Org nr. 7696318463 Ekonomisk plan för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN Portvakten 2 i Växjö kommun. Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: Sid. A. Allmänna förutsättningar 2 B. Beskrivning av fastigheten 3 C. Löpande kostnader samt avsättning till fond år 1. 4 D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader 5 E. Summering av kostnader samt beräkning av föreningens intäkter år 1. 6 F. Lägenhetsredovisning 7 G. Kassaflödesanalys 8 H. Känslighetsanalys 9 I. Särskilda förhållanden 10 Sid 1
A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Portvakten 2 som har sitt säte i Växjö kommun och som registrerats hos Bolagsverket den 9 mars 2016, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Fastigheten är uppförd 1944 och ombyggd 2016. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på kostnaden för fastighetsförvärv gällande erlagd köpeskilling och på beräknade kostnader för drift och underhåll av fastigheterna. Vid tillfället för föreningens förvärv av fastigheten finns inga hyresgäster i de 10 lägenheterna som har rätt till medlemskap i föreningen. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader grundar sig på bedömningar gjorda i mars 2016. Tillvägagångssätt vid BRF. Portvakten 2 förvärv av fastigheten & Aktierna Fastighetsförvärvet kommer att ske genom att bostadrättsföreningen Portvakten 2 förvärvar fastigheten Portvakten 2, via förvärv av samtliga aktier i Aktiebolaget Fastigiata AB. Upplåtelse och tillträde till bostadsrätterna är planerad till vecka 21 år 2016. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten 20060503. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Beskrivning av renovering Lägenheterna I lägenheterna på våning 1 och 2 samt på vinden har nya badrum och kök byggts. Nya stammar och vatten för bad och kök har bytts hela vägen ner till befintlig inkommande avlopp i källaren. Elen har bytts ut enligt svensk standard till lägenheterna i våning 1 och våning 2. Samtliga ytskikt i lägenheterna har förbättrats. Trapphus Trapphus har bredspacklas och målats om i slittålig färg med nyans av vit/grå. Socklar, foder och snickerier har målats med bruten vit färg. Alla lägenhetsdörrar har bytts ut. Golv och trappor har förbättrats med grå/ svart matta. Räcken har förbättrats. Källare I källare har vissa förbättringar gjorts i form av ytskickt. Cykel och lägenhetsförråd Cykel, barnvagns och lägenhetsförråd finns i källare. Sid 2
B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Portvakten 2 i Växjö kommun Byggår: 1944. Adress: Emil Lindells väg 16 Tomtens areal: 2514 m 2 Bostadsarea: 519 Förråds area: 30 m 2 Lägenhetsbeskrivning: Rum Ek 1 stav golv Inredning/utrustning Entré Klinker golv Kök Ek 1 stav golv Diskmaskin kyl/frys Hygienutrymmen Klinker Dusch Vardagsrum Ek 1 stav golv Övriga rum Ek 1 stav golv Byggnadens/ernas antal och utformning samt byggnadsår: 1 st hus med putsad uppförd i 2 plan samt inredd källare med lägenhet samt förråd och inredd vind med 3 lägenheter. Fastighetens typkod har varit 823 efter renovering ändras den till 321 i samband med nästkommande taxering. Gemensamma anordningar Ventilation sker genom 2 st frånluftsfläktar på taket. 1 sopkärl finns placerad utanför huset jämte parkeringen. Gemensamma utrymmen Cykel förråd finns i källare på huset. Gemensamma anordningar på tomtmark Tomten är öppen utan inhägnader med huvudsakligen gräsytor, övriga ytor är asfaltsbeklädd gångväg samt 7 st parkeringar. Kortfattad byggnadsbeskrivning Källare finns under hela huset och inrymmer 1 st lägenhet inred med kök och WC och elmätare. Grundläggningen är betongplatta på mark. 10 st lägenhetsförråd finns i källare. Ytterväggen är gulmålad puts, innanför finns extra isolering. Bjälklag på bottenplan och våning 1 är betong och våning 2 och 3 är träbjälklag samt att innerväggar är murade. Uppvärmning sker genom fjärrvärme som levereras av Tekniska Verken. Varje bostadsrättsinnehavare betala in elräkning till förening var 3e månad. En huvudmätare finns i källare. I varje lägenhet finns undermätare. En schablon summa om 200 kr/månad läggs på avgift för respektive lägenhet. I fall el förbrukning blir mindre per lägenhet återfås kostnad om mer skall ytterligare el betalas till förening. Bostädernas biutrymmen Lägenhetsförråd, ett per lägenhet, är belägna i källlare. Underhållsbehov Genom att huset har en genomgått en omfattande renovering bedöms inget underhåll föreligga inom en 10 års period. Försäkringar Fastigheten är fullvärdes försäkrad hos Länsförsäkringar. Sid 3
C. Löpande kostnader samt avsättning till fond år 1. Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på uppgifter från fastighetsägaren avseende år 2015 samt erhållna offerter (markerat med *). Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Drift och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Det bedömda underhållsbehovet enligt underhållsplanen täcks av den årliga avsättningen till den yttre fonden. Fastighetskatten för boendelägenheterna uppgår till 1243 kr per lägenhet. Driftskostnader bostäder Revision * 2 000 4 1,3% Sophämtning 9 770 18 6,2% Snöröjning 4 500 8 2,8% Städning * 22 187 40 14,0% Vatten 5 500 10 3,5% Värme 49 000 89 30,9% El 25 000 46 15,8% Förvaltning * 12 500 23 7,9% Försäkringar * 5 529 10 3,5% Fastighetsskatt 12 430 23 7,8% Löpande underhåll 10 000 18 6,3% Summa Löpande kostnader 158 416 289 100,0% Sid 4
D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader Finansiering Föreningen finansieras med insatser samt lån från bank. Det bokförda värdet är beräknat på befintligt bokfört värde per 2016 0215 plus de renoveringskostnader som tidigare ägare ökat byggnadsvärdet med 6 150 000 kr. Som ger ett bokfört värde 7 718 425 kr. Amortering: Amorteringen bygger på 100årig rak amorteringsplan vilket innebär att amorteringen är lika stor under hela perioden. Om amorteringsperioden följs är lånet slutamorterat om 100 år. Kostnad för anskaffande av föreningens fastighet 23 429 224 Köpeskilling kr Lagfartskostnad 115 776 kr Pantbrev 2% 180 000 kr Avsättning till underhåll och kassa 35 000 kr 23 760 000 Total anskaffningskostnad kr Finansiering och kapitalkostnader, år 1 Belopp Räntekostnad Amortering S 14 760 000 Insatser kr 1,58% 1% Lån bank 9 000 000 kr 142 200 kr 90 000 kr Summa finansiering 23 760 000 kr Taxeringsvärde 5 003 000 kr Varav byggnad 4 177 000 kr Varav mark 826 000 kr Taxeringsvärde enligt förenklad fastighetstaxering (FFT) Belåningsgrad 38% Kalkyl låneportfölj Belopp Räntesats Räntekostnad Rörlig ränta 3 mån 3 000 000 kr 1,30% 39 000 kr Bunden ränta 3 år 3 000 000 kr 1,44% 43 200 kr Bunden ränta 5 år 3 000 000 kr 2,00% 60 000 kr Summa räntekostnader 142 200 kr Snitt ränta 1,58% Sid 5
E. Summering av kostnader samt beräkning av föreningens intäkter år 1 Fondavsättningar och kostnader Belopp Per m2 Andel av kostnader Kapitalkostnader 142 200 259 35% Amortering 90 000 164 22% Fondavsättningar 18 000 33 4% Driftskostnader 158 416 289 39% Summa 408 616 744 100% Intäkter Belopp Per m2 Andel av kostnader Årsavgifter 331 540 685 78% Hyror lokal och bostad 63 600 978 15% Hyror Parkering 32 400 1 800 8% Summa 427 540 3 463 100% INTÄKTER Årsavgift Årsavgift bostäder Övriga intäkter Hyresintäkter SUMMA INTÄKTER KOSTNADER Kapitalkostnader Räntor Amortering Driftskostnad Ekonomisk förvaltning Revision Vatten och avlopp El Värme Sophämtning Städning Försäkringar Snöröjning 331 540 kr 96 000 kr 427 540 kr 142 200 kr 90 000 kr 12 500 kr 2 000 kr 5 500 kr 25 000 kr 49 000 kr 9 770 kr 22 187 kr 5 529 kr 4 500 kr Underhållskostnad Löpande underhåll Periodiskt underhåll Övriga kostnader Fastighetsskatt Övriga skatter Tomträttsavgäld SUMMA KOSTNADER Avskrivningar RESULTAT 10 000 kr 18 000 kr 12 430 kr 0 kr 0 kr 408 616 kr 73 722 kr 54 798 kr Sid 6
I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande kostnader och avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelar. Avskrivning Avskrivning sker i planen enligt rak avskrivningsplan på 100 år. En årlig avskrivning redovisas om 73 722 kr. Årsavgifterna är anpassade för att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar och avsättningar till underhållsfonden. Föreningen kommer att redovisa ett bokföringsmässigt underskott om 54 798 kr som beror på att avskrivningarna överstiger summan av de årliga amorteringar på föreningens lån och de årliga avsättningarna till underhållsfonden. Detta underskott påverkar inte föreningens likviditet eftersom avskrivningarna är en bokföringspost som inte motsvaras av någon utbetalning. F. Lägenhetsredovisning I följande tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters huvuddata såsom insatser, andelstal, årsavgifter etc. Årsavgifter antas öka med i genomsnitt 2% per år. Insatserna är baserade på bedömda marknadsvärden av Fastighetsmäklare Bergstrand AB, Växjö. Den totala boarean om 509 kvm upplåts som 474 kvm som bostadsrätter och 35 kvm som hyresrätt. 30 kvm förråd uthyres för magasinering. Objektsnr Lgh nr Yta Lgt typ Årsavgift per m2 Årsavgift år 1 Månads avgift Andelstal Insats Insats per m2 Årshyra hyresrätt Lägenheter Portvakten 2 Lägenheter 1 1001 34,0 1 rok 685 kr 23 290 kr 1 941 kr 7,02% 1090000 32 059 kr 51 000 kr 2 1002 64,0 2 rok 685 kr 43 840 kr 3 653 kr 13,22% 1950000 30 469 kr 96 000 kr 3 1003 81,0 3 rok 685 kr 55 485 kr 4 624 kr 16,74% 2350000 29 012 kr 121 500 kr 4 1101 53,0 2 rok 685 kr 36 305 kr 3 025 kr 10,95% 1590000 30 000 kr 79 500 kr 5 1102 67,0 2 rok 685 kr 45 895 kr 3 825 kr 13,84% 2090000 31 194 kr 100 500 kr 6 1103 70,0 2 rok 685 kr 47 950 kr 3 996 kr 14,46% 2100000 30 000 kr 105 000 kr 7 1201 42,0 1 rok 685 kr 28 770 kr 2 398 kr 8,68% 1290000 30 714 kr 63 000 kr 8 1202 29,0 1 rok 685 kr 19 865 kr 1 655 kr 5,99% 975000 33 621 kr 43 500 kr 9 1203 44,0 1 rok 685 kr 30 140 kr 2 512 kr 9,09% 1325000 30 114 kr 66 000 kr 484,0 331 540 kr 27 628 kr 100,00% 14 760 000 kr 30 496 kr 448 500 kr Källarlokaler & Lgh intäkter Hyra / år Lägenhet Källare 35,0 54 000 kr Magasinering yta 30,0 9 600 kr 65,0 63 600 Total area 549,0 P plats 1 3 600 2 3 600 3 3 600 4 3 600 5 3 600 6 3 600 Sid 7
7 3 600 8 3 600 9 3 600 32 400 Inbetalningar G. KASSAFLÖDESANALYS År 1 (start) Årlig uppräkning År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 Årsavgifter 331 540 2,0% 338 171 344 934 351 833 358 870 366 047 373 368 380 835 388 452 396 221 404 145 Hyra lokaler 63 600 2,0% 64 872 66 169 67 493 68 843 70 220 71 624 73 056 74 518 76 008 77 528 Pplatser 32 400 1,5% 32 886 33 379 33 880 34 388 34 904 35 428 35 959 36 498 37 046 37 602 Totalt inbetalt 427 540 435 929 444 483 453 206 462 100 471 170 480 419 489 851 499 468 509 275 519 275 Utbetalningar Revision 2 000 2,0% 2 040 2 081 2 122 2 165 2 208 2 252 2 297 2 343 2 390 2 438 Sophämtning 9 770 2,0% 9 965 10 165 10 368 10 575 10 787 11 003 11 223 11 447 11 676 11 910 Snöröjning 4 500 2,0% 4 590 4 682 4 775 4 871 4 968 5 068 5 169 5 272 5 378 5 485 Städning 22 187 2,0% 22 631 23 083 23 545 24 016 24 496 24 986 25 486 25 996 26 516 27 046 Vatten 5 500 2,0% 5 610 5 722 5 837 5 953 6 072 6 194 6 318 6 444 6 573 6 704 Värme 49 000 3,0% 50 470 51 984 53 544 55 150 56 804 58 509 60 264 62 072 63 934 65 852 El 25 000 2,0% 25 500 26 010 26 530 27 061 27 602 28 154 28 717 29 291 29 877 30 475 Fastighetsskatt 12 430 2,0% 12 679 12 932 13 191 13 455 13 724 13 998 14 278 14 564 14 855 15 152 Försäkringar 5 529 2,0% 5 640 5 752 5 867 5 985 6 104 6 227 6 351 6 478 6 608 6 740 Fastighetsförvaltning 12 500 2,0% 12 750 13 005 13 265 13 530 13 801 14 077 14 359 14 646 14 939 15 237 Löpande underhåll 10 000 2,0% 10 200 10 404 10 612 10 824 11 041 11 262 11 487 11 717 11 951 12 190 Plan underhåll (fond) 18 000 2,0% 18 360 18 727 19 102 19 484 19 873 20 271 20 676 21 090 21 512 21 942 Räntekostnader 142 200 140 778 139 370 137 977 136 597 135 231 133 878 132 540 131 214 129 902 128 603 Amortering 1% 90 000 90 000 90 000 90 000 90 000 90 000 90 000 90 000 90 000 90 000 90 000 Totalt utbetalt 408 616 411 212 413 918 416 735 419 666 422 713 425 878 429 164 432 574 436 110 439 774 Betalningsnetto 18 924 24 716 30 565 36 471 42 435 48 458 54 541 60 686 66 894 73 165 79 501 BN i % av IN 4,4% 5,7% 6,9% 8,0% 9,2% 10,3% 11,4% 12,4% 13,4% 14,4% 15,3% Avskrivning 1% 73 722 73 722 73 722 73 722 73 722 73 722 73 722 73 722 73 722 73 722 73 722 Resultat 54 798 49 006 43 157 37 252 31 288 25 265 19 181 13 036 6 829 557 5 778 Avsatt UHfond 18 000 18 360 18 727 19 102 19 484 19 873 20 271 20 676 21 090 21 512 21 942 Ack. UHfond 18 000 36 360 55 087 74 189 93 673 113 546 133 817 154 493 175 583 197 095 219 037 Ack. Bet netto 0 24 716 55 281 91 752 134 187 182 644 237 186 297 872 364 766 437 930 517 431 Ack. Behållning 18 000 61 076 110 369 165 941 227 859 296 191 371 003 452 365 540 349 635 025 736 468 Nyckeltal (SEK) Anskaffningskostnad per kvm 42 676 Belåning per kvm år 1 16 393 Insats/upplåtelseavgift per kvm år 1 26 885 Driftskostnader per kvm år 1 289 Årsavgift per kvm år 1 685 Sid 8
H. KÄNSLIGHETSANALYS Förändrat ränteantagande och inflationsantagande enligt nedan. Känslighetsanalys Bostadsrättsföreningen Portvakten 2 År 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2025 Årsavgift per kvm om dagens inflationsnivå och 1. Dagens räntenivå 3,06% 685 kr 699 kr 713 kr 727 kr 741 kr 756 kr 771 kr 2. Dagens räntenivå +1% 871 kr 888 kr 906 kr 924 kr 943 kr 962 kr 981 kr 3. Dagens räntenivå +2% 1 057 kr 1 078 kr 1 100 kr 1 122 kr 1 144 kr 1 167 kr 1 190 kr 4. Dagens räntenivå +3% 1 243 kr 1 268 kr 1 293 kr 1 319 kr 1 345 kr 1 372 kr 1 400 kr 5. Dagens räntenivå 1% 499 kr 509 kr 519 kr 530 kr 540 kr 551 kr 562 kr 6. Dagens räntenivå 2% 313 kr 319 kr 326 kr 332 kr 339 kr 346 kr 353 kr Årsavgift per kvm om dagens räntenivå och: 7. Dagens inflationsnivå + 1% 650 kr 667 kr 684 kr 701 kr 719 kr 737 kr 755 kr 8. Dagens inflationsnivå + 2% 650 kr 670 kr 691 kr 712 kr 734 kr 756 kr 778 kr 9. Dagens inflationsnivå 1% 650 kr 659 kr 669 kr 679 kr 689 kr 699 kr 709 kr 10. Dagens inflationsnivå 2% 650 kr 656 kr 662 kr 667 kr 674 kr 680 kr 686 kr Sid 9
I. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen. 2. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. 4. Nuvarande styrelse avgår när samtliga nya medlemmar tillträtt sina lägenheter. 5. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt föreningens stadgar föreskriver. 20 maj 2016 Styrelsen i Bostadsrättsföreningen Portvakten 2.......... Ulrik Unenge Victor Håkansson Serina Persson Sid 10