2013 ÅRSREDOVISNING
INNEHÅLL Tre vägar till värdeskapande se flik Förvaltningsberättelse 43 Året i sammandrag 1 VD har ordet 2 Omvärld och marknad 4 Strategisk inriktning 10 Verksamhet 12 Fastighetsbestånd 16 Finansiering 20 Hållbarhet 22 Miljöansvar 23 6 år av hållbarhetsarbete 26 Medarbetare 27 Fakta om hållbarhetsredovisningen 31 GRI-index 32 Flerårsöversikt och Nyckeltal 35 Resultaträkning Koncernen 45 Balansräkning Koncernen 46 Förändringar i eget kapital Koncernen 47 Kassaflödesanalys Koncernen 48 Resultaträkning Moderbolaget 49 Balansräkning Moderbolaget 50 Förändringar i eget kapital Moderbolaget 51 Kassaflödesanalys Moderbolaget 52 Noter 53 Revisionsberättelse 74 Bolagsstyrningsrapport 75 Styrelse 82 Ledning 83 Fastighetsförteckning 84 Riskhantering 36 Aktien och aktieägare 39 Definitioner Ordlista se flik se flik Kalendarium Årsstämma 24 april 2014 Delårsrapport I 24 april 2014 Delårsrapport II 8 juli 2014 Delårsrapport III 6 november 2014 Mer information om Platzers verksamhet, ekonomiska rapportering och pressmeddelanden finns på platzer.se
Tre vägar till värdeskapande MARKNADSVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI 2% 12% 86% MARKNADSVÄRDE PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 23% 64% Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor. Företaget äger, förvaltar och utvecklar 53 fastigheter med en total yta om 374 000 kvadratmeter. Genom långsiktig fastighetsutveckling och förvaltning genererar Platzer tillväxt och lönsamhet i sina fastigheter. Platzer prioriterar goda relationer med hyresgästerna och att erbjuda en service som präglas av närhet och engagemang. Vid års skiftet 2013/2014 hade Platzer 40 medarbetare. Platzer skapar värde genom uthyrning och förvaltning, fastighets- och projektutveckling samt transaktioner. Vid varje investering är målet att åstadkomma en värdeökning om 20 procent, oavsett om det handlar om förvärv eller utveckling av befintliga fastigheter. Kontor/butik Industri/lager/övrigt Projektfastigheter 13% Centrala Göteborg Västra Göteborg Östra Göteborg Uthyrning och förvaltning Den löpande förvaltningen bedrivs i marknadsområden med en fastighetschef för respektive område. För varje fastighet finns ett team bestående av en förvaltare och en fastighetsansvarig. Förvaltaren har det affärsmässiga ansvaret för fastigheten. Den dagliga driften av fastigheterna sköts av fastighetsansvarig. För kunderna innebär Platzers organisation närhet och kontinuitet och att de snabbt får den service de önskar. Platzer noterade under 2013 ett höjt Nöjd Kund Index. Bolaget har 536 lokalhyreskontrakt, varav 29 omförhandlades under 2013. Fastighetsutveckling och projektutveckling Platzer är ett fastighetsutvecklande bolag som arbetar med både fastighets- och projektutveckling. Vid fastighetsutveckling sker utvecklingen med en befintlig byggnads ursprungsstruktur som bas. Det kan till exempel handla om miljöklassificeringar, tillbyggnader eller hyresgästanpassningar. Projektutveckling innebär istället att Platzer upprättar en helt ny byggnad från grunden. Under 2013 påbörjade Platzer ett stort utvecklingsprojekt i Gårda Norra och bolaget planerar för ytterligare ett projekt i samma område. Samtidigt färdigställdes ett större fastighetsutvecklingsprojekt som innebar två nya våningar på en fastighet i Gullbergsvass. Förvärv och försäljningar Platzer strävar efter att stärka marknadspositionen i Göteborgsområdet på utvalda delmarknader med tillväxtpotential och att kontinuerligt utvärdera nya delmarknader. Värdetillväxt sker genom förvärv av fastigheter med utvecklingspotential och försäljning av färdigutvecklade fastigheter, vilket ger nya förvärvsmöjligheter. En förutsättning för detta är god marknadskännedom i form av kunskap om exempelvis efterfrågan och förväntade hyresnivåer. Värdetillväxt kan också skapas genom potentiella synergieffekter mellan förvärvade och befintliga fastigheter. Under 2013 förvärvade Platzer Centrumhuset på Backaplan, två fastigheter i Gullbergsvass samt en fastighet i Högsbo. Samtidigt såldes fem fastigheter.
året i sammandrag året i sammandrag Hyresintäkterna ökade till 464 mkr (384). Förvaltningsresultatet förbättrades med 28 procent till 166 mkr (130). Årets resultat uppgick till 294 mkr (157), en ökning med 87 procent. Fastighetsvärdet ökade till 6 913 mkr (6 091). Fastighetsförvärv genomfördes till ett sammanlagt värde av 931 mkr (1 499). Fem fastigheter såldes till ett sammanlagt värde av 340 mkr (171). Nyemission genomfördes om 670 mkr. Platzers B-aktie noterades på NASDAQ OMX Stockholm. Eget kapital per aktie uppgick till 28,47 kr (25,77). Resultat per aktie uppgick till 3,82 kr (2,47). Styrelsen föreslår en utdelning om 0,60 kr/aktie. 2013 2012 2011 2010 Hyresintäkter, mkr 464 384 330 302 Förvaltningsresultat, mkr 166 130 87 99 Årets resultat, mkr 294 157 73 125 Investeringar, mkr 1 045 1 650 681 338 Kassaflöde från löpande verksamheten, mkr 157 145 67 101 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 91 94 93 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,0 1,8 2,2 Belåningsgrad, % 65 66 65 67 Soliditet, % 36 29 30 29 Avkastning på eget kapital, % 12,9 9,9 5,8 11,4 HYRESINTÄKTER OCH RESULTAT Mkr 600 Mkr 300 FASTIGHETSVÄRDE Mkr 7 000 EGET KAPITAL PER AKTIE Kr 30 500 250 6 000 400 300 200 200 150 100 5 000 4 000 3 000 2 000 25 20 100 50 1 000 0 2009 2010 2011 2012 2013 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 15 2009 2010 2011 2012 2013 Hyresintäkter Förvaltningsresultat Årets resultat 2009 redovisades inte enligt IFRS 2009 redovisades inte enligt IFRS 2009 redovisades inte enligt IFRS PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013 1
vd har ordet vd har ordet Platzer noterades på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap den 29 november 2013. Med fler ägare och ett ökat intresse från omvärlden har vi en hög ambitionsnivå att i årsredovisningen presentera Platzers verksamhet på ett transparent och informativt sätt. Vi har också införlivat vår hållbarhetsredovisning i årsredovisningen. Förbättrat resultat Resultatmässigt blev 2013 ett bra år. Fastighetsvärdet fortsatte att öka genom förvärv av nya fastigheter, men också via investeringar i befintliga fastigheter. Förvaltningsresultatet ökade med 28 procent. Substansvärdet per aktie ökade med mer än 10 procent, trots utspädningseffekt med anledning av nyemissionen i samband med börsnoteringen, men med draghjälp av positiva värdeförändringar i derivatinstrumenten under året. Såväl den dagliga förvaltningen och fastighetstransaktionerna som fastighetsutvecklingen bidrog till resultatförbättringen, vilket visar att Platzer fortsätter att leverera lönsam tillväxt enligt den långsiktiga planen att bli det ledande kommersiella fastighetsbolaget i Göteborgsområdet. Göteborgsområdet växer Marknaden för centralt belägna kontorslokaler fortsatte under året att utvecklas positivt. Drivkraften är framförallt inflyttningen till Göteborgsområdet, låg andel nyproduktion samt trenden att fler hyresgäster söker lägen med bra allmänna kommunikationer. Av vårt bestånd utgörs 80 procent av kontorslokaler med värdemässig tyngdpunkt på centrala Göteborg. Under fjärde kvartalet hyrde vi ut i vårt nybyggnads projekt i norra Gårda, vilket innebär att över 90 procent av den uthyrningsbara arean i projektet är uthyrd innan byggstart. Hyresmarknaden för kontor utanför centrala Göteborg hade inte samma gynnsamma utveckling under året. Däremot är det fortsatt bra efterfrågan på lager och industrilokaler i dessa lägen. Stadsutveckling Sedan några år pågår en mobilisering och resursförstärkning på många fronter för att göra Göteborg till en attraktiv stad att bo och bedriva verksamhet i. Eftersom utvecklingen av Göteborg tidigare varit eftersatt finns det utmaningar, men också stora möjligheter. Där staden växer och infrastrukturen byggs ut skapas intressanta affärsmöjligheter. Som lokal aktör med kunskap om marknaden är Platzer involverat och drivande i många av de mest spännande tillväxtområdena. Genom att vara aktiva i stadsutvecklingen bidrar vi till att göra Göteborgsområdet mer attraktivt och förbättrar sannolikheten att hyra ut våra lokaler i prioriterade områden. Transaktioner Under året sålde vi fem fastigheter och köpte fyra, vilket tillsammans innebar fastighetsaffärer för cirka 1,3 mdkr och en nettotillväxt om cirka 600 mkr. Samtliga förvärvade fastigheter är lokaliserade i prioriterade områden och grannfastigheter till vårt befintliga bestånd. Största försäljningen var vår fastighet Skår 40:17, bestående av en tomställd fabrik i direkt anslutning till nöjesparken Liseberg. Köpare var Liseberg AB i en affär som gagnade båda parters långsiktiga intressen. Vårt mål är att fortsätta växa genom att förvärva fastigheter i attraktiva lägen och att bedriva fastighets- och projektutveckling. Vår nyemission i kombination med bra möjlighet till belåning hos våra långivare de fyra stora svenska bankerna ger oss ett förvärvsutrymme på cirka 1,5 mdkr. Hållbart företagande Platzer är ISO-certifierat sedan 2009 och verksamheten bedrivs koldioxidneutralt sedan 2011. Vårt övergripande mål inom miljöområdet är att samtliga fastigheter ska miljöcertifieras inom en femårsperiod från det att de förvärvats. Vi märker ett ökat intresse från hyresgäster, men framförallt från fastighetsinvesterare, för miljöcertifierade fastigheter. Under 2013 tog vi ytterligare ett steg mot detta mål och med de fastigheter vi anmält för godkännande är snart 50 procent av beståndet miljöcertifierat. 2 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013
Mul hocaedo meremtum Hyresgästerna Med cirka 540 lokalhyreskontrakt i Göteborgsområdet speglar våra hyresgäster hur det lokala näringslivet ser ut. Vi har under ett antal år arbetat med att minska riskerna i hyreskontrakten och kan konstatera att Platzers hyresgäster överlag är väldigt bra hyresbetalare samt att den genomsnittliga kontraktslängden har ökat till 46 månader. Vår ambition är att leverera bra service i det dagliga, vilket också framgår av vår årliga NKI-mätning. Under 2013 ökade kundnöjdheten från 74 till 76, vilket är en hög och tillfredsställande nivå. Medarbetare Vår tillväxt märks även i att antalet anställda växer. Mot slutet av 2013 var vi 40 medarbetare i bolaget. I ett fastighetsbolag där medarbetarna hanterar stora fastighetsvärden och har många dagliga kund- och leverantörskontakter är det väsentligt att alla har samma grund att stå på. Vårt sätt att stötta medarbetarna i det dagliga beslutsfattandet har dels varit att under året implementera nya kärnvärden som stämmer överens med identiteten hos ett växande Platzer, dels att arbeta decentraliserat med affärsplaner och mål för varje fastighet. Vägen framåt Vi kommer fortsatt att söka fastighets affärer och bedriva utvecklingsprojekt i Göteborgsområdet som förbättrar bolagets nyckeltal. Platzers värdeskapande bygger på ett aktivt arbete i den dagliga förvaltningen, framgångsrika transaktioner samt lönsam fastighets- och projektutveckling. För att vi skall lyckas med det behövs marknadskännedom, kompetenta medarbetare samt tillgång till finansiering. Bolaget har alla dessa ingre dienser och är väl förberett för fortsatt tillväxt. 2013 innebar att Platzer tog flera viktiga steg i vår strategi för tillväxt. Samtidigt fortsatte lönsamheten att utvecklas positivt. Det innebär att vi står väl rustade inför framtiden. Göteborg i mars 2014 P-G Persson VD PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013 3
Omvärld och marknad Göteborgsregionen har en hög tillväxttakt och befolkningsmängden ökar stadigt, både i regionen och i Göteborgs stad. Det görs stora satsningar på infrastruktur samt på att förtäta och vidga Göteborgs centrala delar. Det betyder att områden som ligger lite utanför kärnan knyts närmare centrum. Platzer är en långsiktig aktör som investerar strategiskt och koncentrerar sitt bestånd till expansiva områden med god tillgänglighet. 4 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013
omvärld och marknad En expansiv region Platzer är verksamt i Göteborgs stad och angränsande kommuner. Göteborgsregionen växer kraftigt och har goda makroekonomiska förutsättningar. Regionen är enligt OECD en av de mest innovativa i Europa och har ett diversifierat näringsliv med bas i handel och avancerad industri. Under 2013 växte Göteborgs stad med 7 000 invånare och Göteborgsregionen med nästan 11 000. Fram till 2025 beräknas regionen öka från 960 000 till 1 080 000 invånare. Det innebär en befolkningstillväxt om 120 000 invånare under en tioårsperiod. Befolkningstillväxten är en förutsättning för en fortsatt positiv utveckling för Göteborg och för regionen, men det medför också utmaningar. Under de närmaste 15 åren kommer Göteborg att präglas av flera omfattande stadsutvecklingsprojekt. Med stora centrala områden tillgängliga för exploatering finns förutsättningar att bygga en tätare stad och därmed vinna skalfördelar på investeringar i till exempel infrastruktur. Fokus kommer att ligga på fem strategiska områden: Centrala Älvstaden, Backaplan, Gamlestadstorget, Frölunda torg och Angereds torg. Utvecklingen i Göteborgsregionen överensstämmer med en global trend med tilltagande urbanisering och en strävan att göra städerna mer attraktiva för invånare, företag och besökare. Västsvenska paketet Inom ramen för Västsvenska paketet investerar Göteborgsregionen och staten i vägar och järnvägar i Västsverige. Målet är att etablera en större arbetsmarknadsregion, ge förutsättningar för en attraktiv kärna i centrala Göteborg, skapa en konkurrenskraftig kollektivtrafik samt förbättra kvaliteten i näringslivets transporter och därmed stärka den internationella konkurrenskraften. En viktig del av Västsvenska paketet är järnvägstunneln Västlänken som ska underlätta arbetspendlingen genom att avlasta området runt Göteborgs centralstation. Projektering av Västlänken pågår och beräknad byggstart är 2018. Centrala Älvstaden Kärnan i den expansiva Göteborgsregionen är Göteborgs centrum. Utvecklingsplanerna sammanfattas i projektet Älvstaden en vision om att vidga innerstaden längs båda sidor om älven genom att bygga en tillgänglig, tät och blandad stad med ett flertal knutpunkter. En stark stadskärna stimulerar utvecklingen av en konkurrenskraftig ekonomi i hela Västsverige. Inom ramen för planeringen av Älvstaden finns även planer för hur området i anslutning till Centralstationen och Bangården kan utvecklas. Nya Hisingsbron Ett av de största enskilda projekten är en ny bro som ska ersätta den uttjänta Göta Älvbron. Syftet är dessutom att koppla samman stadsdelarna på båda sidorna av älven och öka Hisingens attraktivitet och anknytning till centrum. Den nya Hisingsbron beräknas stå färdig 2020. I samband med byggandet av bron planeras för bebyggelse av nya kvarter runt det södra brofästet. Ambitionen är att skapa en blandning av kontor och bostäder med butiker och andra publika lokaler i bottenplan. PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013 5
omvärld och marknad Två stränder en stad För Skeppsbron finns ett förslag till detaljplan som syftar till att området ska bli en av göteborgarnas nya mötesplatser vid älven. Utöver bebyggelse föreslås att kajen ska byggas ut och att pirar och bryggor skall byggas i Göta älv för bland annat turist- och utflyktsbåtar samt bad i älven. I det större stadsutvecklingsprojektet ingår även en ny spårvagnssträckning från Centralstationen, via Skeppsbron, till Järntorget. På andra sidan älven öppnar Hisingsbron för att Backaplan utvecklas till en del av centrala Göteborg. Detta förstärks av den planerade Jubileumsparken i Frihamnen som väntas invigas i samband med Göteborgs 400-årsjubileum 2021. Planerna försöker generellt tillvarata det centrala läget för att möjliggöra en tät stad med stor mångfald och variation av verksamheter. Övriga områden I Gamlestaden föreslås en kraftig stadsförnyelse. En ny pendeltågstation öppnade i december 2012. Tillsammans med en pågående ombyggnad av hållplatserna etableras nu ett starkt kollektivtrafiknav. Planen är att skapa ett område med innerstadskaraktär - handel, arbetsplatser, bostäder och service samt sammanbindning av de östra stadsdelarna och centrala Göteborg. För Högsbo finns tankar på att integrera området med övriga innerstaden genom att Dag Hammarskjöldsleden byggs om till en stadsboulevard. Det skulle i princip innebära att Linnégatan förlängs till Radiomotet i Västra Frölunda och göra området attraktivt för bostadsbyggnation. I Mölndal planeras för en ombyggnad av Mölndals centrum med nya ytor för handel och kontor. Tanken är att möjliggöra en koppling mellan handel och kollektivtrafik. Målet är att skapa en levande och attraktiv stadskärna som drar fördel av det goda kollektivtrafikläget. En av Europas mest innovativa städer Göteborg har en lång historia av handel och industri. Regionen är centrum för Sveriges till verkningsindustri och Nordens främsta logistikpunkt. Hamnen är Skandinaviens största och nära 30 procent av svensk utrikeshandel passerar över kajerna. Branschtidningen Intelli gent Logistics rankade 2012 Göteborgsområdet till det bästa logistikområdet i Sverige för elfte året i rad. Regionens långa historia av fordonsutveckling har skapat grunden för ett innovativt och tillväxtorienterat näringsliv. När OECD 2013 rankade världens mest innovativa städer hamnade Göteborg på tolfte plats. Enligt Eurostat är regionen en av de 30 i Europa där det satsas mest på forskning och utveckling som andel av den totala ekonomin. Enligt analysföretaget BAK Basel rankas Göteborgsregionen som den femte bästa i Europa med hänsyn till framtida tillväxtpotential. Göteborgs näringsliv och arbetsmarknad är därför idag mer diversifierade och mer motståndskraftiga än tidigare. Detta visas också av att regionens lönesumma inom tjänstenäringen har vuxit tre gånger så snabbt som lönesumman inom tillverkningsindustrin under 2000-talet. Arbetsmarknadsstatistik visar också på ett skifte i antalet sysselsatta från en tonvikt på tillverkningsindustri till alla andra branscher. Väl positionerat inför konjunkturvändning Konjunkturinstitutet prognostiserar en ökad tillväxt i svensk ekonomi under 2014. Detta stöds av indikatorer såsom Inköpschefsindex (PMI/SILF), vilka pekar på tillväxt inom både industrin och tjänstesektorn. Både arbetslöshets- och varselstatistik pekar också på en svagt positiv utveckling. Indikatorer för viktiga exportmarknader som Tyskland, USA och Storbritannien förstärktes också under 2013, vilket skapar förutsättningar för ökad export och investeringar i den svenska ekonomin. Även EU som helhet spås möta en förbättrad konjunktur under 2014. De långa statsobligationsräntorna i Sverige, Europa och USA steg från sommaren 2013 in på hösten för att sedan gå tillbaka något. De korta räntorna har varit fortsatt låga. Den exportdrivna återhämtningen bedöms gynna Göteborgsregionen både genom ökad produktion och stigande varuflöden. Liksom Sverige som helhet har Göteborg klarat sig bra under några år som präglats av både finansoch eurokris. Det innebär att regionen nu står väl rustad inför en mer uthållig konjunkturuppgång. 6 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013
omvärld och marknad Hyres- och fastighetsmarknaden i Göteborg Befolkningstillväxt och god ekonomisk utveckling har inne burit ökad efterfrågan på kontor i Göteborg. Samtidigt har byggandet inte motsvarat efterfrågan. Det har medfört en stark marknad för kontor och andra kommersiella lokaler. Hyresutvecklingen för lokaler styrs av utbud och efterfrågan. Efterfrågan på lokaler påverkas av såväl allmänna konjunkturförändringar som utvecklingen på den enskilda marknaden avseende exempelvis befolkning och sysselsättning. Utbudet av lokaler består av ytor i befintliga byggnader och påverkas huvudsakligen av tillkommande, nyproducerade ytor. Stark kontorsmarknad Göteborgs kontorsmarknad består av cirka 3,2 miljoner kvadratmeter och kan indelas i sju delområden. De två största områdena utgörs av CBD (Central Business District) och Övriga Innerstaden med cirka 870 000 respektive 740 000 kvadratmeter vardera. Kontorsvakanserna i Göteborg är historiskt låga. Under fjärde kvartalet 2013 var den totala vakansgraden 6,4 procent, vilket är bland de % 25 20 15 10 5 0 VAKANSGRAD KONTOR GÖTEBORG Q2-2009 Q4-2009 CBD Mölndal Q2-2010 Q4 2010 Q2-2011 Övriga Innerstaden Västra Göteborg Q4-2011 Q2-2012 Q4-2012 Norra Älvstranden Östra Göteborg Q2-2013 Q4-2013 Hisingen Källa: JLL och Catella lägsta nivåerna sedan 2003. Den låga vakansgraden är ett resultat av en positiv ekonomisk utveckling och befolkningstillväxt i kombination med begränsad nyproduktion av kontor. Vakansgraden VAKANSGRAD KONTOR är lägst GÖTEBORG för CBD som fjärde kvartalet % låg på 3,4 procent, vilket är den lägsta 25 nivån på tio år. Även i Övriga Innerstaden är vakansgraden låg, motsvarande 3,6 procent. 20 Det begränsade utbudet av centralt belägna kontorslokaler 15 har resulterat i ökande hyror. De högsta hyrorna i CBD, så kallade prime rent, uppgår 10 för närvarande till cirka 2 600 kronor per kvadratmeter. För mindre lokaler har ännu 5 högre nivåer noterats. I CBD har prime rent ökat med cirka 15 procent 0 på två år. I Övriga Innerstaden har ökningen varit ännu högre, vilket främst drivits av uppnådda hyresnivåer CBD Övriga Innerstaden i nyproducerade Norra Älvstranden fastigheter. Hisingen Mölndal Västra Göteborg Östra Göteborg kr/kvm 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Q2-2009 Q4-2009 Q2-2010 Q4 2010 Q2-2011 PRIME RENT KONTOR GÖTEBORG Q2-2009 Q4-2009 CBD Övriga Innerstaden Q2-2010 Q4 2010 Q2-2011 Gårda/Stampen/Heden Norra Älvstranden Q4-2011 Q2-2012 Q4-2012 Q4-2011 Q2-2012 Q4-2012 Västra Göteborg Mölndal Q2-2013 Q4-2013 Q2-2013 Q4-2013 Hisingen Källa: JLL och Catella Källa: JLL och Catella kr/kvm PRIME RENT KONTOR GÖTEBORG PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013 7
omvärld och marknad Platzer har byggt till två extra våningar om totalt 3 500 kvadratmeter på fastigheten Gullbergsvass 1:1, i ett av Göteborgs mest attraktiva lägen. Under kommande två år bedöms nytillskottet av kontorsyta motsvara en årlig ökning på 1 2 procent. Vad gäller kontor är det stråket utmed E6, från Gårda i norr till Mölndal i söder, som växer mest och som bedöms stå för cirka hälften av nyproduktionen. Bland de företag som har eller kommer att flytta in i stråket märks Skanska, ÅF, PEAB och Bengt Dahlgren AB. Investeringsmarknaden för fastigheter Under 2013 omsattes fastigheter på den svenska investeringsmarknaden till ett värde om cirka 102 mdkr (106), vilket är i linje med genomsnittet de senaste tio åren. Efterfrågan på svenska fastigheter gynnades av förbättrade finansieringsvillkor och starka kapitalinflöden hos institutioner och fastighetsfonder, låg avkastning på alternativa investeringar och Sveriges relativa styrka i ekonomin i jämförelse med Eurozonen. Även likviditeten på marknaden är hög. Det gäller speciellt högkvalitativa kommersiella fastigheter inom storstadsregionerna samt bostads- och samhällsfastigheter med stabila kassaflöden. Den höga likviditeten bidrar till en effektiv prissättning. Färre transaktioner i Göteborg Under 2013 omsattes fastigheter för cirka 5 mdkr i Göteborgsområdet, vilket var en minskning från cirka 10 mdkr året innan. Marknaden präglades framför allt av försäljningar av kontorsfastigheter, vilka utgjorde cirka 53 procent av den totala transaktionsvolymen eller cirka 2,5 mdkr. Merparten av kontorsfastigheterna var belägna i CBD eller Övriga Innerstaden. Transaktionsmarknaden för kommersiella fastigheter dominerades av lokala aktörer där Platzer, Wallenstam och Balder var stora nettoköpare. Framförallt är utbudet av centralt belägna kontorsfastigheter av god kvalitet relativt begränsat. Tillsammans med en stark hyresmarknad, god tillgång till finansiering och institutionellt kapital samt ett lågt ränte läge, har detta lett till att direktavkastningskraven sänkts. I CBD uppgår prime yield på kontor till 5,00 procent och i Övriga Innerstaden till 5,50 procent. 8 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013
omvärld och marknad Fakta om kontorsområden, fjärde kvartalet 2013 Delområde Kontorsstock, kvm Vakansgrad, % Prime rent, kr/kvm Prime yield, % CBD 872 3,4 2 600 5,00 Övriga Innerstaden 744 3,6 2 050 5,50 Norra Älvstranden 258 7,3 2 100 6,00 Västra Göteborg 424 10,7 1 000 8,00 Mölndal 361 7,7 1 500 6,50 Östra Göteborg 325 15,5 1 150 7,25 Hisingen 246 11,9 1 100 7,25 Totalt 3 230 6,4 Källa: JLL Göteborgsregionens största företag sett till antal anställda 2013 Placering Företag Antal anställda 1 Volvo Personvagnar AB 11 325 2 Volvo Lastvagnar AB 4 175 3 Chalmers Tekniska Högskola AB 2 925 4 SKF Sverige AB 2 725 5 Volvo Information Technology AB 2 475 6 Ericsson AB 2 225 7 Astra Zeneca AB 2 025 8 Posten Meddelande AB 1 975 9 Samhall AB 1 525 10 SCA Hygiene Products AB 1 425 Källa: SCB Ekonomisk utveckling Göteborgsregionen Riket 2013 2012 2013 2012 Invånare, antal 958 024 947 575 9 644 864 9 555 893 Arbetslöshet, % 7,5 7,6 8,6 8,9 Antal nyanmälda platser Arbetsförmedlingen, dec 4 867 3 715 49 974 40 860 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013 9
affärsidé, strategi och kärnvärden Strategisk inriktning Vision Platzer ska vara det ledande fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Göteborgsområdet. Det naturliga förstahandsvalet. Affärsidé Från en ledande position ska Platzer effektivt med miljöhänsyn och hög kvalitet utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet till nytta för kunder, medarbetare och ägare. Ambition Fortsätta växa på Göteborgsmarknaden och befästa sin ställning som en av de ledande aktörerna på marknaden. Finansiella mål Substansvärde per aktie: 40 kr (2017) Avkastning på eget kapital: Riskfri ränta +5 procentenheter (riskfri ränta = räntan för en 5-årig svensk statsobligation) Soliditet: 30 procent Räntetäckningsgrad: 1,5 ggr Strategi Stärka marknadspositionen i Göteborg på utvalda delmarknader. Bli marknadsledande aktör inom respektive delmarknad. Kontinuerligt utvärdera nya delmarknader. Sträva mot långsiktiga hyresförhållanden genom att aktivt arbeta med kundrelationer. Systematiskt bearbeta hyresmarknaden för att nå nya kunder. Sträva mot ständig förbättring av fastighetsportföljen genom aktiv förvaltning och förädling med fokus på god kostnadseffektivitet, hög uthyrningsgrad och optimal hyresgästsammansättning. Finansiera verksamheten genom befintligt ägarkapital, vid behov nytt ägarkapital i form av emission av B-aktier samt lånefinansiering. Vid all affärs- och projektutveckling är strävan att över tid förbättra bolagets nyckeltal. Värdeskapande tillväxt Platzer förädlar fastighetsbeståndet genom aktivt förvaltnings- och uthyrningsarbete, värdeskapande fastighetsutveckling och nyproduktion samt förvärv och försäljningar av fastigheter. Uthyrning och förvaltning I den dagliga förvaltningen är ambitionen att maximera driftsöverskottet för varje fastighet. Genom uthyrning av tomma lokaler och omförhandling av befintliga hyror ökar hyresintäkterna, vilket innebär ett högre driftsöverskott, ett bättre kassaflöde och höjt fastighetsvärde. Goda hyresgästrelationer och stor kunskap om hyresmarknaden leder till bra uppgörelser med befintliga och potentiella kunder. Detta är nyckeln till såväl värdeskapande fastighetsoch projektutveckling som förvärv och försäljningar. Fastighetsutveckling och projektutveckling Vid fastighetsutveckling används byggnadens ursprungliga struktur som bas i utvecklings- RÄNTETÄCKNINGSGRAD ggr 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 SOLIDITET % 50 40 30 20 10 0,0 2009 2010 2011 2012 2013 0 2009 2010 2011 2012 2013 Räntetäckningsgrad Mål Soliditet Mål 10 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013
affärsidé, strategi och kärnvärden arbetet. Fastigheterna genererar driftsöverskott och värdet baseras på kassaflödesanalys. Därför klassificeras också dessa fastigheter som förvaltningsfastigheter. Exempel på fastighetsutveckling är påbyggnader och tillbyggnader eller att Platzer bygger om en fastighet där användningsområdet förändras. I detta arbete är lokal marknadskännedom och förmåga att arbeta aktivt med fastighetsspecifika utvecklingsåtgärder viktiga framgångsfaktorer. Vid projektutveckling används inte byggnadens ursprungliga struktur som grund i utvecklingsarbetet. Exempel på detta är nybyggnadsprojekt med bygglov där befintliga byggnader har rivits eller ska rivas. Projektfastigheter genererar oftast inga eller marginella driftsöverskott och värdet baseras ofta på den framtida byggrättens värde. Fastigheterna klassificeras härigenom som projektfastigheter. För närvarande pågår större projekt i Gårda Norra. Förvärv och försäljningar Platzers övergripande förvärvsstrategi är att stärka marknadspositionen i Göteborgsområdet på utvalda delmarknader, bli marknadsledande aktör inom respektive delmarknad och kontinuerligt utvärdera nya delmarknader. Platzer är en långsiktig ägare, men utvärderar kontinuerligt beståndet för att skapa nettotillväxt. Värdetillväxt sker genom förvärv av fastigheter med utvecklingspotential och försäljning av färdigutvecklade fastigheter och därmed realiserad utvecklingsvinst. En förutsättning för detta är god marknadskännedom i form av kunskap om exempelvis efterfrågan och förväntade hyresnivåer. Värdetillväxt kan också skapas genom potentiella synergieffekter mellan förvärvade och befintliga fastigheter. Platzer identifierar potentiella förvärvsobjekt med goda möjligheter till värdeskapande genom en strukturerad process som bygger på: Kontinuerlig kontakt med relevanta motparter där ett helt bestånd kan vara av intresse att förvärva En löpande fastighetskartläggning över utvalda delområden där enskilda fastigheter kan vara av intresse att förvärva Kunskap om objekt med utvecklingspotential i områden där Göteborg utvecklas Kärnvärden Platzers tre kärnvärden genomsyrar hela verksamheten. Kärnvärdena ger stöd inför olika val och skapar utrymme för personligt ansvar i den dagliga kontakten med kunder, leverantörer, ägare och kollegor. Frihet under ansvar Jag vågar satsa för att lyckas. Jag visar stolthet över mitt arbete och tar ansvar för min roll. Jag tar ansvar för min kompetens och personliga utveckling. Jag tar hjälp när jag behöver. Långsiktig utveckling Jag söker aktivt möjligheter till värdeskapande tillväxt. Jag bidrar till hållbar utveckling av våra fastigheter, områden och staden. Jag bygger långsiktiga relationer. Jag söker ständig förbättring. Öppenhet Jag är öppen för nytänkande och förändring. Jag vågar ta upp saker när jag inte är nöjd. Jag delar med mig av mina erfarenheter. Jag för en öppen och affärsmässig dialog. % 14 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Kr 30 EGET KAPITAL PER AKTIE 12 10 8 6 4 25 20 2 0 2009 2010 2011 2012 2013 15 2009 2010 2011 2012 2013 Avkastning på eget kapital Mål 2009 redovisades inte enligt IFRS Mål; riskfri ränta + 5 procentenheter PLATZER ÅRSREDOVISNING 2013 11