VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten OVANÅKER ALFTA KYRKBY 20:27 Värderingsinstitutet Södra Norrland AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE sida 1 (7) Värderingsobjekt: Fastigheten, Ovanåker Alfta Kyrkby 20:27 Adress: Anneforsvägen 9, 13, 23, 822 30 Alfta Typ: Rehabiliteringsverksamhet Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per maj 2013 Uppdragsgivare: Kronofogden, Luleå Lagfaren Ägare: F-1416-13-21 Platsbesiktning: Tisdag 14 maj 2013 av Malin Åhman Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en fastighet belägen på Anneforsvägen 9, 13, 23 i Alfta, längs riksväg 50 c:a 2 mil väster om Bollnäs. Objektet är centralt beläget med gångavstånd till Alfta centrum. Den totala markarealen uppgår till 11 117 m² och dess obebyggda del utgörs av gräsmattor, grusade ytor, buskar, häck och planteringar. På fastigheten finns 3 hus: Kraftbo omfattar en lägenhet om ca 50 m² med 1 rum och kök och badrum, delvis renoverad 1994. Vinkelbo utgörs av en byggnad i 2 plan med källare samt en vinkeldel i ett våningsplan med källare. I vinkeldelen finns en bostadslägenhet 45 m² med 1,5 rok, tvåvåningsdelen har 4 hotellrum med wc och dusch. I varje våningsplan finns dagrum med kompaktkök, i övervåningen en liten tvättstuga. Källarvåningen rymmer garage ca 30 m² samt allmänt förråd/lager ca 95 m². Backebo är en byggnad i 2 plan med källare. Bottenvåningen är helrenoverad 1993 och rymmer 4 hotellrum med wc och dusch, dagrum med kompaktkök och en liten tvättstuga. Övervåningen inrymmer en bostadslägenhet 72 m² med 3 rum, kök och badrum. Källarvåningen inrymmer tvätteri och mangelrum för hotellinne, övriga byggnader är en jordkällare och uthus. Värderingsresultat Mot bakgrund av vad som angivits i detta värdeutlåtande, ekonomiskt och tekniskt, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde, på grundval av en cash-flowanalys och ortsprisjämförelse, till totalt ca 600 000 kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± 50 000kr. Jämförelsetal Värde kr per m² uthyrningsbar area ( 458 m²) 1 310 kr/m² Söderhamn 2013-05-27 Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Betalnings- och lönsamhetsanalys Bilaga 2: Fastighetsbeskrivning Bilaga 3: Ekonomiska data. Bilaga 4: Foton och kartor Bilaga 5: Utdrag fastighetsregister.
1. VÄRDERINGSUNDERLAG sida 2 (7) 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per maj 2013. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har utförts tisdag 14 maj 2013 av Malin Åhman. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Lokalytor mm har erhållits från konkursförvaltaren medan övriga fastighetsdata har inhämtats från offentliga register. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs genom en kombination av två metoder, dels en ortsprismetod grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter, dels en marknadsanpassad avkastningskalkyl där marknadens förväntningar och avkastningskrav har beaktats. Via ortsprismetoden bedöms marknadsvärdet med ledning av historiska fakta och via en avkastningskalkyl (cash-flowanalys) bedöms marknadsvärdet mot bakgrund av ekonomiska prognoser för de aktuella fastigheten. Ortsprismetoden innebär att man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea, hyra eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Avkastningsmetoden innebär att man i en avkastningskalkyl gör en prognos för samtliga betalningsströmmar som innehavet av värderingsobjektet ger upphov till under en tänkt innehavstid, kallad kalkylperiod. Kalkylen marknadsanpassas genom att man analyserar och söker efterlikna marknadsförväntningar avseende de parametrar som ingår i kalkylen. Kalkylresultatet erhålls som summan av de årliga driftnettonas nuvärde samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet utgörs av ett uppskattat marknadsvärde för fastigheten efter kalkylperiodens slut och baseras på den prognostiserade utvecklingen av driftnettot och på en bedömning av marknadens långsiktiga avkastningskrav. Driftnetton och restvärde diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc.
1.4. Marknads- och objektsanalys sida 3 (7) ORTEN Ovanåkers kommun ligger i södra Hälsingland och har 11 700 invånare. Befolkningsutvecklingen är avtagande och arbetslösheten bland de högsta i länet. Näringslivet består till stor del av trä- och verkstadsföretag baserat på skogsnäringen samt modern teknik och rehabilitering. Edsbyn har ett näringsliv som utmärks av en mycket stark industri- och småföretagartradition och det finns totalt drygt 600 företag inom kommunen. De största är: Svenska Fönster Produktion AB, AB Edsbyverken och Nefab AB. Den största arbetsgivaren är Ovanåkers kommun med totalt 1100 anställda. 2008 och 2009 var en period med tufft ekonomiskt läge som slagit hårt mot företagen på orten. Under efterföljande period har läget stabiliserats och återhämtat sig något. OBJEKTET Värderingsobjektet utgörs av en fastighet belägen på Anneforsvägen 9, 13, 23 i Alfta, längs riksväg 50 c:a 2 mil väster om Bollnäs. Objektet är centralt beläget med gångavstånd till Alfta centrum. Den totala markarealen uppgår till 11 117 m² och dess obebyggda del utgörs av gräsmattor, grusade ytor, buskar, häck och planteringar. På fastigheten finns 3 hus: Kraftbo omfattar en lägenhet om ca 50 m² med 1 rum och kök och badrum, delvis renoverad 1994. Vinkelbo utgörs av en byggnad i 2 plan med källare samt en vinkeldel i ett våningsplan med källare. I vinkeldelen finns en bostadslägenhet 45 m² med 1,5 rok, tvåvåningsdelen har 4 hotellrum med wc och dusch. I varje våningsplan finns dagrum med kompaktkök, i övervåningen en liten tvättstuga. Källarvåningen rymmer garage ca 30 m² samt allmänt förråd/lager ca 95 m². Backebo är en byggnad i 2 plan med källare. Bottenvåningen är helrenoverad 1993 och rymmer 4 hotellrum med wc och dusch, dagrum med kompaktkök och en liten tvättstuga. Övervåningen inrymmer en bostadslägenhet 72 m² med 3 rum, kök och badrum. Källarvåningen inrymmer tvätteri och mangelrum för hotellinne, övriga byggnader är en jordkällare och uthus.
2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING sida 4 (7) 2.1. Ortsprismetoden Ortsprismetoden innebär i sin mest renodlade form att fastigheter med likvärdiga egenskaper, som gått till försäljning, jämförs med värderingsobjektet. Den erlagda köpeskillingen kan jämföras direkt eller göras jämförbara genom att de sätts i relation till någon värdepåverkande faktor, oftast arean (kr/m²) eller taxeringsvärdet (K/T). Uppgifter om överlåtelser hämtas i första hand från lagfartsbanden. Uppgifter om sådana värdebestämmande faktorer som hyresavtal, finansieringsförhållanden mm saknas i ortsprismaterialet. För rena avkastningsfastigheter blir en ortsprisanalys därmed osäker. Materialet kan dock ge en grov indikation på värdenivån och spridningen på den erlagda köpeskillingen. Under senare år har ett mindre antal försäljningar av hyresfastigheter med bostäder och lokaler gjorts på orten, såväl direkta fastighetsöverlåtelser som bolagsaffärer. Priset var huvudsakligen i nivåer mellan 1 000 och 2 500 kr/m 2. Småhusfastigheter har i Alfta med närområde sålts huvudsakligen i nivån 3 000 7 000 kr/m². Priserna varierar beroende av läge, lokalsammansättning, hyreskontrakt, skick etc. De högsta priserna avser bättre lägen och högre standard och de lägre priserna är för fastigheter belägna med sämre läge eller med låg standard. Objektet kan i viss grad jämföras med småhus, men ska en sådan användning ske behövs nytt bygglov och anpassningar göras. Mot bakgrund av de affärer som gjorts och i övrigt på erfarenhetsmässiga grunder görs en mycket grov bedömning av ett realistiskt pris/värde för objektet återfinns i nivån: area min max min kr max kr Kraftbo 50 1 700 2 400 85 000 120 000 Vinkelbo 210 1 700 2 400 357 000 504 000 Backebo 198 1 700 2 400 336 600 475 200 SUMMA 458 778 600 1 099 200 Ett rimligt värde/sannolikt pris bör således kunna återfinnas inom intervallet ca 780 000 1 100 000kr. Till detta kommer kostnader för anpassning av el, vatten och avlopp. 2.2. Avkastningsmetoden Avkastningsmetoden innebär en analys av de betalningsströmmar som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till under en viss kalkyltid. Ingående parametrar såsom hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt mm åsätts med ledning av faktiska eller marknadsmässigt bedömda förhållanden. De årliga driftnettona och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR Inflation Inflationstakten antas till ca 2,0 % per år.
Kalkylperiod sida 5 (7) Kalkylperioden är 5 år och avser tiden 2013-2017. Hyresinbetalningar Lägenheterna i har tidigare förhyrts enligt lista i bil 1, anpassat till dåvarande hyresgäst. Objektet förutsätts hyras av en nyttjare inom någon verksamhet som ej kräver anpassningar av lokalerna. På marknadsmässiga grunder bedöms hyresintäkterna inkl. värme för objektet till: area kr/m2 kr 2013 Kraftbo 50 725 36 250 Vinkelbo lägenhet 45 750 33 750 Vinkelbo rum 165 600 99 000 Backebo lägenhet 72 700 50 400 Backebo rum 126 600 75 600 SUMMA 458 295 000 Hyran antas vara en varmhyra där hyresvärden bekostar värme, vatten, avlopp, el, underhåll, administration, försäkring och underhåll av byggnadens tekniska funktion. Hyresrisk Objektet är f n vakant. Vid ett förvärv antas det fyllas med en verksamhet som har nytta av lokalerna i sin helhet. Ingen särskild justering görs för vakanser i kalkylen Drift- och underhållskostnader Drift- och underhållskostnaderna antas till: area kr/m2 kr 2013 Kraftbo 50 465 23 250 Vinkelbo lägenhet 45 465 20 925 Vinkelbo rum 165 465 76 725 Backebo lägenhet 72 465 33 480 Backebo rum 126 465 58 590 SUMMA 458 212 970 Drift- och underhållskostnaderna antas öka med 2,0 % per år, i takt med inflationen. Fastighetsskatt Ingen fastighetsskatt utgår för specialenheter. Vid en ändrad användning kan fastighetsskatt komma att debiteras. Fastighetsskatten uppgår till 1,0 % av taxeringsvärdet för hyresfastigheter och 0,3 % för bostäder. Lånefinansiering Befintlig belåningssituation redovisas ej. Belåningen har ingen större inverkan på kalkylresultatet eftersom detta beräknas på driftnettona, däremot kan belåningsgraden påverka avkastningskravet på eget kapital. För att även visa betalnettona i kalkylen har en belåning antagits med 500 000 kr till 4,5 % ränta och därutöver 200 000 kr till 6,5 % ränta. Amortering enligt 40-årig serieplan. Andelen lånat kapital utgör därmed ca 72 % av beräknat avkastningsvärde.
Kalkylränta sida 6 (7) Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av riskfri realränta, kompensation för förväntad inflation samt en riskpremie. Mot denna bakgrund har kalkylräntan valts till 10,5% bestående av en bedömd långsiktig realränta 4,0 %, inflationskompensation 2,0 % och riskpremie 4,5 %. Restvärdesberäkning Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån ett prognostiserat driftnetto för året efter kalkylperioden och ett direktavkastningskrav på 8,5%. BETALNINGS- OCH LÖNSAMHETSANALYS Betalnings- och lönsamhetsanalys redovisas under bilaga nr 1. Som framgår av denna har avkastningsvärdet beräknats till 965 000kr 2.4. Värdebedömning Värdebedömning mot bakgrund av en grov ortsprisjämförelse och erfarenhetsmässig marknadskännedom indikerar ett sammanlagt värde för fastigheten mellan ca 780 000 1 100 000kr. Värdebedömning enligt avkastningsmetoden ger ett sammanlagt avkastningsvärde på ca 965 000kr. Till detta kommer kostnader för anpassning av värme, el, vatten och avlopp som f n erhålls helt eller delvis från grannfastigheten. Ingen hänsyn är heller tagen ovan till att det inledningsvis kan bli viss vakans. 3. MARKNADSVÄRDE Mot bakgrund av ovanstående bedöms marknadsvärdet för fastigheten Ovanåker Sunnanåker 8:1 till: 600 000 kronor Mot bakgrund av den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering, uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 50 000 kr
4. KÄNSLIGHETSANALYS Sida 7 (7) Utgående från resultatet i avkastningskalkylen görs en känslighetsanalys för att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras förutsatt alla övriga indata oförändrade. Känslighetsanalys har gjorts med avseende på hyresintäkternas utveckling, direktavkastningskrav år 5 samt kalkylränta. Därutöver har vakanser simulerats. Om hyresutvecklingen förändras med 1 procentenhet per år förändras avkastningsvärdet med 14,2 % motsvarande ca 137 000 kr. Om direktavkastningskravet för beräkning av restvärdet förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 8,9 % motsvarande ca 86 000 kr Om kalkylräntan förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 3,9 % motsvarande ca 38 000 kr Om en långsiktig vakans om 10% kalkyleras minskar avkastningsvärdet med sammanlagt 36 %, motsvarande 347 000 kr.
FASTIGHETSBESKRIVNING Bil 2 (1:3) Läge Objektet är beläget längs riksväg 50 på Anneforsvägen 9, 13, 23 i Alfta, c:a 2 mil väster om Bollnäs Objektet är centralt beläget med gångavstånd till Alfta centrum Tomt Den totala markarealen uppgår till 11 117 m² och dess obebyggda del utgörs av gräsmattor, grusade ytor, buskar, häck och planteringar. Planförhållanden För området gäller utomplansbestämmelser. Servitut och gemensamhetsanläggning Avtalsservitut för transformatorstation: Akt: 21-IM2-78/9455.1 Officialservitut: Akt: 21-ALF-2289.2 last väg parkering, förmån Alfta Kyrkby 20:22 och 24:2 Inga gemensamhetsanläggningar hittades. Kraftbo Byggnad i 1 plan Byggnadsår 1909 Ombyggnadsår Delvis renoverad 1994 Grundläggning Murad krypgrund Stomme Trä Fasader Trä Yttertak Tegel Fönster 2-glas Uppvärmning Elpanna, radiatorer, äldre modell Ventilation Självdrag Installationer Kommunalt vatten och avlopp i gemensamt abonnemang för Alfta Kyrkby 24:2, 20:22 och 20:29. El-anslutning i gemensamt abonnemang med Alfta Kyrkby 24:2 och 20:22 Planlösning hall, kök med vedpanna, spis, kyl/frys, badrum med dusch, pannrum Ytskikt G: Trägolv/linoleum/plastmatta i badrum V: Målad väv/delvis kakel i badrum T: Träpanel Standard och skick Normal standard och skick. Areor Bruttoarea (BTA)c:a 62 m² Lokalarea (LOA) c:a 50 m²
Vinkelbo Bil 2 (2:3) Byggnad i 1 resp 2 plan med källare Byggnadsår 1969 Ombyggnadsår Delvis renoverat 1994 Grundläggning Källare i sten Stomme Trä Fasader Trä Yttertak Tegel Fönster 2 -glas Portar 2 portar Uppvärmning Radiatorer anslutna till elpanna, direktverkande el i källare vinkeldelens lägenhet Ventilation Självdrag och till och frånluftsaggregat med återvinning Installationer Kommunalt vatten och avlopp i gemensamt abonnemang för Alfta Kyrkby 24:2, 20:22 och 20:29. El-anslutning i gemensamt abonnemang med Alfta Kyrkby 24:2 och 20:22 Planlösning Kv: förråd, garage med två portar, elpanna Bv: bostadslägenhet, kök med kyl och äldre spis, sovrum, badrum med wc och dusch, 2 gästrum med dusch och wc, hall samt dagrum med trinettkök 1 tr: hall med pentry, 2 rum med dusch och wc, tvättstuga med tvättmaskin och tumlare. 1 av rummen har balkong. Ytskikt G: Trägolv/linoleum/plastmatta i badrum V: Målad väv/plastmatta och delvis kakel i badrum T: Träpanel Övrigt: Visst läckage i grund och tak, hängrännor och stuprör mot norr bör bytas Areor Bruttoarea (BTA)c:a 444 m² Lokalarea (LOA) c:a 210 m², BIA 171 m² källarvåning Backebo Byggnad i 1,5 plan med källare Byggnadsår 1909 Ombyggnadsår Delvis renoverat 1994, tvättstuga renoverad 1988 Grundläggning Källare i sten Stomme Trä Fasader Trä Yttertak Tegel Fönster 2 -glas Uppvärmning Elpanna, Vattenburet radiatorsystem, öppen spis, värmekulvert från Alfta Kyrkby 24:2 Ventilation Till och frånluftsaggregat med återvinning i källarvåning och bottenvåning. Självdrag i övervåning. Installationer Kommunalt vatten och avlopp i gemensamt abonnemang för Alfta Kyrkby 24:2, 20:22 och 20:29. El-anslutning i gemensamt abonnemang med Alfta Kyrkby 24:2 och 20:22 Planlösning Kv: tvätteri med tvättmaskiner och tumlare, mangelrum Bv: hall med trinettekök, 4 hotellrum med dusch och wc. Liten tvättstuga. 1 tr: lägenhet, rum med öppen spis, alkov, kök med kyl/frys, spis, badrum med dusch
Ytskikt G: parkett/laminat/textil/plastmatta i badrum V: målad väv/halvmodern tapet/delvis kakel i badrum T: målat Standard och skick Äldre standard i lägenhet Areor Bruttoarea (BTA)c:a 376 m² Lokalarea (LOA) c:a 198 m², BIA 120 m² källarvåning Övrig byggnad Uthus i trä från 1909, BYA c:a 17 m² Jordkällare i sten Bil 2 (3:3)
EKONOMISKA DATA Bil 3 (1:1) Taxeringsvärde Fastigheten har inget åsatt taxeringsvärde, typkod 823: specialenhet, vårdbyggnad Pantbrev Fastigheten belastas av 1 st pantbrevsinteckning om totalt 600 000 kr. Hyresintäkter och kontrakt Mot bakgrund av rådande konkurs betraktas lokalerna f n som vakanta. Byggnaderna har tidigare hyrts ut som lokal inkl el, värme, varmvatten och tillgång till allmänna ytor: Byggnad Area Hyra per mån Vinkelbo 45 2800 I samma byggnad finns 4 hotellrum, garage mm Backebo 72 3600 I samma byggnad finns 4 hotellrum, industritvättstuga Kraftbo 50 3000 Utgörs av enplans torpstuga Drift- och underhållskostnader Uppgifter om faktiska och bedömda driftskostnader har ej erhållits. I kalkylen har drift- och underhållskostnaderna bedömts på erfarenhetsmässiga grunder.
Bilaga 4. Foton och kartor sida 1:2 Kraftbo Kraftbo Kraftbo, kök Kraftbo, allrum Vinkelbo Vinkelbo, garage
Vinkelbo, kök Vinkelbo, gästrum Backebo, fasad entré från infart Backebo, baksida med balkonger Backebo, mangelrum Backebo, tvättsuga
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Lägeskarta. Källa. Eniro
Bilaga 5. Fastighetsutdrag Fastighet OVANÅKER ALFTA KYRKBY 20:27 Fastighetsnyckel: 210050158 Aktualitet FR: -- Län: 21, GÄVLEBORG Kommun: 21, OVANÅKER Församling: 01, ALFTA-OVANÅKER SOCKEN: ALFTA Areal Totalareal: Varav land: Varav vatten: 11117 kvm 11117 kvm 0 kvm 1,1117 ha 1,1117 ha 0 ha Tidigare beteckning Registrerat: 1980-06-01 Akt: 21-80:510 X-ALFTA KYRKBYN 20 27 Ursprung OVANÅKER ALFTA KYRKBY 20:8 Åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga AVSTYCKNING 1968-02-09 21-ALF-1996 FASTIGHETSREGLERING FIG 3-5 1973-08-02 21-ALF-2289 Adress Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Anneforsvägen 9 822 30 Alfta Alfta Anneforsvägen 13 822 30 Alfta Alfta Anneforsvägen 23 822 30 Alfta Alfta Koordinater Område: X-koord: Y-koord: Punkttyp: Karta: Gå till: 1 6801043.6 557061.2 Central -OVANÅKER 6802696 1513989 (RT90) Rättigheter Redovisningen kan vara ofullständig. Avtalsservitut Akt: 21-IM2-78/9455.1 Officialservitut Akt: 21-ALF-2289.2 Sök efter InfoRätt. Byggnad / Område Det finns 3 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg.
Inskrivning Status Senaste ändring för fastigheten: 2009-07-22 Inteckningar Antal: 1st Summa: 600 000 Förmånsordn: 2 Summa: 600 000 SEK Inskr.dag: 2009-07-22 Akt: 0915270 Not: Avtalsrättighet Förmånsordn: 1 Inskr.dag: 1978-10-18 Akt: 7809455 Typ: AVTALSSERVITUT TRANSFORMATORSTATION Not: Taxering Taxeringsenhet: 359672-4 (823 Specialenhet, vårdbyggnad) Uppgiftsår: 2012 Taxeringsår: 2007 Taxeringsvärde i tkr: 0 Tax.enhet avser: Hel fastighet Areal: 11117 Informationen sökt: 2013-05-13