Ekonomisk plan för Brf Tärnan 8

Transkript

1 Ekonomisk plan för Brf Tärnan 8 Skolgatan 124 A-B, Umeå Bostadsrättsföreningen Tärnan 8, UMEÅ org. nr: Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten och byggnaden C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv D. Finansieringsplan E. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter F. Redovisning av lägenheter G. Ekonomisk prognos år 1-11 H. Känslighetsanalys I. Särskilda förhållanden Bilagor: - Intyg från behöriga intygsgivare. - Protokoll från teknisk besiktning.

2 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Tärnan 8 med org. nr: som har sitt säte i Umeå kommun och som registrerats hos Bolagsverket den 20 december 2014 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen har med Lerstenen Fastighets AB förhandlat om förvärv av fastigheten Tärnan 8 via förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag vars enda tillgång kommer att vara fastigheten Tärnan 8. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet, som underlag för föreningsstämmans beslut om förvärv. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för förvärvet av fastigheten på avtalad köpeskilling. Den i planen uppställda anskaffningskostnaden utgör den slutliga kostnaden för fastighetsförvärvet. Fastighetsförvärvet kommer att ske genom ett förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag d.v.s. bostadsrättsföreningen Tärnan 8 kommer att förvärva samtliga aktier i det nystartade aktiebolaget som i sin tur äger fastigheten Tärnan 8. Fastigheten kommer efter förvärvet att föras över i bostadsrättsföreningen Tärnan 8 från aktiebolaget, varefter aktiebolaget kommer att likvideras. Avsikten med transaktionerna är att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till fastigheten på samma sätt som om fastigheten hade förvärvats direkt från Lerstenen Fastighets AB. För bostadsrättsföreningens del innebär köpet av aktier i aktiebolag en lägre lagfartskostnad. I den här ekonomiska planen antas att lagfartskostnaden baseras på fastighetens taxeringsvärde för år 2013 om kr. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftkostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Föreningen kommer att upphandla lån genom offertförfarande. Föreningens lånebörda jämte exakta bindningstider kommer att sättas i anslutning till föreningens tillträde. De i planen beräknade räntesatserna är avsiktligt högre än de aktuella marknadsmässiga räntesatserna. I det fall uppslutningsgraden intill tillträdesdagen skulle sjunka, tillåter detta en större lånebörda utan att medlemmarnas årsavgifter påverkas. Föreningen har i den ekonomiska planen budgeterat för en årlig amortering om kr. Föreningens belåningsgrad medför ej krav på amortering. Amorteringen avser utgöra ett sparande för framtida renoveringar. I samband med upprättande av årsredovisning kommer föreningen att göra avskrivningar i paritet med amorteringen. Avskrivningarna kan komma att öka efter den första 10-års perioden. Bostadsrättsföreningen räknar med att tillträda fastigheten senast under det tredje kvartalet år 2014 och per tillträdesdatumet även upplåta lägenheterna som bostadsrätter till sina medlemmar med omgående tillträde. Föreningens förvärv avser fastigheten Tärnan 8 i Umeå. På fastigheten finns ett flerbostadshus vilket inrymmer 7 bostadslägenheter och två kontors- / lagerlokaler. I övrigt förråds- och driftsutrymmen samt 6 parkeringsplatser. Samtliga lägenheter är uthyrda. En kontors-/förrådslokal på vinden är vakant. Denna ekonomiska plan upptar dock en blygsam hyresintäkt för den vakanta vindslokalen. Beträffande byggnadens skick hänvisas till bilagt besiktningsprotokoll.

3 B. Beskrivning av fastigheten och byggnaden Fastighetsbeteckning: Tärnan 8 Adress: Skolgatan 124 A-B Umeå Tomtens areal: Bostadsarea: kvm 496 kvm (7 lgh) Ytorna är hämtade från fastighetsägarens hyreslista. Uppmätning har inte skett. Byggnad Byggnadstyp Fastigheten är bebyggd med ett flerbostadshus uppfört omkring Byggnaden har källare med förråd samt kontors- och förrådslokal, 2 våningsplan med bostäder samt delvis kontors-/ förrådsinredd vind. Samtliga lägenheter har balkong. Byggnaden inrymmer 7 bostäder. Byggnaden har två bostadsentréer. Samtliga bostadslägenheter har tillgång till lägenhetsförråd belägna i källaren och/eller på vinden. Gemensamma anordningar Uppvärmning: Ventilation: El: Sophantering: Installationer: Vattenburen fjärrvärme från undercentral. Självdragsfrånluft med kanalanslutna köksfläktar i vissa lägenheter samt paxfläktar i badrummen. Organiserad tilluft saknas i vissa lägenheter. Huvudelcentral är belägen i källaren. Separata sopkärl på gården. Fastigheten är ansluten till det allmänna ledningsnätet för El och VA. Gemensamma utrymmen Tvättavdelning: Tvättstugan är belägen i källarplan. Tvättstugan innefattar totalt en tvättmaskin och en torktumlare samt anknytande torkrum med värmefläkt. Gemensamma anordningar på tomtmark Trädgårdstomt. Hårdgjorda asfalterade ytor på entrésidan med P-platser. Gräsmatta samt smärre planteringar mot gårdssidan.

4 Servitut och gemensamhetsanläggningar Fastigheten belastas inte av några servitut och ingår inte i någon gemensamhetsanläggning. Planbestämmelser Tomtindelning: Tärnan, , 2480K-55/1963 Stadsplan: Måsen, Ejdern, Duvan m.fl , 2480K-P65/1959, Tomt Äganderätt om 1089 kvm. Byggnadsdisposition Källare: Vån 1-2: Vind: Källaren inrymmer driftsutrymmen, tvättstuga, en kontors- /förrådslokal och förråd. Bostäder. Förråds-/kontorslokal samt förråd. Teknisk beskrivning Grundläggning: Stomme: Bjälklag: Fasad: Trapphus: Entréportar: Yttertak: Balkonger: Fönster: Uppvärmning: Grundmurar av betong till friktionsmark. Tegel, betong och trä. Betong över källare, träbalkar som bärande stomme i övrigt. Putsad sockel, träpanel i våningsplanen. Naturstensgolv i entréer. Trägolv i övrigt. Målade väggar och tak. Entrépartier av aluminium och glas. Kodlås. Takpanneimiterad plåt. Takstege samt takrasskydd. Stålbalksram som bärande stomme. Träkonstruktion i övrigt. 2-glas träfönster med kopplade bågar. Anslutet till fjärrvärme.

5 Ventilation: Självdragsfrånluft med kanalanslutna köksfläktar i vissa lägenheter samt paxfläktar i badrummen. Organiserad tilluft saknas i vissa lägenheter. Obligatorisk VentilationsKontroll (OVK) är genomförd och godkänd avseende bostäderna med vissa anmärkningar. Nästa kontroll skall genoföras senast Lokalerna är ej kontrollbesiktigade. Bostädernas biutrymmen Lägenhetsförråd för hyresgäster är belägna i källaren och på vinden. Kortfattad rumsbeskrivning Allmänt: Köksinredningar: Badrum: Varierande standard i lägenheterna. Golven är belagda med parkett eller trägolv, ensataka rum med linoleummatta. Plastmatta i kök. Väggarna är målade eller tapetserade. Diskbänk, elspis, kolfilterfläkt eller kanalansluten fläkt. Kyl- och frys, skåpinredning av blandade åldrar dock i huvudsak från byggnadsåret. Diskmaskin i vissa lägenheter. Plastmatta på golv, väggplastmatta på vägg, målade tak. Duschplats, wc-stol, tvättställ. Vattenradiator. Variationer i utförande och ålder förekommer. Försäkringar Fastigheten kommer att fullvärdeförsäkras från och med föreningens tillträde. Nödvändigt underhållsbehov Underhållsbehovet under närmsta tioårsperiod är specificerat i bilagd teknisk utredning upprättad av Projektledarhuset AB. Besiktningen som utfördes den 7 februari 2014 är utförd för att uppfylla de krav som följer av bostadsrättslagen, med syfte att bedöma det underhållsbehov som åligger föreningen att utföra och bekosta. Kostnader för renovering av brister upptagna i besiktningsprotokollet uppgår till kr. En avsättning till reparationsfonden på kr görs direkt vid anskaffningen av fastigheten.

6 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighet Anskaffningskostnader för fastigheten Köpeskilling för fastigheten kr Lagfart 1,5% kr * Pantbrev 2% - kr ** Ombildningskostnad Reservavsättning till reparationsfond kr kr Totala anskaffningskostnader: kr kr *** *Lagfartskostnaden baseras på fastighetens taxeringsvärde (2013) om kr. **pantbrev finns upp till kr. **** Utgör den slutliga anskaffningskostnaden för föreningens fastighet. Taxeringsvärden och fastighetsskatt / kommunal bostadsavgift 2013 Taxeringsvärde Bostäder kr 1217 kr/lgh kr kommunal bostadsavgift Lokaler kr 1,0% kr fastighetsskatt Totalt kr kr D. Finansieringsplan Nya lån Grundlån vid 100% uppslutning kr Uteblivna insatser - kr kr Lån Belopp Säkerhet Förfallodag Ränteomsättn Ränta Banken XXX kr Pantbrev Rörligt Rörligt 3,00% Banken XXX kr Pantbrev 3 år 3 år 3,00% Banken XXX kr Pantbrev 5 år 5 år 3,50% kr Summa lån i bank kr Privata insatser för lgh vid 100 % uppslutning kr Avgår uteblivna insatser - kr kr Summa insatser kr Totala skulder och eget kapital kr

7 E. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter Kapitalkostnader Räntekostnad föreningslån Amortering Finansieringsnetto kr kr kr Driftkostnader inkl moms i förekommande fall Ekonomisk förvaltning Fastighetsskötsel, service avtal Elförbrukning Vattenförbrukning Uppvärmning Sophämtning Städning Försäkring Kabeltv Total Driftkostnad kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Avsättning för underhåll Avsättningar i enlighet med föreningens stadgar Fond för yttre underhåll (0,1 % av fastighetens taxeringsv.) Övriga avsättningar Avsättning till utjämningsfond Övriga kostnader Fastighetsskatt och bostadsavgift Summa kostnader kr 0 kr kr kr kr Årsavgifter 496,0 kvm brf lgh med årsavg/kvm på 676 kr kr * Övriga intäkter Intäkter från brf s hyresrätter - kr Intäkter från hyreslokaler Hyresintäkter 6 P-platser kr kr kr *Utöver årsavgift åligger det melemmarna att betala för eventuella tv avgifter samt hushållsel. Summa intäkter kr

8 F. Redovisning av lägenheter och lokaler Nr Vån Namn Kvm Andel (alla) Andel (Ek.plan) Total Insats Tot Ins/kvm Avgift/mån Avgift/år 401 Bv Deutgen Caroline 52 10,4839% 10,4839% kr 17076, kr kr 402 Bv Wadensten Hillevi 52 10,4839% 10,4839% kr kr kr kr Widegren Gun-Britt 72 14,5161% 14,5161% kr kr kr kr 404 Bv Johansson Larry 72 14,5161% 14,5161% kr kr kr kr Larsson Emma 72 14,5161% 14,5161% kr kr kr kr IBK Dalen 52 10,4839% 10,4839% kr kr kr kr 407 Bv Skyltbäck Patrik ,0000% 25,0000% kr kr kr kr Total Sum ,000% 100,000% kr kr kr kr Lokalhyresgäster Nr Vån Namn Lokal Kvm Hyra/kvm Tot årshyra** Löptid Moms 408 KV KPMLR Lokal 40 m² 628 kr kr 409 Vind Outhyrd Källarlok 25 m² 200 kr kr kr kr Andelstalen är beräknade i relation till lägenheternas yta. Årsavgifterna är fördelade i relation till lägenheternas andelstal i enlighet med föreningens stadgar.

9 G. Ekonomisk prognos år 1-11 År Föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Lånebelopp kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Räntor kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Amorteringar kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Driftkostnader kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Underhållskostnader Avsättning underhåll kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Övriga kostnader Fastighetsskatt kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Summa årliga kostnad kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Föreningens årliga intäkter Hyror hyreslägenheter 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr Hyror P-platser kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Hyror lokalhyresgäster kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Årsavgifter medlemmar kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Summa årliga intäkter kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Ränteantagande, genomsnittsränta enl. ekonomisk p 3,17% Inflationsantagande 2,00% Gäller driftkostnader, taxeringsvärde och därmed relaterade kostnader, skatter och fondavsättning. Hyresförhandlingar bostadslägenheter 2,00% Årligen Hyresförhandlingar Parkeringsplatser och garage 3,00% Vart tredje år I prognosen har inte ränteintäkter upptagits. Ränteintäkter kommer givetvis att förekomma under den närmsta tiden men avtar i takt med att renoveringsfonden förbrukas. I kalkylen har ingen nyupplåning skett. Skulle i framtiden upplåning behöva ske, kostar varje 1 Mkr i dagens ränteläge ca 64 kr/kvm/år i ökad årsavgifter. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden.

10 H. Känslighetsanalys År Årsavgift enligt ekonomisk prognos (bilaga 1) med dagens inflationsnivå och dagens genomsnittsräntenivå kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens genomsnittsräntenivå + 1 % kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 2. Dagens genomsnittsräntenivå - 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå + 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 2. Dagens inflationsnivå - 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Dagens genomsnittsräntenivå 3,17% Dagens inflationsnivå 2,00%

11 I. Särskilda förhållanden Styrelsen har upprättat denna ekonomiska plan enligt bostadsrättslagen i syfte att redovisa förutsättningarna för Bostadsrättsföreningen Tärnan 8 s förvärv av fastigheten Tärnan 8, i Umeå, via förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag. Medlemmarna har att vid föreningsstämma ta ställning till villkoren för föreningens förvärv och föreningens upplåtelse av bostadsrätter genom att rösta ja eller nej till köp av fastigheten med denna ekonomiska plan som grund. De till vilka bostadsrätt beräknas upplåtas är boende i respektive lägenhet och kan förväntas väl känna till lägenhetens skick. Uppmätning av lägenheterna har ej skett. Styrelsen upplyser att föreningen är skyldig att vidtaga en bokföringsmässig avskrivning. Detta påverkar det bokföringsmässiga resultatet negativt dock påverkar det inte föreningens likviditet. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående fastigheten och byggnadens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och förhållanden. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar. Umeå den 13 maj 2014 Bostadsrättsföreningen Tärnan 8 Susanne Alm Skyltbäck Patrik Eriksson Emma Larsson Pontus Eriksson Urban Karlsson Fredrik Quick Patrik Skyltbäck

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23