BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN KÄRVEN Styrelsen för bostadsrättsföreningen Kärven (org nr 716420-3783) avger härmed VERKSAMHETSBERÄTTELSE för 2004 Bostadsrättföreningen Kärven är belägen på Råsundavägen 64 och 66 i Solna och omfattar 3.779 kvadratmeter bostadsyta fördelade på 45 lägenheter. Föreningens två byggnader uppfördes åren 1949 och 1950. Ombildning till bostadsrätt skedde den 1 mars 1999. I föreningen inryms även fyra kommersiella lokaler om totalt 368 kvadratmeter. Föreningens tomt, som är friköpt, omfattar 2.770 kvadratmeter. Innehåll: 1. Viktiga år och data rörande föreningen 2. Året i sammandrag 2. Förvaltningsberättelse sid 1-5 3. Fem år i sammandrag sid 6 4. Resultaträkningar sid 7 5. Balansräkningar sid 8-9 6. Kassaflödesanalys sid 10 7. Eget kapital sid 11 8. Redovisningsprinciper, noter och specifikationer sid 12 19 9. Revisionsberättelse sid 20
Viktiga år och data rörande föreningen. Fastighetens två byggnader uppfördes åren 1949 och 1950. Den 19 april 1988 bildades föreningen med syfte att tillförsäkra medlemmarna möjlighet till ombildning av fastigheten till bostadsrätt vid en eventuell framtida försäljning. Den 12 januari 1999 tecknades avtal med hyresvärden om att försälja fastigheten till bostadsrättsföreningen. Den 1 mars 1999 tillträdde föreningen som ägare till fastigheten varvid ombildningen till bostadsrätt fullbordades. Föreningen omfattar 45 bostäder varav 44 är upplåtna med bostadsrätt och en med hyresrätt. Total bostadsyta är 3.779 kvm. Lokalytan är 368 kvm fördelade på fyra lokaler. Föreningens anskaffningsvärde på fastigheten är 36.478 tkr inklusive förbättringsåtgärder. Per kvm lägenhetsyta utgör anskaffningsvärdet 9.652 kronor. Efter tillträdet har föreningen under år 2001-2003 genomfört följande förbättringar och moderniseringar: Byte av köks- och avloppsstammar. Renoveringar av badrum inklusive byte av all utrustning. Modernisering av tvättstugan och inköp av ny maskinutrustning. Ommålning av trapphus och entréer. Byte av entréportar. Ombyggnader av hissarna inklusive teknisk uppgradering. Förnyelse av trädgården. Året 2004 i sammandrag. Inga större reparationer eller ombyggnader har genomförts. Resultat efter finansiella poster blev 67.922 kr (f.å. 232.861) vilket är en förbättring med 164.939 kr från 2003. Resultat efter skatt blev 82.956 kr (f.å. 69.146) vilket är en försämring med 152.102 kr till följd av lägre engångsposter. Se sidan 3 och 7. Kassaflödet från löpande förvaltning blev 698.198 kr (f.å. 594.601.) Amorteringar på föreningens lån har gjorts med 470.000 kr (f.å. 210.000). Ekonomisk ställning och likviditet är fortsatt tillfredsställande. Fastigheternas löpande kostnader fortsätter falla till följd av lägre räntor. Kostnaderna för fastighetsskatt och inkomstskatt stiger från 186.189 kr till 290.174.
Förvaltningsberättelse 1 1. Föreningens styrelse och övriga förtroendevalda funktionärer. Vid ordinarie föreningsstämman den 26 april 2004 och därefter konstituerande styrelsemöte utsågs följande föreningsfunktionärer: Ordförande: Kassör: Styrelseledamöter: Suppleanter: Revisorer: Revisorssuppleant: Valberedning: Olle Westman Kjell Sandin Yngve Eriksson, Pernilla Widebrink, Håkan Dicander, Per Olsson, Björn Högberg och Bille Cornelius Ingen utsedd Mona Halldeby och Barbro Ihrstedt Ingen utsedd Håkan Ekfeldt och Ulf Larsson-Flink Föreningens ordförande frånträdde på grund av tidsbrist sitt uppdrag den 2 mars 2005. I avvaktan på ordinarie föreningsstämma den 25 april 2005 beslutade styrelsen att kassören inträder i ordförandens uppgifter. Styrelsen har under 2004 genomfört åtta protokollförda sammanträden. Styrelsen har svarat för den tekniska och kamerala förvaltningen. 2. Redogörelse över styrelsens förvaltning. Förvaltningsåtgärder. Under 2002 avslutades den förnyelse och förbättring av fastigheterna som lades fast i samband med förvärvet och ombildningen 1999. Styrelsens arbete har därför under 2004 fortsatt varit inriktat på att vidmakthålla fastighetens status och att sänka kostnaderna för förvaltningen. I förvaltningsberättelsen för 2003 uttalade styrelsen att man avsåg att under 2004 ytterligare försöka nedbringa driftskostnaderna i fastigheterna. Särskild uppmärksamhet skulle riktas mot kostnaderna för energi och uppvärmning. Styrelsen har genomfört en grundlig utredning om de tekniska och ekonomiska förutsättningarna för att övergå från fjärrvärme till värmepumpar. Det kan konstateras att tekniken med värmepumpar i flerfamiljshus fortfarande är relativt ny. I beräkningar över hur många borrhål som erfordras för att ta upp energi ur berggrunden har offertgivare kommit till vitt skilda slutsatser. Vi drar därför slutsatsen att en investering i värmepumpar i nuläget tekniskt sett är osäker. Våra ekonomiska beräkningar har vidare visat på små skillnader i kostnader mellan värmepumpar och fjärrvärme. Med nuvarande energipriser finns det således inte några påtagliga ekonomiska vinster med värmepumpar. Styrelsen har mot vad som framkommit beslutat att skjuta investeringen på framtiden. Styrelsen har under hösten 2004 genomfört en inventering av samtliga fönster. Det konstaterades att fönstrens skick varierade och att många fönster måste åtgärdas. Styrelsen kallade därför medlemmarna till en extra föreningsstämma den 7 mars för att ta ställning till om föreningen skulle låta byta ut samtliga fönster och balkongdörrar. Stämman ställde sig bakom styrelsens förslag och styrelsen
2 arbetar för närvarande med att upphandla entreprenaden. Samtidigt med fönsterbytet eftersträvas att förbättra ventilationen i bostäderna och även härigenom förbättra värmeekonomin i byggnaderna. Det är vidare styrelsens bedömning att fönsterbytet kommer att sänka energiförbrukningen. Styrelsen har utrett frågan om hantering av hushållssoporna. Vi bedömde tidigare det som nödvändigt att stänga av sopnedkasten och placera kärl för soporna på gården. Orsaken var att utrymmena vid sopnedkasten är så begränsade att tillräckligt stora kärl inte rymdes där. Det innebär att behov föreligger att skifta kärl mellan tömningarna för att inte orsaka stopp i systemet. Då flera medlemmar uttalat att man önskar att föreningen även fortsättningsvis håller sopnedkasten öppna så utreder styrelsen för närvarande möjligheten att lösa problemen. Vi räknar med att kunna lämna information i frågan vid ordinarie stämma den 25 april 2005. Personal Föreningen har inte haft någon anställd personal. Föreningen har upphandlat erforderliga tjänster rörande löpande underhåll och fastighetsservice från Allmän Fastighetsvård AB. Löner och andra ersättningar. Arvode till styrelsen beslöts av ordinarie stämma 2004 till 35.000 kronor att fördelas efter styrelsens egen bedömning. Dessa arvoden har ännu inte utbetalats men kommer att verkställas före ordinarie föreningsstämma den 25 april 2005. Reservering för utgiften finns i bokslutet för 2004. Kassören svarar sedan 2003 för de löpande arbetsuppgifterna inom ramen för den kamerala förvaltningen. I ersättning har kassören under 2004 erhållit 48.000 kronor. 3. Medlemmar och överlåtelser. Under året har tre (f.å. två st) lägenhetsöverlåtelser registrerats. I nuläget är en lägenhet upplåten med hyresrätt och 44 med bostadsrätt. 4. Ekonomisk ställning, resultat, likviditet och kassafllöde år 2004. Ekonomisk ställning. Anskaffningsutgiften, inklusive förbättringsåtgärder, för fastighetens två byggnader och mark har belöpt sig till 36,5 mkr. Finansieringen har skett enligt följande: Medlemsinsatser: Bankkrediter: Upplåtelseavgifter vid försäljning av lägenheter i föreningens ägo: 18,1 mkr 15,9 mkr 2,5 mkr Synlig soliditet är 55% (f.å. 55%) och styrelsen uttalade i årsredovisningen för 2001 att föreningens soliditet långsiktigt inte bör understiga 50%. De senaste årens prisuppgång på bostadsfastigheter betyder att det föreligger ett övervärde i föreningens fastighet. Detta går givetvis inte att realisera men det påverkar behovet av soliditet nedåt sett ur kreditgivares synvinkel. Årets resultat Årets resultat efter finansiella poster uppgår till 67.922 kronor (f.å 232.861 kronor). Löpande förvaltningskostnader är i stort sett oförändrade under året, 1.199 tkr jämfört med 1.182 tkr 2003. Räntekostnaderna har fallit med 106 tkr och uppgick till 622 tkr (f å 728 tkr). För 2005 förutses fortsatt lägre räntor då föreningen dels omförhandlat lånevillkoren med Handelsbanken och dels
förfaller ett lån om 2.000 tkr med 5,7% ränta i september 2005 varefter räntevillkoren beräknas bli fördelaktigare. Avskrivningarna på föreningens fastighet har gjorts med 594 tkr (f å 594 tkr) 3 Resultat efter skatter uppgår till 82.956 kronor (f.å. 69.146 kronor). Resultatet efter skatt föregående år påverkades positivt av en försäkringsersättning om 239 tkr varför resultaten inte är helt jämförbara. Inkomstskatten har ökat från 45 tkr till 123 tkr. Kassaflöde. Den likvida situationen är tillfredsställande. Föreningens kassaflöde från den löpande förvaltningen var 698 tkr (f å 595 tkr). Amorteringar på föreningens låneskulder har skett med 470 tkr (f å 210 tkr). Styrelsen anser att ett positivt kassaflöde är viktigt för att säkerställa att framtida reparationer och förbättringsåtgärder kan genomföras utan stora höjningar av avgifterna. Ett positivt kassaflöde betyder också att vår förenings motståndskraft vid framtida ränteuppgångar blir större än för de föreningar som enbart tar in månadsavgifter som täcker de löpande utgifterna. Utgående likvida medel per 31 december 2004 uppgår till 1.335 tkr (f.å. 1.107 tkr). Likvida medel och kortfristiga fordringar utgör 158% ( f.å.212 %) av kortfristiga skulder. Under 2005 kommer de likvida medlen att minska till följd av beslutat fönsterbyte. Kassaflödet från den löpande förvaltningen 2005 beräknas ligga i nivå med 2004. Nuvarande ekonomisk ställning, kassaflöde och likvida reserver ger föreningen ett gott finansiellt utrymme för framtida förbättringsåtgärder. Årsavgifterna och kostnaden för boendet framöver Från och med 1 januari 2004 beslöt styrelsen att höja årsavgifterna med 17 kronor per kvm (3,0%) från 572 kronor till 589 kronor per kvm. För 2005 bedömde styrelsen att någon höjning inte var erforderlig. Se vidare not 1 till resultaträkningen, årsavgifter. Avgifterna för 2006 bedöms öka med 11 kronor per kvm (1,9%) till 600 kronor. Till styrelsens uppgifter hör bland annat att eftersträva att begränsa den kostnad som belastar medlemmarnas boende. Långsiktigt bör bostadsrätten vara en billigare boendeform än hyresrätten då en förening tack vare ideella krafter kan bedriva förvaltningen kostnadseffektivare än stora bostadsföretag. Skatter på boendet. En väsentlig kostnad som föreningens medlemmar har att betala utgörs av de skatter som Riksdagen beslutar att staten skall ta ut på boendet. För 2004 har föreningen erlagt skatter enligt följande i tkr: 2004 2003 Fastighetsskatt 167 141 Inkomstskatt 123 45 Arbetsgivaravgifter 24 13 Moms på inköp 201 201 Energiskatter 224 212 Summa 739 612 Kostnaderna motsvarar 28% (f å 23%) av föreningens totala kostnader för 2004 eller cirka 181 kronor (f å 150 kronor) per kvm lägenhetsyta och lokalyta per år. Omräknat till en bostad om 84 kvm vår förening betyder skatterna en månadsutgift om 1.288 kronor.
Exklusive skatter har föreningens totala kostnader för löpande förvaltning, räntor och avskrivningar under 2004 uppgått till 1.968 tkr vilket innebär en minskning från 2003 med 109 tkr eller 5,2%. 4 Givetvis kan föreningen inte direkt påverka beslut rörande skatter och avgifter som fattas av Sveriges Riksdag. Möjligheten att påverka skattekostnaderna ligger i att spara på energiförbrukning och andra kostnader som träffas av skatter. 5. Resultatdisposition. Till stämmans disposition stående medel utgörs av: Ansamlad förlust -1 403 782 kronor Årets resultat -82 956 kronor Summa fritt eget kapital -1 486 737 kronor Styrelsen föreslår att beloppet överföres i ny räkning 6. Framtid. Den tekniska besiktning som gjordes i samband med förvärvet av fastigheten visade att byggnaderna var i gott skick. Styrelsen ansåg emellertid redan vid förvärvet att byggnadernas såväl tekniska som visuella status behövdes förbättras. När upphandling av produkter och tjänster sker har styrelsen som måtto att dessa skall vara av 2000-kvalitet. Med uttrycket menar styrelsen att teknisk utrustning skall vara av modernaste och högsta kvalitet. Styrelsen prioriterar god teknisk prestanda och byggnadernas utseende framför så låga avgifter som möjligt. Vår bedömning är att bostädernas marknadsvärde i högre grad avgörs av fastighetens kvalitet och allmänna intryck än bostäderna månadsavgifter. Styrelsen måste dock även beakta det rimliga i kravet på att boendekostnaderna skall utgöra så liten post i hushållens utgifter som möjligt. Styrelsen har av den orsaken att balansera mellan kravet på så låga boendekostnader som möjligt, så hög kvalitet som möjligt i fastighetens status och en så god värdeutveckling som möjligt på medlemmarnas investering i bostaden. Det är styrelsens bestämda strävan att årsavgifterna skall kunna ligga stilla efter 2007 då anpassning slutligen skett till rådande kostnadsnivå i föreningen. Huruvida detta är möjligt påverkas emellertid i hög grad av den allmänna utvecklingen för den svenska ekonomin i fråga om räntor och priser samt vilka beslut Riksdagen fattar rörande skatterna på boendet. 7. Slutord År 2004 har varit ytterligare ett lugnt år i föreningen. Det omfattande upprustnings- och moderniseringsprogram som genomfördes under år 2000 2002 har påtagligt höjt värdet i boendet Föreningens medlemmar har nu beslutat om att genom bytet av fönster ta ett ytterligare steg i moderniseringen av byggnaderna. Tre lägenhetsöverlåtelser har skett under 2004 vilket ligger i nivå med vad man förvänta sig i en förening av Kärvens storlek. Den höstträff med styrelse och medlemmar som genomfördes 2003 följdes upp med ytterligare en hösten 2004. För styrelsens är dessa träffar värdefulla och trevliga tillfällen till informella samtal med närvarande medlemmar kring föreningens verksamhet. Styrelsen kommer även att genomföra arrangemanget under hösten 2005. Vi vill samtidigt uppmana föreningens medlemmar att lämna synpunkter och idéer till hur vår verksamhet och ekonomi ytterligare skall förbättras.
6 Fem år i sammandrag Resultaträkningar, tkr 2004 2003 2002 2001 2000 Årsavgifter 2 213 2 110 1 850 1 705 1 534 Hyror bostäder, lokaler och parkeringsplatser mm 303 301 273 265 272 Summa intäkter 2 516 2 411 2 123 1 970 1 806 Fastighetskostnader -1 213-1 183-1 242-1 039-1 276 Fastighetsskatt -167-141 -136-119 -145 Avskrivningar -594-594 -375-375 -375 Finansnetto -611-726 -748-508 -430 Inkomstskatt -123-45 -21-77 -28 Jämförelsestörande poster 108 347 77 Årets resultat -83 69-322 -148-448 Årsavgift per kvm 589 kr 572 kr 530 kr 455 kr 414 kr Balansräkningar, tkr 2004-12-31 2003-12-31 2002-12-31 2001-12-31 2000-12-31 Materiella anläggningstillgångar 33 875 34 469 35 040 32 115 25 235 Omsättningstillgångar 549 118 66 95 125 Likvida medel och likvida placeringar 1 335 1 107 745 381 4 698 Summa tillgångar 35 760 35 694 35 851 32 591 30 058 Eget kapital 19 550 19 633 19 564 19 885 20 032 Fastighetslån 15 015 15 485 15 695 10 905 9 615 Kortfristiga skulder 1 195 576 592 1 801 411 Summa eget kapital och skulder 35 760 35 694 35 851 32 591 30 058 Årets investeringar, tkr 0 23 3 300 7 254 0 Soliditet 55% 55% 55% 61% 67% Kassaflödesanalys, tkr 2004 2003 2002 2001 2000 Kassaflöde från den löpande förvaltningen 511 664 53 227-779 Förändring av rörelsekapital 188-69 -1 179 1 420 179 Kassaflöde från den löpande förvaltningen 698 595-1 126 1 647-600 Kassaflöde från investeringsverksamheten -23-3 300-7 254 1 730 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -470-210 4 790 1 290-210 Årets kassaflöde 228 362 364-4 317 920
7 Resultaträkningar 1 januari - 1 januari - 31 december 31 december Not 2004 2003 INTÄKTER Årsavgifter 1 2 213 076 2 109 970 Hyror, bostäder 15 828 15 216 Hyror, lokaler 2 261 095 269 843 Hyror, parkeringsplatser 21 650 15 513 Övriga rörelseintäkter 4 016 0 Summa rörelseintäkter 2 515 665 2 410 542 Fastighetens kostnader: Uppvärmning, el, vatten & avlopp 3 746 606 685 127 Fastighetsskötsel & underhåll 4 217 887 263 188 Administrativa kostnader 5 180 504 166 484 Fastighetsförsäkring 54 101 67 859 Projekteringskostnader 13 448 Fastighehetsskatt 6 166 780 141 220 Summa rörelsekostnader 1 379 325 1 323 879 Rörelseresultat före avskrivningar 1 136 340 1 086 663 Avskrivningar enligt plan 7-593 513-593 513 Rörelseresultat efter avskrivningar 542 827 493 150 Finansiella poster Ränteintäkter 11 594 1 975 Räntekostnader och andra finansiella kostnader 8-622 343-727 986 Summa finansiella poster -610 749-726 010 Resultat efter finansiella poster -67 922-232 861 Övriga resultatposter Räntebidrag 108 360 108 360 Försäkringsersättning 238 616 Resultat före skatt 40 438 114 115 Inkomstskatt -123 394-44 969 Årets resultat -82 956 69 146 BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, RR
8 Balansräkningar TILLGÅNGAR Not 31.12. 2004 31.12. 2003 Anläggningstillgångar Fastighet Byggnader och mark 9 36 478 853 36 478 853 Värdeminskning enligt plan 9-2 611 171-2 025 158 Summa fastighet 33 867 682 34 453 695 Övriga materiella anläggningstillgångar Kontorsutrustning och datorer 10 22 500 22 500 Värdeminskning enligt plan 10-15 000-7 500 Summa övriga materiella anläggningstillgångar 7 500 15 000 Summa anläggningstillgångar 33 875 182 34 468 695 Omsättningstillgångar Fordringar Fakturerade hyror och avgifter 523 856 64 811 Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 11 25 558 53 091 Summa fordringar 549 414 117 902 Likvida medel och likvida placeringar Kortfristiga placeringar 12 800 000 800 000 Kassa och banktillgodohavanden 13 535 437 307 239 Summa likvida medel 1 335 437 1 107 239 Summa omsättningstillgångar 1 884 852 1 225 141 SUMMA TILLGÅNGAR 35 760 034 35 693 836 BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, BR
9 Balansräkningar (fortsättning) EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Sid 11 31.12. 2004 31.12. 2003 Bundet eget kapital Insatskapital 17 18 088 731 18 088 731 Upplåtelseavgifter 17 2 473 804 2 473 804 Reparationsfonder 14 474 426 386 427 Summa bundet eget kapital 21 036 961 20 948 962 Fritt eget kapital Fria reserver -1 403 782-1 384 929 Årets resultat -82 956 69 146 Summa fritt eget kapital -1 486 737-1 315 783 Summa eget kapital 19 550 224 19 633 179 Långfristiga skulder Fastighetslån 15 15 015 000 15 485 000 Summa långfristiga skulder 15 015 000 15 485 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 136 398 91 807 Föreningens skatteskuld 286 589 177 849 Övriga kortfristiga skulder 32 203 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 739 621 306 001 Summa kortfristiga skulder 1 194 810 575 657 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 35 760 034 35 693 836 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter: Fastighetsinteckningar 17 000 000 17 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, BR
10 Kassaflödesanalys 1 januari - 1 januari - 31 december 31 december 2004 2003 Den löpande verksamheten: Rörelseresultat efter avskrivningar 542 827 493 150 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Avskrivningar och nedskrivningar 593 513 593 513 Justering av eget kapital 854 Delsumma 1 136 340 1 087 517 Erhållen ränta 11 594 1 975 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader -622 343-727 986 Erlagd inkomstskatt -123 394-44 969 Räntebidrag och försäkringsersättning 108 360 346 976 Kassaflöde från den löpande förvaltningen före förändringar av rörelsekapital 510 557 663 513 Förändringar i rörelsekapital Ökning/ Minskning av fordringar -431 513-51 504 Minskning/ Ökning av kortfristiga skulder 619 153-17 408 Kassaflöde från den löpande driften 698 198 594 601 Investeringsverksamheten: Investeringar i byggnader och utrustning -22 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0-22 500 Finansieringsverksamheten: Amortering på lån -470 000-210 000 Nyupptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten -470 000-210 000 Förändring av likvida medel 228 199 362 101 Likvida medel vid årets början 1 107 238 745 138 Likvida medel vid årets slut 1 335 437 1 107 238
11 Eget kapital Fond för yttre 2004 Insatskapital Upplåtelseavgifter underhåll Fria reserver Årets resultat Vid årets ingång 18 088 731 2 473 804 386 427-1 384 929 69 146 Överföring av årets resultat 69 146-69 146 Överfört till fond för yttre underhåll 87 999-87 999 Resultat 2004-82 956 Vid årets utgång 18 088 731 2 473 804 474 426-1 403 782-82 956 Fond för yttre 2003 Insatskapital Upplåtelseavgifter underhåll Fria reserver Årets resultat Vid årets ingång 18 087 849 2 473 832 298 525-975 502-321 525 Överföring av årets resultat -321 525 321 525 Justering under 2003 882-28 Överfört till fond för yttre underhåll 87 902-87 902 Resultat 2003 69 146 Vid årets utgång 18 088 731 2 473 804 386 427-1 384 929 69 146 Fond för yttre 2002 Insatskapital Upplåtelseavgifter underhåll Ansamlad förlust Årets resultat Vid årets ingång 18 087 849 2 473 832 220 751-672 238-225 489 Överföring av årets resultat -225 489 225 489 Överfört till fond för yttre underhåll 77 776-77 776 Resultat 2002-321 525 Vid årets utgång 18 087 849 2 473 832 298 525-975 502-321 525 BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, Eget kapital
12 Redovisningsprinciper, noter och specifikationer Allmänna redovisningsprinciper. Årsredovisningen har upprättas i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Föreningen bedriver sin verksamhet som ekonomisk förening inom ramen för Bostadsrättslagen (1991:614) och har sitt säte i Solna. Föreningens skatterättsliga karaktär är Privatbostadsföretag, tidigare benämnt äkta bostadsrättsförening. Redovisningen har upprättats enligt samma principer som tidigare år. Värderingsprinciper. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden. Kortfristiga placeringar och övriga omsättningstillgångar värderas enligt årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Fordringar och skulder i främmande valutor finns ej. Fastigheten och övriga materiella anläggningstillgångar. Vägledande vid bedömning av anskaffningsutgiften som förs till balansräkningen är den sannolika ekonomiska nyttan som tillkommer föreningen och att anskaffningsvärdet på tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillkommande utgifter har lagts till anskaffningsvärdet till den del fastighetens prestanda har förbättrats i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avskrivningsprinciper för fastigheten och övriga materiella anläggningstillgångar. Byggnader, inklusive tekniska anläggningar Kontorsutrustning och datorer 50 år 3 år Avskrivning på anläggningstillgångar sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Prisutvecklingen för bostadsfastigheter i större tätorter har sedan fastighetskrisen i början på 1990-talet avklingat varit påtagligt stigande. Det betyder att fastigheter inte historiskt minskat i värde om de varit föremål för fortlöpande underhåll. Föreningen skriver ändå av fastigheten årligen med 2% på anskaffningsvärdet. Syftet är att skapa ett positivt kassaflöde för fortlöpande amorteringar på fastighetslånen samt en likviditetsmässig reserv för framtida förbättringsåtgärder.
Transaktioner med närstående. 13 Några affärstransaktioner med till styrelsens ledamöter närstående personer har inte förekommit. Föreningen har för sina möten och sammankomster anlitat Haga Bageri AB (Café Kärven), som ägs och drivs av styrelseledamoten Yngve Eriksson. Ersättning till bolaget har skett till självkostnad och uppgår till 13.960 kronor. not 1: Årsavgifter Årsavgiften har utvecklats enligt följande: Vilket betyder i avgift per månad för en bostad om Ökning År Årsavgift kr/kvm 84 kvm (*) från 1999 1999 390 kr 2 730 kr 2000 414 kr 2 898 kr 6,2% 2001 455 kr 3 185 kr 16,7% 2002 530 kr 3 710 kr 35,9% 2003 572 kr 4 004 kr 46,7% 2004 589 kr 4 123 kr 51,0% Budget 2005 589 kr 4 123 kr 51,0% Prognos 2006 600 kr 4 200 kr 53,8% Prognos 2007 610 kr 4 270 kr 56,4% (*) En genomsnittsbostad i föreningen är 84 kvm En prognos över avgiftstuvecklingen är osäker eftersom en betydande del av föreningens kostnader är beroende av hur ränteläget i ekonomin utvecklas och vilka skatter som statsmakterna beslutar om samt vilken allmän inflation som finns i ekonomin. Dessa faktorer ligger väsentligen utanför föreningssytrelsens kontroll. not 2: Hyror, lokaler Lokalhyrorna har utvecklats enligt följande: Ökning År Hyra kr/kvm från 1999 1999 530 kr 2000 623 kr 17,5% 2001 640 kr 20,7% 2002 662 kr 25,0% 2003 701 kr 32,3% 2004 701 kr 32,3% Budget 2005 701 kr Prognos 2006 775 kr Prognos 2007 785 kr BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, Not 1-2
14 not 3: Uppvärmning, el, vatten och avlopp 2004 2003 Uppvärmning 469 761 kr 470 461 kr Vatten och avlopp 58 603 kr 51 963 kr Elektricitet 70 132 kr 65 143 kr Sophämtning, städning, sotning, snöröjning 148 110 kr 97 560 kr Summa 746 606 kr 685 127 kr not 4: Fastighetsskötsel & underhåll Fastighetsskötsel 20 752 kr 88 511 kr Löpande reparation och underhåll 93 917 kr 69 408 kr Hisskötsel 29 930 kr 12 446 kr Trädgårdsskötsel 39 352 kr 72 327 kr Övriga driftskostnader 33 936 kr 20 497 kr Summa 217 887 kr 263 188 kr Summa not 3 och not 4 964 493 kr 948 316 kr not 5: Administrativa kostnader Kameral förvaltning 61 296 kr 73 234 kr Medlems- och serviceavgifter 4 676 kr 4 777 kr Arvoden inkl arbetsgivaravgifter 75 811 kr 55 489 kr Övriga administrativa kostnader 38 720 kr 32 984 kr Summa 180 504 kr 166 484 kr Summa not 3, not 4 och not 5 1 144 997 kr 1 114 800 kr not 6: Fastighetsskatt Avgiftsunderlag Skattesats Hyreshus 29 331 825 0,5% 145 318 kr 118 500 kr Lokaler 2 146 175 1,0% 21 462 kr 22 720 kr Summa 31 478 000 166 780 kr 141 220 kr BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, Not 3-6
15 not 3: Uppvärmning, el, vatten och avlopp 2004 2003 Uppvärmning 469 761 kr 470 461 kr Vatten och avlopp 58 603 kr 51 963 kr Elektricitet 70 132 kr 65 143 kr Sophämtning, städning, sotning, snöröjning 148 110 kr 97 560 kr Summa 746 606 kr 685 127 kr not 4: Fastighetsskötsel & underhåll Fastighetsskötsel 20 752 kr 88 511 kr Löpande reparation och underhåll 93 917 kr 69 408 kr Hisskötsel 29 930 kr 12 446 kr Trädgårdsskötsel 39 352 kr 72 327 kr Övriga driftskostnader 33 936 kr 20 497 kr Summa 217 887 kr 263 188 kr Summa not 3 och not 4 964 493 kr 948 316 kr not 5: Administrativa kostnader Kameral förvaltning 61 296 kr 73 234 kr Medlems- och serviceavgifter 4 676 kr 4 777 kr Arvoden inkl arbetsgivaravgifter 75 811 kr 55 489 kr Övriga administrativa kostnader 38 720 kr 32 984 kr Summa 180 504 kr 166 484 kr Summa not 3, not 4 och not 5 1 144 997 kr 1 114 800 kr not 6: Fastighetsskatt Avgiftsunderlag Skattesats Hyreshus 29 331 825 0,5% 145 318 kr 118 500 kr Lokaler 2 146 175 1,0% 21 462 kr 22 720 kr Summa 31 478 000 166 780 kr 141 220 kr BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, Not 3-6
16 not 7: Avskrivning enligt plan 2004 2003 Byggnad Avskrivning sker årligen med 2% på anskaffningsvärdet Avskrivningsunderlag 29 300 653 kr 29 300 653 kr Årlig avskrivning i % 2% 2% Årets avskrivningskostnad 586 013 kr 586 013 kr Kontorsutrustning och datorer Avskrivning sker med 33% på anskaffningsvärdet Avskrivningsunderlag 22 500 kr 22 500 kr Årlig avskrivning i % 33% 33% Årets avskrivningskostnad 7 500 kr 7 500 kr Totala avskrivningar 593 513 kr 593 513 kr not 8: Räntekostnader Avser fastighetslån i Stadshypotek. Genomsnittlig låneskuld under året 15 250 000 kr 15 590 000 kr Erlagd ränta under året 618 046 kr 727 986 kr Genomsnittlig låneränta 4,05% 4,67% Under 2005 budgeteras den genomsnittliga räntan till 3,96 % Sammansättning på fastighetslånen Lån med fast ränta per balansdagen 6 515 000 kr 7 985 000 kr Lån med rörlig ränta per balansdagen 8 500 000 kr 7 500 000 kr Summa 15 015 000 kr 15 485 000 kr Ytterligare information rörande föreningens fastighetslån återfinns i not 15 Fastighetslån BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, Not 7-8
not 9 Byggnader, ackumulerade avskrivningar enligt plan och Mark 17 2004-12-31 2003-12-31 Köpeskilling, fastighet 24 500 000 kr 24 500 000 kr Pantbrevskostnad 134 890 kr 134 890 kr Lagfartskostnad 368 325 kr 368 325 kr Reparationsfond 750 000 kr 750 000 kr Kostnader för genomförda förbättringar 2001 7 425 638 kr 7 425 638 kr Kostnader för genomförda förbättringar 2002 3 300 000 kr 3 300 000 kr Summa anskaffningsvärde 36 478 853 kr 36 478 853 kr Ack. avskrivningar enligt plan vid årets början Årets avskrivning enligt plan Summa avskrivning enligt plan - 2 025 158 kr - 1 439 145 kr - 586 013 kr - 586 013 kr - 2 611 171 kr - 2 025 158 kr Bokfört värde vid årets slut 33 867 682 kr 34 453 695 kr Fördelning av anskaffningsvärde: Byggnader 29 300 653 kr 29 300 653 kr Mark 7 178 200 kr 7 178 200 kr Summa 36 478 853 kr 36 478 853 kr Anskaffningsvärde per kvm lokal- & lägenhetsyta 8 796 kr 8 796 kr Uppgift om taxeringsvärden: Mark 15 839 000 kr 10 664 000 kr Byggnader 15 639 000 kr 15 128 000 kr Summa 31 478 000 kr 25 792 000 kr Byggnadsår 1949/1950 1949/1950 Kvm Kvm Bostadsrättslägenheter 3 758 3 758 Hyreslägenheter 21 21 Delsumma 3 779 3 779 Lokaler 368 368 Totalt 4 147 4 147 Tomt, kvm 2 770 2 770 BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, Not 9
18 not 10 Kontorsutrustning och datorer 2004-12-31 2003-12-31 Anskaffningsvärde 22 500 kr 22 500 kr Värdeminskning enligt plan - 15 000 kr - 7 500 kr Summa bokfört värde 7 500 kr 15 000 kr not 11 Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader Förutbetald försäkringspremie 16 276 kr 37 621 kr Förutbetalda serviceabonnemang 9 282 kr 15 470 kr Summa 25 558 kr 53 091 kr not 12 Kortfristiga placeringar Placering i Specialinlåning hos Handelsbanken som förfaller den 1 april 2005, Årsränta 1,75% 800 000 kr 800 000 kr not 13 Kassa och banktillgodohavanden Postgirotillgodohavande 222 243 kr 235 kr Affärskonto med Handelsbanken 313 195 kr 301 858 kr Kontant i kassan 5 145 kr Summa 535 437 kr 307 238 kr not 14 Reparationsfonder Avsatt i bokslut 1999 65 203 kr 65 203 kr Avsatt i bokslut 2000 77 774 kr 77 774 kr Avsatt i bokslut 2001 77 774 kr 77 774 kr Avsatt i bokslut 2002 77 774 kr 77 774 kr Avsatt i bokslut 2003 87 902 kr Belopp vid årets ingång 386 427 kr 298 525 kr Årets avsättning 87 999 kr 87 902 kr Belopp vid årets utgång 474 426 kr 386 427 kr BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, Not 10-14
19 not 15 Fastighetslån Kreditgivare är Stadshypotek Räntesats Bidningstid Låneskuld 2004-12-31 per Årsränta för lån med Lån nr Fast ränta Rörlig ränta 2005-04-01 2005 fast ränta 429506 1 000 000 kr 2,50% 25 000 kr 429507 1 000 000 kr 2,50% 25 000 kr 429508 2 257 500 kr 5,23% 118 067 kr 2009-03-01 429495 1 000 000 kr 2,50% 25 000 kr 429496 1 000 000 kr 2,50% 25 000 kr 429497 2 257 500 kr 5,23% 118 067 kr 2009-03-01 587498 500 000 kr 2,50% 12 500 kr 591753 750 000 kr 2,50% 18 750 kr 603692 1 000 000 kr 2,50% 25 000 kr 580429 750 000 kr 2,50% 18 750 kr 587499 500 000 kr 2,50% 12 500 kr 603695 1 000 000 kr 2,50% 25 000 kr 626887 750 000 kr 5,70% 42 750 kr 2005-09-01 626888 750 000 kr 5,70% 42 750 kr 2005-09-01 626921 250 000 kr 5,70% 14 250 kr 2005-09-01 626924 250 000 kr 5,70% 14 250 kr 2005-09-01 Summa 6 515 000 kr 8 500 000 kr 3,75% 562 635 kr Årlig amortering 600 000 kr not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2003-12-31 2003-12-31 Upplupna förvaltningskostnader 8 000 kr Upplupna sociala avgifter enligt lag 3 324 kr 2 296 kr Upplupna diverse kostnader 10 000 kr 10 000 kr Förutbetalda månadsavgifter 557 226 kr 185 642 kr Förutbetalda parkeringshyror 5 850 kr 1 850 kr Förutbetalda lokalhyror 69 282 kr Upplupna styrelsearvoden, inkl sociala avgifter enl lag 27 027 kr Upplupna leverantörsskulder för värme mm 66 912 kr 98 213 kr Summa 739 621 kr 306 001 kr BR, RR & Noterna, sid 6-11, 14-19.xls, Not 15-16
20 not 17: Insatskapital och upplåtelseavgifter Reviderat Lgh nummer Kvm Inbetald insats Upplåtelseavgift andelstal 101 102 491 084 kr 2,71% 102 82 394 891 kr 2,18% 103 95 457 463 kr 2,53% 104 75 361 114 kr 2,00% 105 102 491 084 kr 2,71% 106 82 394 891 kr 2,18% 107 95 457 463 kr 2,53% 108 75 361 114 kr 2,00% 109 102 491 084 kr 2,71% 110 82 394 891 kr 2,18% 111 95 457 463 kr 2,53% 112 75 361 114 kr 2,00% 113 102 491 084 kr 2,71% 114 82 394 891 kr 2,18% 115 95 457 463 kr 2,53% 116 75 361 114 kr 2,00% 117 141 678 802 kr 3,75% 118 121 582 608 kr 3,22% 119 95 457 463 kr 2,53% 120 75 361 114 kr 2,00% 201 88 423 687 kr 2,34% 202 85 409 211 kr 2,26% 203 22 105 844 kr 0,59% 204 81 389 910 kr 2,16% 205 81 389 910 kr 2,16% 206 108 520 036 kr 1 133 714 kr 2,87% 207 85 409 211 kr 2,26% 208 22 105 844 kr 0,59% 209 81 389 910 kr 2,16% 210 81 389 910 kr 2,16% 211 108 520 036 kr 2,87% 212 85 409 211 kr 2,26% 213 22 105 844 kr 0,59% 214 81 389 910 kr 2,16% 215 81 389 910 kr 2,16% 216 108 520 036 kr 2,87% 217 85 409 211 kr 2,26% 218 22 219 81 389 910 kr 1 340 090 kr 2,16% 220 81 389 910 kr 2,16% 221 108 520 036 kr 2,87% 222 85 409 211 kr 2,26% 223 22 105 844 kr 0,59% 224 114 548 997 kr 3,04% 225 114 548 997 kr 3,04% Summa 3 779 18 088 731 kr 2 473 804 kr 100,00%