ÅRSREDOVISNING Logistik, bostad, projekt och kommersiella fastigheter

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 28 Genomfört 28 Förbättrat driftsöverskott God effekt av bolagets finanspolicy Stärkt position i Göteborg Strategiska logistikpositioner i anslutning till transportnätet Logistikposition Helsingborg påbörjat Ökad andel bostäder i fastighetsportföljen säkrar kassaflödet Agenda 29 Öka avkastningen på befintlig fastighetsportfölj Fortsatt utveckling av Logistikposition.com Fortsatt utveckling av pågående projekt Stärka kapitalstrukturen genom ökat driftsöverskott och kassaflöde Förvärv av väl utvalda fastighetsprojekt Logistik, bostad, projekt och kommersiella fastigheter

2 BRINOVA I KORTHET Ett modernt aktivt fastighetsbolag fokuserat på kundlösningar Brinova Fastigheter AB är ett modernt, kundfokuserat och framgångsrikt fastighetsbolag som skapar värden genom att utveckla egna strategiskt belägna logistikfastigheter, kommersiella fastigheter, bostäder och placeringar i andra fastighetsbolag.

3 Projekt Fastighetsinnehav Vi identifierar och förvärvar strategiskt placerade tomter och fastigheter och utvecklar dem genom ny- eller ombyggnad. Vi har en intressant portfölj med pågående och kommande projekt som kommer att skapa nya värden. Logistik Genom vår löpande och djupa analys av trenderna inom logistik och varuflöden identifierar och förvärvar vi tidigt strategiska logistiklägen där vi utvecklar kundanpassade lösningar. Väletablerade kunder och långsiktiga åtaganden skapar stabila kassaflöden och värdetillväxt. Bostäder/Kommersiellt Vi förädlar och optimerar bostads- och kommersiella fastigheter tillsammans med kunderna och hyresgästerna, vilket skapar stabila driftsöverskott och god värdetillväxt. Fabege AB Fabege har fokus på kommersiella fastigheter och projekt i Stockholmsregionen. Wihlborgs Fastigheter AB Aktieinnehav Brinova har aktieinnehav i fastighetsbolag på de intressantaste fastighetsmarknaderna i Sverige. Bolagen som tillhör de ledande på respektive marknad är en långsiktig finansiell placering som ökar vår marknadsnärvaro. Vi deltar också i skapandet av nya fastighetsbolag. Wihlborgs fokuserar på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet ligger i Malmö och Helsingborg, där Wihlborgs är ett ledande bolag, samt i Lund och Köpenhamn. Diös Fastigheter AB Diös Fastigheters inriktning är fastigheter med hög direktavkastning i norra Sverige, primärt i Borlänge, Falun, Mora, Östersund och Gävle. Klövern AB Klövern är ett utvecklande fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella fastigheter i Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Platzer Fastigheter AB I början av 28 bildade vi ett gemensamt bolag tillsammans med Ernströmgruppen och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän som fokuserar på Göteborgsregionen.

4 Kallelse till årsstämma Tid och plats Årsstämma i Brinova Fastigheter AB (publ) hålls den 28 april 29 klockan 15: på Sundspärlan i Helsingborg. Rätt att deltaga För rätt att deltaga i stämman måste aktieägare vara införd i den av Euroclear Sweden AB (före detta VPC), förda aktieboken senast den 22 april 29. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste senast denna dag tillfälligt ha registrerat aktierna i eget namn. Sådan registrering bör begäras i god tid innan stämman hos den som förvaltar aktierna. Anmälan Anmälan om deltagande i stämman ska göras senast den 22 april 29 klockan 14: via till anmalan@brinova.se. Anmälan kan också lämnas per telefon till , per fax till , eller per post till Brinova Fastigheter AB, Verkstadsgatan 13, Helsingborg. Vid anmälan ska aktieägare uppge sitt namn, personnummer/organisationsnummer, adress, telefonnummer, eventuella biträden samt antal aktier. Sker deltagandet med stöd av fullmakt, registreringsbevis eller annan behörighetshandling bör sådan sändas in i god tid före stämman till Brinova Fastigheter AB. Utdelning Styrelsen föreslår en ordinarie utdelning med 3, kr per aktie (föregående år 5, kr plus en extra utdelning om 1,5 kr). Aktieägarkontakter Anders Silverbåge, VD. Tel Mobil anders.silverbage@brinova.se Peter Andersson, Ekonomi- och finansdirektör. Tel Mobil peter.andersson@brinova.se Jonas Hallström, IR/Marknadskoordinator. Tel Mobil jonas.hallstrom@brinova.se www Symbolen visar att mer eller uppdaterad information finns på där också vår interaktiva årsredovisning publiceras. Innehåll Brinova i korthet Under fliken 28 i korthet 1 VD har ordet 2 3 Affärsmodellen 4 7 Fastighetsutveckling 8 9 Strukturering av fastighetstillgångar 1 11 Fastighetsförvaltning Aktieförvaltning Verksamheten Fastighetsrörelsen Aktieinnehav Marknadsöversikt Fastigheter Marknadsöversikt Aktier 28 Marknadens aktörer 29 Finansiering 3 Värdering 31 Riskhantering Miljö, människor och moral Brinovaaktien Bolagsstyrning 4 42 Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter 48 Koncernen Resultaträkningar 49 Balansräkningar 5 Förändringar i eget kapital 51 Kassaflödesanalys 52 Moderbolaget Resultaträkningar 53 Balansräkningar 54 Förändringar i eget kapital 55 Kassaflödesanalys 56 Noter Vinstdisposition samt underskrifter 84 Revisionsberättelse 85 Företagsledning 86 Styrelse 87 7 års översikt 88 Definitioner 88 Fastighetsförteckning Sammanställning fastighetsbestånd Under fliken På fliken

5 28 I KORTHET Året som gick i sammandrag Hyresintäkterna uppgick till 381, Mkr (38,8). Driftsöverskottet ökade till 237, Mkr (216,4). Periodens resultat uppgick till 241,1 Mkr efter skatt (351,2). Resultat av realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter före skatt ingår med 1,6 Mkr (72,9). Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter före skatt ingår med 16, Mkr (66,2). Brinovas egna kapital justerades ned med 1 24,2 Mkr efter värdeförändringar i aktieinnehaven. Resultat per aktie uppgick till 9,86 kr (14,68). Styrelsen föreslår en ordinarie utdelning med 3, kr (5, kr plus en extra utdelning om 1,5 kr) per aktie. Viktiga händelser 5 fastigheter om totalt 41,6 tkvm till ett fastighetsvärde av 614,2 Mkr avyttrades med ett sammanlagt realiserat resultat om 1,6 Mkr. 74 fastigheter om totalt 153,6 tkvm till ett värde av 1 477, förvärvades under året inklusive förvärv av Bröderna Skooghs Förvaltnings AB i Kristianstad. Nytt fastighetsbolag bildat i Göteborg tillsammans med Ernströmgruppen och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Nytt avtal med Katrineholms kommun om utveckling av logistikområde. www Följ Brinovas rapporter kvartal för kvartal. Koncernen i siffror Tre starka skäl att investera i Brinova 1. Tydliga finansiella mål 2. Intressant projekt- och fastighetsportfölj 3. Historiskt god rörelseresultatutveckling Resultat efter finansiella poster, Mkr 247,5 388,7 Periodens resultat, Mkr 241,1 351,2 Balansomslutning, Mkr 6298,2 686,7 Före utspädning Eget kapital per aktie, kr 6,35 98,2 Resultat per aktie, kr 9,86 14,68 Hyresintäkter, Mkr 381, 38,8 Driftnetto, Mkr 237, 216,4 Hyresvärde, Mkr 1) 439,1 341, Uthyrbar yta, tkvm 73,8 66,4 Direktavkastning före fastighetsadministration, % 1) 6,7 7,4 1) På kvarvarande fastigheter vid periodens slut. Fastighetsrörelsen Aktieförvaltningen Koncernen % 2 Avkastning på eget kapital % 4 Soliditet Direktavkastning % 1 % 6 Soliditet ggr 5 Räntetäckningsgrad % 8 Aktieutdelning Mål Mål Mål Mål Mål Mål BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 1

6 VD HAR ORDET En flexibel affärsmodell för dagens och morgondagens utmaningar Kombinationen av förvaltning och projektutveckling kan skapa värden i tider av såväl expansion som lägre tillväxt Den globala finansiella oron som eskalerade under det fjärde kvartalet ledde till högre direktavkastningskrav följt av lägre fastighetsvärden och lägre aktiekurser för noterade bolag i allmänhet och noterade fastighetsbolag i synnerhet. Det påverkade naturligtvis oss negativt, framförallt vad avser de sjunkande aktiekurserna för fastighetsbolagen i vår portfölj. Aktieportföljens värde speglar inte de underliggande värdena. Lägre aktiekurser styrs dock i stor utsträckning av psykologiska faktorer och vår aktieportfölj är idag värderad långt under de ingående fastigheternas värde. I det längre perspektivet är det emellertid resultatet, utdelningskapaciteten och de underliggande fastighetsvärdena som är avgörande för oss. Eftersom de underliggande verksamheterna fungerar väl kommer med stor sannolikhet också de låga aktievärderingarna att långsiktigt korrigeras med stigande kurser. För Brinovas del innebär emellertid den just nu låga värderingen av aktieportföljen att vår soliditet sjunkit under året. En stabil finansiering Vi har dock fördelar av att vi har långsiktiga låneavtal för merparten av våra lån och att räntenivån minskar kraftigt. Brinovas lånesituation är stabil och vi uppfyller långivarnas krav. Fastighetsvärdena oförändrade Vår fastighetsportfölj består av moderna fastigheter i bra lägen och med låga vakansgrader. Vi har dessutom långa kontrakt med stora stabila kunder. Det gör att vi kan räkna med stabila hyresintäkter och ett fortsatt gott driftnetto, vilket även gynnas av en förväntad lägre räntenivå. Bakom våra stabila fastighetsvärden ligger också vår korrekta men konservativa värderingspolicy. Vi valde i slutet av 27 att inte tillämpa de nivåer som våra externa värderingskonsulter då ansåg vara rimliga. Motivet för detta var att vi såg hur ett fåtal aktörer drev fastighetsvärdena till belopp som inte var långsiktigt hållbara. Under 28 sänkte också de externa konsulterna sin värdering av våra fastigheter till nivåer som per balansdagen är i paritet med det bokförda värdet på vår fastighetsportfölj. Lägre aktiekurser styrs dock i stor utsträckning av psykologiska faktorer och vår aktieportfölj är idag värderad långt under de ingående fastigheternas värde. Fokus på förvaltning och kassaflöde Vår affärsmodell bygger på fyra processer varav två är utvecklande och mer transaktionsinriktade och två fokuserar på förvaltning. Genom att förskjuta fokus från transaktioner till förvaltning kan vi anpassa vår verksamhet till det rådande marknadsläget. Oron på marknaden och lågkonjunkturen innebär att det för närvarande tar längre tid att realisera de underliggande värdena som finns i vår projektportfölj. Sannolikt blir också avkastningen i dessa tider lägre. Därför prioriterade vi under det gångna året förvaltning och vidareutveckling av våra befintliga utvecklingsobjekt för att skapa värden ur vår existerande tillgångsmassa. Under året kunde vi också förbättra vårt driftnetto. 2 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

7 VD HAR ORDET Vi kommer därför 29 att fortsätta fokusera på förvaltning för att öka vårt driftnetto och kassaflöde och på så sätt även förbättra vår kapitalstruktur. Vi kommer därför 29 att fortsätta fokusera på förvaltning för att öka vårt driftnetto och kassaflöde och på så sätt även förbättra vår kapitalstruktur. Det kan vi göra eftersom vi har bra bostads- och logistikfastigheter som löpande genererar ett gott driftsöverskott. Vi stärkte under det gångna året också vår bostadsportfölj genom att förvärva Skooghs fastigheter i Kristianstad. Även på logistiksidan står vi starka med ett flertal fastigheter på de mest strategiska positionerna i Sverige, nära europavägar, järnvägar och hamnar. Förvärv av intressanta projekt är fortfarande möjligt Framöver ser vi en utveckling med en lågkonjunktur som fördjupas vilket, trots sjunkande räntor, kan komma att ställa till problem för många fonder och andra aktörer som är högt belånade. Det ger oss möjligheter att agera. Oron på marknaden kan få mer kortsiktiga investerare att dra sig ur vilket öppnar för intressanta förvärv och samarbeten. Det gynnar Brinova. Vi har, genom vår kompetens inom förvaltning och fastighetsutveckling, stora möjligheter att göra fastighetsprojekt lönsamma. Det tillsammans med vårt stabila kassaflöde och gällande lånelöften ger oss också goda förutsättningar för att få krediter på en restriktiv lånemarknad. Sammanfattningsvis kan vi nu, tack vare vår flexibla affärsmodell, lägga tyngdpunkten på förvaltning och på att skapa ökade värden i de projekt som vi för närvarande driver i egen regi. Samtidigt kommer vi också att ta tillvara de intressanta möjligheter som marknaden erbjuder i form av förvärv, strukturaffärer och samarbeten. När konjunkturen vänder är vi redo att öka takten i den andra delen av vår affär transaktionsinriktad projektutveckling. Så jag är övertygad om att vår affärsmodell som bygger på en mångsidig kompetens också kommer att skapa värden 29. Helsingborg i mars 29 Anders Silverbåge, VD BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 3

8 AFFÄRSMODELLEN Så skapar vi långsiktiga och realiserbara värden Brinova skapar värden genom att utveckla och förvalta kommersiella fastigheter, logistik- fastigheter och bostäder samt genom att strukturera fastighetsbestånd och förvalta aktier i andra noterade eller egeninitierade fastighetsbolag. Brinova är ett modernt fastighetsbolag. Det innebär att vi är flexibla och projektdrivande men framförallt kundfokuserade. För Brinova är det kunden och deras behov som står i centrum, inte fastigheterna. För att skapa intäkter och ökade värden arbetar vi med fyra olika samverkande affärsprocesser: Fastighetsutveckling, Strukturering av fastighetstillgångar, Förvaltning och Aktieförvaltning. Dessa fyra kompletterande och över tiden varierande processer är gemensamma för våra fyra rapporterande affärsområden Projekt, Logistik, Bostäder/Kommersiellt och Aktieinnehav. Affärsstruktur och organisation Lokal närvaro Projekt Logistik Bostäder/ Kommersiellt Fastighetsutveckling Förvaltning Försäljning Strukturering av fastighetstillgångar Fastighetsförvaltning Aktieförvaltning Finansiell kapacitet Aktieinnehav Värdeskapande fastighetsutveckling Genom strategiska förvärv samt en teknisk, marknadsmässig och finansiell utveckling av objekten skapar vi nya värden som vid lämplig tidpunkt kan realiseras. Därmed kan vi även säkerställa att vi har en optimal sammansättning av olika fastighetstyper utifrån det rådande marknadsläget. Utvecklingen sker dels med en målgruppsanpassad förädling av befintliga fastigheter, vilket skapar attraktiva objekt med högre värde, dels med en kreativ utveckling av tomtmark eller fastighetsbestånd genom nybyggnation som skapar nya efterfrågade projekt med höga förädlingsvärden. Kundnära förädling och förvaltning Genom en kundnära förvaltning av såväl kommersiella, logistikoch bostadsfastigheter skapar vi ett gott driftsöverskott och optimerar fastighets- och hyresvärdena. Genom aktiv förvaltning kan vi föregripa hyresgästernas behov och snabbt anpassa fastigheterna till hyresgästens specifika situation. De färdigförädlade fastigheterna ger dessutom ett stabilt intäktsflöde. Detta ger oss en flexibilitet att följa marknaden och överväga försäljning av färdigförädlade projekt när förutsättningarna är optimala. Flexibel strukturering av fastighetstillgångar Genom ett brett nätverk, en stark marknadsnärvaro och en bred kompetens och erfarenhet inom fastighetsmarknaden har vi kapacitet att strukturera fastighetstillgångar och synliggöra nya värden. Det gör vi dels genom att förvärva större heterogena bestånd som vi delar upp i mindre enheter, bland annat i samverkan med våra intressebolag och dels genom att sammanföra mindre bestånd till konkurrenskraftiga fastighetsbolag. Aktiv aktieförvaltning Vi förvaltar en aktieportfölj med onoterade aktier i bolag som vi skapar tillsammans med byggbolag, kommuner och andra samverkansföretag eller bolag som vi startar för att strukturera fastighetstillgångar. I portföljen ingår också aktier i noterade fastighetsbolag. Dessa utgör en intressant placering, men fungerar även som ett instrument för att öka vår marknadsnärvaro. De ger oss en bred geografisk marknad med ett stort kontaktnät och en lokal närvaro i en stor del av Sverige. Proaktiva processer Gemensamt för alla processer är att vi tidigt arbetar nära både kunden och marknaden för att skapa så attraktiva projekt som möjligt. Vi gör också egna genomarbetade analyser för att i god tid identifiera och förvärva strategiska markområden och fastigheter på nya intressanta marknadsområden. 4 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

9 AFFÄRSMODELLEN Vision Brinova ska vara den självklara partnern för den som vill göra fastighetsaffärer. Affärsidé Brinova skapar värden genom att långsiktigt, effektivt och med hög kompetens utveckla fastighetstillgångar på utvalda marknader i Sverige. Övergripande mål och strategier Vi skall, på utvalda marknader, vara en aktiv marknadsaktör och utvärdera tillgängliga attraktiva fastigheter och aktier som kan vidareutvecklas. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 5

10 AFFÄRSMODELLEN Finansiella mål Verksamheten förväntas att generera en god avkastning i enlighet med våra finansiella mål och inom ramen för de restriktioner som styrelsen också fastställt. Avkastning på eget kapital Soliditet Fastighetsrörelsen Över en konjunkturcykel skall Brinovas fastighetsrörelse uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan plus 1 procentenheter. Med riskfri ränta avses den 5-åriga statsobligationsräntan. Efter en rad år med en avkastning som överstigit vårt måltal når vi 28 inte målet, primärt beroende på ökade finanskostnader och lägre realiserade och orealiserade värdestegringar i vår fastighetsportfölj. % Mål Soliditeten skall långsiktigt uppgå till lägst 3 procent. Soliditeten i fastighetsrörelsen hamnar för första gången i vår moderna historia något under målsatt värde. Delar av det till fastighetsrörelsen allokerade egna kapitalet har under året omfördelats till aktieförvaltningen. % Mål Direktavkastning Soliditet Aktieinnehav Över en konjunkturcykel skall Brinovas aktieportfölj uppvisa en genomsnittlig direktavkastning 1) över 3 procent. Ökade utdelningar under året relaterat till det lägre bokförda värdet på aktieportföljen gör att direktavkastningen 28 markant överstiger avkastningsmålet. % Mål Det på grund av lägre aktiekurser nedskrivna värdet på aktieportföljen gör att vi, trots amortering av lån, inte når upp till målsatt soliditet i aktieförvaltningen under 28. % Mål Aktieutdelning Räntetäckningsgrad Koncernen Aktieutdelningen skall långsiktigt uppgå till minst 5 procent av Brinovas vinst efter skatt men före orealiserade värdeförändringar 2). Efter att Brinova under de senaste åren lämnat utdelning på belopp som ligger över den målsatta utdelningen föreslår styrelsen 29 års stämma att en utdelning med 3, per aktie skall utgå för verksamhetsåret 28. Det är under målet, men på så sätt stärks bolagets balansräkning och därmed kapacitet att göra nya affärer när tillfälle så ges. % Mål Räntetäckningsgraden bör ej understiga 1,8. Räntetäckningsgraden, som fortfarande överstiger målet, sjunker 28 till följd av det lägre resultatet och ökade upplåningskostnader. ggr Mål 1) Den genomsnittliga direktavkastningen beräknas som erhållen utdelning i förhållande till bokfört värde per balansdagen. 2) I benämningen orealiserade värdeförändringar innefattas värdeförändringar inklusive skattekonsekvenser på förvaltningsfastigheter och derivat, samt motsvarande poster i intressebolag som redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Intressebolagens utdelningsbara resultatandel är maximerad till den utdelning Brinova erhåller. Övergripande mål och strategier Vi skall, på utvalda marknader, vara en aktiv marknadsaktör och utvärdera tillgängliga attraktiva fastigheter och aktier som kan vidareutvecklas. Vi ska uppnå våra mål genom: Ett eget fastighetsbestånd som utvecklas och förädlas. Ett aktivt ägande av fastighetstillgångar, i form av aktieinnehav. 6 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

11 AFFÄRSMODELLEN Fokusering på tillväxtmarknader. Lokal närvaro med ett bra nätverk. En god finansiell kapacitet och optimal kapitalstruktur. En kompetent och bred affärsstruktur. En professionell organisation bestående av skickliga och engagerade medarbetare med hög etik. Flexibel affärsstruktur och beslutför organisation Brinovas mångsidiga och flexibla affärsstruktur är särskilt lämplig för att driva våra fyra processer. Tack vare logistikmarknadens långa kontrakt med stabila kassaflöden och de kommersiella lokalernas större möjligheter till avkastning, kan vi också uppnå en god finansiell balans. Med vår långa erfarenhet och kompetens i att hantera olika typer av fastigheter samt en kontinuerlig och djupgående analys av trenderna inom bland annat logistik och varuflöden, kan vi tidigt identifiera nya strategiskt placerade objekt. Det gör det möjligt att skapa intressanta fastighetskombinationer och därefter överlåta dem till de förvaltande affärsområdena eller avyttra dessa till andra ansvarsfulla förvaltare. På så vis kan vi bidra till att förvandla omoderna lokaler eller områden till attraktiva fastigheter med bostäder, butiker och kontor samtidigt som vi löser våra kunders fastighetsrelaterade behov. Vi har en väl fungerande organisation formad för att ta snabba, riktiga beslut. Vår styrelse har en mångsidig kompetens och vi är en väl sammansatt grupp av engagerade, erfarna och mångkunniga medarbetare med stor insikt i marknadsutvecklingen. Vår organisation är platt, med korta beslutsvägar. Det ger oss de förutsättningar som fordras för att nå våra mål. Vi bedriver vår verksamhet i fyra processer som rapporterar i följande fyra funktionella affärsområden: Projekt Logistik Bostäder/Kommersiellt Aktieinnehav Affärsområde Projekt Inom affärsområdet arbetar vi aktivt med att identifiera intressanta lägen och projekt antingen för våra kunder, för vår egen förvaltning eller för framtida affärsmöjligheter. Vår portfölj innehåller ett antal projekt som befinner sig i olika utvecklingsfaser. Affärsområde Logistik Här förädlar vi logistikfastigheter till moderna logistikcentra som ytterligare stärker vår fastighetsportfölj. Logistikföretagen har ett uttalat behov av skräddarsydda lokaler och kvalificerad, kompetent förvaltning. I takt med att marknaden efterfrågar nya flexibla lösningar och fokuserar på att köpa in en funktion, snarare än en lokal, arbetar vi med att utveckla attraktiva helhetskoncept. Affärsområde Bostäder/ Kommersiellt Med en kundanpassad förädling av kommersiella lokaler och bostäder samt en optimerad struktur vad gäller butiker och kontor ökar vi både trivsel och kundnytta. Genom att aktivt arbeta med drift, miljö, flöden och effektivisering av förvaltningen bidrar vi även till att öka fastighetsvärdet. Brinova Fabege Wihlborgs Diös Klövern Affärsområde Aktieinnehav Affärsområdet förvaltar våra finansiella och strategiska placeringar. Vi utvecklar också nya fastighetsbolag tillsammans med andra aktörer med specifik kompetens i gemensamt ägda bolag. Lokal närvaro på strategiska tillväxtmarknader Brinova fokuserar på orter i Sverige med god tillväxtpotential. Öresundsregionen, med 35 procent av Nordens befolkning, och Göteborg med sitt betydande godsflöde, är viktiga marknadsområden för Brinova. Våra logistikfastigheter ligger strategiskt placerade utmed de stora trafiklederna mellan Malmö, Helsingborg, Göteborg och Stockholm. Andra viktiga logistikorter är Jönköping, Norrköping och Örebro. Här finns en god och långsiktigt stigande efterfrågan på kostnadseffektiva lägen nära motorvägar, järnvägar, flygplatser och hamnar. Vår fokusering på geografiskt väl definierade tillväxtmarknader gör att vi har kunnat utveckla både nära och långsiktiga relationer med kommuner och näringsliv. Detta ger i sin tur möjligheter att skapa strategiska samarbetsprojekt och att i ett tidigt skede få värdefulla kunskaper om de lokala marknadernas behov, hyresnivåer och prisutveckling. Genom samarbete med våra intressebolag kan vi också utveckla och strukturera fastighetstillgångar över hela Sverige. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 7

12 FASTIGHETSUTVECKLING Så skapar vi värden genom förädling Motorn i Brinovas affärsverksamhet är fastighetsutveckling, där vi genom strategiska förvärv av mark och fastigheter på stabila marknader skapar möjlighet till nya värden. En av faktorerna bakom våra framgångar är att vi tidigt arbetar nära både kunden och marknaden för att planera projektet. Men vi gör även egna genomarbetade analyser, för att identifiera och förvärva strategiska markområden och fastigheter på stabila marknader, vilket gör oss proaktiva. Tack vare vår geografiska närhet till både marknaden och kunderna har vi goda möjligheter att både lokalisera intressanta projektfastigheter och sedan utveckla dem till attraktiva objekt med tydliga mervärden för kunden. Detta gör vi dels genom att på egen hand förvärva mark och fastigheter där vi ser att det finns en utvecklingsbar marknadspotential. Dels gör vi det i nära samarbete med våra kunder för att möta deras lokalbehov och finna intressanta lösningar som är förmånliga för både dem och oss. Bland annat har vi under året träffat en överenskommelse med Söderenergi i Södertälje om att uppföra en lagerbyggnad med järnvägsanslutning. Genom vår förmåga att finna ett strategiskt läge, förvärva marken och uppföra en anläggning för förvaring av brännbar råvara till kraftverket, hjälper vi Söderenergi att säkerställa distribution av fjärrvärme till Södertälje, Huddinge och Botkyrka. Ett annat aktuellt exempel är vårt avtal med Setra, Sveriges största träindustriföretag, som innebär att vi köper deras befintliga fastighet i Katrineholm samt bygger till den med 5 kvadratmeter. Detta projekt drivs inom ramen för vårt samarbete med Katrineholms kommun i bolaget Katrineholms Logistikcentrum AB. Aktuella projekt Projekt- Färdigställ- Projekt Fastighet Ort volym, Mkr Startår ande år Bostadsrätter och lokaler Unionen 24 Helsingborg Nybyggnad lager Jordbromalm 4:34 Haninge Tillbyggnad lager Sothönan 3 Katrineholm Bränsleterminal Mörby 5:28 Nykvarn Ny vårdcentral Oxie 2,3,6 Oxie Projektinvesteringar Mkr Inom Brinova koncernen I delägda bolag I centrala Helsingborg uppför Brinova 16 bostadsrättslägenheter på Bruksgatan 14, kvarteret Unionen. Fastigheten rymmer 16 lägenheter på kvadratmeter fördelat på 15 treor och en tvåa. Planerat tillträde under våren 29. www 8 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

13 FASTIGHETSUTVECKLING OBJEKT: Söderenergi Brinova och Green Cargo skapar gemensamma lösningar för Sveriges största biokraftvärmeverk Genom sitt samarbete med Brinova kunde Green Cargo erbjuda Söderenergi en lösning för både logistik, lagring och förädling. Söderenergi förser mer än 2 människor, kontor och industrier i södra Storstockholm med fjärrvärme. I fyra anläggningar eldar man huvudsakligen biobränslen och returbränslen. Fjärrvärmen säljs och distribueras av Telge Nät i Södertälje och Södertörns Fjärrvärme i Botkyrka, Salem och Huddinge. Våren 27 togs ett beslut av ägarna Södertälje, Botkyrka och Huddinge kommuner att bygga Sveriges största biokraftvärmeverk i Södertälje. Det innebär kommunernas största miljösatsning någonsin. Koldioxidutsläppen minskar med cirka 75 ton koldioxid/år, vilket motsvarar utsläppen från 25 bensindrivna personbilar som körs 1 5 mil per år. Biokraftvärmeverket, som ska stå klart till årsskiftet 29/21, beräknas producera cirka 2 MW fjärrvärme och 85 MW el. Denna elproduktion motsvarar årsförbrukningen av hushållsel för cirka 1 villor. Det nya verket kommer att eldas med flis som i huvudsak levereras via båt. Dock är en kontinuerlig tillgång på flis betydelsefull. Om verket stannar, innebär det stora förluster och är dessutom förenat med risk för skador. Av den anledningen ville Söderenergi utarbeta en alternativ försörjningsplan om virket som skeppas in av någon anledning skulle bli försenat. Man kontaktade därför man Green Cargo som fick i uppdrag att offerera transport av svenskt virke via järnväg. Detta innebar i sin tur att Green Cargo var tvungna att finna en tomt där de skulle kunna bygga ett upplag för virke och en flisanläggning. Av den anledningen kontaktade man sin samarbetspartner Brinova. Brinova började leta efter en lämplig tomt. Förutom att den skulle ligga så nära verket som möjligt skulle den även kunna anslutas till järnvägsnätet och ta fullängdståg på 6 meter. En lämplig tomt i Nykvarn presenterades och efter förhandlingar med Nykvarns kommun erhölls en option på att förvärva den. Tillsammans med Brinova kunde Green Cargo lämna offert på både tomt, fastighet och logistiklösning. Söderenergi godkände offerten och Brinova har nu börjat ställa i ordning den 8 kvm stora tomten. Totalt rör det sig om en kostnad på 12 miljoner kronor, vilket till större delen rör sig om markarbeten. Söderenergi har tecknat ett 2-års hyreskontrakt med Brinova och Green Cargo har tecknat ett avtal om att sköta tranport av virke och flisning. Fotograf: Madeleine Engfeldt-Julin Från vänster Sören Belin, vd Green Cargo, Leif Bodinson, vd Söderenergi, Anders Silverbåge, vd Brinova, Anders Lago, kommunstyrelsens ordförande i Södertälje samt ordförande i Söderenergis styrelse, Effe Östman, ordförande kommunfullmäktige i Nykvarn. Fotograf: Stig Almqvist BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 9

14 STRUKTURERING AV FASTIGHETSTILLGÅNGAR Så skapar vi attraktiva bestånd genom renodling och specialisering Kompetens, lokal närvaro och nätverk skapar och synliggör värden. Vi skapar värden genom att vi till exempel för samman delar av vårt bestånd med andra bolags bestånd i ett gemensamt bolag som till exempel Platzer Fastigheter. Det kan även innebära att vi delar upp vissa fastighetsbestånd och bildar ett nytt fastighetsbolag kring dessa för att skapa en starkare marknadsplattform. I de fall vi förvärvar ett större bestånd av fastigheter, särskilt om det består av ett flertal olika fastighetstyper, kan vi strukturera detta i mindre delar där vissa avyttras och andra behålls för att sedan utvecklas. Ett annat exempel på detta är förvärvet av Skooghs i Kristianstad där vi fortsätter renodlingen och utvecklingen av fastighetsverksamheten. Skooghs har totalt cirka 1 2 lägenheter och ett kommersiellt bestånd om 45 kvm i Kristianstad, Hässleholm och Östra Göinge kommuner. Bolaget är den största privata fastighetsförvaltaren i Kristianstad med omnejd. Det årliga hyresvärdet uppgår till sammanlagt cirka 1 Mkr. Med det nya bolaget ökar vi vår närvaro i Kristianstad vilket inte bara är fördelaktigt för oss och Skooghs utan även för Kristianstad kommun. Samtidigt får vi bland annat ett bostadsbestånd med bra möjligheter till värdeutvecklande förvaltning. Även inom logistiksektorn arbetar vi med att strukturera fastighetstillgångar för att kunna förverkliga långsiktiga projekt. Ett exempel är det gemensamma bolaget, Katrineholms Logistikcentrum AB, som Brinova bildat med Katrineholms kommun för att utveckla, exploatera mark, uppföra, hyra ut, förvalta logistikfastigheter och utveckla Sandbäckens industriområde i anslutning till den planerade godshanteringsterminalen. Bolaget ägs till 51 procent av Brinova Fastigheter AB och 49 procent av Katrineholms kommun. Genom detta samarbete i bolagsform får vi därmed möjlighet att på ett strategiskt läge, tillsammans med Katrineholms kommun, förbättra infrastrukturen med hänsyn till både miljö och effektivitet. På så sätt skapas värden för alla berörda parter. Katrineholms logistikcentrum. Katrineholms logistikcentrum. 1 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

15 STRUKTURERING AV FASTIGHETSTILLGÅNGAR OBJEKT: Platzer Göteborg Ett nytt betydande fastighetsbolag i Göteborg skapar större och nya värden Göteborg är Sveriges största logistikmarknad och därmed en ort som blir allt mer betydelsefull för Brinova. Därför öppnades förra året ett nytt förvaltningskontor i Göteborg vilket gav oss en ännu närmare kontakt med marknaden. För att stärka vår marknadsposition för kommersiella lokaler bildade vi under året ett nytt fastighetsbolag: Platzer Fastigheter AB. Bolaget ägs gemensamt av Brinova, Ernströmgruppen och Länsförsäkringar i Göteborg och Bohuslän. I och med det nybildade bolaget stärker vi inte bara vår position i Västsverige ytterligare, utan skapar även en stark plattform för fortsatt expansion och fler affärsmöjligheter på Göteborgs kommersiella fastighetsmarknad. Tillsammans med aktieinnehaven i våra intressebolag ger det oss dessutom en i det närmaste heltäckande geografisk närvaro i Sverige. Det nya bolaget har ett totalt fastighetsvärde om 3,2 miljarder kronor och en yta om cirka 28 kvm. Brinovas ägarandel uppgår till 25 procent. www Ernströmgruppen: Genom att utvidga Platzers befintliga samarbete med Länsförsäkringar till att även omfatta Brinova skapar vi en stark plattform för fortsatt expansion på Göteborgs kommersiella fastighetsmarknad. Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän: Fastigheter är en viktig del av våra placeringstillgångar. Det positiva samarbete vi har med Ernströmgruppen utvidgas nu med ytterligare en part, Brinova, som kommer att tillföra stor erfarenhet och kompetens. Brinova: Med bildandet av det nya fastighetsbolaget, tillsammans med stabila partners, stärks Brinovas marknadsposition ytterligare i Göteborg. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 11

16 FASTIGHETSFÖRVALTNING Så skapar vi värden genom aktiv förvaltning Förvaltning av färdigförädlade fastigheter ger ett stabilt intäktsflöde och försäljningsmöjligheter när förutsättningarna är optimala. Tidpunkten varierar dock beroende på vilken typ av fastighet det gäller och på det rådande marknadsläget. Generellt gäller dock att cyklerna för kommersiella- och bostadsfastigheter är kortare än de för logistikfastigheter, eftersom de senare, tack vare långa kontrakt och stabila kunder, genererar en hög och jämn avkastning i kombination med en ökande värdeutveckling. Därför har vi valt att satsa på en strategisk och långsiktig utveckling av våra logistikfastigheter tillsammans med våra kunder. Därmed säkrar vi även ett stabilt kassaflöde. Logistik en växande marknad Marknaden för logistikfastigheter drivs av de senaste årens ökade varuflöden, som i sin tur drivs av en ökad konsumtion, en ökad globalisering inom tillverkning och handel inte minst genom en allt livligare e-handel. Det är rimligt att anta att, även om marknaden just nu är lite försiktigare, det blir en fortsatt hög tillväxt även de kommande tre till fyra åren. Samtidigt som handeln i stort globaliseras bidrar debatten om växthuseffekten till att driva fram en miljövänligare logistik. I linje med detta kommer längre transporter i ökad utsträckning att ske med båt och järnväg. Därmed drivs logistikmarknaden också av utbyggnaden och upprustningen av järnvägsnätet. Specialistkompetens inom logistik Brinova har lång erfarenhet av att utveckla och förvalta logistikfastigheter. Genom att förvärva mark och fastigheter på strategiska platser i direkt anslutning till de befintliga och förväntade varuflödena i Sverige utvecklar vi moderna logistikcentra som ytterligare stärker vår fastighetsportfölj. I takt med att marknaden efterfrågar nya flexibla lösningar och fokuserar på att köpa in en funktion, snarare än en lokal, arbetar vi med att utveckla attraktiva helhetskoncept under varumärket Logistikposition.com. www När det gäller logistikfastigheter fokuserar Brinova på tre huvudområden: kundanpassade lokaler, rätt läge för kundens behov samt utveckling av lägen för morgondagens behov. Kundanpassade lokaler Fastighetsägarnas utmaning är att kunna erbjuda skräddarsydda lokaler och kvalificerad, kompetent förvaltning samt modern teknik för säkerhet och spårbarhet. Det medför stora investeringar men i gengäld är hyreskontrakten långa och hyresgästerna både stora och stabila. Samtidigt ökar behoven av att i större utsträckning kunna anpassa lokalerna utifrån godset, framför allt gäller det enklare och tåligare godstyper som inte ställer samma krav på värme och säkerhet. Genom att arbeta med ett standardiserat koncept har vi kunnat För att på ett enkelt, smidigt och flexibelt sätt kunna möta behovet av anpassade logistiklokaler har vi under året utvecklat tre typhus som matchar godsbehovet på olika nivåer. Den enklaste varianten är ett enkelt oisolerat kallager med asfalterat golv. Mellanvarianten är ett isolerat varmlager på + 1 grader C med betonggolv och lastkaj. Den mest avancerade varianten är ett isolerat varmlager på + 15 grader C som förutom lastkaj och påkostade kontorsutrymmen även har försetts med en komplett säkerhetslösning. Bilden visar Bashall typ BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

17 FASTIGHETSFÖRVALTNING skapa långsiktiga samarbeten med utvalda entreprenörer och därigenom sänka byggkostnaderna. Rätt läge för kundens behov Några av de viktigaste platserna för varuflödet är landets portar dit varorna anländer med båtar, lastbilar och tåg. För Sveriges del är de viktigaste portarna Göteborgs hamn, framför allt för containerbaserat gods, Öresundsbron i Malmö, Helsingborg, samt Stockholm och Mälardalen med sin höga befolkningstäthet. Härifrån sker sedan vidare transport till andra omlastningspunkter utmed Europavägarna och järnvägarna. Viktiga logistiknav i Sverige är bland annat Jönköping och Örebro. Samtidigt har Öresundsbron, som förbinder Malmö och Köpenhamn, förskjutit balansen med en tyngdpunkt mot Skåne. En analys från Roskilde Universitetscenter som 26 genomfördes på uppdrag av nätverket Öresund Logistics, visar på Öresundsregionens betydelse som något av Skandinaviens logistikcentrum. Rapporten understryker Öresundsregionens styrkeposition som logistikhub för hela Skandinavien och Baltikum. Enligt studien omsätter logistiksektorn i Öresundsregionen över 17 miljarder SEK årligen och har drygt 77 anställda. Även sett till hela Nordeuropa är Öresundsregionen en av de starkaste vad gäller godslogistiken. De ser även att Skåne ökar sin betydelse för logistiknäringen. Under tiden har antalet anställda inom godslogistiken i Öresundsområdet minskat på Själland i Danmark, medan den ökat i Skåne. Ett ökat framtida godsinflöde från Asien via Transsibiriska järnvägen gör att båttransporterna mellan Baltikum och Sverige ökar, vilket gör att hamnarna i Karlshamn och Karlskrona ökar i betydelse. Genom tidigt förutseende har Brinova etablerade logistikanläggningar och markområden på i princip samtliga platser som av Godsdelegationen och Hamnstrategiutredningen pekats ut som särskilt viktiga för transportflödena till och från Sverige. Utveckla strategiska lägen för kundens behov Generellt sett finns varuflödena där människor bor, och ju högre befolkningstäthet desto större varuflöden. En strategisk placering kan därför definieras som en serviceregion där man kan nå så många människor som möjligt på kortast möjliga tid. Förutom att vara rätt placerade för dagens varuflöden arbetar Brinova därför aktivt med att förutse framtidens trender. Vi studerar löpande kundernas behov, myndigheternas planer och letar efter potentiella områden för nya logistiketableringar. Ett exempel är utvecklingen av de svenska hamnarna som, på grund av en begränsad lagringsyta, allt mer kommer att bli en plats för lossning och lastning utan egen godslagring. I stället kommer godset att fraktas på miljömässigt gynnsamma villkor via järnväg till särskilda lagringsplatser i inlandet, så kallade torrhamnar. För Göteborgs del är Katrineholm en lämplig torrhamn och där håller Brinova redan idag på med ett omfattande utvecklingsarbete i samarbete med Katrineholms kommun. Svenska logistikfastigheter ett allt hetare investeringsobjekt Ett fortsatt ökat köpintresse för logistiksektorn gav under 27 säljarna en möjlighet att sänka sina krav på direktavkastning. En trend som har brutits under 28. Direktavkastningskraven förväntas åter att öka framöver som en följd av finansoron. Utvecklingen har resulterat i att logistikfastigheter klassas som en egen fastighetstyp. Det innebär att de finansiella villkoren ändras till det bättre både till volym och till räntenivå. Tillsammans med stigande hyresnivåer lär det även fortsättningsvis generera ett högre värde för logistikfastigheter. Sammantaget har utvecklingen medfört att svenska logistikfastigheter blivit ett allt hetare investeringsobjekt. Det som lockar är främst stabila hyresgäster och långa hyreskontrakt, men också Sveriges geografiska läge, som ett allt viktigare logistiketableringsland för nordiska centrallager. Uthyrbar yta per affärsområde Mkr Fastigheternas lokalisering Kvm Logistik Projekt Bostäder/Kommersiellt Förvaltade fastigheter Skåne Stockholm Göteborg Övrigt Logistik Projekt Bostäder/Kommersiellt BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 13

18 FASTIGHETSFÖRVALTNING OBJEKT: Logistikposition.com Helsingborg Rätt läge genom kompetens, förutseende och samarbete Helsingborg E6 E2 E6 E4 Den ökade globaliseringen innebär att fler internationella aktörer etablerar sig i Sverige. Det innebär även att godset i större utsträckning tillverkas på andra platser än där det säljs, vilket ökar godsströmmarna genom Europa och Skandinavien. Bara de senaste tre åren har godstransporterna fördubblats, vilket i sin tur ökar behovet av moderna logistiklokaler som är strategiskt placerade. Samtidigt har Öresundsbron som förbinder Malmö och Köpenhamn ökat Skånes betydelse som ett logistiknav i Skandinavien. Brinova har sedan några år aktivt arbetat med att identifiera lägen som är lämpliga för framtida logistikcentra i Sverige. En av de knutpunkter vi fann var Tostarp precis utanför Helsingborg. Här passerar en stor del av de varuflöden som kommer från Baltikum för vidare transport ut i Europa liksom de varor som når Skandinavien från kontinenten. Genom sitt läge, precis i skärningspunkten mellan de viktiga Europavägarna E6, E2 och E4, har området alla förutsättningar för att bli en viktig knutpunkt för det vägbaserade godset. Ett villkor för att läget skulle kunna utvecklas var dock att det fanns en motorvägspå- och avfart i anslutning till området. Därför inledde vi ett samarbete med Helsingborgs stad och kunde efter en tids arbete få till stånd en direktavfart, den nya trafikplatsen Helsingborg Östra i närheten av bland annat ICA:s stora centrallager. Samarbetet med Helsingborg fortsatte därefter, bland annat med utvecklingen av en detaljplan för området. Under 27 godkändes planerna slutgiltigt i alla instanser och på det 6 hektar stora området bygger Brinova nu i en första fas nio moderna och effektiva logistikbyggnader med en total grundyta på 11 kvm. Byggnaderna, som kommer att vara av olika slag för att kunna tillgodose de blivande hyresgästernas olika behov, planeras att värmas upp med miljövänlig naturgas från den intilliggande soptippen. Under hösten 28 påbörjades arbetena med att anlägga vatten, avlopp och ett antal vägar ut på området. Den första etappen väntas stå klar vintern 29. Området utanför Helsingborg blir en viktig del av vårt rikstäckande logistikkoncept Logistikposition.com. Inom ramen för detta bygger vi även ett antal andra anläggningar runt om i landet, som alla lever upp till de allra högsta kraven man kan ställa på en logistikfastighet. Gemensamt är att de ligger på absolut bästa läge intill de viktigaste transportlederna. www Sex avgörande faktorer för våra logistikkunder: Läge: Våra logistiklokaler ligger i anslutning till de viktiga trafiklederna och i många fall även nära hamnar och flygplatser. Effektivitet: Vi erbjuder tre olika typer av logistiklokaler som sträcker sig från kallförråd till tempererade säkerhetslösningar för att kunna erbjuda kunden den bästa lösningen. Säkerhet: Brinova driver bland annat utvecklingsprojekt med externa experter för att ytterligare kunna öka säkerheten. Trygghet: Vår långa erfarenhet och vårt systematiska säkerhetstänkande, tillsammans med vårt långsiktiga åtagande, innebär en trygghet för våra hyresgäster. Flexibilitet: Vårt kundnära ägande gör att vi kan finna lösningar där både lagerutrymmen och personal kan användas på ett flexibelt och effektivt sätt. Vi följer också kundens utveckling på lång sikt och kan därför anpassa lokalanvändning och villkor efterhand som behoven förändras. Engagemang: Vår lokala närvaro och specifika kompetens gör det lätt för oss att vara en aktiv och engagerad samarbetspartner. 14 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

19 FASTIGHETSFÖRVALTNING Brinovas logistiketableringar Logistikposition.com Helsingborg idag. Logistikposition.com Helsingborg etapp 1 beräknas stå klar vintern 29. Brinova Järnvägar Europavägar Inom ramen för Logistikposition.com utvecklar Brinova kostnadsoch miljöeffektiva logistikfastigheter över hela Sverige. Den första som får bära namnet är Tostarp utanför Helsingborg. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 15

20 AKTIEFÖRVALTNING Aktieinnehav en del av vår affär Vi arbetar med två typer av placeringar. Förutom samverkansbolag som ägs tillsammans med byggbolag, kommuner och andra företag är vi även långsiktiga delägare i fyra strategiskt viktiga börsnoterade fastighetsbolag. Delägda bolag ökar möjligheterna att agera Det finns ett antal tillfällen då det kan finnas anledning att skapa ett gemensamt ägt bolag tillsammans med en extern part. I samband med exploatering av ny mark kan Brinova och byggherren gemensamt äga projektet i bolagsform för att sedan avyttra det när projektet är färdigställt. Detta gäller till exempel vid uppförande av bostadsrätter. I de fall där en fastighet eller ett bestånd ska utvecklas kan Brinova bilda ett gemensamt bolag tillsammans med en annan intressent för att på så sätt skapa en långsiktig lösning. Ett annat exempel är när Brinova i samband med strukturering av fastighetstillgångar tillsammans med andra fastighetsbolag skapar ett nytt attraktivt bestånd på en ny delmarknad. Fördelarna med samägda fastigheter i bolag är betydande för alla parter. I och med att samarbetet medför en minskad finansiell belastning kan alla parter utnyttja sin kapacitet på ett bättre sätt och därmed vinna skalfördelar. För Brinova innebär det en kapitaleffektiv metod för tillväxt, eftersom balansräkningen inte belastas med större investering än Brinovas kapitalandel som sätts in i respektive bolag. Samtidigt ger det oss möjligheter att snabbare kunna agera när intressanta lägen uppstår på marknaden. En hög intjäning på en begränsad kapitalinsats ger också bättre avkastning på sysselsatt kapital. En annan fördel är att riskerna begränsas. Klövern Diös Aktieinnehav Fördelning av bokfört värde per , Mkr Övriga Wihlborgs Fabege Noterade innehav Våra innehav i de noterade bolagen och i Platzer har vi för att få en bättre marknadstäckning och som en viktig del när vi strukturerar fastighetstillgångar. Dessutom ser vi det som en långsiktig investering som kommer att utveckla stora värden. www Delägda fastigheter Uthyrbar Ägaran- Fastighet Kommun yta, kvm del, % Partner Högsbo 21:2 (Fastigheten Preppen HB) Göteborg 6 5 Peab Backa 23:5 (Backa 23:5 KB) Göteborg 13 5 Peab Nedra Glumslöv 12: , (PeBri Glumslöv HB) Glumslöv 5 Peab Aktieinnehav per Aktie Antal aktier Andel, % Börsvärde, Mkr Fabege ,2 698,7 Wihlborgs ,7 386,7 Diös ,4 1,7 Klövern ,9 113, Övriga delägda bolag 24,9 1 54, 16 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

21 AKTIEFÖRVALTNING OBJEKT: Noterade bolag Långsiktiga investeringar i framgångsrika fastighetsbolag Brinova är också stor ägare i de noterade bolagen Fabege, Wihlborgs, Diös och Klövern. Fyra välskötta och framgångsrika svenska fastighetsbolag. De kännetecknas av framsynta och kompetenta ledningar, låga vakansgrader, väl underhållna fastigheter och ett gott driftsöverskott. De fyra bolagens fastighetsbestånd täcker väl in en stor del av Sveriges viktigaste regioner och ligger väl placerade i tillväxtområdena inom sina respektive regioner. Genom vårt ägande har vi dessutom tillgång till en bred geografisk marknad med ett stort kontaktnät och en lokal närvaro i en stor del av Sverige. Det ger oss möjligheter att strukturera stora bestånd och utifrån de ingående fastigheternas geografiska placering fördela dem mellan våra intressebolag och oss själva. Därmed ökar vi antalet möjliga objekt utan att tappa fokus på det som är vår kärnverksamhet och vårt eget geografiska område. Placeringarna är långsiktiga investeringar i bolag som normalt sett har ett positivt rörelseresultat och därmed genom utdelning kan bidra till vårt resultat. Vi räknar även med ett över tiden ökat värde på vår aktieportfölj, eftersom bra fastigheter alltid på sikt brukar öka i värde. Detta är vi förvissade om kommer att avspegla sig på aktiekursen, som sjunkit under året. Fabege Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag när det gäller kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen. Under 28 har bolaget uppvisat ökade hyresintäkter och närmare 1 procent bättre driftsöverskott. Genom sitt strategiska läge i den tillväxtintensiva huvudstadsregionen står de starka även i en kommande lågkonjunktur. Under 29 förväntas stabila hyresintäkter och tack vare de sjunkande räntekostnaderna finns förutsättningar för ett ännu bättre förvaltningsresultat. Bland de projekt som pågår för närvarande kan nämnas Arenastaden i Solna, shoppingcentret Lindhagen på Kungsholmen och fastigheter i Hammarby Sjöstad. www Wihlborgs Wihlborgs är ett välskött fastighetsbolag som levererade ett gott rörelseresultat för 28. Något som vi räknar med kommer att bli ännu bättre i takt med sjunkande marknadsräntor. Hyresintäkterna ökade med 13 procent och vakansgraderna är fortfarande låga. Det är bland annat ett resultat av att bolaget, som är Öresundsregionens ledande fastighetsbolag, lyckats dra till sig stora solida hyresgäster med långa avtal. Bland de senare hör till exempel Mercedes Benz vars nya huvudkontor syns på bilden, ÅF och Region Skåne som förlägger sitt nya huvudkontor till Västra Hamnen Malmös nya kontorsområde som för övrigt Wihlborgs varit en av de drivande krafterna bakom. Västra hamnen ett intressant område där Wihlborgs fortfarande har en stor markpotential att exploatera. www Diös Diös Fastigheter är ett fastighetsförvaltande bolag med god lönsamhet som verkar på en marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Mestadels ligger fastigheterna centralt belägna med huvudinriktning på kommersiella lokaler. Bolagets strategi är att skapa goda relationer med sina befintliga hyresgäster, bygga starka nätverk på de orter de verkar, vara en aktiv part i samhällsutvecklingen och vårda sitt varumärke. Diös har därför valt att på de flesta orter arbeta med en decentraliserad förvaltningsorganisation som har stark lokal förankring. Under 28 utvecklades driftsöverskottet från 197 Mkr till 26 Mkr. Bolaget har dessutom en god kostnadskontroll och ett ökande driftsöverskott vilket gör dem väl förberedda inför framtiden. www Klövern Klövern är ett fastighetsbolag med en stark organisation och en bra kundbas. Bolaget inriktar sig mot kommersiella fastigheter som huvudsakligen är koncentrerade till tio stora städer i Mellansverige. För 28 redovisar bolaget ett starkt resultat i den löpande verksamheten. Intäkterna har stigit och förvaltningsresultatet uppgick till plus 355 mkr. Låga räntor, hög uthyrningsgrad och en potential i vakanta ytor skapar dessutom goda förutsättningar för en resultatförbättring 29. www BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 17

22 VERKSAMHETEN 28 Göken 4, Kristianstad. 18 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

23 Stabila intäkter i en turbulent tid Året som gick präglades av svängningar på den finansiella marknaden. VERKSAMHETEN 28 Året i korthet Hyresintäkterna uppgick till 381, Mkr (38,8). Driftsöverskottet ökade till 237, Mkr (216,4). Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter före skatt ingår med 16, Mkr (66,2). Resultatet efter skatt blev 241,1 Mkr (351,2). Brinovas egna kapital justerades ned med 1 24,2 Mkr efter värdeförändringar i aktieinnehaven. 5 (1) fastigheter till ett fastighetsvärde av 614,2 Mkr (63,1) avyttrades med en realiserad värdeförändring om 1,6 (72,9). 72 (6) fastigheter till ett värde av 1 477, (231,5) Mkr förvärvades. Lägre resultat men bättre driftsöverskott Brinovas resultat efter skatt blev 28 lägre än föregående år, vilket primärt beror på högre finansieringskostnader samt lägre realiserade och orealiserade värdestegringar. Den värdetillväxt vi, trots höjda direktavkastningskrav, kan redovisa har sin grund i de konservativa men stabila värderingar som gjordes i anslutning till bokslutet 27. Till detta kan vi lägga en god och aktiv projektutveckling. Tack vare en effektiv förvaltning kan vi emellertid, trots höjda räntor, redovisa ett bättre driftsöverskott för året. Under slutet av 28 började reporäntan falla vilket positivt påverkade våra räntekostnader. Men framför allt är det för framtiden vi kan dra fördel av en lägre räntenivå. I det korta perspektivet påverkar den finansiella oron oss alla. Inte minst när det gäller aktievärderingar. För Brinovas del innebar detta att vi, mot det egna kapitalet, fick skriva ner värdet på vår aktieportfölj med 1 24,2 Mkr som en direkt följd av sänkta aktiekurser för våra intressebolag. Vid årsskiftet var aktieportföljens värde 1 54, Mkr. Detta har dock förbättrats under inledningen av 29 och per hade portföljvärdet ökat till 1 595,1 Mkr. Ur det lite längre perspektivet är det dock bolagens utdelningskapacitet som är av större betydelse. Även om kapitalmarknaden inte fungerar tillfredställande just nu har Brinovas aktieinnehav goda möjligheter att lämna god avkastning i framtiden. Den försämrade industriella konjunkturen påverkar naturligtvis även våra kunder. Men vi ser att det finns ett konstant varuflöde genom våra logistikanläggningar, som är strategiskt placerade vid landets transportleder. Detta, tillsammans med vårt innehav i bostäder svarar för en betydande del av bolagets intäkter. Att driftsöverskottet för 28 ökat är ett resultat av en väl fungerande förvaltning. Det är en viktig faktor, framför allt i turbulenta tider. Vi kan då skapa intäkter genom att prioritera våra förvaltande affärsprocesser. Vår egen fastighetsportfölj kommer fortsatt att ge en stabil avkastning. Av intäkterna står bostäder och avtal med en återstående kontraktslängd över fem år för 55 procent av den totala Fördelning av tillgångar per affärsområde, Mkr Aktieinnehav, 1 568,4 Projekt, 27,7 Bostäder/Kommersiellt, 2 232,7 Hyresintäkter per affärsområde och totalt driftnetto Mkr Mkr Mkr Logistik Bostäder/Kommersiellt Rörelseresultat Logistik, 2 527, Projekt Driftnetto Rörelseresultat exkl. värdeförändringar Rörelseresultat och orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter Resultat efter skatt ) ) Omräknat enligt IFRS. 28 Mkr BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 19

24 VERKSAMHETEN 28 intäktsströmmen. Enbart de kommersiella avtalen inklusive logistik har en genomsnittlig löptid på fyra år. Våra räntenivåer är dessutom säkrade på två till fem år. Affärsområde Projekt Under året har arbetet med ett antal projektfastigheter fortsatt. Arbetet med Prippsfastigheten i Göteborg, som ligger i joint venturebolag, löper planenligt. Logistikfastigheten Hästhagen i Helsingborg färdigställdes och inflyttningen är klar, vilket innebär att den kommer att börja generera förvaltningsintäkter under 29. Även flerbostadsfastigheten Unionen i Helsingborg kommer att färdigställas under nästa år. Brinovas projektportfölj är väl sammansatt med många bra objekt. Vi ser många intressanta projektmöjligheter i vårt befintliga bestånd. Samtidigt finns det möjligheter till nya framtida förvärv. Affärsområde Logistik Vi ser hur järnvägens betydelse inom logistiken ökar, och vi förväntar oss att denna utveckling kommer att fortsätta. Under 28 har vi därför positionerat oss till lägen där vi utnyttjar järnvägsförbindelser. Exempel på detta är Nykvarn och Haninge. Även i Katrineholm planerar vi ett stort industriområde med järnvägsanslutning och en stor kombiterminal. Affärsområde Bostäder/Kommersiellt Hyresmarknaden för kommersiella fastigheter har varit relativt stabil. Under första halvan av 28 ökade hyrorna för att sedan plana ut under slutet av året. En viss ökad efterfrågan på billigare lokaler kunde märkas under sista kvartalet, men i stort är förändringen marginell. Bostadsmarknaden har utvecklats positivt under året vilket var i linje med förväntningarna. Vakansgraden är fortsatt låg och marknaden är stabil i de regioner Brinova har verksamhet. Brinovas bostadsbestånd ökade rejält under 28 i och med förvärvet av Skooghs i Kristianstad. Det är ett bra bestånd med låga vakansgrader. Sålda fastigheter (exkl. försäljningar via delägda bolag) Affärsområde Fastighesbeteckning Kommun Yta, tkvm Logistik Gasklockan 2 Mölndal 5 Logistik Backa 18:9 Göteborg 2 Kommersiellt Nordstaden 14:1 Göteborg 1 Kommersiellt Gullbergsvass 1:1 Göteborg 12 Projekt Backa 23:5 Göteborg Värdetillväxt, fastigheter realiserade 28 Brinova har tillsammans med Ernströmgruppen samt Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän bildat ett nytt gemensamt bolag, Platzer Fastigheter AB. Brinovas innehav i det nya bolaget uppgår till 25 procent. Bolaget har ett totalt fastighetsvärde om 3,2 miljarder kronor och ett fastighetsbestånd med en yta om cirka 28 kvm. De av Brinova ägda fastigheterna som sålts till det nya bolaget är Nordstaden 14:1, Gullbergsvass 1:1, Gasklockan 2 och Backa 18:9 med en total yta uppgående till kvm. Fastighetsvärdet uppgår för dessa fastigheter till 549, Mkr. Försäljningen medförde en realiserad värdeförändring om 1 Mkr. Förvärv under 28 Brinova köpte 74 fastigheter motsvarande ett fastighetsvärde om Mkr. Inom Affärsområde Bostäder/Kommersiellt förvärvades tre fastigheter av Bergendahl & Son Fastighets AB till ett fastighetsvärde om 175 Mkr. De tre fastigheterna är belägna i Staffanstorp, Höganäs och Ytterby/Kungälv och har en sammanlagd yta uppgående till 2 64 kvadratmeter. Fastigheterna används som detaljhandelsbutiker och är i sin helhet uthyrda till City Gross, som ingår i Bergendahls Gruppen. Inom affärsområde Bostäder/Kommersiellt förvärvades Bröderna Skooghs Förvaltnings AB (Skooghs) i Kristianstad genom bolagsförvärv till ett fastighetsvärde om Mkr. Beståndets sammanlagda yta uppgår till kvm och utgörs av bostäder om kvm, kommersiella lokaler om och vårdlokaler om kvm. Fastigheterna har integrerats i Brinova och tryggar ett gott kassaflöde. Inom Affärsområde Projekt förvärvades fastigheten Spanien 5 i Helsingborg för 2,8 Mkr. Fastigheten utvecklas till en logistikfastighet. Fastighetsförvärv under 28 Fastighets- Uthyrbar Affärsområde beteckning Kommun yta, kvm Logistik Törsjö 2:49 Örebro mark Logistik Mosås 4:66 Örebro mark Kommersiellt Bronsringen 1 och 3 Malmö mark Projekt Spanien 5 Helsingborg 868 Kommersiellt Stanstorp 13:12, 18:1, 2:1 Staffanstorp Kommersiellt Svalan 2 Höganäs 5 15 Kommersiellt Rälsen 1 Kungälv(Ytterby) Logistik Sothönan 3 Katrineholm Kommersiellt Skooghs Kristianstad m fl Händelser efter periodens utgång Brinova har tecknat avtal om försäljning av 17 fastigheter i mindre orter i nordöstra Skåne. Köpeskillingen baseras på ett fastighetsvärde om 75 Mkr och vinsten uppgår till cirka 1 Mkr. Tillträde sker den 1 april 29 och vinsten redovisas under första kvartalet. Fastigheterna är belägna i mindre orter inom Hässleholms, Kristianstads och Östra Göinge kommuner. Den totala uthyrbara ytan är kvm. Brinova ökade sitt innehav i Klövern AB med B-aktier. Som dellikvid erlades B-aktier i Dagon AB. Resultateffekten av affären är -13 Mkr. Resultateffekten har sedan tidigare reserverats i det egna kapitalet i 28 års bokslut. www 2 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

25 VERKSAMHETEN 28 Bruksgatan 14, kvarteret Unionen i Helsingborg. Affärsområden Koncernen jan-dec jan-dec jan-dec Fördelning per affärsområde Hyresintäkter Logistik 26,9 28, 17,3 Bostäder/Kommersiellt 167,2 96,1 123,7 Projekt 6,9 4,7 3,5 Totalt 381, 38,8 297,5 Rörelseresultat Logistik 176,8 255,6 276,9 Bostäder/Kommersiellt 9,6 85,6 155,1 Projekt 3,8 5,1 1,1 Aktieinnehav 44,8 1,7 44,7 Obligationer 4,8 Koncerngemensamt 19,9 16,4 12,5 Totalt 288,5 34,6 47,1 Nyckeltal koncernen Finansiella Avkastning på eget kapital, % 12,2 13,7 16,1 19,3 Avkastning på totalt kapital, % 7,1 8,8 1,4 1,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 3,5 4,1 3,4 Soliditet, % 23,8 4,2 43, 34,7 Rörelseresultat, Mkr 288,5 34,6 47,1 345,7 Resultat efter finansiella poster, Mkr 247,5 388,7 428,4 247,6 Periodens resultat, Mkr 241,1 351,2 346, 212,2 Balansomslutning, Mkr 6 298,2 6 86, , ,5 Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 381, 38,8 297,5 212,4 Driftnetto, Mkr 237, 216,4 219,4 149,1 Hyresvärde, Mkr 439,1 341, 335,7 251,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrbar yta, tkvm 73,8 66,4 612,6 448, Direktavkastning före fastighetsadmin., % 6,7 7,4 7,5 8,2 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 21

26 FASTIGHETSRÖRELSEN Fortsatt bra resultat i fastighetsrörelsen Affärsområde Året i korthet Affärsområde Projekt Anders Silverbåge, affärsområdeschef. Affärsområde Projekt skapar, genom strategiska förvärv, målgruppsanpassad förädling och kreativ utveckling, grunden för vår värdetillväxt. För att klassas som projektfastighet måste nyeller ombyggnadsbehovet motsvara 5 procent av fastighetens bokförda värde före ombyggnaden eller att ombyggnaden beräknas kosta minst 2 Mkr. Affärsområdet bestod per av 12 projektfastigheter med ett bokfört värde om 251,4 Mkr. Dessutom driver affärsområde Projekt utveckling inom ramen för de förvaltande affärsområdena samt genom delägda fastigheter. Avtal med Söderenergi om att uppföra anläggning för förvaring av brännbar råvara till fjärrvärmekraftverk i Södertälje. Ny bolagsbildning i Göteborg. Platzer Fastigheter AB tillsammans med Ernströmsgruppen och Länsförsäkringar i Göteborg och Bohuslän. Uppför lagerbyggnad i Haninge på uppdrag av Green Cargo. Affärsområde Logistik Affärsområde Logistik förvärvar, förädlar och förvaltar logistikcentra åt handelsföretag och distributörer utmed de centrala kommunikationslederna i Sverige. Affärsområdet bestod per av 29 logistikfastigheter vid Sveriges viktigaste transportleder med en uthyrbar yta om 441,1 tkvm och med ett bokfört värde om 2 131,6 Mkr. De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 214,6 Mkr. Nytt bolag bildat tillsammans med Katrineholms kommun för att utveckla Katrineholm som en attraktiv logistikposition i Östra Mellansverige. Förvärv och nyproduktion av kombiterminal i Katrineholms logistikcentrum åt Setra, Sveriges största träindustriföretag. Förvärvat logistikfastighet av DHL i Örebro. Om- och tillbyggnad åt Green Cargo, Hästhagen 4, i Helsingborg om 18 8 kvm. Mikael Halling, affärsområdeschef. Affärsområde Bostäder/Kommersiellt Affärsområde Bostäder/Kommersiellt förvärvar, förvaltar och vidareutvecklar bostäder och kommersiella lokaler på tillväxtorter i södra Sverige. Per bestod beståndet av 97 fastigheter med en uthyrbar yta om cirka 257,6 tkvm och ett bokfört värde om 2 122,9 Mkr. De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 193,8 Mkr. Förvärv av Skooghs i Kristianstad med ett bestånd av 69 fastigheter bestående av bostäder och kommersiella fastigheter om en total yta på kvm. Förvärvat tre City Gross-fastigheter av Bergendahl & Son Fastighets AB. Fyra fastigheter överförda till Platzer Fastigheter AB. Göran Jönsson, affärsområdeschef. 22 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

27 FASTIGHETSRÖRELSEN Nyckeltal Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm 32,1 27,9 22, Bokfört värde, Mkr 251,4 24, 147,9 Hyresvärde, Mkr 14,5 11,9 11,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra, Mkr 2,7 5,8 8,3 Utfall hyresintäkter, Mkr 6,9 4,7 3,5 Utfall driftnetto, Mkr 3,7,2 1,1 Antal kontrakt Projektinvesteringar Mkr Inom Brinova koncernen I delägda bolag Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm 441,1 465,2 447,5 Bokfört värde, Mkr 2 131, ,8 2 93,5 Hyresvärde, Mkr 217,9 229,2 213,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra, Mkr 214,6 221,1 28,6 Utfall hyresintäkter, Mkr 26,9 28, 17,3 Utfall driftnetto, Mkr 159,4 155,1 137,1 Antal kontrakt Ekonomisk uthyrningsgrad Tkvm % Uthyrbar yta, tkvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter och driftnetto Mkr Hyresintäkter Driftnetto Mkr Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm 257,6 113,3 143,1 Bokfört värde, Mkr 2 122,9 1 43, ,3 Hyresvärde, Mkr 26,7 99,9 11,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra, Mkr 193,8 93,7 14,3 Utfall hyresintäkter, Mkr 167,2 96,1 123,7 Utfall driftnetto, Mkr 81,4 61,1 81,2 Antal kontrakt Ekonomisk uthyrningsgrad Tkvm % Uthyrbar yta, tkvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter och driftnetto Mkr Hyresintäkter Driftnetto Mkr BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 23

28 AKTIEINNEHAV Aktieinnehaven på de intressantaste fastighetsmarknaderna Bolag Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella fastigheter. Företagets verksamhet är koncentrerad till Stockholmsregionen. Den 31 december 28 ägde Fabege 157 fastigheter till ett värde av Mkr. Fabege är noterat på NASDAQ OMX Stockholms Large Cap-lista. VD:s kommentar till året I spåren av oron på kreditmarknaden ökade avkastningskraven under 28. Det medförde att fastighetsvärdena började gå ner. A-lägen, där Fabege har flertalet av sina fastigheter, klarade sig emellertid bäst i denna nedgång. Värdet på vår fastighetsportfölj minskade därför bara med cirka 5 procent. För Fabeges operativa verksamhet var 28 däremot ett bra år. Hyresintäkterna ökade med cirka 15 Mkr och driftsöverskottet var nästan 1 procent bättre än föregående år. Uthyrningsgraden var en procentenhet högre än förra året. Vi vet redan nu att vi har stabila hyresintäkter under 29, och vi bedömer också att våra centrala lägen ska bidra till stabilitet även under kommande konjunkturförsämring. Christian Hermelin, VD. Wihlborgs är ett börsnoterat fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Företagets nuvarande fastigheter ligger i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Den 31 december 28 ägde Wihlborgs 247 fastigheter till ett värde av Mkr. Wihlborgs Fastigheter AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholms Mid Cap-lista blev ännu ett bra år för Wihlborgs. Vårt resultat efter skatt visar ett minus på 49 Mkr till följd av värdeförändringar i vårt fastighetsbestånd och derivatportfölj. Vi har genom fortsatt god uthyrning och projektutveckling höjt våra hyresintäkter med 13 procent till Mkr samt ökat vårt driftsöverskott med 15 procent till 832 Mkr. Det balanserar en ökad finansieringskostnad. Sammantaget blev resultatet för den löpande förvaltningen 45 Mkr, det vill säga något högre än 27. Vi räknar inför 29 med en sämre konjunktur men trots detta en stabil utveckling. Anders Jarl, VD. Diös är ett förvaltande fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd av centralt belägna butikslokaler, kontor och bostäder i Borlänge, Falun, Mora, Östersund och Gävle. Den 31 december 28 ägde Diös 12 fastigheter till ett värde av Mkr. Diös är noterat på NASDAQ OMX Stockholms Small Cap-lista. Resultatet från den operativa verksamheten har under 28 utvecklats positivt. En fortsatt god kostnadskontroll har inneburit att driftsöverskottet ökat. Värdenedgångarna på fastigheter och derivatinstrument har emellertid belastat resultatet och bolaget visar ett negativt resultat efter skatt. Tack vare ett förbättrat driftsöverskott har vi kunnat möta de ökade finansiella kostnaderna, vilket inneburit att förvaltningsresultatet ligger på oförändrad nivå. Christer Sundin, VD. Klövern är ett fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella fastigheter i Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Den 31 december 28 ägde Klövern 217 fastigheter till ett värde av Mkr. Klövern är noterat på NASDAQ OMX Stockholms Mid Cap-lista. Klövern redovisar ett starkt resultat i den löpande verksamheten. Intäkterna steg under året och förvaltningsresultatet uppgick till plus 355 Mkr under 28. Resultaträkningen påverkas också av icke kassaflödespåverkande poster som negativa värdeförändringar av både fastigheter och derivat. Vi ser optimistiskt på framtiden och höjer prognosen. Resultatet 29 väntas överstiga 28 års resultat med marginal. Låga räntor, hög uthyrningsgrad och en potential i vakanta ytor innebär goda förutsättningar för en resultatförbättring 29. Gustaf Hermelin, VD. 24 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

29 AKTIEINNEHAV Nyckeltal per Kursutveckling Hyresvärde per fastighetskategori Största aktieägare Soliditet, % 32, 36, Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,8 Skuldsättningsgrad, ggr 1,9 1,5 Antal fastigheter Direktavkastning, % 6, 5,5 Uthyrbar yta, tkvm Antal medarbetare Kursutveckling, % 54,9 27,8 Sek Omsättning antal, Fabege Carnegie Real Estate Index NASDAQ OMX Stockholm PI Omsättning/månad Kontor/butik, 86% Industri/lager, 6% Bostäder, 3% Övrigt, 5% Brinova, 14,2% Maths O Sundqvist, 11,9% Öresund, 6,7% Danske fonder, 3,2% Swedbank Robur Fonder, 2,8% Övriga ägare, 61,2% Soliditet, % 29,4 32,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,7 Skuldsättningsgrad, ggr 2, 1,7 Antal fastigheter Direktavkastning, % 1) 6,9 6,2 Uthyrbar yta, tkvm Antal medarbetare Kursutveckling, % 13,6 19, 1) Exklusive projektfastigheter. Sek Omsättning antal, Wihlborgs Carnegie Real Estate Index NASDAQ OMX Stockholm PI Omsättning/månad Kontor/butik, 69% Industri/lager, 27% Projekt/mark, 4% Brinova, 1,7% Robur Fonder, 7,% Handelsbanken Fonder, 3,2% Länsförsäkringar Fonder, 2,7% Investment AB Öresund, 2,6% Övriga ägare, 73,8% Soliditet, % 26,3 31,9 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,2 Skuldsättningsgrad, ggr 2,3 1,8 Antal fastigheter Direktavkastning, % 6,7 4,9 Uthyrbar yta, tkvm Antal medarbetare Kursutveckling, % Sek Omsättning antal, Diös Carnegie Real Estate Index NASDAQ OMX Stockholm PI Omsättning/månad Kontor, 41% Industri/lager, 2% Butiker, 15% Bostäder, 6% Övrig uthyrbar area, 18% AB Persson Invest, 19,1% Brinova, 17,2% Humlegården Holding III AB, 15,6% Lantbrukarnas Ekonomi AB, 12,7% Diös AB, 6,4% Övriga ägare, 29,% Soliditet, % 1) 32,3 37,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2, 2,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,9 1,4 Antal fastigheter Direktavkastning, % 7,1 6,6 Uthyrbar yta, tkvm Antal medarbetare Kursutveckling, % 28,7 15 1) Efter utspädning Sek Omsättning antal, Klövern Carnegie Real Estate Index NASDAQ OMX Stockholm PI Omsättning/månad 2 1 Kontor, 56% Industri/lager, 18% Utbildning/vård/ övrigt, 14% Butiker, 12% Corem Property group, 1,5% Lantbrukarnas Riksförbund, 1,3% Arvid Svensson Invest AB, 1,2% Investment AB Öresund, 7,5% Brinova, 3,7% Övriga ägare, 57,8% BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 25

30 MARKNADSÖVERSIKT FASTIGHETER Från hög- till lågkonjunktur i expressfart Under slutet av 28 bromsade marknaden in med oväntat hög fart. Dock finns det en hel del underliggande faktorer som antyder att konjunkturnedgången inte behöver bli allt för långvarig. Av Stefan Engberg. Efterfrågan på lokaler påverkas av den ekonomiska utvecklingen, både internationellt, nationellt och regionalt. Under inledningen av 28 var svensk ekonomi i topp och antalet sysselsatta slog tidigare rekordnoteringar. Oron på den internationella finansmarknaden accelererade dock till en omfattande kris under det sista kvartalet, och antalet varsel från industrin satte nya rekord. I stora delar av världen förbereddes kraftiga åtgärder i form av stöd- och stimulanspaket och tidigare positiva framtidsprognoser ändrades snabbt till dyster läsning. Eftersom lokaler hyrs med relativt långfristiga avtal, 3 1 år, dröjer det innan en avmattning märks hos fastighetsägarna. Den svenska ekonomin passerade toppen under 28 och är nu i en recessionsfas. Storstockholm och Mälardalen var även under 28 vinnare i tillväxtutvecklingen, vilket beror på att tillväxten uteslutande sker inom den privata tjänstesektorn. Vid halvårsskiftet uppvisades ett rekordhögt tal för antalet sysselsatta. Tjänstesektorn står för över hälften av antalet sysselsatta i Stockholmsregionen i jämförelse med övriga Sverige, där den utgör cirka en tredjedel. Antalet stora industriföretag är relativt lågt i jämförelse med till exempel Göteborgsregionen. Trots varningstecken fortsatte konsumtionen att öka under 28. Annonserade skattelättnader i kombination med vinterns räntesänkningar spås åter ge en viss ökning av den privata konsumtionen. Enligt Konjunkturinstitutet (KI) stöds tillväxten, trots en ökad internationell oro, i allt högre grad av hushållens konsumtion. Enligt KI steg BNP under 28 med,8 procent. Prognosen för 29 pekar mot en minskning med,9 procent. Industrins kapacitetsutnyttjande har fallit till den lägsta nivån sedan inledningen av 199-talet. Utvecklingen på arbetsmarknaden är viktig både för hur konsumtionen och efterfrågan på lokaler och bostäder blir framöver. Arbetslösheten i Sverige uppgick vid slutet av 28 enligt KI till 6,1 procent och förväntas stiga till 7,9 procent under 29. Under 21 beräknas lågkonjunkturen vara nära sin botten med en prognostiserad arbetslöshet på 9 procent. Inflationstakten i Sverige, mätt som konsumentprisindex (KPI), har under den senaste tioårsperioden varit i nivå med eller under Sveriges Riksbanks uppsatta mål. Under slutet av 28 steg inflationstakten tillfälligt upp mot 4 procent. Efter gemensamma åtgärder från en rad riksbanker sjönk inflationstakten tillbaka mot slutet av 28 och under inledningen av 29. Riksbanken inledde under slutet av 28 en rad sänkningar av reporäntan. Riksbanken räknar med att inflationen under 29 blir minus,5 procent. Per den 1 januari 29 uppgick Sveriges Riksbanks referensränta till 2, procent och den tioåriga svenska statsobligationsräntan till 2,44 procent. Fastighetsinvesterarmarknaden Aktiviteten och omsättningen på den svenska fastighetsmarknaden var under inledningen av 28 fortsatt intensiv. Omsättningen av hyresfastigheter minskade på helårsbasis. För 28 kan de fastighetsrelaterade investeringarna (hyresfastigheter inklusive bolagsaffärer) summeras till cirka 16 Mdkr. Intresset för fastighetsinvesteringar, direkt eller via onoterade eller noterade aktier, stannade av under sista kvartalet 28 till följd av oron på den internationella finansmarknaden. Bland de mest aktiva investerarna under 28 fanns institutioner med litet behov av externa krediter. Aktörer styrda av skattedrivna kalkyler för sina delägare och/eller finansiering via obligationslån drabbades av en förtroendekris till följd av finanskrisen. För fastighetsmarknaden tidigare lättillgängligt riskkapital förbyttes till en marknad utan tillgång till nya krediter. En rad planerade storaffärer ställdes in när finansiering ej gick att erhålla och ett flertal låneinstitut meddelade också att de sänkt sina belåningsgrader vid både nyutlåning och refinansiering. Ett fortsatt gynnsamt konjunkturläge under första delen av året gav inledningsvis sjunkande direktavkastningskrav men höstens oro på den internationella finansmarknaden resulterade i att direktavkastningskraven steg. Vid slutet av året var nivåerna något högre eller näst intill desamma som vid inledningen av 28. Det totala marknadsvärdet för lokaler och bostäder i hyreshus i Sverige uppgick 24 till cirka Mdkr 1), varav lokaler i hyreshus svarade för cirka 615 Mdkr. Enligt Forums uppskattningar bedöms värdet idag vara i nivå med värdet i slutet av 27 och trots tillkommande ytor skattas det sammanlagda värdet fortsatt till cirka 2 1 Mdkr varav lokaler i hyreshus cirka 9 Mdkr. Hyresmarknaden Kommersiella lokaler Tillväxten i svensk ekonomi märktes under 27 och inledningen av 28 i form av en fortsatt ökad efterfrågan på lokaler. Trots höstens snabba konjunkturavmattning kan flertalet fastighetsägare notera högre uthyrningsgrad och bättre hyresintäkter för 28. Stockholm utgör den enskilt största hyresmarknaden med ett utbud av kommersiella lokaler om cirka 14 miljoner kvm. Efterfrågan på främst moderna och flexibla kontor steg fortsatt under 28. Vakansgraden i hela beståndet ökade något eftersom ökningen av lokalefterfrågan inte steg i takt med antalet nyproducerade kontor. I slutet av 28 var andelen outhyrda kontorslokaler i de centrala delarna av Stockholm inom intervallet 4 1 procent. Variationen mellan skilda delmarknader är mycket stor trots ett ringa avstånd. För hela Storstockholm var andelen hyreslediga Stockholm Göteborg Malmö Helsingborg Halmstad Kontor, medianhyror bästa läge Kr BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

31 MARKNADSÖVERSIKT FASTIGHETER kontor cirka 1 12 procent. Marknadshyran för kontor i centrala Stockholm tillhör en av Europas mest volatila. Sveriges andra och tredje största stad, Göteborg och Malmö, har ett utbud av kommersiella lokaler om cirka 6 respektive 3 miljoner kvm. Hyresmarknaden för kontor i Göteborg och Malmö upplevde under 28 också en stabil efterfrågan, främst på mindre moderna kontor. Fördelningen mellan stora och små arbetsgivare är dock annorlunda. För mindre kontorslokaler tangerades under 28 tidigare prisrekord. Utvecklingen för kommersiella lokaler i städer utanför storstadsregionerna har i jämförelse varit stabil med mindre förändringar mellan åren. Det finns en tydlig koppling mellan utvecklingen för antalet sysselsatta inom tjänstenäringarna och hyresnivån för lokaler. På marknader med begränsad nyproduktion av kontor har hyresnivåerna den senaste tiden fortsatt att öka. Den främsta anledningen är en generellt stigande efterfrågan på främst mindre lokaler. Den förväntade minskningen av sysselsättningen under kan på många delmarknader försämra lokalefterfrågan. Om inga spekulativa nyproduktioner inleds finns det förutsättningar för att effekterna av konjunkturavmattningen dröjer ytterligare månader. Bostäder Ägandet av bostadsfastigheter är mer reglerat. Den enskilde fastighetsägaren kan inte fritt bestämma över hyresnivåer och villkor. Mycket talar dock för att villkoren snart kan komma att ändras. Intresseorganisationen Fastighetsägarna har begärt besked från EU- Kommissionen rörande de nuvarande principerna för hyressättning. Under våren 28 presenterades den av regeringen tillsatta utredningens förslag om allmännyttans framtid. Oberoende analyser av utredningens förslag och den nuvarande regeringens politik talar för betydande hyreshöjningar inom en kommande 5 1-årsperiod. En delförklaring till detta finns i storstädernas mer eller mindre konstanta bostadsbrist. Vakanta bostadslägenheter är mycket sällsynta. Under 28 fortsatte det totala utbudet av hyreslägenheter att minska. På allt fler orter fortsatte övergångarna från hyres- till bostadsrätter. Under senhösten gick luften ur ombildningsmarknaden då bankerna radikalt minskade sin utlåning till nybildade föreningar och dess medlemmar. Under 28 fortsatte ett antal kommunala fastighetsbolag att sälja hyreshus till sina hyresgäster eller till privata placerare. Nyproducerade lägenheter upplåts i hela landet till största delen med bostadsrätt. I samband med höstens kreditkris såldes dock ett antal bostadsrättsprojekt till förvaltare för att i stället bli hyreslägenheter. Inför 29 enades flera av de kommunala fastighetsföretagen och hyresgästerna i storstäderna om höjningar från 2,25 till 3,9 procent i genomsnitt. Det blir allt vanligare att lokala överenskommelser träffas om att höja mer i områden med stor efterfrågan. I Stockholm finns exempel där höjningen i innerstaden blir 3,2 procent och ytterområden cirka 2 procent. Resultatet från hitintills klara förhandlingar (i februari 8) har lett till höjningar med i genomsnitt 2,98 procent. Aktiva fastighetsägare kan dock genom att höja standarden i sina lägenheter fortsatt räkna med större hyreshöjningar. En stark tro på tillväxtorternas låga vakanser skapar ett fortsatt intresse för bostadshyreshus. Hyresnivån vid nyproduktion i landets större städer är för en 3-rumslägenhet inom intervallet kr/kvm och år. Logistikfastigheter En av de stora drivkrafterna bakom tillväxten i svensk ekonomi har under en tid varit en fortsatt privat konsumtionsökning. Skattelättnaderna under 29 i kombination med ökade offentliga investeringar förväntas bromsa fallet av tillväxttakten. Åtgärderna dämpar konjunkturavmattningens effekt på efterfrågan inom transport/ logistiksektorn. Detsamma gäller placerarnas syn på logistikfastigheter. Dessa anses vara enklare att äga och har oftast långa hyresavtal med starka parter. Kallhyran för stora logistiklokaler belägna efter populära kommunikationsstråk ligger i större delen av Sverige inom intervallet kr/kvm och år. I storstadsnära lägen är hyresnivån i genomsnitt 8 1 kr. I specialanpassade nya lokaler förekommer hyror på upp till 1 7 kr/kvm och år. I regel är avtalslängden i kontrakten 1 2 år. Stora internationella placerares jakt på logistiksektorn avtog markant under 28. Köparna gavs en möjlighet att erhålla något högre direktavkastning (+,25,75 procentenheter) än under 27. Denna trend kommer med stor sannolikhet att avstanna under 29. 1) enligt Byggstatistik AB. Direktavkastning median A-läge, bostäder % Direktavkastning median A-läge, kontor % Direktavkastning median A-läge, logistik % BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 27

32 MARKNADSÖVERSIKT AKTIER Börsens sämsta år någonsin Ljuspunkter i en volatil aktiemarknad. Av Anders Haskel, fristående börsanalytiker. Med en nedgång på 42 procent går 28 till historien som Stockholmsbörsens sämsta år någonsin. För att hitta ett nästan lika dåligt år måste man gå tillbaka till Då föll kurserna, i spåren av 1929 års börskrasch och den stora 3-talsdepressionen, med 4 procent. Fastigheter betraktas i många fall som något stabilt. Ändå fanns flera bolag med fastighetstillgångar bland förra årets stora förlorare. Förklaringen till de i många fall dramatiska nedgångarna måste sökas i den finanskris som i september nådde full orkan och mot slutet av året följdes av en mycket kraftig inbromsning i den globala konjunkturen. Psykologiska faktorer Det sägs ofta att aktiemarknaden drivs av girighet och rädsla. Med andra ord finns det stora inslag av psykologi inblandat i det som sker på börsen. När kurserna stiger lockas allt fler aktörer med i yran. Önskan att tjäna ytterligare några procent driver på aktiekurserna och får dem att stiga upp till nivåer som senare visar sig omöjliga att försvara med hjälp av en fundamental värdering av företagens långsiktiga vinstmöjligheter. Motsatsen gäller när kurserna faller. Rädsla för att förlora ännu mer håller aktörerna borta från marknaden, vilket leder till att kursfallen till slut blir överdrivet stora. Värdet kommer från framtida utdelningar Aktievärdering bygger i teorin på en ganska enkel formel som säger att aktiens aktuella värde ska motsvara nuvärdet av alla framtida utdelningar och andra betalningsflöden från bolaget till dess ägare. Utmaningen består i att komma fram till korrekta värden att stoppa in i formeln. Utdelningarna styrs av vinsterna och vinstprognoser är alltid behäftade med stor osäkerhet, inte minst när det handlar om vinster som ligger några år fram i tiden. Värderingen av fastighetsaktier skiljer sig inte i grunden från värdering av aktier i företag som representerar andra branscher. Som en följd av lönsam löpande uthyrning skapas utdelningsbara vinster i bolagen. I detta sammanhang kan nämnas att varken finanskris eller lågkonjunktur hittills haft särskilt stor inverkan på de svenska börsnoterade fastighetsbolagens intjäningsförmåga. Den globala finanskrisen ledde visserligen till höga räntor under 28. Det blev helt enkelt brist på pengar i det internationella banksystemet, vilket gjorde att skillnaden blev mycket stor mellan de räntor som stater betalar och de finansieringsräntor som företag tvingats betala. Olika statliga bankstödspaket har gjort att trycket på upplåningsmarknaden lättat en del. Dessutom har sänkta centralbanksräntor bidragit till sjunkande finansieringskostnader. Vid sidan om finanskrisen är en förväntad djup och långvarig lågkonjunktur det enskilt största skälet till börsens dramatiska fall. För fastighetsbolagens del innebär lågkonjunktur (och låg inflation) att det blir svårare att höja hyrorna. Dessutom står fler lokaler outhyrda när företag drar ner på personal. Då riskerar hyresintäkterna att bli lägre. Oro för detta sänker aktiekurserna. Aktiekurserna speglar inte fastighetsvärdet Aktiemarknadens sätt att fungera brukar leda till att fastighetsbolag i goda tider värderas med en premie. Börsens aktörer räknar med andra ord med att fastighetspriserna ska komma att stiga och är därför beredda att betala ett högre pris för aktierna än vad de är värda med utgångspunkt från en värdering av fastigheterna. Motsatsen gäller inför en förmodat svag period. Aktieplacerare förväntar sig fallande fastighetsvärden och kräver därför rabatt för att köpa in sig i de noterade fastighetsbolagen. Effekten av aktiemarknadens agerande och den belåning som finns i de flesta bolag blir att börskurserna ofta visar betydligt större svängningar än värdet på det underliggande fastighetsbeståndet. Med den situation som har rått under framför allt hösten 28 har marknaden krävt en extra hög riskpremie för högt belånade bolag. Detta har avspeglats i låga aktiekurser. Sannolikt kommer en stabilisering att äga rum på kreditmarknaden under 29. Samtidigt talar allt för att räntorna kommer att vara låga under lång tid. Det lättar avsevärt på trycket för bolag med stora lån. Signaler som pekar mot att konjunkturen är på väg att bottna kommer troligen också att synas allt tydligare under 29. Sammantaget talar detta för att det inte ska behöva dröja alltför länge innan aktieplacerare åter kan börja se ljust på framtiden. www 28 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

33 MARKNADENS AKTÖRER Helheten gör oss unika När vi beskriver oss som ett modernt fastighetsbolag är det bland annat för att vi möter marknaden på ett annorlunda sätt. Det innebär att även om vi har konkurrenter inom olika delar av vår verksamhet, finns det ingen annan aktör i Sverige som har samma affärsstruktur som vi. Faktum är att en del av dem som skulle kunna betraktas som våra konkurrenter i själva verket är våra partners eller kunder. En unik kombination Brinova är verksamt inom tre huvudsakliga nischer. Det gör oss unika, eftersom inget annat bolag arbetar som vi. Vi utvecklar och förvaltar alla typer av fastigheter. Vi finansierar och skapar värden samt projekterar och bygger nya fastigheter. Genom denna samlade kompetens inom byggnation, finansiering och förvaltning kan vi dra nytta av affärsmöjligheter som är gränsöverskridande. Därmed konkurrerar vi inte heller direkt med någon aktör inom respektive nisch. Traditionella fastighetsbolag Delvis konkurrerar vi med traditionella fastighetsbolag. De är ofta fokuserade på en typ av fastigheter, som kontor, bostäder eller logistik, eller på en viss region. Deras affärsmodell bygger på förvaltning av fastigheter och värdeökningen realiseras primärt i hyresintäkter. Vi inom Brinova arbetar med samtliga lokaltyper. Vi löser också våra hyresgästers lokalbehov, men vi gör det utifrån kundens önskemål snarare än en befintlig fastighetsportfölj. Finansiella aktörer Vi konkurrerar också med så kallade finansiella aktörer och investmentföretag. Deras fokus ligger framför allt på finansiering och att skapa avkastning för sina investerare. Vi inom Brinova är inriktade mot fastigheter och har därmed en helt annan kompetens inom just denna bransch, vilket kan skapa möjligheter i en turbulent finans- och fastighetsmarknad. Byggbolag Byggbolagen hjälper ibland också sina kunder med lokaler. Men byggbolagen skapar värden genom rationellt byggande som faktureras och i vissa fall genom direktförsäljning av egna objekt. Vi inom Brinova har stor kompetens inom projektering och byggande men väljer i de flesta fall att förvalta fastigheterna till dess att vi hittar en lämplig investerare. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 29

34 FINANSIERING Vår finansiering är långsiktig Långa avtal innanför givna kreditvillkor och sjunkande räntor tryggar vår finansiering. Eget kapital och skulder Koncernen är finansierad dels via eget kapital uppgående till 1 51,3 Mkr (2 446,4), dels via skulder uppgående till 4 796,9 Mkr (3 64,3) vilket motsvarar en soliditet om 23,8 procent (4,2). Brinovas långsiktiga soliditetsmål är 3 procent för fastighetsförvaltningen och 5 procent för aktieförvaltningen. Finanspolicy Brinovas finansiella strategi, mandat och risktagande regleras i koncernens finanspolicy, vilken är fastställd av Brinovas styrelse. Koncernens finansförvaltning ska tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, betalningssystem är ändamålsenliga och att koncernens riskexponering hålls inom policyns ramar. Upplåningen sker företrädesvis med en lånebindningstid mellan ett och tio år beroende på hyreskontraktens längd, typ av fastighet samt med hänsyn till aktuell affärsplan för respektive fastighet. Räntebärande skulder Kapitalmarknadens problem påverkar självklart även Brinova. Vi har dock fördelar av att vi har långsiktiga låneavtal för merparten av våra lån och att räntenivån minskar kraftigt. De räntebärande skulderna, exklusive skulder till delägda bolag uppgick per 31 december till 4 428, Mkr (3 276,8), varav lån hänförliga till aktieinnehaven i Fabege, Wihlborgs, Diös och Klövern uppgår till 1 64,5 Mkr (1 236,5). Den genomsnittliga räntan, per balansdagen, efter hänsyn tagen till räntederivat var 4, procent(4,). Låneramen uppgick per till 5 172,3 Mkr, vilket innebär att vi per balansdagen hade 744,3 Mkr i outnyttjad kreditlimit. Räntesäkring via räntetak har skett om totalt 1 962, Mkr mellan 1 och 5 år enligt tabell. Brinova uppfyller kraven för säkringsredovisning vilket innebär att orealiserade värdeförändringar på säkringsinstrumenten redovisas direkt i säkringsreserven i eget kapital för att senare lösas upp mot resultatet i takt med att den säkrade posten redovisas i resultaträkningen. Finansiering av aktieinnehav Börsens nedåtgående trend har fortsatt efter periodens utgång vilket har medfört att vi har omförhandlat våra befintliga kreditavtal avseende aktiefinansieringen. Omförhandlingarna har inneburit förändrade villkor beträffande marginaler och säkerheter. Omförhandlingarna har dessutom inneburit att vi har amorterat ner aktiefinansieringen till 1 64,5 Mkr. Värdet på aktieinnehavet uppgick per den 31 december till 1 54, Mkr. Per , då bokslutskommunikén publicerades uppgick värdet på aktieinnehavet till 1 595,1 Mkr. rörelsekapital att finansiera. Periodens kassaflöde uppgick till 17,2 Mkr (137,4). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under perioden till 17,7 Mkr (327,7). Koncernens likvida medel uppgick till 4,5 Mkr (147,7). Utöver likvida medel har Brinova en beviljad checkräkningskredit om 5 Mkr. Räntebärande skulder per Genomsnittlig Andel, Ränteförfalloår Mkr ränta, % % ,7 3,9 44, ,7 3,8 25, ,5 3,9 12, ,8 4, 13, ,8 4,6 2, ,5 4,6 1,1 Totalt 4 428, 4, 1 Låneförfallostruktur per Låneförfalloår Mkr Andel, % , , , , > , 3 Totalt 4 428, 1 Räntesäkringar via räntetak per Start- Slut- Ränta, Mkr år år % ,5 8, ,7 28, ,4 31, ,7 272, , 145, ,7 375, , 221, ,5 279, Totalt 1 962, Rörelsekapital och likvida medel I normalfallet erhåller Brinova hyresinbetalningar i förskott och betalar huvuddelen av rörelsekostnaderna samt räntekostnaderna i efterskott. Detta medför att det i normalfallet inte finns något 3 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

35 Vi strävar efter en korrekt värdering En rättvisande värdering av fastigheterna tillsammans med en långsiktig finansiering ger förutsättningar för stabil intjäning. VÄRDERING IFRS Brinova rapporterar från och med 25 i enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) i sin koncernredovisning. De rekommendationer som har väsentlig betydelse för Brinovas finansiella redovisning är IAS 39 (Finansiella instrument och säkringsredovisning) samt IAS 4 (Förvaltningsfastigheter). I likhet med de flesta börsnoterade fastighetsbolag har Brinova valt att redovisa förvaltningsfastigheter enligt verkligt värde. Värderingen på förvaltningsfastigheterna är utförd enligt nedan beskriven modell. Fastighetsvärdering Brinova genomförde per en intern värdering av samtliga fastigheter. Värderingen baserades på en 6-årig kassaflödesmodell för varje enskild fastighet. Modellen är uppbyggd på faktiska intäkter och kostnader med justering för en normaliserad framtida intjäningsförmåga både avseende intäkter och kostnader. Vid bedömningen av den framtida intjäningsförmågan har hänsyn tagits till dels förväntade förändringar i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra marknadshyran vid respektive förfallotidpunkt, dels förändringar i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Avkastningsvärdet har därefter räknats fram i en kassaflödesanalys per fastighet. Avkastningsvärdet innehåller värdet av de bedömda framtida betalströmmarna under de fem kommande åren och nuvärdet av det bedömda värdet på fastigheten om fem år. Avkastningsvärdet har därefter justerats för värdet av pågående projekt, mark med outnyttjad byggrätt samt värdet av fastigheter som inte är kassaflödesgenererande. För att säkerställa den interna värderingen genomförs externa värderingar på ett urval av våra fastigheter. Summan av våra bokförda värden på de fastigheter som externvärderats under 28 uppgår per till 1 88 Mkr, vilket inte överstiger de värden som externvärderarna kommit fram till. De ökade direktavkastningskraven på marknaden har uppvägts av Brinovas projektutveckling och starka hyrestillväxt. Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter Från 24 till 28 uppgick de orealiserade värdeförändringarna från förvaltningsfastigheterna till 35,4 Mkr. Av dessa är 135 Mkr realiserade. Värdering av aktieinnehav Det faktum att aktieinnehavet löpande redovisas till marknadsvärdet innebär att värdet kan variera över tiden. Brinovas aktieinnehav påverkas, förutom av resultatutvecklingen i de aktuella företagen, också av de faktorer som påverkar alla noterade aktier. Dit hör till exempel marknadens förväntningar på utvecklingen. Ränteutvecklingen är en annan faktor som förutom en direkt påverkan på företagens resultatutveckling också påverkar jämförelsen med andra placeringsalternativ som till exempel direktägda fastigheter. Därmed påverkas också värderingen av vårt aktieinnehav. Finansmarknaden har under hösten/vintern inte fungerat normalt. Brinova beslutade därför att utgå från substansvärdet, enligt respektive bolags rapportering, vid prövning om värdeförändringen är betydande eller långvarig. I substansvärdena för Fabege och Wihlborgs har justeringar skett för uppskjuten skatt på fastigheterna. Värdet på uppskjuten skatt i respektive bolag är % respektive 1%. Substansvärdet räknat på redovisat eget kapital är för Fabege 6 kr/ aktie och för Wihlborgs 18,4 kr/aktie. Värdeförändringen i Fabege är marginellt över den indikation som kan föranleda redovisning av värdeförändringen i resultaträkningen. Indikationer om framtida räntesänkningar vid årsskiftet påverkar fastigheternas värden positivt och därmed också respektive bolags substansvärden, vilket gör att osäkerheten är stor under gällande förutsättningar. Värdeförändringar mellan respektive bolags anskaffningsvärde och börskurs per balansdagen har i sin helhet redovisats över eget kapital. Värdeförändringar aktieinnehav Anskaff- Substans- Substans- Värdeningsvärde värde per värde i förändkoncern aktie aktiepost ring Fabege AB (publ) 1 978,8 67, 1 56,5 21,1% Wihlborgs Fastigheter AB (publ) 342,5 126,91 49,8 43,3% Diös Fastigheter AB (publ) 21,3 31,81 186, 7,6% Klövern AB (publ) 195,6 25,9 155,8 2,3% Dagon AB (publ) 26,5 67,32 22,9 13,6% 2 744, , 12,% Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter Orealiserad Ingående värdeförändring Varav Kvarvarande orealiserade enligt RR resp. realiserat under orealiserade År värden, Mkr år, Mkr 24-28, Mkr värden, Mkr 24 3, 2,2 5,2 25 5,2 89,5 31,3 63, ,4 175,7 11,8 25, ,9 66,2 117,9 199, ,2 16,,2 215,4 Totalt 35,4 135, BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 31

36 RISKHANTERING Så tryggar vi verksamheten med riskhantering Risker & möjligheter Hyresintäkter och kostnader Brinovas resultat påverkas av intäkterna. Dessa påverkas i sin tur av fastigheternas uthyrningsgrad, av vilken hyra som Brinova kan debitera sina hyresgäster samt av hyresgästernas betalningsförmåga. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, påverkas Brinovas resultat negativt. Resultatet påverkas också av fastighetsrelaterade kostnader som varierar över tiden. Uppsagda kontrakt Uthyrningsgraden styrs bland annat av den allmänna konjunkturutvecklingen, produktionstakten för nya fastigheter, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och sysselsättning. Det kan på sikt medföra ökande vakansgrad med risk för att hyresnivåerna utvecklas svagt eller sjunker. Kundförluster Kommersiella hyresgäster har inte alltid möjlighet att fullfölja sina åtaganden. Privata hyresgäster kan också hamna på obestånd. Risken är störst i kommersiella fastigheter. Risken för vakanser Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Kundberoende När en hyresgäst lämnat finns alltid risken att en längre eller kortare tid förflyter innan en ny hyresgäst är på plats. Ökade drifts- och underhållskostnader I Brinovas fastighetsförvaltning ingår i förekommande fall ansvar för drifts- och underhållskostnader samt skatter. Om dessa kostnader ökar mer än vad Brinova kompenseras för genom avtalade hyror, kan resultatet påverkas. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan också påverka resultatet negativt. Ökade tomträttsavgälder Tomträttsavgälderna omförhandlas periodvis och vid respektive omförhandling finns det inga garantier för att tomträttsavgälden inte stiger, vilket kan påverka Brinovas resultat negativt. 32 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

37 RISKHANTERING Hantering Exponering Brinovas hyreskontraktsportfölj är relativt långfristig. 63 procent av Brinovas samtliga hyreskontrakt finns inom logistik och kommersiella fastigheter. Logistikfastigheternas hyreskontrakt har generellt längre löptid än fem år. Hyreskontrakt på bostadsfastigheter har normalt tre månaders uppsägningstid men ersätts vanligen omedelbart med en ny hyresgäst. Kommersiella hyresavtal överstiger normalt nio månader. Löptider för hyreskontrakt per Förfalloår Antal Kontrakterad Kontrakterad kontrakt årshyra, Mkr årshyra, % Logistik/Kommersiellt Bostäder och övrigt Totalt I vissa hyreskontrakt har hyresgästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Kundförluster Kkr ,2,1 1,2,2 Brinovas nio största hyresgäster, huvudsakligen inom logistikfastigheter, svarade per för 54 procent av Brinovas totala hyresintäkter. Det beror på att logistikmarknaden har få och stora aktörer, som exempelvis DHL, BTL/Schenker, Green Cargo och DFDS. Inom logistikfastigheter tillämpas normalt hyreskontrakt med längre löptider. Kontrakterade hyresintäkter efter kontraktsstorlek per Kontrakterad hyresintäkt Kontrakterade hyresper kontrakt, mkr Antal kontrakt intäkter på årsbasis, % Lokalhyresavtal >3, 25 52,7 2, - 3, 1 6,3 1, - 2, 23 7,8,5-1, 34 5,8,25 -,5 3 2,7 <, ,5 Totalt lokalhyresavtal ,8 Bostadshyresavtal ,3 P-platser och övrigt 619,9 Totalt , Största delen av Brinovas fastigheter är lokaliserade till så kallade tillväxtområden, primärt i storstadsregioner samt vid viktiga logistikpunkter vid hamnar och längs med de stora Europavägarna. Det gör det lätt att finna nya hyresgäster. Brinova har också en avvägd mix av olika fastighetstyper som påverkas av externa faktorer på olika sätt och i olika grad. Det gör Brinova mindre känsligt för marknadens svängningar, vilket påverkar den totala uthyrningsgraden. Uthyrbar yta och ytmässig uthyrningsgrad per affärsområde per Uthyrbar Ytmässig yta, tkvm uthyrningsgrad, % Logistik 441,1 98,3 Bostäder/Kommersiellt 257,6 9,6 Projekt 32,1 11,2 Totalt 73,8 91,8 Hyreskontrakt binds till KPI och blir därmed inflationsjusterade. Indexklausulerna innebär att hyrorna ökar med 75 till 1 procent av inflationen. Oförutsedda renoveringsbehov torde primärt uppkomma vid skada för vilket Brinova tecknat försäkringslösningar. Kontrakt med längre löptid än 3 år har normalt en indexklausul. Kunderna betalar normalt själv driftsomkostnaderna. Ökningen kompenseras i vissa fall genom indexreglering i, eller omförhandling av, hyreskontrakt med hyresgäster. Brinova innehar tolv fastigheter med tomträtt. Den totala tomträttsavgälden uppgår för närvarande till 8,5 Mkr per år. Respektive tomträttsavtal kommer att bli föremål för omförhandling när det löper ut, vilket infaller tidigast och senast BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 33

38 RISKHANTERING Risker & möjligheter Reavinster, förluster och värdeförändringar En naturlig del av Brinovas verksamhet är företags- eller fastighetsförvärv. Det är förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv utgör bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden, skatter, avkastningskrav, finansiering samt tekniska problem betydande risker. Fastigheternas avtals- och kundstruktur påverkar marknadsvärdet, liksom det allmänna ränteläget och den allmänna konjunkturutvecklingen. Värdeförändringar i fastigheter Förändringar i fastigheters marknadsvärde påverkar inte enbart Brinova genom en värdeförändring i de direktägda fastigheterna, utan även genom en värdeförändring i det indirekta aktieinnehavet. Värdeförändringar i innehavet av aktier i andra bolag Brinova har sitt aktieinnehav helt placerat i fastighetssektorn. Det innebär att Brinovas aktieportfölj har en något högre risk än en aktieportfölj som är spridd över flera olika branscher. Vidare medför det faktum att de nuvarande innehaven utgör en så stor del i respektive bolag att likviditeten i innehaven kan anses vara begränsad. Finansiering Om långivarna inte förnyar lånen och om Brinova inte lyckas få krediter på annat håll kan Brinova komma att bli tvingat att avyttra verksamheter, vilket kan komma att påverka resultatet. De krediter som Brinova har bygger på kovenanter, det vill säga nyckeltal som är villkor för krediterna. Brinova ligger väl inom ramen för dessa kovenanter. Refinansiering De fastigheter och aktier som Brinova äger är finansierade med lån och eget kapital. Huvuddelen av finansieringen består av banklån. Det finns inga garantier för att respektive kreditgivare förnyar lånet när det förfaller. Räntor Brinovas enskilt största kostnadspost är räntor som kan variera över tiden. Dessa förändringar har stor påverkan på Brinovas resultat. Även fastighetsvärdena påverkas av förhöjda räntenivåer. Miljö Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Brinova arbetar dock aktivt med att minska miljöpåverkan från verksamheten. Prioriterade områden är energi, materialval, farliga ämnen, avfallshantering, närmiljö och transporter. Känslighetsanalys Förvärvade miljöskador Enligt miljöbalken gäller att den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även är ansvarig för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. I tabellen till höger framgår den teoretiska resultateffekten före skatt på Brinovas årliga intjäningsförmåga efter finansiella poster vid fullt genomslag av en isolerad förändring av respektive variabel. Brinovas aktieinnehav är långsiktigt och påverkar inte koncernens resultat om inte förändringen är betydande eller långvarig. Under 28 påverkades Brinovas egna kapital negativt med 1 24,2 Mkr. 34 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

39 RISKHANTERING Hantering Exponering Normalt betalda förvärvspriser, antalet objekt och inte minst en noggrann analys som baseras på omfattande erfarenheter, reducerar risken som också balanseras av goda förtjänstmöjligheter. Brinovas möjligheter att generera reavinster vid avyttring av fastigheter eller fastighetsägande bolag, beror på hur väl Brinova lyckas förädla och utveckla fastigheterna. Resultaten av detta har historiskt sett varit mycket goda. Brinova värderar löpande varje kvartal sina fastigheter internt. Cirka 4 procent av beståndet värderas samtidigt av en extern värderingsman. De externa värderingarna såväl som gjorda affärer bekräftar våra interna värderingar. Realiserad värdetillväxt Mkr Inom ramen för fastighetssektorn, som är Brinovas primära kompetensområde, är innehavet väl spritt på olika geografiska regioner och fastighetstyper. Det ger Brinova en bättre riskspridning än många andra fastighetsbolag. Värdeförändring per balansdagen mellan börsvärdet och bokfört värde redovisas direkt mot eget kapital, i den mån de inte bedöms som betydande eller långvarig nedgång. I dessa fall redovisas den totala nedgången via resultaträkningen. Styrelsen har också satt ett högt soliditetsmål för att undvika oplanerade försäljningar. I koncernens finanspolicy stipuleras hur kapitaltillförsel och likviditet ska tryggas. Upplåningen sker företrädesvis i svenska kronor med en lånebindningstid på mellan ett och tio år, beroende på hyreskontraktens längd, typ av fastighet samt med hänsyn till aktuell affärsplan för respektive fastighet. Befintliga låneramar uppgår per till 5 172,3 Mkr. Låneförfallostruktur Mkr >214 Brinovas fastigheter och aktier har finansierats till en marknadsmässig ränta säkrade via derivat. Trots oron på finansmarknaderna, kommer Brinova att fortsatt kunna behålla en låg räntenivå, som med eftersläpning följer marknadens förändring. Ränteförfallostruktur och genomsnittlig ränta Mkr 3,9 % ,8 % 3,9 % 4, % 4,6 % 4,6 % Genomsnittlig ränta 4 %. Brinova genomför inför varje förvärvstillfälle en grundlig analys och riskbedömning. Det har inte gjorts någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. Det kan inte helt uteslutas att det finns miljöföroreningar som skulle kunna föranleda kostnader och/ eller ersättningsanspråk på Brinova. I det längre perspektivet är det de goda resultaten, utdelningskapaciteten och de underliggande fastighetsvärdena som är avgörande för Brinova, vilket sannolikt också kommer att påverka kursutvecklingen positivt i framtiden. Känslighetsanalys Resultat- Faktor Förändring, % effekt, Mkr Hyresintäkter + / -1, + / -4,1 Ekonomisk uthyrningsgrad + / -1,-enheter + / -4,4 Räntenivå för räntebärande skulder + / -1,-enheter + / -19,1 Fastighetskostnader + / -1, + / -1,4 Värdeförändring förvaltningsfastigheter + / -1, + / -44,9 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 35

40 MILJÖ, MÄNNISKOR OCH MORAL Så tar vi ansvar för den värld vi verkar i Brinova har ett ekonomiskt ansvar att skapa en långsiktig lönsam värdetillväxt genom att erbjuda sina kunder attraktiva lösningar. På så sätt kan verksamheten utvecklas till att skapa nya kundvärden, aktieägarna kan få en rimlig avkastning och medarbetarna utvecklingsmöjligheter. Även samhället gagnas, inte minst genom affärsmodellen som bygger på utveckling av fastigheter för att skapa en bättre samhällsmiljö. Vårt ekonomiska, sociala, etiska och miljömässiga ansvar styrs av koncernövergripande policies och styrdokument som dagligen driver arbetet inom Brinova. På grund av marknadens ökade krav har vi under 28 stärkt våra policies och etiska riktlinjer. En komplett förteckning av dessa regler finns på Miljö att skydda Även om Brinova inte bedriver en anmälningspliktig eller tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken, har vi ett stort fokus på miljöarbete. Sedan år 27 är Brinova Fastigheter AB miljöcertifierat enligt ISO 141. För att få behålla vårt certifikat måste vi dock även i fortsättningen aktivt arbeta med att utveckla vår verksamhet för att kunna uppnå våra miljömål. Att så sker kontrolleras löpande av en extern miljörevisor. Brinovas miljöarbete är integrerat i den dagliga förvaltningen och affärsutvecklingen och tjänar också som en viktig försäkring mot framtida miljöbelastning vid förvärv av fastigheter. Prioriterade områden är värme, el, vatten, materialval, farliga ämnen och avfallshantering. Brinovas övergripande miljömål 1. Förbrukningen av el, värme och vatten ska övervakas och optimeras så att miljöpåverkan minskar. 2. Främja resurshushållning genom återvinning och effektiv avfallshantering. 3. Brinova ska, tillsammans med hyresgästen, verka för en sund inomhusmiljö. 4. Vid förvärv av fastigheter och inköp av material ska miljöfrågorna prioriteras. Exempel på vårt miljöarbete från den faktiska verksamheten är till exempel att vi har och söker välplacerade logistiktomter som ökar resursutnyttjandet och begränsar transportsträckorna. Vad gäller Brinovas bostäder och kommersiella fastigheter, så strävar vi efter att reducera energianvändning och optimera driften i övrigt. Miljötänkandet finns som en naturlig del av vårt förädlingsarbete. Viktiga händelser under 28 Under året genomfördes en PCB-inventering av samtliga Brinovas fastigheter. Resultatet av inventeringen visar inget behov av några större åtgärder. Upphandling av energibesiktning har påbörjats. Besiktningen förväntas vara färdigställd under 29. Med anledning av vår miljöcertifiering genomfördes en uppföljningsrevision i oktober 28. Resultatet blev mycket gott. Revisorn konstaterade att inga avvikelser kunde noteras och Brinova rekommenderades ett fortsatt certifikatinnehav. Medarbetare att utveckla Våra anställda är vår viktigaste resurs. De är bärare av vår branscherfarenhet, en strategisk kompetens som gör det möjligt för oss att förstå våra kunders behov och vara ett effektivt och kostnadsmedvetet fastighetsbolag. Brinova ska vara ett bra företag att arbeta i. Prioriterade områden är därför ett tydligt ledarskap, kompetensutveckling, kommunikation och arbetsmiljö. Brinova karaktäriseras också av samverkan och kompetensspridning vilket säkerställer kontinuitet i verksamheten. Vi ser jämställdhet mellan könen som en viktig del av vår verksamhet, inte minst för att vi ska ha en struktur som liknar våra kunders och för att vi ska uppfattas som enkla och jämbördiga att ha att göra med. Vi har därför konkreta mål för att nå och upprätthålla jämställdhet mellan män och kvinnor. Personalsammansättning och regleringspolicy Koncernen hade vid årsskiftet genomsnittligt 37 (34) anställda, 17 (15) kvinnor och 2 (19) män. Under 28 nyanställdes (5) personer medan 6 (2) personer lämnade företaget. Medelåldern bland de anställda är 46 (43) år. Andelen medarbetare med akademisk utbildning uppgår till 26 (48) procent. Bland tjänstemännen är 14 (13) män och 16 (1) kvinnor. I styrelsen ingår 1 (1) kvinna. Vid rekrytering av nya medarbetare ska företagets långsiktiga Brinovas miljöpolicy: energi, vatten, avfall och material. produkter som kan vara skadliga för hälsa och miljö. minska miljöpåverkan. Totalt inköpt energi per produkt av Brinovakoncernen samt i delägda bolag 28, GWh Naturgas,,4 El, 12,6 Olja, 2,3 Fjärrvärme, 18,9 Totalt inköpt energi av Brinovakoncernen samt i delägda bolag 28, GWh Delägda bolag, 9,1 Projekt,,7 Logistik, 5,4 Bostäder/ Kommersiellt, 19,2 36 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

41 MILJÖ, MÄNNISKOR OCH MORAL behov beaktas. Företaget ska vid tillsättning av nya tjänster sträva efter att befintliga medarbetare får möjlighet att utvecklas. Vid nyanställningar betonas vikten av en jämställd organisation. Kompetensutveckling Under 26 erhöll Brinova 7 kronor i bidrag från EU:s Mål 3-program för ett kompetensutvecklingsprojekt som pågick till och med mars 27. Varje år fortsätter vi utveckla vår personal så att de har rätt kompetens inom centrala områden såsom brandskydd, juridik, ekonomi, skatter, moms, miljö, börsetik och förvaltningsfrågor. Interninformation Ambitionen är att alla som är verksamma inom Brinova vet vad företagets intressenter förväntar sig och därmed har en välinformerad Brinovaanställd goda förutsättningar att göra en bra arbetsinsats. Varje månad under året har vi därför tillsammans med personalen genomfört protokollförda informationsmöten som behandlat aktuella frågor. Vi har också fortsatt utvecklingen av företagets informationssystem. I september genomfördes en personalkonferens om företagets nuläge och vision. Dessutom besöktes våra fastigheter i Kristianstad som förvärvats under året. Moral att värna Brinovas affärsmodell bygger på en föränderlig värld. Vi kan snabbt ändra riktning och anpassa oss till omvärlden om så krävs. Våra affärsbeslut ska vara försvarbara, både ur ett ekonomiskt och ur ett etiskt perspektiv. Vi följer i vår fastighetsförvaltning och projektutveckling givetvis alltid gällande upphandlingslagstiftning och övriga tillämpliga regler i branschen. Inom affärsområdet Aktier tar Brinova en aktiv och ansvarstagande ägarroll och skapar en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, samt värnar om aktieägarnas likabehandling. Vår verksamhet ska även fortsatt präglas av god affärsetik och framgångsrikt affärsmannaskap. Vår starkt decentraliserade organisation utgår från fyra kärnvärden som utgör grunden för en långsiktig framgångsrik verksamhet i balans med omvärlden: effektiva, snabba och pålitliga, byråkratiskt krångel, om både problem och möjligheter, och lösningar. Vi tar information och kommunikation på allvar. Det är ett viktigt styrmedel som främjar vår verksamhet genom att aktiemarknaden förses med relevant och tillförlitlig information i enlighet med Börsens regler. Vår väl utvecklade kommunikation bidrar till ett ökat förtroende för ledning, medarbetare och styrelse, samt till en ökad kunskap om Brinovas profil, mål och inriktning. Som ett led i Börsens krav kräver vi av våra medarbetare, uppdragstagare och andra med anknytning till Brinovakoncernen att de följer gällande regler och är försiktiga vid försäljning och köp av aktier eller andra finansiella instrument i Brinova. Könsfördelning % per Män Sjukfrånvaro i moderbolaget 1) % Åldersfördelning medarbetare Antal Kvinnor ) Som andel av ordinarie arbetstid. -29 år 3-49 år +5 år BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 37

42 BRINOVAAKTIEN Orolig börs speglar aktiekursernas utveckling Brinova Fastigheter AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap-listan. Aktiekapitalet uppgick till kronor fördelat på A-aktier och B-aktier, envar med ett kvotvärde om 1, kronor. Aktier av serie A har tio röster och aktier av serie B har en röst. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad rösta för fulla antalet röster av ägda och företrädda aktier utan begränsning i röstetalet. Kurs och omsättning Stängningskursen per för Brinovas B-aktie uppgick till 35,5 kronor mot öppningskursen som var 96,75. Det innebär en minskning under 28 med cirka 63 procent. NASDAQ OMX Stockholm All Share Index minskade under motsvarande period cirka 42 procent. Högsta betalkurs under året var 11,25 kronor Den lägsta betalkursen var 28,4 kronor Under året omsattes Brinovaaktier på Stockholmsbörsen. Den genomsnittliga dagsomsättningen uppgick till Beräknat utdelningsgrundande resultat Koncernen, Mkr Jan dec 28 Periodens resultat 241, Orealiserade värdeförändringar på kvarvarande fastigheter 16, Återläggning orealiserade värdeförändringar på sålda fastigheter,1 Orealiserade värdeförändringar på joint venture 52,2 Resultat försäljning egna aktier 15, Skattekonsekvens Brinova 19,1 Beräknat utdelningsgrundande resultat enligt finansiellt mål 27, Kursutveckling Sek Omsättning antal, Innehav i andra fastighetsbolag En betydande del av Brinovas tillgångar är placerade i börsnoterade fastighetsbolag vars värde marknaden kan följa dagligen. Det innebär att Brinovas aktiekurs till viss del är direkt korrelerad med intressebolagens börsutveckling. Teoretiskt kan påverkan beräknas som värdeförändringen i intressebolagen, mätt på gällande börskurs, dividerat med antalet utestående aktier. 6 3 Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep OktNovDec Brinova Carnegie Real Estate Index NASDAQ OMX Stockholm PI Omsättning 6 3 Innehav av egna aktier Vid årsstämman den 3 maj 27 beslutades om bemyndigande för styrelsen att dels förvärva och dels avyttra egna aktier. Syftet med återköpsprogrammet är bland annat att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde. Aktierna kommer att förvärvas på Stockholmsbörsen till ett pris inom det vid varje förvärvstillfälle registrerade kursintervallet. Brinova ägde inga egna aktier före återköpsprogrammet. Under 27 inleddes ett återköpsprogram som fortsatte under perioden. Totalt har B-aktier köpts tillbaka och sedan har aktier avyttrats genom förvärv av Skooghs. Brinovas eget innehav per den 31 december 28 är aktier, motsvarande 1,1 procent av kapitalet och,7 procent av rösterna. Utdelningspolitik Utdelningen ska stå i rimlig proportion till såväl långsiktig vinstutveckling som till bolagets resultat, finansiella ställning och framtida utvecklingsmöjligheter. Aktieutdelningen ska, enligt de finansiella målen, långsiktigt uppgå till minst 5 procent av Brinovas vinst efter skatt men före orealiserade värdeförändringar. Intressebolagens utdelningsbara resultatandel är maximerad till den utdelning Brinova erhåller. Efter att Brinova under de senaste åren lämnat utdelning på belopp som ligger runt den målsatta utdelningen föreslår styrelsen 29 års stämma att en ordinarie utdelning på 3, (5, kr plus en extra utdelning om 1,5 kr) kr skall utgå för verksamhetsåret 28. Totalavkastning inkl. återinvesterade utdelningar Sek Brinova SIX Real Estate Index BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

43 BRINOVAAKTIEN Utdelad andel av resultat % Mål Nyckeltal per aktie 31 december Före utspädning Eget kapital, kr 6,35 98,2 118,31 91,62 68,35 63,89 55,45 Resultat, kr 9,86 14,68 17,15 18,43 7,16 5,6,6 Utdelning, kr 74,48 6,5 6,5 3,5 2,5 2,, Kassaflöde, kr 4,39 5,74 15,92 14,7 12,29 5,19 1,16 Antal utestående aktier, miljoner 24,8 24,9 22,6 17,7 8,5 8,5 8,5 P/E-tal Efter utspädning Eget kapital, kr 6,35 98,2 12,13 87,55 61,78 58,89 55,45 Resultat, kr 9,86 14,21 14,5 13,11 5,58 4,52,6 Utdelning, kr 74,48 6,5 5,82 2,46 1,62 1,55, Kassaflöde, kr 4,39 5,48 12,79 9,2 7,97 4,2 1,16 Antal utestående aktier, miljoner 24,8 24,9 25,1 25,1 13,1 13,1 8,5 P/E-tal Aktieutdelning och direktavkastning Kr % Aktiekapitalets utveckling Registrerade Utestående Aktiekapital, kr aktier, antal aktier, antal Kvotvärde, Transaktion Ökning Totalt Förändr. Totalt Förändr. Totalt kr 2 Bolaget bildades Split 1: Fondemission Riktad apportemission Nyemission Konvertering - Peab Konvertering - Backahill Återköpta aktier Återköpta aktier Försäljning återköpta aktier Utdelning per aktie Direktavkastning 1) 1) Beräknat som utdelning/under året genomsnittlig slutkurs Fördelning av aktieinnehav per Antal Antal Antal Innehav, Röster, Marknadsaktieägare A-aktier B-aktier % % värde (KSEK) ,88 1, ,6 1, ,65 2, ,72 1, ,57, ,15, ,44 92, Summa , 1, Ägarstruktur per Uppdaterad aktieägarinformation På Brinovas hemsida, erbjuds kontinuerligt uppdaterad information om företaget samt delårsrapporter för varje kvartal. Här finns även uppdaterad information om aktiens utveckling på börsen samt alla pressreleaser och vår interaktiva årsredovisning. www Rapporteringsdagar 29: Årsstämma: 28 april klockan 15: Delårsrapport 1:a kvartalet: 14 maj Delårsrapport 2:a kvartalet: 8 juli Delårsrapport 3:e kvartalet: 19 november Analytiker som följer Brinova: Jonas Andersson, ABG Sundal Collier. Andreas Daag, Swedbank Markets. Fredrik Skoglund, Carnegie. Andel av Andel av Antal Antal Totalt antal kapital, röster, Ägare A-aktier B-aktier aktier % % Erik Paulsson genom bolag och familj ,84 29,52 Sara Karlsson genom bolag ,85 14,45 Peab AB ,86 13,48 Mats Paulsson genom bolag ,61 1,53 Svante Paulsson genom bolag och familj ,19 13,1 Karl Axel Granlund genom bolag ,69 1,31 Eremas Holding AB (Tommy Qvarfort) ,6,72 Svenska modellportföljen ,79,53 Erling Pålsson Teknik & Fastighets AB 16 16,64,44 Bengt Holmberg ,58,39 Torsten Jansson 15 15,6,41 Lars-Ove Håkansson 14 14,56,38 Fredrik Paulsson med familj och bolag ,48,33 Dödsbo Stefan Paulsson med familj och bolag ,48,32 Summa ,23 85,91 Övriga aktieägare ,77 14,9 Totalt antal utestående aktier , 1, Återköpta egna aktier Totalt registrerade aktier BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 39

44 BOLAGSSTYRNING Omvärldens förtroende är viktigt för Brinovas framgång Öppenhet, god affärsetik, respekt och hänsynstagande är naturliga principer i Brinovas verksamhet, inte minst för att med framgång kunna arbeta i nätverk med långsiktiga partners. Lika naturligt är det att Brinova följer de lagar och regler som gäller för den verksamhet som Brinova bedriver. Förhållandet till omvärlden Alla affärsbeslut i företaget ska vara försvarbara ur ekonomiskt och etiskt perspektiv. Genom öppenhet och tillgänglighet vill vi ge våra aktieägare och andra intressenter insikt i beslutsvägar, ansvar, befogenheter och kontrollsystem. Vi ska dessutom tillhandahålla korrekt, tillförlitlig och aktuell finansiell information. Svensk kod för bolagsstyrning Koden bolagsstyrningsrapport Brinova har tillämpat den förra Kodens mest väsentliga principer även om Brinova inte haft skyldighet att göra det. Den nya reviderade Koden, vilken ska gälla för samtliga bolag på NASDAQ OMX Stockholm, tillämpas av Brinova senast i samband med årsstämman i april 29. Det innebär att Brinova följer tillämpningsföreskrifterna för den nya Koden. I denna bolagsstyrningsrapport behöver Brinova således inte redovisa eller förklara avvikelse som beror på att regeln ifråga ännu inte aktualiserats. Bolagsstyrningsrapporten har inte granskats av bolagets revisor. Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövandet av en aktiv och ansvarstagande ägarroll, en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, samt att värna om aktieägarnas likabehandling. De principerna är en naturlig del av vår verksamhet och vårt förhållningssätt till omvärlden. Verksamhetsföremål och bolagsordning Verksamhetsföremålet är enligt bolagsordningen att direkt och indirekt förvärva, förvalta, förädla, äga och driva handel med fast egendom, utföra administrativa tjänster, låta utfärda finansiella instrument med fast egendom som underliggande tillgång, samt bedriva annan med nämnda verksamhetsområden förenlig verksamhet. Bolagsordningen finns i sin helhet på www Årsstämman Brinovas högsta beslutande organ är årsstämman som bland annat utser styrelse och extern revisor, fastställer årsredovisningen samt beslutar om ansvarsfrihet och vinstdisposition. Styrelsen utses efter förslag från valberedningen eller annan aktieägare. Årsstämma ska hållas årligen i Helsingborg. Nästa årsstämma hålls Bo Forsén, styrelsens ordförande. Årsstämma Vid årsstämman fastställdes resultat- och balansräkningen samt koncernresultat- och koncernbalansräkning. Stämman beslutade i enlighet med styrelsens och verkställande direktörens förslag om en utdelning om 5, kr per aktie och extra utdelning om 1,5 kr per aktie. Även följande beslut fattades: Stämman beviljade styrelseledamöterna och verkställande direktören ansvarsfrihet för det gångna verksamhetsåret. Stämman valde sju ordinarie styrelseledamöter, varav två nyvaldes. De nyvalda var Erik Paulsson och Anders Silverbåge. Bo Forsén omvaldes till styrelsens ordförande. Stämman beslutade att valberedningen skall bestå av fem ledamöter som representeras av de fyra största aktieägarna per ingången av november månad, jämte styrelsens ordförande. Stämman fastställde en ersättningspolicy för ledande befattningshavare, som bland annat innebär att bonus får uppgå till högst tjugofem procent av årlig lön och ska fastställas för respektive verksamhetsår. Stämman lämnade även styrelsen ett bemyndigande att intill nästa årsstämma kunna besluta om förvärv av högst A-aktier och högst B-aktier. Slutligen lämnade årsstämman ett bemyndigande för styrelsen att intill nästa årsstämma kunna besluta om avyttring av högst A-aktier och högst B-aktier. De närmare villkoren för nämnda bemyndiganden finns i stämmoprotokollet som är tillgängligt på Brinovas hemsida under sektionen Bolagsstyrning. Under året återköpte Brinova egna aktier. www 4 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

45 BOLAGSSTYRNING Styrelsearbetet Styrelsen i Brinova har fastställt en arbetsordning för sitt arbete i enlighet med aktiebolagslagen. Enligt den ska styrelsen utöver det konstituerande styrelsesammanträdet sammanträda minst fyra gånger per år. Arbetsordningen behandlar även ansvars- och arbetsfördelning, former för beslut, kallelseförfarande, styrelseledamöternas och revisorns närvaro, sekretess, samt upprättande och justering av protokoll. Utöver ordinarie styrelseärenden behandlar styrelsen dessutom vid varje möte ett särskilt ärende för fördjupad diskussion och analys. Vid mötet i februari behandlas årsbokslutet och större investeringar följs upp. Vid mötet i maj är huvudtemat teknik och personalutveckling. Affärsplanen ses över på augustimötet. Mötet i november behandlar budget inklusive investeringsbudget för kommande år. Föredragande i styrelsen är verkställande direktören biträdd av ekonomi- och finansdirektören samt i affärsområdesspecifika diskussioner av respektive affärsområdeschef. Styrelsens breda erfarenheter inom olika områden ger ofta en konstruktiv och öppen diskussion. Under 28 hade styrelsen elva möten, vilka samtliga protokollfördes. Sex av mötena var ordinarie styrelsemöten, ett var konstituerande och resterande var extra styrelsemöten. Samtliga styrelseledamöter äger aktier i Brinova. Totalt uppgick styrelseledamöternas innehav per till A-aktier och B-aktier, motsvarande 42,65 procent av röstetalet och 45,4 procent av kapitalet. Det är valberedningens uppfattning att styrelsen uppfyller kraven som ställs för att styrelsen effektivt och självständigt ska kunna förvalta Bolagets angelägenheter. Kompetensen är hög och en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och de större ägarna. För ytterligare information se sidan 87. Närvaron vid styrelsemötena har varit mycket god. Styrelsens ansvar Styrelsen svarar för Bolagets organisation och förvaltningen av Bolagets angelägenheter, samt bedömer fortlöpande koncernens ekonomiska situation. Styrelsen svarar även för att Bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Utvärdering av styrelsens arbete Styrelsen utvärderar årligen sitt arbetssätt, sin förmåga och sin kompetens inom olika områden. Årets utvärdering utföll väl och valberedningen använder underlaget för sin bedömning och sina förslag inför årsstämman. Internkontroll Målet med den interna finansiella kontrollen inom Bolaget är att skapa en effektiv beslutsprocess i vilken kraven, målen och ramarna är tydligt definierade. Ytterst syftar kontrollen till att skydda Bolagets tillgångar och därigenom aktieägarnas investering. Rutiner och system finns för att upprätthålla den interna kontrollen. Bolaget har till exempel ekonomihandbok, finanspolicy och informations-, insider- samt kommunikationspolicies, som bland annat beskriver redovisningsprinciper, rapportering, ansvarsområden, attestordningar, regler för handel med aktier och hantering av information till marknaden. Styrelsen ansvarar för finansiell kontroll och riskhantering, korrekt redovisning samt tillförlitlighet i Bolagets ekonomiska information. Ansvaret omfattar även kommunikation och kontakt med revisorn. Bolagets interna kontrollstruktur baseras också på arbetsfördelningen mellan bolagsorganen och även rapporteringen till styrelsen. Med anledning av det lagförslag som väntas träda ikraft förbereder Brinova en översyn av arbetsordningarna för styrelsen respektive revisionsutskottet eftersom fördelningen av ansvar för intern finansiell kontroll kan komma att förändras. Styrelseledamöternas närvaro Bo Boel Göran Bo Erik Svante Anders Forsén Flodgren Hellström Nilsson Paulsson Paulsson Silverbåge Extra ) Ordinarie ) 1) Extra ) 1) Extra ) 1) Ordinarie ) 1) Konstituerande Ordinarie Ordinarie Ordinarie Extra Ordinarie Summa 11/11 11/11 1/11 11/11 9/11 11/11 11/11 1) Adjungerad. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 41

46 BOLAGSSTYRNING Riskhantering De huvudsakliga riskerna förknippade med verksamheten finns beskrivna på sidorna Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete och bevakar att styrelsen fullgör sina uppgifter. Ordföranden ansvarar för att styrelsemedlemmarna får nödvändig information för sitt arbete och för utvärdering av styrelsens arbete. Ordföranden företräder dessutom Bolaget i ägarfrågor. Verkställande direktören Verkställande direktören sköter den löpande förvaltningen och ansvarar för bokföring och medelsförvaltning enligt aktiebolagslagen. Han ansvarar även för att av styrelsen fattade beslut verkställs. Det åligger verkställande direktören att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden och motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Verkställande direktören och ledningsgruppen fattar tillsammans beslut i strategiska frågor. Specifika ansvarsområden har delegerats till medlemmar i ledningsgruppen, vilken består av fem personer. Revisor och revisorssuppleant Extern revisor utses av årsstämman för en period om fyra år på förslag av valberedningen. Auktoriserade revisorn Willard Möller vid SET Revisionsbyrå AB valdes vid årsstämman 26 till revisor för Bolaget och auktoriserade revisorn Pär Lövgren, vid samma byrå, valdes samtidigt som revisorssuppleant. Den senare är även revisor i dotterbolag inom Brinovakoncernen. Ingen av de båda revisorerna har revisionsuppdrag i andra bolag som medför intressekonflikt i de uppdrag de har för Brinova. Valberedningen inför årsstämman 29 består av Erik Paulsson, Sara Karlsson, Mats Paulsson, Svante Paulsson och Bo Forsén. Ersättningsutskott Brinova har ett ersättningsutskott som består av styrelsens ordförande Bo Forsén, Göran Hellström och Svante Paulsson. Utskottet utsågs vid styrelsens konstituerande möte och har hanterat frågor om bland annat ersättningar och bonussystem till ledande befattningshavare och övriga anställda, samt frågan om uppfyllnad av bonusmål. Samtliga utskottets ledamöter är oberoende i förhållande till Bolagets verkställande ledning. Ersättningsutskottet arbetar enligt en instruktion som styrelsen fastställt. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, eventuell bonus om högst 25 procent av fast lön, samt övriga förmåner och pension enligt den ersättningspolicy som årsstämman fastställt. Ersättningarna till ledande befattningshavare redovisas i sin helhet i not 7. Bruksgatan 14, kvarteret Unionen i centrala Helsingborg. Revisionsutskott Brinova har ett revisionsutskott som består av styrelsens samtliga ledamöter. Utskottet utses vid styrelsens konstituerande möte och ska, enligt fastställd instruktion, bland annat verka för att god kontroll upprätthålls i Bolagets finansiella rapportering. Utskottet sammanträder minst en gång per år, företrädesvis i samband med det styrelsemöte då revisorn föredrar resultatet av revisionen. Styrelsen har efter utvärdering gjort bedömningen att det inte finns behov av att inrätta en internrevision. Valberedningen Vid årsstämman den 24 april 28 beslutades att valberedningen ska bestå av fem ledamöter som representeras av de fyra största aktieägarna per ingången av november månad, jämte styrelsens ordförande. Valberedningen ska ta fram förslag till ny styrelse, i förekommande fall även revisor, och ge förslag till arvodering. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan skicka förslaget till Brinova Fastigheter AB, att. Styrelsens ordförande, Verkstadsgatan 13, Helsingborg. 42 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

47 Förvaltningsberättelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten under 28 Brinovas verksamhet under 28 präglades av snabba och stora svängningar både gällande aktiekurser och gällande räntenivåer. Sedan tidigare har Brinova varit rustat för att hantera dessa svängningar och har kunnat parera börsnedgången på ett acceptabelt sätt. Brinova bildade tillsammans med Ernströmgruppen samt Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän ett nytt gemensamt bolag, Platzer Fastigheter AB. Brinovas innehav i det nya bolaget uppgår till 25 procent. Brinova sålde till Platzer fastigheterna Nordstaden 14:1, Gullbergsvass 1:1 från affärsområdet Bostäder/Kommersiellt och Gasklockan 2 från affärsområdet Projekt samt Backa 18:9 från affärsområdet Logistik. Inom affärsområdet Logistik inleddes ett samarbete avseende ett nytt bolag med Katrineholms kommun. Bolaget, Katrineholms Logistikcentrum AB, ägs till 51 procent av Brinova Fastigheter AB och resterande 49 procent ägs av Katrineholms kommun. Katrineholms Logistikcentrum AB har tecknat avtal med en kund om köp och tillbyggnad av fastighet. Brinova har även utfört en större omoch tillbyggnad av logistiklokaler i Helsingborg. Brinova har inom affärsområdet Bostäder/Kommersiellt förvärvat tre fastigheter från Bergendahl & Son Fastighets AB, som används som detaljhandelsbutiker och är uthyrda i sin helhet till City Gross som ingår i Bergendahls Gruppen. Brinova har även övertagit hela fastighetsbeståndet som ingår i Bröderna Skooghs Förvaltnings AB genom bolagsförvärv. Inom affärsområdet Projekt tecknade Brinova avtal om byggnation av ny lagerbyggnad i Haninge åt Green Cargo, samt en anläggning till Söderenergi AB i Nykvarn. Brinovas ordinarie årsstämma beslutade om en utdelning av 27 års resultat om 6,5 (6,5) kr per aktie, varav extra utdelning om 1,5 kr. Det innebar ett totalt utdelningsbelopp på cirka 155 (147) Mkr. På årsstämman valdes två nya styrelseledamöter, Erik Paulsson och Anders Silverbåge. De övriga ledamöterna Bo Forsén, Boel Flodgren, Göran Hellström, Bo Nilsson och Svante Paulsson omvaldes. Bo Forsén omvaldes som styrelseordförande. Ledningsgruppen i Brinova har varit oförändrad under 28 och består av verkställande direktören Anders Silverbåge, vice verkställande direktören och affärsområdeschefen Mikael Halling, ekonomi- och finansdirektören Peter Andersson, affärsområdeschefen Göran Jönsson och regionchefen Mattias Andersson. Brinova fortsatte sitt återköpsprogram av egna aktier i enlighet med beslut av årsstämman. Syftet med återköpsprogrammet är att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och bidra till ett ökat aktieägarvärde. Likvid i form av återköpta aktier lämnades vid ett bolagsförvärv och vid årsskiftet ägde Brinova cirka 274 aktier. Affärsidé Brinova skapar värden genom att långsiktigt, effektivt och med hög kompetens utveckla fastighetstillgångar på utvalda marknader i Sverige. Affärsområden Verksamheten är indelad i affärsområdena Logistik, Bostäder/ Kommersiellt, Projekt och Aktieinnehav. Affärsområdet Logistik förvaltar och utvecklar logistikfastigheter åt logistikföretag utefter kommunikationsleder inom Sverige. Logistik uppför logistikcentra för att kunna erbjuda anpassade ytor till sina hyresgäster. Med en logistikfastighet avses en fastighet bebyggd med en terminal- och/eller lagerbyggnad avsedd för varuhantering och distribution åt logistikbolagens kunder. Fastigheterna är generellt sett avsedda endast för kortare mellanlagring eller ompaketering av varor. Affärsområdet Bostäder/Kommersiellt förvaltar och utvecklar bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter i tillväxtorter i södra och mellersta Sverige. Affärsområdet arbetar med uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler med huvudsaklig användning för butik, kontor och industri. Brinova Kommersiellt tillhandahåller flexibla lokaler av hög kvalitet som kan anpassas efter kundernas önskemål. Affärsområdet Projekt utvecklar fastigheter till attraktiva uthyrningsprojekt. Med en projektfastighet avses en fastighet som omfattas av en ny- eller ombyggnation motsvarande minst 5 procent av fastighetens bokförda värde före ombyggnationen eller där ombyggnationen uppgår till minst 2 Mkr i beräknad projektkostnad. När en projektfastighet är färdigförädlad av affärsområdet säljs eller överförs den till något av de fastighetsförvaltande affärsområdena, Logistik och Bostäder/Kommersiellt. En fastighet anses färdigförädlad när huvuddelen av uthyrningsbar yta tagits i anspråk av hyresgäster. Affärsområdet Aktieinnehav innehar aktier i noterade fastighetsbolag samt i delägda onoterade bolag. Fastighetsbeståndet Brinovas fastighetsbestånd bestod per av 138 fastigheter (69) belägna i främst södra och mellersta Sverige med en uthyrbar yta om cirka 731 kvm (66 ). Den totala kontrakterade årshyresintäkten per uppgick till 411,1 Mkr (32,6). Fastighetsbeståndet utgörs av logistikfastigheter, andra kommersiella fastigheter, bostadsfastigheter och projektfastigheter med ett totalt bokfört värde om 4 55,9 Mkr (3 467,7). Under sista kvartalet 28 utfördes en intern värdering av fastighetsbeståndet. Utöver den interna värderingen externvärderade Brinova, genom ett externt värderingsinstitut, 17 (26) fastigheter med ett sammanlagt internt värde om 1 88 Mkr (1 966). De externa värderingarna är något högre än de interna värderingarna men ligger inom osäkerhetsintervallet +/- 1%. Det bekräftar fastighetsvärdena enligt den interna värderingen, vilken lagts till grund för resultat- och balansräkningen. Aktieinnehavet Vid marknadsvärderingen av aktieinnehaven i Fabege, Wihlborgs, Diös, Klövern och Dagon per den 31 december 28 uppgick den BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 43

48 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE orealiserade förlusten gentemot gällande börskurs till 1 24,2 Mkr i förhållande till värdet per den 31 december 27. Brinovas bedömning är att bolagen fortsatt har en stabil intjäning och en långsiktigt god utveckling samt ett högre substansvärde än gällande börskurs. Sammantaget gör detta att Brinova ser börsens nedgång som temporär och redovisar fortsatt värdeförändringen i aktieinnehavet mot det egna kapitalet. Personal Medeltalet anställda i koncernen under räkenskapsåret uppgick till 37 (34) anställda, 17 (15) kvinnor och 2 (19) män. Under 28 nyanställdes (5) personer medan 6 (2) personer lämnade företaget. Medelåldern bland de anställda är 46 (43) år. Andelen medarbetare med akademisk utbildning uppgår till 26 (48) procent. Bland tjänstemännen är 14 (13) män och 16 (11) kvinnor. I styrelsen ingår 1 (1) kvinna. Miljö Brinova är certifierat enligt ISO 141. Brinova ser i och med detta inte miljöarbetet som avslutat utan som en strukturerad början på en fortsatt förbättring. Miljön är en central fråga i Brinovas verksamhet. En god miljö betraktas som en förutsättning för att uppnå ekonomiska mål och även för att bidra till ett uthålligt samhälle. Miljöarbetet är integrerat med den dagliga förvaltningen och affärsutvecklingen. Prioriterade områden är energi, materialval, farliga ämnen, avfallshantering, närmiljö och transporter. Miljöarbetet drivs som en naturlig del av Brinovas verksamhet. Brinova bedriver inte någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt Miljöbalken. Personalpolicy Prioriterade områden för Brinova är tydligt ledarskap, kompetensutveckling, kommunikation och arbetsmiljö. Brinova ser jämställdhet mellan könen som en viktig del av verksamheten. Detta för att ha en struktur som liknar kundernas och för att uppfattas som enkla och jämbördiga att ha och göra med. Brinova har därför konkreta mål för att nå och upprätthålla jämställdhet mellan män och kvinnor. Finanspolicy Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fastställda av Brinovas styrelse. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova Fastigheter AB, som tillser att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutade mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Brinova har som policy att upplåningen huvudsakligen ska ha en lånebindningstid på ett till tio år. All upplåning ska ske i svensk valuta. Brinova har som policy att, i den mån det är möjligt, anpassa räntebindningsstrukturen efter löptiden på tecknade hyreskontrakt. För att hantera ränterisker använder Brinova finansiella instrument som derivat och räntetak, enligt styrelsens mandat. Målet är att säkra räntebindningen i förhållande till hyreskontraktens längd. I övrigt hänvisas till not 3. Hyresavtal De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 381, Mkr (38,8). Brinova hade totalt (695) kontrakt vid årsskiftet fördelade på (141) bostadskontrakt, 619 (31) kontrakt för p-platser och övrigt och 311 (244) kontrakt avseende lokaler. Kontrakterade årshyresintäkter uppgick per till 411,1 (32,6) Mkr. Brinovas nio (sex) största hyresgäster svarade per för cirka 54 procent (64) av koncernens kontrakterade hyresintäkter. Hyreskontrakten för dessa nio hyresgäster löper ut inom 1 till 13 år. Styrelsens arbete Styrelsen i Brinova Fastigheter AB har fastställt en arbetsordning i enlighet med aktiebolagslagen. Enligt arbetsordningen ska styrelsen sammanträda minst fyra gånger per år utöver konstituerande styrelsesammanträde. Arbetsordningen behandlar bland annat ansvars- och arbetsfördelning, former för beslutsfattande, antal sammanträden, kallelseförfarande, närvaro, sekretess, upprättande och distribution av föredragningslista samt upprättande och justering av protokoll. Styrelsen hade 11 (8) protokollförda möten under 28. Styrelseledamöterna i den nuvarande styrelsen valdes vid årsstämman Styrelsen inrättade under 23 ett ersättnings- och revisionsutskott. Ersättningsutskottet ska handlägga frågor om bland annat ersättningar och incitamentsprogram till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet består av styrelsens ordförande samt styrelseledamöterna Göran Hellström och Svante Paulsson. Revisionsutskottet består av styrelsens samtliga ledamöter. Utskottets syfte är att verka för att god kontroll av bolagets verksamhet upprätthålls. Auktoriserade revisorn Willard Möller vid SET Revisionsbyrå AB valdes som revisor i moderbolaget vid årsstämman och auktoriserade revisorn Pär Lövgren, vid samma byrå, valdes samtidigt som revisorssuppleant. Den senare är även revisor i dotterbolagen i Brinovakoncernen. SET Revisionsbyrå AB har utfört löpande granskning och granskning i samband med bokslutet, vilket den auktoriserade revisorn, Willard Möller, rapporterat till styrelsen. Valberedningen inför stämman 29 består av styrelsens ordförande samt de fyra största aktieägarna, Erik Paulsson, Mats Paulsson, Svante Paulsson och Sara Karlsson. Principer för ersättning till ledande befattningshavare Brinova har ett ersättningsutskott som består av styrelsens ordförande Bo Forsén, Göran Hellström och Svante Paulsson. Utskottet utses vid styrelsens konstituerande möte och ska handlägga frågor om bland annat ersättningar och incitamentsprogram till ledande befattningshavare och övriga anställda. Ersättningsutskottet arbetar enligt en instruktion som styrelsen fastställt. Ersättningsutskottet har utarbetat en ersättningspolicy som antogs av årsstämman BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

49 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, eventuell bonus, övriga förmåner och pension. Huvudprincipen för ersättningar är fast månadslön. Beloppen och principerna redovisas i sin helhet i not 7. Styrelsen föreslår oförändrade principer för 29. För ett mindre antal personer engagerade i uthyrnings- och utvecklingsarbetet finns ett prestationsbaserat bonussystem. Resultat Brinovas resultat efter finansiella poster för 28 uppgick till 247,5 Mkr (388,7). Under året såldes 5 fastigheter (1) vilket genererade en realiserad värdeförändring om 1,6 Mkr (72,9). Resultat efter skatt uppgick till 241,1 Mkr (351,2). Resultatförsämringen är till stor del hänförlig till realiserade och orealiserade värdeförändringar samt finansiella kostnader. Rörelseresultat fastighetsförvaltningen Hyresintäkterna uppgick till 381, Mkr (38,8). Den ekonomiska uthyrningsgraden var på balansdagen 94 procent (94). Fastighetskostnaderna uppgick till 144, Mkr (92,4). I fastighetskostnader ingår bland annat drifts- och underhållskostnader som uppgick till 112,4 Mkr (71,2) och kostnader för fastighetsadministration som uppgick till 31,6 Mkr (21,2). Driftsöverskottet för perioden uppgick till 237, Mkr (216,4). Rörelseresultatet för 28 blev 288,5 Mkr (34,6). Skatter Skattekostnaden uppgick till 6,4 Mkr (37,5) vilket motsvarar 3 procent (1). Den lägre skattesatsen, jämfört med bolagsskatt som uppgår till 28 procent, beror på skattefria bolagsförsäljningar och utdelningar. Årets skattekostnad om 6,4 Mkr består till övervägande del av uppskjuten skattekostnad hänförlig till temporära skillnader och uppskjuten skatteintäkt avseende underskottsavdrag. Brinovas aktuella skattekostnad blev 3,1 Mkr (intäkt om,6) för 28 års resultat. Aktuell skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 28 %, medan uppskjuten skatt beräknats utifrån den, från och med 29, lägre skattesatsen 26,3 %. Investeringar och försäljningar Under 28 förvärvade Brinova 74 (6) fastigheter, i direkta fastighetsförvärv och via bolagsförvärv, med en yta om cirka 162 kvm (38 ) för motsvarande ett fastighetsvärde om 1 477, Mkr (231,5). Förvärven innefattar fastigheter för exploatering och förvaltning. Investeringar i befintliga fastigheter och projekt uppgick under året till 16,2 Mkr (218,6). Under 28 avyttrade Brinova 5 (1) fastigheter med en yta om cirka 42 kvm (11 ), inom affärsområdena Brinova Logistik och Brinova Projekt, för ett bokfört fastighetsvärde om 614,2 Mkr (63,1), vilket genererade en vinst om 16, Mkr (72,9). Finansiell ställning Finansiella poster uppgick under perioden till 41, Mkr (48,1), av vilket räntekostnader utgjorde 183, Mkr (141,5). Räntekostnaderna ökade på grund av ökad låneskuld i samband med förvärv. Den genomsnittliga räntenivån på fastighetskrediter vid periodens utgång uppgick till 4, procent (4,). I finansiella intäkter ingår räntebidrag om,4 Mkr (,2). Brinovas disponibla likviditet inklusive outnyttjad checkräkningskredit uppgick per balansdagen till 1,5 Mkr (197,7). Avkastningen på eget kapital uppgick till 12,2 procent (13,7), räntetäckningsgraden uppgick till 2,3 ggr (3,5) och soliditeten till 23,8 procent (4,2). Moderbolaget Moderbolaget redovisade för perioden ett resultat efter finansiella poster på 5,8 (19,1) Mkr. Det lägre resultatet i jämförelse med motsvarande period 27 förklaras till största delen av det lägre resultatet från försäljning av dotterföretag. Balansomslutningen uppgick till 3 135,3 Mkr (2 599,) och eget kapital uppgick till 1 898,4 Mkr (2 62,7). Likvida medel uppgick till 3,1 Mkr (147,6). Investeringar i materiella och finansiella anläggningstillgångar uppgick till 993,3 Mkr (133,1). Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 28,1 Mkr (25,). Aktier och aktiekapital Aktiekapitalet i Brinova uppgick till kronor fördelat på totalt antal registrerade aktier om aktier av serie A och aktier av serie B, med ett kvotvärde om 1 kronor. Varje aktie, förutom återköpta aktier, av serie A har tio röster och aktier av serie B har en röst. Samtliga aktier, förutom återköpta aktier, medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Följande indirekta eller direkta aktieinnehav i bolaget per den 31 december 28 representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: Innehav Andel av röstetalet Erik Paulsson genom bolag och familj 29,5 % Sara Karlsson genom bolag 14,5 % Peab AB 13,5 % Svante Paulsson genom bolag och familj 13,1 % Mats Paulsson genom bolag 1,5 % 27 inleddes ett återköpsprogram av egna aktier i enlighet med beslut av årsstämman. Även årsstämman gav styrelsen bemyndigande att längst intill nästa årsstämma förvärva egna aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 1 procent av samtliga bolagets utgivna aktier. Syftet med återköpsprogrammet är bland annat att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde. Aktierna förvärvas på Stockholmsbörsen till ett pris inom det vid varje förvärvstillfälle registrerade kursintervallet. Totalt har B-aktier (kvotvärde 13,2 Mkr, förvärvade för 119,6 Mkr) köpts tillbaka och sedan har B-aktier (kvotvärde 1,5 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 45

50 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Mkr, förvärvade för 95, Mkr) avyttrats genom likvid vid förvärv av Bröderna Skooghs Förvaltnings AB. Brinova ägde inga egna aktier före återköpsprogrammet. Brinovas egna innehav per den 31 december 28 är aktier, motsvarande ett kvotvärde om 2,7 Mkr och de är förvärvade för 24,6 Mkr. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång Brinova har tecknat avtal om försäljning av 17 fastigheter i mindre orter i nordöstra Skåne. Köpeskillingen baseras på ett fastighetsvärde om 75 Mkr och vinsten uppgår till cirka 1 Mkr. Tillträde sker den 1 april 29 och vinsten redovisas under första kvartalet. Fastigheterna är belägna i mindre orter inom Hässleholms, Kristianstads och Östra Göinge kommuner. Den totala uthyrbara ytan är kvm. Brinova ökade sitt innehav i Klövern AB med B-aktier. Som dellikvid erlades B-aktier i Dagon AB. Resultateffekten av affären är -13 Mkr. Resultateffekten har sedan tidigare reserverats i det egna kapitalet i 28 års bokslut. Förväntad framtida utveckling inklusive väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Utvecklingen i Öresundsregionen är fortsatt stabil med en ökad nettoinflyttning. Hyresmarknaden för lokaler indikerar på en ökning av vakanserna med stabila hyresnivåer på attraktiva lägen. Hyresmarknaden för bostäder förväntas att utvecklas positivt inom bolagets geografiska områden. Marknaden för effektiva och rätt placerade logistikfastigheter utmed E4 och E6 förväntas öka under de närmaste åren till följd av företagens koncentration och effektivisering av lagerhanteringen. Bolagets lokalhyresgäster växer genom sammanslagningar som medför att deras behov av koncentrerade enheter ökar. Inom beståndet finns stora möjligheter att tillgodose dessa önskemål. Detta gör att Brinovas strategi ligger i linje med marknadens efterfrågan på såväl lokaler som bostäder. Oron på världens börser under hösten har påverkat Brinovas placeringar i fastighetsportföljen negativt. De långsiktiga investeringarna i innehaven förväntas däremot växa i enlighet med våra finansiella mål. Brinovas väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer följer nedan: Hyresintäkter Brinovas resultat påverkas av intäkterna. Dessa påverkas i sin tur av fastigheternas uthyrningsgrad, av vilken hyra som Brinova kan debitera sina hyresgäster samt av hyresgästernas betalningsförmåga. Om uthyrningsgraden eller hyresnivåerna sjunker, påverkas Brinovas resultat negativt. Uthyrningsgraden styrs av den allmänna konjunkturutvecklingen, produktionstakten för nya fastigheter, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och sysselsättning. Brinovas hyreskontraktsportfölj är relativt långfristig. 63 procent av Brinovas samtliga hyreskontrakt finns inom logistik och kommersiella fastigheter. Logistikfastigheternas hyreskontrakt har generellt längre löptid än fem år. Hyreskontrakt på bostadsfastigheter har normalt tre månaders uppsägningstid men ersätts vanligen omedelbart med en ny hyresgäst. Hyresgäster har inte alltid möjlighet att fullfölja sina åtaganden. Risken är störst i logistik- och kommersiella fastigheter. Denna risk minskas genom att i vissa kontrakt har hyresgästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Brinovas kundförluster har under de sista fyra åren varit marginella. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av fastigheter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Brinovas nio största hyresgäster, huvudsakligen i logistikfastigheter, svarade per för 54 procent av Brinovas totala hyresintäkter. Detta beror på att logistikmarknaden har få och stora aktörer. Koncentrationsrisken kompenseras genom att tillämpa hyreskontrakt med längre löptider. Tiden mellan hyresgäster kan även påverka Brinovas hyresintäkter. Den risken blir lägre genom att den största delen av Brinovas fastigheter är lokaliserade till så kallade tillväxtområden, primärt i storstadsregioner samt vid viktiga logistikpunkter vid hamnar och längs med de stora Europavägarna. Brinova är också mindre känsligt för marknadens svängningar genom att Brinova har en avvägd mix av fastighetstyper som påverkas av externa faktorer på olika sätt och i olika grad. Fastighetskostnader Brinovas resultat påverkas av fastighetsrelaterade kostnader som varierar över tiden. I Brinovas fastighetsförvaltning ingår i förekommande fall ansvar för drifts- och underhållskostnader samt skatter. Om dessa kostnader ökar mer än vad Brinova kompenseras för genom avtalade hyror, kan resultatet påverkas. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan också påverka resultatet negativt. Hyreskontrakt för logistik- och kommersiella hyresgäster binds till KPI och blir därmed inflationsjusterade. Indexklausulerna innebär att hyrorna ökar med 75 till 1 procent av inflationen. Oförutsedda renoveringsbehov borde primärt uppkomma vid skada för vilket Brinova tecknat försäkringslösningar. Tomträttsavgälder omförhandlas periodvis och vid respektive omförhandling finns det inga garantier för att tomträttsavgälden inte stiger, vilket kan påverka Brinovas resultat negativt. Den ökningen kompenseras i vissa fall genom indexreglering, eller i omförhandling med hyresgästerna. Värdeförändringar Förändringar i fastigheternas marknadsvärde påverkar inte enbart Brinova genom en värdeförändring i de direktägda fastigheterna, utan även genom en värdeförändring av det indirekta innehavet. Brinova har sitt aktieinnehav helt placerat i fastighetssektorn. Det innebär att Brinovas aktieportfölj har en något större risk än en aktieportfölj som är spridd över flera olika branscher. Vidare medför det faktum att de nuvarande innehaven utgör en så stor del i res- 46 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

51 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE pektive bolag att likviditeten i innehaven kan anses begränsad. Normalt betalda förvärvspriser, antalet objekt och inte minst en noggrann analys som baseras på omfattande erfarenheter, reducerar risken med stora värdeförändringar. Brinovas möjligheter att generera reavinster vid avyttring av fastigheter eller fastighetsägande bolag, beror på hur väl Brinova lyckats förädla och utveckla fastigheterna. Resultaten av detta har historiskt sett varit mycket goda. Brinova värderar löpande varje kvartal sina fastigheter internt. En del av beståndet värderas samtidigt av extern värderingsman. De externa värderingarna såväl som gjorda affärer bekräftar Brinovas interna värderingar. Inom ramen för fastighetssektorn, som är Brinovas primära kompetensområde, är aktieinnehavet väl spritt på olika geografiska regioner och fastighetstyper. Det ger Brinova en bättre riskspridning än många andra fastighetsbolag. Finansiering De fastigheter och aktier som Brinova äger är finansierade med lån och eget kapital. Huvuddelen av finansieringen består av banklån. En risk består i att långivarna inte förnyar lånen när de förfaller. Risk finns också i att Brinovas största kostnadspost är räntor som kan variera över tiden. Räntenivåerna kan även påverka fastighetsvärdena. I koncernens finanspolicy stipuleras hur kapitaltillförsel och likviditet ska tryggas. Upplåningen sker företrädesvis i svenska kronor med en lånebindningstid på mellan ett till tio år, beroende på hyreskontraktens längd, typ av fastighet samt med hänsyn till aktuell affärsplan för respektive fastighet. Brinova har outnyttjade kreditlöften om 744 Mkr. Brinovas fastigheter och aktier har finansierats till en marknadsmässig ränta säkrade via derivat. Trots oron på finansmarknaderna kommer Brinova att fortsatt kunna behålla en låg räntenivå, som med eftersläpning följer marknadens förändring. Känslighetsanalys Resultat- Faktor Förändring, % effekt, Mkr Hyresintäkter + / -1, + / -4,1 Ekonomisk uthyrningsgrad + / -1,-enheter + / -4,4 Räntenivå för räntebärande skulder + / -1,-enheter + / -19,1 Fastighetskostnader + / -1, + / -1,4 Värdeförändring förvaltningsfastigheter + / -1, + / -44,9 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 47

52 FINANSIELLA RAPPORTER Finansiella rapporter Innehåll Koncernen Resultaträkningar 49 Balansräkningar 5 Förändringar i eget kapital 51 Kassaflödesanalyser 52 Moderbolaget Resultaträkningar 53 Balansräkningar 54 Förändringar i eget kapital 55 Kassaflödesanalyser 56 Noter 1 Allmän information 57 2 Redovisnings- och värderingsprinciper Information om rörelsegrenar Hyresintäkter 65 5 Fastighetskostnader 65 6 Central administration 66 7 Anställda och personalkostnader Arvode och kostnadsersättning till revisorer 67 9 Leasingavgifter avseende operationell leasing 67 1 Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Intäkter och kostnader från andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag Andelar i joint venture Finansiella intäkter och kostnader Skatt Eget kapital och resultat per aktie Förvaltningsfastigheter Materiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Övriga långfristiga fordringar och övriga fordringar Kundfordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel/kassa och bank Räntebärande skulder Konvertibla skuldebrev Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Klassificering av finansiella instrument 78 3 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Kassaflödesanalys Närstående Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång Viktiga uppskattningar och bedömningar BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

53 Resultaträkningar koncernen FINANSIELLA RAPPORTER Not Mkr 1, 2, 33, 34, Hyresintäkter 3,4 381, 38,8 Fastighetskostnader 5 144, 92,4 Driftnetto 237, 216,4 Central administration 6,7,8,9 22,1 18,6 Övriga rörelseintäkter 1 2,2 5,3 Övriga rörelsekostnader 11 3,1 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 18 1,6 72,9 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 18 16, 66,2 Andelar i intresseföretags resultat 13 8,1 Andelar i joint ventures resultat 14 36,7 1,5 Rörelseresultat 288,5 34,6 Finansiella intäkter och kostnader 15 Finansiella intäkter 148,5 24, Finansiella kostnader 189,5 155,9 Resultat före skatt 247,5 388,7 Skatt 16 6,4 37,5 Årets resultat ,1 351,2 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 241, 351,2 Minoritetsintresse,1 241,1 351,2 Resultat per aktie Resultat per aktie före utspädning, kr 17 9,86 14,68 Resultat per aktie efter utspädning, kr 17 9,86 14,21 Utdelning per aktie, kr 3, 1) 5, Tilläggsutdelning 1,5 1) Styrelsens förslag till utdelning BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 49

54 FINANSIELLA RAPPORTER Balansräkningar koncernen Mkr Not TILLGÅNGAR 1,2,33,34,35 Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter , 3 461,9 Materiella anläggningstillgångar 19 14,8 6,5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag ,6 Andelar i joint venture 14 43,2 5,6 Andra långfristiga värdepappersinnehav , ,9 Övriga långfristiga fordringar 22 13,5 41,2 Summa finansiella anläggningstillgångar 1 643, ,7 Summa anläggningstillgångar 6 15, ,1 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 23 5,6 2,5 Fordringar hos joint venture 22 66,3 Övriga fordringar 22 6,7 53,9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 28,8 17,5 Likvida medel 25 4,5 147,7 Summa omsättningstillgångar 147,9 221,6 SUMMA TILLGÅNGAR 6 298,2 6 86,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Aktiekapital 251, 251, Övrigt tillskjutet kapital 1 413, ,1 Reserver 1 397,5 355,2 Balanserat resultat 99,6 786,3 Årets resultat 241, 351,2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 498, ,4 Minoritetsintresse 3,1 Summa eget kapital 1 51, ,4 Skulder Långfristiga skulder 27 Skulder till kreditinstitut 26,28,29, , ,9 Uppskjuten skatteskuld ,7 143, Skulder till joint venture 26 25, Övriga skulder 26,3 Summa långfristiga skulder 4 587,3 3 47,2 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 26,28,29,3 1,4 12,9 Leverantörsskulder 24,1 1,4 Skulder till joint venture 26 57,1 3,8 Skatteskulder 4,4 3,4 Övriga skulder 26 9,1 119,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 14,5 82,9 Summa kortfristiga skulder 29,6 233,1 Summa skulder 4 796,9 3 64,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 298,2 6 86,7 5 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

55 Förändringar i eget kapital koncernen FINANSIELLA RAPPORTER Minori- Summa tets- eget Hänförligt till moderbolagets aktieägare intresse kapital Övrigt Balanserat Aktie- tillskjutet resultat kapital kapital inkl. årets Reserver resultat Total Säkrings- Verkligt reserv värde Ingående eget kapital , 1 93,4 12,5 391,4 95, , ,8 Årets förändring av säkringsreserv 21,4 21,4 21,4 Årets förändring av uppskjuten skatt på säkringsreserv 6, 6, 6, Årets förändring av reserv för finansiella tillgångar som kan säljas, efter skatt 774,5 774,5 774,5 Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital, exkl. transaktioner med bolagets ägare 15,4 774,5 759,1 759,1 Årets resultat 351,2 351,2 351,2 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare 15,4 774,5 351,2 47,9 47,9 Utdelningar 146,9 146,9 146,9 Transaktioner med egna aktier 17,3 17,3 17,3 Konvertering konvertibla skuldebrev 25, 319,7 344,7 344,7 Utgående eget kapital , 1 413,1 27,9 383, , , ,4 Minori- Summa tets- eget Hänförligt till moderbolagets aktieägare intresse kapital Övrigt Balanserat Aktie- tillskjutet resultat kapital kapital inkl. årets Reserver resultat Total Säkrings- Verkligt reserv värde Ingående eget kapital för , 1 413,1 27,9 383, , , ,4 Årets förändring av säkringsreserv 25,5 25,5 25,5 Årets förändring av uppskjuten skatt på säkringsreserv 7,4 7,4 7,4 Årets förändring av reserv för finansiella tillgångar som kan säljas, efter skatt 1 24,2 1 24,2 1 24,2 Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital, exkl. transaktioner med bolagets ägare 18,1 1 24,2 1 42,3 1 42,3 Årets resultat 241, 241,,1 241,1 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare 18,1 1 24,2 241, 81,3,1 81,2 Utdelningar 154,7 154,7 154,7 Transaktioner med egna aktier 7,8 7,8 7,8 Förvärv av minoritet 3, 3, Utgående eget kapital , 1 413,1 9,8 1 47, , ,2 3,1 1 51,3 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 51

56 FINANSIELLA RAPPORTER Kassaflödesanalyser koncernen Mkr Not Den löpande verksamheten Resultat före skatt 247,5 388,7 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 7,1 25,3 177,4 183,4 Betald skatt,2 1,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 177,2 181,7 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning( )/Minskning(+) av rörelsefordringar 55,8 86,2 Ökning(+)/Minskning( ) av rörelseskulder 13,7 59,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 17,7 327,7 Investeringsverksamheten Tillgångsförvärv 762,5 124,2 Förvärv av förvaltningsfastigheter 183,6 256, Avyttring av förvaltningsfastigheter 25,5 Avyttring av tillgångar via dotterföretag 215,4 219,8 Förvärv av materiella anläggningstillgångar,5 1,1 Förvärv av finansiella tillgångar 235,7 441,3 Avyttring av finansiella tillgångar 45,7 Kassaflöde från investeringsverksamheten 966,9 531,6 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 1 181,1 2 77, Amortering av lån 192, ,5 Transaktioner med egna aktier 7,8 17,3 Utbetald utdelning 154,7 146,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 842, 341,3 Årets kassaflöde 17,2 137,4 Likvida medel vid årets början 147,7 1,3 Likvida medel vid årets slut 4,5 147,7 52 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

57 FINANSIELLA RAPPORTER Resultaträkningar moderbolaget Not Mkr 1,2,33,34, Nettoomsättning 1 28,1 25, Kostnad för utförda tjänster 6,7,8,9 47,8 42,5 Bruttoresultat 19,7 17,5 Intäkter från andelar i koncernbolag 12 39,6 191,2 Intäkter från andelar i joint venture 12 11,1 Kostnader från andelar i koncernbolag 12 3,9 3,3 Kostnader från andelar i joint venture 12,8 2,7 Rörelseresultat 15,2 178,8 Finansiella intäkter och kostnader 15 Övriga ränteintäkter och liknande intäkter 3,7 42,3 Räntekostnader och liknande kostnader 51,7 31, Resultat före skatt 5,8 19,1 Skatt på årets resultat 16 5,9 4,1 Årets resultat 17,1 186, BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 53

58 FINANSIELLA RAPPORTER Balansräkningar moderbolaget Mkr Not TILLGÅNGAR 1,2,33,34,35 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 19,9,8 Summa materiella anläggningstillgångar,9,8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag , ,1 Andelar i intresseföretag ,9 Andelar i joint venture 14,1, Uppskjuten skattefordran 16 28, 15,2 Övriga långfristiga fordringar 22 92,9 33,4 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 643, ,7 Summa anläggningstillgångar 2 644, ,5 Omsättningstillgångar Fordringar Kundfordringar 23,6,9 Fordringar hos koncernföretag ,7 631,6 Fordringar hos joint venture 22 66,3 Övriga fordringar 22 2, 48,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 18,9 8,2 Summa fordringar 46,5 688,9 Kassa och bank 25 3,1 147,6 Summa omsättningstillgångar 49,6 836,5 SUMMA TILLGÅNGAR 3 135, , EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 251, 251, Reservfond 944,3 944,3 Summa bundet eget kapital 1 195, ,3 Fritt eget kapital Överkursfond 515,2 515,2 Fond för verkligt värde Balanserat resultat 187,8 166,2 Årets resultat,1 186, Summa fritt eget kapital 73,1 867,4 Summa eget kapital 1 898,4 2 62,7 Skulder Långfristiga skulder 27 Räntebärande skulder , Summa långfristiga skulder 575, Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 4,4 1,4 Skulder till koncernföretag ,2 55,5 Skulder till joint venture 26 57,1 Övriga skulder 26,4 16, Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 23,8 13,4 Summa kortfristiga skulder 661,9 536,3 Summa skulder 1 236,9 536,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 135, , Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 832, 142,4 Ansvarsförbindelser 1 56,2 348,7 54 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

59 Förändringar i eget kapital moderbolaget FINANSIELLA RAPPORTER Bundet eget kapital Fritt eget kapital Fond för Aktie- Reserv- Överkurs- verkligt Balanserat Årets Total eget Mkr kapital fond fond värde resultat resultat kapital Ingående eget kapital , 944,3 195,5,4 344,5 1 71,7 Årets förändring av säkringsreserv, efter skatt,4,4 Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital, exkl. transaktioner med bolagets ägare,4,4 Årets resultat 186, 186, Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare,4 186, 185,6 Utdelningar 146,9 146,9 Lösen av konvertibla skuldebrev efter skatt 25, 319,7 344,7 Transaktioner med egna aktier 17,3 17,3 Koncernbidrag 19,6 19,6 Skatteeffekt på koncernbidrag 5,5 5,5 Utgående eget kapital , 944,3 515,2 166,2 186, 2 62,7 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktie- Reserv- Överkurs- Balanserat Årets Total eget Mkr kapital fond fond resultat resultat kapital Ingående eget kapital , 944,3 515,2 352,2 2 62,7 Årets förändring av säkringsreserv, efter skatt Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital, exkl. transaktioner med bolagets ägare Årets resultat,1,1 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare,1,1 Utdelningar 154,7 154,7 Transaktioner med egna aktier 7,9 7,9 Koncernbidrag 24,4 24,4 Skatteeffekt på koncernbidrag 6,8 6,8 Utgående eget kapital , 944,3 515,2 187,8, ,4 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 55

60 FINANSIELLA RAPPORTER Kassaflödesanalyser moderbolaget Mkr Not Den löpande verksamheten Resultat före skatt 5,8 19,1 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 22, 182,2 27,8 7,9 Betald skatt 2,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 27,8 5,5 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning( )/Minskning(+) av rörelsefordringar 1,7 6,3 Ökning(+)/Minskning( ) av rörelseskulder 3,5 479,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 33, 491,3 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar,7,7 Förvärv av finansiella tillgångar 1 82,5 425,6 Avyttring av finansiella tillgångar 57,6 237,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten 512,6 189, Finansieringsverksamheten Transaktioner med egna aktier 7,8 17,3 Upptagna lån 575, Utbetald utdelning 154,7 146,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 428,1 164,2 Årets kassaflöde 117,5 138,1 Likvida medel vid årets början 147,6 9,5 Likvida medel vid årets slut 3,1 147,6 56 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

61 Noter FINANSIELLA RAPPORTER Not 1 Allmän information Brinova Fastigheter AB (publ), organisationsnummer , har sitt säte i Helsingborg i Skåne län. Bolaget utgör moderbolag för en koncern med dotterföretag enligt not 2. Huvudkontorets adress är Verkstadsgatan 13, Helsingborg. Brinova skapar långsiktiga värden genom att utveckla eget fastighetsbestånd, äga aktier i utvalda fastighetsbolag samt medverka till att strukturera fastighetstillgångar i Sverige. Verksamheten i moderbolaget Brinova Fastigheter AB består enbart av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Moderföretaget är sedan 23 noterat på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 16 mars 29. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 28 april 29. Ändrade redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper är för såväl koncern som moderbolag oförändrade jämfört med tidigare år. Följande standarder, ändringar och tolkningar har trätt i kraft under 28 men har inte bedömts vara relevanta att tillämpa för Brinova. IAS 39 (ändring) och IFRS 7 (ändring). Omklassificering av finansiella instrument IFRIC 11, IFRS 2 Transaktioner med egna aktier, även koncerninterna IFRIC 12, Service concession arrangements Nya IFRS och tolkningar som kommer att tillämpas under kommande perioder Vid upprättandet av koncernredovisningen per har några standarder, ändringar och tolkningar publicerats vilka ännu inte trätt ikraft. Förtida tillämpning sker ej. Nedan redogörs för de standarder, ändringar och tolkningar som redan tillämpas, bedöms påverka eller kan komma att påverka upprättandet av finansiella rapporter för Brinova: Not 2 Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i Mkr om inget annat anges Överensstämmelse med lag och normgivning Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och International Financial reporting standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare har Rådet för finansiell rapportering, RFR 1.1 kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl. Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde består av derivatinstrument och finansiella tillgångar klassificerade som finansiella tillgångar som kan säljas. Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Bedömningar som är gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 35. De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag, dotterföretag, intresseföretag och joint venture företag. IAS 23 (Ändring), Lånekostnader, gäller från 1 januari 29. Ändringen kräver att ett företag aktiverar lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som det tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för användning eller försäljning, som en del av anskaffningsvärdet för tillgången. Alternativet att omedelbart kostnadsföra dessa lånekostnader kommer att tas bort. Brinova tillämpar redan denna princip. IAS 1 (Reviderad), Utformning av finansiella rapporter, gäller från 1 januari 29. Den reviderade standarden kommer att förbjuda presentationer av intäkts- och kostnadsposter (d v s förändringar i eget kapital exklusive transaktioner med aktieägare ) i rapporten över förändringar i eget kapital utan kräva att förändringar i eget kapital exklusive transaktioner med aktieägare redovisas separat från förändringar i eget kapital som avser transaktioner med aktieägare. Det kommer att krävas att alla förändringar i eget kapital som inte avser ägare ska redovisas i en räkning (rapport över totalresultat) eller i två räkningar (separat resultaträkning och rapport över totalresultat). Om ett företag gör en retroaktiv omräkning eller en ändrad klassificering av jämförande information, måste det presentera en omräknad balansräkning per början av jämförelseperioden, utöver det gällande kravet att presentera balansräkningar i slutet av den aktuella perioden och jämförelseperioden. Brinova kommer att tillämpa IAS 1 (Ändring) från och med den 1 januari 29. Enligt preliminär bedömning kommer Brinova att välja presentation i två räkningar, dvs en separat resultaträkning och en rapport över totalresultat. IAS 27 (Ändring), Koncernredovisning och separata finansiella rapporter*1) Ändringen träder i kraft den 1 juli 29 och gäller för räkenskapsår som påbörjas fr o m detta datum. Ändringen innebär bl a att resultat hänförligt till minoritetsägare alltid skall redovisas även om det innebär att minoritetsandelen är negativ, att transaktioner med minoritetsaktieägare alltid skall redovisas i eget kapital, samt att i de fall ett moderföretag mister det bestämmande inflytandet skall den eventuella kvarvarande andelen omvärderas till verkligt värde. Ändringen av standarden kommer att påverka framtida transaktioner. IFRS 3 (Reviderad), Rörelseförvärv *), gäller från 1 juli 29. Den reviderade standarden fortsätter att föreskriva att förvärvsmetoden tillämpas för rörelseförvärv men med några väsentliga ändringar. Exempelvis redovisas alla betalningar för att köpa en verksamhet till verkligt värde på förvärvsdagen, medan efterföljande villkorade betalningar klassificeras som skulder som därefter omvärderas via resultaträkningen. Minoritetsintresset i den förvärvade rörelsen kan valfritt för varje förvärv värderas antingen till verkligt värde eller till minoritetsaktieägarnas proportionella andel av den förvärvade rörelsens nettotillgångar. Alla transaktionskostnader avseende förvärv ska kostnadsföras. Koncernen kommer att tillämpa IFRS 3 (Reviderad) framåtriktat för alla rörelseförvärv från den 1 januari 21. IFRS 8 Rörelsesegment. Standarden träder i kraft den 1 januari 29 och gäller för räkenskapsår som påbörjas fr.o.m detta datum. Standarden BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 57

62 FINANSIELLA RAPPORTER behandlar indelningen av företagets verksamhet i olika segment. Enligt standarden ska företaget ta utgångspunkt i den interna rapporteringens struktur och bestämma rapporteringsbara segment efter denna struktur. Brinova:s bedömning är att inga ytterligare segment kommer att presenteras i årsredovisningen 29 då Brinova redan nu presenterar de segment som finns inom koncernen. Den nya standarden kommer dock att innebära en förändring avseende presentation av upplysningar då t ex begreppen sekundära och primära segment ej länge skall används. Ett flertal mindre ändringar i standarder har under året skett genom IASBs årliga förbättringsprojekt, som publicerades i maj 28. Av dessa ändringar bedöms följande bli, eller kan komma att påverka utformningen av, Brinovas finansiella rapporter: IAS 4 (Ändring), Förvaltningsfastigheter (och därav följdändring i IAS 16), gäller från den 1 januari 29. Ändringen innebär att fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter skall redovisas till verkligt värde. I de fall verkligt värde på en förvaltningsfastighet under uppförande inte kan mätas på ett tillförlitligt sätt värderas fastigheten dock till anskaffningsvärde fram till dess att byggandet är avslutat eller att det verkliga värdet kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Enligt nuvarande principer skall förvaltningsfastigheter under uppförande alltid redovisas i enlighet med IAS 16, dvs till anskaffningsvärdet, fram till dess att den är färdig att tas i bruk som förvaltningsfastighet. Brinovas preliminära bedömning är att deras framtida byggnationer, i de flesta fall, kommer att bli värderade till anskaffningsvärde. Vid upprättandet av koncernredovisningen per har några standarder, ändringar och tolkningar publicerats vilka ännu inte trätt ikraft och som enligt preliminär bedömning inte bedömts vara relevanta vid upprättande av Brinova:s finansiella rapporter. Nedan anges titel, i korthet vad de handlar om samt den tidpunkt då ändringen träder i kraft: IFRS 2 (Ändring), Aktierelaterade ersättningar, gäller från den 1 januari 29. Den ändrade standarden behandlar intjänandevillkor och indragningar. IAS 32 (Ändring), Finansiella instrument: Klassificering och IAS 1 (Ändring) Utformning av finansiella rapporter Puttable financial instruments and obligations arising on liquidation, gäller från 1 januari 29. Ändringen anger att vissa finansiella instrument under vissa omständigheter skall redovisas i eget kapital. IAS 39 (Ändring), Finansiella instrument: Redovisning och värdering Eligible Hedged Items *), gäller från den 1 juli 29. Tillägget klargör hur man skall tillämpa principerna i IAS 39 avseende säkring av risk eller delar av kassaflöden. IFRIC 13, Customer loyalty programmes, gäller från 1 januari 29. Tolkningen klargör hur tilläggserbjudande i samband med försäljning skall redovisas. IFRIC 14, IAS 19 The limit on a defined benefit asset, minimum funding requirements and their interaction, gäller från 1 januari 29. Tolkningen klargör bland i vilka situationer ett företag kan redovisa en fordran på en förmånsbestämd pensionsplan samt hur redovisningen påverkas av krav på en minsta fondering. IFRIC 15, Agreements for construction of real estates *), gäller från 1 januari 29. Tolkningen klargör när IAS 18, Intäkter eller IAS 11, Entreprenadavtal skall tillämpas. IFRIC 16, Hedges of a net investment in a foreign operation *), gäller för räkenskapsår som påbörjas efter 1 oktober 28. Tolkningen klargör bland annat att säkringsredovisning av en nettoinvestering enbart får avse valutarisk som uppstår mellan moderbolagets och dotterbolagets funktionella valutor. FRIC 17, Distributions of Non-cash Assets to Owners *), gäller för räkenskapsår som börjar 1 juli 29 eller senare. Tolkningen ger vägledning avseende när en skuld avseende sakutdelning skall redovisas. IFRIC 18, Transfer of Assets from Customers *). Tolkningen gäller överföring av materiella anläggningstillgångar eller kontanter från kunder, där dessa tillgångar erhålls den 1 juli 29 eller senare. *) Dessa standarder respektive tolkningsuttalanden är ännu inte antagna av EU. Segmentsrapportering Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen som är utsatt för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Segmentsrapporteringen sker för rörelsegrenar och för geografiska områden. Den dominerande bakgrunden till och karaktären hos företagets risker och möjligheter innebär att rörelsegrenen är den primära indelningsgrunden för segmentsrapporteringen. Koncernens interna rapporteringssystem är också uppbyggt med tanke på uppföljning av avkastningen från koncernens tillgångar och tjänster ur ett rörelsegrensperspektiv. Segmentsinformation lämnas i enlighet med IAS 14 endast för koncernen. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Konsolideringsprinciper Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande av Brinova Fastigheter AB. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att få ekonomiska fördelar, vilket vanligen följer med ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, skall potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas. Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av dotterbolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och skulder. Förvärvsmetoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Anskaffningsvärdet för dotterföretagsaktierna respektive rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats och som utgör vederlag för de förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet. Överstiger anskaffningskostnaden det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser redovisas denna skillnad som goodwill. Understiger anskaffningskostnaden det verkliga värdet av förvärvade identifierbara nettotillgångar och eventualförpliktelser redovisas skillnaden direkt i resultaträkningen. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltningsfastigheter som inte ingår i en rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Samtliga förvärv av dotterföretag under 27 och 28 har utgjort tillgångsförvärv. Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i koncernredovisningen till den dag det upphör. Intresseföretag Intresseföretag är de företag för vilka koncernen har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, men inte ett bestämmande inflytande. Från och med den tidpunkt som det betydande inflytandet erhålls till dess att det upphör redovisas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen redovisade värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel av intresseföretagens egna kapital samt koncernmässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som Andel i intresseföretags resultat koncernens andel i intresseföretagens nettoresultat efter skatt och minoritet justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upplösningar av förvärvade över- och undervärden. Erhållna utdelningar från intresseföretag minskar investeringens redovisade värde. Andel i intresseföretags resultat redovisas som en del av rörelseresultatet. 58 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

63 FINANSIELLA RAPPORTER När koncernens andel av redovisade förluster i intresseföretaget överstiger det redovisade värdet på andelarna i koncernen reduceras andelarnas värde till noll. Kapitalandelsmetoden tillämpas fram till den tidpunkt när det betydande inflytandet upphör. Joint venture Ett joint venture är redovisningsmässigt ett företag för vilket koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Andelsinnehav i joint venture redovisas enligt kapitalandelsmetoden. För beskrivning av kapitalandelsmetoden se ovan under Intresseföretag. Kapitalandelsmetoden tillämpas från den tidpunkt då det gemensamma inflytandet uppkommer och fram till den tidpunkt när det gemensamma inflytandet upphör. Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättande av koncernredovisningen. Orealiserade vinster som uppkommer vid transaktioner med intresseföretag och gemensamt kontrollerade företag elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Transaktioner med minoritetsägare Brinova tillämpar principen att redovisa transaktioner med minoritetsaktieägare som transaktioner med tredje part. Vid förvärv av minoritetsandelar där erlagd köpeskilling överstiger förvärvad andel av redovisat värde på dotterföretagets nettotillgångar, redovisas skillnadsbeloppet som goodwill. Vid avyttringar till minoritetsaktieägare där erhållen köpeskilling avviker från redovisat värde på den andel av nettotillgångarna som avyttras uppkommer vinst eller förlust. Denna vinst eller förlust redovisas i resultaträkningen. Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Alla enheter i koncernen har svenska kronor som funktionell valuta. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i resultaträkningen. Transaktioner med utlandet förekommer endast i undantagsfall. Rörelsens intäkter Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när väsentliga risker och förmåner har överförts till motparten. Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhängande kostnader eller risk och om säljaren behåller ett engagemang i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet sker ingen intäktsföring. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas med avdrag för lämnade rabatter. Hyresintäkter Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtal. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Brinovas sida. Utfakturerad fastighetskatt och mediakostnader redovisas som intäkt i den period de faktureras av Brinova. Intäkter från fastighetsförsäljning Brinova redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar av fastigheter, tillgångsförvärv och avyttringar av tillgångar vid den tidpunkt då risker och förmåner övergått till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovisning tillämpas på varje transaktion för sig. Statliga stöd Statliga bidrag redovisas i resultat- och balansräkningen när det föreligger rimlig säkerhet att de villkor som är förknippade med bidraget kommer att uppfyllas och att bidraget kommer att erhållas. Bidragen periodiseras systematiskt på samma sätt och över samma perioder som de kostnader bidragen är avsedda att kompensera för. Statliga investeringsbidrag relaterade till tillgångar redovisas i balansräkningen genom att bidraget reducerar tillgångens redovisade värde. Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader Central administration Central administration omfattar poster som inte vidarefakturerats på övriga koncernbolag. Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat koncernledning, personaladministration, data och IR, revision samt finansiella rapporter och kostnader för upprätthållande av börsnotering. Kostnader för operationella leasingavtal Kostnader avseende operationella leasingavtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel, fordringar och räntebärande värdepapper, räntekostnader på lån, utdelningsintäkter, orealiserade och realiserade vinster och förluster på finansiella placeringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla uppskattade framtida in- och utbetalningar under den förväntade räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Resultat från försäljning av värdepapper redovisas då de risker och fördelar förknippade med ägandet av instrumenten i allt väsentligt överförts till köparen och Brinova inte längre har kontroll över instrumentet. Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig utom till den del de avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader som tar betydande tid i anspråk att färdigställa. Vid aktivering av ränta beräknas räntan utifrån en genomsnittligt vägd lånekostnad. Skatt Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat, vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 59

64 FINANSIELLA RAPPORTER skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om t.ex. det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter med hyreskontrakt, men förvärvet ej innefattar processer som erfordras för att bedriva fastighetsrörelse. Vid redovisning som ett förvärv av tillgångar redovisas ingen uppskjuten skatt separat. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, kundfordringar samt innehav av aktier som inte utgör dotter- eller intresseföretag, lånefordringar, obligationer och derivat. Bland skulder och eget kapital återfinns finansiella instrument i form av leverantörsskulder, utgivna skuld- och eget kapital instrument, låneskulder samt derivat. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer motsvarande fordrans värde har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej erhållits. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån det syfte instrumentet förvärvades. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument, förutom för dem som tillhör kategorin finansiell tillgång, som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Redovisningen sker därefter beroende på hur de finansiella instrumenten har klassificerats enligt nedan. Verkligt värde på noterade finansiella tillgångar motsvaras av tillgångens noterade köpkurs på balansdagen. Verkligt värde på onoterade finansiella tillgångar fastställs genom att använda värderingstekniker till exempel nyligen genomförda transaktioner, pris på liknande instrument och diskonterade kassaflöden. För ytterligare information se not 3. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Se vidare avsnittet Nedskrivningar nedan. Finansiella placeringar som utgörs av aktier tillhör antingen kategorin finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen eller finansiella tillgångar som kan säljas. Räntebärande värdepapper som anskaffats med avsikt att innehas till förfall tillhör kategorin finansiella tillgångar som hålls till förfall och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar redovisade till verkligt värde via resultaträkningen Kategorin innefattar finansiella tillgångar som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som företaget valt att placera i denna kategori. En tillgång klassificeras som innehav för handel om den förvärvas i syfte att säljas på kort sikt. Derivat som är fristående liksom inbäddade derivat klassificeras som innehav för handel förutom då de används för säkringsredovisning. Tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Tillgångar i denna kategori klassificeras som omsättningstillgångar. Brinova har inga tillgångar klassificerade i denna kategori. Lånefordringar och kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte utgör derivat med fasta betalningar eller med betalningar som går att fastställa, och som inte är noterade på en aktiv marknad. Fordringarna uppkommer vid kontant utlåning och då Brinova tillhandahåller varor och tjänster direkt till kredittagaren utan avsikt att idka handel i fordringsrätterna. Kategorin innefattar även förvärvade fordringar. Fordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Det innebär att över- och undervärden liksom direkta transaktionskostnader periodiseras över instrumentets löptid. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. En reserv för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva bevis för att koncernen inte kommer att kunna erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären, sannolikhet för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå finansiell rekonstruktion och uteblivna eller försenade betalningar (förfallna sedan mer än 3 dagar) betraktas som indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordran kan föreligga. Reservens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöde. En nedskrivning av kundfordran redovisas i resultaträkningen som en minskning av rörelsens intäkter och en nedskrivning av en lånefordran redovisas i posten finansiella kostnader. Finansiella tillgångar som kan säljas I kategorin finansiella tillgångar som kan säljas ingår finansiella tillgångar som inte klassificerats i någon annan kategori eller finansiella tillgångar som företaget initialt valt att klassificera i denna kategori. I denna kategori har Brinova klassificerat samtliga värdepappersinnehav. Finansiella tillgångar som kan säljas ingår i anläggningstillgångar om ledningen inte har för avsikt att avyttra tillgången inom 12 månader efter balansdagen. Tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändring mot eget kapital i den mån det inte handlar om en värdenedgång (skillnad mellan anskaffningsvärde och aktuellt verkligt värde) som bedömts vara betydande eller långvarig. Vid den tidpunkt placeringarna bokas bort från balansräkningen omförs tidigare redovisad ackumulerad vinst eller förlust i eget kapital till resultaträkningen. Finansiella tillgångar som hålls till förfall Finansiella tillgångar som hålls till förfall är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och fastställd löptid och som koncernledningen har för avsikt och förmåga att inneha till förfall. Tillgångar i denna kategori värderas till upplupet anskaffningsvärde. Brinova har inga tillgångar klassificerade i denna kategori. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Denna kategori består av derivat (fristående och inbäddade) som inte används för säkringsredovisning. Skulder i kategorin värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Brinova har inga skulder klassificerade i denna kategori. Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Lån samt övriga finansiella skulder, t ex leverantörsskulder, ingår i denna kategori. Finansiella skulder värderas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Finansiella skulder värderas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Ränteskillnadsersättningar vid förtidslösen av lån redovisas i resultaträkningen vid lösentidpunkten. Långfristiga skulder har en förväntad löptid som är längre än ett år medan kortfristiga skulder har en löptid om högst ett år. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder som har en kort förväntad löptid redovisas därför normalt till nominellt värde. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen. Derivat och säkringsredovisning Innehavet av finansiella derivatinstrument utgörs av ränteswappar och avtal om räntetak som ska skydda mot ränterisker. Dessa instrument klassificeras som säkringsinstrument avseende prognostiserade framtida räntebetalningar tillhörande upplåningen som löper till rörlig ränta. Samtliga derivat redovisas till verkligt värde i balansräkningen. För att uppfylla kraven för säkringsredovisning finns en tydlig koppling mellan derivaten och de säkrade posterna. Vidare sker löpande en beräkning av effektiviteten och samtliga 6 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

65 FINANSIELLA RAPPORTER säkringsförhållanden är dokumenterade i enlighet med de krav som ställs i IAS 39. Värdeförändringar på derivaten redovisas, till den del som är effektiv, initialt i särskild kategori inom eget kapital i avvaktan på att det säkrade flödet redovisas i resultaträkningen. Ineffektiv del redovisas som övriga finansiella intäkter och kostnader. Mer information om redovisningsprinciper och finansiell riskhantering finns i not 3, Finansiella instrument och finansiell riskhantering. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Lånekostnader under produktionstiden ingår i anskaffningsvärdet för större ny-, till- eller ombyggnader som tar betydande tid i anspråk att färdigställa. Fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastighet klassificeras som materiella anläggningstillgångar och redovisas till anskaffningsvärdet till dess arbetena är slutförda. Därefter övergår fastigheterna till att bli förvaltningsfastigheter. Materiella anläggningstillgångar som består av delar med olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av materiella anläggningstillgångar. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur balansräkningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användningen. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst eller förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/ kostnad. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande. Rörelsefastigheter Med rörelsefastigheter avses en fastighet som innehas för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål. Brinova äger en fastighet som bedöms vara rörelsefastighet. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen gällande byggnader, ombyggnader eller markanläggningar sker när fastigheten tillträds (vid förvärv) eller när fastigheten, lokalen eller ytan kan tas i bruk. Rörelsefastigheter består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponentens mark vars ntyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består emellertid av flera komponenter vars nyttjandeperiod varierar. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader: Stomme inkl. grund och markarbete, byggherrekostnader 1 år VA och elsystem, stomkomplettering, innerväggar 5 år Yttertak, fasad inkl isolering, puts, köksinredning 4 år Värme och ventilationssystem, hissar 35 år Fönster 3 år Ytskikt, vitvaror, övrigt, gemensamma utrymmen 15 år Följande avskrivningar tillämpas för maskiner och inventarier: Inventarier, verktyg och installationer 5-2 år Kontorsinventarier och datorer 5 år Använda avskrivningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år sker genom en intern värdering. Den internt utförda värderingen kvalitetskontrolleras genom ett urval som externvärderas årligen varefter en avstämning sker mellan internt och externt utförd värdering. Om det under löpande år föreligger indikationer på väsentliga värdeförändringar för enskilda fastigheter sker omvärdering i samband med kvartalsrapportering för de aktuella fastigheterna. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda beloppet som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värdeförändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och förmåner som följer av ägandet vanligen övergår den dagen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter. När en rörelsefastighet, vilken redovisats som materiell anläggningstillgång, omklassificeras till förvaltningsfastighet till följd av ändrad användning, redovisas en orealiserad värdestegring direkt mot eget kapital i omvärderingsreserven. Denna orealiserade värdestegring motsvaras av skillnaden mellan verkligt värde vid omklassificeringstidpunkten och det redovisade värde som rörelsefastigheten hade omedelbart innan den omklassificerades till förvaltningsfastighet. Vid eventuell framtida avyttring omförs den aktuella fastighetens andel av omvärderingsreserven till balanserade vinstmedel. Om förlust uppkommer i en sådan transaktion redovisas denna i resultaträkningen i anslutning till avyttringen. Om en förvaltningsfastighet övergår till att användas i egen verksamhet, omklassificeras denna från förvaltningsfastighet till rörelsefastighet. Fastighetens verkliga värde vid omklassificeringstidpunkten utgör därefter underlag för framtida komponentavskrivningar. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet vilken redovisas enligt verkligt värde-metoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden. Tillkommande utgifter Till redovisade värdet läggs även tillkommande utgifter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Lånekostnader som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och att kostnader kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 61

66 FINANSIELLA RAPPORTER balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas för prövning av nedskrivningsbehov för andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka prövas enligt IAS 39, förvaltningsfastigheter redovisade till verkligt värde enligt IAS 4 och uppskjutna skattefordringar. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas det redovisade värdet enligt respektive standard. Nedskrivningsprövning för materiella tillgångar samt andelar i dotterföretag, intresseföretag, joint venture m m Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas enligt IAS 36 tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden (en så kallad kassagenererande enhet). En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen. Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet, dels av betydande eller utdragen minskning av det verkliga värdet för en investering i en finansiell placering klassificerad som en finansiell tillgång som kan säljas. För ett egetkapitalinstrument som är klassificerat som en finansiell tillgång som kan säljas, utgör en indikation på ett nedskrivningsbehov, en betydande värdenedgång som överstiger cirka 2 %. En ytterligare indikation på ett nedskrivningsbehov uppkommer vid en bestående värdenedgång som varat i minst 14 månader. Vid nedskrivning av ett egetkapitalinstrument som är klassificerat som en finansiell tillgång som kan säljas omförs tidigare redovisad ackumulerad vinst eller förlust i eget kapital till resultaträkningen. För ytterligare information angående bedömning under 28, se not 21, Andra långfristiga värdepappersinnehav. Återvinningsvärdet för tillgångar tillhörande kategorierna investeringar som hålls till förfall och lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. En nedskrivning belastar resultaträkningen. Återföring av nedskrivningar En nedskrivning reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Nedskrivningar av investeringar som hålls till förfall eller lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes. Nedskrivningar av egetkapitalinstrument som är klassificerade som finansiella tillgångar som kan säljas vilka tidigare redovisats i resultaträkningen får inte senare återföras via resultaträkningen. Det nedskrivna värdet är det värde från vilket efterföljande omvärderingar görs, vilka redovisas direkt mot eget kapital. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel i kassaflödesanalysen överensstämmer med definitionen av likvida medel i balansräkningen. Aktiekapital Återköp av egna aktier Innehav av egna aktier och andra egetkapitalinstrument redovisas som en minskning av det egna kapitalet. Förvärv av sådana instrument redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring av egetkapitalinstrument redovisas som en ökning av eget kapital. Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. Resultat per aktie Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året. Vid beräkningen av resultat per aktie efter utspädning justeras resultatet och det genomsnittliga antalet aktier för att ta hänsyn till effekter av utspädande potentiella stamaktier, vilka under rapporterade perioder härrör från konvertibla skuldebrev. Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera samt sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensioner Avtal om pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Brinova har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltaradministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. En avgiftsbestämd pensionsplan är en pensionsplan enligt vilken Brinova betalar fasta avgifter till en separat juridisk enhet. Brinova har inte några rättsliga eller informella förpliktelser att betala ytterligare avgifter om denna juridiska enhet inte har tillräckliga tillgångar för att betala alla ersättningar till anställda som hänger samman med de anställdas tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder. En förmånsbestämd pensionsplan är en pensionsplan som inte är avgiftsbestämd. Utmärkande för förmånsbestämda planer är att de anger ett belopp för den pensionsförmån en anställd erhåller efter pensionering, vanligen baserat på en eller flera faktorer såsom ålder, tjänstgöringstid och lön. Brinova har avgiftsbestämda pensionsplaner samt åtaganden avseende pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande från Redovisningsrådets akutgrupp, URA 42, är en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåren har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtaganden enligt ITP- planen som en förmånsbestämd plan. Åtaganden enligt ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till,6 Mkr (,6 Mkr). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/ eller de försäkrade. Vid utgången av 28 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 112, procent (152, ). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ersättningar vid uppsägning Ersättningar vid uppsägning utgår när en anställds anställning sagts upp av Brinova före normal pensionstidpunkt eller då en anställd accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersättningar. Brinova redovisar avgångsvederlag när koncernen bevisligen är förpliktad endera att säga upp anställda enligt en detaljerad formell plan utan möjlighet till återkallande, eller att lämna ersättningar vid uppsägning som resultat av ett erbjudande som gjorts för att uppmuntra till frivillig avgång. Förmåner som förfaller mer än 12 månader efter balansdagen diskonteras till nuvärde. Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har ett formellt eller informellt åtagande som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Nuvärdesberäkning görs för att ta hänsyn till 62 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

67 FINANSIELLA RAPPORTER väsentliga tidsvärden avseende framtida betalningar. Anläggningstillgångar som innehas för försäljning Innebörden av att en anläggningstillgång klassificeras som innehav för försäljning är att dess redovisade värde kommer att återvinnas i huvudsak genom försäljning och inte genom användning. För att uppfylla detta krav måste anläggningstillgången vara tillgänglig för omedelbar försäljning och det måste vidare vara mycket sannolikt att en försäljning kommer att ske. För att en försäljning ska framstå som mycket sannolik måste det bland annat finnas ett beslut på behörig nivå, priset ska vara rimligt i förhållande till verkligt värde och försäljningen ska kunna redovisas inom ett år från klassificeringstidpunkten. I årsbokslutet 27 respektive 28 finns det inom Brinova ingen fastighet eller annan anläggningstillgång som uppfyller samtliga av de krav som ställs för att omklassificeras till anläggningstillgångar som innehas för försäljning. Omedelbart före klassificering till innehav för försäljning, ska det redovisade värdet av tillgångarna bestämmas i enlighet med tillämpliga standarder. Vid första klassificeringen som innehav för försäljning, redovisas andra anläggningstillgångar och avyttringsgrupper än förvaltningsfastigheter till det lägsta av redovisat värde och verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader. Förvaltningsfastigheter som klassificerats som innehav för försäljning värderas även fortsättningsvis till verkligt värde efter omklassificeringen. Eventualförpliktelse En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller ett åtagande som härrör från inträffade händelser men som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet eller att åtagandets storlek inte kan beräknas tillräckligt tillförlitligt. Leasing leasetagare Leasingavtal klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren. Om så inte är fallet är det fråga om operationell leasing. Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året. Koncernen har ett mycket begränsat antal finansiella leasingavtal avseende kontorsinventarier. Restvärdet beräknas understiga,1mkr (,1 Mkr). Dessa avtal redovisas som operationella leasingavtal då det sammanlagda beloppet av dessa inte bedöms vara materiellt. erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde. Koncernbidrag och aktieägartillskott Företaget redovisar aktieägartillskott och koncernbidrag i enlighet med uttalandet från Redovisningsrådets Akutgrupp. Aktieägartillskott redovisas direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning inte krävs. Koncernbidrag redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär att koncernbidrag som lämnats och erhållits i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Leasade tillgångar I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing. Anläggningstillgångar som innehas för försäljning IFRS 5 tillämpas med de undantag som anges i RFR 2.1. Enligt IFRS 5 skall tillgångar till försäljning redovisas separat i balansräkningen. Detta överensstämmer dock inte med uppställningsformerna i bilagorna till årsredovisningslagen. Informationen ifråga, liksom övrig information som anges enligt IFRS 5, lämnas därför i noter. IFRS 5 som föreskriver att anläggningstillgångar som innehas för försäljning inte skall skrivas av skall inte tillämpas. Istället skall avskrivning ske enligt årsredovisningslagen. Uppställningsform för resultat- och balansräkning Moderbolaget följer ÅRLs uppställningform för resultat- och balansräkningen, vilket bland annat innebär en annan uppställningsform för eget kapital och att andra avsättningar redovisas som egen huvudrubrik i balansräkningen. Leasing leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal med kunder, se not 4. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår ovan. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapportering, RFR 2.1 Redovisning för juridiska personer. Även av Redovisningsrådets Akutgrupp utgivna uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2.1 innebär att moderbolagets årsredovisning för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Dotterföretag, intresseföretag och joint venture Andelar i dotterföretag, intresseföretag och joint venture redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 63

68 FINANSIELLA RAPPORTER Not 3 Information om rörelsegrenar (Primärt segment) Logistik Bostäder/ Projekt Aktieinnehav Central Eliminering Summa Kommersiellt administration Intäkter Hyresintäkter 26,9 28, 167,2 96,1 6,9 4,7 381, 38,8 Intern försäljning,6 1, 25,9 23,1 26,5 24,1 Resultat från försäljningar 3,9 34,2 6,7 24,5 5, 9,2 1,6 72,9 Orealiserade värdeförändringar 13,6 66,3 2,4,1 16, 66,2 Andelar i joint venture- och intresseföretags resultat 44,8 1,5 44,8 1,5 Övriga intäkter 2,2 5,3 2,2 5,3 Summa intäkter 224,4 38,5 176,9 121,6 6,9 9,6 44,8 1,7 28,1 28,4 26,5 24,1 454,6 454,7 Rörelseresultat per rörelsegren 176,8 255,6 9,6 85,6 3,8 5,1 44,8 1,7 6,6 7,7 26,5 24,1 288,5 34,6 Finansiella kostnader 76,8 67,3 49,4 43,8 6,9 2,9 55,7 54,8 45,9 16, 45,2 28,9 189,5 155,9 Finansiella intäkter 19,7 14,5 4, 2,1 2,2 1,7 137,2 194,5 3,6 1, 45,2 18,8 148,5 24, Årets skattekostnad 6,4 37,5 Årets resultat 241,1 351,2 Logistik Bostäder/ Projekt Aktieinnehav Central Eliminering Summa Kommersiellt administration Balansräkning Tillgångar Förvaltningsfastigheter 2 131, ,8 2 19, 1 38,1 251,4 24, 4 492, 3 461,9 Materiella anläggningstillgångar 13,9 5,8,9,7 14,8 6,5 Övriga tillgångar 395,9 344,1 19,8 36,3 19,3 57,5 1 34, ,8 646,8 932,9 948, , , ,7 Andelar i joint venture- och intresseföretag 227,8 5,6 227,8 5,6 Summa tillgångar 2527, , ,7 1 8,2 27,7 297, , ,4 647,7 933,6 948, , ,2 6 86,7 Lån 1 539, , ,8 732,3 111,4 26,1 1 64, ,5 55, 4 428, 3 276,8 Övriga skulder 288,8 561,7 172,6 211,6 83,2 18,4 123,4 98,7 649,7 541,2 948, ,1 368,9 363,5 Summa skulder 1 828, , ,4 943,9 194,6 134, , , ,7 541,2 948, , ,9 3 64,3 Övriga upplysningar Investeringar i förvaltningsfastigheter samt materiella anläggningstillgångar 99,9 277, ,3 18,4 46,1 153,9,5, ,8 45,6 Avskrivningar,9,2,3,5 1,2,7 Orealiserade värdeförändringar 13,6 66,3 2,4,1 1 24,2 565,3 66,2 Kostnader, utöver avskrivning som ej motsv av utbetalning 1, 1, Geografisk marknad (Sekundärt segment) Förvaltningsfastigheter samt materiella Intäkter anläggningstillgångar Investeringar Göteborg/Borås 25,1 68,3 282, 834,4 61,8 17,9 Helsingborg 68,6 94,5 833,6 724,3 65,6 71,7 Kristianstad/Hässleholm 116,1 1, 1 346,1 87, ,8 9,6 Jönköping 23,4 18,8 186,5 18,3,7 8,1 Malmö 33,6 24,1 282,1 257,3 2,8 65,7 Stockholm 53, 79, 655,2 642,3 22, 3,9 Örebro 46,7 55,1 562,9 555,3 12,4 18,3 Övriga orter 3,6 92,1 357,5 186,4 197,2 2,8 Central administration 84, 36,9,9,8,5,6 Eliminering 26,5 24,1 Summa 454,6 454,7 4 56, , ,8 45,6 Internpris mellan koncernens olika segment är beräknade enligt marknadsmässiga villkor. I segmentens resultat, tillgångar och skulder inkluderas direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Utfördelning av fastighetsadministration har skett med yta som huvudsaklig fördelningsgrund. I segmentens investeringar i materiella anläggningstillgångar och förvaltningsfastigheter ingår samtliga investeringar frånsett investeringar i korttidsinventarier och inventarier av mindre värde. Moderbolagets resultat, tillgångar och skulder, ingår i sin helhet i segmentet central administration. Affärsområden Koncernens primära segment består av följande affärsområden: Logistik utgörs av uthyrning av logistikfastigheter belägna i närheten av bra kommunikationsleder, det vill säga de stora trafiklederna Malmö-Göteborg, Göteborg-Stockholm och Stockholm-Malmö. Bostäder/Kommersiellt utgörs av uthyrning av bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter, exklusive logistikfastigheter, belägna i södra och mellersta Sverige. Brinova Projekt utgörs av projektfastigheter och obebyggd mark som ska exploateras. När en fastighet är färdigutvecklad inom Brinova Projekt avyttras fastigheten eller överförs den till något av de fastighetsförvaltande affärsområdena. Aktieinnehav innehar aktier i noterade fastighetsbolag samt delägda bolag. Affärsområden utgör koncernens primära indelningsgrund. Geografiska områden Koncernens sekundära segment utgörs av följande geografiska områden: Göteborg/Borås, Helsingborg, Kristianstad/Hässleholm, Jönköping, Malmö, Stockholm, Örebro samt övriga orter. I Göteborg/Borås, Jönköping, Malmö, Stockholm och Örebro är den främsta verksamheten uthyrning av logistikfastigheter. Uthyrning av kommersiella fastigheter dominerar i Helsingborg och övriga orter. Verksamhet i form av 64 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

69 FINANSIELLA RAPPORTER uthyrning av bostadsfastigheter finns i Kristianstad/Hässleholm och övriga orter. Brinova Projekt bedrivs främst i Helsingborg. Geografiska områden utgör koncernens sekundära indelningsgrund. Den information som presenteras avseende segmentets intäkter avser de geografiska områdena grupperade efter var kunderna är lokaliserade. Informationen avseende segmentens tillgångar och periodens investeringar i materiella och immateriella anläggningstillgångar är baserade på geografiska områden grupperade efter var tillgångarna är lokaliserade. Not 4 Hyresintäkter Logistik Bostäder/Kommersiellt Projekt Aktieinnehav Obligationer Brinova totalt Hyresintäkter Göteborg/Borås 2,9 22,1 4,2 38,2 25,1 6,3 Helsingborg 37,6 37,5 21,4 21,4 2, 1,9 61, 6,8 Jönköping 14,5 14,2 3,5 1,9 18, 16,1 Kristianstad/Hässleholm 1,4 1, 1,4 1, Malmö 29,5 11,6 12, 29,5 23,6 Stockholm 57,1 72,3 4,9,9 62, 73,2 Örebro 51,6 35,4 51,6 35,4 Övriga orter 13, 14,9 2,4 14,5 33,4 29,4 Summa 224,2 28, 149,9 96,1 6,9 4,7 381, 38,8 Löptider för hyreskontrakt per Upplysningar om operationella leasingavtal koncernen som leasegivare Kontrakterad Kontrakterad Förfalloår Antal kontrakt årshyra, Mkr årshyra, % Logistik/Kommersiellt ,8 1, ,2 12, ,9 1, ,3 5, ,2 7, ,4 9, ,3 23,9 Bostäder och övrigt , 21,2 Totalt ,1 1, Kontrakterade hyresintäkter efter kontraktsstorlek Kontrakt, Mkr Antal kontrakt Hyresintäkter Lokalhyresavtal >3, 25 52,7 2, - 3, 1 6,3 1, - 2, 23 7,8,5-1, 34 5,8,25 -,5 3 2,7 <, ,5 Totalt lokalhyresavtal ,8 Bostadshyresavtal ,3 P-platser och övrigt 619,9 Totalt , Not 5 Fastighetskostnader Drift och Fastighetsskatt och Fastighetsunderhåll tomträttsavgäld administration Totalt Koncernen Taxebundna driftskostnader 25,5 15,7 25,5 15,7 Reparationer och underhåll 44,5 17,2 44,5 17,2 Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn 17,6 9,1 17,6 9,1 Tomträttsavgäld 8,4 8,1 8,4 8,1 Fastighetsskatt 1,2 11,6 1,2 11,6 Övriga externa kostnader 6,2 9,5 9,6 5,8 15,8 15,3 Personalkostnader 19,6 13,1 19,6 13,1 Marknadsföring 2,2 2,1 2,2 2,1 Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar,2,2,2,2 Totalt 93,8 51,5 18,6 19,7 31,6 21,2 144, 92,4 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 65

70 FINANSIELLA RAPPORTER Not 6 Central administration Koncernen Personalkostnader 1, 8,8 Köpta tjänster 1,1 8,7 Marknadsföring 1,,6 Avskrivningar materiella anläggningstillgångar 1,,5 22,1 18,6 Kostnad för utförda tjänster Moderbolaget Personalkostnader 22, 24,2 Köpta tjänster 22,4 15,1 Marknadsföring 3, 2,7 Avskrivningar materiella anläggningstillgångar,4,5 47,8 42,5 Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefakturerade till dotterbolagen och klassificeras hos dotterbolag respektive koncern som fastighetskostnader Not 7 Anställda och personalkostnader varav varav Medelantalet anställda 28 män 27 män Moderbolaget Sverige 23 52% 24 58% Totalt i moderbolaget 23 52% 24 58% Dotterföretag Sverige 1) 14 59% 1 5% Totalt i dotterföretag 14 59% 1 5% Koncernen totalt 37 55% 34 56% 1) Dotterföretag med anställda har förvärvats i maj 28 och per årsskiftet är antal anställda i dotterföretag 24 personer. Redovisning av könsfördelning i företagsledningen Könsfördelning i företagsledningen Andel kvinnor Andel kvinnor Moderbolaget Styrelsen 14% 17% Övriga ledande befattningshavare % % Koncernen totalt Styrelsen 6% 6% Övriga ledande befattningshavare % % Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och Sociala Löner och Sociala ersättningar kostnader ersättningar kostnader Moderbolaget 13,9 6,7 15,1 7,5 (varav pensionskostnad) 1) (1,8) (2,) Dotterföretag 5,5 2, 1,3,3 (varav pensionskostnad) (,2) (,) Koncernen totalt 19,4 8,7 16,4 7,8 (varav pensionskostnad) 1) (2,) (2,) 1) Av moderbolagets och koncernens pensionskostnader avser 1,2 Mkr (,4) gruppen styrelse och VD. Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m.fl. och övriga anställda Styrelse, Styrelse, VD och andra VD och andra ledande ledande befattnings- Övriga befattnings- Övriga havare anställda havare anställda Moderbolaget 6,9 7, 6,6 8,5 (varav tantiem o.d.) (,) (,1) (,2) (,1) Dotterföretag 5,5 1,3 (varav tantiem o.d.) Koncernen totalt 6,9 12,5 6,6 9,8 (varav tantiem o.d.) (,) (,1) (,2) (,1) Löner och ersättningar avser endast personal i Sverige. Styrelsearvoden och ledande befattningshavares anställnings- och uppsägningsvillkor Principer Arvode till styrelsens ordförande och ledamöter utgick, enligt årsstämmans beslut, till 975 tkr för tiden intill ordinarie årsstämman , varav ordförande erhöll 26 tkr. För tiden intill nästa ordinarie årsstämma uppgår styrelsearvodet till 91 tkr, varav ordförande erhåller 26 tkr. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga förmåner, övriga ersättningar (innehållande bland annat bilersättning och semesterlön) och pension. Med andra ledande befattningshavare avses de fyra personer som tillsammans med verkställande direktören utgör företagsledningen. För företagsledningens sammansättning, se sidan 86. Pensionsförmåner samt övriga ersättningar till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgår som en del av den totala ersättningen. Ersättningar och övriga förmåner under året Till vice verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare utgick en sammanlagd ersättning med 3,8 (3,6) Mkr. Beloppen är inklusive förmåner och exklusive pensionskostnader. Grundlön/ Pensions- Övriga Övrig 28 års siffror styrelsearvode kostnad förmåner ersättning Summa Styrelsens ordförande Övriga styrelseledamöter Verkställande direktören Andra ledande befattningshavare Kommentarer till tabellen Styrelsearvodet om 975 tkr är periodiserat under perioden från årsstämma till nästa årsstämma. Styrelsens ordförande har utöver styrelsearvode erhållit kostnadsersättningar på 5 tkr. I övriga ersättningar ingår bland annat semesterlöner och bilersättningar. Övriga förmåner avser tjänstebil. Koncernen har Alectalösningar vilka beskrivs närmare under redovisningsprinciper. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. För vidare upplysning kring pension, se nedan. Marknadsmässig ersättning utgick till av styrelseledamoten Göran Hellström delägt bolag för utförda tjänster inom verksamhetsstyrning och fastighetsrådgivning med 2,3 (1,1) Mkr. Beloppet ingår ej i tabellen ovan. Bonus På årsstämman antog stämman en ersättningspolicy för ledningsgruppen inklusive verkställande direktör. Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön och härutöver kan bonus utgå med maximalt tjugofem procent av årlig fast lön som fastställs för respektive verksamhetsår och utifrån de verksamhetsmål som fastställts för respektive befattningshavares verksamhetsområde. Bolagets åtagande i denna del uppgår till 199 tkr för 28 och har fastställts av ersättningsutskottet. 66 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

71 FINANSIELLA RAPPORTER Not 8 Huvudprincipen i koncernen är fast månadslön. För ett mindre antal personer engagerade i uthyrnings- och utvecklingsarbetet i bolaget finns ett prestationsbaserat bonussystem inom ramen för ersättningspolicyn där uthyrningsoch utvecklingsarbete utöver budget ger möjligheter till maximal bonus om en månadslön. Tre av koncernens affärsområdeschefer (varav en är vice verkställande direktör) ingår i ovanstående bonussystem men med möjlighet till maximal bonus om två månadslöner. Bonussystemet omfattar endast ett år i sänder, för närvarande endast 28, efter beslut i ersättningskommittén. Kommittén svarar för utvärdering av system och utfall. Verkställande direktör och ekonomi- och finanschef ingår ej i bonussystemet för 28. Pensioner Verkställande direktörens pensionsålder är 65 år. Pensionsinbetalningar sker med 35 procent av pensionsgrundande lön dock med hänsyn taget till vad som är maximalt skattemässigt avdragsgillt. Avtalsenlig ITP ska först utnyttjas och därefter skall resterande del fördelas på andra pensionsförsäkringar. Pensionsgrundande lön beräknas enligt ITP-planens regler. Pensionsåldern för vice verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare (sammanlagt 4 personer) är 65 år. Deras pensioner tryggas via försäkringar. Pensionsavtalen anger att pensionspremien ska uppgå till 2-3 procent av den pensionsgrundande lönen. Vidare omfattas även övriga ledande befattningshavare av ITP-avtalet. Pensionskostnaden motsvarar kostnader för avgiftsbestämda planer enligt IAS19. Avgångsvederlag För verkställande direktören utgår, vid uppsägning från bolagets sida, utöver lön under 6 månaders uppsägningstid ett avgångsvederlag motsvarande maximalt 18 månadslöner, som utbetalas halvårsvis. I det fall verkställande direktören erhåller annan anställning eller övergår till egen verksamhet reduceras avgångsvederlaget med inkomst från ny arbetsgivare. Avräkning sker i tre sexmånadersperioder. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden 6 månader. I detta fall utgår inget avgångsvederlag. Anställningsavtalen med vice VD och övriga ledande befattningshavare kan sägas upp av Brinova med en uppsägningstid om 6 månader. Utöver lön under uppsägningstiden utgår avgångsvederlag motsvarande 6 månadslöner, som utbetalas vid uppsägningstidens utgång. Om Brinova befriar befattningshavarna från arbetsskyldighet under uppsägningstiden skall eventuell inkomst från ny arbetsgivare eller egen verksamhet avräknas från lönen som utbetalas från Brinova. Vid uppsägning från befattningshavarens sida är uppsägningstiden 6 månader. I detta fall utgår inget avgångsvederlag. Under året har inget avgångsvederlag utbetalts (,5) till ledande befattningshavare som slutat sin anställning. Berednings- och beslutsprocess Ersättningsutskottet har under året givit styrelsen rekommendationer gällande principer för ersättning till ledande befattningshavare. Rekommendationen har innefattat proportionerna mellan fast och rörlig ersättning samt storleken på eventuella löneökningar. Det av styrelsen utsedda ersättningsutskottet förhandlar och avtalar med verkställande direktören om dennes ersättning. Efter förslag från verkställande direktören beslutar ersättningsutskottet om övriga ledande befattningshavares ersättningar. Ersättningsutskottet beslutar även om eventuell bonus och utvärderar sedan systemet och utfallet. Samtliga beslut tagna av ersättningsutskottet återrapporteras till styrelsen. Ersättningsutskottet har under 28 sammanträtt vid ett tillfälle. För upplysning om ersättningsutskottets sammansättning och arbetsordning, se sidan 42. Sjukfrånvaro moderbolaget, 28 Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 1,1% Sjukfrånvaro som en andel av varje grupps ordinarie arbetstid: Sjukfrånvaron fördelad efter kön: Män 1,2% Kvinnor 1,% Ytterligare upplysningar om sjukfrånvaro i moderbolaget har ej lämnats med hänvisning till att antalet personer i kategorierna understiger 1 personer. Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncernen SET Revisionsbyrå AB Revisionsuppdrag 1,2,7 Andra uppdrag,8,7 Andra revisionsbolag Revisionsuppdrag,3 Andra uppdrag,2 Summa 2,3 1,6 Moderbolaget SET Revisionsbyrå AB Revisionsuppdrag 1,2,7 Andra uppdrag,8,7 Andra revisionsbolag Revisionsuppdrag Andra uppdrag,2 Summa 2, 1,6 Kostnader för revision och andra uppdrag hos SET Revisionsbyrå AB har i huvudsak belastat moderbolaget. Med andra revisionsbolag avses Ernst & Young AB och KPMG Bohlins AB. Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 9 Leasingavgifter avseende operationell leasing Koncernen Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal Minimileaseavgifter 1) 8,8 8,5 Totala leasingkostnader 8,8 8,5 Avtalade framtida minimileaseavgifter avseende icke uppsägningsbara kontrakt förfaller till betalning: Inom ett år 8,7 8,7 Mellan ett och fem år 34, 33,8 Senare än fem år 297,1 35,5 339,8 348, Moderbolaget Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal Minimileaseavgifter 1),3,4 Totala leasingkostnader,3,4 Avtalade framtida minimileaseavgifter avseende icke uppsägningsbara kontrakt förfaller till betalning: Inom ett år,1,3 Mellan ett och fem år,1,1 Senare än fem år,2,4 1) Det finns inga variabla avgifter Bolagets operationella leasingavtal består huvudsakligen av tomträttsavtal och till obetydlig del av operationella billeasingavtal. Koncernen har ett mycket begränsat antal finansiella leasingavtal avseende kontorsinventarier. Restvärdet beräknas understiga,1 Mkr. Dessa avtal redovisas som operationella leasingavtal då det sammanlagda beloppet av dessa ej bedöms vara materiellt. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 67

72 FINANSIELLA RAPPORTER Not 1 Övriga rörelseintäkter/nettoomsättning Koncernen Övriga rörelseintäkter Rörelsefrämmande intäkter 2,3 Intäkter från extern fakturering 2,2 3, 2,2 5,3 Moderbolaget Nettoomsättning Internt administrationsarvode 24,8 2,9 Intäkter från extern fakturering 2,2 1,7 Internt arvode för fastighetsskötsel och teknisk förvaltning 1,1 1,4 Övrigt 1, 28,1 25, Not 11 Övriga rörelsekostnader Koncernen Rörelsefrämmande kostnader 3, Övriga rörelsekostnader,1 3,1 Not 12 Intäkter och kostnader från andelar i koncernföretag Moderbolag Intäkter från andelar i koncernföretag Försäljning av andelar i aktiebolag 24,5 176,1 Försäljning av andelar i handels- och kommanditbolag 2,5 Upplösning av försäljningsgarantier Resultat från andelar i handels- och kommanditbolag 12,6 15,1 39,6 191,2 Kostnader från andelar i koncernbolag Försäljning av andelar i aktiebolag 3,9 Försäljning av andelar i handelsbolag,7 Resultat från andelar i handels- och kommanditbolag, 1,8 Nedskrivningar,8 3,9 3,3 Intäkter från andelar i joint venture Försäljning av andelar i aktiebolag 11,1 11,1 Kostnader från andelar i joint venture Försäljning av andelar i aktiebolag 2,7 Nedskrivningar,8,8 2,7 Not 13 Andelar i intresseföretag Koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 21,3 Förvärv av intresseföretag 176,5 Årets andel i intresseföretag resultat före skatt 1,9 Årets andel av skatt i intresseföretag 2,8 Omklassificering av andelar i intresseföretag till andra långfristiga värdepappersinnehav 21,3 Redovisat värde vid periodens slut 184,6 Under 27 omklassificerades koncernens innehav i Diös Fastigheter AB från och med kvartal 1 27 från andelar i intresseföretag till finansiella tillgångar som kan säljas och redovisades därefter under posten andra långfristiga värdepappersinnehav i balansräkningen. För ytterligare information se not 35. Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Inköp/tillskott 171,9 Redovisat värde vid periodens slut 171,9 Spec av moderbolagets och koncernens innehav av andelar i intresseföretag Vår andel av Andelar Kapitalandel- Redov. värde Intresseföretag justerat EK /antal ens värde i hos moder- /org nr, säte /Årets vinst i % 1) koncernen bolaget Direkt ägda Platzer Fastigheter AB, , Göteborg 171,9 12,5 9, 25, 18,9 171,9 Indirekt ägda Nyckel 328 SE, registration number SE11, 4,6 1, West Sussex, United Kingdom,9 1, 3,7 184,6 171,9 1) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna på totalt antal aktier. Skillnaden mellan kapitalandelsvärde med kapitalandelsmetod i koncernredovisningen jämfört med om andelarnas värde hade redovisats enligt anskaffningskostnadsmetoden uppgår till 8, ( ) Mkr. Sammandrag av ägarandelen av resultaträkningar och balansräkningar i intresseföretag 1) Koncernen Resultaträkning Nettoomsättning 68,5 Rörelseresultat 42,8 Finansnetto 31, Skatt 2,9 Årets resultat 1) 8, Balansräkning Anläggningstillgångar 84, Omsättningstillgångar 18, Summa tillgångar 822, Eget kapital 175, Avsättningar 25, Räntebärande skulder 592, Ej räntebärande skulder 3, Summa eget kapital och skulder 822, 1)Avser investering i Platzer Fastigheter AB. Endast resultat för tiden Brinovakoncernen ägt aktierna ingår i Årets resultat. Investeringen i Platzer avviker från substansen på grund av att Brinova redovisar fastigheterna till verkligt värde. 68 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

73 FINANSIELLA RAPPORTER Not 14 Andelar i joint venture Koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 5,6 4,2 Inköp/tillskott,9 7,5 Försäljning/Nedskrivning 7,6 Årets andel i joint venture resultat före skatt 5,4,9 Årets andel av skatt i joint venture 13,7,6 Redovisat värde vid periodens slut 43,2 5,6 Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början, 1, Inköp/tillskott,9 7,5 Försäljning/Nedskrivning,8 8,5 Redovisat värde vid periodens slut,1, Spec av moderbolagets och koncernens innehav av andelar i joint venture 28 Vår andel av Andelar Kapitalandel- Redov. värde Joint venture justerat EK /antal ens värde i hos moder- /org nr, säte /Årets vinst i % 1) koncernen bolaget Direkt ägda PeBri Projektutveckling AB,, , Helsingborg 1,7 5,,8,1 Indirekt ägda Fastigheten Preppen HB, 5,6 5, , Göteborg 38,4 5, 44, 43,2,1 Spec av moderbolagets och koncernens innehav av andelar i joint venture 27 Vår andel av Andelar Kapitalandel- Redov. värde Joint venture justerat EK /antal ens värde i hos moder- /org nr, säte /Årets vinst i % 1) koncernen bolaget Direkt ägda PeBri Glumslöv HB, , 1, Helsingborg, 5,, Indirekt ägda Fastigheten Preppen HB 2,4 5, , Göteborg 3,2 5, 5,6 5,6, 1) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna på totalt antal aktier. Skillnaden mellan kapitalandelsvärde med kapitalandelsmetod i koncernredovisningen jämfört med om andelarnas värde hade redovisats enligt anskaffningskostnadsmetoden uppgår till 43,1 (5,6) Mkr. Sammandrag av ägarandelen av resultaträkningar och balansräkningar i joint venture 1) Resultaträkning Nettoomsättning 14,5 2, Rörelseresultat 55,7 6,3 Finansnetto 5,3 5,4 Skatt 13,7,6 Årets resultat 1) 36,7 1,5 Balansräkning Anläggningstillgångar 142,8 12, Omsättningstillgångar 49,4 5,8 Summa tillgångar 192,2 17,8 Eget kapital 6, 5,6 Avsättningar,7, Räntebärande skulder 116,2 57,6 Ej räntebärande skulder 69,3 44,6 Summa eget kapital och skulder 192,2 17,8 1) Koncernens resultatandel och ägarandel skiljer sig i vissa fall åt. Not 15 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Utdelning 136,2 127,1 Kapitalvinst aktier 66,4 Ränteintäkter 11,9 1,3 Räntebidrag,4,2 Finansiella intäkter 148,5 24, Räntekostnader, övriga 183, 141,5 Övriga finansiella kostnader 6,5 14,4 Finansiella kostnader 189,5 155,9 Finansnetto 41, 48,1 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Moderbolaget Ränteintäkter, koncernföretag 17,8 33, Ränteintäkter, övriga 12,9 9,3 Summa 3,7 42,3 Räntekostnader och liknande resultatposter Moderbolaget Räntekostnader, koncernföretag 29,1 2,3 Räntekostnader, övriga 2, 8,3 Övriga finansiella kostnader 2,6 2,4 Summa 51,7 31, BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 69

74 FINANSIELLA RAPPORTER Not 16 Skatt Aktuell skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 28%, medan uppskjuten skatt beräknats utifrån den från och med 29 lägre skattesatsen 26,3%. Redovisad i resultaträkningen Koncernen Aktuell skatt Periodens skatt 3,1,6 Justering av skatt hänförlig till tidigare år,,2 Totalt 3,1,4 Uppskjuten skattekostnad Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 3,5 41,4 Uppskjuten skattekostnad till följd av utnyttjande av tidigare aktiverat skattevärde i underskottsavdrag,2,8 Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 16,4 6,2 Uppskjuten skatteintäkt avseende fållanförlus vid fastighetsförsäljning,2 Uppskjuten skattekostnad avseende kvittning av fållanvinst vid fastighetsförsäljning 2,1 Uppskjuten skatteintäkt avseende ändrad skattesats till 26,3% 11, Totalt 3,3 37,9 Totalt redovisad skatt 6,4 37,5 Redovisad i resultaträkningen Moderbolaget Aktuell skatt Periodens skatt 6,8 5,5 Justering av skatt hänförlig till tidigare år,2 Totalt 6,8 5,7 Uppskjuten skattekostnad Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader,4 2,5 Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 15, 6,2 Uppskjuten skattekostnad avseende kvittning av fållanvinst vid fastighetsförsäljning 2,1 Uppskjuten skattekostnad avseende ändrad skattesats till 26,3% 1,9 Totalt 12,7 1,6 Totalt redovisad skatt 5,9 4,1 Koncernen Skatt hänförlig till avyttrade bolag,7,3 varav hänförligt till realisationsresultat Moderbolaget Skatt hänförlig till avyttrade bolag 1,, varav hänförligt till realisationsresultat Avstämning av effektiv skatt Koncernen Procent Belopp Procent Belopp Resultat före skatt 247,5 388,7 Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget 28, 69,3 28, 18,8 Ej avdragsgilla kostnader 2,1 5,1,,1 Ej skattepliktiga intäkter 18,4 45,6 18,6 72,4 Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag,,,, Skatt hänförlig till tidigare år,,,1,2 Omvärdering uppskjuten skatt 4,5 11,1,1,5 Schablonränta på periodiseringsfond,2,6,, Skatt på andel i resultat från joint venture och intressebolag 5,1 12,7,1,2 Övrigt,3,8,,1 Redovisad effektiv skatt 2,6 6,4 9,7 37,5 Avstämning av effektiv skatt Moderbolaget Procent Belopp Procent Belopp Resultat före skatt 5,8 19,1 Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget 28,% 1,6 28,% 53,2 Ej avdragsgilla kostnader 22,4% 1,3,4%,7 Nedskrivning aktier och andelar 3,4%,2,1%,2 Ej skattepliktiga intäkter 1,7%,1,% Ej skattepliktig realisationsvinst aktier 119,% 6,9 27,6% 52,4 Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag,%,,% Skatt hänförlig till tidigare år,%,1%,2 Omvärdering uppskjuten skatt 31,% 1,8,3%,6 Övrig förändring uppskjuten skatt HB/KB 1,3%,6,8% 1,6 Redovisad effektiv skatt 12,2% 5,9 2,1% 4,1 Skatteposter om redovisats direkt mot eget kapital Koncernen Uppskjuten skatt hänförlig till omvärdering av finansiella tillgångar och skulder 2,7 5,7 Uppskjuten skatt hänförlig till konvertibla skuldebrev 2,1 Totalt 2,7 7,8 Skatteposter om redovisats direkt mot eget kapital Moderbolaget Uppskjuten skatt hänförlig till omvärdering av finansiella tillgångar och skulder,2 Uppskjuten skatt hänförlig till konvertibla skuldebrev 2,1 Aktuell skatt i erhållna/lämnade koncernbidrag 6,8 5,5 Totalt 6,8 7,8 Uppskjuten skatteskuld/skattefordran, Koncernen Uppskjuten Uppskjuten skattefordran skatteskuld Netto Materiella anläggningstillgångar,, Förvaltningsfastigheter 27,7 29,4 28,4 18,7 18,7 151,3 Finansiella tillgångar 25,2 11,7 2,6 22,6 11,7 Räntebärande skulder, 9,2 9,2 Underskottsavdrag 21,2 6,4 21,2 6,4 Periodiseringsfonder 7,8,6 7,8,6 Övrigt 74,1 47,5 218,8 19,5 144,7 143, Kvittning 74,1 47,5 74,1 47,5 Netto uppskjuten skatteskuld/skattefordran 144,7 143, 144,7 143, 7 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

75 FINANSIELLA RAPPORTER Uppskjuten skatteskuld/skattefordran, Moderbolaget Uppskjuten Uppskjuten skattefordran skatteskuld Netto Andelar i handelsoch kommanditbolag 19,7 21, 11,2 11,5 8,5 9,5 Räntebärande skulder,5,5,5,5 Underskottsavdrag 2, 6,2 2, 6,2 39,7 27,2 11,7 12, 28, 15,2 Kvittning 11,7 12, 11,7 12, Netto uppskjuten skattefordran 28, 15,2 28, 15,2 Den uppskjutna skattefordran motiveras av förväntade framtida skattepliktiga resultat i verksamheten. Ej redovisade uppskjutna skattefordringar Skattemässiga underskottsavdrag för vilka uppskjutna skattefordringar inte har redovisats i resultat- och balansräkningarna. Koncernen Skattemässiga underskott,1,1,1,1 De skattemässiga underskottsavdragen kan nyttjas från och med år 21. Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag, Moderbolaget Redovisat Redovisat över mot Balans resultat eget Balans räkningen kapital 1) Andelar i handelsoch kommanditbolag 9,5 1, 8,5 Räntebärande skulder,5,,5 Underskottsavdrag 6,2 13,7 2, 15,2 12,7 28, Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag, Moderbolaget Redovisat Redovisat över mot Balans resultat eget Balans räkningen kapital 1) Andelar i handelsoch kommanditbolag 13,9 4,4 9,5 Räntebärande skulder 2,5,2 2,2,5 Underskottsavdrag 6,2 6,2 11,4 1,6 2,2 15,2 1) Redovisat belopp är hänförligt till effekter av säkringsredovisning. Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag, Koncernen Redovisat Redovisat över mot Förvärv/ Balans resultat- eget avyttring Balans räkningen kapital 1) av bolag Materiella anläggningstillgångar,,, Förvaltningsfastigheter 151,3 9,7 19,7 18,7 Finansiella tillgångar 11,7 13,5 25,2 Räntebärande skulder 9,2,6 7,2 2,6 Underskottsavdrag 6,4 14,8 21,2 Periodiseringsfonder,6 7,8,6 7,8 143, 3,3 2,7 19,1 144,7 Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag, Koncernen Redovisat Redovisat över mot Förvärv/ Balans resultat- eget avyttring Balans räkningen kapital 1) av bolag Materiella anläggningstillgångar,1,1, Förvaltningsfastigheter 149,6 45,4 43,7 151,3 Finansiella tillgångar 11,7 11,7 Räntebärande skulder 7,2 1,9 3,9 9,2 Underskottsavdrag,9 5,5 6,4 Periodiseringsfonder,6,6 156, 37,9 7,8 43,1 143, BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 71

76 FINANSIELLA RAPPORTER Not 17 Eget kapital och resultat per aktie Aktiekapitalet i Brinova uppgick till kronor fördelat på totalt antal registrerade aktier om aktier av serie A och aktier av serie B, med ett kvotvärde om 1 kronor. Aktier av serie A har tio röster och aktier av serie B har en röst. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. För 28 föreslår styrelsen en ordinarie utdelning om 3, kronor per aktie. Beräknat på antalet utestående aktier som berättigar till utdelning för verksamheten 28, innebär den föreslagna utdelningen ett totalt utdelningsbelopp om 74,5 Mkr. Utdelningsbeloppet motsvarar 36, procent av beräknat utdelningsgrundande resultat, 27, Mkr. Aktiekapitalets utveckling Förändring av Förändring av Ökning av antalet Totalt antal antalet Totalt antal Aktiens aktiekapitalet, Aktiekapital, registrerade registrerade utestående utestående kvotvärde, År Transaktion kronor kronor aktier aktier aktier aktier kronor 2 Bolaget bildades Split 1: Fondemission Riktad apportemission Nyemission Konvertering - Peab Konvertering - Backahill Återköpta aktier Återköpta aktier Försäljning återköpta aktier Resultat per aktie, räknat på resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under året (uttryckt i kr per aktie) Resultat per aktie före utspädning Periodens resultat 241, 351,2 Utestående stamaktier Vägt antal utestående stamaktier Resultat per aktie före utspädning, kr 9,86 14,68 Resultat per aktie efter utspädning Periodens resultat 241, 351,2 Räntekostnader på konvertibla skuldebrev 7,4 Skatt hänförlig till räntekostnaden 2,1 Justerat resultat 241, 356,5 Totalt antal aktier efter full konvertering Vägt antal utestående stamaktier, efter utspädning Resultat per aktie efter utspädning kr 1) 9,86 14,21 1) Resultatet per aktie efter utspädning är beräknad på årets resultat med återläggning av den under perioden belastade konvertibelräntan i förhållande till genomsnittligt antal aktier som om konvertering skedde Kapital Brinovas mål med kapitalförvaltningen är att tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att finansiella riskexponeringar hålls inom styrelsen beslutade mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Nedan anges Brinovas finansiella mål: Aktieutdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 5 procent av Brinovas vinst efter skatt men före orealiserade värdeförändringar och räntetäckningsgraden bör ej understiga 1,8 ggr. Fastighetsrörelsen bör uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan plus 1 procentenheter. Med riskfri ränta avses den 5-åriga statsobligationsräntan. Soliditeten för fastighetsrörelsen ska uppgå till lägst 3 procent. Aktieportföljen skall över en konjunkturcykel uppvisa en genomsnittlig direktavkastning över 3 procent och soliditeten för aktieportföljen ska långsiktigt uppgå till lägst 5 procent. Brinova uppnådde inte målet avseende soliditeten på fastighetsrörelsen som 28 uppgick till 25% (38%). Brinova arbetar med de delar som bolaget kan påverka, bland annat pågår en ändrad fokusering från högbelånade bostadsfastigheter till innehav med lägre belåningsgrad. Brinova har utarbetat en finanspolicy som reglerar vilka finansiella instrument som får användas, vilka placeringar som får göras, hur utlåning ska ske samt hantering av ränteexponering vid upplåning. De huvudsakliga externa kapitalkrav som Brinova är underställt är för fastighetskrediter en räntetäckningsgrad om 1,5 ggr och för aktiekrediter en maximal belåningsgrad om 75%-11% av marknadsvärdet på aktierna. 27 inleddes ett återköpsprogram av egna aktier i enlighet med beslut av årsstämman. Även årsstämman gav styrelsen bemyndigande att längst intill nästa årsstämma förvärva egna aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 1 procent av samtliga bolagets utgivna aktier. Syftet med återköpsprogrammet är bland annat att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde. Aktierna förvärvas på Stockholmsbörsen till ett pris inom det vid varje förvärvstillfälle registrerade kursintervallet. Brinova ägde inga egna aktier före återköpsprogrammet. Per den 31 december 28 ägde Brinova st egna aktier. Kapital definieras i Brinova som totalt eget kapital så som det redovisas i balansräkningen. 72 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

77 FINANSIELLA RAPPORTER Not 18 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden. Tillkommande/ Avgående/ Förvaltnings köpta förvalt- sålda förvalt- fastigheter Koncernen, 28 ningsfastigheter ningsfastigheter ägda hela året Totalt Ingående verkligt värde 614, , ,9 Anskaffningsvärde 1 468, ,1 Investeringar i fastigheterna 15,3 144,9 16,2 Orealiserade värdeförändringar 16, 16, Försäljningsintäkter 624,8 624,8 Realiserade värdeförändringar fastigheter 1,6 1,6 Utgående verkligt värde 1 483,4, 3 8, , Tillkommande/ Avgående/ Förvaltnings köpta förvalt- sålda förvalt- fastigheter Koncernen, 27 ningsfastigheter ningsfastigheter ägda hela året Totalt Ingående verkligt värde 441, , ,2 Anskaffningsvärde 231,5 231,5 Investeringar i fastigheterna 39,5 1,9 176,8 218,2 Orealiserade värdeförändringar 66,2 66,2 Försäljningsintäkter 57,1 57,1 Realiserade värdeförändringar fastigheter 63,9 63,9 Utgående verkligt värde 271, 3 19, ,9 Med realiserade värdeförändringar avses värdeförändringar under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga värdeförändringar. Koncernen, Typ av Kontrakterad Driftnetto före Direktav- Affärsområden fastighet hyra fast.adm kastningskrav Logistik Logistik 214,6 174, % Bostäder/ Bostäder Kommersiellt /kommersiella 193,3 96, 6 1 % Projekt Blandat 2,7 1,8 % Koncernen, Typ av Kontrakterad Driftnetto före Direktav- Affärsområden fastighet hyra fast.adm kastningskrav Logistik Logistik 221,5 169, % Bostäder/ Bostäder/ Kommersiellt kommersiella 93,3 66,3 6 1 % Projekt Blandat 5,8 1,4 % Förvaltningsfastigheter påverkan på periodens resultat Koncernen Hyresintäkter 38,5 38,5 Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden (drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och tomträttsavgäld) 111,3 71, Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat hyresintäkter under perioden (drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och tomträttsavgäld) Taxeringsvärden förvaltningsfastigheter Koncernen Taxeringsvärden, byggnader (i Sverige) 1 767, 1 454,2 Taxeringsvärden, mark (i Sverige) 483,9 343,5 Brinova har per genomfört en intern värdering av samtliga fastigheter. Värderingen har skett enligt en kassaflödesmetod varvid en 6-årig kassaflödesmodell har upprättats för varje enskild fastighet. Modellen är uppbyggd på faktiska intäkter och kostnader med justering för en normaliserad framtida intjäningsförmåga både avseende intäkter och kostnader. Vid bedömningen av den framtida intjäningsförmågan har hänsyn tagits till dels förväntade förändringar i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra marknadshyran vid respektive förfallotidpunkt, dels förändringar i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Det bedömda verkliga värdet har därefter räknats fram genom att diskontera kassaflödena, som bedömts genom kassaflödesmetoden, med en diskonteringsränta vilken härletts från transaktioner på marknaden för objekt som är jämförbara med värderingsobjektet. Utöver genomförandet av den interna värderingen har Brinova externvärderat (av ett externt värderingsinstitut) 17 (26) fastigheter med ett sammanlagt internt värde om 1 88 Mkr (1 966). De externa värderingarna är något högre än de interna värderingarna men ligger inom osäkerhetsintervallet +/ 1%. Det bekräftar fastighetsvärdena enligt den interna värderingen vilken lagts till grund för resultat- och balansräkningen. Not 19 Materiella anläggningstillgångar Rörelsefastigheter, byggnader Inventarier och Koncernen och mark installationer Totalt Anskaffningsvärde Ingående balans 1 januari 27 6,2 3,2 9,4 Förvärv,3,6,9 Avyttringar 1,6 1,6 Utgående balans 31 december 27 6,5 2,2 8,7 Ingående balans 1 januari 28 6,5 2,2 8,7 Förvärv 7,4 7,8 15,2 Avyttringar,6,6 Utgående balans 31 december 28 13,9 9,4 23,3 Av- och nedskrivningar Ingående balans 1 januari 27,7 2,1 2,8 Årets avskrivningar,1,5,6 Återföring avskrivningar avyttringar 1,2 1,2 Utgående balans 31 december 27,8 1,4 2,2 Ingående balans 1 januari 28,8 1,4 2,2 Förvärv 1,8 3,9 5,7 Årets avskrivningar,2 1, 1,2 Återföring avskrivningar avyttringar,6,6 Utgående balans 31 december 28 2,8 5,7 8,5 Redovisade värden 1 januari 27 5,5 1,1 6,6 31 december 27 5,7,8 6,5 1 januari 28 5,7,8 6,5 31 december 28 11,1 3,7 14,8 Taxeringsvärden Taxeringsvärden, byggnader (i Sverige) 12, 5,4 Taxeringsvärden, mark (i Sverige) 3,4 1,7 Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultaträkningen Avskrivningar Administrationskostnader 1,,5 Fastighetskostnader,2,1 Summa avskrivningar 1,2,6 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 73

78 FINANSIELLA RAPPORTER Inventarier och Moderbolaget installationer Anskaffningsvärde Ingående balans 1 januari 27 1,9 Förvärv,7 Avyttringar,4 Utgående balans 31 december 27 2,2 Ingående balans 1 januari 28 2,2 Förvärv,5 Avyttringar,1 Utgående balans 31 december 28 2,6 Avskrivningar Ingående balans 1 januari 27 1,3 Årets avskrivningar,5 Återföring avskrivningar avyttringar,4 Utgående balans 31 december 27 1,4 Ingående balans 1 januari 28 1,4 Årets avskrivningar,4 Återföring avskrivningar avyttringar,1 Utgående balans 31 december 28 1,7 Redovisade värden 1 januari 27,6 31 december 27,8 1 januari 28,8 31 december 28,9 Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultaträkningen Avskrivningar Administrationskostnader,4,5 Summa avskrivningar,4,5 Not 2 Andelar i koncernföretag Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 769, ,1 Inköp 762,6 124,7 Försäljning/Likvidation 182,7 37,3 Lämnade kapitaltillskott 57,9 1,1 Vid årets slut 2 47, ,6 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början 56,5 55,7 Årets nedskrivningar 1),8 Vid årets slut 56,5 56,5 Redovisat värde vid periodens slut 2 35, ,1 1) Årets nedskrivningar ingår i resultaträkningens rad Kostnader från andelar i koncernbolag. Spec av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag Redo- Redo- Antal Andel visat visat Dotterföretag / Org nr / Säte andelar i % 1) värde värde AB Steffi 1, , Helsingborg 1 1,,2,2 Backa 23:5 KB, , Helsingborg 16,9 Bostadsrättsföreningen Bruksgatan 14, Brinova Nova 187 AB, , Helsingborg Brinova Bohusberg AB, , Helsingborg 1 1, 32,9 Brinova Borlänge KB, , Helsingborg 99, 2,6 2,6 Brinova Bronsringen AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Brunnshög AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Gullbergsvass AB, , Helsingborg,1 Brinova Gåsebäck AB, , Helsingborg 1 1, 2,2 2,2 Brinova Göteborg Nord AB, , Helsingborg,1 Brinova Halmstad KB, , Helsingborg 99,,, Brinova Helsingborg AB, , Helsingborg , 29,1 29,1 Brinova Hässleholm AB, , Helsingborg 5 1, 22,5 22,5 Brinova Höganäs AB, , Höganäs 1 1, 16,1 Brinova Högasten AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Högsbo AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Inter AB, , Helsingborg 1 1, 1 28,7 1 28,7 Brinova Invest AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Log. Backa AB, , Helsingborg 1 1, 14,6 14,6 Brinova Log. Backa Två AB, , Helsingborg 2,9 Brinova Log. Basfiolen AB, , Helsingborg 1 1, 1,6 1,6 Brinova Log. Borås AB, , Helsingborg 1 1, 3,9 3,9 Brinova Log. Borås Tre AB, , Helsingborg 1 1,,, Brinova Log. Borås Två AB, , Helsingborg 5 1, 12,9 12,9 Brinova Log. Godsvagnen AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Log. Gävle AB, , Helsingborg 1 1,,, Brinova Log. Hästhagen AB, , Helsingborg 1 1, 6, 6, Brinova Log. Jakobsberg AB, , Helsingborg 1 1, 2,6 2,6 Brinova Log. Jordbromalm 4:34 AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Log. Järfälla KB, , Helsingborg 99,,, Brinova Log. Jönköping AB, , Helsingborg 21 1, 29,6 29,6 Brinova Log. Jönköping Två AB, , Helsingborg 1 1, 2,8 2,8 Brinova Log. Kopparverket AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Log. Kristianstad AB, , Helsingborg 1 1,,9,9 Brinova Log. Köpingegården HB, , Helsingborg 99, 14, 14, Brinova Log. Ljungby AB, , Helsingborg 1 1, 1, 1, Brinova Log. Malmö AB, , Helsingborg 1 1, 22,6 22,6 Brinova Log. Mosås AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Log. Mölndal AB, , Helsingborg 17,7 Brinova Log. Njursta KB, , Helsingborg 99, 1,2 1,2 Brinova Log. Norrköping AB, , Helsingborg 1 1, 48, 48, Brinova Log. Planteringen AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Log. Regulatorn AB, , Helsingborg 1 1, 37,6 37,6 Brinova Log. Stockholm AB, , Helsingborg 7 1, 4,8 4,8 Brinova Log. Tostarp AB, , Helsingborg 1 1, 8, 8, Brinova Log. Grusgropen HB, , Helsingborg Brinova Log. Trefill AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Log. Vanda AB, , Helsingborg 1 1, 19,1 19,1 Brinova Log. Vasslan AB, , Helsingborg 1 1, 22,2 22,2 Brinova Log. Värdshuset AB, , Helsingborg 1 1,,7,7 Brinova Log. Örebro AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Log. Östanvinden AB, , Helsingborg 1 1, 2, 2, Brinova Nova 175 AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Nova 177 AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Nova 183 AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Invest Key AB, , Helsingborg Brinova Nova 184 AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Nova 185 AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Nova 186 AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Nova 188 AB, , Helsingborg 1 1,,1 Brinova Oxie AB, , Helsingborg 7 1,,7,7 Brinova Spanien 5 AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Staffansfast AB, , Helsingborg 1 1, 2,2 Brinova Sydväst AB, , Helsingborg 33 1, 39,5 39,5 Brinova Södra AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Tigern AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Ulvsunda AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Utvecklings AB, , Helsingborg 8 1,,9,9 74 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

79 FINANSIELLA RAPPORTER Brinova Åstorp AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Ättehögen AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Brinova Öresund AB, , Helsingborg 2 1, 5,9 5,9 Bruksgatans Fastighets AB, ,Helsingborg 6 1, 5,9 5,9 Bröderna Skooghs Förvaltnings AB, , Kristianstad 2 5 1, 693,3 Anders Skooghs Byggnads AB, , Kristianstad Fartygsmekano AB, , Helsingborg 1 5 1, 3,5 3,5 Fastighetsbolaget Adonis Ett HB, , Helsingborg 99,,, HB Djupan, , Helsingborg 99,,, HB Elefanten i Oskarshamn, , Helsingborg 99,,, HB Järnet 2, , Helsingborg 99,,, HB Ladan, , Helsingborg 99, 1,1 1,1 HB Stimfinken, , Helsingborg 99,,, Katrineholms Logistikcentrum AB, , Helsingborg 36 51, 3,1,1 KB Soliden 1 Torsby, , Helsingborg 99, 2, 2, KB Spågen, , Helsingborg 99,,2,2 Logistikpositionen Helsingborg AB, , Helsingborg 1 1,,1,1 Luggude Fastighets AB, , Helsingborg 1 1, 1,9 1,9 Transportstaden Örebro AB, , Helsingborg 1 1, 8,7 8,7 2 35, ,1 1) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna för totalt antal aktier. Not 21 Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncernen Finansiella tillgångar som kan säljas, aktier Anskaffningsvärde Vid årets början 2 744,7 2 27,2 Inköp 645,5 Inlösen 129,3 Omklassificering av andelar i intresseföretag till andra långfristiga värdepappersinnehav 21,3 Utgående anskaffningsvärde 2 744, ,7 Värdeförändringar i fonden för verkligt värde Vid årets början 394,8 391,4 Värdeförändring i eget kapital 1 37,7 786,2 Utgående verkligt värdereserv, före skatt 1 432,5 394,8 Redovisat värde vid periodens slut 1 312, ,9 Innehav av långfristiga värdepapper Börs- Org. Antal Andel, Kurs, värde, nummer aktier % 31/12 Mkr Fabege AB (publ) ,2 3, 698,7 Wihlborgs Fastigheter AB (publ) ,7 1, 386,7 Diös Fastigheter AB (publ) ,4 17,2 1,7 Klövern AB (publ) ,9 18,2 113, Dagon AB (publ) ,7 38,6 13, ,2 Värdeförändringen per balansdagen mellan börsvärdet och bokfört värde redovisas direkt mot eget kapital. För mer information se sidan 62. Till höger visas en uppställning över koncernens anskaffningsvärden för innehavet i långfristiga värdepapper och den värdeförändring som föreligger vid bokslutstillfället jämfört med aktiepostens substansvärde. Anskaff- Substans- Substans- Värdeningsvärde värde per värde i förändkoncern aktie aktiepost ring Fabege AB (publ) 1 978,8 67, 1 56,5 21,1% Wihlborgs Fastigheter AB (publ) 342,5 126,91 49,8 43,3% Diös Fastigheter AB (publ) 21,3 31,81 186, 7,6% Klövern AB (publ) 195,6 25,9 155,8 2,3% Dagon AB (publ) 26,5 67,32 22,9 13,6% 2 744, , 12,% Finansmarknaden har under hösten/vintern inte fungerat normalt. Brinova beslutade därför att utgå från substansvärdet, enligt respektive bolags rapportering, vid prövning om värdeförändringen är betydande eller långvarig. I substansvärdena för Fabege och Wihlborgs har justeringar skett för uppskjuten skatt på fastigheterna. Värdet på uppskjuten skatt i respektive bolag är % respektive 1%. Substansvärdet räknat på redovisat eget kapital är för Fabege 6 kr/aktie och Wihlborgs 18,4 kr/aktie. Indikationer om framtida räntesänkningar vid årsskiftet påverkar fastigheternas värden positivt och därmed också respektive bolags substansvärden. Värdeförändringar mellan respektive bolags anskaffningsvärde och börskurs per balansdagen har i sin helhet redovisats över eget kapital. Not 22 Övriga långfristiga fordringar och övriga fordringar Koncernen Övriga långfristiga fordringar som är anläggningstillgångar Konvertibla fordringsbevis 7, Fordringar hos intresseföretag 19,8 Derivat som innehas för säkring 13,7 41,2 13,5 41,2 Övriga fordringar som är omsättningstillgångar Fordringar joint venture, räntebärande 66,3 42,8 Övriga fordringar, räntebärande 2, Köpeskilling vid försäljning 1,4 Fordran moms 5,4 Övriga fordringar 4,7 4,3 73, 53,9 Moderbolaget Övriga långfristiga fordringar som är anläggningstillgångar Konvertibla fordringsbevis 7, Fordringar hos intresseföretag 19,8 Derivat som innehas för säkring 3,1,2 Efterställt lån koncernföretag 3, Övriga långfristiga fordringar 3,2 92,9 33,4 Övriga fordringar som är omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag, räntebärande 372,7 631,6 Fordringar joint venture, räntebärande 66,3 42,8 Övriga fordringar, räntebärande 2, Köpeskilling vid försäljning 1,4 Övriga fordringar 4, 441, 679,8 Brinova Fastigheter AB tecknade i februari 28 konvertibla fordringsbevis i Platzer Fastigheter Holding AB, 28/213, serie A, om nominellt 28 Mkr samt 28/213, serie B om nominellt 42 Mkr. Fordringsbevisen löper till och med 28 februari 213 med en ränta om 7 procent. Räntan erhålles halvårsvis i efterskott. Fordringsbevisen ger innehavaren rätt att erhålla en ny A-aktie för varje fullt belopp motsvarande konverteringskursen av det sammanlagda nominella beloppet av den konvertibla fordran som innehavaren önskar konvertera. Brinova Fastigheter AB har rätt att, från och med den 26 oktober 212 till och med den 26 januari 213, påkalla konvertering, till en konverteringskurs om,1 kronor. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 75

80 FINANSIELLA RAPPORTER Not 23 Kundfordringar Kundfordringar redovisas efter hänsyn tagen till under året uppkomna kundförluster som uppgick till 1,2 (,1) Mkr. Tidsanalys på kundfordringar som är förfallna men inte nedskrivna < 3 dagar 1,7, dagar,2, dagar,, >91 dagar,6 1,1 Total 2,5 1,4 Ej förfallna 3,1 1,1 Totala kundfordringar 5,6 2,5 Koncernens totala kundfordringar uppgår till 7,2 Mkr (3, Mkr). Nedskrivna fordringar Reservering vid årets början,5 2,2 Ingående reservering förvärvat bolag 1,9, Reservering för befarade förluster 1,2,1 Betalda tidigare befarade förluster,3 1,4 Konstaterade förluster 1,7,4 Reservering vid årets slut 1,6,5 Kundfordringar som överstiger 3 dagar reserveras om inte det kan bedömas att kundens betalningsproblem är av kortsiktigt övergående karaktär. I moderbolaget år 28 Moderbolagets kundfordringar uppgår till,6 (,9) Mkr. Av dessa är,5 (,7) Mkr ej förfallna och, (,1) Mkr är förfallna för över 91 dagar sedan. I moderbolaget har inga kundförluster uppkommit under året. Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Förutbetald ränta m m 11,1 6,4 Förutbetalda projektkostnader 12,3 7, Förutbetald tomträttsavgift 2,5 1,3 Upplupna räntebidrag,1 Förutbetald försäkringspremie,1,4 Övriga poster 2,7 2,4 28,8 17,5 Moderbolaget Förutbetald ränta m m 5,2,8 Förutbetalda projektkostnader 12,3 7, Förutbetald försäkringspremie, Övriga poster 1,4,4 18,9 8,2 Not 25 Likvida medel/kassa och bank Koncernen Kassa och bank 4,5 147,7 Summa likvida medel 4,5 147,7 Moderbolaget Kassa och bank 3,1 147,6 Summa kassa och bank 3,1 147,6 Utöver ovanstående likvida medel finns en beviljad checkräkningskredit om 5 Mkr (varav inget är utnyttjat) i moderbolaget samt en beviljad checkräkningskredit hos dotterföretag om 1 Mkr (varav inget är utnyttjat). Ovanstående poster har klassificerats som likvida medel med utgångspunkten att: - De har en obetydlig risk för värdefluktuationer. - De kan lätt omvandlas till kassamedel. - De har en löptid om högst 3 månader från anskaffningstidpunkten. Not 26 Räntebärande skulder Koncernen Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 4 417, ,9 Skulder till joint venture, räntebärande 25, Redovisat värde vid periodens utgång 4 442, ,9 Skulder till kreditinstitut Förfallotidpunkt, inom ett år från balansdagen 1 136,9 751,2 Förfallotidpunkt, 1 5 år från balansdagen 3 174, ,1 Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 16,1 66, , ,9 Skulder till joint venture, räntebärande Förfallotidpunkt, inom ett år från balansdagen 25, 25, Moderbolaget Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 55, Skulder till joint venture, räntebärande 25, Redovisat värde vid periodens utgång 575, Skulder till kreditinstitut Förfallotidpunkt, inom ett år från balansdagen 55, 55, Skulder till joint venture, räntebärande Förfallotidpunkt, inom ett år från balansdagen 25, 25, Av de långfristiga skulderna förfaller 1 161,9 (751,2) Mkr till omförhandling inom ett år. Brinova har för avsikt att refinansiera dessa lån på lång sikt. 76 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

81 FINANSIELLA RAPPORTER Not 28 Koncernen Kortfristiga skulder Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 1,4 12,9 Skulder till joint venture, räntebärande 57,1 3,8 Övriga kortfristiga skulder, räntebärande 7,3 Redovisat värde vid periodens utgång 67,5 24, Moderbolaget Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag, räntebärande 576,2 55,5 Skulder till joint venture, räntebärande 57,1 Övriga kortfristiga skulder, räntebärande 11, Redovisat värde vid periodens utgång 633,3 516,5 Not 27 Konvertibla skuldebrev Brinova har per inga utestående konvertibla förlagslån. Brinova har under perioden till och med haft ett femårigt konvertibelt förlagslån om nominellt 35 Mkr, serie 25/21, från Backahill AB. De konvertibla skuldebreven redovisades i enlighet med IAS 32 i två delar, en del som låneskuld och en del som eget kapital. Lånedelen beräknades utgående från en nuvärdesberäkning av framtida räntebetalningar och lånelösen. Backahill AB begärde konvertering av samtliga konvertibla skuldebrev 25/21 till nya aktier av serie B i Brinova Fastigheter AB per Ställda säkerheter och eventualförpliktelser /ansvarsförbindelser Koncernen Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 3 34,3 2 96,7 Aktier 1) 2 267, 2 265,5 Företagsinteckningar,5,5 5 31, ,7 Eventualförpliktelser Ansvar för joint ventures skulder (HB/KB) 131, 115,5 Borgensförbindelser till förmån för joint ventures 3, Borgensförbindelser, övriga,6,6 Övriga eventualförpliktelser,1,6 161,7 116,7 Moderbolaget Ställda säkerheter Aktier i koncernföretag för egna skulder 693,3 Aktier i koncernföretag för koncernföretagsskulder 138,7 142,4 832, 142,4 Ansvarsförbindelser Ansvar för koncernföretags skulder (HB/KB) 3,7 287,7 Ansvar för joint ventures skulder (HB/KB) 6,4 14, Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 684,1 12, Borgensförbindelser till förmån för joint ventures 3, Tilläggsköpeskilling 35, 35, 1 56,2 348,7 1) Avser aktier i koncernföretag samt andra långfristiga värdepappersinnehav. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 77

82 FINANSIELLA RAPPORTER Not 29 Klassificering av finansiella instrument Värderingskategorier Låne- och Finansiella Finansiella skulder Derivat för kund- tillgångar värderade till upplupet säkrings- Redovisat Verkligt 28 fordringar som kan säljas anskaffningsvärde redovisning värde värde Finansiella tillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 1 312, , ,2 Övriga långfristiga fordringar 89,8 13,7 13,5 13,5 Kundfordringar 5,6 5,6 5,6 Övriga kortfristiga fordringar 68,5 4,5 73, 73, Likvida medel 4,5 4,5 4,5 Summa finansiella tillgångar 24, ,2 18, , ,8 Icke finansiella tillgångar 4 763,4 Summa tillgångar 6 298,2 Finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder 4 417, ,6 4 49,4 Skulder till joint venture, räntebärande, långfristiga 25, 25, 25, Kortfristiga räntebärande skulder 1,4 1,4 1,4 Leverantörsskulder 24,1 24,1 24,1 Skulder till joint venture, räntebärande, kortfristiga 57,1 57,1 57,1 Upplupna kostnader 52,5 52,5 52,5 Summa finansiella skulder 4 586, , ,5 Icke finansiella skulder 21,2 Summa skulder 4 796,9 Värderingskategorier Låne- och Finansiella Finansiella skulder Derivat för kund- tillgångar värderade till upplupet säkrings- Redovisat Verkligt 27 fordringar som kan säljas anskaffningsvärde redovisning värde värde Finansiella tillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 2 349, , ,9 Övriga långfristiga fordringar 41,2 41,2 41,2 Kundfordringar 2,5 2,5 2,5 Övriga kortfristiga fordringar 49,3 4,6 53,9 53,9 Likvida medel 147,7 147,7 147,7 Summa finansiella tillgångar 199, ,9 45, , ,2 Icke finansiella tillgångar 3 491,5 Summa tillgångar 6 86,7 Finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder 3 263, , ,4 Övriga långfristiga skulder,3,3,3 Kortfristiga räntebärande skulder 12,9 12,9 12,9 Leverantörsskulder 1,4 1,4 1,4 Övriga kortfristiga skulder 123,5 123,5 123,5 Upplupna kostnader 38,8 38,8 38,8 Summa finansiella skulder 3 449, , ,3 Icke finansiella skulder 19,5 Summa skulder 3 64,3 78 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

83 FINANSIELLA RAPPORTER Not 3 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Finanspolicy Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fastställda av Brinovas styrelse. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova Fastigheter AB, som skall tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Brinova har som policy att nettoskulden (räntebärande skulder minus likvida medel) huvudsakligen ska vara täckt av upplåning med en lånebindningstid mellan noll och tio år. All upplåning ska ske i svensk valuta. Brinova har som mål att, i den mån det är möjligt, anpassa räntebindningsstrukturen efter löptiden på tecknade hyreskontrakt. Låneportföljen har anpassats till riskstrategin genom användande av fasträntelån, ränteswappar och avtal om räntetak för att anpassa räntebindning. Finansiering och finansieringsrisker Räntebärande skulder, exklusive skulder till delägda bolag uppgick per till 4 428, Mkr (3 276,8). Finansieringen består av dels fastighetslån och dels lån med aktier som säkerhet. Fastighetslånen är villkorade av att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 ggr och aktielånen är villkorade av att belåningsgraden högst ska uppgå till 75-11% av marknadsvärdet. Per har Brinova outnyttjade kreditlöften om 744,4 Mkr. Målet med Brinovas likviditetsplanering är att se till att det alltid finns likviditet att tillgå för att möta betalningsåtaganden vid en given tidpunkt. Brinova gör övergripande likviditetsprognoser kvartalsvis som sedan ligger till grund för det löpande arbetet. För att minimera kostnaden för Brinovas upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, har bolaget lånelöften som täcker behovet av rörelsekrediter. Vidare arbetar Brinova med att sprida låneförfallen jämt över tiden samt att diversifiera kapitalkällorna. Per fanns kreditlöften om Mkr varav Mkr var utnyttjat. Tabellen nedan visar när de finansiella skulderna förfaller till omförhandling eller amortering. Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder Finansiella Outnyttjade Betalnings- År tillgångar Skulder kreditlöften flöden, räntor 29 kv ,8 441,4 744,4 43,6 29 kv 2 591,4 39,9 29 kv 3 124, 33,8 29 kv 4 142,3 32, ,7 121, , 17, ,9 12, ,3 > ,8 224, , ,5 744,4 71,7 De fastigheter som Brinova äger är finansierade med lån och eget kapital. Huvuddelen av finansieringen består av lån från banker och andra kreditinstitut. Finansieringsrisken är risken för att en framtida finansiering via nya lån får en negativ påverkan på Brinovas resultat pga ökade upplåningskostnader. Brinova hanterar denna risk genom att upplåningen är fördelad till olika förfallotidpunkter. Lånevillkor, effektiv ränta och förfallostruktur Nominellt belopp Säkrat Genomsnittlig i originalvaluta belopp 2) effektivränta 1) Koncernen Banklån 4 428, 3 276, , ,1 4,% 4,% Nominellt belopp Säkrat Genomsnittlig i originalvaluta belopp effektivränta 1) Moderbolaget Banklån 55, 5, 4,% 1) Den genomsnittliga räntan tar hänsyn till ränteswapavtal som används för att säkra framtida räntebetalningar. 2) Avser lån till rörlig ränta där 299,4 Mkr (433,6) säkras via ränteswappar och 1 962, (2,5) säkras via avtal om räntetak. Förfallostruktur extern finansiering Banklån Förfalloår , ,4 198, ,7 218, ,1 2, ,9 2 32,1 213 > ,9 71,1 Totalt 4 428, 3 276,8 Sedvanliga kovenanter finns och utfallet ligger samtliga väl inom de angivna nivåerna. Ränterisk Ränterisken är risken för att förändringar i marknadsräntor negativt påverkar kassaflödet eller det verkliga värdet på finansiella tillgångar och skulder. Brinovas finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål att förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av räntebindningstid. Detta sker huvudsakligen genom att anpassa låneportföljen till riskstrategin genom användande av ränteswappar och avtal om räntetak. De totala räntebärande skulderna uppgick per till 4 428, Mkr (3 276,8), varav 1,4 Mkr (12,9) kommer att amorteras under 29. Den genomsnittliga effektivräntan uppgick vid samma tidpunkt till 4, procent (4,) och den genomsnittliga räntebindningstiden till cirka,4 år (,4), utan hänsyn till skulder med säkrade räntetak. Med hänsyn till skulder säkrade med räntetak är den genomsnittliga räntebindningstiden cirka 1,3 (2,1) år. Till följd av att dessa faktorer kontinuerligt förändras kan koncernens resultat komma att påverkas. Av koncernens räntebärande skulder har 1 963,7 Mkr (822,5) en räntebindningstid som är kortare än ett år och påverkas således relativt omgående av en förändring i marknadsräntorna. Av lån till rörlig ränta är 299,4 Mkr (433,6) säkrade via ränteswappar och 1 962, Mkr (2,5) säkrade via avtal om räntetak. Det genomsnittliga skyddet för lån med räntetak säkerställer en räntenivå på cirka 4 %. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 79

84 FINANSIELLA RAPPORTER Ränteförfallostruktur Koncernen Varav Varav Effektiv- Andel År Mkr swappar räntetak ränta % 1) i % ,7 8, 3,9 44% ,7 59,3 1 7, 4, 26% ,5 7,4 375, 3,9 12% ,8 89,9 5, 4, 14% ,8 79,8 4,6 3% ,5 4,6 1% 4 428, 299, , 4, 1% 1) Genomsnittlig ränta med beaktande av ingångna ränteswap och räntetakavtal. Lån uppgående till 2 261,4 Mkr löper med rörlig ränta vilka har säkrats med swappar och räntetak med olika löptider. Ränta på de rörliga lånen baseras på 3-månaders Stibor med tillägg av en marginal. I Brinova är det endast ränterisken som säkras. Tabellen nedan visar verkligt och bokfört värde på koncernens samtliga derivat samt de finansiella tillgångar och skulder där bokfört och verkligt värde skiljer sig åt. Övriga för koncernen och moderbolaget upptagna finansiella tillgångar och skulder har samma verkliga värde som redovisat värde per Verkligt värde Nominellt (exkl. upplupen Redovisat värde upplupen ränta) ränta värde Koncernen Ränteswapavtal (erhåller rörlig, betalar fast ränta) 299,4 13,5,2,7 13,5,2 Avtal om räntetak 1 962, 5,5 45,9 2,6 5,5 45,9 Lån med fast ränta 43, 421,8 86,9 2,8 43, 87,4 Verkligt värde Nominellt (exkl. upplupen Redovisat värde upplupen ränta) ränta värde Moderbolaget Avtal om räntetak 5, 1,2,5 1,2 Verkligt värde på lån, konvertibler samt ränteswappar har erhållits genom att framtida kassaflöden har diskonterats till aktuella marknadsräntor. Verkligt värde på avtalen om räntetak har beräknats med hjälp av en optionsvärderingsmodell. Verkligt värde avseende leverantörsskulder och kundfordringar överensstämmer med bokfört värde. En höjning av räntenivån för räntebärande skulder med en procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid enligt gällande derivatavtal ger en resultateffekt om 19,1 Mkr ( 5,4). Aktieprisrisk Med aktieprisrisk avses risken för värdeförändring i ett finansiellt instrument på grund av förändringar i aktiekursen. Brinovas innehav i noterade fastighetsbolag är klassificerade som tillgångar som kan säljas, trots detta är det ett långsiktigt engagemang som ligger till grund för behandlingen av aktieprisrisken. Av detta följer att en stor aktieprisrisk inte nödvändigtvis behöver leda till någon åtgärd. Aktiepriset följs och analyseras löpande av Brinovas ekonomifunktion. Värdeförändringar på aktieinnehavet bokförs mot eget kapital och ger ingen resultatpåverkan om värdeförändringen ej är långvarig eller betydande. Aktieinnehav Aktieinnehav per Aktie Antal aktier Andel, % Börsvärde,Mkr Aktiepris Fabege ,2 698,7 3, Wihlborgs ,7 386,7 1, Diös ,4 1,6 17,2 Klövern ,9 113, 18,2 Dagon ,7 13,1 38,6 Aktieinnehav per Aktie Antal aktier Andel, % Börsvärde,Mkr Aktiepris Fabege , , 66,2 Wihlborgs ,1 447,6 115,7 Diös ,6 179, 3,6 Klövern ,7 158,4 25,5 Dagon ,9 21,9 64,5 En förändring av börskursen med en procentenhet ger en effekt i eget kapital om 12,8 Mkr (23,). Kreditrisker Med kreditrisk avses risken att förlora pengar på grund av att motparten inte kan fullfölja sina åtaganden. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kundfordringar. Förluster på kundfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Kreditrisken i finansverksamheten är mycket liten då Brinovas kunder har hög kreditvärdighet. En kreditprövning görs avseende kundens kreditvärdighet och där osäkerhet föreligger kräver Brinova bankgaranti eller borgensförbindelse. Alla hyror förskottsfaktureras. Brinova har under 28 inte drabbats av några finansiella kreditförluster och inga väsentliga kreditförluster i rörelsen. De totala kreditförlusterna i rörelsen uppgick för 28 till 1,2 Mkr (,1). För tidsanalys över förfallna kundfordringar hänvisas till not 23. Kreditexponering Koncernen Aktieinnehav 1 312, ,9 Likvida medel 4,5 147,7 Kundfordringar 5,6 2,5 Derivat som innehas för säkring 18,2 41,2 Övriga kortfristiga fordringar 68,5 53,9 Övriga långfristiga fordringar 89,8 Summa 1 534, ,2 Koncentrationsrisker Koncentrationsrisk innebär till exempel risk för stort beroende av ett fåtal kunder. Brinovas 9 (6) största hyresgäster, i huvudsak, tillhörande affärsområde Brinova Logistik, svarade för sammanlagt 54 (64) procent av koncernens hyresintäkter. Nettovinst/förlust på finansiella instrument redovisade i resultaträkningen Nettovinst/förlust utgörs av resultat hänförbara till finansiella instrument exklusive räntor. Nettovinst/förlust Nettovinst/förlust i eget kapital 28 i resultaträkningen efter skatt Lånefordringar och kundfordringar,9 Finansiella tillgångar som kan säljas 136,2 1 24,2 Derivat för säkringsredovisning,8 18,2 8 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

85 FINANSIELLA RAPPORTER Not 32 Nettovinst/förlust Nettovinst/förlust i eget kapital 27 i resultaträkningen efter skatt Lånefordringar och kundfordringar,1 Finansiella tillgångar som kan säljas 127,1 774,5 Derivat för säkringsredovisning 4,5 15,4 Ränteintäkter och räntekostnader på finansiella instrument Ränteintäkter på finansiella tillgångar 11,9 1,3 Räntekostnader på finansiella skulder ,6 Totalt 171,1 131,3 Prognosticerade transaktioner avseende säkrade kassaflöden Minskad räntekostnad 11,6 9,2,3 Ökad räntekostnad 5,8 5,4 4,1 2,7,9 Vid beräkning av de prognosticerade transaktionerna ligger förhållandena vid balanstidpunkten till grund. Prognosticerade transaktioner avseende säkrade kassaflöden Minskad räntekostnad 8,8 8,6 6,9,2 Ökad räntekostnad,2,2,2,2,1 Vid beräkning av de prognosticerade transaktionerna ligger förhållandena vid balanstidpunkten till grund. Not 31 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Förskottsbetalda hyror 52, 44,1 Upplupna räntekostnader 19, 18,3 Upplupna driftskostnader och försäljningsgarantier 23,8 12,6 Upplupen semesterlön 2,5 2, Upplupna sociala avgifter 2, 1,9 Upplupna löner och andra ersättningar 1,7 1,1 Upplupet revisionsarvode 1,,9 Upplupna kostnader för upprättande av årsredovisning 1,,8 Övriga poster 1,5 1,2 14,5 82,9 Moderbolaget Upplupna räntekostnader 1, Upplupna försäljningsgarantier 16, 6,5 Upplupen semesterlön 2, 2, Upplupna sociala avgifter 1,3 1,9 Upplupet revisionsarvode 1,,9 Upplupna löner och andra ersättningar,8 1,1 Upplupna kostnader för upprättande av årsredovisning 1,,8 Övriga poster,7,2 23,8 13,4 Kassaflödesanalys Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Koncernen Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen utdelning 136,2 127,1 Erhållen ränta 9,3 1,5 Erlagd ränta 191,6 145,3 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar 1,2,7 Förändringar i värdet av förvaltningsfastigheter 26,6 66,2 Resultatandel i intresseföretag 44,7 1,5 Realisationsresultat vid försäljning av anläggningstillgångar, 139,3 Andra ej likviditetspåverkande resultatposter 1, 7,1 25,3 Transaktioner som inte medför betalningar Konvertering av skuld till eget kapital 344,7 344,7 Tillgångsförvärv Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster: Förvärvade tillgångar och skulder: Förvaltningsfastigheter 1 444,7 193,7 Materiella anläggningstillgångar 8,9 Rörelsefordringar 5, 42,1 Likvida medel,1,5 Summa tillgångar 1 53,7 236,3 Uppskjutna skatteskulder 26,3 2,3 Långfristiga räntebärande skulder 561,5 19, Kortfristiga rörelseskulder 153,3 9,3 Summa avsättningar och skulder 741,1 111,6 Köpeskilling 762,6 124,7 Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten,1,5 Påverkan på likvida medel (minus = ökning) 762,5 124,2 Avyttring av dotterföretag och andra affärsenheter Avyttrade tillgångar och skulder: Förvaltningsfastigheter 614,2 426,4 Rörelsefordringar 99,7 7,2 Likvida medel,5 Summa tillgångar 713,9 434,1 Minoritet 2,9 Uppskjutna skatteskulder 7, 47,1 Långfristiga räntebärande skulder 374,2 184,3 Kortfristiga rörelseskulder 13,8 37,9 Summa avsättningar och skulder 59,1 269,3 Realisationsresultat 1,6 55,5 Försäljningspris 215,4 22,3 Erhållen köpeskilling 215,4 22,3 Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten,5 Påverkan på likvida medel 215,4 219,8 Investering i finansiella tillgångar Förvärv av andelar i intresseföretag och joint venture 177,4 7,5 Förvärv långfristiga värdepapper 433,8 Förändringar i räntebärande poster 58,3 235,7 441,3 Omklassificering i kassaflödesanalys Koncernens kassaflöde för 27 har korrigerats avseende klassificering av Transaktioner med egna aktier. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 81

86 FINANSIELLA RAPPORTER Not 33 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Moderbolaget Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta 24,8 42,3 Erlagd ränta 47,5 35,1 Av- och nedskrivningar av tillgångar 1,2,5 Realisationsresultat vid försäljning av anläggningstillgångar 23,2 183,7 Andra ej likviditetspåverkande resultatposter 1, 22, 182,2 Transaktioner som inte medför betalningar Konvertering av skuld till eget kapital 342,7 342,7 Investeringar i finansiella tillgångar Förvärv av aktier i dotterbolag 762,6 124,7 Lämnade kapitaltillskott till dotterbolag 57,9 Investering i intresseföretag och joint venture 172,8 Förändring av koncernmässiga finansiella tillgångar 299,3 Förändring finansiella fordringar intresseföretag 9, Övrigt,8 1,6 1 82,5 425,6 Avyttringar av finansiella tillgångar Försäljning av aktier och andelar i dotterbolag 215,4 22,3 Försäljning av aktier i joint venture 17, Förändring av koncernmässiga finansiella skulder 329,7 Förändring av övriga finansiella skulder 25,5 57,6 237,3 Närstående Närståenderelationer Koncernen står under ett betydande inflytande från Erik och Svante Paulsson tillsammans med familj och bolag. Deras innehav uppgick per till cirka 42 procent (cirka 41) av rösterna i koncernens moderbolag. Både Erik och Svante Paulsson är styrelseledamöter i Brinova. Erik och Svante Paulsson har dessutom ett bestämmande inflytande i Peab-koncernen vars innehav per uppgick till cirka 13 procent (cirka 13) av rösterna i Brinovakoncernens moderbolag. Svante Paulsson är även styrelseledamot i Peab. Transaktioner avseende finansieringsrådgivning och bolagsstyrning har skett med de av Erik Paulsson delägda bolagen Hansan AB och Fosema AB. Ersättning utgick till av styrelseledamoten Göran Hellström delägt bolag för utförda tjänster inom verksamhetsstyrning och fastighetsrådgivning. Se not 7 Anställda och personalkostnader. Moderbolaget har, utöver de närståenderelationer som anges för koncernen, ett bestämmande inflytande över sina dotterföretag, se not 2 Andelar i koncernföretag. Utöver ovanstående närståenderelationer äger Brinova följande joint venture-bolag, i vilka Peab är delägare, Fastigheten Preppen HB och PeBri Projektutveckling AB. Se not 14 Andelar i joint venture. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Brinova Fastigheter AB eller i dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående haft någon direkt delaktighet i affärstransaktion genomförd av Brinova, som var eller är ovanlig i sin karaktär eller sina villkor och som inträffat under 28. Se not 7 Anställda och personalkostnader. Brinova har i ett (ett) fall utställt borgensförbindelse för joint venturebolag, se not 28 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser. Sammanställning över närståendetransaktioner Försäljning Inköp av Skuld till Fordran på av tjänster varor och närstående närstående till tjänster från per 31 per 31 Koncernen År närstående närstående december december Joint venture-företag 28 2,7,2 82,1 66,5 Joint venture-företag 27 3,1,2 3,8 43,5 Andra närstående 28 55,9 1) 12,3 36,3, Andra närstående 27 2,7 144, 22,4, Försäljning Inköp av Skuld till Fordran på av tjänster varor och närstående närstående till tjänster från per 31 per 31 Moderbolaget År närstående närstående december december Dotterföretag 28 26, 1,5 576,2 372,7 Dotterföretag 27 23,,7 55,5 661,6 Joint venture-företag 28 2,7 82,1 66,5 Joint venture-företag 27 3,1,2 3,8 43,5 Andra närstående 28,2 12,9 1,7 Andra närstående 27 1,8 2,2,6 1) I beloppet ingår Peabs förvärv av 5% av Brinovas andelar av Backa 23:5 KB. Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor. 82 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

87 FINANSIELLA RAPPORTER Not 34 Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång Brinova har tecknat avtal om försäljning av 17 fastigheter i mindre orter i nordöstra Skåne. Köpeskillingen baseras på ett fastighetsvärde om 75 Mkr och vinsten uppgår till cirka 1 Mkr. Tillträde sker den 1 april 29 och vinsten redovisas under första kvartalet. Fastigheterna är belägna i mindre orter inom Hässleholms, Kristianstads och Östra Göinge kommuner. Den totala uthyrbara ytan är kvm. Brinova ökade sitt innehav i Klövern AB med B-aktier. Som dellikvid erlades B-aktier i Dagon AB. Resultateffekten av affären är -13 Mkr. Resultateffekten har sedan tidigare reserverats i det egna kapitalet i 28 års bokslut. Not 35 Viktiga uppskattningar och bedömningar Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål Företagsledningen och styrelsen gör bedömningar och antaganden om framtiden. Dessa bedömningar och antaganden påverkar redovisade tillgångar och skulder samt intäkter och kostnader samt övrig information som lämnats. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter och de olika antaganden som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Verkligt utfall kan avvika från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar uppstår. Nedan följer ett område som inkluderar sådana bedömningar och antaganden som kan ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning: Bedömning av verkligt värde på förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde vilket innebär att dessa fastigheter redovisas i balansräkningen till bedömt verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Vid bedömning av verkligt värde på förvaltningsfastigheter finns alltid en viss grad av osäkerhet. Värdet påverkas av många olika faktorer dels fastighetsspecifika såsom hyresnivå, uthyrningsgrad, drift- och underhållskostnader, dels externa faktorer såsom ränte- och inflationsnivå, utbud och efterfrågan av fastigheter samt de avkastningskrav som råder på marknaden för olika typer av fastigheter i olika lägen vid värdetidpunkten. Brinova internvärderar samtliga förvaltningsfastigheter varje kvartal. För att säkerställa den interna värderingen har Brinova, vid årsbokslutet, låtit ett externt värderingsinstitut värdera fastigheter som sammanlagt uppgår till 41 procent av Brinovas totala innehav. De externa värderingarna ligger inom osäkerhetsintervallet +/ 1 procent och har inte föranlett en förändrad värdering. Den interna värderingen grundar sig bland annat på följande antaganden och förutsättningar: En årlig inflation på 2 procent. För bedömning av framtida hyresutveckling har hänsyn tagits till dels förväntade förändringar i hyresnivån utifrån det enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra marknadshyran vid respektive förfallotidpunkt, dels förändringar i uthyrningsgrad. Drifts- och underhållskostnader har grundats på analys av såväl historiska som aktuella kostnader med hänsyn tagen till hyresgästs respektive hyresvärds åtaganden enligt hyresavtalen. Diskonteringsräntan är fastställd enligt praxis på fastighetsmarknaden såsom aktuell långsiktig obligationsränta med tillägg för generell risk för värderingsobjektet och objektsspecifik risk på ett enskilt objekt. Vid en förändring av hyresnivån med +/ 1 procentenhet jämfört med ledningens antaganden påverkas fastigheternas verkliga värde med +189 eller 28 Mkr. Viktiga bedömningar vid tillämpning av företagets redovisningsprinciper Klassificering förvaltningsfastigheter respektive rörelsefastighet För att fastställa huruvida en fastighet ska klassificeras som förvaltningsfastighet eller rörelsefastighet gör Brinova en bedömning baserat på följande analys. Då syftet med innehavet är att generera hyresinkomster och/eller värdestegring och fastigheten dessutom hyrs ut till externa hyresgäster klassificeras ett sådant innehav som förvaltningsfastighet. I de fall då fastigheten, förutom att generera hyresintäkter och/eller värdestegring, även genererar intäkter från verksamhet som koncernen bedriver i fastigheten klassificeras ett sådant innehav såsom rörelsefastighet. En klassificering av fastighet som rörelsefastighet får som konsekvens att fastigheten värderas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar, medan förvaltningsfastigheter värderas löpande till verkligt värde. Redovisat värde för respektive kategori framgår av not 18 och 19. Klassificering av förvärv och avyttringar av dotterföretag Vid förvärv måste en analys ske avseende om förvärvet är att betrakta som ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv. Det är vanligt förekommande att fastigheter förvärvas i bolag. Vid sådana förvärv görs en analys för att fastställa om förvärvet uppfyller kriterierna för att vara ett rörelseförvärv eller ej. Det kriterium som Brinova undersöker är syftet med förvärvet, om avsikten är att förvärva en verksamhet eller att förvärva en tillgång. Om förvärv av bolag ej uppfyller kriterierna för att vara ett rörelseförvärv redovisas det som förvärv av tillgång. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. Brinovas samtliga förvärv under 28 har bedömts utgöra tillgångsförvärv. De förvärv som klassificerats som tillgångsförvärv kommer vid avyttring att betraktas som avyttring av tillgångar och inte avyttring av rörelse. Brinovas samtliga avyttringar av bolag under 28 har bedömts utgöra avyttring av tillgångar. Klassificering av aktieinnehav Brinova genomförde under 25 en breddning av sin affärsinriktning som inkluderade innehav av aktier i fastighetsbolag. Brinovas avsikt är att vara en aktiv aktieägare på respektive årsstämma, men inte representant i någon av dessa bolags styrelser. Innehaven i Fabege, Wihlborgs, Diös, Klövern och Dagon bedöms ej vara av en sådan art att Brinova får ett betydande inflytande i dessa bolag och redovisas därför i enlighet med IAS 39 Finansiella Instrument: Redovisning och värdering. Detta innebär att aktierna klassificeras som Tillgångar som kan säljas, vilket innebär att aktierna löpande värderas till verkligt värde (börsvärde) med värdeförändringen redovisad mot eget kapital. I det fall Brinova hade haft betydande inflytande i nämnda företag skulle dessa företag betraktas som intresseföretag och därmed redovisats i enlighet med kapitalandelsmetoden. Det värde som därefter framkommer prövas för eventuellt nedskrivningsbehov i enlighet med de regler som beskrivs under redovisningsprinciper på sidan 62. En redovisning enligt kapitalandelsmetoden innebär att andelen initialt tas upp till anskaffningsvärdet för att därefter löpande justeras med andel i resultat som uppkommer i intresseföretagen. Innehavet i Diös redovisades tidigare enligt kapitalandelsmetoden men har sedan 1 januari 27 även det klassificerats som tillgångar som kan säljas. Värderingen baseras på en 6-årig kassaflödesmodell. Det bedömda verkliga värdet har därefter räknats fram genom att diskontera kassaflödena med en diskonteringsränta. Använd diskonteringsränta varierar mellan 8 och 13 procent vilket ger en direktavkastning på 6 till 11 procent (kalkylränta minus inflation). Vid en förändring av diskonteringsräntan med +/ 1 procentenhet jämfört med ledningens antaganden påverkas fastigheternas verkliga värde med 198 eller +113 Mkr. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 83

88 FINANSIELLA RAPPORTER Förslag till vinstdisposition Såvitt styrelse och VD känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed för aktiemarknadsbolag. De lämnade uppgifterna stämmer med de faktiska förhållandena i verksamheten och ingenting av väsentlig betydelse har utelämnats som skulle kunna påverka den bild av koncernen och moderbolaget som skapats av årsredovisningen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen den 16 mars 29. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 28 april 29. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel kr disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 3, kr per aktie ( * 3, kr) kr Balanseras i ny räkning kr Summa kronor kr Helsingborg per den 16 mars 29 Bo Forsén Ordförande Boel Flodgren Göran Hellström Erik Paulsson Bo Nilsson Svante Paulsson Anders Silverbåge Verkställande direktör Koncernens resultat- och balansräkning samt moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på ordinarie årsstämma. 84 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

89 Revisionsberättelse Till årsstämman i Brinova Fastigheter AB Org nr Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Brinova Fastigheter AB för år 28. Bolagets årsredovisning ingår i detta dokument på sidorna Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög, men inte absolut, säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Helsingborg per den 16 mars 29 Willard Möller Auktoriserad revisor BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 85

90 Företagsledning Anders Silverbåge Göran Jönsson Mikael Halling Peter Andersson Mattias Andersson VD. Lund, född 1962, Civilingenjör. Verkställande direktör för Brinova sedan 24, tidigare VD och regionchef i Mandamus Fastigheter. Affärsområdeschef för Projekt. Innehav: B-aktier. Affärsområdeschef. Landskrona, född 1961, Byggnadsingenjör. Affärsområdeschef för Kommersiellt/Bostäder sedan maj 24. Tidigare VD i Maintech Förvaltning Syd. Innehav: 1 B-aktier. Vice VD. Helsingborg, född 1952, Civilekonom och Byggnadsingenjör. Vice verkställande direktör och affärsområdeschef för Logistik sedan 23. Tidigare VD i Birsta Fastigheter. Innehav: B-aktier. Ekonomi- och finansdirektör. Ängelholm, född 1966, Civilekonom. Brinovas Ekonomi- och finansdirektör sedan 23. Tidigare ekonomichef i Fastighets AB Skånehus. Innehav: 1 8 B-aktier. Regionchef Göteborg. Göteborg, född 1974, Kandidatexamen Fastighetsvetenskap. Regionchef Göteborg. Har tidigare arbetat hos bland annat AP Fastigheter och Stigberget Fastighetsutveckling AB. 86 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

91 Styrelsen Övre raden från vänster: Bo Forsén, styrelseordförande Höllviken, född Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB sedan maj 26. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Topeja AB, Bewag AB, Norén Fastigheter AB och Nordea Malmö City. Styrelseledamot i Cale AB, Capona AB (publ) och Roxtec AB. Innehav: 5 8 B-aktier Oberoende till såväl bolaget som större ägare enligt Svensk kod för bolagsstyrning och NASDAQ OMX Nordiska Börsens noteringsavtal. Bo Nilsson, styrelseledamot Båstad, född Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB sedan maj 26. Verksam som verkställande direktör för Kron AS samt styrelseledamot i Cetab. Innehav: 21 B-aktier. Oberoende till såväl bolaget som större ägare enligt Svensk kod för bolagsstyrning och NASDAQ OMX Nordiska Börsens noteringsavtal. Anders Silverbåge, styrelseledamot Anders Silverbåge, Lund, född 1962, Civilingenjör, verkställande direktör i Brinova Fastigheter AB sedan 24, tidigare vd och regionchef i Mandamus Fastigheter. Övriga styrelseuppdrag: Platzer Fastigheter AB och Fastighetsägarna Syd. Innehav: B-aktier. Beroende till bolaget, men oberoende till större ägare, enligt Svensk kod för bolagsstyrning och NASDAQ OMX Nordiska Börsens noteringsavtal. Boel Flodgren, styrelseledamot Lund, född Styrelseledamot i Brinova sedan 23. Jur.dr. Professor vid Lunds Universitet. Övr. styr.uppdr: Styr.led. i Industrivärden, Universitetet i Oslo och Köpenhamns Universitet. Innehav: 4 B-aktier. Oberoende till såväl bolaget som större ägare enligt Svensk kod för bolagsstyrning och NASDAQ OMX Nordiska Börsens noteringsavtal. Undre raden från vänster: Erik Paulsson, styrelseledamot Erik Paulsson, född 1942, företagsledare och entreprenör sedan Övriga styrelseuppdrag: styrelseordförande i Backahill AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, SkiStar AB och Wihlborgs Fastigheter AB, samt styrelseledamot i Investment AB Öresund och Nolato AB. Innehav: A-aktier, B-aktier. Beroende till större ägare, men oberoende till bolaget, enligt Svensk kod för bolagsstyrning och NASDAQ OMX Nordiska Börsens noteringsavtal. Göran Hellström, styrelseledamot Helsingborg, född Styrelseledamot i Brinova sedan 23, tidigare styr.led. i Skånehus sedan Senior Partner i Navet AB. Övr. styr. uppdr: Styr.ordf. i Marianne s Farm AB, AB Cernelle och Login Crete AB. Styrelseledamot i Handelsbanken Stortorget, Helsingborg. Innehav: 27 B-aktier. Oberoende till såväl bolaget som större ägare enligt Svensk kod för bolagsstyrning och NASDAQ OMX Nordiska Börsens noteringsavtal. Svante Paulsson, styrelseledamot Ängelholm, född Styrelseledamot i Brinova sedan maj 24. Övr. styr. uppdr: Styr.led. i Peab, Backahill, Platzer Fastigheter AB, Fabege AB, AB Cernelle, Rögle BK. och Ängelholms Näringsliv. Innehav: A-aktier, B-aktier. Beroende till större ägare, men oberoende till bolaget, enligt Svensk kod för bolagsstyrning och NASDAQ OMX Nordiska Börsens noteringsavtal. Revisorer Willard Möller och Pär Lövgren (revisorssuppleant). Auktoriserade revisorer SET Revisionsbyrå AB, Helsingborg. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 87

92 7 års översikt Nyckeltal koncernen ) ) Finansiella Avkastning på eget kapital, % 12,2 13,7 16,1 19,3 11,8 9,1 Avkastning på totalt kapital, % 7,1 8,8 1,4 1,5 8,5 7,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 3,5 4,1 3,4 2, 1,5 Soliditet, % 23,8 4,2 43, 34,7 29, 24,2 18,5 Rörelseresultat, Mkr 288,5 34,6 47,1 345,7 176,5 165,2 Resultat efter finansiella poster, Mkr 247,5 388,7 428,4 247,6 88,5 6,4,7 Periodens resultat, Mkr 241,1 351,2 346, 212,2 65,6 46,2,5 Balansomslutning, Mkr 6 298,2 6 86, , , ,7 2 24, ,5 Aktierelaterade Före utspädning Eget kapital per aktie, kr 6,35 98,2 118,31 91,62 68,35 63,89 55,45 Resultat per aktie, kr 9,86 14,68 17,15 18,43 7,16 5,6,6 Kassaflöde per aktie, kr 4,39 5,74 15,92 14,7 12,29 5,19 1,16 Antal utestående aktier, miljoner 24,8 24,9 22,6 17,7 8,5 8,5 8,5 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 24,4 23,9 2,2 1,7 8,5 8,5 8,5 P/E-tal Efter utspädning Eget kapital per aktie, kr 6,35 98,2 12,13 87,55 61,78 58,89 55,45 Resultat per aktie, kr 9,86 14,21 14,5 13,11 5,58 4,52,6 Kassaflöde per aktie, kr 4,39 5,48 12,79 9,2 7,97 4,2 1,16 Antal utestående aktier, miljoner 24,8 24,9 25,1 25,1 13,1 13,1 8,5 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 24,4 25,1 25,1 16,4 13,1 11 8,5 P/E-tal Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 381, 38,8 297,5 212,4 237,4 29,3 Driftnetto, Mkr 237, 216,4 219,4 149,1 159,3 177,1 Hyresvärde, Mkr 1) 439,1 341, 335,7 251,8 24,2 241,7 319, Ekonomisk uthyrningsgrad, procent Uthyrbar yta, tkvm 73,8 66,4 612,6 448, 395,2 467,5 556,7 Direktavkastning före fast.adm., procent 1) 6,7 7,4 7,5 8,2 8,7 8,5 8,5 1) På kvarvarande fastigheter vid periodens slut. 2) Ej omräknade enligt IFRS. Koncernen bildades den 27 december 22 genom att Peab överförde huvuddelen av sina förvaltningsfastigheter till Brinova, vilket innebär att jämförelsetal för 22 redovisas huvudsakligen på balansposter. Definitioner Finansiella Soliditet, procent Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansiella poster med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens slut. Avkastning på totalt kapital, procent Resultat efter finansiella poster med tillägg för finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på eget kapital, procent Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital. Sysselsatt kapital, Mkr Balansomslutning vid periodens slut med avdrag för ej räntebärande skulder och avsättningar. Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, procent Beräknad räntekostnad på årsbasis vid periodens slut i procent av räntebärande skulder. Aktierelaterade Eget kapital per aktie, kr Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens slut. Resultat per aktie, kr Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Kassaflöde per aktie, kr Periodens kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Utdelning per aktie, kr Faktisk utdelning för räkenskapsåret i förhållande till antal utestående aktier vid årets slut. P/E-tal Börskurs vid årets slut i förhållande till periodens resultat per aktie. Fastighetsrelaterade Vakansgrad ytor, procent Vakant yta i procent av uthyrbar yta vid periodens slut. Direktavkastning, procent Driftsöverskott exklusive fastighetsadministration i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Belåningsgrad, procent Räntebärande skulder avseende fastigheter i procent av bokfört värde på fastigheter vid periodens slut. Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Hyresvärde, Mkr Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Driftnetto, Mkr Hyresintäkter med avdrag för drifts- och underhållskost nader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsadministration. Driftsöverskott, Mkr Driftnetto enligt resultaträkning. Ekonomisk vakansgrad, procent Bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i procent av hyresvärde. Ekonomisk uthyrningsgrad, procent Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde. Överskottsgrad, procent Driftsöverskott i procent av hyresintäkter alternativt kontrakterade hyresintäkter. 88 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28

93 Sammanställning av Brinovas fastighetsbestånd per Indelning per affärsområde Fastigheternas direktavkastning Ekonomisk Kontrakt- före efter Uthyr- uthyr- erad fastig- fastig- Över- Antal bar Bokfört Hyres- nings- års- Drift- hets- hets- skottsfastig- yta, värde, värde, grad, hyra, netto, adm., adm., grad, heter tkvm Mr Mkr % Mkr Mkr % % % Logistik , ,6 217, ,6 169,8 8,2 7,5 79,1 Bostäder/Kommersiellt , ,9 26, ,8 65,8 6,1 5,2 34, Summa , ,5 424, ,4 235,6 7,1 6,3 57,7 Projekt 12 32,1 251,4 14,5 19 2,7 1,4 -,5-1,1 51,9 Totalt fastigheter ,8 4 55,9 439, ,1 237, 6,7 5,9 57,7 Uthyrbar yta per lokaltyp Industri/ Affärsområde, tkvm Logistik Bostäder Kontor Butik lager Övrigt Totalt Andel, % Logistik 378, - 37,3 6,3 18,3 1,2 441,1 6,4 Bostäder/Kommersiellt 1,2 94,4 46,5 33,8 39, 42,7 257,6 35,2 Summa 379,2 94,4 83,8 4,1 57,3 43,9 698,7 95,6 Projekt 26,9 2,7,2 2,3 32,1 4,4 Totalt fastigheter 45,2 95,3 86,5 4,3 59,3 44,2 73,8 1, Indelning per geografiskt område Fastigheternas direktavkastning Ekonomisk Kontrakt- före efter Uthyr- uthyr- erad fastig- fastig- Över- Antal bar Bokfört Hyres- nings- års- Drift- hets- hets- skotts, fastig- yta, värde, värde, grad, hyra, netto, adm., adm., grad, heter tkvm Mr Mkr % Mkr Mkr % % % Stockholm 9 128,8 655,2 69, ,6 37,1 6,4 5,7 63,3 Helsingborg ,7 833,6 72, ,8 39,7 5,3 4,8 58,6 Göteborg/Borås 6 47,4 282, 27, ,2 19,6 7,8 6,9 72,1 Örebro 4 95,8 562,9 52, ,7 45,6 8,7 8,1 88,2 Malmö 4 52,4 282,1 31, ,9 19,1 7,4 6,8 63,9 Jönköping 3 47,6 186,5 18, ,2 13,3 8,1 7,1 73,1 Kristianstad/Hässleholm 7 15,8 1346,1 125, , 39,9 3,7 3, 33,5 Övriga orter 21 72,3 357,5 4, ,7 22,7 7,4 6,4 58,7 Totalt fastigheter ,8 4 55,9 439, ,1 237, 6, 5,3 57,7 Uthyrbar yta per lokaltyp Industri/ Affärsområde, tkvm Logistik Bostäder Kontor Butik lager Övrigt Totalt Andel, % Stockholm 114,9-9,5 2, 2,4-128,8 17,6 Helsingborg 85,3 2,6 22,6 2, 12,9 1,3 135,7 18,6 Göteborg/Borås 33,8-2,6 6,2 4,8-47,4 6,5 Örebro 9,9-4, ,8 13,1 Malmö 25, 2,7 1,8 7,6,1 6,2 52,4 7,2 Jönköping 35,4-2, - 1,,2 47,6 6,5 Kristianstad/Hässleholm - 87,8 28,2 4,8 7,8 22,2 15,8 2,6 Övriga orter 19,9 2,2 5,9 17,7 21,3 5,3 72,3 9,9 Totalt fastigheter 45,2 95,3 86,5 4,3 59,3 44,2 73,8 1,

94 Fastighetsförteckning per Förvärvat Ny- och Hyres- Taxeringsunder ombygg- Industri/ värde, värde, Kommun Adress 28 nadsår Logistik Bostad Kontor Butik Lager Övrigt Totalt Tkr Tkr Logistik Källebäcksryd 1:48 Borås Tvinnargatan 17, Brämhult Tappen 1 Borås Lamellgatan / Vindtunneln 1 Borås Vevgatan Sörby Urfjäll 38:2 Gävle Elektrikergatan Backa 97:1 Göteborg Exportgatan / Ametisten 5 Helsingborg Porfyrgatan Hästhagen 4 Helsingborg Landskronavägen 5, 7A-E 1939/ Kopparverket 11 Helsingborg Stormgatan Köpingegården 1 Helsingborg Trintegatan / Dikartorp 3:12 Järfälla Passadvägen Barnarps-Kråkebo 1:44 Jönköping Möbelvägen Älghunden 3 Jönköping Muttervägen / Östanvinden 5 2) Karlstad Östanvindsgatan / Sothönan 3 Katrineholm Industrigatan 7 * Arnulf Öfverland 1 Kristianstad Estrids väg Släggan 1 Ljungby Kånnavägen /1954/ Terminalen 3 2) Malmö Terminalgatan Basfiolen 7 2) Norrköping Moa Martinsons gata 1A Slottshagen 2:1 2) Norrköping Kommendantvägen 197/21/ Regulatorn 2 Sth/Huddinge Elektronvägen / Jakobsberg 22:16 Sth/Järfälla Mossvägen Njursta 1:21 Sth/Uppl Väsby Jupitervägen Nattskiftet 11 2) Stockholm Drivhjulsv 4-5, Elektrav 11-23, Västberga Alle / Vasslan 1 2) Stockholm Sockengränd 2, Årsta Värdshuset 3 Sundsvall Värdshusvägen / Godsvagnen 6 Örebro Terminalgatan Mosås 4:57 Örebro Sättertorpsvägen / Mosås 4:66 Örebro Paketvägen Törsjö 2:49 Örebro Paketvägen 1 22/ Summa Logistik Bostäder/Kommersiellt Rubanken 1 Borlänge Hantverkargatan Ladan 1 mfl 1) Båstad Ladugårdsvägen Afrika 18 Helsingborg Verkstadsg 13, Rågångsg Jupiter 4 Helsingborg Grenadjärsgatan / Påfågeln 9 Helsingborg Frejagatan Ruuth 23 Helsingborg Bruksgatan 29 19/55/ Spanien 11 Helsingborg Kvarnstensg 6-8, Motorg /38/52/ Tyfonen 1 Helsingborg Landskronav.2, Elektrog /1993/95 (kont) Unionen 16 Helsingborg Bruksg 2, S Strandg 1-3, Kyrkog 4 197/ Unionen 26 Helsingborg Bruksg, Möllegränd Centrum 3 Hässleholm Bankgatan * Darehallen 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsväg 4 196/ Europa 9 Hässleholm Västergatan * Godtemplaren 9 Hässleholm Tredje Avenyn 27 * Heideman 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsv 1A-C 19/ Hökaren 9-11 Hässleholm Bankgatan 4, 6, 8 * Intendenten 3 Hässleholm Transportgatan / Magasinet 1 och 4 Hässleholm Stjärneholmsvägen 1, Remonten 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsväg 4 195/ Rödsippan 1 Hässleholm Sveagatan 2 B * Slöjden 13 Hässleholm Storg 24, 26 Parkallén * Tre Överstar 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsväg 1 192/ Tre Överstar 4 Hässleholm Löjtnant Granlundsväg 8 192/ Trängaren 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsväg 2 19/ Valrossen 2 Hässleholm Lommarpsvägen 1 A-B * Svalan 2 Höganäs Midgårdsgatan 8 * Ättehögen 2 Jönköping Herkulesvägen Alkronan 3 Kristianstad Alevägen 2 * Atleten 6 Kristianstad Kvarngatan 6 A-D * Atleten 7 Kristianstad Milnerg 11AB, Ö Boulev 74 AB * Bogseraren 1 Kristianstad Köpmannagatan 21 * Brottaren 1 Kristianstad Kvarngatan 8 A-C * Degeberga 2:57 Kristianstad Tingsvägen 2 * Draken 2 Kristianstad Handskmakaregatan 4 * Everöd 19:17 Kristianstad Algotsvägen, Champinjonvägen * Granen 6 Kristianstad Yttervägen 4,6 * Günter Grass 2 Kristianstad Dunkers väg * Göken 4 Kristianstad Milnergatan 12, Karlav. 3 * Hammar 138:6 Kristianstad Åängavägen 1 * Hantverkaren 12 Kristianstad Hantverkaren 12 * Harven 1 Kristianstad Lagmansg 4+ Vasagatan 9 * Harven 2 Kristianstad Lagmansg 6A+B, Sjöcronansg 1 *

95 Fastighetsförteckning per forts. Förvärvat Ny- och Hyres- Taxeringsunder ombygg- Industri/ värde, värde, Kommun Adress 28 nadsår Logistik Bostad Kontor Butik Lager Övrigt Totalt Tkr Tkr Hjullåset 1 Kristianstad Tims väg 8-16 * Katten 8 Kristianstad Österlånggatan 13 * Kommendanten 7 Kristianstad V Boulevarden 37/ Döbelnsg 1 * Kristianstad 3:86 Kristianstad Björkhemsvägen 8 * Kristianstad 4:44 Kristianstad Ö Boulevarden3 * Kungsbacken 1 Kristianstad Lägervägen * Köpinge 133:1 Kristianstad Köpinge 133:1 * Köpinge 83:1 Kristianstad Köpinge 83:1 * Köpinge 83:1 (radhus) Kristianstad Fredrika Bremers väg 28 * Lasarettet 6 Kristianstad Kapellgatan 26 * Lyngby 2:36 Kristianstad Stora vägen 53 * Löparen 1 Kristianstad Kvarngatan 1 * Löparen 2 Kristianstad Sadelmakareg 5, Handskmakareg 8 * Madigan 5 Kristianstad Bokvägen 5 A-B * Mejseln 4 Kristianstad Gränsgatan 3, 32 * Mullvaden 3 & 4 Kristianstad Lasarettsboulevarden 21, 23 * Munken 1 Kristianstad G:la Skeppsbr 2, V Varvsg 39 4 * Musketören 1 Kristianstad Skogsv 2A-C, 4A-C, Björkv 1A-B * Näktergalen 1 Kristianstad Styrmansgatan 2 * Näktergalen 2 Kristianstad Styrmansgatan 4 * Näktergalen 3 Kristianstad Styrmansgatan 6 * Rasmus Clausen 3 Kristianstad Ö Boulevarden 22 * Sjöhem 1 Kristianstad Björkhemsvägen 3+5 * 1995/ Sjöhem 2 Kristianstad Blekingevägen 6 * 1967/ Sjöhem 4 Kristianstad Björkhemsvägen * Sjöström 3 Kristianstad Varvsgatan 8, 1 Köpmannag 7,9 * Slaglåset 1 Kristianstad Bollasv. + Timsv. * Storken 5 Kristianstad Helgegatan 2 * Tunnbindaren 1 Kristianstad Genvägen 42 * Vasen 8 & 1 Kristianstad Vasagatan 4A-C, 8 Kanalg 18A-B, Lagma * Vesslan 25 Kristianstad Dragaregatan 3 * Vågen 3 Kristianstad Kungsvägen 31 * Yngsjö 3:367, Linda gård Kristianstad Yngsjövägen * 1828/21 Yxan 27 Kristianstad Kavravägen * Zanders 1 Kristianstad Gamla Skeppsbron 22 * Åhus 42:84, Åhus 42:51 Kristianstad Nitvägen * Åhus 558:67 Kristianstad Köpmannagatan 41, 43, 45,47 * Åhus 558:96 Kristianstad Sjögatan * Ålen 3 Kristianstad Sjögatan 7, 9 * Åsen 4 Kristianstad Sjöcronans gata 4 * Rälsen 1 Kungälv(Ytterby) Torsbyvägen 12, 14 * 1983/ / Gräset 19&2, Citadellstaden Landskrona N. Långg/Trädgårdsg Tigern 7 2) Landskrona Enoch Thulins v.19, Rönnebergsg Bronsringen 1, Bronsringen 3 Malmö Bronsgjutaregatan Oxievång 2, 3, 6 2) Malmö Lertegelv / Stengodsv Stanstorp 13:12, 18:1, 2:1 Staffanstorp Klågerupsvägen 3, 5 * 1974/ Solliden 1 Torsby Torsby Skepparegatan Bulten 2 Åstorp Malmövägen Byggmästaren 1 Ö Göinge Järnvägsgatan 14 * Centrum 5 Ö Göinge Storgatan 1, Torggatan 2 * 1929/1968/ Gästgivaren 1 Ö Göinge Gästgivaren 1 * Gästgivaren 9 Ö Göinge Ö Järnvägsgatan 7 * Sånglärkan 14 Ö Göinge Mejerigatan 2 * Summa Bostäder/Kommersiellt Projekt Motståndet 2 2) Bromma Ulvsundavägen / Jordbromalm 4:34 Haninge Lillsjövägen mark Frigg 1 Helsingborg Kullavägen mark 7 2 Karantänen 1 2) Helsingborg Norra hamnen Knaggahus 1 Helsingborg Tostarpsvägen Plantehuset 1 Helsingborg Tostarpsvägen mark 55 Rödspottan 9 Helsingborg Sehlstedtsgatan Spanien 5 Helsingborg Motorgatan 1 * Unionen 23 Helsingborg Bruksgatan 1, Unionen 24 Helsingborg Bruksg, Möllegränd Varvet 2 2) Helsingborg Redaregatan Vanda 1 2) Stockholm Vandagatan Totalt Projekt Totalt Brinova ) Består av 4 villafastigheter 2) Fastigheten innehas med tomträtt www

96 Brinova Fastigheter AB är ett modernt, kundfokuserat och framgångsrikt fastighetsbolag som skapar värden genom att utveckla egna strategiskt belägna logistikfastigheter, kommersiella fastigheter, bostäder och placeringar i andra fastighetsbolag Huvudkontor: Brinova Fastigheter AB (publ) Verkstadsgatan 13, Helsingborg. Tel: , Fax: Övriga kontor: Brinova Fastigheter AB J A Pripps gata 2, Västra Frölunda. Tel: , Fax: Brinova Fastigheter AB Regeringsgatan 67, Stockholm. Tel: , Fax Brinova Fastigheter AB Löjtnant Granlunds Väg, Hässleholm. Tel: , Fax: Tryck: Wallin & Dalholm