Ekonomisk plan Preliminär Denna ekonomiskaplan har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar... 2 2. Beskrivning av fastigheten... 2 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv... 4 4. Finansieringsplan... 4 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader... 4 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter... 5 7. Redovisning av lägenheterna... 6 8. Ekonomisk prognos... 6 9. Känslighetsanalys... 8 10. Särskilda förhållanden... 9 Bilagor 1. Enligt bostadsrättslagen föreskrivna intyg 2. Garantiförbindelse för osålda lägenheter
1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsförening Center Syd () som har sitt säte i Kävlinge kommun har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen avser att låta bygga 16 lokaler på fastigheten del av Löddeköpinge 14:4 & 23:3 (lotten Z). I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 i bostadsrättslagen, har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på kostnader för fastighetsförvärvet, kapitalkostnader, driftkostnader samt föreningens årliga intäkter efter kända fakta och bedömningar som gjorts hösten 2014. Nedan angiven anskaffningskostnad för förvärvet är slutligt känd. Driftkostnaderna är uppskattade till vad som anses vara marknadsmässigt. Byggnadsprojektet genomförs av Ekonomisk förening Företagshallen i Center Syd (769629-6396). Förvärv sker genom att Bostadsrättsförening Center Syd förvärvar samtliga andelar i Ekonomisk förening Företagshallen i Center Syd som vid detta tillfälle kommer att vara civilrättslig ägare till fastigheten. Bostadsrättsförening Center Syd och Ekonomisk förening Företagshallen i Center Syd fusioneras sedan. Affären leder till att det uppkommer en latent skatt i bostadsrättsföreningen. Denna latenta skatt utlöses endast om föreningen upphör med verksamheten och säljer fastigheten. Enligt bokföringslagen och årsredovisningslagen skall en anläggningstillgång skrivas av systematiskt över anläggningstillgångens livslängd. Sådan bokföringsmässig avskrivning är resultatpåverkande men påverkar inte likviditeten som anges i den ekonomiska planen. Bokning av lokalerna beräknas ske snarast efter registrering av ekonomisk plan. Byggnationen beräknas vara slutförd i vintern 2015/2016. Upplåtelse, tillträde och inflyttning beräknas ske kvartal 1, 2016 efter det att projektet är färdigställt. 2. Beskrivning av fastigheten Fastigheten består av en friliggande industribyggnader. Lokalerna är i ett plan med en takhöjd på ca 5,3 meter. Lokalerna är isolerade, förberedda för v/a anslutning och har egen elcentral med mätare. Innerväggarna är av gips/plåt och golvet av betong. Byggnaden innehåller 16 separata enheter. Varje enhet har en separat port med gångdörr och måtten ca 4,2 x 5,0 m. Lokalerna överlåts oinredda och respektive lokalägare ges efter tillträde, möjlighet att komplettera lokalen enligt egna önskemål/behov.
Fastighetsbeteckning Löddeköpinge 14:4 & 23:3 (lotten Z) Adress Teknikvägen 19, Löddeköpinge Fastighets areal 3941 kvm Lokalarea 1952 kvm Byggnadensutformning Industri/lagerbyggnad Byggnadsår 2015 Gällande Detaljplan från 2011-12-13 planbestämmelser Taxeringsvärde 1 Beräknat taxeringsvärde år 2013 är 8 086 000SEK Typkod 411 Försäkring Fastigheten avses bli fullvärdesförsäkrad Gemensam anordning på tomtmark Gårdsplan/Tomtmark Inhägnad parkering/gårdsplan samt utomhusbelysning. Kortfattad byggnadsbeskrivning Grund Stomme Ytterväggar Lokalskiljande väggar Takstolar Yttertak Fasader Fönster El och VA anslutning Ventilation Uppvärmning Portar Entrédörrar: Platta på mark Stål/Trä Plåt Trä och gips/plåt Stål/Trä Plåt Plåt 2-glas isolerglas Kommunal el respektive VA nät Självdrag Luft/luft-värmepump Varmgalvade vikportar B:4,2 m, H:5m Varmgalvade ståldörrar Ritningar tillhandahålles av bostadsrättsföreningens styrelse. 1 Taxeringsvärdet är ett bedömt värde och kan komma att justeras vid en särskild fastighetstaxering efter färdigställandet av byggnaden på fastigheten.
3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Bostadsrättsförening Center Syds förvärvskonstruktion innebär att den slutliga anskaffningskostnaden är känd, den totala förvärvskostnaden uppgår till 19 126 800 kronor. Kostnadsslag (kr) (kr/kvm) Köpeskilling 18 932 800 kr 9 699 kr Fond 60 000 kr 31 kr Summa (inklusive fond) 18 992 800 kr 9 730kr 4. Finansieringsplan Specifikation av lån som kommer att upptas för fastighetens finansiering samt beräkning av årliga räntekostnader redovisas i nedanstående tabell. Föreningens kapitalkostnader grundar sig på en bedömning. Ändras dessa nivåer påverkas räntekostnad. Som säkerhet för lån lämnas pantbrev. Lånet i planen amorteras av över 45 år. Föreningens lån planeras att vara amorteringsfria de första 5 åren, därefter sker en omförhandling med banken. Hur olika amorteringstakter påverkar månadsavgiften redovisas i känslighetsanalysen. Källa Belopp (kr) Ränta (%) Ränta (kr) Amortering Bindningstid Banklån 6 500 000 kr 4,0 % 260 000 kr 52 000 kr 3-mån Amortering/Avskrivning 52 000 kr Summa kapitalkostnader 6 500 000 kr 312 000 kr Upplåtelseavgifter 0 kr Insatser 12 492 800 kr Summa lån och insatser 18 992 800 kr 312 000 kr 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Summan av föreningens kapitalkostnader redovisas i nedanstående tabell. Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas efter jämförelse med liknande objekts drift/underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till 255 kr/kvm och år, se nedanstående tabell. Driftskostnader som bostadsrättshavaren ska svara för och som inte ingår i årsavgiften är uppvärmning, el och vatten. Kostnader för el och vatten debiteras ut separat baserat på individuella mätare för varje enhet. Årliga avsättningar till yttre underhållsfond skall göras enligt föreningens stadgar eller i den takt som föreningens styrelse finner det lämpligt dock alltid minst 0,3 % av taxeringsvärdet. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet. Föreningens behov
av avskrivningar ökar och beräknas ske progressivt i framtiden. För det fall avskrivningar görs utöver i planen redovisad amortering kan detta komma att leda till ett bokföringsmässigt negativt resultat. Kostnadsslag (kr) Moms (kr/kvm) ex moms Kapitalkostnad enligt ovan 312 000 160 kr Drift/underhållskostnader: (kr) (kr) El (el i lokalen individuell lägenhetsdebitering) 10 000 kr 2 500 kr 5 kr Vatten (vatten individuell lägenhetsdebitering) 4 500 kr 1 125 kr 2 kr Sophämtning 600l kärl 3 800 kr 950 kr 2 kr Försäkring 28 500 kr 15 kr Löpande underhåll 18 000 kr 4 500 kr 9 kr Fastighetsskötsel 16 000 kr 4 000 kr 8 kr Ekonomiskförvaltning 20 000 kr 5 000 kr 10 kr Avgift Fjärrvärme 0 kr 0 kr 0 kr Övrigt, snöröjning mm 12 000 kr 3 000 kr 6 kr Del Summa 58 kr Fastighetsskatt 0,5 % 40 430 kr 21 kr Inkomstskatt Avsättning till yttre fond (0,4 % av tax v.) 32 344 kr 17 kr Summa 497 574 kr 21 075 kr 255 kr Föreningen kommer att ansöka om frivillig skattskyldighet för mervärdesskatt. 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader och utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) Moms Årsavgifter (exklusive moms) 497 574 21 075 Summa 497 574 21 075
7. Redovisning av lägenheterna De i bostadsrättsföreningen ingående lägenheterna är 16 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna presenteras i tabellen nedan. Alla ytor är uppskattningar och vissa förändringar kan ske under byggnationen. Lägenhets nummer Utformning Antal Årsavg ex rum Yta And. Tal Insats Årsavgift moms (m2) (%) (kr) (kr) (kr/mån) 1 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 2 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 3 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 4 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 5 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 6 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 7 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 8 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 9 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 10 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 11 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 12 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 13 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 14 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 15 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 16 lokal 1 122 6,25 % 780 800 kr 31 098 kr 2 592 kr 16 1 708 100 % 12 492 800 kr 497 574 kr 41 465 kr Insats och årsavgift fördelas efter andelstal. Utöver årsavgiften tillkommer kostnad för uppvärmning, vatten och el enligt individuell mätning och debitering för respektive ägare. Snittkostnaden för el, vatten och uppvärmning, har i jämförbara projekt legat runt 100-400kr/lokal och månad men stora variationer förekommer. 8. Ekonomisk prognos Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, kostnader samt årsresultat. Prognosen visar årsavgiftens förändring vid en årlig inflation på 2 % och oförändrad ränta och amorteringsplan på föreningens lån.
Prognos (kr) År 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2026 Bedömd inflation 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % Årliga intäkter Årsavgifter 497 574 501 285 505 071 508 933 512 871 679 389 694 214 Summa 497 574 501 285 505 071 508 933 512 871 679 389 694 214 Drift/Underhållskostnader El abonnemang (förbrukning deb. Ind.) 10 000 10 200 10 404 10 612 10 824 11 041 12 190 Vatten abonnemang (förbrukning deb. Ind.) 4 500 4 590 4 682 4 775 4 871 4 968 5 485 Sophämtning 3 800 3 876 3 954 4 033 4 113 4 196 4 632 Försäkring 28 500 29 070 29 651 30 244 30 849 31 466 34 741 Löpande underhåll 18 000 18 360 18 727 19 102 19 484 19 873 21 942 Fastighetsskötsel 16 000 16 320 16 646 16 979 17 319 17 665 19 504 Ekonomiskförvaltning 20 000 20 400 20 808 21 224 21 649 22 082 24 380 Avgift Fjärrvärme 0 0 0 0 0 0 0 Övrigt, snöröjning mm 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 14 628 Avsättning till yttre fond (0,3% av tax v.) 32 344 32 991 33 651 34 324 35 010 35 710 39 427 Summa 145 144 148 047 151 008 154 028 157 109 160 251 176 930 Kapitalkostnader Räntor (enl kalkyl 4% ) 260 000 260 000 260 000 260 000 260 000 260 000 253 500 Amortering 0 0 0 0 0 162 500 162 500 Avskrivning 52 000 52 000 52 000 52 000 52 000 52 000 52000 Summa 312 000 312 000 312 000 312 000 312 000 474 500 468 000 Fastighetsskatt 0,5% 40 430 41 239 42 063 42 905 43 763 44 638 49 284 Inkomstskatt 0 0 0 0 0 0 0 Summa 497 574 501 285 505 071 508 933 512 871 679 389 694 214 Åretsresultat 0 0 0 0 0 0 0 Taxeringsvärde Byggnad 7 200 000 7 200 000 7 200 000 8 108 000 8 108 000 8 108 000 8 108 000 Mark 886 000 886 000 886 000 998 000 998 000 998 000 998 000 Summa 8 086 000 8 086 000 8 086 000 9 106 000 9 106 000 9 106 000 9 106 000
9. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen visar hur de olika makroekonomiska faktorerna påverkar årsavgifterna. Punkt 1 visar dagens avgiftsnivå, som vid bildandet är 255 kr per kvm lokalyta och år (ex moms). Punkt 2 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om räntan skulle stiga med 2 %- enheter från den i prognosen angivna räntan. Punkt 3 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om el och vatten/avlopp skulle höjas med 25 %. Punkt 4 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om 10 % av årsavgifterna skulle gå förlorade. Punkt 5 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen måste ta upp nya lån för att finansiera oförutsatta utgifter. Lånet är baserat på 10 % av fastighetens totala bastaxeringsvärde. Punkt 6 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen efter 5 år väljer att amortera av lånen på 25 år. Punkt 7 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen efter 5 år väljer att amortera av lånen på 50 år. Känslighetsanalys för årsavgiften (kr/kvm) ökning % Känslighetsanalys Dagens avgiftsnivå 255 kr 0% Räntor +2,0 % 67 kr 26% El, vatten +25 % 2 kr 1% Årsavgift -10 % 25 kr 10% Ökad belåning 10 % av taxeringsvärdet 17 kr 7% Rak amortering över 25 år 107 kr 42% Rak amortering över 50 år 40 kr 16% Nedan visas hur föreningens avgifter per kvadratmeter bostadsrättsyta påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader. Tabellen nedan illustrerar avgiftsnivåns utveckling de närmaste 6 åren samt år 11 vid en inflationstakt på 3 %. Inflationsprognosen för 3 % avser kapitalkostnader utan amortering, samtliga kostnader exklusive moms. Inflation prognos (kr/kvm) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2026 Inflation 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % Drift och underhåll 74 77 79 81 84 86 100 Övriga kostnader 181 181 182 182 183 184 188 Avgift 255 258 261 264 267 270 288
10. Särskilda förhållanden Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. 1. Bostadsrättshavarna skall inbetala insats. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på bostadsrättshavarna i förhållande till lägenheternas andelstal. 2. Upplåtelseavgift kan uttagas efter beslut av styrelsen. 3. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar som bifogas, och av vilka bland annat framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. 4. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Några andra avgifter än de redovisade utgår inte, vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 5. Det åligger bostadsrättshavarna att teckna och vidmakthålla försäkring av sina lokaler. 6. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. 7. Utöver årsavgiften tillkommer kostnaden för uppvärmning, vatten och el. 8. Bostadsrättsägaren ansvarar själv för eventuell framtida inredning samt eventuell verksamhetsanpassning (inklusive ventilation) av lokalen. Viss inredning kan vara bygglovspliktig. Göteborg 2015-03-xx Christoffer Rappe Carl Sjöberg Catrin Rappe