Årsredovisning för Brf Ekebydalen Uppsala 769602-2933 Räkenskapsåret 2013
1 (12) Årsredovisning Styrelsen för Brf Ekebydalen Uppsala får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013. Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål och verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar har registrerats hos Bolagsverket 2005-01-19. Fastighet och lägenhetsfördelning Föreningen förvärvade fastigheten Flogsta 52:1 i Uppsala kommun 1999-01-01. På fastigheten finns 11 st flerbostadshus i två våningar med totalt 44 bostadsrättslägenheter. Lägenhetsfördelning: 10 st 2 rum och kök 4 st 3 rum och kök 22 st 4 rum och kök 8 st 5 rum och kök Total bostadsyta: 3 788,6 kvm Styrelse Styrelsen har sedan ordinarie stämma 2013-03-20 bestått av: Ordinarie Eva Grass Ordf. Sascha Firle Kajsa Harling Liv Hansen avgått p g a flytt Gunilla Rosqvist Sven Alfonsson ersättare för Liv Hansen Suppleanter Per Karlström Sven Alfonsson Revisorer Ordinarie Niklas Feiff extern revisor Helena Hillström intern revisor Valberedning Åsa af Geijerstam
2 (12) Fastighetens tekniska status Föreningen har en underhållsplan med en planeringshorisont på 30 år. För att även beakta underhållsåtgärder som förväntas inträffa efter 30 år har den så kallade eviga kostnaden beräknats. Enligt den uppdaterade planen bör föreningen avsätta 305 000 kr per år för yttre underhåll. Lägenhetsöverlåtelser Under perioden har 5 (2) st överlåtelser ägt rum. Dessutom har styrelsen beviljat 2 st andrahandsuthyrningar. Styrelsens policy för andrahandsuthyrningar är att följa Hyresnämndens praxis. För att upplåta bostadsrätten i andra hand krävs beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete eller tillfälliga studier på annan ort då medlemmen under en tidsbestämd period inte själv har möjlighet att nyttja lägenheten. Nyttjanderätten till lägenhet som innehas med bostadsrätt är förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning, om lägenheten utan styrelsens tillstånd upplåtes i andra hand. Föreningen hade vid årets slut 70 (69) medlemmar. Fastighetsförvaltning Styrelsen har under året haft 11 protokollförda sammanträden. Den ekonomiska förvaltningen har utförts av ISS Facility Services AB. Lägenhetsförteckningen hanteras av ISS Facility Services AB. Fastighetsskötseln har ombesörjts avpd Miljöservice. Försäkring Fastigheten är fullvärdeförsäkrad i Trygg-Hansa via Adeförsäkring. I försäkringen ingår ansvarsförsäkring för styrelsen, skadedjursförsäkring och även tilläggsförsäkring för bostadsrättshavare. (Observera att denna ej ersätter hemförsäkringen.) Ekonomi Föreningens fond för yttre underhåll Reservering och ianspråktagande av yttre reparationsfonden ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition och överföring sker efter beslut, mellan balanserat resultat och yttre reparationsfond. Fastighetsskatt/avgift och inkomstskatt Fastigheten har åsatts värdeår 1998. För inkomståret 2014 uppgår den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus till 1 210 kronor per bostadslägenhet, dock högst 0,3 % av gällande taxeringsvärde på bostadsdelen. Den kommunala fastighetsavgiften indexuppräknas årligen. Intäkter och kostnader avseende fastighetsförvaltning är inte skattepliktiga, dock tas kapitalvinster samt inlösta och sålda bostadsrätter upp för beräkning av inkomstskatt. Eventuellt taxerat underskott från föregående år avräknas och är underlaget positivt sker beskattning med 22 %. Föreningens taxerade underskott uppgick vid årets slut till 832 625 (832 625) kronor. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Fem informationsblad har gått ut till medlemmarna under 2013. Alla föreningens traditionella gemensamma medlemsaktiviteter har genomförts. På trädgårdsdagen den 25/5 deltog som vanligt ett antal engagerade medlemmar i arbetet med att rensa ogräs och snygga till i områdets planteringar, buskar och på grusgångarna. Deltagarna bjöds på grillad korv och saft.
3 (12) Höstknytet ägde rum den 21/9 och hölls denna gång i föreningens partytält på innergården. Avslutningsvis inbjöds alla medlemmar till ett glöggmingel den 14/12. Tyvärr var vädret dåligt och endast ett fåtal medlemmar deltog men de som var där uppskattade glöggen och lussekatterna. Den mest omfattande åtgärden under året var renoveringen av lekplatsen. Styrelsen upphandlade tjänsten av företaget Lappset. Det av katter förorenade gruset under gungorna ersattes med en mjuk fastgjuten gummibeläggning. Gungställningen, gungorna och staketet byttes ut och det blev en helt ny sandlåda med lekbord i mitten och sittbrädor på kanterna. En parksoffa ingick också i paketet. Den kommer att placeras och sättas fast nära gungställningen. En uppskattad insats har gjorts av gårdsgruppen som påbörjade planeringsarbetet med förbättringsåtgärderna redan 2012 och som fortsatte under våren 2013 med de konkreta förberedelserna inför lekplatsrenoveringen. Därutöver har riggen på lekbåten på innergården reparerats tack var ett initiativ från några medlemmar och en anhörig med specialkunskaper. Ett ytterligare antal genomförda utomhusåtgärder och förbättringar kan också nämnas. En allmän blomrabatt mellan Vänortsgatan 62 och 66 har rustats upp och nyplanterats även denna gång på privat initiativ från engagerade medlemmar. Några små träd (ekar) har tagits bort då de var planterade på olämpliga ställen bland annat för nära en husfasad. Den sjuka almen som togs bort 2011 har ersatts med en ullungrönn. Styrelsen har flera gånger under året gjort påstötningar gentemot Uppsala kommuns fritids- och naturkontor med en begäran om åtgärd för de sjuka björkarna bakom 82-86. Under hösten gick man slutligen föreningens krav tillmötes. Det gjordes en inspektion och föreningen har fått ett löfte om att björkarna ska fällas under vintern 2013/2014. Detta har dock ännu inte skett. Några av parksofforna har behandlats med träolja efter att lacken skrapats bort. Sofforna i pergolan på innergården har ännu inte åtgärdats utan det kommer att ske I samband med den planerade förbättringen av sittgruppen i pergolan. På inomhussidan och inom det tekniska området finns också en del händelser att rapportera. I början av året gick pumpen i undercentralen sönder med värme- och varmvattenbortfall som följd. Som tur var kunde den snabbt bytas ut utan att någon större skada skedde. I några lägenheter har vi haft läckage från handdukstork och element under året. I ett av fallen ledde det till en mer omfattande vattenskada med efterföljande renovering. I östra soprummet har låskolven bytts ut. Ett annat område inom föreningens verksamhet är hemsidan. Den har fått ett nytt utseende med en förbättrad funktion. Den uppdateras kontinuerligt bland annat när det gäller den allmänna medlemsinformationen.
4 (12) Vissa ärenden har tagit längre tid än väntat. Styrelsen har påbörjat en kontakt med företaget VVS för översyn av värmesystemet men arbetet kommer igång ordentligt först under våren 2014. Likaså har åtgärdandet av problemen med hängrännorna inte kommit så långt som önskat på grund av förseningar i kontakterna med en lämplig plåtslagare. Även här räknar vi med att arbetet ska kunna utföras under 2014. För övrigt har styrelsen påbörjat planeringen av en besiktning av trapporna samt tagit upp frågan om ett eventuellt byte av TV-leverantör under 2014. Enligt styrelsebeslut under 2013 ska också avtalet med den nuvarande utomhusförvaltaren sägas upp och tjänsten ska konkurrensutsättas under 2014. Väsentliga händelse efter räkenskapsårets utgång Alla bostadsrättsföreningar med räkenskapsår som påbörjas 2014 kommer att omfattas av en ny normgivning för redovisning. Det innebär att föreningen framtida år kommer att upprätta årsredovisningen enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar, underhåll och ev underhållsfonder. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning och budget för 2014. Årsavgifter Genomsnittlig avgift per 2014-01-01 uppgår till 742 kr/kvm. Övrigt Enligt styrelsebeslut debiteras köparen vid varje överlåtelse en expeditionsavgift på 2,5 % av basbeloppet (2014 = 1 110 kronor). Pantsättningsavgift debiteras med 1 % av basbeloppet (2014 = 440 kronor) vid varje pantsättning. Påminnelseavgift uttages med 60 kronor vid sen betalning. Flerårsöversikt 2013 2012 2011 2010 2009 Genomsnittlig skuldränta % 3,68 3,57 3,29 3 3,25 Lån per kvm bostadsyta 5 973 6 218 6 215 6 551 6 627 Fastighetens belåningsgrad % 49,78 51,18 52,17 53 54 Lån i förhållande till tax värde % 42,06 49,28 50 52 63 Årsavgift bostäder kronor/kvm 742 742 742 742 781 Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittligt fastighetslån. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till föreningens balansomslutning.
5 (12) Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst 4 108 123 årets vinst 378 702 disponeras så att 4 486 825 till yttre reparationsfond överföres 305 000 i ny räkning överföres 4 181 825 4 486 825 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
6 (12) Resultaträkning Not 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Föreningens intäkter 1 2 947 656 2 934 970 Föreningens kostnader Underhållskostnader 2-266 166-84 731 Driftskostnader 3-1 101 498-1 015 318 Förvaltnings- och externa kostnader 4-221 793-162 333 Avskrivningar -171 995-168 000 Resultat före finansiella poster 1 186 204 1 504 588 Resultat från värdepapper och långfristiga fordringar 5 20 483 0 Ränteintäkter 6 227 1 640 Räntekostnader -834 212-848 007 Resultat efter finansiella poster 378 702 658 221 Resultat före skatt 378 702 658 221 Årets resultat 378 702 658 221
7 (12) Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 6 36 787 472 36 959 467 Mark 8 040 825 8 040 825 44 828 297 45 000 292 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 5 156 731 153 483 Andra långfristiga fordringar 0-17 235 156 731 136 248 Summa anläggningstillgångar 44 985 028 45 136 540 Omsättningstillgångar Hyres- och avgiftsfordringar 0-126 586 Skattekonto 3 009 2 348 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 140 58 639 15 149-65 599 Kassa och bank Kassa och bank 8 552 127 836 Avräkningskonto ISS Facility Services AB 446 940 126 586 Avräkningskonto tidigare förvaltare 0 702 596 455 492 957 019 Summa omsättningstillgångar 470 641 891 420 SUMMA TILLGÅNGAR 45 455 669 46 027 960
8 (12) Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 15 680 314 15 680 314 Upplåtelseavgifter 700 000 700 000 Yttre reparationsfond 1 531 132 1 226 132 17 911 446 17 606 446 Fritt eget kapital Balanserat resultat 4 108 123 3 754 902 Årets resultat 378 702 658 221 4 486 824 4 413 123 Summa eget kapital 22 398 270 22 019 569 Långfristiga skulder Fastighetslån 8 22 351 653 23 279 973 Kortfristiga skulder Kortfristig del av fastighetslån 277 520 277 520 Leverantörsskulder 69 583 130 849 Skatteskulder 4 206 3 410 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 9 354 437 316 639 Summa kortfristiga skulder 705 746 728 418 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 45 455 669 46 027 960 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 35 500 000 35 500 000 35 500 000 35 500 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
9 (12) Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade redovisningsprinciperna oförändrade jämfört med föregående år. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnaden skrivs av enligt annuitetsbaserad 80-årig avskrivningsplan. Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Finansiella instrument och värdepappersinnehav Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Leverantörsskulder värderas till nominellt belopp. Övriga finansiella instrument värderas till anskaffningsvärde. Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserat resultat till fond för yttre underhåll. För ytterligare upplysningar hänvisas till not. Noter Not 1 Föreningens intäkter 2013 2012 Hyresintäkter p-platser 140 167 136 100 Årsavgifter bostäder 2 810 928 2 809 871 Hyresbortfall./. -15 144-11 001 Ersättningar och intäkter 800 0 Fakturerade kostnader 10 905 0 2 947 656 2 934 970
10 (12) Not 2 Underhållskostnader 2013 2012 Löpande reparationer 266 166 84 731 266 166 84 731 Not 3 Driftkostnader 2013 2012 Fastighetsskötsel/städning entreprenad 213 816 185 136 Besiktning/serviceavtal 9 667 4 536 Yttre skötsel/snöröjning 22 361 296 Fastighetsel 48 554 47 600 Uppvärmning 466 083 465 249 Vatten 100 409 103 016 Sophämtning 49 904 56 600 Fastighetsförsäkring 46 759 37 988 Självrisk/reparation försäkringsskador 39 744 0 Kabel-TV och internet 47 526 46 148 Fastighetsskatt/fastighetsavgift 53 240 60 060 Övriga driftkostnader 3 435 8 690 1 101 498 1 015 319 Not 4 Förvaltnings- och externa kostnader 2013 2012 Administration, kontor och övrigt 17 258 13 018 Styrelse- och mötesarvoden 105 141 56 355 Lagstadgade sociala avgifter 30 470 16 292 Revisionsarvode 11 625 11 688 Förvaltningsarvode 55 098 60 248 Övriga externa tjänster 2 200 4 732 221 792 162 333 Not 5 Värdepapper Namn Antal Anskaffn. värde Bokfört värde Marknadsvärde SEB Likviditetsfond 4 369,4115 44 416 44 416 44 748 SEB Världenfond 10 443,9476 112 315 112 315 111 068 156 731 156 731 155 816 Tidigare nedskrivning med 17 235,- är återförd under 2013.
11 (12) Not 6 Byggnader Byggnad 2013-12-31 2012-12-31 Ingående anskaffningsvärde byggnad 43 091 675 43 091 675 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 43 091 675 43 091 675 Ingående avskrivningar enligt plan -6 132 208-5 964 208 Årets avskrivningar enligt plan -171 995-168 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -6 304 203-6 132 208 Utgående redovisat värde 36 787 472 36 959 467 Taxeringsvärden byggnader 39 000 000 35 000 000 Taxeringsvärden mark 14 800 000 12 800 000 53 800 000 47 800 000 Not 7 Förändring av eget kapital Inbetalda Övr bundet Yttre rep. Balanserat Årets insatser eget kapital fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 15 680 314 700 000 1 226 132 3 754 902 658 221 Disposition av föregående års resultat: 305 000 353 221-658 221 Årets resultat 378 702 Belopp vid årets utgång 15 680 314 700 000 1 531 132 4 108 123 378 702 Not 8 Fastighetslån 2013-12-31 2012-12-31 Långivare - räntesats - ränteändring SEB - 3,92% - 2015-02-28 13 661 960 13 661 960 SEB - 2,48% - 2015-12-28 5 131 213 5 968 533 SEB - 2,80% - 2016-12-28 3 836 000 3 927 000 Avgår kortfristig del./. -277 520-277 520 22 351 653 23 279 973 Föreningen gjorde extraamortering med 650 800,- 2013-12-27.