Årsredovisning 2015-01-01-2015-12-31
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 6 Balansräkning 7 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 8 Tilläggsupplysningar 9 Underskrifter 13 Kassaflödesanalys Bilaga 1 Kontaktinformation Postadress: Birger Jarlsgatan 98, 114 20 STOCKHOLM Mail: styrelsen.morkullan2@gmail.com Föreningen förvaltas av Deloitte AB, org.nr 556271-5309 08-522 18 242 (kundsupport) backoffice.deloitte@h1.se www.deloitte.se/fastighetsekonomi
3/13 Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens fastighet, Morkullan 2 i Stockholms kommun, förvärvades 2009-06-11. Fastigheten består av ett flerbostadshus på adresserna Birger Jarlsgatan 98 med gårdshus och Surbrunnsgatan 16. Fastighetens värdeår är 1986. Byggnaden uppfördes åren 1905-1907 av byggnadsmästare Wilhelm Daen efter ritningar av arkitekt E. Eklundh. Ryska kyrkan Efter en överenskommelse mellan Daen och Ryska kyrkan i Stockholm, Kristi Förklarings ortodoxa kyrka, byggdes även en kyrka i fastigheten. Medan kyrkorummet inryms i en gårdsunderbyggnad finns kyrkoentrén i gatuhuset på Birger Jarlsgatan 98. Kyrkan är en så kallad huskyrka, den enda i sitt slag utanför Ryssland. År 1999 byggnadsminnesförklarades kyrkan. Den totala byggnadsytan uppgår till 3 266 kvm, varav 2 577 kvm utgör lägenhetsyta och 689 kvm lokalyta. Under år 2010-2011 tillkom fyra lägenheter genom ombyggnad av fastighetens råvind. Nu är 27 av lägenheterna upplåtna med bostadsrätt och 1 med hyresrätt. Föreningen har utöver lägenheterna också 5 uthyrda lokaler. Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Försäkring till fullvärde har föreningen tecknat hos Folksam. I avtalet ingår styrelseansvarsförsäkring samt bostadsrättsförsäkring för samtliga upplåtna lägenheter. Underhållsplan har föreningen upprättat år 2008 vilken sedan genomgick en större revision år 2016. Planen stäcker sig 20 år och uppdateras fortlöpande. Fastighetsförvaltning avseende teknisk förvaltning och fastighetsskötsel har föreningen tecknat avtal med AB Energibevakning. Föreningen registrerades 1994-04-06 hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades 2007-12-12. Föreningens nuvarande gällande stadgar registrerades 2014-01-22. Föreningens skattemässiga status är att betrakta som ett äkta privatbostadsföretag, det vill säga en vanlig bostadsrättsförening. Medlemsinformation Medlemmar i föreningen uppgick vid årets början till 46 medlemmar. Nytillkomna medlemmar under året är 8. Antalet medlemmar som avgått under året är 9. Medlemsantalet i föreningen vid årets slut är 45. Under året har 6 överlåtelser skett men ingen upplåtelse från hyresrätt till bostadsrätt. Föreningen har vid årets slut 1 bostadshyresgäst. Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n 1108 kr. Pantsättningsavgift debiteras köparen med f n 443 kr. Styrelsen har sedan ordinarie stämma 2015 och därmed påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Markus Kirsten Carolina Sander Simon Gartenkraut Wille Leppänen Johan Bratt Per Hedberg André Amanpour Ordförande Sekreterare Kassör Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Till revisor har valts Mathias Vidh, Baker Tilly Mapema AB. Valberedningen består av Lars Lindström och Mats Carlsson. 3/13
4/13 Styrelsesammanträden som protokollförts under året har uppgått till 7 st. Utöver dessa har styrelsen haft cirka 10 sammanträden som endast följts upp i styrelsens system för hantering av uppgifter (Trello). Dessa ~17 sammanträden ingår i det arbete med den kontinuerliga förvaltning av föreningens fastighet som styrelsen under året arbetar med. Föreningens firma har som tidigare år tecknats av två ledamöter i föreningen. På styrelsens egen rekommendation bedrivs styrelsearbetet ideellt. Föreningen höll under året 2 städdagar med mycket god uppslutning. På städdagen på hösten deltog 31 personer (på 27 bostadsrättslägenheter), oss veterligen ett rekord i uppslutning. Likaså är intresset för att delta i styrelsearbetet för att säkra föreningens intressen stort med den största styrelsen i föreningens historia. Händelser under räkenskapsåret Föreningens resultat för år 2015 är ca 140 Kkr, vilket kan jämföras med resultatet för år 2014 om ca -413 Kkr. Förändringen mellan åren beror främst på lägre driftkostnader i form av minskade kostnader för reparationer och underhåll samt lägre räntekostnader. Specifikt togs en stor kostnad för renovering av gården på resultaträkningen 2014 som drog ned resultatet detta år. Kostnadsutvecklingen i föreningen är förhållandevis stabil. De flesta av kostnaderna har förändrats marginellt jämfört med föregående år. Årsavgifterna har under året varit oförändrade. Framtida utveckling av årsavgifterna beror på hur framgångsrikt föreningen lyckas driva kostnadsreduktioner, (t.ex. inom värme), undvika oförutsedda kostnader, (t.ex. vattenskador), samt hålla en sund och konservativ inställning till nya kostnader, (t.ex. utsmyckningar). Styrelsen har som ambition att återuppta amorteringar av lånen. Föreningens enskilt största utgiftspost är räntekostnaden. Denna har under året minskat med ca 188 Kkr i samband med en omförhandling av ungefär halva belåningen. Den andra halvan kommer att förfalla inom 18 månader och förväntas då öka i kostnad. Styrelsen har samstämmigt inriktningen att låsa lån på lång tid för att säkra en förutsägbar kostnadsbild för föreningen samt skapa ramar för kommande styrelser som inte leder till ökade utgifter (i tid med låg ränta) eller behov av att höja årsavgifter eller skära ned på viktiga tjänster (i tid med hög ränta). Föreningen har under året löst ett av sina fastighetslån hos SEB som togs i samband med renoveringen av gården som blev dyrare än förväntat. Lösenbeloppet uppgick till 800 Kkr och finansierades av medel som erhölls från en förlikning med en leverantör för vindsvåningsprojektet. Ekonomisk förvaltning har föreningen avtal tecknat med Deloitte AB. Underhåll av fastigheten som genomförts under verksamhetsåret och där hela kostnaden belastat resultatet för verksamhetsåret är bl. a: Genomförda åtgärder 2015 Diverse el-arbeten Målning av och utanför soprummet Stamspolning Utöver dessa åtgärder har även utförts totalrenovering av innergård inklusive byte gårdsbjälklag mellan 2013 och 2014. Under 2012-2015 har lägenhetsbalkonger byggts som medlemmarna själva bekostat. Händelser efter räkenskapsåret Styrelsens sammansättning ändrades tidigt 2016 i samband med att Carolina Sander (sekreterare) flyttade från föreningen. Överlämning skedde då till kvarvarande styrelse samt till medlemmen Robert Ingemarsson på Surbrunnsgatan 16 som ställde upp som support i styrelsearbetet. Planerat underhållsbehov av fastigheten beräknas till ca 1 600 Kkr för den närmaste 3-årsperioden och knappt 500 Kkr i snitt över den kommande 20-årsperioden. Till det planerade underhållet samlas delvis medel via årlig avsättning till föreningens yttre underhållsfond med minst 0,3 % av taxeringsvärdet på fastigheten. Fonden för yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen. De enskilt största åtgärderna som enligt underhållsplanen kan kräva åtgärder illustreras i tabellen nedan. Planerad åtgärd År Renovering hyreslokaler 2017-2018 Renovering trapphus 2019 4/13
5/13 Flerårsöversikt 2015 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning, Kkr 2 444 2 446 2 354 2 320 2 114 Resultat efter finansiella poster, Kkr 140-413 10 162-976 Soliditet, % 78 77 77 80 80 Genomsnittlig årsavgift per kvm BR-yta, kr 598 598 598 598 538 Lån per kvm bostadsrättsyta, kr 7 596 7 920 7 920 6 786 6 786 Insats per kvm bostadsrättsyta, kr 27 089 27 089 27 057 27 057 27 057 Genomsnittlig skuldränta, % * 2,68 3,59 4,00 4,20 3,84 Fastighetens belåningsgrad, % * 22 23 26 22 22 *Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd kostnad för låneräntor i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. *Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat: Balanserat resultat -2 912 216 Årets resultat 140 130-2 772 086 Styrelsen föreslår att Till yttre fond avsätts 205 707 I ny räkning överföres -2 977 793-2 772 086 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. 5/13
6/13 RESULTATRÄKNING 2015-01-01 2014-01-01 Not 2015-12-31 2014-12-31 Rörelsens intäkter m.m. Nettoomsättning 1 2 443 597 2 445 565 Summa rörelsens intäkter mm 2 443 597 2 445 565 Rörelsens kostnader Driftkostnader 2-1 121 056-1 451 937 Övriga externa kostnader 3-83 979-125 519 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -584 524-579 563 Summa rörelsens kostnader -1 789 559-2 157 019 Rörelseresultat 654 038 288 546 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 0 204 Räntekostnader -513 908-702 086 Summa finansiella poster -513 908-701 882 Resultat efter finansiella poster 140 130-413 336 Årets resultat 140 130-413 336 6/13
7/13 BALANSRÄKNING 2015-12-31 2014-12-31 TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 4 84 343 094 84 800 758 Inventarier, verktyg och installationer 5 22 270 0 Pågående nyanläggningar 0 51 643 Summa materiella anläggningstillgångar 84 365 364 84 852 401 Summa anläggningstillgångar 84 365 364 84 852 401 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 45 667 7 155 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 63 145 53 643 Summa kortfristiga fordringar 108 812 60 798 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 7 2 718 2 718 Summa kortfristiga placeringar 2 718 2 718 Kassa och bank 1 416 995 1 589 438 Summa omsättningstillgångar 1 528 525 1 652 954 SUMMA TILLGÅNGAR 85 893 889 86 505 355 7/13
8/13 BALANSRÄKNING 2015-12-31 2014-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Eget kapital 8 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 68 468 892 68 468 892 Yttre fond 987 156 781 449 Summa bundet eget kapital 69 456 048 69 250 341 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust -2 912 216-2 293 173 Årets resultat 140 130-413 336 Summa fritt eget kapital -2 772 086-2 706 509 Summa eget kapital 66 683 962 66 543 832 Långfristiga skulder 9 Skulder till kreditinstitut 18 755 352 19 555 352 Summa långfristiga skulder 18 755 352 19 555 352 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 57 271 4 495 Aktuell skatteskuld 8 822 12 934 Övriga skulder 3 463 12 485 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 385 019 376 257 Summa kortfristiga skulder 454 575 406 171 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 85 893 889 86 505 355 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och för förpliktelser som redovisats som avsättningar Fastighetsinteckningar 25 133 028 25 133 028 25 133 028 25 133 028 Ansvarsförbindelser Inga Inga 8/13
9/13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1, Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar, (K2). Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Byggnad: 100 år / 1% Fastighetsförbättringar: 50 år / 2% Inventarier: 10 år / 10% Fastighetsskatt/fastighetsavgift Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen som antingen är ett fast belopp per lägenhet eller 0,3% av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Det lägsta av dessa värden utgör föreningens fastighetsavgift som för räkenskapsåret är 1243 kr per lägenhet. För lokalerna betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1% av taxeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Enligt bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, utifrån föreningens stadgar, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. 9/13
10/13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Nettoomsättning 2015 2014 Årsavgifter bostäder 1 476 516 1 476 516 Hyresintäkter bostäder 125 112 125 112 Hyresintäkter lokaler 355 688 338 870 Hyresintäkter lokaler, ej moms 327 252 327 963 Fastighetsskatt 72 453 65 317 Överlåtelse- och pantförskrivningsavgifter 10 026 3 645 Försäkringsersättningar 76 550 99 300 Övriga intäkter 0 8 842 2 443 597 2 445 565 Not 2 Driftkostnader 2015 2014 Fastighetsskötsel -33 937-33 937 Städning, entrémattor -107 119-116 933 Reparationer och underhåll -231 348-521 118 Fastighetsel -38 941-37 262 Fjärrvärme -343 098-377 063 Vatten och avlopp -43 997-45 107 Sophämtning -79 119-67 379 Försäkringspremier -77 573-67 181 Fastighetsskatt/-avgift -125 954-119 766 Kabel tv och bredband -16 640-20 103 Övriga driftkostnader -23 330-46 088-1 121 056-1 451 937 Not 3 Övriga externa kostnader 2015 2014 Ekonomisk förvaltning -49 121-48 281 Revisionsarvode -25 237-29 307 Advokatkostnader 0-35 336 Konsultarvoden 0-5 361 Övriga administrationskostnader -9 621-7 234-83 979-125 519 10/13
11/13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 4 Byggnader och mark 2015-12-31 2014-12-31 0 Ingående anskaffningsvärde 87 197 259 78 146 483 Inköp 124 386 0 Försäljningar/utrangeringar 0 9 050 776 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 87 321 645 87 197 259 Ingående avskrivningar -2 396 501-1 816 938 Årets avskrivningar -582 050-579 563 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 978 551-2 396 501 Utgående redovisat värde 84 343 094 84 800 758 0 Redovisat värde byggnader 46 051 317 46 508 981 Redovisat värde mark 38 291 777 38 291 777 84 343 094 84 800 758 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: 68 569 000 68 569 000 varav byggnader: 29 173 000 29 173 000 39 396 000 39 396 000 Not 5 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärde 0 0 Inköp 24 744 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 24 744 0 Ingående avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar -2 474 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 474 0 Utgående redovisat värde 22 270 0 Not 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015-12-31 2014-12-31 Förutbetald försäkring 53 534 50 915 Kabel tv och bredband 4 639 2 728 Övriga förutbetalda kostnader 4 972 0 63 145 53 643 11/13
12/13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 7 Övriga kortfristiga placeringar 2015-12-31 2014-12-31 Kategori Placeringskonto SEB 2 718 2 718 2 718 2 718 Not 8 Eget kapital Belopp vid årets ingång Resultatdisp. enl. beslut av föreningsstämman 2015: Årets vinst Belopp vid årets utgång Upplåtelse Yttre Balanserat Årets Insatser avgift fond resultat resultat 66 881 784 1 587 108 781 449-2 293 173-413 336 205 707-413 336 413 336 140 130 66 881 784 1 587 108 987 156-2 912 216 140 130 Not 9 Långfristiga skulder 2015-12-31 2014-12-31 Amortering efter 5 år 18 755 352 19 555 352 18 755 352 19 555 352 Amortering Skuld per Kreditgivare Villkorsändring Ränta % 2015 2015-12-31 SEB (löst 2015) 800 000 0 SEB 2016-06-28 1,93 0 8 377 676 SEB 2025-05-28 2,41 0 8 377 676 SEB 2019-03-28 2,96 0 2 000 000 800 000 18 755 352 Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015-12-31 2014-12-31 Förutbetalda avgifter och hyror 274 674 182 762 Upplupna el- och fjärrvärmekostnader 52 585 62 051 Upplupet revisionsarvode 25 000 25 000 Upplupna utgiftsräntor 4 157 5 895 Övriga upplupna kostnader 28 603 100 549 385 019 376 257 12/13
13/13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Stockholm, 2016- Markus Kirsten Simon Gartenkraut Per Hedberg Vilhelm Leppänen Johan Bratt André Amanpour Vår revisionsberättelse har lämnats den 2016. Baker Tilly Mapema AB Matthias Vidh Godkänd revisor Far 13/13
Bilaga 1 KASSAFLÖDESANALYS 2015-01-01 2014-01-01 Not 2015-12-31 2014-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 1 654 038 288 546 Avskrivningar 584 524 579 563 Erhållen ränta mm 0 204 Erlagd ränta -513 908-702 086 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 724 654 166 227 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar 0 21 556 Minskning(+)/ökning(-) av fordringar -48 014 583 279 Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder 52 776-62 239 Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder -4 372 139 680 Kassaflöde från den löpande verksamheten 725 044 848 503 Investeringsverksamheten Förvärv av byggnader och mark 4-72 743 0 Förvärv av inventarier, verktyg och installationer 5-24 744 0 Förvärv av pågående nyanläggningar 0-159 164 Kassaflöde från investeringsverksamheten -97 487-159 164 Finansieringsverksamheten Inbetalda insater och upplåtelseavgifter 8 0 153 125 Amortering långfristiga lån -800 000 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -800 000 153 125 Förändring av likvida medel -172 443 842 464 Likvida medel vid årets början 1 592 156 749 692 Likvida medel vid årets slut 1 419 713 1 592 156