KOSTNADSKALKYL för Bostadsrättsföreningen Kattedaben Organisationsnummer 769630-8647 Tanums kommun, Västra Götalands län 2016-10-28 1
INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. Allmänna förutsättningar 3 B. Beskrivning av fastigheten 3 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv 5 D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader 5 E. Beräkning av föreningens årliga intäkter jämte tabell, lägenhetsredovisning 7 F. Nyckeltal 8 G. Ekonomisk prognos 9 H. Känslighetsanalys 10 I. Särskilda förhållanden 10 J. Underskrifter 11 2
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Kattedaben i Tanums kommun, som registrerades hos Bolagsverket 2015-10-05 med organisationsnummer 769630 8647, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Enligt vad som stadgas i Bostadsrättslagen 5 kap, har styrelsen upprättat följande Kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens kapitalkostnader och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för kalkylens upprättande kända förhållanden. Utöver årsavgiften tillkommer kostnaden för eventuellt garage och förråd samt hushållsel och försäkring. Föreningen har tecknat avtal med Kattedaben AB att förvärva andelarna i den ekonomiska föreningen Kattedaben 769630 8639 vilken kommer att uppföra en bostadsbyggnad med 24 lägenheter. Fastigheten är beskriven i denna kostnadskalkyl. Föreningens förvärv av fastigheten sker genom att först förvärva andelarna i den ekonomiska föreningen och därefter genom underprisöverlåtelse överlåta fastigheten till föreningen. Detta medför att föreningen får en latent skatteskuld. Denna realiseras endast om föreningen skulle upphöra och fastigheten avyttras. Byggnationen planeras påbörjad under hösten 2016 med inflyttning och upplåtelse av bostadsrätterna under våren 2018. Förhandsavtal kommer att börja tecknas under hösten 2016. Som säkerhet för förskott kommer föreningen att ställa säkerhet som bostadsrättslagen föreskriver. De bostadsrätter som vid färdigställandet inte är upplåtna kommer att förvärvas av PeO Hedemyr Fastighets AB. B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning Adress Fastighetens areal: Boarea Garage Antal bostadslägenheter Ryland 3:90 i Tanums kommun Ej fastställd 3 150 kvm ca 1 668 kvm ca 790 kvm 24 lägenheter i flerbostadshus Lägenhetstyp Antal Yta (kvm) Summa yta (kvm) 2 rok 12 64 768 3 rok 12 75 900 Summa 24 1 668 Kortfattad byggnadsbeskrivning och gemensamma anordningar Grundläggning Stomme och ytterväggar Lägenhetsskiljande väggar Innerväggar Betongplatta på mark Betongstomme med träfasad Betong Gipsskiva på regelstomme 3
Vindsbjälklag Betongbjälklag/takstolar med mineralullsisolering Yttertak Takstolar med råspont, underlagspapp samt plåt Balkonger Prefabricerad betong Uterum En inglasad balkong per lägenhet Fönster Trä/aluminium alt plast och isolerglas Värme Vattenburen värme med radiatorer Ventilation Frånluft med återvinning Lägenhetsförråd Belägna i bottenplan Parkering 31 garageplatser finns i källarplan. Avgift 400:-/månad Servitut Kommer att upprättas med Tanums kmn. 212000-1348 Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Vägg Tak Inredning/övrigt Hall Ekparkett Målat Målat Hatthylla, säkerhetsdörr Vardagsrum Ekparkett Målat Målat Fönsterbänkar (alla rum) Sovrum Ekparkett Målat Målat Garderober med skjutdörrar Kök Ekparkett Målat Målat Kyl, frys, diskmaskin Wc/Bad Klinker Kakel Målat Golvvärme, handdukstork, kommod Tvättdel i badrum Klinker Kakel Målat Tvättbänk, kombitvättmaskin Trapphus Klinker Målat Målat Terazzotrappa, entré delvis kakel Garage Acrudur Målat Omålat Eldriven port, nyckel/fjärröppning Soprum Dammbundet Omålat Omålat Placerat i garage Cykelutrymme Acrudur Målat Omålat Placerat i garage Ytterdörr Trä Allmän belysning Närvaro- / timerstyrning Fastigheten kommer att uppvärmas med fjärrvärme via vägghängda radiatorer. Tillskottsvärme till badrum uppvärms med el på bostadsrättsinnehavarens elabonnemang, gäller golvvärme och handukstork. 4
C. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Förvärvskostnad*: Likviditetsreserv Summa förvärvskostnad 66 166 000 kronor 900 000 kronor 67 066 000 kronor * inklusive förvärv av andelarna i den ekonomiska föreningen och övriga kostnader som är förenade med inköp av föreningens fastighet samt fusion av föreningarna. Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde. Beräknat taxeringsvärde Typ Bostäder Mark 2 710 000 Byggnad 16 200 000 Summa 18 910 000 D. FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Finansiering Belopp Insatser 27 807 120 Upplåtelseavgift 14 324 880 Banklån 24 934 000 Summa 67 066 000 Löptid lån Lånebelopp Ränta* Amortering 1 år 6 000 000 2,01 % 60 000 3 år 6 000 000 2,02 % 60 000 5 år 12 934 000 2,04 % 129 340 Avsättning till fonder enligt föreningens stadgar Till underhållsfonden skall avsättas det belopp som framgår av den underhållsplan som föreningens styrelse skall fatta beslut om. I budgeten har avsatts 112 000:- till periodiskt underhåll vilket utgör 67:-/kvm bostadsyta. Överskott som kan komma att uppstå i föreningens verksamhet avsättes till föreningens dispositionsfond. 5
Driftskostnader År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årliga kostnader kr/kvm/år Räntor 9) 561 015 336 555 405 549 851 544 352 538 909 533 520 507 372 Avskrivningar 1) 307 291 184 307 291 307 291 307 291 307 291 307 291 307 291 Periodiskt underhåll 112 000 67 114 240 116 525 118 855 121 232 123 657 136 527 Fastighetsskatt bostäder 2) 0 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt garage 3) 7 000 4 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 Värme 4) 115 000 69 117 300 119 646 122 039 124 480 126 969 140 184 Vatten 5) 55 000 33 56 100 57 222 58 366 59 534 60 724 67 045 El 6) 31 000 19 31 620 32 252 32 897 33 555 34 227 37 789 Kabel-TV 29 000 17 29 580 30 172 30 775 31 391 32 018 35 351 Sophämtning 7) 25 000 15 25 500 26 010 26 530 27 061 27 602 30 475 Försäkring 8) 20 000 12 20 400 20 808 21 224 21 649 22 082 24 380 Löpande underhåll 67 000 40 68 340 69 707 71 101 72 523 73 973 81 673 Invändig o utvändig skötsel 38 000 23 38 760 39 535 40 326 41 132 41 955 46 322 Tekn.förv/fastighetsservice 34 000 20 34 680 35 374 36 081 36 803 37 539 41 446 Ekon.förvaltning/revision 38 000 23 38 760 39 535 40 326 41 132 41 955 46 322 Övrigt 13 000 8 13 260 13 525 13 796 14 072 14 353 15 847 Summa kostnader 1 452 306 350 1 458 236 1 464 453 1 470 960 1 477 763 1 484 865 1 525 023 1) Avskrivningar görs med 0,83 % per år i 120 år 2) Enligt nuvarande regler utgår fastighetsskatt för bostäder först efter 15 år 3) Beräknat taxeringsvärde 692 000:- enligt Skatteverkets beräkningsmodell, 1 % i fastighetsskatt därav 4) Antaget kostnad i Tanumshede baserad på fjärvärmetaxa 5) Vattnet enl normalförbrukning 33:-/ m2 bostadsyta 6) Antagen elförbrukning vattenfall elpris 2015 (15kwh/m2 o år) 7) Antagen 8) Antagen normalkostnad för försäkringar med ett basbelopp som självrisk 9) Antagen 6
E. Beräkning av föreningens årliga intäkter jämte tabell, lägenhetsredovisning I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande bland annat avsättningar och amorteringar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgiften justeras årligen med +0,5 %. Lägenhetsförteckning h nr (inter Lgh nr Lgh yta Lgh typ Vån-planAndelstal i % Insats plåtelseavgift 3Försäljningspris Per/kvm Årsavgift ånadsavg Per/kvm 1 A 1001 75,0 3rok 1 4,81% 1 336 500 688 500 2 025 000 27 000 65 231 5 436 870 2 A 1002 64,0 2rok 1 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 3 B 1001 64,0 2rok 1 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 4 B 1002 75,0 3rok 1 4,63% 1 287 000 663 000 1 950 000 26 000 62 815 5 235 838 5 C 1001 75,0 3rok 1 4,63% 1 287 000 663 000 1 950 000 26 000 62 815 5 235 838 6 C 1002 64,0 2rok 1 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 7 D 1001 64,0 2rok 1 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 8 D 1002 75,0 3rok 1 4,63% 1 287 000 663 000 1 950 000 26 000 62 815 5 235 838 9 F 1002 75,0 3rok 1 4,81% 1 336 500 688 500 2 025 000 27 000 65 231 5 436 870 10 F 1001 64,0 2rok 1 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 11 E 1002 64,0 2rok 1 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 12 E 1001 75,0 3rok 1 4,63% 1 287 000 663 000 1 950 000 26 000 62 815 5 235 838 13 A 1101 75,0 3rok 2 4,81% 1 336 500 688 500 2 025 000 27 000 65 231 5 436 870 14 A 1102 64,0 2rok 2 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 15 B 1101 64,0 2rok 2 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 16 B 1102 75,0 3rok 2 4,63% 1 287 000 663 000 1 950 000 26 000 62 815 5 235 838 17 C 1101 75,0 3rok 2 4,63% 1 287 000 663 000 1 950 000 26 000 62 815 5 235 838 18 C 1102 64,0 2rok 2 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 19 D 1101 64,0 2rok 2 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 20 D 1102 75,0 3rok 2 4,63% 1 287 000 663 000 1 950 000 26 000 62 815 5 235 838 21 F 1102 75,0 3rok 2 4,81% 1 336 500 688 500 2 025 000 27 000 65 231 5 436 870 22 F 1101 64,0 2rok 2 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 23 E 1102 64,0 2rok 2 3,65% 1 013 760 522 240 1 536 000 24 000 49 479 4 123 773 24 E 1101 75,0 3rok 2 4,63% 1 287 000 663 000 1 950 000 26 000 62 815 5 235 838 1668,0 100,0% 27 807 120 14 324 880 42 132 000 1 357 200 113 100 7
F. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1 Insats per kvadratmeter bostadsarea Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1 Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1 40 207 KR 14 948 KR 25 259 KR 350 KR 814 KR 8
G. EKONOMISK PROGNOS Förutsättningar År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Genomsnittlig ränta % 2,25 2,25 2,25 2,25 2,25 2,25 2,25 Lånebelopp 8) 24 934 000 24 684 660 24 437 813 24 193 435 23 951 501 23 711 986 22 549 863 Amortering 249 340 246 847 244 378 241 934 239 515 237 120 225 499 Kostnadsökning % 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Driftskostnad kr/kvm 354 361 368 376 383 391 432 Årliga intäkter Bostadsrättavgift 1 357 200 1 363 986 1 370 806 1 377 660 1 384 548 1 391 471 1 426 607 Garage/parkering 115 000 115 000 115 000 115 000 115 000 115 000 115 004 Summa Intäkter 1 472 200 1 478 986 1 485 806 1 492 660 1 499 548 1 506 471 1 541 611 Årliga kostnader kr/kvm/år Räntor 9) 561 015 336 555 405 549 851 544 352 538 909 533 520 507 372 Avskrivningar 1) 307 291 184 307 291 307 291 307 291 307 291 307 291 307 291 Periodiskt underhåll 112 000 67 114 240 116 525 118 855 121 232 123 657 136 527 Fastighetsskatt bostäder 2) 0 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt garage 3) 7 000 4 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 Värme 4) 115 000 69 117 300 119 646 122 039 124 480 126 969 140 184 Vatten 5) 55 000 33 56 100 57 222 58 366 59 534 60 724 67 045 El 6) 31 000 19 31 620 32 252 32 897 33 555 34 227 37 789 Kabel-TV 29 000 17 29 580 30 172 30 775 31 391 32 018 35 351 Sophämtning 7) 25 000 15 25 500 26 010 26 530 27 061 27 602 30 475 Försäkring 8) 20 000 12 20 400 20 808 21 224 21 649 22 082 24 380 Löpande underhåll 67 000 40 68 340 69 707 71 101 72 523 73 973 81 673 Invändig o utvändig skötsel 38 000 23 38 760 39 535 40 326 41 132 41 955 46 322 Tekn.förv/fastighetsservice 34 000 20 34 680 35 374 36 081 36 803 37 539 41 446 Ekon.förvaltning/revision 38 000 23 38 760 39 535 40 326 41 132 41 955 46 322 Övrigt 13 000 8 13 260 13 525 13 796 14 072 14 353 15 847 Summa kostnader 1 452 306 350 1 458 236 1 464 453 1 470 960 1 477 763 1 484 865 1 525 023 RESULTAT 19 894 20 750 21 353 21 700 21 785 21 606 16 589 1) Avskrivningar görs med 0,83 % per år i 120 år 2) Enligt nuvarande regler utgår fastighetsskatt för bostäder först efter 15 år 3) Beräknat taxeringsvärde 692 000:- enligt Skatteverkets beräkningsmodell, 1 % i fastighetsskatt därav 4) Antaget kostnad i Tanumshede baserad på fjärvärmetaxa 5) Vattnet enl normalförbrukning 33:-/ m2 bostadsyta 6) Antagen elförbrukning vattenfall elpris 2015 (15kwh/m2 o år) 7) Antagen 8) Antagen normalkostnad för försäkringar med ett basbelopp som självrisk 9) Antagen 10) Justeras upp med 0,5 % årligen 9
H. KÄNSLIGHETSANALYS Antagande Belåning 24 934 000 Ränteutveckling + 0,5% mot huvudalternativ år 2 0,5% Inflation +1% mot huvudalternativ år 2-6 3,0% Bostadsyta 1 668 ÅR Alternativa förutsättningar 1 2 3 4 5 6 11 Huvudalternativ enl ekonomisk prognos Kapitalkostnad inkl avskrivning 868 306 862 696 857 142 851 643 846 200 840 811 814 663 Fastighetsskatt 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 Driftskostnader enl huvudalternativ 465 000 474 300 483 786 493 462 503 331 513 398 566 832 Summa: 1 340 306 1 343 996 1 347 928 1 352 105 1 356 531 1 361 208 1 388 495 Utgifter kr/kvm/år 804 806 808 811 813 816 832 Ändring av nödvändig nivå på årsavgift i % 0,0% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,4% Huvudalternativets låneränta + 0,5% Kapitalkostnad inkl avskrivning 992 976 986 119 979 331 972 610 965 957 959 371 927 412 Fastighetsskatt 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 Driftskostnader enl huvudalternativ 465 000 474 300 483 786 493 462 503 331 513 398 566 832 Summa: 1 464 976 1 467 419 1 470 117 1 473 072 1 476 288 1 479 768 1 501 245 Utgifter kr/kvm/år 878 880 881 883 885 887 900 Ändring av nödvändig nivå på årsavgift i % 9,3% 9,2% 9,1% 8,9% 8,8% 8,7% 8,1% Huvudalternativets inflation + 1% Kapitalkostnad inkl avskrivning 868 306 862 696 857 142 851 643 846 200 840 811 814 663 Fastighetsskatt inflation 3% 7 000 7 210 7 426 7 649 7 879 8 115 9 407 Driftskostnader inflation 3 % 465 000 488 529 498 300 508 266 518 431 528 800 583 837 Summa: 1 340 306 1 358 435 1 362 868 1 367 558 1 372 509 1 377 725 1 407 908 Utgifter kr/kvm/år 804 814 817 820 823 826 844 Ändring av nödvändig nivå på årsavgift i % 0,0% 1,1% 1,1% 1,1% 1,2% 1,2% 1,4% Om räntan ökar med 0,5 % påverkas avgiften med ca 73:-/kvm och år. Exempelvis för 2 rok på 65 kvm ökar månadsavgiften med 395:-/mån. I. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN Inflyttning i lägenheterna kan komma att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavarna erhåller icke ersättning för de eventuella olägenheter som kan tänkas uppstå med anledning härav. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 10
Tanumshede den 28 oktober 2016 Bostadsrättsföreningen Kattedaben PeO Hedemyr Ingela Hedemyr Anders Hammar 11