Årsredovisning för Bostadsrättsföreningen Renen 21 716419-6987 Räkenskapsåret 2003-09-01-2004-08-31
Innehållsförteckning: Sida Förvaltningsberättelse 3-5 Resultaträkning 6 Balansräkning 7-8 Poster inom linjen 8 Tilläggsupplysningar 8-9 Upplysningar till enskilda poster 9-11 Underskrifter 11 2
Förvaltningsberättelse Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Renen 21, 716419-6987 får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret 2003-09-01-2004-08-31. Föreningen Bostadsrättsföreningen äger fastigheten Renen 21 i Stockholm med adress Brahegatan 62 och Valhallavägen 110. Föreningen upplåter med bostadsrätt 24 bostadslägenheter och en lokal samt med hyresrätt en lokal. Under verksamhetsåret har två brf-lägenheter bytt ägare. Styrelse Styrelsen har haft följande sammansättning sedan föregående ordinarie föreningsstämma. Lennart Bernhardtson Karin Becker Leif Paulsson Ninni Sörensson Sture Lagerholm ordförande ordinarie ledamot ordinarie ledamot ordinarie ledamot suppleant Revisor Revisor har varit auktoriserade revisorn Johan Wall. Föreningsstämma och styrelsemöten Ordinarie föreningsstämma hölls den 18 februari 2004. Styrelsen har under verksamhetsåret haft 11 protokollförda styrelsemöten. Förvaltning Styrelsen har under året anlitat BÅ Fastighetskonsult AB, som handhaft både teknisk och ekonomisk förvaltning, liksom även fastighetsskötsel. Försäkringar Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Brandkontoret. Fastigheten Under sommaren 2004 har Tumba Glas AB genomfört en omfattande renovering av fönstren i föreningens fastighet. De totala utgifterna uppgår till 1 353 941 kronor inklusive mervärdeskatt, varvid 686 621 kronor belöper på det nu avslutade verksamhetsåret. Av utgiften 686 621 kronor belastar 343 311 kronor resultatet, medan återstående utgift 343 311 kronor har bedömts som värdehöjande åtgärd och därför aktiverats i balansräkningen. I den totala utgifter för fönster ingår utbyte av rötskadat trä då vissa fönster hade betydande skador. Efter verksamhetsårets utgång har renovering av bottenvåningens fasad inletts. I samband därmed har föreningen i samråd med arkitekt Åke Svedmyr sökt bygglov för en ny färgsättning av fasaden, varvid 3
bottenvåningen färgas i en grå kulör. Bygglov erhölls under september 2004. Renoveringen av fasadens nedre del bedöms komma att kosta cirka 700 000 kronor inklusive mervärdeskatt. Föreningen har möjlighet att erhålla ROT-avdrag för dessa renoveringar. Styrelsen har givit Tumba Glas AB i uppdrag att genomföra ommålning av portarna mot Brahegatan och Valhallavägen samt mot gården. I samband därmed kommer även låsanordningar och kodlås att moderniseras. Efter verksamhetsårets utgång har även byte av avstängningsventiler i undercentralen genomförts. Efter de genomförda och efter verksamhetsårets utgång igångsatta renoveringarna är återstående underhållsbehov begränsat. Bland kvarstående åtgärder kan främst nämnas byte av ventiler till radiatorerna i lägenheterna. I föreningen planeras sedan en tid byggandet av balkonger mot gården. Den 7 januari 2004 hölls en extra föreningsstämma då beslut togs om att genomföra detta bygge. Beslutet överklagades i hyresnämnden av en medlem som ansåg att boendekvaliteten i dennes lägenhet på nedre botten skulle bli försämrad i fall balkonger byggdes till lägenheterna på våningen ovanför. Efter förhandlingar i hyresnämnden kunde så småningom en uppgörelse nås, vilken innebär att storleken på balkongerna på plan ett minskas. På så vis påverkas inte dagsljusinfallet i lägenheterna på nedre botten lika mycket av den ovanförliggande balkongplattan. Bygget planeras till våren 2005. Föreningens ekonomi Medlemsavgiften höjdes under det innevarande verksamhetsåret (den 1 juni) med 14 procent. Bakgrunden till den genomförda höjningen är framförallt stigande kostnader för skatt, fjärrvärme samt underhållsarbeten. För att finansiera renovering av fönster och fasad har föreningen tagit upp nytt lån i Nordea om 2,0 miljoner kronor. Efter denna nyupplåning uppgår föreningens totala låneskulder till 12 036 000 kronor. Under sommaren 2004 beslutade styrelsen att binda 3,0 miljoner kronor på fem år. Detta gjordes till en räntesats om 4,85 procent. Föreningens låneportfölj efter nyupplåning och räntebindning framgår av tabellen nedan. Kreditgivare Tidpunkt villkorsändring Belopp (tkr) Aktuell ränta(%) Räntekostnad (tkr) Nordea 2009-04-15 3 000 4,85 146 Nordea Rörligt 3 000 2,478 74 Nordea 2006-08-16 3 000 5,4 162 Nordea Rörligt 3 036 2,528 77 Summa/snitt 12 036 3,81 459 Tabellen ovan visar att ca 6 miljoner kronor (ca 50% av föreningens lånevolym) löpte med rörlig ränta vid verksamhetsårets utgång. Styrelsen har under året tagit initiativ till att avsluta vissa återstående skattefrågor vars ursprung härrör till tiden för föreningens förvärv av Fastighets AB Granen och den därefter genomförda fusionen. Det har ej utgått några styrelsearvoden avseende det nu avslutade verksamhetsåret. 4
Föreningens redovisade resultat för det nu avslutade verksamhetsåret visar på ett betydande underskott. Huvuddelen av detta underskott orsakas av den genomförda fönsterrenoveringen. Kostnaden för fönsterrenoveringen som har belastat föreningen under detta bokföringsår har till 50% aktiverats. Den avgiftshöjning som genomförts har endast till en liten del påverkat årets resultat. Ekonomisk översikt (tkr) 2002-08-31 Nettoomsättning 1 441 1 329 1 159 Rörelseresultat (resultat före skatt exkl kostnadsräntor) 241 389 255 Resultat efter finansnetto -211-140 -243 Balansomslutning 12 688 10 775 10 768 Framtidsutsikter Föreningen äger en välskött fastighet i ett av Stockholms bästa lägen. Föreningens ekonomi är god med en relativt låg belåning i förhållande till såväl fastighetens taxeringsvärde som ett tänkt marknadsvärde. Föreningen har även en väl fungerande förvaltning och ett begränsat renoveringsbehov under de närmaste åren. Förslag till behandling av förlusten Belopp Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel: ansamlad förlust -34 085 612 årets resultat -361 336 Totalt -34 446 948 till fond för yttre underhåll 94 800 balanseras i ny räkning -34 541 748 SUMMA -34 446 948 Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt tilläggsupplysningar. 5
Resultaträkning Belopp i kr Not 2003-09-01-2002-09-01- Nettoomsättning 1 1 441 351 1 328 887 1 441 351 1 328 887 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 2-1 299 552-911 436 Personalkostnader 3-21 224-25 609 Avskrivningar av byggnad -87 093-87 093 Rörelseresultat 33 482 304 749 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 107 539 134 503 Räntekostnader -452 228-529 236 Resultat efter finansiella poster -311 207-89 984 Förändring av fond för yttre underhåll 100 000-50 000 Resultat före skatt -211 207-139 984 Skatt -150 129-191 118 Årets resultat -361 336-331 102 6
Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Omsättningstillgångar Byggnader och Mark 5 Byggnader och Mark 10 246 783 9 990 565 10 246 783 9 990 565 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 8 857 - Övriga fordringar 10 600 79 810 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 55 147 26 841 74 604 106 651 Kortfristiga placeringar 6 1 500 000 - Kassa och bank 866 539 678 241 Summa omsättningstillgångar 12 687 926 10 775 457 SUMMA TILLGÅNGAR 12 687 926 10 775 457 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 33 751 280 33 751 280 Fond för yttre underhåll - 100 000 33 751 280 33 851 280 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -34 085 612-33 754 510 Årets resultat -361 336-331 102-34 446 948-34 085 612 Summa eget kapital -695 668-234 332 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 8 12 036 000 10 036 000 Övriga långfristiga skulder 58 000 58 000 12 094 000 10 094 000 7
Balansräkning Belopp i kr Not Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 364 802 - Skatteskulder 676 715 694 476 Övriga skulder 8 398 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 239 679 221 313 1 289 594 915 789 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 687 926 10 775 457 Poster inom linjen 9 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 13 250 000 13 250 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Tilläggsupplysningar Belopp i kr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Samma redovisningsprinciper som föregående år har tillämpats, Nästa års avsättning till underhållsfond föreslås i resultatdispositionen istället för som tidigare genom en avsättning i resultaträkningen under aktuellt år. Ändringen sker utifrån BFNAR 2003:4. Föreningen följer Årsredovisningslagen. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för byggnad och värdehöjande utgifter Från och med räkenskapsåret 2002/2003 sker avskrivning med 1% årligen på byggnadens anskaffningsvärde. Någon avskrivning på de aktiverade värdehöjande utgifterna sker inte under innevarande räkenskapsår då arbetena ej var färdigställda vid räkenskapsårets utgång. Avskrivning sker från och med räkenskapsåret 2004/2005 från färdigställandetidpunkten. 8
Upplysning till enskilda poster Not 1 Nettoomsättningens fördelning 2003-09-01-2002-09-01- Nettoomsättning per intäktsslag Avgifter bostäder 1 299 572 1 150 441 Hyror/avgifter lokaler 141 775 138 711 Övriga ersättningar (utdeb. Renen 18) - 39 735 Öresutjämning 4 Summa 1 441 351 1 328 887 Not 2 Övriga externa kostnader 2003-09-01-2002-09-01- Kostnader för fastighetsskötsel/städning sopor o.dyl 150 177 121 650 Uppvärmning/vatten 339 115 333 830 Övriga kostnader för fastigheten 469 531 180 526 Fastighetsskatt 168 630 185 720 Försäkringspremier 6 682 18 993 Konsultkostnader 130 520 37 844 Revisionsarvode 13 650 11 050 Revisor konsultation 6 135 - Övrigt 15 112 21 823 Summa 1 299 552 911 436 Not 3 Anställda och personalkostnader Ersättningar under året Under året har ingen personal varit anställd. Styrelsearvoden har utbetalats. 2003-09-01-2002-09-01- Styrelsearvode avseende tidigare verksamhetsår 21 224 25 609 Varav sociala avgifter 4 604 2 855 Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2003-09-01-2002-09-01- Utdelning Brandkontoret 21 028 20 218 Räntebidrag Boverket 84 993 85 463 Ränteintäkter, övriga 1 518 28 822 Summa 107 539 134 503 9
Upplysning till enskilda poster Not 5 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden: -Vid årets början byggnad 8 709 273 8 709 273 -Vid årets början mark 1 729 606 1 729 606 -Årets investeringar 343 311-10 782 190 10 438 879 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: -Vid årets början byggnad -448 314-361 221 -Årets avskrivning enligt plan -87 093-87 093-535 407-448 314 Redovisat värde vid årets slut 10 246 783 9 990 565 Taxeringsvärde byggnader: 14 800 000 24 405 000 Taxeringsvärde mark: 16 800 000 10 733 000 31 600 000 35 138 000 Not 6 Kortfristiga placeringar Bokfört värde Nordea Likviditetsinvest anskaffningsvärde tillika bokfört värde 1 500 000 - Marknadsvärde 1 503 627 - Not 7 Eget kapital Inbetalda Reparations- Ansamlad Årets insatser fond förlust förlust Belopp vid räkenskapsårets ingång 33 751 280 100 000-33 754 510-331 102 Behandling av förlust enligt stämmobeslut -331 102 331 102 Årets avsättning till yttre fond 94 800 Årets ianspråkstagande av yttre fond -194 800 Årets resultat -361 336 Vid räkenskapsårets utgång 33 751 280 0-34 085 612-361 336 I beloppet för ansamlad förlust ingår en fusionsförlust om - 32 655 592 kronor. Not 8 Övriga skulder till kreditinstitut Villkorsändring, inom ett år från balansdagen 4 036 000 Villkorsändring, 1-5 år från balansdagen 6 000 000 6 000 000 Rörligt lån, löper tills vidare 6 036 000 12 036 000 10 036 000 Samtliga lån är amorteringsfria varför förfallotidpunkt som antas ovan avser tidpunkt för villkorsändring. 10
Upplysning till enskilda poster Not 9 Poster inom linjen Ställda säkerheter för skuld till kreditinstitut Fastighetsinteckningar 13 250 000 13 250 000 Av totalt uttagna pantbrev om 24 000 000 kronor (fgår 24 000 000) innehas 10 750 000 kronor (fgår 10 750 000) i eget förvar. Underskrifter Stockholm den 22 december 2004 Lennart Bernhardtson Ordförande Ninni Sörensson Karin Becker Leif Paulsson Sture Lagerholm REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den / 2004 Johan Wall Auktoriserad revisor 11