BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN (BRF) BRILJANTERNA 2

Kostnadskalkyl för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN (BRF) BRILJANTERNA 2 Örebro kommun Organisationsnummer 769629-3864 Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna förutsättningar. B. Beskrivning av fastighet och byggnader. C. Kostnad för fastighetens förvärv samt finansieringsplan. D. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter. E. Lägenhetsförteckning, insats, andelstal och avgiftsberäkning. F. Särskilda förhållanden. G. Ekonomisk prognos H. Känslighetsanalys Bilaga 1 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg. Sidan 1

A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Briljanterna 2 har till ändamål att främja medlemmars ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen är registrerad hos Bolagsverket 2013-12-14 och har sitt säte i Örebro kommun (Örebro län). Föreningens organisationsnummer är 769629-3864. Föreningen har för avsikt att tillsammans med tre andra bostadsrättsföreningar förvärva fastigheten Mandelkubben 1 i Örebro kommun. Denna fastighet skall avstyckas i fyra likvärdiga och separata fastigheter. Var och en av bostadsrättsföreningarna skall äga varsin av dessa avstyckade fastigheter. Var och en av de avstyckade fastigheterna skall bebyggas med en huskropp. Totalt består projektet av fyra huskroppar en för varje förening. Var och en av huskropparna består av 16 lägenheter i fyra plan (1 st 2 rok à 64 kvm, 1 st 3 rok à 86 kvm, 7 st 3 rok à 78 kvm och 7 st 4 rok à 93 kvm). Bygglov för detta projekt har inlämnats och förväntas erhållas under maj 2015. Målet är att de fyra bostadsrättsföreningarna skall fusioneras via absorption när inflyttning i samtliga lägenheter har skett. Fastigheten kommer att förvärvas genom köp av aktiebolag. Köpeskillingen för aktiebolaget (aktier) motsvarar fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent skatteskuld. Fastigheten kommer därefter att, genom underprisöverlåtelse, överföras till bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastigheternas, i aktiebolaget, bokförda värde, skattemässigt värde. Därefter likvideras bolaget och byggnaden färdigställs av bostadsrättsföreningen på avtal i enlighet med den ekonomiska planen. Angiven anskaffningskostnad för förvärvet är preliminär. Redovisningsmässigt uppkommer en nedskrivningskostnad på aktierna i bolaget i samband med att fastigheten överförs till underpris, vilken motsvarar ett övervärde i fastigheten med samma belopp. För att möta nedskrivningen sker en motsvarande uppskrivning av fastighetens värde. Vid eventuell försäljning av fastigheten, beräknas realisationsvinstskatt på mellanskillnaden av fastighetens anskaffningsvärde exklusive uppskrivning å ena sidan och framtida försäljningspris å andra sidan. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1 i Bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på avtalad köpeskilling samt bedömda byggkostnader. Beräkning av föreningens årliga kapital- och driftkostnader grundar sig på uppgifter inhämtade vid tidpunkten av upprättande av denna ekonomiska plan. Bygget beräknas starta under vintern/våren 2016. Första möjliga tidpunkt för upplåtelse av lägenheterna är så fort som denna ekonomiska plan har registrerats, hela byggnationen har färdigställts och den slutliga anskaffningskostnaden har redovisats på en extra föreningsstämma. Innan dess kan förhandsavtal tecknas. Den första inflyttningen beräknas till sommaren 2016. B. BESKRIVNING AV FASTIGHET OCH BYGGNADER Fastighetsbeteckning: Del av Mandelkubben 1 i Örebro kommun. Tomtareal: Ca 2,480 kvm Sidan 2

Huskroppen består av 16 lägenheter i fyra plan (1 st 2 rok à 64 kvm, 1 st 3 rok à 86 kvm, 7 st 3 rok à 78 kvm och 7 st 4 rok à 93 kvm). Den totala bostadsytan är sålunda 1,347 kvm BOA. Hustyp Grundläggning Bjälklag Fasader Yttertak Fönster Lägenhetsförråd Värmedistribution Värmeproduktion Ventilation Hiss Tomt/mark Tvätt Punkthus som flerfamiljshus. Balkar av betong. Mellanbjälklag av beton och vindsbjälklag av trä. Träpanel alternativt betong. Plåt. 3-glas. I varje lägenhet. Vattenburet värmesystem. Frånluftsvärmepumpar. Mekanisk ventilation. Personhiss. Finplaneras. Tvättmaskin och torktumlare i varje lägenhet. Varje bostadslägenhet har eget abonnemang för el. Lägenheterna förbrukar maximalt 40 kwh per kvm och år i energiförbrukning. I skrivande stund kostar en kwh knappt en krona. Så elkostnaden för en lägenhet är ca 200 kronor per månad för 2 rok (64 kvm), ca 250 kronor per månad för 3 rok (78 kvm) och ca 275 kronor per månad för 3 rok (86 kvm). Uppvärmningen sker med bergvärmepumpar placerade i källare på varje punkthus och fördelningen sker med FTX-aggregat på vindarna. Hushållselen utöver elen till frånluftsvärmepumparna beräknas ligga på 20% av energielen. Bostadsrättsinnehavarna ansvarar själva för abonnemang rörande TV, internet och telefon samt för underhåll av uteplats, trädgård och lägenheterna invändigt. Eftersom fiber är indraget så ingår ett grundutbud av SVT1, SVT2, Kunskapskanalen och TV4 i månadsavgiften. Bostadsrättsföreningen ansvarar för gemensam sophämtning, utvändigt underhåll av byggnaderna samt drift och underhåll av körvägar, parkeringsplatser och gemensamma grönytor på fastigheterna (kostnaderna för detta ingår i månadsavgiften till föreningen). Fastigheten har kommunalt vatten och avlopp. Föreningen ansvarar för försäkring av byggnader och gemensamma anläggningar. Bostadsrättsinnehavarna ansvarar för försäkring av lösöre samt för egna arbeten (standardökning av lägenheterna etc.) i respektive lägenhet och förråd. Sidan 3

C. KOSTNAD FÖR FASTIGHETENS FÖRVÄRV SAMT FINANSIERINGSPLAN Anskaffningskostnad inklusive köpeskilling för föreningens fastighet, entreprenadkostnad, anslutningsavgifter, bygglov, kontroll och besiktning, konsulter, räntor, lagfart, försäljningskostnad samt en likviditetsfond om 25,000 kronor. 40 441 667 kr Summa slutlig anskaffningskostnad 40 441 667 kr Finansiering Nedanstående lån och insatser är beräknade för finansiering av föreningens verksamhet. Föreningen avser att följa ränteutvecklingen på marknaden noga och binda delar eller hela lånet om den långsiktiga bedömningen av ränteutvecklingen ändras. Bottenlån Totalt Per kvm (genomsnitt) 16 176 667 kr 12 009 kr Insatser Totalt Per kvm (genomsnitt) Summa finansiering 24 265 000 kr 18 014 kr 40 441 667 kr Pantbrev i fastigheten ligger som säkerhet för bottenlånet. Föreningen tecknar fullvärdesförsäkring av dess fastighet inklusive bostadshus, förråd och övriga anläggningar. Räntesatser Bottenlånets räntesats och amorteringsstruktur baseras på en bankoffert och är ett vägt medelvärde där lånet delas upp med tre olika löptider. Räntesats 3 månader 1,20% Andel bottenlån med 3 månader 25% Räntesats 1 år 1,20% Andel bottenlån med 1 år 25% Räntesats 3 år 1,50% Andel bottenlån med 3 år 25% Sidan 4

Räntesats 5 år 1,80% Andel bottenlån med 5 år 25% Genomsnittlig räntesats 1,43% Buffert ovanpå denna räntesats 1,07% Använd räntesats 2,50% Antal amorteringsår 50 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER/INTÄKTER Driftskostnader Försäkring Skötsel inklusive vinterrenhållning av vägar på fastigheten Administrativ förvaltning Vatten och avlopp Löpande utvändigt underhåll exklusive uteplatser och trädgård Övrigt Summa driftskostnader 9 429 kr 47 145 kr 24 246 kr 40 410 kr 80 820 kr 45 798 kr 247 848 kr Föreningen ansvarar för (på fastigheten) skötsel, underhåll och renhållning av vägar, gemensamma grönytor och parkeringsplatser Avskrivningar Avskrivning görs på den del av byggnadsvärdet som motsvarar bostadsrättsföreningens ansvar, vilket vi bedömer uppgår till ca 50% av byggkostnaden. Denna andel är 58% Underhåll och förnyelse av all inredning och inre ytskikt svarar bostadsrättsinnehavarna för. Avskrivningen sker på 100 år. dvs med följande antal procent på ovanstående andel av byggvärdet per år: 1% En del av avskrivningen används för att amortera föreningens lån och den delen påverkar årsavgiften. Den övriga avskrivningen medför ett negativt årsresultat. Den totala avskrivningen är rak/linjär. Härutöver görs en avsättning för framtida underhåll. Den posten ingår i årsavgiften och uppgår till (per kvm och år) Den rena byggkostnaden per kvm BOA är ca 60 kr. 11 000 kr. Sidan 5

Sålunda utgör avskrivningen och avsättningen tillsammans följande kronor per kvm och år 124 kr. Sammanställning Inklusive inflation 2,0% År 1 Kapitalkostnader SEK SEK/kvm år Räntekostnad 403 608 300 Avskrivning/amortering 12 699 9 Övrig avskrivning 73 084 54 Avsättning till yttre underhåll 80 820 60 Driftskostnader 0 Driftskostnader 247 848 184 Fastighetsavgift 0 0 Återföring av övrig avskrivning -73 084-54 Summa årliga kostnader år 744 974 553 Intäkter Årsavgifter 744 974 553 Summar årliga intäkter 744 974 553 2 rok 3 rok 78 3 rok 86 4 rok Avgift per år 35 396 43 139 47 563 51 435 Avgift per månad 2 950 3 595 3 964 4 286 Avgift per kvm och år 553 553 553 553 Kvarvarande skuld 16 163 968 Sammanställningen ovan avser belopp i realt penningvärde. Sidan 6

E. LÄGENHETSFÖRTECKNING, INSATS, ANDELSTAL OCH AVGIFTSBERÄKNING Våningsplan 1 Nr Yta Insats Andel Åavg Mavg (tsek) (sek) (sek) 2 rok 11 64 1 095 4,75% 35 396 2 950 3 rok 12 78 1 350 5,79% 43 139 3 595 3 rok 13 86 1 495 6,38% 47 563 3 964 4 rok 14 93 1 595 6,90% 51 435 4 286 Våningsplan 2 3 rok 21 78 1 395 5,79% 43 139 3 595 3 rok 22 78 1 395 5,79% 43 139 3 595 4 rok 23 93 1 675 6,90% 51 435 4 286 4 rok 24 93 1 675 6,90% 51 435 4 286 Våningsplan 3 3 rok 31 78 1 395 5,79% 43 139 3 595 3 rok 32 78 1 395 5,79% 43 139 3 595 4 rok 33 93 1 675 6,90% 51 435 4 286 4 rok 34 93 1 675 6,90% 51 435 4 286 Våningsplan 4 3 rok 41 78 1 475 5,79% 43 139 3 595 3 rok 42 78 1 475 5,79% 43 139 3 595 4 rok 43 93 1 750 6,90% 51 435 4 286 4 rok 44 93 1 750 6,90% 51 435 4 286 Totalt 1 347 24 265 100,00% 744 974 F. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Medlem som innehar en bostadsrätt skall betala insats och upplåtelseavgift med belopp som angivits i plan samt årsavgift som angivits eller som styrelsen beslutar. 2. Avgift för värme och hushållsel betalas direkt av bostadsrättsinnehavaren till leverantören. 3. Då den till en lägenhet hörande tomtmarken upplåts med bostadsrätt, ansvarar bostadsrättsinnehavaren för denna och bekostar dess skötsel. 4. Bostadsrättsinnehavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Bostadsrättsinnehavare äger rätt att nyttja annan bostadsrättsinnehavares tomt om så krävs för att utföra underhållsarbeten som exempelvis målning. Sidan 7

5. Bostadsrättsinnehavaren skall ha giltig hemförsäkring med tillägg för bostadsrättslägenhet. 6. Några andra avgifter än de i denna plan redovisade utgår icke vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende dito. Det åligger föreningens styrelse att bevaka kostnadsutvecklingen och vidtaga de åtgärder som krävs för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 7. Årsavgift erlägges månadsvis i förskott. 8. Vid fastighetens försäljning realiseras uppskjuten skatt på uppskrivningsbelopp. 9. Vid bostadsföreningens likvidation skall föreningens tillgångar skiftas enligt föreningens stadgar. G. EKONOMISK PROGNOS Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningens ekonomi är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en sexårskalkyl samt kalkyl för år 11 och år 16 avseende föreningens bedömda intäkter, kostnader och årsresultat. Vidare redovisas även likviditeten. Fastighetsskatten är fastställt enligt gällande norm; 1,243 kronor per lägenhet och år. Denna summa är uppräknad till år 16 med 2% inflation per år. Taxeringsvärdet enligt Skatteverket är 17,126,000 kronor. Prognos (tkr) År In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter/kostnader Intäkter/årsavgifter 745 753 760 767 775 783 829 904 Driftskostnader -248-253 -258-263 -268-274 -302-334 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-20 Driftsnetto 497 500 502 504 507 510 527 551 Kapitalkostnader Låneräntor -404-403 -403-403 -402-402 -399-393 Avskrivningar Amorteringar -13-14 -15-15 -17-19 -30-49 Övrig avskrivning (ÖA) -73-72 -70-70 -69-67 -56-37 Summa 86 86 86 86 86 86 86 86 Återföring ÖA 73 72 70 70 69 67 56 37 Fondavsättning -81-82 -84-86 -87-89 -99-109 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Sidan 8

H. KÄNSLIGHETSANALYS Känslighetsanalysen visar hur dels de olika makroekonomiska faktorerna som räntesats och inflation påverkar föreningens årsavgifter för varje år 1-6 samt år 11 och år 16, dels hur dessa påverkas av avgiftsintäkter till föreningen skulle gå förlorade av någon anledning eller om föreningen drabbas av oförutsedda utgifter. Här nedan presenteras olika scenarios och deras påverkan på månadsavgifterna. Scenario 1 Inflationen höjs successivt med en halv procent per år från dagens 2% till 4% (påverkar driftskostnaderna). Scenario 2 Räntan höjs successivt med en halv procentenhet per år från dagens 2,50 % upp till 4,0 %. Scenario 3 Föreningen behöver ta upp nya lån för att finansiera oförutsedda utgifter år 2 motsvarande 1% av fastighetens totala förvärvskostnad. Scenario 0: Grunden sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Inflation 0 0 0 0 0 0 0 Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 744 974 752 521 760 297 766 752 774 867 783 235 829 396 904 345 Driftskostnader -247 848-252 805-257 861-263 018-268 279-273 644-302 125-333 571 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-19 888 Driftsnetto 497 126 499 716 502 436 503 733 506 588 509 591 527 271 550 886 Kapitalkostnader Låneräntor -403 608-403 291-402 942-402 558-402 134-401 668-398 527-393 462 Avskrivningar -12 699-13 989-15 409-15 409-16 972-18 691-30 225-48 651 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning -80 820-82 436-84 085-85 767-87 482-89 232-98 519-108 773 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Scenario 1: Inflation sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Inflation 0 0 0 0 0 0 0 Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 744 974 759 226 768 846 778 543 791 415 806 196 887 734 1 008 889 Driftskostnader -247 848-257 861-264 308-272 237-281 765-293 036-356 523-433 764 Sidan 9

Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-19 888 Driftsnetto 497 126 501 365 504 538 506 306 509 650 513 160 531 212 555 237 Kapitalkostnader Låneräntor -403 608-403 291-402 942-402 558-402 134-401 668-398 527-393 462 Avskrivningar -12 699-13 989-15 409-15 409-16 972-18 691-30 225-48 651 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning -80 820-84 085-86 187-88 340-90 544-92 801-102 460-113 124 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Scenario 2: Räntesatsen sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Räntesats 0 0 0 0 0 0 0 0 Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 744 658 754 629 762 822 850 804 859 323 1 029 093 1 073 731 988 334 Driftskostnader -247 848-252 805-257 861-263 018-268 279-273 644-302 125-333 571 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-19 888 Driftsnetto 496 810 501 824 504 961 587 786 591 044 755 449 771 606 634 876 Kapitalkostnader Låneräntor -403 291-403 749-403 364-484 037-483 528-643 956-638 921-473 101 Avskrivningar -12 699-13 989-15 409-15 409-16 972-18 691-30 225-48 651 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning -80 820-84 085-86 187-88 340-90 544-92 801-102 460-113 124 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Scenario 3: Oförutsedda utgifter sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Oförutsetta utgifter (% av priset) 0 0 0 0 0 0 0 Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 744 974 762 612 770 387 776 842 784 957 793 325 839 486 914 435 Driftskostnader -247 848-252 805-257 861-263 018-268 279-273 644-302 125-333 571 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-19 888 Driftsnetto 497 126 509 807 512 526 513 824 516 678 519 681 537 361 560 976 Kapitalkostnader Låneräntor -403 608-413 381-413 032-412 648-412 224-411 758-408 617-403 552 Avskrivningar -12 699-13 989-15 409-15 409-16 972-18 691-30 225-48 651 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning -80 820-82 436-84 085-85 767-87 482-89 232-98 519-108 773 Sidan 10

Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Örebro 2015-03-10 Bostadsrättsföreningen Briljanterna 2, Örebro kommun Hadar Cars David Ridemar Nils-Arne Holmudden Sidan 11

BILAGA 1: ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG Sidan 12

Sidan 13