Delårsrapport. Januari september 2009

Transkript

1 Delårsrapport Januari september 2 Q1 Q2 Hyresintäkterna uppgick under perioden till 319,1 Mkr (281,7) Driftsöverskottet uppgick till 216, Mkr (18,5) Utdelning från aktieinnehav uppgick till 86,8 Mkr (136,2) Räntesatsen per 2--3 uppgick till 2,2 procent Periodens resultat blev 219, Mkr (228,1) varav realiserade värde förändringar ingick med 44,2 Mkr (1,) och orealiserade värdeförändringar ingick med, Mkr (16,) Eget kapital per aktie uppgick till 84,68 kr (68,56) Q3 Försäljning genomfördes av sju förvaltningsfastigheter, fem avstyckade småhus i Åhus samt en lagerbyggnad i Haninge till ett sammanlagt fastighetsvärde om 253 Mkr. Försäljningarna samt en återföring av en garantireservering har tillfört Brinova 41 Mkr i realiserad vinst. Informationen är sådan som Brinova skall offentliggöra enligt svensk lag om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades till offentliggörande den 19 november 2.

2 Kundanpassad förädling skapar nya realiserbara värden Brinova Fastigheter AB är ett modernt, kundfokuserat och framgångsrikt fastighetsbolag som skapar värden genom att utveckla egna strategiskt belägna logistikfastigheter, kommersiella fastigheter, bostäder och placeringar i andra fastighetsbolag. Fastigheterna förädlas, förvaltas och när så är lämpligt avyttras de till professionella förvaltare eller användare. Vision Brinova ska vara den självklara partnern för den som vill göra fastighetsaffärer. Affärsidé Brinova skapar värden genom att långsiktigt, effektivt och med hög kompetens utveckla fastighetstillgångar på utvalda marknader i Sverige. Övergripande mål och strategier Vi skall, på utvalda marknader, vara en aktiv marknadsaktör och utvärdera tillgängliga attraktiva fastigheter och aktier som kan vidareutvecklas. Vi ska uppnå våra mål genom: En kompetent och bred affärsstruktur Ett eget fastighetsbestånd som utvecklas och förädlas Ett aktivt ägande av fastighetstillgångar, i form av aktieinnehav Fokusering på tillväxtmarknader Lokal närvaro med ett bra nätverk En god finansiell kapacitet och optimal kapitalstruktur Att ha en professionell organisation bestående av skickliga och engagerade medarbetare med hög etik Aktieinnehav Brinova har aktier i fastighetsbolag på de intressantaste fastighetsmarknaderna i Sverige. Bolagen, som tillhör de ledande på respektive marknad, är en finansiell placering som ökar vår marknadsnärvaro. Vi deltar också som delägare i skapandet av nya fastighetsbolag. 2

3 Brinovas driftsöverskott ökade under perioden till 216, Mkr (18,5) Vi har inlett hösten med flera försäljningar och nya spännande projekt som kommer att ge oss fortsatt stabil utveckling. I Åhus har vi avyttrat sju förvaltningsfastigheter och fem avstyckade småhus. Vi har slutfört försäljningen av en lagerbyggnad i Haninge vilken vi även har uppfört. Vi har återfört en garantireservering om 19 Mkr vilket är ytterligare ett bevis på att våra köpare har varit nöjda med genomförda affärer. Vi har under oktober månad startat ett samarbete med Karlshamns kommun om att etablera och utveckla hamnområdet i Karlshamn. Det är ett mycket spännande projekt där vi kommer att erbjuda nya smarta möjligheter för godsflöden från öst. Brinova har stora ytor i Sverige för omlastning av gods som mer och mer kommer att anpassas efter nya kostnadseffektiva lösningar där vi kan minska miljöpåverkan och den ökande kostnaden för transporter av alla de varor vi dagligen använder. I år gör vi projektinvesteringar om ca 3 Mkr vilket garanterar en fortsatt expansion inom våra affärsområden. Räntemarknaden befinner sig fortsatt på en gynnsam nivå vilket gör att vi kan koncentra oss på den omfattande projektutvecklingen och på en fortsatt aktiv förvaltning. Tillsammans med våra kunder och samarbetspartners finner vi ständigt nya affärsmöjligheter. Jag vill passa på att tipsa om de informativa filmerna om våra Logistikpositioner Katrineholm, Karlshamn och Stockholm syd på vår hemsida. Helsingborg den 19 november 2 Fastighetsrörelsen % % 5 Avkastning på eget kapital R 12 Soliditet Mål Anders Silverbåge, VD Mål Koncernen i siffror jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Resultat efter finansiella poster, Mkr 86,7 5,7 248,2 245,5 247,5 Periodens resultat, Mkr 76,8 48,2 219, 228,1 241,1 Balansomslutning, Mkr 6 959, , , , ,2 Eget kapital per aktie, kr 84,7 68,6 84,7 68,6 6,4 Resultat per aktie, kr 3,1 2, 8,8 9,4 9,9 Fastighetsintäkter, Mkr 15,7 119,8 319,1 281,7 381, Driftnetto, Mkr 72,9 68,2 216, 18,5 237, Hyresvärde, Mkr 449,3 441,2 449,3 441,2 439,1 Uthyrbar yta, tkvm 723,2 733,8 723,2 733,8 73,8 Koncernen ggr Räntetäckningsgrad R 12 R12 = Rullande 12 mån Mål 3

4 Delårsrapport januari september 2 Fördelning av tillgångar per affärsområde Aktieinnehav Fastighetsintäkter per affärsområde och totalt driftnetto Mkr Q1 Q2 Q3 Logistik Bostäder/Kommersiellt Rörelseresultat Mkr Q1 Q2 Q3 Rörelseresultat Resultat efter skatt Mkr Projekt Övrigt 7 Q1 Q2 Q3 Resultat efter skatt Bostäder/ Kommersiellt Q1 Q2 Q3 Projekt Driftnetto Q1 Q1 Logistik Q2 Q2 Q3 Q3 Mkr Händelser under perioden Brinova sålde inom affärsområde Bostäder/Kommersiellt 17 fastigheter i mindre orter i nordöstra Skåne. Köpeskillingen baserades på ett fastighetsvärde om 75 Mkr och vinsten uppgick till ca 1 Mkr. Tillträde skedde den 3 april 2 och resultatet tillfördes andra kvartalet. Fastigheterna är belägna i mindre orter inom Hässleholms, Kristianstads och Östra Göinge kommuner. Den totala uthyrbara ytan är kvm. Brinova ökade sitt innehav i Klövern AB per med B-aktier. Som dellikvid erlades B-aktier i Dagon AB. Brinova äger efter affären inga aktier i Dagon. Resultateffekten av affären är ca 13 Mkr. Resultateffekten har reserverats i det egna kapitalet i 2 års bokslut. Utdelningarna från aktieinnehavet har under perioden erhållits med 86,8 Mkr (136,2) Mark förvärvades i Nykvarn om ca 8 ha, Mörby 5:28, till ett värde av 36 Mkr. Projektstart har skett för uppförande av bränsleterminal. Total investeringsvolym när projektet är färdigt uppgår till ca 12 Mkr. Villafastigheter inom kv. Ladan i Båstad, avyttrades. Investeringen i Katrineholms Logistikfastigheter kommer att uppgå till ca till 38 Mkr. Brinova har i början av maj månad genomfört en femårig räntesäkring via köp av ett räntetak om 1 miljard kronor. Räntetaket uppgår till 4,5 procent. Avtal har tecknats inom affärsområde Bostäder/Kommersiellt avseende försäljning av fastigheten Granen 6 i Kristianstad till ett fastighetsvärde om 5 Mkr och en vinst om ca 1 Mkr. Tillträde har skett den 1 juli. I vårt joint venture projekt Backa 23:5 i Göteborg hyr vi ut ca 8 kvadratmeter till Posten AB. Projektet omfattar en större ombyggnad till ett värde av 75 Mkr. Regionchefen i Göteborg, Mattias Andersson, slutade sin anställning den 31 augusti och nyrekrytering pågår. De av Brinova Fastigheter AB tidigare lämnade garantierna vid gjorda försäljningar avseende främst hyror har löpt ut under perioden. Reserverat belopp om 19 Mkr återförs och intäktsförs under tredje kvartalet. Frånträde genomfördes av uppförd lagerbyggnad i Haninge om 1. kvadratmeter med en vinst om 8 Mkr och till ett fastighetsvärde om 9 Mkr. Lagerbyggnaden är en tillbyggnad av Green Cargos anläggning i Haninge. Vinsten tillförs tredje kvartalet 2. Brinova sålde inom affärsområde Bostäder/Kommersiellt sju förvaltningsfastigheter samt fem avstyckade småhus i Åhus. Köpeskillingen baseras på ett fastighetsvärde om 163 Mkr. Den realiserade vinsten efter skatt uppgick till 13 Mkr. Vinsten tillförs resultatet för tredje kvartalet 2. Fastigheterna innefattar hyresrätter centralt belägna i Åhus. Fastigheternas uthyrbara yta uppgår sammanlagt till ca 13 5 kvm. Intäkter, kostnader och resultat Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 319,1 Mkr (281,7), varav för affärsområdena Logistik, Bostäder/Kommersiellt och Projekt respektive 171,9 Mkr (154,4), 144,7 Mkr (121,1) och 2,5 Mkr (6,2). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 94 (91) procent. Ökningen av hyresintäkter kan till övervägande del hänföras till förvärvet av Skooghs. 4

5 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 13,1 Mkr (11,2), fördelat på affärs områdena Logistik, Bostäder/Kommersiellt och Projekt respektive 37,5 Mkr (35,5), 54,9 Mkr (57,3) och 1,7 Mkr (8,4). Kostnads nivån, som bedöms ligga på en för verksam heten normal nivå, varierar med årstid er na. Kostnadsökningen är en följd av förvärvet av Skooghs. Kassaflöde Mkr 2 1 Mkr 2 1 Personal Koncernen har totalt 31 (49) anställda, 18 (22) kvinnor och 13 (27) män. Detta motsvarar 26 (44) heltidstjänster. Driftnetto Driftnetto för perioden uppgick till 216, Mkr (18,5). Ökningen är till stor del beroende av Skooghsförvärvet. Driftnetto fördelat på affärsområdena Logistik, Bostäder/Kommersiellt och Projekt respektive 134,4 Mkr (118,9), 89,8 Mkr (63,8) och 8,2 Mkr ( 2,2) Q1 Q2 Q3 Kassaflöde Rullande 12 mån Q1 Q2 Q Central administration De centrala administrationskostnaderna uppgick till 15,9 Mkr (12,9). Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar uppgick under perioden till Mkr (16,). Andel i joint venture resultat Vår andel av resultatet i joint venture bolag uppgick till 2,5 (37,6) Mkr. Andel i intressebolag Resultat från andel i intressebolag, 12,9 (6,4) Mkr består till största delen av vinst från Platzer Fastigheter AB. Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till 85,5 Mkr ( 81,8). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under perioden till 36,9 Mkr (91,6). Förvärv och försäljningar av förvaltningsfastigheter gav ett kassa flöde om 261,4 Mkr ( 17,6). Förvärv och försäljningar av tillgångar via dotterföretag gav ett kassaflöde om 23, Mkr ( 656,5). Ökning av finansiella fordringar gav ett kassaflöde om,6 Mkr ( 267,). Samman taget gav investerings verksam heten ett kassa flöde om 236,2 Mkr ( 1 4,2). Förändring av lån uppgick till 35,3 Mkr (1 13,6). Transaktioner med egna aktier gav ett kassaflöde om ( ) Mkr (7,9). Finansieringsverk sam heten gav ett kassa flöde om 39,2 Mkr (866,8). Koncernens likvida medel uppgick per 3 september 2 till 126, Mkr (65,9). 5

6 Räntebärande skulder per 3 sep 2 Ränteför- Mkr Varav Ränta, Andel,% falloår räntetak % 1) 2 832,4 8, 1,7 18, ,5 1 7, 2, 27, , 375, 2,2 12, , 5, 2,2 13, ,3 4,6 2, ,5 1 28, 1,9 24,5 Totalt 4 44,7 2 99, 2, 1, 1) Avser aktuell genomsnittlig ränta per Räntenivån förändras i takt med det generella ränteläget men med begränsning av aktuella räntetak. Räntesäkringar via räntetak per 3 september 2 Start- Slut- Ränta, Mkr år år % ,5 8, ,7 28, ,4 31, ,7 272, , 145, ,7 375, , 221, ,5 279, ,5 1 28, Totalt 2 99, Löptider för hyreskontrakt per 2--3 Förfalloår Antal Kontrakterad Kontrakterad kontrakt årshyra, Mkr årshyra, % Logistik % % % Kommersiellt % % % Bostäder och övrigt Totalt % Finansiering Eget kapital Brinovas egna kapital uppgick till 2 1,9 Mkr (1 75,2). Soliditeten uppgick vid periodens utgång till 3,3 procent (26,). Räntebärande skulder De räntebärande skulderna, exklusive skulder till delägda bolag uppgick per 3 september till 4 44,7 Mkr (4 477,), varav lån hänförliga till aktieinnehaven i Fabege, Wihlborgs, Diös och Klövern uppgår till 991,5 Mkr (1 236,5). Den genomsnittliga räntan, per balansdagen, efter hänsyn tagen till ränte derivat var 2, procent (4,8) Låneramen uppgick per 2--3 till 4 91,8 Mkr. Räntesäkring via räntetak har skett om totalt 2 99, Mkr mellan 1 och 5 år enligt tabellen. Brinova upp fyller kraven för säkrings redo vis ning för räntesäkringsinstrument uppgående till 1 962, Mkr. Det innebär att orealiserade värde för ändringar på dessa säkrings instrument redovisas direkt i säk rings reserven i eget kapital för att senare lösas upp mot resultatet i takt med att den säkrade posten redovisas i resultat räkningen. Orealiserade värdeförändringar avseende räntesäkringar uppgående till 1 28, Mkr uppfyller inte kraven för säkringsredovisning. Detta innebär att värdeförändringar uppgående till 2,7 Mkr före skatt redovisas mot resultaträkningen. Finansiering av aktieinnehav Börsens nedgång under hösten/vintern 2 har medfört att Brinova har omförhandlat befintliga kreditavtal avseende aktiefinansieringen. Omförhandlingarna har inneburit förändrade villkor beträffande marginaler och säkerheter. Omförhandlingarna har dessutom inneburit att Brinova har amorterat ner aktiefinansieringen till 991,5 Mkr. Värdet på aktieinnehavet uppgick per balansdagen till 2 47,4 Mkr. 6

7 Fastighetsbestånd per 3 september 2 Fastighetsbeståndet omfattade, per 3 september 2, totalt 121 (137) helägda fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 449,3 Mkr (441,2) och ett bokfört värde om 4 63,6 Mkr (4 54,2). Fastigheterna är koncentrerade till södra och mellersta Sverige. Brinovas totala uthyrningsbara yta uppgick till kvadratmeter (733 8), fördelat på affärsom rådena Logistik om kvadrat meter (431 3), Bostäder/ Kommersiellt om kva drat meter (257 1) och Projekt om 36 kvadratmeter (45 4). Marknaden Längs de stora kommunikations lederna i södra och mellersta Sverige är efterfrågan på areor i logistikfastig heter fortsatt stabil. För hyresbostäder på orter i södra och mellersta Sverige där Brinova är verksamt är efterfrågan fortsatt generellt god. För övriga bostäder, i fråga om bostadsrätter och egna hem har marknaden stabiliserats. För kommersiella lokaler på orter i södra och mellersta Sverige där Brinova är verksamt är efterfrågan på nyare lokaler avvaktande medan efterfrågan på äldre/billigare lokaler har ökat. Hyres nivåerna och vakanserna är i stort sett oförändrade. Som en följd av den finansiella situationen i vår omvärld har fastighetstransaktionerna minskat. Den turbulenta finansmarknaden har ökat osäkerheten och därmed har avkastningskraven stigit jämfört med de toppriser som betalats på vissa marknader under 27. Vi kan dock konstatera att under tredje kvartalet har en viss ökning av aktiviteter skett på transaktionsidan och vi har också kunnat slutföra några transaktioner med tillfredsställande resultat. Fastighetsvärdering Brinova genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Den interna värderingen ligger till grund för de bokförda värden som finns upptagna i balansräkningen. För att säkerställa den interna värderingen genomförs externa värderingar på ett urval av våra fastigheter. Den senaste externa värderingen genomfördes 2--3 med en volym om ca 2 Mkr. De externa värderingarna låg något under de i bokföringen intagna interna värderingarna men inom vårt tillämpade avvikelseintervall vilket uppgår till +/- 1 procent. De ökade direktavkastningskraven på marknaden har uppvägts av Brinovas projektutveckling och starka hyrestillväxt. Fastighetsbestånd per 3 september 2 Bokfört Antal Mkr värde fastigheter Fastighetsbestånd per 1 januari ,9 138 Förvärv 36,1 1 Investeringar i befintliga fastigheter 23,3 Försäljningar 166,4 19 Reglering 1 Komponentavskrivningar rörelsefastighet mm 2,3 Orealiserade värdeförändringar, Totalt 3 september ,6 121 Fastighetsbestånd per affärsområde, % Bostäder/ Kommersiellt, 44 % Projekt, 8 % Bokfört värde, 4 63,6 Mkr Hyresvärde per region, Mkr Hässleholm/ Kristanstad, 121,2 Övriga orter, 43,1 Jönköping, 19,2 Malmö, 34,1 Hyresvärde, 449,3 Mkr Örebro, 54,7 Logistik, 48 % Stockholm, 71,8 Helsingborg, 76,8 Göteborg/Borås, 28,4 Fastighetsbestånd per affärsområde Affärsområden per Antal Uthyrbar Bokfört Hyresvärde, Ekonomisk Kontrakterad 3 september 2 fastigheter yta, tkvm värde, Mkr Mkr uthyrnings- årshyra, Mkr grad, % Logistik 3 454, ,9 231, , Bostäder/Kommersiellt ,1 2 3,9 2, ,7 Summa 1 687, ,8 431, ,7 Projekt 13 36, 379,8 17,6 25 4,4 Totalt fastigheter ,2 4 63,6 449, ,1 Hyresvärde per affärsområde, % Bostäder/ Kommersiellt, 45 % Projekt, 4 % Hyresvärde, 449,3 Mkr Logistik, 51 % 7

8 Aktieinnehav per 3 september 2, % Övrigt, 3,5 % Klövern, 7,5 % Fabege, 46,6 % Diös, 8,6 % Platzer, 9,4 % Wihlborgs, 24,4 % Bokfört värde, 2 47,4 Mkr Aktieinnehav per 3 september 2 Aktie Bokfört värde, Mkr Fabege 954,9 Wihlborgs 499,8 Platzer 193,2 Diös 175,4 Klövern 152,9 Övriga delägda bolag 71,2 Summa bokfört värde 2 47,4 Investeringar och försäljningar i fastighetsbeståndet Investeringarna uppgick under perioden till 266,4 Mkr (157,), varav förvärv av fastigheter stod för 36,1 Mkr (1 462,1) och investeringar i fastigheter och projekt för 23,3 Mkr (17,9), varav huvuddelen avser investeringar i Mörby 5:28 i Nykvarn och Jordbromalm 4:34 i Haninge. Aktieinnehav Brinova har aktieinnehav i de börsnoterade fastighetsbolagen Fabege AB (publ), Wihlborgs Fastigheter AB (publ), Diös Fastig heter AB (publ), Klövern AB (publ) samt i det onoterade fastighetsbolaget Platzer Fastig heter AB. Fabege är verksamt i Stockholms regionen med fokus på kommer siella fastig heter och projekt. Brinovas innehav uppgick per den 3 september 2 till aktier, vilket motsvarar 14,2 procent av kapitalet och röstetalet beräknat på utestående aktier. Wihlborgs är verksamt i Öresunds regionen med fokus på kommer siella fastigheter. Brinovas innehav upp gick per den 3 september 2 till aktier mot svarande 1,7 procent av kapitalet och röstetalet beräknat på utestående aktier. Diös är verksamt i norra Sverige med inriktning på fastigheter med hög direktavkastning. Brinovas innehav uppgick per den 3 september 2 till aktier, motsvararande 18,4 procent av kapitalet och röste talet beräknat på utestående aktier. Klövern är verksamt i hela södra Sverige och utvecklar med lokal närvaro aktivt kommersiella fastigheter i större svenska städer. Brinovas innehav uppgick per den 3 september 2 till aktier i Klövern, motsvarande 4,3 procent av kapitalet och röstetalet beräknat på utestående aktier. Brinovas redovisningsprincip avseende inne haven i Fabege, Wihlborgs, Diös och Klövern redovisas enligt IAS 39 Finansiella instrument i värderings kategorin Finansiella tillgångar som kan säljas. Platzer Fastigheter AB:s inriktning är kommersiella fastigheter i Göteborg och Mölndal med en tillväxtinriktad strategi. Brinovas innehav i bolaget är 25 procent och redovisas därmed enligt kapitalandelsmetoden. Per den 3 september 2 uppgick det bokförda värdet inom aktie innehav till 2 47,4 Mkr (1 746,7). Brinova ökade sitt innehav i Klövern AB per med B-aktier. Som dellikvid erlades B-aktier i Dagon AB. Brinova äger efter affären inga aktier i Dagon. Resultateffekten av affären är ca 13 Mkr. Resultateffekten har reserverats i det egna kapitalet i 2 års bokslut. Värdering av aktieinnehav Vid marknadsvärderingen av aktieinnehaven i Fabege, Wihlborgs, Diös och Klövern per 3 september 2 uppgick den orealiserade vinsten till 465, Mkr ( 815,8) i förhållande till värdet per 31 december 2. Brinovas bedömning är att bolagen fortsatt har en stabil intjäning och en långsiktigt god utveckling samt ett högre substansvärde än gällande börskurs. Brinova redovisar fortsatt värde förändringen i aktieinnehavet mot det egna kapitalet. 8

9 Koncernen Brinovaaktien Brinovas B-aktie Brinovas B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs i Stockholm, Mid Cap-listan. Stängnings kursen den 3 september 2 var 69,75 kr mot öppnings kursen den 2 januari 2 som var 35,5 kr, vilket innebär en ökning under perioden med cirka 96 procent. OMX Stockholm All-Share Index ökade under motsvarande period med cirka 37 procent. Under perioden har Brinovaaktien som högst noterats i 74,5 kr och som lägst i 36,6 kr. Se vidare på brinova.se under Ekonomi/Direkt Från Börsen. Innehav av egna aktier Vid årsstämman den 3 maj 27 beslutades om bemyndigande för styrelsen att dels förvärva och dels avyttra egna aktier. Under 27 inleddes ett åter köpsprogram som fortsatte under perioden. Totalt har B-aktier köpts tillbaka och sedan har aktier avyttrats genom förvärv av Skooghs Fastigheter. Brinovas eget innehav per den 3 september 2 är aktier, motsvarande 1,1 procent av kapitalet och,7 procent av rösterna. Inga återköp eller försäljningar har gjorts under perioden. Händelser efter periodens utgång Brinova bildar tillsammans med Karlshamns kommun ett nytt bolag som ska utveckla området i Stillerydshamnen. Bolagsbildningen innebär att Brinova Fastigheter AB äger 75 procent av aktierna och det kommunala bolaget Stadsvapnet resterande 25 procent. Området kring Stillerydshamnen planeras att i framtiden utvecklas till en industri- och logistikpark. Brinovas årsstämma den 28 april 2 beslutade att utse en valberedning bestående av de fyra största aktieägarna per ingången av oktober månad 2 samt styrelsens ordförande. Brinovas valberedning består härmed av Erik Paulsson företrädande Backahill AB, Mats Paulsson företrädande Peab AB, Sara Karlsson, Svante Paulsson jämte styrelsens ordförande Bo Forsén. Valberedningen skall bland annat arbeta fram förslag till styrelse att föreläggas årsstämman för beslut. Aktieägare inbjuds att komma med förslag och synpunkter till valberedningens ledamöter via e-post valberedning@brinova.se alternativt postadress: Brinova Fastigheter AB, Valberedning, Box 852, 251 Helsingborg. Brinova sålde inom affärsområde Bostäder/Kommersiellt fastigheterna Unionen 16 och 26 i Helsingborg samt del av Sjöhem 4 i Kristianstad. Dessutom såldes fem avstyckade villafastigheter i Åhus. Köpeskillingen baserades på ett fastighetsvärde om 2 Mkr. Den realiserade vinsten efter skatt uppgick till 4 Mkr. Vinsten tillförs resultatet för fjärde kvartalet 2. Frånträde sker under fjärde kvartalet. För vidare information vänligen kontakta: Anders Silverbåge, Verkställande direktör anders.silverbage@brinova.se, tel Peter Andersson, Ekonomi- och Finansdirektör peter.andersson@brinova.se, tel Jonas Hallström, IR Marknadskoordinator jonas.hallstrom@brinova.se, tel Finansiell rapportering Bokslutskommuniké 2, 25 februari 21 Delårsrapport 1:a kvartalet 21, 18 maj 21 Delårsrapport 2:a kvartalet 21, 8 juli 21 Delårsrapport 3:e kvartalet 21, 19 nov. 21 Bokslutskommuniké 21, 25 februari 211 9

10 Finansiella rapporter Resultaträkningar koncernen Koncernen Mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Fastighetsintäkter 15,7 119,8 319,1 281,7 381, Fastighetskostnader 32,8 51,6 13,1 11,2 144, Driftnetto 72,9 68,2 216, 18,5 237, Central administration 5,9 3,9 15,9 12,9 22,1 Övriga rörelseintäkter,2,7,8 1,2 2,2 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 4,8 44,2 1, 1,6 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 16, 16, Andel i resultat från intressebolag 6,8 1,7 12,9 6,4 8,1 Andel i joint venture resultat 1,4 38, 2,5 37,6 36,7 Rörelseresultat 116,2 14,7 26,5 238,8 288,5 Finansiella intäkter 1) 2,1 8,1 94,7 155,2 148,5 Finansiella kostnader 1, 2) 31,6 62,1 17, 148,5 189,5 Resultat efter finansiella poster 86,7 5,7 248,2 245,5 247,5 Skatt 9,9 2,5 29,2 17,4 6,4 Periodens resultat 76,8 48,2 219, 228,1 241,1 Periodens resultat fördelat på moderbolagets aktieägare 76,7 48,2 218,5 228,1 241, Periodens resultat fördelat på minoritetsintresse,1,,5,,1 Nyckeltal före och efter utspädning Eget kapital, kr per aktie 84,7 68,6 84,7 68,6 6,4 Periodens resultat, kr per aktie 3,1 2, 8,8 9,4 9,9 Antal utestående aktier, miljoner 24,8 24,8 24,8 24,8 24,8 Rapport över totalresultat Periodens resultat 76,8 48,2 219, 228,1 241,1 Periodens övriga totalresultat Finansiella tillgångar som kan säljas Värdeförändringar 52, 118,4 472,4 831, 1 37,7 Omklassificering pga avyttring 2) 13,3 Säkringsreserv 8,6 14,3 18,9 13,3 25,5 Skatt hänförligt till totalresultat 1,5 6,5 6,6 18,8 2,9 Summa periodens övriga totalresultat 518,1 126,2 46,2 825,5 1 42,3 Summa periodens totalresultat 594,9 78, 679,2 597,4 81,2 Periodens totalresultat fördelat på moderbolagets aktieägare 594,8 78, 678,7 597,4 81,3 Periodens totalresultat fördelat på minoritetsintresse,1,,5,,1 1) Under fjärde kvartalet 2 har omklassificering skett av resultateffekten av räntederivat från finansiella intäkter till finansiella kostnader, även jämförelsetalen är korrigerade. 2) Tidigare reserverad resultateffekt ingår med cirka -13,3 Mkr avseende aktieförsäljning. Beräknat utdelningsgrundande resultat Koncernen 2 Mkr jan-sep Periodens resultat exklusive minoritet 218,5 Orealiserade värdeförändringar i intressebolag,4 Beräknat utdelningsgrundande resultat enligt finansiellt mål 218,1 1

11 Affärsområden Koncernen Mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Fördelning per affärsområde Fastighetsintäkter Logistik 57, 51,3 171,9 154,4 26,9 Bostäder/Kommersiellt 47,8 67,9 144,7 121,1 167,2 Projekt,9,6 2,5 6,2 6,9 Totalt 15,7 119,8 319,1 281,7 381, Rörelseresultat Logistik 52,8 37,6 142,4 135,8 176,8 Bostäder/Kommersiellt 64, 33,2 126, 72,9 9,6 Projekt 3,1 2,6 8,2 2,2 3,8 Aktieinnehav 8,2 39,7 15,4 44, 44,8 Koncerngemensamt 5,7 3,2 15,1 11,7 19,9 Totalt 116,2 14,7 26,5 238,8 288,5 Balansräkningar Koncernen Mkr 3 sep 3 sep 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 4 58,9 4 49, , Övriga materiella anläggningstillgångar 23,8 14,5 14,8 Finansiella anläggningstillgångar 2 124, , ,5 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 14,2 17,1 17,4 Likvida medel 126, 65,9 4,5 Summa tillgångar 6 959, , ,2 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 12,4 1 72, ,2 Eget kapital hänförligt till minoritet 6,5 3, 3,1 Långfristiga skulder Övriga räntebärande långfristiga skulder 4 355,5 4 47, ,6 Icke räntebärande långfristiga skulder 11,7,1 Uppskjuten skatteskuld 169,2 156, 144,7 Kortfristiga skulder Räntebärande kortfristiga skulder 136,4 6,7 67,5 Icke räntebärande kortfristiga skulder 177,9 21, 142,1 Summa eget kapital och skulder 6 959, , ,2 11

12 Nyckeltal Koncernen i procent jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Avkastning på eget kapital, procent 4,2 2,8 12,1 11, 12,2 Avkastning på totalt kapital, procent 1,8 1,7 5,4 6,2 7,1 Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 1,8 3,3 2,7 2,3 Soliditet, procent 3,3 26, 3,3 26, 23,8 Förändring i eget kapital Koncernen Mkr 3 sep 3 sep 31 dec Ingående balans 1 51, , ,4 Lämnad kontant utdelning aktieägare 74,5 154,7 154,7 Återköp av egna aktier 12,1 12,2 Försäljning egna aktier 11, 11, Förändring minoritet 3,4 3, 3,1 Periodens totalresultat exklusive minoritet 678,7 597,4 81,3 Utgående balans 2 1,9 1 75,2 1 51,3 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare, Mkr 2 12,4 1 72, ,2 Minoritetsintressen, Mkr 6,5 3, 3,1 Kassaflöden Koncernen Mkr jan-sep jan-sep jan-dec Resultat efter finansiella poster 248,2 245,5 247,5 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 44,2 69,3 7,1 Betald skatt,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 24, 176,2 177,2 Ökning( )/minskning(+) av rörelsefordringar 4,8 37,1 55,8 Ökning(+)/minskning( ) av rörelseskulder 161,7 47,5 13,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 36,9 91,6 17,7 Tillgångsförvärv,3 762,5 762,5 Avyttring av tillgångar via dotterföretag 23,3 16, 215,4 Förvärv av förvaltningsfastigheter 264,7 17,6 183,6 Försäljning av förvaltningsfastigheter 3,3 Förvärv av materiella anläggningstillgångar,4 9,1,5 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 2,,, Ökning( )/minskning(+) av finansiella fordringar,6 267, 235,7 Kassaflöde från investeringsverksamheten 236,2 1 4,2 966,9 Förändring av lån 35,3 1 13,6 988,9 Transaktioner med egna aktier 7,9 7,8 Utbetald utdelning 74,5 154,7 154,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 39,2 866,8 842, Periodens kassaflöde 85,5 81,8 17,2 Likvida medel vid periodens början 4,5 147,7 147,7 Likvida medel vid periodens slut 126, 65,9 4,5 12

13 Moderbolaget Moderbolaget redovisade för perioden ett resultat före skatt på 26,2 Mkr (,3). Investeringar gjordes med 3,8 Mkr (992,5). Omsättningen i moder bolaget, som i huvudsak utgörs av koncern interna tjänster, uppgick till 2, Mkr (19,5). Resultaträkningar moderbolaget Moderbolaget Mkr jan-sep jan-sep jan-dec Nettoomsättning 2, 19,5 28,1 Kostnad för utförda tjänster 3,7 31, 47,8 Bruttoresultat 1,7 11,5 19,7 Intäkter från andelar i koncernbolag och joint venture 1) 56,4 2,6 39,6 Kostnader för andelar i koncernbolag och joint venture 1) 4,7 Rörelseresultat 45,7 9,1 15,2 Finansiella intäkter och kostnader Övriga ränteintäkter och liknande intäkter 15,5 26,3 3,7 Räntekostnader och liknande kostnader 35, 35,1 51,7 Resultat före skatt 26,2,3 5,8 Skatt på periodens resultat 7,9 1,3 5,9 Periodens resultat 34,1 1,,1 1) I intäkter och kostnader från andelar i koncernbolag och joint venture ingår försäljningar och resultat från andelar i koncernbolag respektive joint venture. Balansräkningar moderbolaget Moderbolaget Mkr 3 sep 3 sep 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Övriga materiella anläggningstillgångar 1,1,7,9 Finansiella anläggningstillgångar 2 65, , ,8 Uppskjutna skattefordringar 28,8 13,9 28, Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 561,4 337,9 46,5 Likvida medel 112,2 57, 3,1 Summa tillgångar 3 3, , ,3 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 858, , ,4 Långfristiga skulder Räntebärande långfristiga skulder 475, 549,6 575, Icke räntebärandelångfristiga skulder 3,8 Kortfristiga skulder Räntebärande kortfristiga skulder 94,7 653,6 633,3 Icke räntebärande kortfristiga skulder 31,1 23,1 28,6 Summa eget kapital och skulder 3 3, , ,3 13

14 Definitioner Avkastning på eget kapital Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster med tillägg för finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde. Hyresvärde Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd mark nadshyra för vakanta ytor. Resultat per aktie Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltal, koncernen Nyckeltal, koncernen Rullande jan-sep jan-sep jan-dec 12-mån Finansiella Avkastning på eget kapital, % 12,1 11, 12,2 12,2 Avkastning på totalt kapital, % 5,4 6,2 7,1 6,3 Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 2,7 2,3 2,6 Soliditet, % 3,3 26, 23,8 3,3 Rörelseresultat, Mkr 26,5 238,8 288,5 31,2 Resultat efter finansiella poster, Mkr 248,2 245,5 247,5 25,2 Periodens resultat, Mkr 219, 228,1 241,1 232, Balansomslutning, Mkr 6 959, , , ,6 Aktierelaterade Före och efter utspädning Eget kapital per aktie, kr 84,68 68,56 6,35 84,68 Resultat per aktie, kr 8,82 9,38 9,86 9,44 Kassaflöde per aktie, kr 3,45-3,36-4,39 2,5 Antal utestående aktier, miljoner 24,8 24,8 24,8 24,8 P/E-tal 1) Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 319,1 281,7 381, 418,4 Driftnetto, Mkr 216, 18,5 237, 272,5 Hyresvärde, Mkr 2) 449,3 441,2 439,1 449,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, procent Uthyrbar yta, tkvm 723,2 733,8 73,8 723,2 1) P/E tal för kvartal beräknas på rullande 12 månader 2) På kvarvarande fastigheter vid periodens slut. Soliditet Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansom slutningen. Driftsöverskottet Driftnetto enligt resultaträkning. 14

15 Redovisnings- och värderingsprinciper Brinova Fastigheter AB upprättar koncernredovisningen i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolknings uttalanden från International Financial Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen dock med beaktande av rekommendationer från Rådet för finansiell rapportering: RFR 2.2, Redovisning för juridiska personer. Avvikelser från IFRS föranleds i vissa fall av begränsningar till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatte skäl. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i årsredovisningen för 2. För närmare information om principerna hänvisas till årsredovisningen. Nya redovisningsprinciper 2 Ett stort antal ändringar av befintliga standarder och nya standarder har trätt i kraft per 1 januari 2. För Brinova är det endast IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som bedömts vara relevanta för utformningen av den finansiella rapporteringen samt dess redovisningsprinciper. Ändringen av IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, innebär förändring i hur de finansiella rapporterna ska utformas. Brinova har valt i enlighet med IAS 1 att presentera koncernens totalresultat uppdelat i två rapporter, en resultaträkning och en rapport över totalresultatet. Ändringen innebär vidare att det endast är ägartransaktioner som återges i koncernens förändring av eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste före tags ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Brinovas risker beskrivs i Årsredovisningen 2 på sidorna Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter. Granskningsrapport Jag har utfört en översiktlig granskning av rapporten för Brinova Fastigheter AB (publ) för perioden 1 januari till 3 september 2. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och rättvisande presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på min översiktliga granskning. Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 241. Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för mig att skaffa mig en sådan säkerhet att jag blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Grundad på min översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger mig anledning att anse att den bifogade delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisnings lagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Helsingborg den 19 november 2, SET Revisionsbyrå AB Willard Möller Auktoriserad revisor Helsingborg den 19 november 2, Brinova Fastigheter AB (publ) Anders Silverbåge Verkställande Direktör 15

16 Brinovas fastighetsbestånd per 2--3 Brinova Fastigheter AB är ett modernt, kundfokuserat och framgångsrikt fastighetsbolag som skapar värden genom att utveckla egna strategiskt belägna logistikfastigheter, kommersiella fastigheter, bostäder och placeringar i andra fastighetsbolag. Logistik Bostäder/Kommersiellt Projekt Brinova Fastigheter AB (publ), Box 852, 251 Helsingborg. Telefon , fax Org.nr Styrelsens säte: Helsingborg RHR Corporate Communication, Malmö Foto: Arkiv, Rickard Svensson och Anders Ebefeldt/Studio-e. Stefan Larsson/Stegra