Ekonomisk plan för Brf Tärnan 8 Skolgatan 124 A-B, Umeå Bostadsrättsföreningen Tärnan 8, 903 32 UMEÅ org. nr: 769627-3858 Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten och byggnaden C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv D. Finansieringsplan E. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter F. Redovisning av lägenheter G. Ekonomisk prognos år 1-11 H. Känslighetsanalys I. Särskilda förhållanden Bilagor: - Intyg från behöriga intygsgivare. - Protokoll från teknisk besiktning.
A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Tärnan 8 med org. nr: 769627-3858 som har sitt säte i Umeå kommun och som registrerats hos Bolagsverket den 20 december 2014 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen har med Lerstenen Fastighets AB förhandlat om förvärv av fastigheten Tärnan 8 via förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag vars enda tillgång kommer att vara fastigheten Tärnan 8. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet, som underlag för föreningsstämmans beslut om förvärv. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för förvärvet av fastigheten på avtalad köpeskilling. Den i planen uppställda anskaffningskostnaden utgör den slutliga kostnaden för fastighetsförvärvet. Fastighetsförvärvet kommer att ske genom ett förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag d.v.s. bostadsrättsföreningen Tärnan 8 kommer att förvärva samtliga aktier i det nystartade aktiebolaget som i sin tur äger fastigheten Tärnan 8. Fastigheten kommer efter förvärvet att föras över i bostadsrättsföreningen Tärnan 8 från aktiebolaget, varefter aktiebolaget kommer att likvideras. Avsikten med transaktionerna är att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till fastigheten på samma sätt som om fastigheten hade förvärvats direkt från Lerstenen Fastighets AB. För bostadsrättsföreningens del innebär köpet av aktier i aktiebolag en lägre lagfartskostnad. I den här ekonomiska planen antas att lagfartskostnaden baseras på fastighetens taxeringsvärde för år 2013 om 4 989 000 kr. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftkostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Föreningen kommer att upphandla lån genom offertförfarande. Föreningens lånebörda jämte exakta bindningstider kommer att sättas i anslutning till föreningens tillträde. De i planen beräknade räntesatserna är avsiktligt högre än de aktuella marknadsmässiga räntesatserna. I det fall uppslutningsgraden intill tillträdesdagen skulle sjunka, tillåter detta en större lånebörda utan att medlemmarnas årsavgifter påverkas. Föreningen har i den ekonomiska planen budgeterat för en årlig amortering om 30 000 kr. Föreningens belåningsgrad medför ej krav på amortering. Amorteringen avser utgöra ett sparande för framtida renoveringar. I samband med upprättande av årsredovisning kommer föreningen att göra avskrivningar i paritet med amorteringen. Avskrivningarna kan komma att öka efter den första 10-års perioden. Bostadsrättsföreningen räknar med att tillträda fastigheten senast under det tredje kvartalet år 2014 och per tillträdesdatumet även upplåta lägenheterna som bostadsrätter till sina medlemmar med omgående tillträde. Föreningens förvärv avser fastigheten Tärnan 8 i Umeå. På fastigheten finns ett flerbostadshus vilket inrymmer 7 bostadslägenheter och två kontors- / lagerlokaler. I övrigt förråds- och driftsutrymmen samt 6 parkeringsplatser. Samtliga lägenheter är uthyrda. En kontors-/förrådslokal på vinden är vakant. Denna ekonomiska plan upptar dock en blygsam hyresintäkt för den vakanta vindslokalen. Beträffande byggnadens skick hänvisas till bilagt besiktningsprotokoll.
B. Beskrivning av fastigheten och byggnaden Fastighetsbeteckning: Tärnan 8 Adress: Skolgatan 124 A-B 903 32 Umeå Tomtens areal: Bostadsarea: 1 089 kvm 496 kvm (7 lgh) Ytorna är hämtade från fastighetsägarens hyreslista. Uppmätning har inte skett. Byggnad Byggnadstyp Fastigheten är bebyggd med ett flerbostadshus uppfört omkring 1947. Byggnaden har källare med förråd samt kontors- och förrådslokal, 2 våningsplan med bostäder samt delvis kontors-/ förrådsinredd vind. Samtliga lägenheter har balkong. Byggnaden inrymmer 7 bostäder. Byggnaden har två bostadsentréer. Samtliga bostadslägenheter har tillgång till lägenhetsförråd belägna i källaren och/eller på vinden. Gemensamma anordningar Uppvärmning: Ventilation: El: Sophantering: Installationer: Vattenburen fjärrvärme från undercentral. Självdragsfrånluft med kanalanslutna köksfläktar i vissa lägenheter samt paxfläktar i badrummen. Organiserad tilluft saknas i vissa lägenheter. Huvudelcentral är belägen i källaren. Separata sopkärl på gården. Fastigheten är ansluten till det allmänna ledningsnätet för El och VA. Gemensamma utrymmen Tvättavdelning: Tvättstugan är belägen i källarplan. Tvättstugan innefattar totalt en tvättmaskin och en torktumlare samt anknytande torkrum med värmefläkt. Gemensamma anordningar på tomtmark Trädgårdstomt. Hårdgjorda asfalterade ytor på entrésidan med P-platser. Gräsmatta samt smärre planteringar mot gårdssidan.
Servitut och gemensamhetsanläggningar Fastigheten belastas inte av några servitut och ingår inte i någon gemensamhetsanläggning. Planbestämmelser Tomtindelning: Tärnan, 1963-07-10, 2480K-55/1963 Stadsplan: Måsen, Ejdern, Duvan m.fl. 1959-05-08, 2480K-P65/1959, 2480 155 Tomt Äganderätt om 1089 kvm. Byggnadsdisposition Källare: Vån 1-2: Vind: Källaren inrymmer driftsutrymmen, tvättstuga, en kontors- /förrådslokal och förråd. Bostäder. Förråds-/kontorslokal samt förråd. Teknisk beskrivning Grundläggning: Stomme: Bjälklag: Fasad: Trapphus: Entréportar: Yttertak: Balkonger: Fönster: Uppvärmning: Grundmurar av betong till friktionsmark. Tegel, betong och trä. Betong över källare, träbalkar som bärande stomme i övrigt. Putsad sockel, träpanel i våningsplanen. Naturstensgolv i entréer. Trägolv i övrigt. Målade väggar och tak. Entrépartier av aluminium och glas. Kodlås. Takpanneimiterad plåt. Takstege samt takrasskydd. Stålbalksram som bärande stomme. Träkonstruktion i övrigt. 2-glas träfönster med kopplade bågar. Anslutet till fjärrvärme.
Ventilation: Självdragsfrånluft med kanalanslutna köksfläktar i vissa lägenheter samt paxfläktar i badrummen. Organiserad tilluft saknas i vissa lägenheter. Obligatorisk VentilationsKontroll (OVK) är genomförd och godkänd avseende bostäderna 2005-12-06 med vissa anmärkningar. Nästa kontroll skall genoföras senast 2014-12-06. Lokalerna är ej kontrollbesiktigade. Bostädernas biutrymmen Lägenhetsförråd för hyresgäster är belägna i källaren och på vinden. Kortfattad rumsbeskrivning Allmänt: Köksinredningar: Badrum: Varierande standard i lägenheterna. Golven är belagda med parkett eller trägolv, ensataka rum med linoleummatta. Plastmatta i kök. Väggarna är målade eller tapetserade. Diskbänk, elspis, kolfilterfläkt eller kanalansluten fläkt. Kyl- och frys, skåpinredning av blandade åldrar dock i huvudsak från byggnadsåret. Diskmaskin i vissa lägenheter. Plastmatta på golv, väggplastmatta på vägg, målade tak. Duschplats, wc-stol, tvättställ. Vattenradiator. Variationer i utförande och ålder förekommer. Försäkringar Fastigheten kommer att fullvärdeförsäkras från och med föreningens tillträde. Nödvändigt underhållsbehov Underhållsbehovet under närmsta tioårsperiod är specificerat i bilagd teknisk utredning upprättad av Projektledarhuset AB. Besiktningen som utfördes den 7 februari 2014 är utförd för att uppfylla de krav som följer av bostadsrättslagen, med syfte att bedöma det underhållsbehov som åligger föreningen att utföra och bekosta. Kostnader för renovering av brister upptagna i besiktningsprotokollet uppgår till 3 300 000 kr. En avsättning till reparationsfonden på 3 300 000 kr görs direkt vid anskaffningen av fastigheten.
C. Beräknade kostnader för föreningens fastighet Anskaffningskostnader för fastigheten Köpeskilling för fastigheten 7 300 000 kr Lagfart 1,5% 74 835 kr * Pantbrev 2% - kr ** Ombildningskostnad Reservavsättning till reparationsfond 375 000 kr 3 300 000 kr Totala anskaffningskostnader: 11 049 835 kr 11 049 835 kr *** *Lagfartskostnaden baseras på fastighetens taxeringsvärde (2013) om 4 989 000 kr. **pantbrev finns upp till 4 400 000 kr. **** Utgör den slutliga anskaffningskostnaden för föreningens fastighet. Taxeringsvärden och fastighetsskatt / kommunal bostadsavgift 2013 Taxeringsvärde Bostäder 4 821 000 kr 1217 kr/lgh 8 519 kr kommunal bostadsavgift Lokaler 168 000 kr 1,0% 1 680 kr fastighetsskatt Totalt 4 989 000 kr 10 199 kr D. Finansieringsplan Nya lån Grundlån vid 100% uppslutning 3 679 595 kr Uteblivna insatser - kr 3 679 595 kr Lån Belopp Säkerhet Förfallodag Ränteomsättn Ränta Banken XXX 1 226 532 kr Pantbrev Rörligt Rörligt 3,00% Banken XXX 1 226 532 kr Pantbrev 3 år 3 år 3,00% Banken XXX 1 226 532 kr Pantbrev 5 år 5 år 3,50% 3 679 595 kr Summa lån i bank 3 679 595 kr Privata insatser för lgh vid 100 % uppslutning 7 370 240 kr Avgår uteblivna insatser - kr 7 370 240 kr Summa insatser 7 370 240 kr Totala skulder och eget kapital 11 049 835 kr
E. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter Kapitalkostnader Räntekostnad föreningslån Amortering Finansieringsnetto 116 521 kr 30 000 kr 146 521 kr Driftkostnader inkl moms i förekommande fall Ekonomisk förvaltning Fastighetsskötsel, service avtal Elförbrukning Vattenförbrukning Uppvärmning Sophämtning Städning Försäkring Kabeltv Total Driftkostnad 25 000 kr 28 000 kr 22 000 kr 23 000 kr 100 000 kr 12 500 kr 3 000 kr 12 000 kr 4 000 kr 229 500 kr Avsättning för underhåll Avsättningar i enlighet med föreningens stadgar Fond för yttre underhåll (0,1 % av fastighetens taxeringsv.) Övriga avsättningar Avsättning till utjämningsfond Övriga kostnader Fastighetsskatt och bostadsavgift Summa kostnader 5 000 kr 0 kr 10 199 kr 15 199 kr 391 220 kr Årsavgifter 496,0 kvm brf lgh med årsavg/kvm på 676 kr 335 178 kr * Övriga intäkter Intäkter från brf s hyresrätter - kr Intäkter från hyreslokaler Hyresintäkter 6 P-platser 30 122 kr 25 920 kr 391 220 kr *Utöver årsavgift åligger det melemmarna att betala för eventuella tv avgifter samt hushållsel. Summa intäkter 391 220 kr
F. Redovisning av lägenheter och lokaler Nr Vån Namn Kvm Andel (alla) Andel (Ek.plan) Total Insats Tot Ins/kvm Avgift/mån Avgift/år 401 Bv Deutgen Caroline 52 10,4839% 10,4839% 887 995 kr 17076,82876 2 928 kr 35 140 kr 402 Bv Wadensten Hillevi 52 10,4839% 10,4839% 887 995 kr 17 077 kr 2 928 kr 35 140 kr 403 1 Widegren Gun-Britt 72 14,5161% 14,5161% 1 047 834 kr 14 553 kr 4 055 kr 48 655 kr 404 Bv Johansson Larry 72 14,5161% 14,5161% 1 047 834 kr 14 553 kr 4 055 kr 48 655 kr 405 1 Larsson Emma 72 14,5161% 14,5161% 1 047 834 kr 14 553 kr 4 055 kr 48 655 kr 406 1 IBK Dalen 52 10,4839% 10,4839% 887 995 kr 17 077 kr 2 928 kr 35 140 kr 407 Bv Skyltbäck Patrik 124 25,0000% 25,0000% 1 562 752 kr 12 603 kr 6 983 kr 83 794 kr Total Sum 496 100,000% 100,000% 7 370 240 kr 14 859 kr 27 931 kr 335 178 kr Lokalhyresgäster Nr Vån Namn Lokal Kvm Hyra/kvm Tot årshyra** Löptid Moms 408 KV KPMLR Lokal 40 m² 628 kr 25 122 kr 409 Vind Outhyrd Källarlok 25 m² 200 kr 5 000 kr 65 463 kr 30 122 kr Andelstalen är beräknade i relation till lägenheternas yta. Årsavgifterna är fördelade i relation till lägenheternas andelstal i enlighet med föreningens stadgar.
G. Ekonomisk prognos år 1-11 År 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Lånebelopp 3 679 595 kr 3 649 595 kr 3 619 595 kr 3 589 595 kr 3 559 595 kr 3 529 595 kr 3 499 595 kr 3 469 595 kr 3 439 595 kr 3 409 595 kr 3 379 595 kr Räntor 116 521 kr 115 571 kr 114 621 kr 113 671 kr 112 721 kr 111 771 kr 110 821 kr 109 871 kr 108 921 kr 107 971 kr 107 021 kr Amorteringar 30 000 kr 30 000 kr 30 000 kr 30 000 kr 30 000 kr 30 000 kr 30 000 kr 30 000 kr 30 000 kr 30 000 kr 30 000 kr Driftkostnader 229 500 kr 234 090 kr 238 772 kr 243 547 kr 248 418 kr 253 387 kr 258 454 kr 263 623 kr 268 896 kr 274 274 kr 279 759 kr Underhållskostnader Avsättning underhåll 5 000 kr 5 100 kr 5 202 kr 5 306 kr 5 412 kr 5 520 kr 5 631 kr 5 743 kr 5 858 kr 5 975 kr 6 095 kr Övriga kostnader Fastighetsskatt 10 199 kr 10 403 kr 10 611 kr 10 823 kr 11 040 kr 11 261 kr 11 486 kr 11 715 kr 11 950 kr 12 189 kr 12 433 kr Summa årliga kostnad 391 220 kr 395 163 kr 399 205 kr 403 347 kr 407 591 kr 411 938 kr 416 391 kr 420 953 kr 425 624 kr 430 408 kr 435 307 kr Föreningens årliga intäkter Hyror hyreslägenheter 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr Hyror P-platser 25 920 kr 25 920 kr 25 920 kr 26 698 kr 26 698 kr 26 698 kr 27 499 kr 27 499 kr 27 499 kr 28 323 kr 28 323 kr Hyror lokalhyresgäster 30 122 kr 30 122 kr 30 122 kr 31 026 kr 31 026 kr 31 026 kr 31 956 kr 31 956 kr 31 956 kr 28 323 kr 28 323 kr Årsavgifter medlemmar 335 178 kr 339 121 kr 343 163 kr 345 624 kr 349 867 kr 354 215 kr 356 936 kr 361 498 kr 366 169 kr 373 761 kr 378 660 kr Summa årliga intäkter 391 220 kr 395 163 kr 399 205 kr 403 347 kr 407 591 kr 411 938 kr 416 391 kr 420 953 kr 425 624 kr 430 408 kr 435 307 kr Ränteantagande, genomsnittsränta enl. ekonomisk p 3,17% Inflationsantagande 2,00% Gäller driftkostnader, taxeringsvärde och därmed relaterade kostnader, skatter och fondavsättning. Hyresförhandlingar bostadslägenheter 2,00% Årligen Hyresförhandlingar Parkeringsplatser och garage 3,00% Vart tredje år I prognosen har inte ränteintäkter upptagits. Ränteintäkter kommer givetvis att förekomma under den närmsta tiden men avtar i takt med att renoveringsfonden förbrukas. I kalkylen har ingen nyupplåning skett. Skulle i framtiden upplåning behöva ske, kostar varje 1 Mkr i dagens ränteläge ca 64 kr/kvm/år i ökad årsavgifter. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden.
H. Känslighetsanalys År 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Årsavgift enligt ekonomisk prognos (bilaga 1) med dagens inflationsnivå och dagens genomsnittsräntenivå 335 178 kr 339 121 kr 343 163 kr 345 624 kr 349 867 kr 354 215 kr 356 936 kr 361 498 kr 366 169 kr 373 761 kr 378 660 kr Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens genomsnittsräntenivå + 1 % 371 973 kr 375 917 kr 379 959 kr 382 420 kr 386 663 kr 391 011 kr 393 732 kr 398 294 kr 402 965 kr 410 557 kr 415 456 kr 2. Dagens genomsnittsräntenivå - 1% 298 382 kr 302 326 kr 306 367 kr 308 828 kr 313 071 kr 317 419 kr 320 140 kr 324 702 kr 329 373 kr 336 966 kr 341 864 kr Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå + 1% 335 178 kr 342 518 kr 350 080 kr 353 336 kr 360 408 kr 367 720 kr 373 549 kr 381 364 kr 389 443 kr 400 600 kr 409 229 kr 2. Dagens inflationsnivå - 1% 335 178 kr 337 624 kr 340 096 kr 338 061 kr 339 632 kr 341 228 kr 341 118 kr 342 766 kr 344 440 kr 348 947 kr 350 673 kr Dagens genomsnittsräntenivå 3,17% Dagens inflationsnivå 2,00%
I. Särskilda förhållanden Styrelsen har upprättat denna ekonomiska plan enligt bostadsrättslagen i syfte att redovisa förutsättningarna för Bostadsrättsföreningen Tärnan 8 s förvärv av fastigheten Tärnan 8, i Umeå, via förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag. Medlemmarna har att vid föreningsstämma ta ställning till villkoren för föreningens förvärv och föreningens upplåtelse av bostadsrätter genom att rösta ja eller nej till köp av fastigheten med denna ekonomiska plan som grund. De till vilka bostadsrätt beräknas upplåtas är boende i respektive lägenhet och kan förväntas väl känna till lägenhetens skick. Uppmätning av lägenheterna har ej skett. Styrelsen upplyser att föreningen är skyldig att vidtaga en bokföringsmässig avskrivning. Detta påverkar det bokföringsmässiga resultatet negativt dock påverkar det inte föreningens likviditet. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående fastigheten och byggnadens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och förhållanden. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar. Umeå den 13 maj 2014 Bostadsrättsföreningen Tärnan 8 Susanne Alm Skyltbäck Patrik Eriksson Emma Larsson Pontus Eriksson Urban Karlsson Fredrik Quick Patrik Skyltbäck