INNEHÅLL PLATZER PÅ EN MINUT / INNEHÅLL

Transkript

1 2012 ÅRSREDOVISNING

2 PLATZER PÅ EN MINUT / INNEHÅLL INNEHÅLL Platzer på en minut 2 Året i sammandrag 3 VD har ordet 4 Strategisk inriktning 6 Verksamheten 7 Fastighetsbestånd 10 Finansiering 13 Medarbetare och organisation 14 Miljöarbete 16 Flerårsöversikt 18 Nyckeltal 18 Aktien och aktieägare 19 Förvaltningsberättelse 21 Resultaträkning Koncernen 23 Balansräkning Koncernen 24 Förändringar i eget kapital Koncernen 25 Kassaflödesanalys Koncernen 26 Resultaträkning Moderbolaget 27 Balansräkning Moderbolaget 28 Förändringar i eget kapital Moderbolaget 29 Kassaflödesanalys Moderbolaget 30 Noter 31 Revisionsberättelse 51 Fastighetsförteckning 53 Styrelse 54 Ledning 55 Gårda 16:17, Drakegatan 6, Göteborg Platzer PÅ EN MINUT Platzer Fastigheter Holding AB (Platzer) är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor. Företaget äger, förvaltar och utvecklar 55 fastigheter med en total yta om drygt kvadratmeter. Genom långsiktig fastighetsutveckling och förvaltning skapar Platzer tillväxt och lönsamhet i sina fastigheter. Platzer prioriterar goda relationer med hyresgästerna och att erbjuda en service som präglas av närhet och engagemang. Vid årsskiftet 2012/2013 hade Platzer 37 medarbetare. Omslagsbild: Gullbergsvass 1:17, Lilla Bommen 8, Göteborg 2 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2012

3 ÅRET I SAMMANDRAG året i sammandrag Hyresintäkterna uppgick till 384 mkr (330). Förvaltningsresultatet förbättrades med 50 procent och uppgick till 130 mkr (87). Värdeförändringar fastigheter uppgick till 108 mkr (63). Resultat efter skatt ökade till 157 mkr (73), motsvarande 2,47 kr/aktie (1,41). Fastighetsförvärv genomfördes till ett sammanlagt värde av mkr (484). Förvärven omfattar nio kontorsfastigheter varav fyra ligger i centrala Göteborg och fem i Göteborgsområdet. Fyra fastigheter såldes till ett värde av sammanlagt 171 mkr (121). Tre av dem var kontorsfastigheter i Högsbo. Den fjärde var en lagerfastighet i Backa. Fastighetsinvesteringar i befintligt bestånd uppgick till 151 mkr (197). Två nyemissioner om totalt 330 mkr genomfördes. Eget kapital per aktie uppgick på balansdagen till 25,77 kr (23,84) Hyresintäkter, mkr Förvaltningsresultat, mkr Årets resultat, mkr Investeringar, mkr Kassaflöde från löpande verksamheten, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,8 2,2 Belåningsgrad, % Soliditet, % Avkastning på eget kapital, % 9,9 5,8 11,4 HYRESINTÄKTER OCH RESULTAT Mkr 400 Mkr 200 FASTIGHETSVÄRDE Mkr 7000 Kr 30 EGET KAPITAL PER AKTIE Hyresintäkter Förvaltningsresultat Årets resultat 2008 och 2009 redovisades inte enligt IFRS 2008 och 2009 redovisades inte enligt IFRS 2008 och 2009 redovisades inte enligt IFRS PLATZER ÅRSREDOVISNING

4 vd har ordet VD HAR ORDET En expansiv region Expansionen koncentreras till Göteborgsområdet som under senare år haft en stark utveckling. Detta gäller både tjänstesektorn och den tillverkande industrin. Göteborg är också Nordens logistiknav och Göteborgs Hamn investerar miljardbelopp för att utveckla sin affärsverksamhet. Dessutom görs stora infrastrukturinvesteringar inom ramen för det så kallade Västsvenska paketet. Samtidigt är inflyttningen till Göteborgsområdet fortsatt stor. Göteborgs universitet är Nordens största universitet och utbildningarna är eftertraktade, liksom de är på Chalmers. Under året beslutade Kommunfullmäktige i Göteborg att anta visionen kring Centrala Älvstaden, det största stadsutvecklingsinitiativet i modern tid. Arkitekter och stadsutvecklare från hela världen har deltagit i framtagandet. Genomförandet kommer att påverka Göteborgs utveckling de kommande hundra åren. Året präglades av de två stora förvärven från Vasakronan och Wallenstam. Från Vasakronan förvärvade vi tre profilfastigheter i form av hovrättsbyggnaden och det så kallade Transatlantichuset på Packhusplatsen samt Gårda Business Center, vilket gjorde oss till största aktör i Gårda. I förvärvet från Wallenstam ingick sex fastigheter i Gamlestaden, centrala Hisingen och Mölndal/Mölnlycke. Innan julhelgerna gjorde vi också klart med ett förvärv av en fastighet i Lilla Bommen med tillträde i januari Förvärvet gjordes från Stena Fastigheter och fastigheten ligger granne med ett av våra befintliga hus, vilket ger stora möjligheter att ta ett samlat utvecklingsgrepp under de kommande åren. Vår strategi är att växa i prioriterade geografiska områden. Förvärven bidrar till denna tillväxt och till att vi får en större kritisk massa, vilket innebär att vi kan erbjuda befintliga och potentiella hyresgäster ännu fler möjligheter att hitta nya lokaler i vårt bestånd. Är vi tillräckligt stora på respektive delmarknad lägger vi även grunden för effektiv förvaltning och fastighetsskötsel. Stark fastighetsmarknad Den positiva utvecklingen speglar även av sig på fastighetsmarknaden där vakansgraden i centrala lägen är rekordlåg och där hyrorna har ökat med 25 procent på bara några år. I mindre centrala lägen är utvecklingen stabil. Cirka 65 procent av våra fastighetstillgångar finns i de centrala delarna av Göteborg och vi har kunnat dra fördel av marknadsläget genom att omförhandla hyreskontrakt och hyra ut tomma lokaler, vilket gett avtryck i god värdeutveckling på fastigheterna. De stora förvärven under året finansierades genom nyemissioner till nya och befintliga ägare om sammanlagt 330 mkr samt nyupptagande av krediter från våra banker. Med de tillväxtplaner vi har för Platzer är det helt avgörande att ha goda relationer med de aktörer som förser oss med kapital. Min uppfattning är att vi det gångna året har stärkt våra positioner hos samtliga finansiärer. Ett fastighetsutvecklande företag När vi förvärvar en fastighet eller investerar i befintliga innehav är målet att över tid kunna öka värdet med minst 20 procent genom att förbättra kassaflödet. Det gör vi genom en 4 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2012

5 vd har ordet Under 2012 tog Platzer ytterligare kliv mot att bli ledande inom kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet. Vi förstärkte våra positioner i strategiska områden med tillväxtpotential. Det gäller centrala Göteborg inklusive Gårda och Backaplan, men också Gamlestaden, Mölndal och Mölnlycke Företagspark. kombination av investeringar och en långsiktig förvaltning med hållbarhet och ansvarstagande för miljön i åtanke. Vårt arbetssätt bygger på ett decentraliserat och målstyrt synsätt där fastighetsförvaltarna, tillsammans med fastighetsskötarna och våra specialistfunktioner, upprättar en affärsplan för varje enskild fastighet. Ambitionen är att våra medarbetare ska ta samma ansvar för fastigheterna som om de ägde dem själva. Under 2012 fortsatte utvecklingen av fastigheten Gullbergsvass 1:1, vid Lilla Bommen. Här har vi tillskapat totalt kvadratmeter genom att bygga på två våningsplan. Ett annat exempel är Tingsrättens gamla lokaler i Nordstan som vi rustade upp och omvandlade till hem för tre gymnasieskolor inom AcadeMediakoncernen samt åt CSN. I Gårda där vi idag är största fas tighetsägare förbereder vi för nybyggnation på en fastighet. Vi är även stora i Högsbo. Här krävs det ett mer samlat grepp om stadsutvecklingen för att området ska kunna lyfta. Som en av de största fastighetsägarna i området tar vi en aktiv roll i det arbetet. Vår grundsyn är att när det sker stadsutveckling i ett område är det alltid positivt för fastighets ägarna och vi medverkar därför i ytterligare ett antal utvecklingsområden såsom Backa plan, nya älvförbindelsen vid Lilla Bommen och Gamle stadstorgets utveckling. Resultat Förvärv, fastighetsutveckling och en effektiv förvaltning ledde, tillsammans med stabilt låga räntenivåer, till att vi under 2012 kunde förbättra resultatet väsentligt. Förvaltningsresultatet ökade med över 50 procent till 130 mkr och resultatet efter skatt förbättrades med 115 procent till 157 mkr. I resultatet ingår positiva värdeförändringar på 108 mkr. Detta beror främst på genomförda utvecklingsinsatser i befintliga fastigheter samt på att några av de nyförvärvade fastigheterna utvecklades bättre än förvärvskalkylerna. Resultatet har även i år belastats negativt med undervärden i derivatportföljen om cirka -55 mkr. Derivaten kommer över tid att gå mot noll, och därmed ge en positiv resultat effekt i kommande bokslut om vi inte löser dem i förtid, vilket vi inte har för avsikt att göra. Sammantaget innebär det att samtliga finansiella, fastighetsrelaterade och aktierelaterade nyckeltal antingen har förbättrats eller behållits på en önskad nivå. Redo för nya utmaningar I och med de genomförda förvärven är vi idag ett väsentligt större företag med ett betydligt mer attraktivt fastighetsbestånd och fler lokaler att erbjuda våra hyresgäster. Vi har också bra förutsättningar och möjligheter till finansiering av nya förvärv. Och vi har en väloljad organisation. Inriktningen framåt är att fortsätta expandera genom fastighetsförvärv och fastighetsutveckling. Vi är på god väg mot de tillväxtmål som ägarna till bolaget satte upp 2008 och vi är i det närmaste helt börsfähiga. Vi ser fram emot att kunna erbjuda en vidare krets ägare att investera i ett bolag med totalt fokus på en av Sveriges mest spännande fastighetsmarknader. Jag är övertygad om att det visionsarbete som gjorts i vår region de senaste åren innebär att det under kommande år kommer att riktas allt mer intresse mot utvecklingen av staden Göteborg. Vi kommer att vara fortsatt aktiva i denna process. Göteborg i mars 2013 P-G Persson VD PLATZER ÅRSREDOVISNING

6 vision, affärsidé, STRATEGI och kärnvärden Strategisk INRIkTNING Vision Platzer ska vara det ledande fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Göteborgsområdet. Det naturliga förstahandsvalet. Affärsidé Från en ledande position ska Platzer effektivt med miljöhänsyn och hög kvalitet utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet till nytta för kunder, medarbetare och ägare. Ambition Fortsätta växa på Göteborgsmarknaden och befästa sin ställning som en av de ledande aktörerna på marknaden. Finansiella mål Substansvärde per aktie: 40 kr (2017) Avkastning på eget kapital: Riskfri ränta +5 procentenheter Soliditet: 30 procent Räntetäckningsgrad: 1,5 ggr Strategi Stärka marknadspositionen i Göteborg på utvalda delmarknader. Bli marknadsledande aktör inom respektive delmarknad. Kontinuerligt utvärdera nya delmarknader. Sträva mot långsiktiga hyresförhållanden genom att aktivt arbeta med kundrelationer. Systematiskt bearbeta hyresmarknaden för att nå nya kunder. Sträva mot ständig förbättring av fastighetsportföljen genom aktiv förvaltning och föräd- ling med fokus på god kostnadseffektivitet, hög uthyrningsgrad och optimal hyresgästsammansättning. Finansiera verksamheten genom befintligt ägarkapital, nytt ägarkapital i form av emission av B-aktier till befintliga och nya ägare samt lånefinansiering. Vid all affärs- och projektutveckling är strävan att över tid förbättra bolagets nyckeltal. Kärnvärden Platzer har arbetat fram tre kärnvärden. Kärnvärdena och dess förtydliganden ska fungera som ledstjärnor och ge stöd inför olika val samt skapa utrymme för personligt ansvar. Frihet under ansvar Jag vågar satsa för att lyckas. Jag visar stolthet över mitt arbete och tar ansvar för min roll. Jag tar ansvar för min kompetens och personliga utveckling. Jag tar hjälp när jag behöver. Långsiktig utveckling Jag söker aktivt möjligheter till värdeskapande tillväxt. Jag bidrar till hållbar utveckling av våra fastigheter, områden och staden. Jag bygger långsiktiga relationer. Jag söker ständig förbättring. Öppenhet Jag är öppen för nytänkande och förändring. Jag vågar ta upp saker när jag inte är nöjd. Jag delar med mig av mina erfarenheter. Jag för en öppen och affärsmässig dialog. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL % RÄNTETÄCKNINGSGRAD ggr 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 % SOLIDITET , Avkastning på eget kapital Mål Räntetäckningsgrad Mål Soliditet Mål Mål; riskfri ränta + 5 procentenheter 6 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2012

7 VerkSAMHETEN verksamheten Platzer är ett fastighetsutvecklande bolag med fokus på kommersiella lokaler i Göteborgsområdet. Bolaget tar ett långsiktigt ansvar för utvecklingen av både fastigheter och områden. Samtidigt ger ett tydligt fokus på Göteborgs - området en god marknadskännedom och en nära relation till hyresgästerna. Platzer har idag koncentrerat sitt innehav till främst Göteborg CBD (Central Business District), Gårda, och Högsbo, men bolaget äger även fastigheter vid Backaplan samt i Gamle staden, Kärra, Mölndal och Mölnlycke Företagspark. Goda marknadsförutsättningar Fastighetsmarknaden i Göteborg har under senare år utvecklats väl och spås vara fortsatt stark. Hittills under 2000-talet har antalet invånare i Göteborgsregionen ökat med 12 procent och uppgår till cirka , varav i Göteborgs stad. Den starka utvecklingen visar sig i form av både hyresnivåer och vakansgrad. I centrala Göteborg har hyresnivåerna varit stigande sedan 2009, medan de legat stilla i ytterområdena. Motsvarande tendens finns när det gäller vakansgrad där framför allt moderna lokaler i centrala lägen är eftertraktade. Under de kommande åren kommer Göteborg att genomgå en omfattande förvandling där stadsutvecklingsfrågorna präglar det offentliga samtalet. Viktiga delar i denna utveckling är framväxten av Centrala Älvstaden, byggandet av Västlänken och fortsatta investeringar i och kring hamnen Nordens största och mest betydelsefulla logistiknav. Kundnära förvaltning Genom att koncentrera sitt fastighetsbestånd till ett antal definierade områden i Göteborgsområdet kan Platzer erbjuda sina hyresgäster en service som präglas av närhet och engagemang, samtidigt som verksamheten bedrivs effektivt. Förvaltningen utförs i två marknads områden City och Storgöteborg. I respektive område finns det 3-4 förvaltare och lika många fastighetsskötare som arbetar tillsammans i team. Olika kunder har olika behov Marknadsområde City omfattar främst CBD, Gårda, Gamlestaden och ett par fastigheter på Stigberget. Beståndet utgörs främst av kontorslokaler. Marknadsområde Storgöteborg består av Högsbo, Hisingen, Mölndal och Mölnlycke. Här är fastigheterna en blandning av kontor och lager/industri. Hyresgästerna utgörs av både privata och offentliga företag och institutioner, liksom av såväl små som större aktörer. I Platzers fastigheter finns bland annat två av Göteborgsområdets mest spännande life science-bolag (Mölnlycke Health Care och Cochlear), fyra gymnasieskolor, logistikjätten DB Schenker, Göteborgs-Posten, Försäkringskassan och många fler. Varje hyresgäst har sina behov som Platzer ständigt strävar efter att möta. Ansiktet mot kunderna Fastighetsskötarna och förvaltarna har kontinuerlig kontakt med hyresgästerna. Genom att arbeta i team med tydligt ansvar för ett begränsat antal fastigheter kommer medarbetarna nära kunderna. Det märks också i bolagets kund undersökning. De tjänster som inte utförs av egen personal köps in via samarbetspartners. I linje med att Platzer är ISO-certifierat ställs tydliga krav på varje samarbetspartner. PLATZER ÅRSREDOVISNING

8 VerkSAMHETEN Gullbergsvass 1:1, Lilla Bommen 3, Göteborg NKI-mätningar sedan 2009 Platzers mål är att företagets hyresgäster ska vara nöjda med företaget som hyresvärd. Som en del i förbättringsarbetet görs varje år en kundundersökning där hyresgästerna får frågor om vad de tycker om Platzer och det arbete som utförs. Resultaten av 2012 års undersökning blev något lägre än 2011 och NKI-värdet hamnade på 74 jämfört med föregående års 76. De frågeområden där Platzer får högst betyg av kunderna är hantering av felanmälan och hur lätt det är att få kontakt med företaget. I de fria kommentarerna är det ofta fastighetsskötare eller förvaltare som lyfts fram. Platzer får också högt betyg vad gäller hur man är som hyresvärd. NÖJD KUNDINDEX NKI Platzer har genomfört fyra undersökningar sedan Under 2012 var snittet för branschen 72, jämfört med 71 året innan. Fastighetsutveckling Vid sidan av förvaltningen är fastighets- och projektutveckling Platzers kärnverksamhet och utvecklingsperspektivet finns med redan vid fastighetsförvärv. Ambitionen är att åstadkomma en värdestegring om 20 procent på alla investeringar, oavsett om det handlar om förvärv eller utveckling av befintliga fastigheter. Det största fastighetsutvecklingsprojektet under senare år har varit Gullbergsvass 1:1 vid Lilla Bommen. Här har Platzer tillskapat totalt kvadratmeter genom att bygga på två våningsplan på de båda huskropparna. De sista kvadratmetrarna färdigställs under Från Tingsrätt till skolor Ett annat exempel är Tingsrättens gamla lokaler i Nordstan som i praktiken utgjordes av ett äldre hus byggt på 1890-talet och ett som var ungefär 100 år yngre. Utmaningen låg i att husen var anpassade för den tidigare verksamheten och innehöll bland annat ett antal större salar. Idag är fastigheten hem för tre gymnasieskolor inom AcadeMediakoncernen samt åt CSN. 8 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2012

9 VerkSAMHETEN Bosgården 1:71, Södra Ågatan 4, Mölndal Utöver att skolverksamhet var en passande verksamhet i lokalerna ligger också fastig heterna nära Brunnsparken som är knutpunkt för kollektivtrafiken. Platzer har också bland annat utvecklat fas tigheterna Kärra 80:6 samt Högsbo 13:6. Fastigheten i Kärra var tidigare lager, men gjordes under Platzers ledning om till bilverkstad för Mechanum. En total investering på cirka 4 mkr resulterade i en värdeökning på 10 mkr. Projektutveckling Till skillnad från fastighetsutveckling, som innebär att vidareutveckla en befintlig fastighet, omfattar projektutveckling hela utvecklingsprocessen från mark till färdig och uthyrd fastighet. I ett bolag som Platzer med tillväxtfokus, men begränsad storlek, finns begränsade resurser till en stor projektportfölj. I takt med att bolaget växer ökar dock utrymmet för fler projektfastigheter. I Gårda Norra, där Platzer äger fem förvaltningsfastigheter finns även två projektfastigheter med goda förutsättningar för nybyggnad av kontor. Först ut är Gårda 3:14 där bygglov är klart och uthyrningsarbetet pågår. Platzers största hyresgäster (i bokstavsordning) AcadeMedia Cochlear Conciliance DB Schenker Domstolsverket Flexlink Försäkringskassan Göteborgs-Posten Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän Mechanum Migrationsverket Mölnlycke Health Care PEAB Stadium Unionen De största privata fastighetsägarna i Göteborgsområdet av kommersiella lokaler* Fastighetsägare kvm Eklandia (Castellum) Wallenstam Vasakronan Platzer Bygg-Göta Harry Sjögren (Castellum) Balder Alecta Stena Fastigheter GE Real Estate Diligentia Kungsleden * Sammanställning av uppgifter från hemsidor/extern info PLATZER ÅRSREDOVISNING

10 Fastighetsbestånd Fastighetsbestånd Platzer förvaltar och utvecklar fastigheter för att på så sätt skapa värdetillväxt. Platzer är i en expansiv fas och under året förvärvades nio fastigheter medan fyra såldes. Netto - tillväxten i fastighetsbeståndet var kvadratmeter, motsvarande drygt 20 procent. Platzer äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet. Fastigheterna kan delas upp i tre geografiska områden: Centrala Göteborg (Centrum och Stigberget), Västra Göteborg (Högsbo och Älvsborg) och Övriga Göteborg (Hisingen, Gamlestaden, Mölndal och Mölnlycke). Genom lönsam tillväxt strävar Platzer efter att vara den ledande aktören i samtliga prioriterade områden. Idag är företaget den ledande aktören i Lilla Bommen, Gårda och Högsbo. Fastighetsbeståndet Vid årsskiftet 2012/2013 omfattade fastighetsbeståndet totalt 55 fastigheter. Det var en ökning med fyra fastigheter sedan året innan. Den totala uthyrningsbara ytan var drygt ( ) kvadratmeter. Av dem var 61 procent kontor, 26 procent industri/lager, 2 procent butiker och 11 procent övrigt, bland annat två parkeringshus. Vid årsskiftet 2012/2013 var den ekonomiska uthyrningsgraden 94 procent. Hyresutveckling Platzer har 497 lokalhyreskontrakt. Av dessa förhandlades 41 om under Den genomsnittliga återstående löptiden är 44 månader (51). Se diagram över kontraktsstruktur. Hyresnivåerna ökade under året med i genomsnitt 8 procent till kr per kvadratmeter (1 268). Utvecklingen var starkast i centrala Göteborg, medan hyrorna i mindre centrala lägen var stabila. Förändringar i fastighetsbeståndet Under 2012 genomförde Platzer två större fastighetsförvärv om totalt kvm uthyrningsbar yta. Sex av fastigheterna förvärvades från Wallenstam och tre från Vasakronan. De nya fastigheterna ökade Platzers innehav till drygt kvm. Nyförvärven inkluderar Gårda Business Center, två byggnader vid Packhusplatsen, två i Mölndal, två i Mölnlycke, en vid Vågmästareplatsen och en i Gamlestaden. Samtliga nyförvärv är huvudsakligen kontorsfastigheter. ÅTERSTÅENDE LÖPTID HYRESKONTRAKT, ANDEL AV HYRESVÄRDE MARKNADSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP 7% 6% 7% 80% % Kontor Övrigt Industri/lager Projektfastigheter 10 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2012

11 Gårda 16:17, Drakegatan 6-10, Göteborg (Gårda Business Center) FASTIGHETER PLATZER ÅRSREDOVISNING

12 Fastighetsbestånd Högsbo 13:6, E A Rosengrens gata 17, Göteborg Bagaregården 17:26, Gamlestadsvägen 3, Göteborg Under året såldes också tre fastigheter till Harry Sjögren AB. Fastigheterna ligger i Högsbo och omfattar totalt kvm. Dessutom såldes en fastighet i Backa till Trafik verket. Investeringar i befintligt bestånd Platzer har fått bygglov för kvadratmeter nytt kontorshus i Gårda Norra. Under 2012 påbörjades rivningsarbetet för att ge plats åt en modern kontorsfastighet som integreras med den nya bostadsbebyggelsen i området. Inflyttning är planerad till Under året inleddes också etapp två i den tidigare nämnda påbyggnaden av två våningar på en fastighet vid Lilla Bommen. I Högsbo byggde Platzer under året om en fastighet på E A Rosengrens gata 17 (Högsbo 13:6) för flera olika nya hyresgäster, bland annat YIT Sverige AB som hyr kvadratmeter. Platzer påbörjade även en hyresgästanpassning för Mölnlycke Health Care som utökar sina lokaler med nästan kvadratmeter på Gamlestadsvägen. Fastigheten är en av de som Platzer förvärvade av Wallenstam under sommaren Mölnlycke Health Care flyttar in i de nyrenoverade lokalerna under våren Vid Masthuggstorget påbörjade Platzer renovering av fasaderna på den fastighet som många göteborgare känner som det blåa huset. I och med en ny fasad kommer huset att bli vitt och grått. Totalt uppgick fastighetsinvesteringarna i befintliga fastigheter till 151 mkr (197). Fastigheternas värde Platzer redovisar fastigheterna till verkligt värde i årsredovisningen. Samtliga fastigheter har värderats internt per den 31 december med en tioårig kassaflödesmodell som bas. För att verifiera den interna värderingen har en extern värdering genomförts på 34 procent av beståndet. Värderingen gav en värdeförändring under 2012 om +108 mkr (+63). Det redovisade värdet för hela fastighetsbeståndet uppgick till mkr (4 504) den 31 december MARKNADSVÄRDE PER GEOGRAFISKT OMRÅDE AREA PER GEOGRAFISKT OMRÅDE INVESTERINGAR OCH TRANSAKTIONER Mkr % 62% 27% 49% % 24% Centrala Göteborg Västra Göteborg Övriga Göteborg Centrala Göteborg Västra Göteborg Övriga Göteborg Investeringar i befintligt bestånd Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljning 12 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2012

13 Fastighetsbestånd Solsten 1:132, Konstruktionsvägen 14, Mölnlycke FINANSIERING Platzer har goda och upparbetade relationer med sina banker och en stabil ägarbild. Det ger en bra grund för fortsatt tillväxt. Eget kapital Under 2012 genomförde Platzer två nyemissioner av B-aktier. Den 29 juni genomfördes en riktad emission till nya och befintliga ägare om 180 mkr och den 2 juli genomfördes en andra emission om 150 mkr som tecknades av Wallen stam AB. Båda emissionerna skedde till en kurs om 24,54 kronor per aktie. Eget kapital uppgick den 31 december till mkr (1 359), motsvarande 25,77 kr per aktie (23,84). Soliditeten uppgick till 29 procent (30). Lånefinansiering Platzers finanspolicy beskriver hur finansverksamheten ska bedrivas och fastställs årligen av styrelsen, se vidare sidan 35. All lånefinansiering sker genom svenska banker. Upplåningen sker oftast med kort räntebindning, vilken genom räntederivat omvandlas till längre räntebindning. Derivaten redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar i resultaträkningen. Dessa uppgick 2012 till -54,8 mkr (-55,8). De räntebärande skulderna uppgick per årsskiftet till mkr (2 931). Kapitalbindningstiden uppgick till 1,2 år (2,3). Räntebindningstiden, inklusive effekter av tecknade ränteswapar, var 3,4 år (2,1). Den 31 december uppgick den genomsnittliga låneräntan till 3,55 procent (3,75). Belåningsgraden var 66 procent (65). EGET KAPITAL Mkr RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr BELÅNINGSGRAD % och 2009 redovisades inte enligt IFRS 2008 och 2009 redovisades inte enligt IFRS 2008 och 2009 redovisades inte enligt IFRS PLATZER ÅRSREDOVISNING

14 medarbetare och ORGANISATION medarbetare och ORGANISATION Platzers medarbetare arbetar under stor frihet och ges samtidigt omfattande ansvar. Genom att Platzer fokuserar på Göteborgs - området ger detta också förutsättningar för nära och goda relationer till hyresgästerna. Inför 2013 genomförde Platzer en organisationsförändring för att anpassa bolaget till de nya utmaningar ett större fastighetsbestånd innebär. Målet var att höja specialiseringsgraden hos stödfunktioner samt att ytterligare stärka fokuseringen på uthyrning, kundrelationer och utveckling av fastigheterna. För att hantera det växande fastighetsbeståndet anställde Platzer fyra nya medarbetare och hade per sista december 37 anställda (33). Av dessa var 21 män och 16 kvinnor. Medel åldern var strax under 40 år och den genomsnittliga anställningstiden 5,6 år. Organisation Platzers fastighetsbestånd är organiserat i två marknadsområden, City och Storgöteborg. För varje område finns en fastighetschef samt ett antal förvaltare och fastighetsskötare. I de flesta fall är fastighetsskötarna och förvaltarna indelade i team om två personer som tillsammans har hand om en grupp fastigheter. Förvaltarna och fastighetsskötarna är Platzers ansikte mot kunderna. Att varje fastighet har sin egen förvaltare och fastighetsskötare har flera fördelar. För det första möter kunderna samma personer i den löpande kontakten med Platzer. För det andra får förvaltarna och fastighetsskötarna en gedigen kunskap om de byggnader och kunder de har ansvar för. Ambitionen är att medarbetarna tar samma ansvar för sina respektive fastigheter som om de ägde dem själva. Som en del i denna ambition upprättar förvaltarna treåriga affärsplaner för varje fastighet. Vidare har Platzer en specialistenhet, Projekt & Teknik, som arbetar med genomförande av projekt och planerade underhållsåtgärder samt energioptimering. Platzers projektledare fungerar som en beställarorganisation. Eftersom kostnaderna varierar och beloppen ofta är stora är också de potentiella besparingarna betydande. God projektledning samt engagerade och kunniga projektledare ökar förutsättningarna för god ekonomi och lyckat genomförande i projekten. Målmedvetet personalarbete Medarbetarna är en nyckelfaktor i Platzers strävan för en nära relation till kunder och hyresgäster. Medarbetare som trivs och utvecklas på jobbet är en förutsättning för goda kundrelationer. Platzer genomför årligen en medarbetarundersökning och upprättar ett NöjdMedarbetarIndex (NMI), vilken bekräftar att medarbetarna upplever ett gott klimat. Kärnvärden Under 2012 har Platzer gjort en genomlysning av sina grundläggande värderingar vilket har resulterat i delvis nya kärnvärden. I grunden ligger en betoning på öppenhet och transparens, vilken också kan uttryckas som ärlighet, en förutsättning för att bygga långsiktiga kundrelationer. Platzers kärnvärden ska fungera som led stjärnor i verksamheten, ge stöd i valsituationer och skapa utrymme för personligt ansvar. Platzers kärnvärden är Frihet under ansvar Långsiktig utveckling Öppenhet 14 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2012

15 medarbetare och organisation Könsfördelning 2012 Mkr Män Kvinnor Totalt Styrelse Ledning Övriga Totalt Nyckeltal Mkr Antal anställda Personalomsättning, % Medelålder, år Anställningstid, år 5,6 5,5 5,0 Sjukfrånvaro, % ANDEL MÄN OCH KVINNOR Antal 12 ÅLDERSFÖRDELNING 56% 44% Kvinnor Män Ålder PLATZER ÅRSREDOVISNING

16 MiljöARBETE Miljöarbete Det dagliga miljöarbetet bedrivs systematiskt enligt ISO och är integrerat i verksamheten. Under 2012 har Platzer bland annat miljöcertifierat ytterligare byggnader och arbetat vidare med att nå upprättade miljömål. I affärsidén fastslås att Platzer med miljöhänsyn och hög kvalitet ska utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet till nytta för kunder, medarbetare och ägare. Platzer strävar efter att samarbeta med hyresgäster och leverantörer för att aktivt välja bättre miljöval i alla led, från hyreskontrakt, via system- och materialval i byggnationsskeden, under hyresperioden genom bland annat avfallshantering, samt slutligen vid en eventuell avflyttning. Detta innebär att miljöfrågorna blir en naturlig del av verksamheten. Platzers miljöpåverkan Platzers miljöpåverkan uppstår både vid fastighetsdrift och byggnation samt från kunder och leverantörers verksamheter. En fastighet belastar miljön under hela dess livscykel, från att den byggs, under livstiden och slutligen vid rivning. Den största påverkan orsakas av energianvändning, materialanvändning och avfallsgenerering. Ambitionen tydliga miljöförbättringar Platzers ambition är att bedriva ett kontinuerligt miljöarbete som leder till tydliga förbättringar. Därmed stärks den långsiktiga konkurrenskraften och värdetillväxten, vilket är till nytta för kunder, medarbetare och ägare. Platzer har ett miljöledningssystem och är sedan 2009 certifierade enligt ISO Detta fungerar som garant för ett kontrollerat och strukturerat arbetssätt avseende miljöfrågor. Under 2012 har Platzer förnyat sin certifiering och förlängt certifikatet till och med Platzers övergripande miljömål Medverka till miljöcertifiering av minst en stadsdel (senast 2016). Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade, enligt EU Green Building, senast fem år efter det att de har förvärvats. Samtliga nybyggda fastigheter ska miljöcertifieras. Som en naturlig del i Platzers ambitioner att växa sig starkare i Göteborgsområdet engagerar sig bolaget aktivt i stadsutvecklingen. För att skapa stadsdelar som är miljömässigt och socialt hållbara arbetar Platzer med att skapa samarbeten med övriga aktörer. En certifiering av stadsdelar är ett verktyg för framgång i dessa frågor. Vid årsskiftet var elva fastigheter certifierade enligt EU Green Building. Utöver detta hade ytterligare tre ansökningar skickats in. Under året ansökte Platzer också om att klassi fiera en befintlig fastighet enligt Miljöbyggnad. Verksamheten är sedan 2011 koldioxidneutral. Som ett led i miljöarbetet redovisar Platzer sedan lång tid tillbaka miljöstatistik för respektive fastighet via hemsidan. Målsättningen med detta är att involvera och engagera också hyresgästerna för att gemensamt arbeta för en bättre miljö. För att nå de övergripande målen har Platzer brutit ned dem till detaljerade mål och handlingsplaner på årsbasis. Delmålen och tidigare års måluppfyllelse redovisas på bolagets hemsida. Platzer bedriver inte tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt miljöbalken. 16 PLATZER ÅRSREDOVISNING 2012

17 MiljöARBETE Älvsborg 178:2, Redegatan 1, Långedrag PLATZER ÅRSREDOVISNING

18 flerårsöversikt och nyckeltal flerårsöversikt Mkr Resultaträkning Hyresintäkter Fastighetskostnader Förvaltningsresultat Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Resultat före skatt Årets resultat Balansräkning Förvaltningsfastigheter Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Övrigt Fastigheter, antal Uthyrningsbar yta, kvm (tusental) Fastighetsinvesteringar Medelantal anställda nyckeltal Mkr Finansiering Skuldsättningsgrad, ggr 2,2 2,2 2,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,8 2,2 Belåningsgrad, % Soliditet, % Avkastning på eget kapital, % 9,9 5,8 11,4 Fastigheter och förvaltning Direktavkastning förvaltningsfastigheter, % 5,7 5,4 5,6 Överskottsgrad förvaltningsfastigheter, % Ekonomisk uthyrningsgrad förvaltningsfastigheter, % Hyresvärde förvaltningsfastigheter, kr/kvm Återstående genomsnittlig löptid hyreskontrakt, månader NKI

19 aktien och aktieägar samt DEFINITIONER aktien och aktieägare Platzer har efter de två nyemissioner som genomfördes 2012 en ägargrupp bestående av 10 bolag eller grupper av privatpersoner. Platzer Fastigheter Holding AB bildades 1 januari 2008 av Ernström & C:o, Brinova Fastigheter och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Ägarna formulerade en ägarvision som innebär att Platzer ska genom lönsam tillväxt nå ett fastighetsbestånd på cirka 10 mdkr och utgöra ett attraktivt placeringsalternativ samt nå en börsnotering. Dessa ägare deltog under 2011 i en nyemission som tillförde Platzer 150 mkr. Under 2012 genomfördes två nyemissioner, vilka till största delen tecknades av nya ägare. Dels genomfördes en emission om 150 mkr som tecknades av Wallenstam i samband med Platzers fastighetsförvärv om 950 mkr från Wallenstam. Dels genomfördes en kontant emission om 180 mkr, varav 130 mkr tecknades av nya ägare. Den 31 december 2012 fördelade sig aktiekapitalet i Platzer på 20 miljoner A-aktier med ett röstvärde på 10 röster per aktie samt 50,4 miljoner B-aktier med ett röstvärde på en (1) röst per aktie. Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr. Nyckeltal Eget kapital, kr 25,77 23,84 23,11 Resultat efter skatt, kr 2,47 1,41 2,50 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2,22 1,29 2,01 Genomsnittligt antal aktier, tusental Antal aktier per bokslutsdagen, tusental Aktieägare i Platzer Fastigheter Holding AB (publ) Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier Antal aktier Andel röster Andel kapital Skagerack Holding AB (Ernström & C:o AB) ,9% 14,2% Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän Fastigheter AB ,4% 22,9% Brinova Fastigheter AB ,6% 20,1% Familjen Hielte / Hobohm med bolag ,7% 27,4% Wallenstam Aktier AB ,4% 8,7% Lesley Invest AB ,8% 2,9% Länsförsäkringar Blekinge ,4% 1,4% Länsförsäkringar Norrbotten ,4% 1,4% Gårda Intressenter AB ,2% 0,7% Skäreleja AB ,1% 0,3% Totalt % 100% Definitioner Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital, omräknas till helårsvärde för delårsperiod. Belåningsgrad Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde. Direktavkastning Driftsöverskott i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut, omräknas till helårsvärde för delårsperiod. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärde där hyresintäkter definieras som debiterade hyror jämte tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt och hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor (i befintligt skick). Hyresvärde, kr/kvm Hyresvärde dividerat med uthyrningsbar yta där hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor (i befintligt skick). Nyckeltal per aktie Eget kapital beräknas på antal aktier per bokslutsdagen, övriga beräknas på genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella intäkter dividerat med räntekostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutningen. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. PLATZER ÅRSREDOVISNING

20 21 Förvaltningsberättelse 23 Resultaträkning Koncernen 24 Balansräkning Koncernen 25 Förändringar i eget kapital Koncernen 26 Kassaflödesanalys Koncernen 27 Resultaträkning Moderbolaget 28 Balansräkning Moderbolaget 51 Revisionsberättelse 31 Noter 29 Förändringar i eget kapital Moderbolaget 30 Kassaflödesanalys Moderbolaget 20 Nordstaden 14:1, Postgatan 13, Göteborg