Å R S R E D O V I S N I N G för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN STABEN I JÄRVASTADEN Org. nr. ÅR 2014 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2014-01-01-2014-12-31. Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - tilläggsupplysningar - underskrifter
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen registrerades 2006-02-27. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 2008-01-21 och nuvarande stadgar registrerades 2007-09-25 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Staben 1, Solna kommun Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 19 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Maria Svensson Ordförande Ann-Charlott Steffen Johanna Wikander Sekreterare Fredrik Anundsson Jonas Andersson Kassör Anna Walleiro Ledamot Peter Heijmahn Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 19 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: David Ejnar Ordförande Maria Svensson Tove Samuelsson Hagey Sekreterare Ann-Charlott Steffen Jonas Andersson Kassör Anna Walleiro Ledamot Peter Heijmahn Ledamot Maria Svensson avsades sig sitt uppdrag som styrelsesuppleant den 21 augusti 2014. Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: KPMG AB Jan-Ove Brandt Valberedning Jim Huldén Daniel Hagey Auktoriserad revisor Suppleant: Per Engzell 2
Ordinarie föreningsstämman hölls den 19 maj 2014. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 8 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Staben 1, Solna kommun Nybyggnadsår och värdeår är 2008 Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 51 000 000 51 000 000 Varav byggnader: 36 000 000 36 000 000 Varav mark: 15 000 000 15 000 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg-Hansa. På fastigheten finns 2 flerbostadshus innehållande 32 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt. Den totala boytan är 2 629,5 kvm. Lägenhetsfördelning 14 12 10 8 6 4 2 0 2 rok 7 st 3 rok 13 st 4 rok 7 st 5 rok 5 st Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har administrerats av styrelsen. 3
Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning City Förvaltning Fastighetsskötsel City Förvaltning Städning City Förvaltning Markskötsel City Förvaltning Snöröjning City Förvaltning Hissavtal Otis / STC från 7 oktober 2014 Kabel-TV Telia Bredband Telia El Vattenfall, Mälarenergi Värme Norrenergi Vatten Solna Vatten Sophämtning SITA Lägenhetsförteckning Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Ekonomisk förvaltning Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Föreningens ekonomi Årsavgiften för 2014 höjdes med 2% medan årsavgiften för 2015 lämnades oförändrad. Kassaflödet för 2014 blev betydligt bättre än budgeterat. I huvudsak beroende på fortsatt bra ränteläge (ett av föreningens fyra lån bands om till bättre villkor än estimerat) samt att den milda vintern gav lägre utgifter för fjärrvärme och snöröjning. Föranlett av ett beslut fattat av bokföringsnämnden ändrades dock principerna under året för hur byggnaders anskaffningsvärde ska skrivas av. Brf Staben bytte från en tidigare progressiv plan på 80 år till en rak avskrivningsplan på 100 år. Som följd av detta byte av redovisningsprincip blev det ekonomiskt rapporterade resultatet negativt då avskrivingskostnaderna steg från 94 till 655 tusen kronor. Sett ur ett strikt bokföringsmässigt pespektiv redovisar föreningen därför ett negativt resultat men då inkomsterna för året med god marginal översteg utgifterna var ändå kassaflödet fortsatt positivt. Föreningens ekonomiska planering sedan tidigare ligger fast, dvs brf Staben ska uppvisa ett positivt kassaflöde som möjliggör amortering av såväl nuvarande som bedömda framtida lån inom ramen av de kommande 100 åren. Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (K2/K3-regelverken). De nya reglerna enligt K2 innebär bland annat att bostadsrättsföreningar fortsättningsvis ska göra avskrivningar på byggnader enligt en bestämd schablon/procentsats. Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och förändring av likvida medel. De nya avskrivningskostnaderna medför att årets resultat är betydligt sämre och de motsvarar inte föreningens faktiska slitagekostnad (se förklaring nedan). I nedanstående beräkning av resultatet har därför avskrivningskostnader bytts ut mot slitagekostnader. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. 4
Driftkostnader - kostnader som kan härröras till föreningens drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader - räntor från föreningens lån och löpande amorteringar. Slitagekostnader - kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. De beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till fond för yttre underhåll. Utfall 2014 2013 Intäkter 2 100 504 2 019 879 Driftkostnader -868 763-841 728 Kapitalkostnader -832 078-898 530 Slitagekostnader -78 885-78 885 320 779 200 736 Intäktsfördelning 2014 0% 6% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 1 970 Hyresintäkter 0 Övriga intäkter 131 Kapitalintäkter 0 Summa 2 101 Övriga intäkter Kapitalintäkter 94% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 133 Reparation/underhåll 67 Taxebundna kostnader 408 Övriga driftkostnader 128 Fastighetsavgift 19 Övr.förv/rörelsekostn. 73 Personalkostnader 41 Avskrivning 655 Räntekostnader 832 Summa 2 356 35% Kostnadsfördelning 2014 28% 6% 3% 17% 5% 1% 3% 2% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Räntekostnader 5
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Byte av leverantör för hiss-service. SCT ersatte den tidigare leverantören Otis den 7:e oktober 2014. Införde i december kompostering för våra byggnader. Byte av dörrkoder skedde i februari. Vår- och höststädning av våra gemensamma ytor tillsammans med föreningsmedlemmarna. Medlemsinformation Under året har 4 (f.å 8) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 uppgick till 57 (f.å 56). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning, tkr 2 100 2 020 1 966 1 938 1 898 Resultat efter fin. poster, tkr -255 169 90 116 156 Balansomslutning, tkr 87 560 88 212 88 312 88 408 88 486 Soliditet, % 72% 72% 72% 72% 72% Kassalikviditet, % -62% -154% -194% -282% -310% Snittränta, % 3,57% 3,85% 4,05% 4,24% 4,32% Årsavgift, kr/kvm boyta 749 734 716 706 692 Lån, kr/kvm boyta 8 876 8 876 8 876 8 876 8 876 Ränta, kr/kvm boyta 316 342 360 376 383 Värme, kr/kvm, boyta 106 113 113 101 101 El, kr/kvm, boyta 20 20 17 21 23 Vatten, kr/kvm, boyta 19 19 21 21 23 6
Resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst 502 995 årets förlust -255 336 247 659 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 78 885 i ny räkning överföres 168 774 247 659 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 7
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2014-01-01 2013-01-01 Not 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror 1 1 969 536 1 930 920 Övriga rörelseintäkter 2 130 951 88 799 Summa rörelseintäkter mm 2 100 487 2 019 719 Rörelsekostnader Fastighetsskötsel 3-132 759-145 401 Reparationer 4-67 128-26 317 Underhåll 5 0-20 862 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-407 836-429 502 Övriga driftkostnader 7-127 576-131 426 Fastighetsavgift 8-19 456 0 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-73 401-68 607 Personalkostnader 10-40 608-40 475 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -655 000-89 500 Summa rörelsekostnader -1 523 763-952 090 Rörelseresultat 576 725 1 067 629 Finansiella poster Ränteintäkter 17 160 Räntekostnader -832 078-898 530 Resultat efter finansiella poster -255 336 169 259 Årets resultat -255 336 169 259 8
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 87 515 167 88 170 167 87 515 167 88 170 167 Summa anläggningstillgångar 87 515 167 88 170 167 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 555 551 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 41 940 41 027 42 495 41 578 Kassa och bank 13 2 263 0 Summa omsättningstillgångar 44 758 41 578 SUMMA TILLGÅNGAR 87 559 925 88 211 745 9
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 62 830 000 62 830 000 Fond för yttre underhåll 399 858 341 835 Summa bundet eget kapital 63 229 858 63 171 835 Fritt eget kapital Balanserat resultat 502 995 391 759 Årets resultat -255 336 169 259 Summa fritt eget kapital 247 659 561 018 Summa eget kapital 63 477 517 63 732 853 Långfristiga skulder Checkräkningskredit (limit 2 500 tkr) 13 312 459 707 543 Skulder till kreditinstitut 15 23 340 000 23 340 000 Summa långfristiga skulder 23 652 459 24 047 543 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 34 657 49 372 Skatteskulder 19 456 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 375 836 381 976 Summa kortfristiga skulder 429 949 431 348 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 87 559 925 88 211 745 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 25 840 000 25 840 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 10
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 1,0% 0,14% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. 11
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyror 2014 2013 Årsavgifter bostäder 1 969 536 1 930 920 1 969 536 1 930 920 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Tv-avgift 93 696 78 144 Överlåtelse- & pantavgifter 9 329 10 655 Försäkringsersättning 24 656 0 Övriga intäkter 3 270-1 130 951 88 799 Not 3 Fastighetsskötsel 2014 2013 Fastighetsskötsel enligt avtal 47 162 45 499 Städ 51 351 49 358 Hisservice 29 821 35 188 Markskötsel 2 288 3 310 Snöröjning/Halkbekämpning 1 277 7 920 Förbrukningsmaterial 860 4 126 132 759 145 401 Not 4 Reparationskostnader 2014 2013 Reparation byggnader 48 720 3 380 Reparation hiss 2 918 13 158 Reparation installationer 15 490 9 779 67 128 26 317 Not 5 Underhållskostnader 2014 2013 Underhåll installationer 0 20 862 0 20 862 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2014 2013 El 52 899 53 177 Fjärrvärme 279 618 296 110 Vatten 49 276 50 728 Sophämtning 26 043 29 487 407 836 429 502 Not 7 Övriga driftkostnader 2014 2013 Fastighetsförsäkringar 36 807 34 513 Tv/Bredband 90 769 96 913 127 576 131 426 12
Not 8 Fastighetsavgift 2014 2013 Fastighetsavgift bostäder 19 456 0 19 456 0 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2014 2013 Leasing/hyror 0 219 Förbrukningsinventarier 1 821 1 168 Indrivningskostnader 0 750 Revisionsarvode 13 750 14 750 Arvode ekonomisk förvaltning 41 280 41 300 Övriga externa tjänster 4 425 1 125 Övriga omkostnader 12 124 9 295 73 401 68 607 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2014 2013 KPMG Revisionsuppdrag 13 750 14 750 13 750 14 750 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader 2014 2013 Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen 30 900 30 798 Arbetsgivaravgifter 9 708 9 677 40 608 40 475 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 13
Not 11 Byggnader och mark 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 65 500 000 65 500 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 65 500 000 65 500 000 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -429 833-340 333 Årets avskrivningar -655 000-89 500 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 084 833-429 833 Mark Ingående markvärde 23 100 000 23 100 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 23 100 000 23 100 000 Utgående planenligt restvärde 87 515 167 88 170 167 Taxeringsvärden byggnader 36 000 000 36 000 000 Taxeringsvärden mark 15 000 000 15 000 000 51 000 000 51 000 000 Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014 2013 Tv/Bredband 7 903 7 808 Försäkring 15 673 14 866 Förvaltningsarvode 10 739 10 320 Hiss 7 625 8 034 41 940 41 027 14
Not 13 Likvida medel 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -255 336 169 259 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 655 000 89 500 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 399 664 258 759 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -917 10 836 Förändring av kortfristiga skulder -1 399-29 293 Kassaflöde från den löpande verksamheten 397 348 240 302 Årets kassaflöde 397 348 240 302 Checkräkningskredit (kredit limit 2 500 000 kr) 312 459 707 543 Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 62 830 000 0 62 830 000 Fond för yttre underhåll 341 835 58 023 * 399 858 Balanserat resultat 391 759 111 236 502 995 Resultat föregående år 169 259-169 259 0 Årets resultat 0-255 336-255 336 * Avsättning enligt stämmobeslut 78 885 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -20 862 58 023 Not 15 Skulder till kreditinstitut 2014 2013 Bank %-sats Villkorsändring Swedbank AB 3,35% 2017-06-27 5 835 000 5 835 000 Swedbank AB 2,41% 2020-08-25 5 835 000 5 835 000 Swedbank AB 3,55% 2015-06-25 5 835 000 5 835 000 Swedbank AB 3,72% 2016-06-07 5 835 000 5 835 000 23 340 000 23 340 000 Årets amortering uppgår till 0 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 0 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca 23 340 tkr. 15
Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014 2013 Förskott avgifter & hyror 152 328 150 962 Räntekostnader 120 383 133 132 Styrelsearvode 30 900 30 900 Arbetsgivaravgifter/löneskatt 9 709 9 709 Revisionsarvode 14 500 14 500 Fjärrvärme 40 122 35 004 Fastighetsskötsel 3 500 3 500 Städ 4 394 4 269 375 836 381 976 Solna den 2015 David Ejnar Ordförande Tove Samuelsson Hagey Sekreterare Jonas Andersson Kassör Anna Walleiro Ledamot Peter Heijmahn Ledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den KPMG AB Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor 16