En stark plattform för ökad tillväxt

Transkript

1 En stark plattform för ökad tillväxt Å R S R E D O V I S N I N G

2 Innehåll Året i korthet Året i korthet Brinova i korthet VD har ordet Den nya affärsmodellen, mål och strategier Verksamheten 2005 Affärsområde Brinova Projekt Affärsområde Brinova Logistik Affärsområdena Brinova Bostäder och Brinova Kommersiellt Fastighetsvärdering och finansiell strategi Delägda fastigheter Aktieinnehav Wihlborgs Fabege Resultatet efter skatt ökade från 65,6 till 212,2 Mkr. Ökad fokusering på logistik- och projektfastigheter. Strategiska aktieplaceringar i fastighetsbolag med verksamhet i svenska tillväxtområden. Nyemission om 353 miljoner genomförd, för nya affärer. Utveckling av fastighetsobligationer skall ge Brinova förbättrade tillväxtmöjligheter och investerare intressanta placeringsmöjligheter. Avkastning på eget kapital Nyckeltalsuppfyllelse Soliditet % % ggr Räntetäckningsgrad 26 Diös Mål 3 27 Obligationer Mål Marknaden Organisation, personal samt miljö Mål 32 Riskhantering 36 Brinovaaktien Bolagsstyrning 41 Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter 45 Resultaträkningar 46 Balansräkningar 47 Förändringar eget kapital 48 Kassaflödesanalyser 49 Redovisnings- och värderingsprinciper 59 Noter Vinstdisposition samt underskrifter Revisionsberättelse Företagsledning Styrelse 4 års översikt Adresser Kallelse till årsstämman Fastighetsförteckning Definitioner Koncernen i siffror ) ) Resultat efter finansiella poster, Mkr 247,6 88,5 60,4 0,7 Periodens resultat, Mkr 212,2 65,6 46,2 0,5 Balansomslutning, Mkr 4 662, , , ,5 Eget kapital per aktie, kr 91,62 68,35 63,89 55,45 Resultat per aktie, kr 3) 18,43 7,16 5,06 0,06 Hyresintäkter, Mkr 212,4 237,4 290,3 - Driftnetto, Mkr 149,1 159,3 177,1 - Hyresvärde, Mkr 1) 251,8 204,2 241,7 319,0 Uthyrbar yta, tkvm 448,0 395,2 467,5 556,7 Direktavkastning före fastighetsadministration, % 1) 8,2 8,7 8,5 8,5 1) På kvarvarande fastigheter vid periodens slut. 2) Ej omräknat enligt IFRS. 3) Nyckeltalen är omräknade i enlighet med IAS 33 med hänsyn tagen till fondemissionselement och därför korrigerade från tidigare publicerade rapporter. 2 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005

3 Brinova i korthet Brinova skapar långsiktiga värden genom köp, förädling, förvaltning och försäljning av fastighetsinnehav och aktieinnehav samt genom att strukturera fastighetstillgångar. Fastighetsinnehav Brinova är aktivt i alla faser av ett fastighetsinnehav köp, förädling, förvaltning och försäljning. Vi lägger stor vikt vid att utveckla potentialen i våra fastigheter. Brinova Logistik Logistikfastigheter, stora lager- och terminalfastigheter längs Europavägnätet där varor lagras och lastas om. Brinova Kommersiellt och Brinova Bostäder Fastigheter som vi kan vidareutveckla tillsammans med våra kunder och brukare. Brinova Projekt Fastigheter under uppbyggnad och sådana fastigheter i vilka större ombyggnader pågår vid årsskiftet. Bokfört Kontrakterade värde, Mkr hyror, Mkr Tkvm Aktieinnehav Brinova innehar aktier i framgångsrika fastighetsbolag på många av de intressantaste fastighetsmarknaderna i Sverige. Bolagen kännetecknas av hög marknadsandel, gott rykte, stor affärskapacitet och intressanta tillväxtstrategier. Vi deltar också i skapandet av nya fastighetsbolag såsom delägare. Wihlborgs Fastigheter AB Wihlborgs är ett fastighetsbolag som fokuserar på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet är beläget i Malmö och Helsingborg där Wihlborgs är ett ledande bolag samt i Lund och Köpenhamn. Fabege AB Fabege är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter och projekt i Stockholmsregionen. Diös Fastigheter AB Diös Fastigheters inriktning är fastigheter med hög direktavkastning i norra Sverige, primärt i Borlänge, Falun och Gävle. Bokfört Föreslagen utvärde, Mkr delning 2006, Mkr Noterat O-listan Attract Strukturering av fastighetstillgångar obligationer Vi arbetar med att finna lämpliga svenska fastighetsbestånd och strukturera dem i separata bolag, vars finansiering sker genom banklån och obligationsemissioner. Målsättningen är att skapa bättre möjligheter för Brinovas fortsatta expansion samt att erhålla en hög avkastning på eget kapital. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005

4 VD har ordet Vårt andra helår som börsbolag är till ända. Ett år som varit mycket framgångsrikt och minst sagt händelserikt. Konjunkturen har varit fortsatt god och vi sålde ett antal färdigförädlade fastigheter med mycket gott resultat. Vi kan redovisa en ökning av resultatet efter skatt för 2005 till drygt 212 Mkr, att jämföra med resultatet 2004 som uppgick till drygt 65 Mkr. Resultatet av fastighetsförvaltningen minskade något beroende på att vi under helåret förvaltade en totalt sett mindre uthyrbar yta. Värdetillväxten i fastigheter, såväl realiserad som orealiserad och resultaten från intressebolagen, påverkade resultatet positivt. Vi kan för året redovisa sju framgångsrika försäljningar av fastigheter som vi bedömde vara färdigförädlade eller falla utanför vår strategiska plan. Utöver strategiska förvärv har vi också direktinvesterat i tre ledande fastighetsbolag samt sju nya utvecklingsbara fastigheter. Förvärv som dels stärker våra positioner dels etablerar oss på nya intressanta marknader med god tillväxt. Det gångna året bjöd dessutom på två extra bolagsstämmor där vi fick våra aktieägares förtroende att genomföra ett antal strategiskt viktiga förändringar. På extrastämman i juli fick vi klartecken att bredda verksamheten genom att dels skapa fastighetsobligationer dels indirekt äga och utveckla fastighetstillgångar. På extrastämman i november beslutades att tillföra bolaget 353 Mkr genom en nyemission. Genom obligationer kan vi öka det förvaltade beståndet och därmed tillväxten En renodlad struktur Det är nu tre år sedan Brinova skapades kring ett fastighetsbestånd som delades ut från Peab-koncernen. Sedan dess har vi målmedvetet renodlat vår struktur och sålt de färdigutvecklade fastigheter som inte passade in i vår övergripande strategi. Med vår nya, breddade affärsmodell och kapitaltillskottet är vi nu väl rustade att skapa värdetillväxt. Kompetens och nätverk är framgångsfaktorer Vi har en kompetent organisation vilket är nödvändigt för en framgångsrik projektutveckling och förvaltning. Samtidigt har vi ett väl utvecklat nätverk. Det ger en god inblick i de lokala marknaderna och vi kan fånga upp behov och önske- mål i ett tidigt skede. Vi har en decentraliserad organisation med korta beslutsvägar. Det ger oss konkurrensfördelar eftersom vi kan gripa tillfället i flykten, samtidigt som vi kan göra realistiska riskbedömningar. Vi har också en bred erfarenhet av olika fastighetstyper och värdeskapande projektutveckling. Samtidigt har vi byggt upp en långsiktig och kundnära förvaltning. Det är en viktig faktor för att kunna optimera projektvärdet. Tillväxtpotential inom logistik- och projektfastigheter I vårt strukturarbete fokuserar vi allt mer på logistik- och projektfastigheter. Investeringar i logistikfastigheter ger stabila kassaflöden och projektfastigheter skapar möjligheter till förädlingsvinster. Vid årsskiftet uppgick andelen logistikfastigheter till 55 procent av fastigheternas bokförda värde. Vår ambition är att växa inom detta område och projektfastigheter. Här har vi en unik kompetens och en stark position på en växande marknad, vilket skapar förutsättningar för att genomföra ytterligare investeringar som genererar hög avkastning. Partners för ökad tillväxt Vårt förvärv av aktier i fastighetsbolagen Wihlborgs, Fabege och Diös är av stor strategisk vikt. Respektive bolag uppvisar en styrka och handlingskraft på sina respektive delmarknader. Det tillsammans med samarbetsmöjligheter förväntas ge god avkastning på Brinovas investeringar. Obligationer frigör resurser för tillväxt Brinova har sedan tidigare framgångsrikt arbetat med delägda fastigheter för att kunna öka tillväxttakten och bibehålla en god avkastning. Med beslutet om satsning på fastighetsobligationer på extrastämman i juli kan vi nu utveckla denna strategi ett steg längre. Med strukturerade fastighetsbestånd som grund kommer vi att emittera fastighetsobligationer, vilket ger oss möjligheter att i högre grad finansiera fastigheter med riskkapital i stället för med en mer begränsande lånefinansiering. På så sätt kan vi öka det förvaltade beståndet och därmed tillväxten. Genom att skapa en obligationsmarknad med underliggande svenska fastighetsbestånd drar Brinova nytta Vår ambition är att växa inom segmenten logistikoch projektfastigheter. av de möjligheter som finns på de finansiella marknaderna. Samtidigt möter vi kapitalmarknadens efterfrågan på långa obligationer med hög ränta. Ökade möjligheter med nytt kapital Den beslutade nyemissionen genomfördes i december Glädjande nog övertecknades den med 31 procent. Samtidigt 4 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005

5 valde 99 procent av befintliga ägare att skjuta till ytterligare kapital till bolaget. Det tyder på ett stort intresse för Brinova bland såväl privata som Vi är rustade att fullt ut kunna dra nytta av de strategiska fördelar som vår nya breddade affärsmodell ger oss institutionella placerare. Med emissionen är vi rustade att fullt ut dra nytta av de strategiska fördelar som vår nya breddade affärsmodell ger oss. Nya mål och nya utmaningar Vår breddade inriktning skapar stora möjligheter, men innebär givetvis även en del utmaningar. Vi har påbörjat arbetet med att identifiera fastighetsbestånd som är lämpliga som grund i fastighetsobligationer. Vi har den kompetens och den erfarenhet som krävs för att kunna skapa bra och attraktiva investeringar. En stark plattform för ökad tillväxt Brinova började 2006 starkare, bredare och än mer tillväxtorienterat. Vi har renodlat verksamheten och fokuserar på projekt- och logistikfastigheter samtidigt som vi har en balanserad fastighetsportfölj i skilda faser av förädling och utveckling. Genom vårt aktieinnehav ökar vi också våra kunskaper om nya tillväxtmarknader. Fastighetsobligationerna ger oss instrument för att kunna expandera kraftigt med bra lönsamhet och bibehållen soliditet. Tillsammans med våra affärsdrivna och erfarna medarbetare, nya verktyg och en förstärkt kassa har vi alla möjligheter att fullt ut dra nytta av en expanderande marknads alla goda förutsättningar. Jag kan inte annat än se ljust på framtiden. Helsingborg i mars 2006 Anders Silverbåge BRINOVAS ÅRSREDOVISNING

6 Den nya affärsmodellen, mål och strategier paketera större fastighetsbestånd i hela Sverige. Bestånd som är anpassade till investerarmarknadens önskemål och krav. Under 2005 gav aktieägarna Brinova mandat att bredda bolagets verksamhet. Det innebär att Brinova nu även kommer att äga fastighetstillgångar genom aktieinnehav i fastighetsbolag. Vi kommer dessutom att aktivt agera som initiativtagare till nya fastighetsbolag och ta fram obligationer, som utgår från underliggande fastighetstillgångar. På så sätt skapar vi goda förutsättningar för nya affärer och därmed värdetillväxt och ytterligare expansion. En breddad affärsstruktur Vår affärsmodell bygger på en värdeskapande samverkan mellan två starka intjäningsområden, förvaltning av en balanserad fastighetsportfölj med olika fastighetstyper samt projektutveckling, vars vinster realiseras genom försäljningar. Med vår nya affärsinriktning kan vi bli mer transaktionsinriktade, öka volymen och ytterligare utveckla vår modell. Förutom att identifiera, utveckla och förvalta en balanserad portfölj av kommersiella fastigheter och bostäder i sydvästra Sverige samt logistikfastigheter utmed de större transportlederna, kommer vi även att strukturera och Brinovas nya affärsidé Brinova skall skapa långsiktiga värden genom att som en aktiv aktör i fastighetsmarknaden agera för att skapa nya fastighetsbolag, strukturera obligationer utgående från underliggande fastighetstillgångar, samt verka som ägare och utvecklare av fastighetstillgångar, dels i form av aktieinnehav i fastighetsbolag, dels genom ett eget innehav av väl definierade och nischade fastighetsbestånd. Utökad marknad skapar möjligheter Vårt förvärv av aktier i fastighetsbolagen Wihlborgs, Fabege och Diös är av stor strategisk vikt. Respektive bolag uppvisar styrka och handlingskraft på sina respektive delmarknader. Det tillsammans med samarbetsmöjligheter förväntas ge god avkastning på Brinovas investeringar. Snabbare tillväxt med nya finansieringsformer Genom att skapa en obligationsmarknad med underliggande svenska fastighetsbestånd får vi möjlighet att i högre grad finansiera fastigheter med riskkapital i stället för med mer begränsande lån och eget kapital. På så sätt kan vi öka tillväxttakten på ett sätt som tidigare inte var möjligt, med större volymer att förvalta och utveckla samt en bättre avkastning. Brinova blir därmed den första noterade svenska aktören som möter kapitalmarknadens efterfrågan på långa obligationer med attraktiv ränta. Därmed kan vi ytterligare öka vårt fokus på segmentet logistik- och projektfastigheter, där Brinova har en unik kompetens och avser att växa. Sammantaget ger vår affärsmodell en stor potential för framtida expansionsmöjligheter. 6 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005

7 Breddad affärsmodell skapar värden i alla led Strategiska förvärv av mark och fastigheter på stabila marknader skapar möjlighet till värdetillväxt. Kommersiellt utvecklingsbara objekt med rätt riskprofil och goda intjäningsmöjligheter är andra kriterier för köp. Kreativ utveckling av tomtmark eller fastighetsbestånd genom nybyggnation skapar nya efterfrågade projekt med höga förädlingsvärden. Målgruppsanpassad förädling av fastigheter genom renovering och anpassning skapar attraktiva objekt med högre värde. Flexibel finansiering genom delägda fastigheter och för kapitalmarknaden intressanta fastighetsobligationer skapar utrymme för snabb expansion, hög avkastning och ökad riskspridning. Långsiktig förvaltning av både kommersiella-, logistikoch bostadsfastigheter på ett kundnära sätt ger ett gott driftsnetto och optimerar fastighets- och hyresvärdena. Marknadsanpassad försäljning, primärt av bostäder och kommersiella fastigheter, sker när de är färdigutvecklade och uthyrda. Detta skapar avkastning och frigör resurser till förvärv av nya fördelaktiga objekt med goda avkastningsmöjligheter. Lokal närvaro genererar värdefulla kunskaper Brinovas intresse i andra fastighetsbolag och fokusering på egna fastigheter på geografiskt väl definierade tillväxtmarknader i södra och västra Sverige och utmed transportlederna gör att vi har kunnat utveckla både nära och långsiktiga relationer med kommuner och näringsliv. Detta nätverk ger i sin tur möjligheter att skapa strategiska samarbetsprojekt och vi får i ett tidigt skede värdefulla kunskaper om de lokala marknadernas behov, hyresnivåer och prisutveckling. Marknad/ Behov Strategiska förvärv Marknadsanpassad försäljning vid rätt tillfälle Projektutveckling Förädling Finansiering Förvaltning Bostäder Kommersiellt Logistik beslut. Vi har en styrelse med bred kompetens, en väl sammansatt grupp av engagerade, erfarna och mångkunniga medarbetare med stor marknadsinsikt och en decentraliserad organisation med korta beslutsvägar. Det ger oss de förutsättningar som fordras för att nå våra mål. Den breddade affärsmodellen innebär att Brinova nu strukturerar verksamheten i fem självständiga men samverkande affärsområden: Logistik, Bostäder/Kommersiellt, Projekt, Aktieinnehav och Obligationer. Implementeringen av förändringen påbörjades under 2005 och kommer under 2006 att vara helt genomförd. Koncerngemensamma funktioner Koncernledning Decentraliserad organisation ger handlingsutrymme Ett villkor för att Brinova ska kunna nå sina mål är en väl fungerande organisation formad för att ta snabba och riktiga Logistik Projekt Bostäder/ Kommersiellt Aktieinnehav Obligationer BRINOVAS ÅRSREDOVISNING

8 Övergripande mål och strategi Brinova skall vara en aktiv aktör på fastighetsmarknaden och skapa en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital genom att: Aktivt äga och utveckla fastighetstillgångar, dels i form av aktieinnehav i fastighetsbolag, dels genom ett eget innehav av väl definierade och nischade fastighetsbestånd. Utifrån eget branschkunnande aktivt agera som initiativtagare till nya fastighetsbolag och arrangör av nya finansiella produkter utgående från underliggande fastighetstillgångar, strukturerade och förvaltade av Brinova. Ha en professionell organisation bestående av skickliga och engagerade medarbetare med hög etik. Finansiella mål och utdelningspolitik Avkastning på eget kapital Över en konjunkturcykel skall Brinova uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan plus 10 procentenheter. Med riskfri ränta avses den 5-åriga statsobligationsräntan. Soliditet Soliditeten skall långsiktigt uppgå till lägst 30 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden bör ej understiga 1,8. Aktieutdelning Aktieutdelningen skall långsiktigt uppgå till minst 50 procent av Brinovas vinst efter skatt men före orealiserade värdeförändringar 1). Intressebolagens utdelningsbara resultatandel är maximerad till den utdelning Brinova erhåller. 1) I benämningen orealiserade värdeförändringar innefattas värdeförändringar inklusive skattekonsekvenser på förvaltningsfastigheter och derivat, samt motsvarande poster i intressebolag som redovisas enligt kapitalandelsmetoden. 8 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005

9 Verksamheten 2005 Brinova har en god balans mellan projektutveckling och förvaltning av logistikfastigheter, bostäder och kommersiella lokaler för att optimera kassaflöde, risk och intjäning. Brinovas fastighetsbestånd var under året organiserat i fyra självständiga affärs- områden, tre fastighetsförvaltande och ett projektutvecklande, som drar fördel av verksamhetens bredd. Kommentarer till 2005 Brinova redovisar för 2005 en ökning av resultatet före skatt till 212,2 Mkr att jämföra med 65,6 Mkr Hyresintäkterna uppgick till 212,4 Mkr 2005 vilket är något mindre än Detta är en följd av en under året totalt sett mindre uthyrbar yta. Driftsnettot sjönk från 159,3 till 149,1 Mkr. Rörelseresultatet ökade från 176,5 till 345,7 Mkr. Ökningen är primärt att hänföra till värdetillväxt samt resultat från intressebolag. Finansnettot minskade med 10,1 Mkr tack vare en lägre genomsnittlig räntenivå på fastighetskrediterna. Sammantaget innebär det att Brinova uppfyller de finansiella målen. Finansiella mål och utdelningspolitik uppföljning Mål Utfall Mål Utfall Mål Utfall ) Avkastning på eget kapital, % > 9,4 9,1 9,3 11,8 13,2 19,3 Soliditet, % > 30 24,2 2) 30 29,0 3) 30 34,7 4) Räntetäckningsgrad, ggr > 1,8 1,5 1,8 2,0 1,8 3,4 Aktieutdelning, % > ) 1) Styrelsens förslag till bolagsstämman. Beräknat enligt mål sidan 8. 2) Vid ev. full konvertering uppgår soliditeten för 2003 till 34,4%. 3) Vid ev. full konvertering uppgår soliditeten för 2004 till 40,5%. 4) Vid ev. full konvertering uppgår soliditeten för 2005 till 47,0%. 5) Omräknat enligt IFRS. Två starka intjäningsområden Värdeskapande utveckling och förvaltning av fastigheter är Brinovas två intjäningsområden. Cirka 50 procent av företagets förvaltningsresultat genereras genom värdetillväxt i förädlade fastigheter och cirka 50 procent genom förvaltning av fastighetsbeståndet. Värdetillväxt, fastigheter realiserade 2005 Införandet av IFRS innebär att en fastighets värdeökning ska bokföras löpande som orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Vid en försäljning räknas denna orealiserade värdestegring av mot den realiserade, det vill säga det faktiska försäljningspriset. Brinova sålde sju fastigheter med ett bokfört värde om 230,7 Mkr och med en realiserad vinst om 26,2 Mkr. Skillnaden mellan uppnått försäljningspris och anskaffningsvärdet uppgår till 49,1 Mkr, varav 26,2 Mkr redovisas som realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter och 22,9 Mkr redovisas som orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter. Fastighetsförsäljningar under 2005 Affärsområde Fastighets- Uthyrbar beteckning Kommun yta, kvm Brinova Logistik Jordbromalm 4:12 Haninge Brinova Kommersiellt Armbandet 23 Halmstad 912 Brinova Kommersiellt Magasinet 3 Helsingborg Brinova Kommersiellt Fregatten 2 Helsingborg 844 Brinova Kommersiellt Vagnmakaren 4 Hässleholm Brinova Kommersiellt Stenen 1 Nässjö Brinova Kommersiellt Elefanten 29 Oskarshamn Förvärv under 2005 Brinova köpte sju fastigheter med ett bokfört värde om 659,4 Mkr. I bokfört värde ingår förvärv av mark till fastigheten Köpingegården 1 samt förvärv av mark för framtida fastighetsreglering tillhörande fastigheten Barnarps-Kråkebo 1:44. Fastighetsförvärv under 2005 Affärsområde Fastighets- Uthyrbar beteckning Kommun yta, kvm Brinova Logistik Sadelplatsen 10 Helsingborg Brinova Logistik Törsjö 2:49 Örebro Brinova Kommersiellt Nordstaden 14:1 Göteborg Brinova Kommersiellt Oxievång 2, 3, 6 Malmö Brinova Projekt Rödspottan 9 Helsingborg Brinova Projekt Unionen 23 Helsingborg 543 Brinova Projekt Unionen 24 Helsingborg Balanserad affärsstruktur Brinovas eget fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av logistikfastigheter och andra kommersiella fastigheter i södra och mellersta Sverige. Beståndet är fördelat på fyra affärsområden: Brinova Projekt, Brinova Logistik, Brinova Bostäder och Brinova Kommersiellt. Brinova Projekt utvecklar och förädlar projektfastigheter och obebyggd mark genom större ombyggnationer eller nybyggnationer till attraktiva förvaltningsenheter. Brinova Logistik förvärvar, vidareutvecklar och förvaltar logistikcentra utmed attraktiva kommunikationsleder inom Sverige åt handelsföretag och distributörer. Brinova Bostäder och Brinova Kommersiellt förvärvar, förädlar och förvaltar bostäder och kommersiella fastigheter BRINOVAS ÅRSREDOVISNING

10 med lokaler för butiker, kontor och industri på tillväxtorter i södra och västra Sverige. Logistikmarknaden är i stark expansion och erbjuder långa kontrakt och stabila kassaflöden. Bostadsmarknaden kännetecknas av stor efterfrågan och korta kontraktstider, medan marknaden för kommersiella lokaler innebär större svängningar med både risker och möjligheter. Dessa skilda marknadsförhållanden gör att affärsområdena kompletterar varandra vad gäller stabilitet i intjäningen och ett jämnt kassaflöde. Med Brinovas erfarenhet av att hantera olika typer av fastigheter skapas möjligheter till intressanta projektkombinationer inom alla områden. Prioriterade tillväxtmarknader Brinovas urval av orter med god tillväxtpotential i södra och västra Sverige bygger på god efterfrågan på kommersiella lokaler som följs av en ökad efterfrågan på bostäder. Öresundsregionen, med sina 35 procent av Nordens befolkning, är ett viktigt marknadsområde för Brinova. Regionen är porten till den nya expanderande marknaden kring Östersjön och här löper de viktigaste handelsvägarna samman. Brinovas logistikfastigheter ligger strategiskt utmed de stora trafiklederna mellan Malmö, Göteborg och Stockholm. Här föreligger en efterfrågan på kostnadseffektiva lägen nära till motorvägar, järnvägar, flygplatser och hamnar. Delägda fastigheter I vissa fall är det fördelaktigt att tillsammans med en annan aktör utveckla en fastighet i ett gemensamt ägt bolag. För Brinova innebär det en kapitaleffektiv metod för tillväxt eftersom balansräkningen inte belastas initialt med större investering än det aktiekapital som sätts in i respektive bolag. Nyckeltal koncernen ) ) Finansiella Avkastning på eget kapital, % 19,3 11,8 9,1 - Avkastning på totalt kapital, % 10,5 8,5 7,2 - Räntetäckningsgrad, ggr,4 2,0 1,5 - Soliditet, % 4,7 29,0 24,2 18,5 Rörelseresultat, Mkr 45,7 176,5 165,2 0 Resultat efter finansiella poster, Mkr 247,6 88,5 60,4 0,7 Periodens resultat, Mkr 212,2 65,6 46,2 0,5 Balansomslutning, Mkr 4 662, , , ,5 Aktierelaterade Före utspädning Eget kapital per aktie, kr 91,62 68,35 63,89 55,45 Resultat per aktie, kr 3) 18,43 7,16 5,06 0,06 Antal utestående aktier, miljoner 17,7 8,5 8,5 8,5 P/E-tal 3) Efter utspädning Eget kapital per aktie, kr 87,55 2) 61,78 58,89 55,45 Resultat per aktie, kr 3) 13,11 5,58 4,52 0,06 Antal utestående aktier, miljoner 25,1 2) 13,1 13,1 8,5 P/E-tal 3) Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 212,4 237,4 290,3 - Driftnetto, Mkr 149,1 159,3 177,1 - Hyresvärde, Mkr 1) 251,8 204,2 241,7 319,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrbar yta, tkvm 448,0 395,2 467,5 556,7 Direktavkastning före fast. adm., % 1) 8,2 8,7 8,5 8,5 1) På kvarvarande fastigheter vid periodens slut. 2) Nyckeltalet är korrigerat från tidigare publicerad bokslutskommuniké. Justeringen är föranledd av att nyemissionen under 2005 till fullo är registrerad innan årsskiftet. Detta påverkar därmed antalet aktier vid konvertering av Peab- respektive Backahillkonvertibler per ) Nyckeltalen är omräknade i enlighet med IAS 33 med hänsyn tagen till fondemissionselement och därför korrigerade från tidigare publicerade rapporter. 4) Ej omräknade enligt IFRS. Koncernen bildades den 27 december 2002 genom att Peab AB överförde huvuddelen av sina förvaltningsfastigheter till Brinova, vilket innebär att jämförelsetal för 2002 redovisas huvudsakligen på balansposter. Hyresintäkter per affärsområde och totalt driftnetto Mkr Mkr Delägda fastigheter Fastighet Uthyrbar Ägaran- Kommun yta, kvm del, % Partner Lennart 17 (Fastighetsbolaget Fair Fyrtio HB) Västerås Peab AB Högsbo 21:2 (Fastigheten Preppen HB) Göteborg Peab AB Solfångaren 4 (Brunnshög Bostads AB) Lund Peab AB Q Q3 Brinova Logistik Brinova Bostäder 2004 Q Q3 Brinova Kommersiellt Brinova Projekt 2005 Q1 Driftnetto 2005 Q3 0 Kvm Uthyrbar yta per affärsområde Mkr 180 Rörelseresultat Q Q Q Q Q Q3 Brinova Logistik Brinova Bostäder Brinova Kommersiellt Brinova Projekt Rörelseresultat exkl. värdeförändringar Realiserade och orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 10 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005

11 Sammanställning av Brinovas fastighetsbestånd per ) Indelning per affärsområde Fastigheternas direktavkastning Antal Ekonomisk före efter fastig- Uthyrbar Bokfört Hyres- uthyrnings- Kontrakterad Driftnetto, fastighets- fastighets- Överskotts- Affärsområde heter yta, tkvm värde, Mkr värde, Mkr grad, % årshyra, Mkr Mkr 2) adm., % 3) adm., % 4) grad, % Brinova Logistik , ,7 138, ,5 121,6 9,7 9,0 87,8 Brinova Bostäder 12,8 96,9 11, ,0 6,4 6,6 6,0 58,2 Brinova Kommersiellt ,4 825,0 95, ,3 59,2 7,2 6,5 68,6 Summa , ,6 245, ,8 187,2 8,6 7,9 79,4 Brinova Projekt 8 7,7 110,8 6,5-5,8-0,1-0,1-0,3-1,7 Totalt fastigheter , ,4 251, ,6 187,1 8,2 7,5 77,4 Uthyrbar yta per lokaltyp Industri/ Affärsområde, tkvm Logistik Bostäder Kontor Butik lager Övrigt 5) Totalt Andel, % Brinova Logistik 255,4-27, ,1 283,1 63,2 Brinova Bostäder - 12, ,1 0,2 12,8 2,9 Brinova Kommersiellt - 4,4 52,2 5,1 56,5 26,2 144,4 32,2 Summa 255,4 16,9 79,8 5,1 56,6 26,5 440,3 98,3 Brinova Projekt - 0,8 1,2 4,3 0,9 0,5 7,7 1,7 Totalt fastigheter 255,4 17,7 81,0 9,4 57,5 27,0 448,0 100,0 Indelning per geografiskt område Fastigheternas direktavkastning Antal Ekonomisk före efter fastig- Uthyrbar Bokfört Hyres- uthyrnings- Kontrakterad Driftnetto, fastighets- fastighets- Överskotts- Geografiskt område heter yta, tkvm värde, Mkr värde, Mkr grad, % årshyra, Mkr Mkr 2) adm., % 3) adm., % 4) grad, % Helsingborg 19 81,4 556,0 53, ,5 35,3 6,4 5,8 69,9 Göteborg/Borås 4 46,2 380,3 35, ,7 32,0 8,4 8,0 89,6 Örebro 1 52,7 324,0 29, ,9 27,8 8,6 8,3 93,0 Malmö 2 47,1 192,7 25, ,4 15,9 8,2 7,5 67,9 Klippan 52,8 186,2 22, ,1 18,8 10,1 9,2 85,1 Stockholm 2 31,5 141,3 18, ,6 11,7 8,3 7,6 62,9 Jönköping 2 35,8 126,2 15, ,6 15,0 11,9 11,0 96,2 Halmstad 7 22,8 100,7 13, ,4 7,9 7,8 6,9 76,0 Hässleholm 9 19,4 75,3 11, ,1 7,6 10,1 8,8 68,5 Övriga orter 10 58,3 207,7 25, ,3 15,1 7,3 6,3 62,1 Totalt fastigheter , ,4 251, ,6 187,1 8,2 7,5 77,4 Uthyrbar yta per lokaltyp Industri/ Geografiskt område, tkvm Logistik Bostäder Kontor Butik lager Övrigt 5) Totalt Andel, % Helsingborg 28,4 10,7 19,1 1,4 11,1 10,7 81,4 18,2 Göteborg/Borås,7-12, ,2 10,3 Örebro 52, ,7 11,8 Malmö 25,0 2,7 11,3 3,6 0,1 4,4 47,1 10,5 Klippan 47,4-3,6 0,3-1,5 52,8 11,8 Stockholm 27,0-4, ,5 7,0 Jönköping 4,5-1, ,8 8,0 Halmstad - - 9,8-13,0-22,8 5,1 Hässleholm - 3,6 6,9-5,0 3,9 19,4 4,3 Övriga orter 6,7 0,7 12,0 4,1 28,3 6,5 58,3 13,0 Totalt fastigheter 255,4 17,7 81,0 9,4 57,5 27,0 448,0 100,0 1) Inkluderar fastigheten Afrika 18 i Helsingborg som i redovisningen klassas som en rörelsefastighet. Fastigheten, som inrymmer Brinovas huvudkontor, redovisas under Brinova Kommersiellt. 2) Före fastighetsadministration på kvarvarande fastigheter per ) Driftnetto före fastighetsadministration på kvarvarande fastigheter i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. 4) Driftnetto efter fastighetsadministration på kvarvarande fastigheter i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. 5) I övrigt ingår bland annat utbildningslokaler, garage och fritidsanläggningar. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING

12 Affärsområde Projekt tionsformer med just-in-time-leveranser skapar behov av fler och anpassade logistikcentra vid transportknutpunkter utanför städerna. Projektutveckling är en central del av Brinovas verksamhet. Genom strategiska och affärsmässiga förvärv samt kreativ förädling skapar vi en god grund för värdetillväxt i förädlade fastigheter, vilket på sikt beräknas generera cirka hälften av Brinovas förvaltningsresultat. Kommentarer till 2005 Efterfrågan på anpassade lokaler på attraktiva lägen är fortsatt god. Bland annat därför utsågs projektfastigheter till ett av två satsningsområden. Arkitekttävlingen för området kring den havsnära fastigheten Karantänen 1 och Kallbadhuset i Helsingborg, i förlängningen av norra hamnen, fortgick planenligt. För T4 området i Hässleholm fortsatte de parallella arkitektuppdragen syftande till att skapa ett idéunderlag för den kommande detaljplanen för områdets vidareutveckling. Under året förvärvades i Helsingborg Rödspottan 9 samt Unionen 23 och 24. De senare är belägna intill en av Brinovas befintliga fastigheter Unionen 16. Utvecklingsplanen, som för Unionen 24 kan komma att innebära nybyggnation, kommer att presenteras under Marknaden Den omstrukturering i samhället som pågår och som bland annat drivs av en allt bättre konjunktur, öppnar stora möjligheter för Brinovas projektverksamhet. Den gamla tidens industri flyttar ut från stadskärnorna och ersätts av nya företag med mindre miljöstörningar, som buller, föroreningar och tung trafik. Nya bostadsområden växer upp i industrihamnar och på gamla industriområden inne i städerna. Nya distribu- Affärsmodellen skapar projektmöjligheter Affärsområdet Brinova Projekt utvecklar och förädlar projektfastigheter och obebyggd mark. För att klassas som projektfastighet måste nyeller ombyggnadsbehovet motsvara 50 procent av fastighetens bokförda värde före ombyggnaden eller att ombyggnaden beräknas kosta minst 20 Mkr. Brinovas affärsmodell skapar stora möjligheter att framgångsrikt realisera fastighetsprojekt och därefter överlåta dem till de förvaltande affärsområdena. Våra kunskaper och erfarenheter från skilda fastighetstyper ger oss särskilt goda förutsättningar att utveckla äldre bebyggelse och nå en bra balans mellan bostäder, kommersiella lokaler och logistikfastigheter. Därmed kan vi bidra till att förvandla omoderna lokaler eller områden till attraktiva fastigheter med bostäder, butiker och kontor. Handlingskraft är nyckeln till bra affärer Framgångsrik projektutveckling bygger på en förmåga att förstå samhällsutvecklingen och att se hur nya samband utvecklas. Att kunna reagera på affärsmöjligheterna i tid är en avgörande faktor för framgång. Med våra korta beslutsvägar och vår styrelses breda erfarenhet av byggprojekt, finansiering och administration av alla slags fastigheter har vi en stor konkurrensfördel. Lokalt nätverk öppnar dörrar Vi har en väl sammansatt grupp av erfarna och mångkunniga projektutvecklare och förvaltare, med stor marknadsinsikt. Det skapar en ovärderlig kunskap som utgör grunden i vårt projektarbete. Genom koncentrationen på väl definierade geografiska marknader och ett medvetet byggt lokalt kontaktnät i kommuner och näringsliv kan vi i ett tidigt skede få kunskap om våra kunders, samarbetspartners och hyresgästers behov och önskemål. Sammantaget skapar detta en dialog som gör att vi snabbt kan se nya möjligheter och agera utifrån dem. 12 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005

13 Brinova Projekt Projektinvesteringar Mkr Anders Silverbåge, VD och affärsområdeschef. 110 Brinova Projekt 2005 Affärsområdet Brinova Projekt bestod per av 8 projektfastigheter med ett bokfört värde om 110,8 Mkr. Dessutom driver Brinova Projekt utvecklingsprojekt inom ramen för de förvaltande affärsområdena samt genom delägda fastigheter Inom Brinovakoncernen I delägda bolag Året i korthet Köp av fastigheten Rödspottan 9, känd i Helsingborg som Villa Wingårdh, med en uthyrbar yta på kvadratmeter fördelat på 500 kvadratmeter bostäder och kvadratmeter lokaler. Köp av fastigheterna Unionen 23 och Unionen 24 i centrala Helsingborg. Fastigheterna är grannar med Brinovas Unionen 16. Gräset 19 i Landskrona färdigställdes rekordsnabbt och Bergendahlsgruppen kunde tillträda sitt nya varuhus till julhandeln. Från och med 2006 kommer fastigheten att tillhöra affärsområde Brinova Kommersiellt. Fastighetsbestånd Fastighet Kommun Adress Kvm Varvet 2 1) Helsingborg Redaregatan Karantänen 1 1) Helsingborg Norra hamnen 400 Rödspottan 9 Helsingborg Sehlstedtsgatan Unionen 23 Helsingborg Bruksgatan 10, Unionen 24 Helsingborg Bruksgatan, Möllegränd 0 Akterspegeln 6 Helsingborg Lejdarevägen 20 0 Gräset 19 & 20, Citadellstaden Landskrona N. Långg., Trädgårdsg ) Fastigheten innehas med tomträtt. Efter utgången av 2005 Akterspegeln 6 i Helsingborg såld. Del av Ametisten 2 i Helsingborg förvärvad. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING

14 Affärsområde Logistik Tillsammans med stigande hyresnivåer genererar detta ett högre värde på logistikfastigheter. Affärsområdet Brinova Logistik förvärvar, förädlar och förvaltar logistikcentra utmed de centrala kommunikationslederna i Sverige åt handels- företag och distributörer. Med stor erfarenhet, hög kapacitet och långsiktiga relationer på en marknad i stark utveckling skapas en stark värde- tillväxt och ett stabilt kassaflöde. Kommentarer till 2005 Efterfrågan på logistikfastigheter är fortfarande stabil längs de stora kommunikationslederna i södra och mellersta Sverige. Inom logistikfastigheter tar Brinova ett mer långsiktigt förvaltningsansvar. Logistikkonceptet har under året utvecklats ytterligare för att möta dagens och morgondagens krav. Brinova Logistik förvärvade därför samtliga utestående aktier i Transportstaden i Örebro. Den färdigutvecklade fastigheten Jordbromalm i Haninge avyttrades med ett mycket gott resultat vilket markant påverkade rörelseresultatet. I slutet av året förvärvades också en ny logistikfastighet i Helsingborg Sadelplatsen 10 för vilken en utvecklingsplan för närvarande utarbetas. Marknad för höjd värdering Logistikmarknaden i Sverige beräknas växa med 10 procent om året. Den ökade globaliseringen och en stark tillväxt inom e-handeln, större fokus på just-in-time-leveranser i tillverkningsindustrin och en allmänt ökad efterfrågan på snabba leveranser har medfört att logistikmarknaden genomgått stora förändringar de senaste åren. I USA går utvecklingen mot färre lokaliseringar, större enheter på cirka kvm och fria takhöjder på över 10 meter. En sådan logistikby, eller hub, betjänar en hel region och är därför beroende av ett centralt läge nära de stora trafiklederna. Det finns all anledning att tro att en liknande utveckling kan ske även i Sverige. Logistikfastigheter ägs i regel av sina användare. Men trenden, liksom i andra branscher, går mot ökad outsourcing. Utvecklingen har resulterat i att logistikfastigheter klassas som en egen fastighetstyp. Det innebär att de finansiella villkoren ändras både till volym och räntenivå. Långsiktiga relationer skapar värden Logistikbranschen har ett uttalat behov av skräddarsydda lokaler och kvalificerad, kompetent förvaltning. Det medför stora investeringar, men i gengäld är hyreskontrakten långa och hyresgästerna både stora och stabila. Utvecklingen går dessutom mot att kunderna mer köper en funktion, än hyr en lokal, vilket ytterligare stärker relationen. Därför utvecklar vi inte primärt nya logistiklokaler för avyttring, utan ökar istället fastighetsbeståndet tillsammans med våra kunder för utveckling på lång sikt. Unik kunskap om logistikfastigheter I detta utvecklingsarbete utgår vi från fem faktorer som har avgörande betydelse för våra kunder. Läge: Våra logistiklokaler ligger i anslutning till de viktiga trafiklederna och i många fall även nära hamnar, järnvägar och flygplatser. Vi koncentrerar vårt bestånd till de intressantaste lägena längs Europavägarna mellan Öresundsregionen, Stockholm och Göteborg med mellanliggande centra i Norrköping, Örebro, Jönköping och Ljungby. Säkerhet: De stora värden som finns i dagens lager kräver en hög grad av yttre och inre säkerhet. Ytterst finns ett perimeterskydd med stängsel eller så kallade vallgravar, därefter kommer byggnadens skalskydd, följt av ett inre skydd. Allt baseras på den senaste tekniken med sensorer, larm och kameror. Brinova driver även utvecklingsprojekt tillsammans med externa experter för att ytterligare kunna öka säkerheten. Trygghet: Vi kan logistik från idé till färdig logistikbyggnad med rätt funktioner till rätt pris. Våra kunskaper innefattar installation och drift av fastighets- och lagersystem med tillhörande infrastruktur, undersystem och tekniklösningar. Flexibilitet: Vårt kundnära ägande gör att vi kan hitta lösningar där både lagerutrymmen och personal kan användas på ett flexibelt och effektivt sätt. Vi följer också kundens utveckling på lång sikt och kan därför anpassa lokalanvändning och villkor efterhand som behoven förändras. Engagemang: Vår lokala närvaro och specifika kompetens gör det lätt för oss att vara en aktiv och engagerad samarbetspartner. 14 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005

15 Brinova Logistik Mikael Halling, vice VD och affärsområdeschef. Brinova Logistik 2005 Affärsområdet Brinova Logistik bestod per av 16 logistikfastigheter vid Sveriges viktigaste transportleder med en uthyrbar yta om kvm och med ett bokfört värde om 1 257,7 Mkr. De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 138,5 Mkr. Andel av hyresintäkter, % Andel av tillgångar, % Året i korthet Hyresintäkterna ökade från 114,3 till 130,2 Mkr, som ett resultat av uthyrning av flera nyutvecklade logistikfastigheter. Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade till 100 procent. Mkr 140 Hyresintäkter och driftnetto Brinova Logistik Övriga Brinovakoncernen Mkr 140 Uthyrbar yta och ekonomisk uthyrningsgrad tkvm % ,0 Direktavkastningen före fastighetsadministration ökade från 9,6 till 9,7 procent ,5 Rörelseresultatet för perioden ökade, också som ett resultat av realiserad och orealiserad värdetillväxt, från 95,9 till 218,1 Mkr ,0 92,5 Köp av samtliga utestående aktier i bolaget Transportstaden Örebro AB. Fastigheten Jordbromalm 4:12 i Haninge kommun såldes Hyresintäkter Driftnetto Uthyrbar yta Ekonomisk uthyrningsgrad 90,0 Sadelplatsen i Helsingborg, idag fullt uthyrd och med förädlingspotential, tillträddes den 1 december. Nyckeltal Brinova Logistik Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm 283,1 250,1 Bokfört värde, Mkr 1 257, ,1 Hyresvärde, Mkr 138,8 120,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100,0 99,0 Kontrakterad årshyra, Mkr 138,5 119,6 Utfall hyresintäkter, Mkr 130,2 114,3 Utfall driftnetto, Mkr 103,3 91,0 Antal kontrakt BRINOVAS ÅRSREDOVISNING

16 Strategiska fördelar på expanderande marknad Den underliggande tillväxten på logistikmarknaden är god och en allt högre grad av outsourcing ökar kundunderlaget. Samtidigt är det få fastighetsbolag som har kunskap och kapacitet att förädla och förvalta logistikfastigheter. För Brinova, som redan är en ledande aktör på marknaden för utveckling och uthyrning av logistiklokaler, är detta positivt. I och med vårt nära samarbete med Brinova Projekt och dess lokala nätverk får vi dessutom tidigt tillgång till nya strategiskt placerade objekt. Genom vår kunskap om logistikfastigheter och vår förmåga att hantera komplexa projekt kan vi utveckla dessa till värdeskapande logistikcentra som ytterligare stärker vår fastighetsportfölj. Fastighetsbestånd Fastighet Kommun Adress Kvm Tappen 1 Borås Lamellgatan Vindtunneln 1 Borås Vevgatan Backa 97:10 Göteborg Exportgatan Grusgropen Helsingborg Grustagsgatan Orkanen 5 Helsingborg Landskronavägen Köpingegården 1 Helsingborg Trintegatan Sadelplatsen 10 Helsingborg Fäktmästaregatan Dikartorp :12 Järfälla Passadvägen Barnarps-Kråkebo 1:44 Jönköping Möbelvägen Sandseryd 2:16 Jönköping Flygplatsen 589 Hammaren 1 Klippan Stackarpsvägen Hammaren 2 Klippan Stackarpsvägen Släggan 1 Ljungby Kånnavägen Terminalen 1) Malmö Terminalgatan 7 00 Nattskiftet 11 1) Stockholm Drivhjulsvägen 40-50, Elektravägen 11-2, Törsjö 2:49 Örebro Paketvägen ) Fastigheten innehas med tomträtt Fastighet Kommun Uthyrbar yta Ägarandel, % I delägda bolag Högsbo 21:2 (Fastigheten Preppen HB) Göteborg Brinovas logistikfastigheter är väl placerade vid centrala transportleder. Göteborg Helsingborg Borås Malmö Ljungby Klippan Örebro Jönköping Järfälla Stockholm 16 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005

17 Affärsområdena Bostäder och Kommersiellt på strategiska lägen längs kuststräckan Malmö, Helsingborg, Halmstad och Göteborg. Affärsområdena Brinova Bostäder och Brinova Kommersiellt förvärvar, förvaltar och vidareutvecklar bostäder och kommersiella lokaler på tillväxtorter i västra och södra Sverige. Lokal närvaro, starkt kundfokus och kreativ förädling ökar både hyresintäkter och värdetillväxt. Kommentarer till 2005 Brinova Bostäder visar ett bestånd utan vakanser. För kommersiella lokaler inom Brinovas verksamhetsområde har vakanserna varit i stort sett oförändrade. Inom Brinova Kommersiellt frånträddes under året sex fastigheter varav fem färdigförädlade samt ytterligare en placerad i Oskarshamn ett område som inte är prioriterat av Brinova. Under året stärktes närvaron i Göteborg genom förvärvet av två större kommersiella fastigheter. Under året förvärvades också Oxie Centrum, ett väl planerat fastighetsbestånd med goda kommunikationer som kommer att anpassas till framtida krav. I Lund på Brunnshögsområdet har fem av sex hus färdigställts. Marknaden Brinova Bostäder och Brinova Kommersiellt har fokus på tillväxtområdena i västra och södra Sverige. I Öresundsregionen och i Göteborgsområdet pågår en infrastrukturutbyggnad som medför ökade befolkningsrörelser, vilket i sin tur stimulerar efterfrågan på bostäder och kommersiella lokaler. Den viktigaste framgångsfaktorn, både på bostadsoch lokalmarknaden, är rätt läge. Därför koncentrerar vi oss Nya idéer på reglerad bostadsmarknad Hyresutvecklingen på bostadsmarknaden styrs genom bruksvärdessystemet, vilket stabiliserar marknaden men snedvrider hyressättning och finansiering. Brinova Bostäder arbetar för att skapa billiga och bra hyresrätter trots den reglerade marknaden. Ett exempel är Brunnshögsprojektet i Lund där en god balans mellan hyresrätter och bostadsrätter tillfredsställer kommunens behov av hyresrätter med rimlig hyra och marknadens behov av bostadsrätter. Ändamålsenliga lokaler är efterfrågade Hyresnivån för kontorslokaler har stabiliserats. Förutom låg hyra fokuserar företag på att hitta ändamålsenliga lokaler och möjligheter att anpassa dem efter sina behov. Det innebär att de är beredda att betala för en högre standard som till exempel kyla, nätverk och service. Brinova Kommersiellt arbetar därför med att skapa mer flexibla och funktionella kontorslokaler genom att ytterligare utveckla förvaltning, service och standard. Kreativ förädling skapar värden Brinova Bostäder och Brinova Kommersiellt har lång erfarenhet och stor kompetens när det gäller att förädla och vidareutveckla fastigheter. Genom att aktivt arbeta med drift, flöden och effektivisering av förvaltningen sänker vi underhållskostnaderna. Med en målgruppsanpassad förädling av kommersiella lokaler och bostäder samt en optimerad struktur vad gäller butiker och kontor ökar vi både trivsel och kundnytta. I förlängningen skapar detta en bättre värdetillväxt i fastigheten vilket gör den attraktivare på marknaden. Framtida tillväxtmöjligheter En allt starkare konjunktur, ett bra fastighetsbestånd i attraktiva lägen på tillväxtorter tillsammans med kreativ förädling och kundnära förvaltning borgar för ett stabilt kassaflöde och en ökad värdetillväxt. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING

18 Brinova Bostäder och Brinova Kommersiellt Nyckeltal Brinova Bostäder Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm 12,8 12,8 Bokfört värde, Mkr 96,9 91,1 Hyresvärde, Mkr 11,0 10,7 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100,0 100,0 Kontrakterad årshyra, Mkr 11,0 10,7 Utfall hyresintäkter, Mkr 11,3 33,8 Utfall driftnetto, Mkr 6,0 19,2 Antal kontrakt Göran Jönsson, affärsområdeschef. Brinova Bostäder och Brinova Kommersiellt 2005 Per ägde Brinova 3 bostadsfastigheter belägna i Helsingborg, Hässleholm och Båstad. Den uthyrbara ytan uppgick till cirka kvm och det bokförda värdet till 96,9 Mkr. De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 11,0 Mkr. Brinovas kommersiella fastigheter är huvudsakligen belägna på tillväxtorter i södra Sverige. Per bestod beståndet av 32 fastigheter med en uthyrbar yta om cirka kvm och ett bokfört värde om 825,0 Mkr. De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 86,3 Mkr. Andel av hyresintäkter, % Andel av tillgångar, % Året i korthet Brinova Bostäder Hyresintäkterna minskade från 33,8 till 11,3 Mkr. Ett resultat av mindre ytor efter avyttringar. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 100 procent. Direktavkastningen före fastighetsadministration ökade från 6,2 till 6,6 procent. Rörelseresultatet för perioden minskade från 84,5 till 12,4 Mkr, som ett resultat av det minskade fastighetsbeståndet. Tillgång till ett större bostadsbestånd i Oxie Centrum i Malmö. Redovisat under Brinova Kommersiellt. Det femte av totalt sex bostadshus på Brunnshög i Lund färdigställdes. Brinova Bostäder Brinova Kommersiellt Övriga Brinovakoncernen Brinova Bostäder, hyresintäkter och driftnetto Brinova Bostäder, uthyrbar yta och ekonomisk uthyrningsgrad Mkr 100 Mkr tkvm % 50, , , , , Hyresintäkter Driftnetto Uthyrbar yta Ekonomisk uthyrningsgrad 18 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005

19 Nyckeltal Brinova Kommersiellt Antal fastigheter 2 6 Uthyrbar yta, tkvm 144,4 131,1 Bokfört värde, Mkr 825,0 568,1 Hyresvärde, Mkr 95,5 72,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,0 90,0 Kontrakterad årshyra, Mkr 86,3 65,6 Utfall hyresintäkter, Mkr 69,7 88,9 Utfall driftnetto, Mkr 40,1 49,5 Antal kontrakt Fastighetsbestånd Brinova Bostäder Fastighet Kommun Adress Kvm I egen förvaltning Ladan 6 1) Båstad Ladugårdsvägen Oden 1 Helsingborg Åragatan 18-28, Fäladsg Heideman 1 Hässleholm Löjtnant Granlundsv 1A-C ) Består av 8 villafastigheter. Fastighet Kommun Uthyrbar yta Ägarandel, % I delägda bolag Solfångaren 4(Brunnshög Bostads AB) Lund ) 50 1) Fördelade på vardera kvadratmeter för hyresrätter respektive bostadsrätter. Fastighetsbestånd Brinova Kommersiellt Året i korthet Brinova Kommersiellt Hyresintäkterna minskade från 88,9 till 69,7 Mkr, som ett resultat av försäljningar. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 90 procent. Direktavkastningen före fastighetsadministration minskade från 7,9 till 7,2 procent. Rörelseresultatet för perioden ökade från 9,9 till 55,7 Mkr, bland annat till följd av värdetillväxt. Tomträttsfastigheten Magasinet 3 och Fregatten 2 i Helsingborg såldes. De kommersiella fastigheterna Vagnmakaren 4 i Hässleholm, Armbandet 23 i Halmstad och Elefanten 29 i Oskarshamn avyttrades i enlighet med strategin. Nordstaden 14:1 i Göteborg förvärvades. Fastigheten är uthyrd till Göteborgs tingsrätt och Hyresnämnden. Den omfattar kvm kontor och rättssalar. Fastigheten Gullbergsvass 1:1 i Göteborg förvärvades och nytt kontrakt tecknades med BTL/Schenker. Fastigheten omfattar kvm och tillträddes i januari Köp av kvm butiker, lokaler och bostäder i Oxie Centrum, Malmö. Läget är attraktivt och har tillkommande byggrätter. Brinova Kommersiellt, hyresintäkter och driftnetto Brinova Kommersiellt, uthyrbar yta och ekonomisk uthyrningsgrad Fastighet Kommun Adress Kvm Rubanken 10 Borlänge Hantverkargatan Nordstaden 14:1 Göteborg Postg. 5/Köpmang Eketånga 5:417 Halmstad Industrivägen Eketånga 24:49 Halmstad Kristinebergsvägen Eketånga 24:37 Halmstad Kristinebergsvägen Eketånga 25:89 Halmstad Industrivägen Fregatten 7 Halmstad Svetsargatan Halmstad 3:126 Halmstad Rörkullsvägen Halmstad 6:48 Halmstad Westerbergs gata Afrika 18 Helsingborg Verkstadsg 13, Rågångsg Grusplanen 2 Helsingborg Blockgatan Mimer 11 Helsingborg Norra Tvärgången Mörsaren Västra 13 Helsingborg Florettgatan Ruuth 23 Helsingborg Bruksgatan Spanien 11 Helsingborg Kvarnstensg 6-8, Motorg Unionen 16 Helsingborg Bruksg. 2, S Strandg 1-3, Kyrkog Påfågeln 9 Helsingborg Frejagatan Intendenten 3 Hässleholm Transportgatan Magasinet 1&4 Hässleholm Stjärneholmsvägen 10, Remonten 1 Hässleholm Löjtnant Granlunds väg Tre Överstar 1 Hässleholm Löjtnant Granlunds väg Tre Överstar 4 Hässleholm Löjtnant Granlunds väg Trängaren 1 Hässleholm Löjtnant Granlunds väg Darehallen 1 Hässleholm Löjtnant Granlunds väg Mölletofta 1:19 Klippan Lisåkravägen Plattan 1 Kristianstad Kabelvägen Oxievång 2,3,6 1) Malmö Lertegelv./Stengodsv Solliden 1, Torsby Torsby Skepparegatan Terminalen 1 Trelleborg Terminalvägen Omformaren 5 & 6 Västerås Betonggatan ) Fastigheten innehas med tomträtt Mkr Mkr tkvm % Fastighet Kommun Uthyrbar yta Ägarandel, % I delägda bolag Hyresintäkter Driftnetto Uthyrbar yta Ekonomisk uthyrningsgrad 90 Lennart 17 (Fastighetsbolaget Fair Fyrtio HB) Västerås Efter utgången av Plattan 1 i Kristianstad såld. Tyfonen 1 i Helsingborg samt Bulten 2 i Åstorp förvärvade. Gullbergsvass 1:1 i Göteborg tillträddes i januari. 60 Kontrakt har tecknats om förvärv av nio fastigheter: Älghunden 3 i Jönköping, Källbäcksryd 1:408 i Borås, Backa 18:9 i Göteborg, Östanvinden 5 i Karlstad, Basfiolen 7 i Norrköping, Vasslan 1 i Stockholm, Värdshuset 3 50 i Sundsvall, Sörby Urfjäll 38:2 i Gävle, Arnulf Öfverland 1 i Kristianstad, med ett sammanlagt fastighetsvärde om 79 Mkr. Fastigheterna tillträdes under våren. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING

20 Fastighetsvärdering och finansiell strategi En rättvisande värdering av fastigheterna tillsammans med en långsiktig finansiering ger förutsättningar för stabil intjäning. IFRS Brinova rapporterar från och med 2005 i enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) i sin koncernredovisning. De rekommendationer som har väsentlig betydelse för Brinovas finansiella redovisning är IAS 39 (Finansiella instrument och säkringsredovisning) samt IAS 40 (Förvaltningsfastigheter). I likhet med de flesta börsnoterade fastighetsbolag har Brinova valt att redovisa förvaltningsfastigheter och finansiella instrument enligt verkligt värde. Värderingen på förvaltningsfastigheterna är utförd enligt nedan beskriven modell. Fastighetsvärdering Brinova genomförde per en intern värdering av samtliga fastigheter. Värderingen baserades på en 6-årig kassaflödesmodell för varje enskild fastighet. Modellen är uppbyggd på faktiska intäkter och kostnader med justering för en normaliserad framtida intjäningsförmåga både avseende intäkter och kostnader. Vid bedömningen av den framtida intjäningsförmågan har hänsyn tagits till dels förväntade förändringar i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra marknadshyran vid respektive förfallotidpunkt, dels förändringar i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Avkastningsvärdet har därefter räknats fram i en kassaflödesanalys per fastighet. Avkastningsvärdet innehåller värdet av de bedömda framtida betalströmmarna under de fem kommande åren och nuvärdet av det bedömda värdet på fastigheten om fem år. Avkastningsvärdet har därefter justerats för värdet av pågående projekt, mark med outnyttjad byggrätt samt värdet av fastigheter som inte är kassaflödesgenererande. Utöver genomförandet av den interna värderingen har Brinova externvärderat (två externa värderingsinstitut) 28 fastigheter med ett sammanlagt externt genomsnittligt värde om Mkr, vilket bekräftar fastighetsvärdena enligt den interna värderingen vilken lagts till grund för resultat- och balansräkningar. Finansiell strategi Eget kapital och skulder Koncernen är finansierad dels via eget kapital uppgående till 1 618,7 Mkr, och dels via skulder uppgående till 3 043,8 Mkr, vilket motsvarar en soliditet om 34,7 procent. Merparten av skulderna (2 932,0 Mkr) är räntebärande skulder vilka utgörs av krediter med fastigheter som säkerhet (1 396,2 Mkr), lån avseende aktieinnehav i Wihlborgs och Fabege om 957 Mkr samt av konvertibla skuldebrev uppgående till nominellt 603 Mkr. Brinovas långsiktiga soliditetsmål är 30 procent. Finanspolicy Brinovas finansiella strategi, mandat och risktagande regleras i koncernens finanspolicy, vilken är fastställd av Brinovas styrelse. Koncernens finansförvaltning skall tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, betalningssystem är ändamålsenliga och att koncernens riskexponering hålls inom policyns ramar. Upplåningen sker företrädesvis med en lånebindningstid mellan ett och tio år beroende på hyreskontraktens längd, typ av fastighet samt med hänsyn till aktuell affärsplan för respektive fastighet. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna, exklusive de konvertibla skuldebreven, uppgick per till 2 353,2 Mkr, varav 957 Mkr är hänförligt till lån avseende aktieinnehav i Fabege och Wihlborgs. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, 20 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 2005