PRELIMINÄR EKONOMISK PLAN FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHAGEN 5 i HANINGE Organisationsnummer 769631-3282 Som registrerats ursprungligen 2015-12-10 Upprättad den 2016-10-22 Denna ekonomiska plan har upprättats med följande rubriker: 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten och byggnaden 3. Kostnader för fastighetens förvärv 4. Finansiering 5. Föreningens löpande kostnader / intäkter / ekonomisk prognos. 6. Känslighetsanalys. 7. Tabell / lägenhetsbeskrivning. 8. Särskilda förhållanden. 9. Intyg enligt 3 kap. 2 Bostadsrättslagen.
1. Allmänna förutsättningar Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt som en medlem har på grund av sådan upplåtelse. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen kommer att förvärva fastigheterna Kolartorp 4:87, 4:88, 4:89, 4:90, 4:91 och 4:92 i Haninge kommun genom förvärv av aktiebolaget Koso Invest AB (559060-4673). Köpeskillingen för aktiebolaget motsvarar summan av bolagets egna kapital på tillträdesdagen och övervärdet på fastigheten, motsvarande skillnaden mellan överenskommet marknadsvärde och bokfört värde på fastigheterna. Aktiebolaget äger som enda tillgång fastigheterna Kolartorp 4:87, 4:88, 4:89, 2:90, 4:91 och 4:92 i Haninge kommun och aktierna i aktiebolaget ägs till 100% av säljaren. Därefter kommer fastigheterna att överlåtas mellan aktiebolaget och bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningens förvärv kommer att ske med så kallad underprisöverlåtelse till fastighetens bokförda värde. Aktiebolaget kommer efter försäljningen av fastigheterna att likvideras. Samtliga kostnader för att likvidera aktiebolaget betalas av aktiebolaget. Avsikten med transaktionen är att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till fastigheterna på samma sätt som om fastigheterna förvärvats direkt från fastighetsägaren. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening (bolagsombildning) har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheterna kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Fastigheterna Kolartorp 4:87, 4:88, 4:89, 4:90, 4:91, 4:92 består av 7.610 kvm mark tillsamman. Fastigheterna är friköpta. Befintliga byggnader på fastigheterna har rivits. I föreningens beslut om förvärv av aktiebolaget ingår nybyggnation av 12 st parhus samt 4 st Attefallshus. Till varje parhus ingår carport med förråd. Sammanlagd boarea om 2.468 m2. Till varje parhus och Attefallshus ingår P-platser utan kostnad. Varje fastighet har eget kärl för sopor. Parhusen och Attefallshusen får dispositionsrätt till varje tomt enligt ritning. Byggnaderna färdigställs med hög standard. Inget underhållsbehov, utöver normalt löpande underhåll, bedöms föreligga under kommande 10 år. Fastigheterna är belägna i förhållande till varandra så att en ändamålsenlig samverkan kan ske. Inflyttning beräknas ske under 4:e kvartalet 2016 och avslutas under 1:a kvartalet 2017
I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på nedan redovisad upphandling och fastighetsförvärv samt på beräkning av under byggnadstiden tillkommande kostnader. Beräkning av föreningens årliga kapital- och driftskostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Upplåtelseavgift kan uttas efter beslut av styrelsen. Bostadsrättshavarna skall betala insats. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som av styrelsen bestäms, en av styrelsen fastställd årsavgift enligt ekonomisk kalkyl, eller som styrelsen annorlunda beslutar. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. Frågan om antagande av medlem avgörs av styrelsen om ej annat följer av bostadsrättslagen. Upplåtelseavtal kommer att tecknas efter det att den slutliga ekonomiska planen är registrerad i Bolagsverket. Eventuella förskott eller handpenningsavtal skall innehållas av fastighetsmäklare intill dess att föreningens förvärv har genomförts samt att byggnationen på fastigheten färdigställts med utfärdat slutbevis. Samtliga lägenheter kommer att upplåtas med bostadsrätt. Anslutningsgraden beräknas bli 100%. Eventuellt osålda lägenheter på tillträdesdagen upplåtes till andelsägarna i Koso Invest AB (559060-4673), Robert Kulhan respektive Harpunen Holding AB (559037-4327), Kent Sjögren, eller av dessa företag, anvisade personer med insatser enligt denna plan fastställda belopp. Samtliga kostnader för projektet är slutgiltigt kända. Garantitid för byggnadsarbetena tecknas på 2 år. Fastigheten är under entreprenadtiden brandförsäkrad genom entreprenörens försorg. Vid tillträdet övertar bostadsrättsföreningen ansvaret för att byggnaderna är fullvärdesförsäkrade. Planbestämmelser: Detaljplan 0136-P11/5 med beslutsdatum 2009-12-07
2. Beskrivning av fastigheten Fastigheten Kolartorp 4:87, 4:88, 4:89, 4:90, 4:91, 4:92 Kommun Haninge Adress Adresser Solhagen 1-11. Kommundel / församling Län Tomtareal Upplåtelseform Taxeringsvärde /typkod Österhaninge. Stockholms län Kolartorp 4:87, 1.224 kvm, 4:88, 1.234 kvm, 4:89, 1.243 kvm, 4:90, 1.316 kvm, 4:91, 1.384 kvm, 4:92, 1.209 kvm Fastigheterna innehas med äganderätt Fastigheternas blivande taxeringsvärde har preliminärt beräknats till 41.820.000:-, Varav mark 15.980.000:-: Blivande typkod 230 Småhusenhet,8grupphusområde enligt 12 kap. 3 FTL Vatten och avlopp Ventilation bostäder och lokaler El Sophantering Uppvärmning Bredband Anslutning till samhällets ledningsnät Mekanisk frånluftsventilation i våtrum och kök. Tilluftsventilation via spaltventiler i fönster i sovrum och vardagsrum. Anslutet till samhällets ledningsnät. Kommunal sophämtning. Utrymme för sopkärl finns i gemensam separat byggnad för radhusen och särskilt gemensamt utrymme på tomtmark för lägenheterna. Vattenburen värme från Nibe F750 frånluftsvärmepump med återvinning i varje radhus och lägenhet. Bredbandsuppkoppling är förberett till samtliga lägenheter Byggnadsteknisk beskrivning i övrigt: Generellt 12 st 2-plans parhus samt 4 st Attefallshus. Byggnadsår 2016-2017 Till varje parhus ingår friliggande carport med förråd. Varje parhus och Attefallshus får dispositionsrätt till tomterna enligt ritning. Grundläggning Mellanbjälklag Utbredd betongplatta på mark. Trä
Stomme Fasader Yttertak Lägenhetsskiljande väggar Lättväggar Fönster, fönsterdörrar Ytterdörr Hängrännor och stuprör Trä Träpanel Takpannor Trä Gipsskivor på regelstomme Isolerglasfönster, vita Målad Målad, typ plåtisol. Generell lägenhetsstandard Hall/kapprum / vardagsrum/ sovrum Golv Väggar Tak Övrigt 14 mm ekparkett Målat Målat Inredning enligt planritning Kök Golv 14 mm ekparkett Väggar Tak Inredning Målat i vit kulör Målat i vit kulör Enligt planritning. Vita släta luckor. Vitt kakel mellan bänk- och väggskåp. Bänkskivor i laminat, diskbänk. Utrustning Vita Elspis, kyl/frys, Fläkt, Diskmaskin Badrum Golv Klinker Väggar Tak Övrigt Kakel Målat Vitt porslin Generellt Innerdörrar Vita släta
3. Kostnader för fastighetens förvärv Total Anskaffningskostnad: 84 420 000:- 4. Finansiering (ränteläget 2016-07-04, definitiv ränta fastställs när lånen avlyfts) Finansiering Lån ränta Årsränta Amort. Lån i Brf 21 000 000 0-10 år 2,50% 525 000 0% Insatser 63 420 000 2,00% 1 268 400 (netto) Anskaffningskostnad 84 420 000:- Fastighetsskatt antal lägenheter 16 Fastighetsskatt per lägenhet 1 268 kr Inflation 2% Taxeringsvärde 41 820 000 Total yta bostäder Ränta avser rörlig ränta Fastighetsavgift utgår ej de första femton åren 1 390 kvm *Kostnader för lagfart, inteckningskostnad, va- elanslutningar, byggnadslov, förvärv av andelar, ombildningskostnader, kreditivkostnader / räntekostnader under byggtiden, mervärdesskatt, försäljningskostnader / mäklare, intygsgivning, registreringskostnader hos bolagsverket, elkostnad under byggtiden etc. ingår i totala anskaffningskostnaden. I ovanstående totala anskaffningskostnad ingår även avsättning (buffert) till föreningen på 75.000:- att betalas den dag föreningen tillträder fastigheten och övertar det ekonomiska ansvaret för föreningen. Total anskaffningskostnad 84.420.000:- är slutgiltigt känd. Särskild handling, sammanställning om totalanskaffningskostnad har upprättats och godkänts av entreprenören. Taxeringsvärdet har uppskattats med hjälp av skatteverkets beräkning av taxeringsvärde.
5. Föreningens löpande kostnader och intäkter/ekonomisk prognos PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Räntekostnad lån Brf 525 000 525 000 525 000 525 000 525 000 525 000 525 000 Amortering lån i Brf 0 0 0 0 0 180 000 180 000 Fastighetsskatt bostäder 0 0 0 0 0 0 0 Avskrivningar linjär 1% 427 500 427 500 427 500 427 500 427 500 427 500 427 500 Vatten och avlopp *45 000 Beräknad Fastighetsel *15 000 Uppskattad Renhållning / sophämtning *33 000 Beräknad Städning, snöröjning, tomtskötsel *15 000 Uppskattad Fastighets / Brf- försäkring *32 000 Enligt offert Driftskostnadsöverskott *14 996 Administrativa kostnader *50 000 Uppskattad Summa driftskostnad 204 996 209 100 213 282 217 548 221 899 226 337 249 894 Fond yttre underhåll 1390 X 40:- / m2 55 560 56 671 57 805 58 961 60 140 61 343 67 727 Likviditetspåverkande post -427 500-427 500-427 500-427 500-427 500-427 500-427 500 Summa total årsavgift 785 556 790 771 796 087 801 508 807 039 992 679 1 022 621 Kvadratmeter bostadsrätter 1 390 Ingen fastighetsavgift utgår de femton första åren Ingen amortering har kalkylerats de 5 första åren på lånet i föreningen. Amortering med 180.000:- år 6 innebär en avgiftshöjning på 129:- / m2 och år. Utöver årsavgift ovan tillkommer för varje parhus kostnaden för uppvärmning och övrig hushållsel vilket bedöms till ca 10.000 kvh/år för parhusen och ca 3.000 kvh för Attefallshusen. Kostnad per kwh har bedömts till ca 1,50:-. Därutöver tillkommer abonnemangskostnader för tv, data, telefon. Kostnaderna ovan utöver räntekostnaden är baserade efter en årlig inflationstakt om 2% Avskrivningar Föreningen ska enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnad vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte likviditeten. Avskrivningar kommer att hanteras enligt Bokföringsnämndens rekommendation benämnd K2. Det bokförda värdet bygger på vissa antaganden och kan komma att ändras för att motsvara rekommendationer från exempelvis bokföringsnämnden. Föreningen bedöms göra en redovísningsmässig avskrivning om ca 1% (linjär avskrivning) på fastighetens bokförda värde per år. Det bokförda värdet kommer att uppgå till 42.750.000:- i enlighet med entreprenadavtalet. Det kan ej uteslutas att bokföringsbyrå eller bokföringsperson anser att avskrivningarna skall bokföras annorlunda. Avskrivningarna blir en redovisningsmässig minuspost i föreningens årsredovisning. Föreningen bedöms ha en balanserad likviditet. Bokfört värde fastighet, Ca Avskrivning 1% Redovisningsmässig kostnad kr/m2 Kr 42.750.000:- Kr 427.500:- Ca Kr 307:- År 1 År 2 År 3 År 4 Åt 5 År 6 År 11 Ack.redovisningsmässigt underskott 427500 855000 1282500 1710000 21375000 2565000 4702500
6. Känslighetsanalys Fasta priser (avser prisläget år 2016) År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Tusen kronor: Årsavgift om: Dagens inflationsnivå 2% och: 1. Dagens räntenivå 786 791 796 802 807 993 1 023 2. Dagens räntenivå +1% 996 1 001 1 006 1 012 1 017 1 203 1 233 3. Dagens räntenivå + 2% 1 206 1 211 1 216 1 222 1 227 1 413 1 443 4. Dagens räntenivå +3% 1 416 1 421 1 426 1 432 1 437 1 623 1 653 5. Dagens räntenivå -1% 576 581 586 592 597 783 813 6. Dagens räntenivå -2% 366 371 376 382 387 573 603 Dagens räntenivå och 786 791 796 802 807 993 1 023 8. Dagens inflationsnivå +1% 793 799 804 810 815 1 001 1 032 8. Dagens inflationsnivå - 1% 788 793 799 804 810 996 1 026 9. Dagens inflationsnivå + 2% 796 801 807 813 818 1 004 1 035 10. Dagens inflationsnivå - 2% 786 791 796 802 807 993 1 023
7.Tabell Innehavare Lgh nr Boyta Övrig golvyta Andelstal Insats Månadsavgift Brf Fastighetsbet. Kolartorp 4:87 1 105,3 7,5755 4 575 000 4 959 Kolartorp 4:87 2 105,3 7,5755 4 575 000 4 959 Kolartorp 4:88 3 105,3 7,5755 4 575 000 4 959 Kolartorp 4:88 4 105,3 7,5755 4 575 000 4 959 Kolartorp 4:89 5 105,3 7,5755 4 575 000 4 959 Kolartorp 4:89 6 105,3 7,5755 4 575 000 4 959 Kolartorp 4:89 7 21,6 10 2,2734 1 500 000 1 488 Kolartorp 4:90 8 105,3 7,5755 4 995 000 4 959 Kolartorp 4:90 9 105,3 7,5755 4 995 000 4 959 Kolartorp 4:90 10 21,6 10 2,2734 1 500 000 1 488 Kolartorp 4:91 11 105,3 7,5755 4 995 000 4 959 Kolartorp 4:91 12 105,3 7,5755 4 995 000 4 959 Kolartorp 4:91 13 21,6 10 2,2734 1 500 000 1 488 Kolartorp 4:92 14 105,3 7,5755 4 995 000 4 959 Kolartorp 4:92 15 105,3 7,5755 4 995 000 4 959 Kolartorp 4:92 16 21,6 10 2,2734 1 500 000 1 488 1 350 40 100 63 420 000 65 463 Andelstalen: Medlemmens totala boyta för parhusen om 105,3 m2 respektive 21,6 m2 boyta i bottenplanet respektive övrig golvyta på loftet för Attefallshusen, ligger till grund för andelstalen. Nyckeltals beräkningar: Belåning i föreningen per kvm år ett Årsavgift per kvm år 1 Insats per kvm år 1 Ca 15.108:- / kvm 583:- / kvm Insatserna är baserade efter bedömt marknadsvärde på respektive lägenhet Insatserna varierar mellan 47.435:- till 47.468:- / kvm. Ekonomisk känslighetsanalys Anslutningsgrad Skulder år 1 Skuldsättning % Kostnader Intäkter år 1 100% 21.000.000:- 24,88% 785.556:- 785.556:- 0 Nettoförändring Överskott/underskott Lägre anslutningsgrad förevisas ej då säljaren av fastigheten garanterar avgifter och insatser för de lägenheter som eventuellt kan vara osålda i samband med att inflyttning sker.
8. Särskilda förhållanden a) Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen b) Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. c) Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. d) De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig vid denna tidpunkt för planens kända förutsättningar. E. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation.. Haninge 2016-10-22 ------------------------------------------------------ ---------------------------------------------------------- Styrelseledamot: Elias Nathanael Gabriel Styrelseledamot: Josef Jimmy Göksün ------------------------------------------------------ Styrelseledamot: Daniel Kulhan