 Driftskostnader Administration 32 000 32 640 33 293 33 959 34 638 35 331 39 008 Försäkring 18 000 18 360 18 727 19 102 19 484 19 873 21 942 Värme 0 0 0 0 0 0 0 Fastighets-el 10 000 10 200 10 404 10 612 10 824 11 041 12 190 V/A 50 000 51 000 52 020 53 060 54 122 55 204 60 950 Skötsel 10 000 10 200 10 404 10 612 10 824 11 041 12 190 Renhållning 20 000 20 400 20 808 21 224 21 649 22 082 24 380 Städning 0 0 0 0 0 0 0 Övrigt 7 000 7 140 7 283 7 428 7 577 7 729 8 533 Summa driftskost. 147 000 149 940 152 939 155 998 159 118 162 300 179 192 Övriga kostnader Tomträttsavgäld 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsavgift/-skatt 0 0 0 0 0 0 0 Avsättning yttre underhåll 54 000 55 080 56 182 57 306 58 452 59 621 65 826 Summa övr. kost. 54 000 55 080 56 182 57 306 58 452 59 621 65 826 Återföring ej likviditetspåverkande post -595 992-595 992-595 992-595 992-595 992-595 992-595 992 TOT. UTGIFTER 598 832 600 198 601 645 603 174 604 787 606 485 616 316 ÅRLIGA INTÄKTER P-plats-garage 0 0 0 0 0 0 0 Delsumma intäkter 0 0 0 0 0 0 0 Nettoavgifter bostadsrätter 598 832 600 198 601 645 603 174 604 787 606 485 616 316 TOT. NETTOINTÄKTER 598 832 600 198 601 645 603 174 604 787 606 485 616 316 Nettoårsavgift kr/kvm/år 444 445 446 447 448 449 457 ÅR 1 2 3 4 5 6 11 1) Enligt regler vid nyproduktion av fastigheter är fastigheterna befriade från fastighetsavgift i 15 år. Övriga upplysningar om ekonomiska prognosen Antagen viktad genomsnittsränta 2,00% enligt bankoffert. Inflationsantagande: 2%. Fastigheten förvärvas under löpande kalenderår. I prognos/känslighetsanalys har alla förändringar baserats på basis av 1/1 31/12. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden. Förändring av årsavgiften kan komma att ske vid behov. 9
Amorteringar och extra avsättningar Föreningen amorterar löpande på sina lån. Skulle räntenivåerna ändras i framtiden kan amorteringarna komma att öka eller minska. Extra amorteringar görs i samband med upplåtelse av ytterligare bostadsrätter. Eventuell ökad belåning Utifall det skulle krävas ytterligare belåning för att täcka fastighetens underhållsbehov under prognostiden (10 år) innebär en ökad belåning med 500 000 kr att månadsavgiften behöver höjas med ca 124 kr/mån för genomsnittslägenheten på 135 kvm. Avskrivningar Föreningen skall enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnad vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte likviditeten. Föreningens bedöms göra en årlig redovisningsmässig avskrivning om 1%, sk löpande avskrivning, på fastighetens bokförda värde. Storleken på avskrivningen kan dock komma att ändras beroende på bland annat ändrade regler i framtiden. Exempel på hur avskrivningen kan se ut visas nedan. Avskrivningar kommer att hanteras enligt Bokföringsnämndens rekommendation benämnd K2. Föreningen bedöms göra ett negativt redovisningsmässigt resultat, men ha en balanserad likviditet. Bokfört värde fastighet, ca Avskrivning 1%, ca Redovisningsmässig kostnad kr/kvm/år 59 599 204 kr 595 992 kr 455 kr Avskrivningar År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Ack. redovisningsmässigt underskott -595992-1191984 -1787976-2383968 -2979960-3575952 -6555912 10
5. EKONOMISK KÄNSLIGHETSANALYS I I nedanstående kalkyl visas vilken inverkan ändrad inflationstakt och ändrade räntenivåer kan få för föreningens medlemmars årsavgifter. Ingen hänsyn är tagen till att föreningens lån kan vara uppdelat i flera delar med olika räntebindningstider och att räntepåverkan i verkligheten därmed blir mindre. 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2026 Beräknad nivå på nettoavgift 598 832 600 198 601 645 603 174 604 787 606 485 616 316 Nödvändig avgiftsnivå vid ränta +1% 731 332 731 373 731 495 731 699 731 987 732 360 735 566 +2% 863 832 862 548 861 345 860 224 859 187 858 235 854 816-1% 466 332 469 023 471 795 474 649 477 587 480 610 497 066 Nödvändig avgiftsnivå vid inflation 1% 600 842 602 248 603 737 605 308 606 963 608 705 618 767 2% 602 852 604 299 605 828 607 441 609 139 610 924 621 217-1% 596 822 598 148 599 554 601 041 602 612 604 266 613 866 6. NYCKELTALSBERÄKNINGAR Genomsnittslägenhet 135 kvm Totalt Per kvm Föreningens grundbelåning 13 250 000 kr 9 815 kr Föreningens Driftskostnad år 1 147 000 kr 109 kr Tot. utgifter (avgift) att fördela på medlemmar år 1 598 832 kr 444 kr Insats/upplåtelseavgift år 1 56 200 000 kr 41 630 kr 11
7. LÄGENHETSFÖRTECKNING Årsavgifterna fördelas enligt lägenheternas andelstal. Alla boende ska, utöver avgift till föreningen individuellt bekosta (i förekommande fall genom eget abonnemang) Hushållsel, uppvärmning varmvatten, värme (ca1200-1800 kr/månad), bredband/tv/telefoni samt tillse att bostaden omfattas av hemförsäkring med bostadsrättstillägg. ID Lgh Yta Insats Andelstal Månadsavgift Årsavgift 1 135 5 620 000 10% 4 990 59 880 2 135 5 620 000 10% 4 990 59 880 3 135 5 620 000 10% 4 990 59 880 4 135 5 620 000 10% 4 990 59 880 5 135 5 620 000 10% 4 990 59 880 6 135 5 620 000 10% 4 990 59 880 7 135 5 620 000 10% 4 990 59 880 8 135 5 620 000 10% 4 990 59 880 9 135 5 620 000 10% 4 990 59 880 10 135 5 620 000 10% 4 990 59 880 1350 56 200 000 100% 49 900 598 800 12