Fastigheten Ljusnarsberg Gästgivaren 12

Fastigheten Ljusnarsberg Gästgivaren 12

2016-09-26 2 (16) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Ljusnarsberg Gästgivaren 12. Inom värderingsobjektet finns en byggnad som inrymmer 2 505 kvadratmeter uthyrbar area, fördelat på 18 bostadslägenheter om 1 586 kvadratmeter boarea och lokaler om 919 kvadratmeter lokalarea, enligt fastighetsägarens hyresdebiteringslista. 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogden, genom Försäljning Falun. 1.3 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag vid exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden vid en viss given värdetidpunkt. All fastighetsvärdering är förenad med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet inte kan bestämmas utan enbart bedömas. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktningen och erfarenhetsmässiga slutledningar. Utförd besiktning har enbart utförts i värderingssyfte och är ej av sådan art att den kan ligga till grund för talan enligt Jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning och omfattande kontroller. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är september månad 2016. 1.5 Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga.

2016-09-26 3 (16) 1.6 Särskilda förutsättningar Inom värderingsobjektet är en mycket stor andel av bostadslägenheterna uthyrda till Migrationsverket med hyror som ligger kraftigt över normala marknadsmässiga hyresnivåer för jämförbara bostäder i Kopparberg. Värdebedömningen grundas på att hyresavtalen med Migrationsverket löper t.o.m. 2018-12-31. 1.7 Besiktning och värderingsunderlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes 2016-09-07 av undertecknad. Vid besiktningen deltog representant från fastighetsägaren. Vid besiktningen har ett urval av bostadslägenheter, lokaler, allmänna utrymmen och tekniska installationer studerats. Följande offentliga och övriga källor har använts: Fastighetsregistret Kommunens planarkiv Värderingsarkiv, marknadsinformation och hyresdatabas vid NAI Svefa Branschstatistik avseende drift- och underhållskostnader (REPAB) NAI Svefas ortsprissystem Real Estate Följande uppgifter har erhållits från fastighetsägaren: Hyresdebiteringslista Faktiska driftkostnader

2016-09-26 4 (16) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och tomt Värderingsobjektet är beläget vid Kristineplan i centrala Kopparberg i Ljusnarsbergs kommun. Gatuadresserna är Gruvfogdegatan 2A-F/Kristineplan 3/Storgruvegatan 1A-E. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av bostadsbebyggelse och kommersiella fastigheter. Service finns närmast i närområdet med både kommersiell och offentlig service. Allmänna kommunikationer finns i form av buss och tåg i centrum. Större trafikleder (RV50) finns på ett par kilometers avstånd. 2.2 Tomt Värderingsobjektet har en markareal av 3 472 kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en byggnad som upptar cirka 1 200 kvadratmeter byggnadsarea. Den obebyggda delen av värderingsobjektet utgörs främst av asfalterade parkerings-och kommunikationsytor. Värderingsobjektet är anslutet till kommunalt vatten och avlopp.

2016-09-26 5 (16) 2.3 Byggnadsbeskrivning Byggnaden inrymmer två till tre plan ovan mark. Byggnaden uppfördes 1953 enligt taxeringsuppgifter och nyttjades tidigare som hotell. Byggnaden har troligtvis ROT-renoverats under 80-talet. Den totala uthyrbara arean uppgår till 2 505 kvadratmeter fördelat enligt nedan: Lokaltyp Uthyrbar area m² % Antal Bostäder 1 586 63 - Kontor 192 8 - Butik 35 1 - Industri 369 15 - Övrigt 1 324 13 - Summa/Medel 2 505 100 Ovanstående ytor grundas på uppgifter från hyresdebiteringslista tillhandahållen av fastighetsägaren och har ej kontrollmätts. KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Grundläggning Stomme Bjälklag Fasadmaterial Fönster Yttertak Värmekälla Uppvärmningssystem Ventilationssystem Sophantering Tvättstuga P-platser Källargrund. Troligtvis betong. Troligtvis betong. Tegel, puts. 2-glas m.m. Tegeltakpannor, papp m.m. Fjärrvärme. Vattenburet. Självdrag m.m. Kommunal. Ja. Tillgodoses inom tomten och närliggande gator. SKICK, STANDARD OCH ANVÄNDNINGSMÖJLIGHETER Byggnadens yttre skick bedöms som normalt. Byggnadens inre skick bedöms som normalt till mindre bra. Lägenheterna och lokalerna håller en relativt normal standard. Inga direkta reparationsbehov noterades vid besiktningen. Lokalerna bedöms vara flexibla i sin utformning. Någon kontroll av eventuella miljöbelastningar har inte genomförts. Värdebedömningen tar inte hänsyn till någon eventuell kostnad på grund av sanering/åtgärd (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande).

2016-09-26 6 (16) 2.4 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut med mera Inteckningar Taxeringsuppgifter TAXERING Värderingsobjektet har vid den allmänna fastighetstaxeringen 2013 åsatts typkod 321 (hyreshusenhet, bostäder och lokaler). Byggnaden har åsatts värdeår 1984. Taxeringsvärden (kr) Markvärde 791 000 Byggnadsvärde 3 122 000 Totalt 3 913 000 Varav bostad 2 493 000 Varav lokaler 1 420 000 Totalt 3 913 000

2016-09-26 7 (16) 3 Fastighets- och hyresmarknaden 3.1 Generella marknadsförutsättningar Den svenska ekonomin ser fortsatt stark ut. Den expansiva finans- och penningpolitiken, i Sverige och i omvärlden, stimulerar efterfrågan på bred front. Läget på arbetsmarknaden fortsätter att förbättras och sysselsättningen ökar. Konjunkturen i omvärlden väntas stärkas något under de kommande åren, men det råder fortsatt risk för fördjupad politisk oro (som Brexit och ett försvagat förtroende för EU) och förnyad finansiell turbulens (som en abrupt inbromsning av den kinesiska ekonomin) vilket kan leda till en svagare utveckling. Tillväxten i svensk ekonomi är främst driven av hushållen (bostadsinvesteringar) och den offentliga sektorns konsumtion, något som under senare år hållits uppe genom en expansiv finanspolitik och låga räntor. Sverige står nu inför stora demografiska utmaningar vilket talar för investeringar i boende, undervisning, hälsooch sjukvård med mera. Efter många år av expansiv finanspolitik och fallande offentligt finansiellt sparande ökar trycket på finanspolitiken att gå in i en fas av åtstramningar. Tillväxten i svensk ekonomi har dämpats under året. BNP steg med 0,3 procent under andra kvartalet, vilket är lägsta siffran på tre år. Enligt Riksbankens senaste prognos väntas BNP uppgå till 3,2 procent för 2016 (jämfört med 3,6 procent vid tidigare prognos) respektive 2,2 procent för 2017 (oförändrat jämfört med tidigare prognos). Detta kan jämföras med en tillväxt om 4,2 procent under 2015. Riksbanken beslöt i september att lämna reporäntan oförändrad på -0,5 procent. En fortsatt expansiv penningpolitik bedöms vara nödvändig för att hantera den osäkra konjunkturutvecklingen, även om inflationen stiger och svensk ekonomi utvecklas starkt. Först under andra halvåret 2017 väntas räntan långsamt börja höjas. Köpen av statsobligationer fortsätter och uppgår till 245 miljarder kronor till slutet av 2016. Vidare har Riksbanken signalerat för en fortsatt hög beredskap för ytterligare åtgärder, även mellan de ordinarie mötena. Utvecklingen på bostadsmarknaden och hushållens skuldsättning ses fortfarande som betydande risker. Under 2016 och 2017 väntas sysselsättningen enligt Arbetsförmedlingens prognos öka med 144 000 personer. Arbetslösheten minskar då från 7,5 procent 2015 till 6,9 procent under 2016 och 6,6 procent 2017. Minskningen hålls tillbaka av att också tillgången på arbetskraft ökar. Storstadsregionerna står för den tydligaste jobbtillväxten då de drar nytta av en diversifierad arbetsmarknad, välutbildad arbetskraft och stark tjänstesektor. Både privata och offentliga arbetsgivare planerar för fler anställda. Arbetsmarknaden blir allt mer polariserad där grupper med utsatt ställning på arbetsmarknaden får det fortsatt svårt att hitta anställning. Att de arbetslösas utbildning/kompetens inte matchar kvalifikationskraven för de lediga jobben är ett problem som ökat under de senaste åren (cirka en tredjedel av arbetslösa saknar idag fullständig gymnasieutbildning). Det krävs ökad rörlighet via utbildningsinsatser och omlokaliseringar för att skapa förutsättningar för fortsatt ökad sysselsättning och tillväxt. Den svenska fastighetsmarknaden bedöms överlag vara stark. Detta gäller särskilt objekt i storstads- och tillväxtregionerna och då främst bostäder, samhällsfastigheter och kvalitativa kommersiella objekt. Det har varit stor aktivitet på transaktionsmarknaden under året, främst inom kontors- och bostadssegmenten. Svenska investerare är fortsatt de mest aktiva, men utländska investerare visar intresse. Det kan även noteras ett stort intresse för nyproduktion och för byggrätter.

2016-09-26 8 (16) Risk för stigande avkastningskrav bedöms främst finnas för objekt med investeringsbehov (moderniserings- /anpassningsbehov, eftersatt underhåll) på svaga delmarknader. Potentialen för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav bedöms vara begränsad. Den ökande riskaptit som noterats på senare tid med ett stigande intresse för kontorsfastigheter utanför A-läge, bostadsfastigheter inom mindre orter, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell kan fortfarande noteras men bedöms sannolikt dämpas framöver. 3.2 Objektets marknadsförutsättningar Ljusnarsbergs kommun hade vid årsskiftet cirka 4 900 invånare. Befolkningen i kommunen har under de senaste tio åren totalt minskat med drygt 300 personer, även om en viss positiv tillväxt kan utläsas under de senaste tre åren, främst vare ett stort flyktingmottagande. 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ljusnarsberg 5 243 5 188 5 129 5 055 4 931 4 870 4 848 4 875 4 913 4 928 Tillväxt, Ljusnarsberg -1,4% -1,0% -1,1% -1,4% -2,5% -1,2% -0,5% 0,6% 0,8% 0,3% Tillväxt, Sverige 0,7% 0,8% 0,8% 0,9% 0,8% 0,7% 0,8% 0,9% 1,1% 1,1% Tyngdpunkten i kommunens näringsliv ligger på tillverkning och utvinning samt vård och omsorg. De största privata arbetsgivarna är Kopparbergs Bryggeri AB och Ahlstrom Ställdalen AB.

2016-09-26 9 (16) Arbetslösheten i Ljusnarsbergs kommun för år 2014 och 2015 var klart högre än rikssnittet. Samtliga 16-64 år Ungdomar 18-24 år 2014 2015 2014 2015 Kommun 8,7% 9,2% 16,2% 17,9% Län 6,8% 6,5% 10,3% 9,2% Sverige 6,3% 6,1% 9,1% 8,1% Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Ljusnarsberg avseende bostadsdominerande hyresfastigheter har sedan 2010 varit relativt normal till hög. Prognosen för det närmaste året är en fortsatt normal transaktionstakt. Köpare och säljare har i huvudsak varit lokala aktörer. Den dominerande fastighetsägaren i Ljusnarsberg är kommunens fastighetsavdelning som förvaltar och hyr ut bostäder och lokaler i Kopparberg, Bångbro och Ställdalen med ett bestånd om cirka 320 bostadslägenheter och 20 butiks- och kontorslokaler. Generellt har direktavkastningskravet för bostadsfastigheter sjunkit rejält det senaste året. Den främsta anledningen är den lågräntemiljö som råder för närvarande, vilket ger ett s.k. yield gap som skapar utrymme i investerarnas kalkyler och ger upphov till större riskaptit och attraherar sekundära marknader i jakt på högre avkastning. Svenska bostadsfastigheter är under en längre tid givit en stabil värdetillväxt och god avkastning i kombination med låg risk. Efterfrågan på bostäder är för närvarande hög i Kopparberg med anledning av de senaste årens stora flyktingmottagande. Tidigare har flertalet bostäder inom tätorten revs som resultat av uthyrningssvårigheterna inom orten. Enligt Boverket har 147 bostäder rivits i kommunen mellan åren 2000 2012 med anledning av ett överskott på bostäder. Hyresmarknaden för bostäder är relativt stabil. Prognosen för det närmaste året är att hyresmarknaden för bostäder kommer att vara fortsatt stabil, medan hyresmarknaden för lokaler kommer att vara fortsatt svag. För äldre bostäder (byggda innan år 1999) i Ljusnarsbergs kommun bedöms marknadsmässiga hyresnivåer normalt ligga i intervallet cirka 650 950 kronor per kvadratmeter uthyrbar area och den marknadsmässiga vakans-/hyresrisken bedöms ligga mellan cirka 4,0 10,0 procent. Direktavkastningskravet för bostadsfastigheter i Ljusnarsbergs kommun bedöms normalt ligga mellan 7,0 8,0 procent. Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Ljusnarsbergs kommun avseende kommersiella och industriella fastigheter har de senaste åren varit relativt låg, främst beroende på en relativt svag fastighetsmarknad med bl.a. en minskande befolkning och företagsetableringar. Prognosen för det närmaste året är fortsatt låg transaktionstakt. Köpare och säljare har i huvudsak varit lokala aktörer (egenanvändare). Hyresmarknaden för kommersiella och industriella lokaler i Ljusnarsbergs kommun har de senaste åren försvagats. Prognosen för det närmaste året är att hyresmarknaden kommer vara fortsatt svag. Det ska noteras att osäkerheten i omvärlden påverkar i stort och har gjort att valet av objekt och läge blir än mer betydelsefullt. Sämre objekt med dåligt planerade ytor i fel läge är svårare att omsätta på marknaden, medan goda objekt i bra läge fortfarande efterfrågas. Oron för varsel och uppsägningar samt den allmänna risken för konkurser påverkar vakansgraderna, speciellt i regioner där många är beroende av de större industrierna, vars upp- och nedgångar får effekt på underleverantörer.

2016-09-26 10 (16) För kontor i Ljusnarsbergs kommun bedöms marknadsmässiga hyresnivåer normalt ligga i intervallet cirka 400 700 kronor per kvadratmeter uthyrbar area och den marknadsmässiga vakans-/hyresrisken bedöms logga mellan 10,0 20,0 procent. Direktavkastningskravet för kontorsfastigheter i Ljusnarsbergs kommun bedöms normalt ligga mellan cirka 10,0 13,0 procent. För butiker i Ljusnarsbergs kommun bedöms marknadsmässiga hyresnivåer normalt ligga i intervallet 450 850 kronor per kvadratmeter uthyrbar area och den marknadsmässiga vakans-/hyresrisken bedöms ligga mellan 10,0 15,0 procent. Direktavkastningskravet för butiksfastigheter i Ljusnarsbergs kommun bedöms normalt ligga mellan 9,0 12,0 procent. Värderingsobjektet har ett bra läge inom tätorten. Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper bedöms efterfrågan som relativt normal. Att fastigheten till stora delar hyrs ut till Migrationsverket bedöms medföra att intresset ökar då stabila hyresgäster är det som efterfrågas i första hand av köparna på marknaden. I många kommuner finns ett allt mer större behov av fler lägenheter med anledning av att ett stort flyktingmottagande och en åldrande befolkning som i allt högre grad lever längre än tidigare. Värderingsobjektet bedöms utgöra ett intressant investeringsalternativ. Sannolik köparkategori bedöms främst vara lokala fastighetsbolag eller fastighetsbolag som har nischat sig åt flyktingar. 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTILLÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. AVKASTNINGSMETOD Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1. De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar.

2016-09-26 11 (16) 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod BOSTADSDOMINERANDE HYRESHUSFASTIGHETER Det har sedan år 2012, efter gallring med avseende på orena köp m.m., totalt skett 21 lagfarna försäljningar av bostadsdominerande hyreshusfastigheter (typkod 320, 321) i Kopparberg, se karta och tabell nedan. Kommun Fastighet Adress Köpedatum Pris Tkr Kr/kvm Värdeår Ombyggn.år Totalyta Bostadsyta Lokalyta 1 Ljusnarsberg BÅNGBRO 4:20 Skommarvägen 15A 2016-03-31 770 2810 1951 1995 274 274 0 2 Ljusnarsberg BROVRETEN NORRA 6 Rostvändaregatan 2 2016-03-01 1695 5215 1988 2003 325 325 0 3 Ljusnarsberg BANARBETAREN 3 Orrvägen 4 2016-01-31 1005 3926 1947 2004 256 256 0 4 Ljusnarsberg KÖPMANNEN 2 Konstmästaregatan 3 2015-11-26 2450 2565 1970 955 487 468 5 Ljusnarsberg ABRAHAMSGÅRD 1 Laxbrogatan 13A 2015-09-01 1350 2928 1930 461 272 189 6 Ljusnarsberg KLASTORP 17 Storgruvegatan 4 2015-07-02 900 1682 1947 1994 535 335 200 8 Ljusnarsberg KLOCKARGÅRDEN 8 Fasegatan 5 2015-07-01 6700 5386 1989 1989 1244 1244 0 9 Ljusnarsberg BROVRETEN SÖDRA 6 Ljusnarsvägen 12A 2015-06-01 4800 2624 1988 1988 1829 1829 0 10 Ljusnarsberg KONSTBACKEN VÄSTRA 21 Gruvfogdegatan 15A 2015-02-27 2200 3125 1969 1990 704 704 0 11 Ljusnarsberg VAGNSYNAREN 6 Orrvägen 1 2015-02-27 2200 5670 1948 388 388 0 12 Ljusnarsberg MYRBO HAGE 16 Mårten Finnesgata 6 2014-10-31 700 3211 1929 218 218 0 13 Ljusnarsberg LJUSNARSBERGS GÅRD 22 Bergmästaregatan 11A 2014-10-31 1360 3736 1991 364 364 0 14 Ljusnarsberg DOKTORN 4 Bergmästaregatan 13 2014-10-31 1440 2857 1933 504 504 0 18 Ljusnarsberg KOPPARBERG 1:10 Laxbrogatan 3A 2013-12-02 1030 2239 1930 460 300 160 19 Ljusnarsberg BANARBETAREN 14 Brogatan 10 2013-10-01 420 1409 1971 298 298 0 25 Ljusnarsberg HAMMARTÄPPAN NORRA 1 Smältaregatan 12 2013-05-31 500 2463 1989 1989 203 203 0 26 Ljusnarsberg HAMMARTÄPPAN NORRA 8 Konstmästaregatan 24 2013-03-01 534 2292 1930 1999 233 80 153 27 Ljusnarsberg KLASTORP 30 Lövstavägen 2 2013-02-01 1850 4129 1991 448 448 0 28 Ljusnarsberg HAMMARTÄPPAN SÖDRA 12 Konstmästaregatan 28 2012-10-01 580 1184 1929 490 110 380 29 Ljusnarsberg GÄSTGIVAREN 10 Gruvfogdegatan 4 2012-09-26 4500 1200 1986 3751 2202 1549 31 Ljusnarsberg KÖPMANNEN 1 Konstmästaregatan 1 2012-01-02 700 933 1930 750 450 300 Medel ovägt 1794 2933 1959 700 538 162 Medel vägt 2565 Objekten har sålts till priser som varierar mellan 933 och 5 670 kronor per kvadratmeter uthyrbar area med ett medel om 2 933 kr/kvm. Objektens totala uthyrbara area varierar mellan 203 3 750 kvadratmeter med ett medel om 700 kvadratmeter. Genomsnittsfastigheten inrymmer cirka 77 procent bostäder och 23 procent lokaler med värdeår 1959. Objektens värdeår varierar mellan 1929 till 1991.

2016-09-26 12 (16) Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera mellan 7,0 och 10,0 procent. Det ska noteras att direktavkastningskravet för bostäder har sjunkit relativt rejält det senaste året med anledning av goda marknadsförutsättningar såsom ökad befolkningsutveckling (främst till följd av den stora flyktingtillströmningen), låga vakanser och låg nybyggnadstakt i kombination med den historiskt låga reporäntan och goda finansieringsmöjligheter har medfört ökat utrymme i investerarnas kalkyler och således ökat betalningsviljan. LOKALDOMINERANDE HYRESHUSFASTIGHETER Det har sedan år 2012, efter gallring med avseende på orena köp m.m., totalt skett tre lagfarna försäljningar av lokaldominerande hyreshusfastigheter (typkod 322-326) i Kopparberg, se karta och tabell nedan. Fastighet Adress Köpedatum Pris Tkr Kr/kvm Värdeår Totalyta Lokalyta Hyra lokal Tomtareal 2 BERGMÄSTAREN NORRA 4 Kristineplan 1 2014-10-08 1900 1414 1972 1344 1344 555 1558 3 VINTERSVIK 8 Verkstadsvägen 52 2014-08-14 500 1597 1988 313 313 227 6077 4 STINSEN 1 Verkstadsvägen 43 2014-07-01 1100 1735 634 312 13241 Medel ovägt 1167 1582 1980 764 656 391 6959 Medel vägt 1528 Objekten har sålts till priser som varierar mellan 1 414 och 1 735 kronor per kvadratmeter uthyrbar area med ett medel om 1 582 kr/kvm. Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera mellan 10,0 och 15,0 procent.

2016-09-26 13 (16) RESULTAT Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom läge, skick och standard, storlek, lokalfördelning m.m., anses värderingsobjektets värde sammantaget ligga i mitten av det ovan redovisade prisintervallet för bostadsdominerande hyreshusfastigheter i Kopparberg. Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom skick och standard etc. samt gällande hyresintäkter och rådande marknadsförutsättningar bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet uppgå till cirka 8,0 procent (viktat), fördelat på mellan cirka 7,00 7,50 procent för dess bostadsdel och mellan cirka 10,0-12,0 procent för dess lokaldel. 5.2 Avkastningsmetod KALKYLPERIODEN Kalkylperioden löper från och med september månad 2016 och tio år framåt. INFLATION Under 2016 har ett inflationsantagande om 1,25 procent använts, därefter 2,0 procent. Inflationsantagandet är baserat på en samlad bedömning av prognoser från Riksbanken, Konjunkturinstitutet och de ledande bankerna. DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KALKYLRÄNTA OCH RESTVÄRDE Direktavkastningskravet har i den mån möjligt bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter, kompletterat med marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet. De i värderingsobjektet ingående hyreskontrakten/lokalerna har åsatts differentierade direktavkastningskrav utifrån dess riskperspektiv, vilket sammantaget viktas till 8,0 procent. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan ofta genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet, vilket också gjorts i detta värdeutlåtande. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 8,0 procent.

2016-09-26 14 (16) HYROR Tabellen nedan visar utgående hyra samt marknadshyra per lokaltyp. Utgående hyresnivåer bedöms överstiga marknadsmässiga nivåer. Det ska noteras att ett mycket stort antal bostadslägenheter inom värderingsobjektet är uthyrda till Migrationsverket med hyror som ligger kraftigt över normala marknadsmässiga hyresnivåer för jämförbara bostäder i Kopparberg. Dessa hyresavtal antas löpa t.o.m. 2019-12-31. Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder 1 867 1 178-1 138 718 - - 1 138 718 - Kontor 100 522-113 591 - - 113 591 - Butik 21 608-21 608 - - 21 608 - Industri 220 596-220 596 - - 220 596 - Övrigt 1 - - 172 531-172 531 - Summa/Medel 2 209 1 012 1 493 684 172 531 1 665 664 Hyrorna är redovisade inklusive indexuppräkning, värme och övriga driftsrelaterade tillägg. Ersättning för fastighetsskatt är exkluderad från hyrorna. Hyresutvecklingen för bostadslägenheterna och lokalerna bedöms följa förväntad inflationsutveckling. Utöver ovan redovisade hyror utgår hyrestillägg för de bostadslägenheter som är uthyrda till Migrationsverket. I hyresgästförteckningen (se bilaga 1:2) framgår exempelvis om lokalerna är registrerade för moms, utgående hyresnivåer, bedömda marknadsmässiga hyresnivåer, fastighetsskatt samt indexering. VAKANSER Värderingsobjektet har idag en vakansgrad på omkring 13,0 procent. Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Bostäder 1 586 63-1 586 100 - - 15,0% Kontor 192 8-192 100 - - 15,0% Butik 35 1-35 100 - - 15,0% Industri 369 15-369 100 - - 15,0% Övrigt 1 324 13 - - 324 100-100,0% 15,0% Summa/Medel 2 505 100 2 182 87 324 13 7,2% 15,0% Med beaktande av befintlig hyresgästsstruktur och värderingsobjektets egenskaper bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som relativt normala. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken för bostadslägenheterna har bedömts till 5,0 procent. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken för lokalerna har i genomsnitt bedömts till 15,0 till 15,0 procent.

2016-09-26 15 (16) DRIFT OCH UNDERHÅLL Kostnader avseende värme, fastighetsel, vatten och avlopp, sophantering m.m. har erhållits från fastighetsägaren. Resterande kostnader såsom administration och periodiserat underhåll har bedömts genom statistik och erfarenhet. Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Drift och löpande underhåll Varav Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder 713 450-396 250-238 150-79 50 - Kontor 58 300-29 150-19 100-10 50 - Butik 11 300-5 150-4 100-2 50 - Industri 55 150-18 50-18 50-18 50 - Övrigt 1 97 300-49 150-32 100-16 50 - Summa/Medel 934 373 497 199 311 124 125 50 Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över värderingsobjektets livslängd. Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling. INVESTERINGAR/HYRESGÄSTANPASSNINGAR Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har bedömts nödvändiga under kalkylperioden. FASTIGHETSSKATT För bostadslägenheterna utgår en kommunal fastighetsavgift. Denna avgift uppgår år 2016 till 1 268 kronor per lägenhet och år, dock högst 0,3 procent av taxeringsvärdet. Avgiften indexregleras årligen. För lokalerna utgår fastighetsskatt med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Fastighetsskatt utgår därmed under år 2016 med cirka 22 000 kronor. RESULTAT Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka 3 000 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka 7 500 000 kronor (se bilaga 1:1). KÄNSLIGHETSANALYS För att visa hur avkastningsvärdet påverkas då viss indata förändras har en känslighetsanalys utförts med utgångspunkt från resultatet i avkastningsmetoden. Känslighetsanalysen har utförts gällande hyror, drift- och underhållskostnader, inflation, kalkylränta och direktavkastning vid kalkylperiodens slut enligt följande tabell: Variabel Förändring Värdeförändring Tkr % Hyra bostäder % 10,0% 1 323 17,6% Hyra lokaler % 10,0% 475 6,3% Drift och underhåll % 5,0% -477-6,4% Inflation %-enheter 1,0% 403 5,4% Vakans bostäder %-enheter 1,0% -209-2,8% Vakans lokaler %-enheter 5,0% -374-5,0% Kalkylränta %-enheter 1,0% -443-5,9% Direktavkastning för restvärde %-enheter 1,0% -326-4,3%

2016-09-26 16 (16) 6 Slutsatser 6.1 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Ljusnarsberg Gästgivaren 12 vid värdetidpunkten september månad 2016 till: 7 500 000 kronor Sju miljoner femhundratusen kronor vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde / m² 2 994 Marknadsvärde / taxeringsvärde 1,92 Bruttokapitalisering, år 1 3,6 (marknadsvärde / årshyra år 1) Direktavkastning, initial 19,0% (aktuellt driftnetto / marknadsvärde) Direktavkastning, år 1 17,1% (driftnetto år 1 / marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning 6,1% Ovan bedömda värde gäller utifrån de särskilda förutsättningar som ges i avsnitt 1.6. Örebro 2016-09-26 John Eriksson Fastighetsanalytiker Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande

2016-09-26 Bilaga 1 KASSAFLÖDESANALYS Fastighet: Ljusnarsberg Gästgivaren 12 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: 2016-09-01 Värdeår: 1984 Tax. värde: 3 913 Typkod: 320 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Inflation 1,3% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,3% Kalkylränta 9,3% 10,1% 10,1% 10,1% 10,1% 10,1% 10,1% 10,1% 10,1% 10,1% 10,5% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 8,3% Ekonomisk vakans Bostäder 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 15,0% Lokaler 33,5% 24,5% 26,4% 18,3% 16,6% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% Garage / P-platser Totalt 13,1% 11,1% 11,6% 10,9% 10,4% 9,9% 9,9% 9,9% 9,9% 9,9% 15,0% Delår Delår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m², styck) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Hyra bostäder (+) (1 178) 619 1 956 1 996 1 199 1 223 1 247 1 272 1 298 1 324 1 350 921 Hyra lokaler (+) (558) 170 532 544 555 566 577 589 600 612 625 426 Hyra garage mm (+) Hyresrisk/vakans bostäder (-) -(88) -46-147 -150-90 -92-94 -95-97 -99-101 -138 Hyresrisk/vakans lokaler (-) -(187) -57-131 -144-101 -94-87 -88-90 -92-94 -64 Hyresrisk/vakans garage mm (-) Netto tillägg och rabatter (67) 56 Effektiv hyra (893) 742 2 211 2 246 1 562 1 603 1 644 1 677 1 711 1 745 1 780 1 145 Drift och underhåll (-) -(373) -310-946 -965-984 -1 004-1 024-1 044-1 065-1 086-1 108-756 Fastighetsskatt (-) -(9) -7-22 -23-23 -23-24 -24-25 -25-26 -18 Fastighetsskatt åter (+) Tomträttsavgäld (-) Driftnetto före investeringar (512) 425 1 243 1 259 555 576 597 609 621 633 646 371 Återstående investeringar Driftnetto efter investeringar (512) 425 1 243 1 259 555 576 597 609 621 633 646 371 Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde 4 970 2 533 7 503 Nyckeltal: Avkastningsvärde / m² 2 995 Avkastningsvärde / taxeringsvärde 1,92 Bruttokapitalisering, år 1 3,6 Direktavkastning, initial 18,9% Direktavkastning, år 1 17,1% Marknadsmässig direktavkastning 6,1%

2016-09-26 Bilaga 1 Hyresgästförteckning Fastighet: Ljusnarsberg Gästgivaren 12 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Löptid Utgående hyra Marknadshyra Fastighetsskatt åter m², st Fr o m T o m Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² (J / N) (J / N) (J / N) Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 44 2016-09-01 2018-12-31 66 1 500 100% 40 900 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 58 2016-09-01 2018-12-31 87 1 500 100% 49 850 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 59 2016-09-01 2018-12-31 89 1 500 100% 50 850 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 79 2016-09-01 2018-12-31 119 1 500 100% 63 800 100% 0 0 N J N Gunborg Spelkvist Bo 75 2016-09-01 2016-12-31 61 813 100% 60 800 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 79 2016-09-01 2018-12-31 119 1 500 100% 63 800 100% 0 0 N J N Ingvar Grönkvist (Kontakten) Bo 75 2016-09-01 2016-12-31 61 813 100% 61 813 100% 0 0 N J N Maggan Lundin Bo 69 2016-09-01 2016-12-31 51 745 100% 51 745 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 73 2016-09-01 2018-12-31 110 1 500 100% 58 800 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 80 2016-09-01 2018-12-31 119 1 500 100% 64 800 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 80 2016-09-01 2018-12-31 120 1 500 100% 64 800 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 144 2016-09-01 2018-12-31 216 1 500 100% 79 550 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 50 2016-09-01 2018-12-31 75 1 500 100% 44 875 100% 0 0 N J N Ingvar Grönkvist (Kontakten) Bo 155 2016-09-01 2016-12-31 19 123 100% 85 550 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 74 2016-09-01 2018-12-31 111 1 500 100% 59 800 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 180 2016-09-01 2018-12-31 270 1 500 100% 113 625 100% 0 0 N J N Susanne Hammarbäck Bo 149 2016-09-01 2016-12-31 81 543 100% 81 543 100% 0 0 N J N Migrationsverket Mottagningsenhet Bo 63 2016-09-01 2018-12-31 95 1 500 100% 54 850 100% 0 0 N J N Posten AB I 369 2016-09-01 2017-10-01 220 596 100% 220 596 100% 0 0 J N N Karin Gröningsson Bu 35 2016-09-01 2017-10-01 21 608 100% 21 608 100% 0 0 J J N Centerpartiet i Ljusnarsbergs kommun K 39 2016-09-01 2017-01-31 10 261 100% 23 600 100% 0 0 J J N Kopparbergsföramlingen av Jehovas K 153 2016-09-01 2018-12-31 90 588 100% 90 588 100% 0 0 J J N Vakant Ö1 22 2016-09-01 2016-12-31 0 0 100% 14 650 100% 0 0 J J N Vakant Ö1 85 2016-09-01 2016-12-31 0 0 100% 43 500 100% 0 0 J J N Vakant Ö1 18 2016-09-01 2016-12-31 0 0 100% 12 650 100% 0 0 J J N Vakant Ö1 10 2016-09-01 2016-12-31 0 0 100% 7 700 100% 0 0 J J N Vakant Ö1 179 2016-09-01 2016-12-31 0 0 100% 90 500 100% 0 0 J J N Vakant Ö1 10 2016-09-01 2016-12-31 0 0 100% 7 700 100% 0 0 J J N Summa/Medel 2 505 2 209 1 012 1 665 664 0 0 Momspliktig HG Ingår värme Egenanvändare

2016-09-26 Bilaga 1 Fastighet: Ljusnarsberg Gästgivaren 12 Bilaga 1:3 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Bostäder 1 586 63-1 586 100 - - 15,0% Kontor 192 8-192 100 - - 15,0% Butik 35 1-35 100 - - 15,0% Industri 369 15-369 100 - - 15,0% Övrigt 1 324 13 - - 324 100-100,0% 15,0% Summa/Medel 2 505 100 2 182 87 324 13 7,2% 15,0% Lokaltyp Utgående hyra Marknadsmässig hyra Uthyrd area Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder 1 867 1 178-1 138 718 - - 1 138 718 - Kontor 100 522-113 591 - - 113 591 - Butik 21 608-21 608 - - 21 608 - Industri 220 596-220 596 - - 220 596 - Övrigt 1 - - 172 531-172 531 - Summa/Medel 2 209 1 012 1 493 684 172 531 1 665 664 Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Varav Drift och löpande underhåll Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder 713 450-396 250-238 150-79 50 - Kontor 58 300-29 150-19 100-10 50 - Butik 11 300-5 150-4 100-2 50 - Industri 55 150-18 50-18 50-18 50 - Övrigt 1 97 300-49 150-32 100-16 50 - Summa/Medel 934 373 497 199 311 124 125 50