1 PRELIMINÄR KALKYL er 2 Bostadsrättsföreningen Mungon, Umeå 2017-02-24 Denna ekonomiska plan har följande huvudrubriker: A ALLMÄNNA FÖRUSÄNINGAR B BESKRINING A FASIGHEEN C KOSNADER FÖR FASIGHEENS FÖRÄR D FÖRSÄKRING E BERÄKNING A FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSNADER F BERÄKNING A FÖRENINGENS ÅRLIGA INÄKER G EKONOMISK PROGNOS H KÄNSLIGHESANALYS 1 I KÄNSLIGHESANALYS 2 J NYCKELAL K SPECIFIKAION ÖER BERÄKNING A ÅRSAGIFER, INSASER MM Styrelsen ansöker samtidigt om att Bolagsverket registrerar denna ekonomiska plan. Stockholm 2016-08-05 Bostadsrättsföreningen Hyvelbänken 2......... Elisabeth Kämpe Svetislav Aleksic Michael Öhrström
A ALLMÄNNA FÖRUSÄNINGAR 2 Bostadsrättsföreningen Hyvelbänken 2 (769632-0493), registrerad 2016-04-11, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler under nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen har av ägaren erbjudits förvärva tomträtten Stockholm Hyvelbänken 2 via förvärv av ett aktiebolag. Föreningen avser att förvärva samtliga aktier i Skålpundet Fastigheter AB, 556439-4665, som är ägare till tomträtten Stockholm Hyvelbänken 2. Föreningen kommer därefter förvärva tomträtten av det köpta bolaget vilket därefter likvideras på säljarens bekostnad. Mot bakgrund av gällande lagstiftning och praxis, se särskillt 23 kap inkomstskattelagen (1999:1229), Regeringsrättens avgörande RÅ 2003 ref 61 och Regeringsrättens dom i mål 1111-05, bedöms underprisöverlåtelsen inte innebära någon uttagsbeskattning för föreningen. För det fall föreningen i framtiden avyttrar tomträtten kommer det övertagna skattemässiga värdet ligga till grund för beräkning av eventuell skattepliktig vinst. Det övertagna skattemässiga värdet är ca 12,0 milj kr. Den latenta skatteskulden jämfört med anskaffningskostnaden i planen är med dagens regler ca 12,5 milj kr. Den latenta skatten löses ut om tomträtten, eller del därav, t.ex. avyttras. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomsika plan. En teknisk statusbesiktning av fastigheten har gjorts 2016-02-11 av Hillar ruuberg, Projektledarhuset AB, där en bedömning av behovet av ombyggnader och underhåll med tillhörande kostnader görs. De åtgärder som enligt utredningen bör utföras inom 3 år är medtagna i planen som anskaffningskostnad. Styrelsens bedömning är att ca 90 % av lägenheterna blir bostadsrätter vid ombildningen. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående beräknade kostnader och intäkter m.m., hänför sig vid tidpunkten för planens upprättande kända sådana. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Angivna uppgifter om tomträttens förvärv avser slutliga totala kostnader. B BESKRINING A FASIGHEEN Beteckning och areal mm Fastighetsbeteckning Stockholm Hyvelbänken 2 omträtt Adress Bordsvägen 35-37, Karmstolsvägen 2-4 Kommun Stockholm Församling Farsta omtareal 2 392 m² axeringsvärde 2011 Mark Bostäder 5 800 000 (typkod 320) Byggnad Bostäder 16 600 000 ärdeår 1987 Mark Lokaler 657 000 Byggnad Lokaler 388 000 otalt 23 445 000 Servitut Finns ej Gemensamhetsanläggningar Finns ej Skyddsrum 2 st aktiva Byggnadens typ, användningssätt och kortfattad byggnadsbeskrivning. 2 st lamellhus med källare/suteräng och 3 våningar Antal bostadslägenheter 30 st Summa uppvärmd yta i lägenhet (Boa+Bia) 640 m2 Antal lokaler 1 st Summa lokalyta 105 m2 Summa yta 745 m2 Ytparkering 17 P-Platser för uthyrning Byggnadsår 1947 Ombyggnadsår 2002-2012
Undergrund: Berg Grundläggning: Grundmurar av betong till berg. Stomme: Betong Bjälklag: Konstruktionsbetong, fyllning, överbetong. Ytterväggar: Lättbetong som bärande stomme. Fasader: Målad putsad betongsockel. Puts på tilläggsisolering i övrigt. Fönster: I huvudsak 2-glas träfönster med kopplade bågar. Yttertak: Lertegelpannor Balkonger: Betongplatta, aluminiumräcke, plåtskärm. vättstuga: 2 M, 1, 1 S, 1 mangel. Lägenhetsförråd: I källare. Sophantering: Behållare på tomtmark ärmedistribution: attenradiatorer. ärmeproduktion: Fjärrvärme. entilation: Frånluft via självdrag. illuft via väggventiler under fönster. omt / mark: Naturmark, gräsmatta, planteringar. Hårdgårda ytor. Uteplatser. 3 Kort rumsbeskrivning av lägenheter De vanligast förekommande ytskikten beskrivs nedan. (G = golv, = väggar, = tak, Ö = övrigt) Hall G Plastmatta apet/målat Målat ardagsrum G Parkett apet/målat Målat Sovrum G Plastmatta apet/målat Målat Kök G Plastmatta apet/målat Målat Ö Diskbänk, elspis, kyl/ frys. Kolfilterfläktar i vissa. Bad/Duschrum. G Klinker Kakel Målat. Ö Badkar eller duschväggar, WC, tvättställ. Förberedelse för vättsmaksin.
KOSNADER FÖR FASIGHEENS FÖRÄR Förvärvskostnad inkl lagfart, pantbrev, ombildning 20 955 000 Disponibla medel/startkassa/övrigt 40 000 SUMMA ANSKAFFNINGSKOSNAD 20 995 000 FÖRSÄKRING, GARANIER När föreningen tillträder fastigheten kommer föreningen att teckna fullvärdesförsäkring inkl. styrelseansvarsmoment. Garantier på alla samtliga utförda arbeten kommer att lämnas enligt reglerna i AB06, dvs 5 år. BERÄKNING A FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSNADER FINANSIERING ANSKAFFNINGSKOSNAD Lån år 1 9 000 000 vid 100% anslutning. Se vidare KÄNSLIGHESANALYS 2, sid 7 Insatser 11 995 000 vid 100% anslutning Upplåtelseavgifter 0 SUMMA 20 995 000 ÅR 1 Kapitalkostnader Skuld Ränta** Räntekost Amort.* Summa Fastighetens lån Kr Kr Kr per år Bottenlån med 1/3 vardera bundet 1 år, 2 år, 5 år. 9 000 000 1,83% 164 700 90 000 254 700 SUMMA 9 000 000 254 700 *Rak amortering 1% per år ** Räntereserv mot dagens räntenivå: 0,5%
SAMMANSÄLLNING A FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSNADER Utbetalning Kostnad ÅR 1 ÅR 1 Ränta (från föreg. sida) 164 700 164 700 Amortering (från föreg. sida) 90 000 0 Avsättningar Fond för yttre underhåll 52 500 Skatter, Avgifter Fastighetsavgift bostäder 11 412 11 412 Fastighetsskatt lokal 1 370 1 370 0 Driftskostnader Uppvärmning 84 000 84 000 El, ström - fastighetsel 16 800 16 800 atten och avlopp 21 000 21 000 Sophämtning 21 000 21 000 Snöröjning 10 000 10 000 Försäkring 21 000 21 000 Ekonomisk förvaltning 37 000 37 000 Reparationer 15 000 15 000 Kabel-tv & bredband 21 000 21 000 Övriga arvoden, utbildning etc 10 000 10 000 0 Delsumma drift: 256 800 Kr/m2 och år: 401 SUMMA KRONOR OAL**** 576 782 434 282 BERÄKNING A FÖRENINGENS ÅRLIGA INÄKER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader, efter avdrag med föreningens hyresintäkter, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadslägenheternas andelstal. Intäkter ÅR 1 Årsavgifter 473 822 Intäkter lokal & Parkering 102 960 SUMMA KRONOR OAL 576 782
EKONOMISK PROGNOS FÖRENINGENS UBEALNINGAR ÅR 1-6 OCH ÅR 11 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 tkr tkr tkr tkr tkr tkr tkr Räntor 165 163 161 160 158 157 149 Amortering 90 89 88 87 86 86 81 Avs. Fond 53 54 55 56 57 58 64 Driftskostn. 257 262 267 273 278 284 313 Fast.avgift/skatt 13 13 13 14 14 14 16 Summa Utbetalningar 577 581 585 589 593 598 623 Avgår: P & lokal -103-105 -107-109 -111-114 -126 Årsavg. brf-lgh 474 476 478 480 482 484 497 d:o kr/m2 lgh-yta (snitt) 740 743 746 749 753 756 777 Avskrivning byggnader -127-127 -127-127 -127-127 -127 Bokföringsmässigt underskott* 16 16 16 16 17 17 19 *Anskaffningsvärdet av föreningens hus kommer att skrivas av på 120 år Ränteantagande 1,83% enligt en rak avskrivningsplan med lika stort nominellt belopp per år. Inflationsantagande 2,0% årlig ökning Detta kommer att resultera i ett negativt bokföringsmässigt resultat som axeringsvärdesantagande 2,0% årlig ökning inte påverkar föreningens årsavgifter. Beräknat underlag: 15 212 756 Hyresantagande 2,0% årlig ökning KÄNSLIGHESANALYS 1 FLERÅRSKALKYL ID OLIKA RÄNE- OCH INFLAIONSANAGANDEN Räntescenarios Inflationsscenarios Årsavgift i genomsnitt(kr/m2) i olika räntelägen Årsavgift i genomsnitt (kr/m2) vid olika inflation* År 0,83% 1,83% 2,83% År 1% 2% 3% 1 740 1 740 652 2 743 2 743 659 3 746 3 746 667 4 749 4 749 674 5 753 5 753 683 6 756 6 756 691 11 777 11 777 740 * Även taxeringsvärde antas öka med samma procentsats
KÄNSLIGHESANALYS 2 Denna analys avser att visa hur föreningens skulder resp. kostnader förändras om inte samtliga hyreslägenheter ombildas till bostadsrätt. Anslutningsgrad 100 % betyder att samtliga ombildas, 90 % betyder att 90 % av föreningens totala lägenhetsarea ombildas till bostadsrätt, osv. Uteblivna insatser antas lånefinansieras med samma ränta som den viktade genomsnittliga räntan i finansieringsplanen. Skuldsättning (%) visar hur stor del av fastighetens anskaffningskostnad som finaniseras genom föreningens lån. Anslutningsgrad Föreningens Föreningens ** Bostadshyror Årsavgifter* Årsavgift Ökning årsavg skulder år 1 kostnader år 1 år 1 år 1 per m2 år 1 per m2 år 1 (%) 100% 9 000 000 473 822 0 473 822 740 90% 10 199 500 495 773 76 800 418 973 727-1,75% 80% 11 399 000 517 724 153 600 364 124 711-3,94% 70% 12 598 500 539 675 230 400 309 275 690-6,75% 60% 13 798 000 561 625 307 200 254 425 663-10,51% *vid lägre anslutningsgrad än 100% kan kostnader för invändigt underhåll av kvarvarande hyreslägenheter tillkomma ** lokalhyror är i förekommande fall avdragna NYCKELAL Anm. Anskaffningskostnad per m2 28 181 kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Belåning per m2 år 1 12 081 kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Insats per m2 (medel) 18 742 kr m2 avser ytor i bostadslägenheter Driftskostnader per m2 år 1 401 kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Skatt & Fast.avg. per m2 år 1 17 kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Fondavsättning per m2 år 1 70 kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Kapitalkostnad per m2 år 1 342 kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Årsavgift per m2 år 1 (medel) 740 kr m2 avser ytor i bostadslägenheter
SPECIFIKAION ÖER BERÄKNING A ÅRSAGIFER ÅR 1, INSASER, mm I följande tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters årsavgifter vid 100% anslutning. Se KÄNSLIGHESANALYS 2 på föregående sida för årsavgiftens förändring vid lägre anslutningsgrader. Insats Andelstal* Årsavgift Årsavgift Årsavgift Lghnr Boarea åning Antal rum Kr Kr/år Kr/mån Kr/m2 0201 89 m² 1 4 1 564 193 13,9063 65 891 5 491 740 0202 53 m² 1 2 1 157 074 8,2813 39 238 3 270 740 0211 87 m² 1 4 1 542 765 13,5938 64 410 5 368 740 0212 89 m² 2 4 1 564 193 13,9063 65 891 5 491 740 0221 53 m² 2 2 1 157 074 8,2813 39 238 3 270 740 0222 87 m² 2 4 1 542 765 13,5938 64 410 5 368 740 0233 72 m² 3 3 1 242 783 11,2500 53 305 4 442 740 0401 41 m² 3 1 1 028 510 6,4063 30 354 2 530 740 0402 69 m² 3 2 1 195 643 10,7813 51 084 4 257 740 640 m² 11 995 000 100,000 473 822 * Andelstalen är beräknade efter yta Utöver årsavgift tillkommer kostnader för hushållsel, hemförsäkring, -kanaler,grundpaket SAMMANSÄLLNING ÖER FÖRENINGENS LOKALHYRESINÄKER, MM Årshyran är angiven inklusive debitering för index, fastighetsskatt och värme samt exkl. moms. Årshyra Hyra/m2 yp Yta totalt och år Anm Lokal 36 000 I Källarvåning. Under omförhandling. P-platser 48 600 10 platser à 405kr/månad Garage 18 360 3 platser à 510 kr/månad Summa m² 102 960 Boendekostnadskalkyl. 100% anslutning I tabellerna nedan görs en beräkning av den totala boendekostnaden inklusive månadsavgift, ränta och 1 % rak amortering för att förvärva lägenheten. Skattereduktion (f.n 30%) är avdragen i kolumnen "Räntekostnad". Lån till Insats per m2 Räntekostn. Amortering Månads- Boende- Lgh nr Yta 100% av vid ränta rak avgift kostnad Insatsen 2,00% 0,50% 0201 89 m² 1 564 193 17 575 1 825 652 5 395 7 871 0202 53 m² 1 157 074 21 832 1 350 482 3 213 5 045 0211 87 m² 1 542 765 17 733 1 800 643 5 274 7 716 0212 89 m² 1 564 193 17 575 1 825 652 5 395 7 871 0221 53 m² 1 157 074 21 832 1 350 482 3 213 5 045 0222 87 m² 1 542 765 17 733 1 800 643 5 274 7 716 0233 72 m² 1 242 783 17 261 1 450 518 4 364 6 332 0401 41 m² 1 028 510 25 086 1 200 429 2 485 4 114 0402 69 m² 1 195 643 17 328 1 395 498 4 182 6 076