Ekonomisk plan för Brf Svenska Högarna 4 Kärrtorpsvägen 89-93 i Johanneshov Denna ekonomiska plan är upprättad av styrelsen i Brf Svenska Högarna 4 biträdda av Ombildningskonsulten hösten 2012.
Innehållsförteckning 1. Allmänna förutsättningar... 3 2. Beskrivning av fastigheten... 4 2.1 Sammanfattning fastighetsbeskrivning... 5 3. Sammanställning av fastighetens reparationsbehov... 6 3.1 Övriga upplysningar om underhållsbehovet... 6 4. Beräknade kostnader för föreningens förvärv... 7 4.1 Övriga upplysningar om förvärvskalkylen... 7 5. Finansieringsplan... 8 5.1 Övriga upplysningar om finansieringen... 8 6. Beräknade löpande kostnader... 9 7. Beräknade löpande intäkter... 10 7.1 Övriga upplysningar om löpande kostnader & intäkter:... 10 8. Lägenhetsförteckning... 11 8.1 Lokalförteckning... 12 9. Ekonomisk prognos... 13 10. Ekonomisk känslighetsanalys... 13 11. Särskilda förhållanden... 14 Bilaga: Teknisk besiktning, Intyg oberoende intygsgivare Kontaktuppgifter: Ombildningskonsulten Box 3309 103 66 Stockholm Tel. 08 400 268 50 info@ombildningskonsulten.se Brf Svenska Högarna 4 C/o Norberg Kärrtorpsvägen 89 121 55 Johanneshov org: nr 769623-0791 2
1. Allmänna förutsättningar Brf Svenska Högarna 4 (org nr 769623-0791), Stockholms kommun, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen utgörs av fastigheten Stockholm Svenska Högarna 4 (Kärrtorpsvägen 89-93). Fastigheterna innehåller totalt 22 lägenheter och uppfördes år 1950. Nuvarande fastighetsägare, AB Svenska Bostäder, har erbjudit föreningen att förvärva ovan nämnda fastighet med planerat tillträde under vinter 2012/13. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende föreningens förvärv av fastigheten avser den slutliga förvärvskostnaden samt beräkning av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. och grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Driftskostnaden är delvis uppskattad till vad som anses vara marknadsmässigt, delvis baserade på säljarens uppgifter. Vid framtagandet av den ekonomiska planen har styrelsen noga övervägt ett balanserat förhållande mellan avgifter och insatser i syfte att ge föreningen en långsiktigt hållbar ekonomi. Då lägenheterna upplåts till hyresgästerna i lägenheterna har inflyttning redan skett. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske när denna plan registrerats hos Bolagsverket och föreningen på extra föreningsstämma beslutat förvärva fastigheten för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Teknisk besiktning har utförts av Hillar Truuberg, Projektledarhuset AB, den 15 juni 2012. Den tekniska besiktningen utgör bilaga till denna ekonomiska plan. Planens offentlighet: BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. 3
2. Beskrivning av fastigheten Fakta om fastigheten Fastighetsbeteckning Stockholm Svenska Högarna 4 Adress Upplåtelseform Planbestämmelser Servitut Tomtareal Area: Lägenheter: Byggnadsutformning Kärrtorpsvägen 89-93, 121 55 Johanneshov Tomträtt Byggnadsår 1950 Försäkring Taxeringsvärde Typkod 320 Gemensamma utrymmen och anordningar Kortfattad byggnadsbeskrivning Tomtindelning: 1958-02-01. Plan: 0180-B16/1958 Stadsplan: 1948-12-10. Plan: 0180-3547A Avtalsservitut: Värmeledning aktnr. 9833898 3 030 kvm Bostäder: 1 593 kvm. Lokal: 246 kvm 22 st (varav: 4 st 1 rok, 12 st 3 rok, 6 st 4 rok) Ett lamellhus med källare/suterräng och 3 våningar med bostäder och lokaler. Fullvärde 20 272 000 kr (varav byggnad 12 524 000 kr och mark 7 748 000 kr Kommunalt vatten/avlopp VA-installationer Undercentral vvs (fjärrvärme) El-central Värmedistribution genom vattenradiatorer. Mekanisk frånluft, tilluft genom fösterventiler Källare Förråd Sophantering genom utvändiga behållare Tomt: Asfalterade ytor, vissa planteringar, gräsmatta Källare/suterräng: Förråd, driftsutrymmen, lokaler Övriga våningsplan: Bostäder Vind: Oinredd Trapphus: Betongmosaik och naturstens på golv. Målade väggar och tak. Handledare och räcken. Grundläggning: Grundmurar av betong till berg Stomme och ytterväggar: Betong och lättbetong Bjälklag: konstruktionsbetong, fyllning, överbetong Yttertak: Dubbelkupiga betongtakpannor 4
Kortfattad lägenhetsbeskrivning Övrigt Fasad: Putsad betongsockel. Tilläggsisolerad puts i våningsplanen. Träpanel på daghemmets förråd Fönster: 3-glas aluminiumfönster med kopplade bågar Balkonger Dörrar: Entréport i aluminium. Källardörrar av stål, lägenhetsdörrar av säkerhetstyp eller trädörrar. Invändiga väggar: målade, tapetserade Invändiga tak: Målade Golv: I huvudsak parkett i vardagsrum, linoleum i övriga rum. Köksinredning: Skåpinredning av blandad ålder. Diskbänk, elspis, ugn, fläkt, kyl/frys. Badrum: klinker på golv, kakel på vägg, badkar eller dusch, wc-stol, tvättställ, Vattenradiator. OVK: Godkänd Energideklaration: Utförd Radon: Inga mätvärden över gränsvärden Asbest: I värmerörsisoleringar i källaren. 2.1 Sammanfattning fastighetsbeskrivning Byggnad ursprungligen uppförd 1950, omfattande renoverad under senare år. Bland annat har fasaden tilläggsisolerats, taket har bytts, balkongerna har renoverats, fönstren bytts, stambyte har utförts samt elinstallationer har bytts ut. Fastigheten saknar idag egen tvättstuga, möjlighet att inrätta sådan i befintliga källarutrymmen finns. Teknisk besiktning har utförts av Hillar Truuberg, Projektledarhuset AB, den 15 juni 2012. 5
3. Sammanställning av fastighetens reparationsbehov Byggnadsdel Åtgärd År År: 1-10 Värmedistribution Utbyte ventiler 2012 120 000 kr Tvättstuga Nybyggnation 2013 450 000 kr VA Spolning/renovering 2012/15 300 000 kr Tak/fasad Ventilation Ommålning Utbyte/rensning 2014 2015 25 000 kr 200 000 kr El Utbyte elservis 2015 600 000 kr Totalt: 1 350 000 kr Ovanstående belopp anges inklusive moms och entreprenadkostnader 3.1 Övriga upplysningar om underhållsbehovet För att täcka fastighetens underhållsbehov sätter föreningen av 1 350 000 kr till fond för yttre underhåll. Dessutom görs en årlig avsättning till fond för yttre underhåll om 0,3 % av taxeringsvärdet, för närvarande 60 816 kr/år, totalt ca 650 000 kr under prognostiden. För det inre underhållet i bostadsrättslägenheterna görs en avsättning om 30 000 kr per lägenhet till inre fond i samband med förvärvet. Besiktningsprotokoll: BRL 9 kap. 20 p.2 Till den ekonomiska planen skall vid ombildning fogas ett besiktningsprotokoll som visar husets skick. Med besiktningsprotokoll avses en sådan handling som upprättats och undertecknats av sakkunnig som kan bedöma husets skick 6
4. Beräknade kostnader för föreningens förvärv Förvärvskalkyl Köpeskilling Lagfart Pantbrev 1) Ersättning bredband Fond för yttre underhåll Inre fond 2) Initialkostnader Totalt: 30 000 000 kr 452 000 kr 295 000 kr 252 000 kr 1 350 000 kr 480 000 kr 425 000 kr 33 254 000 kr 1) Pantbrevskostnaden är beräknad på att föreningen upptar nya pantbrev om ca 14 405 000 kr x 2 % 295 000 kr 2) Till inre fond görs en avsättning om 30 000 kr/lgh till alla som köper sin lägenhet med bostadsrätt den dag föreningen tillträder fastigheten. Avsättningen till inre fond tillhör respektive lägenhet och beloppet har reserverats efter beslut av styrelsen. Om fonden inte är utnyttjad vid en ev. försäljning av lägenheten tillfaller kvarvarande belopp den nya bostadsrättsinnehavaren. 4.1 Övriga upplysningar om förvärvskalkylen Förvärvet är baserat på att ca 73 % av antalet lägenheter förvärvas såsom bostadsrätter samt att ca 27 % kvarstår som hyreslägenheter. Dessa lägenheter är slumpmässigt utvalda för att visa vad som händer vid ungefärlig 73 % anslutningsgrad. Om anslutningsgraden avviker +/- 5 % från antaget 73% vid tillträdesdagen bedöms detta inte påverka kalkylen då de högre/lägre kostnaderna i allt väsentligt täcks av högre/lägre intäkter. Amorteringar och avsättningar: Enligt planen beräknas föreningen få 6 st. hyresrätter (429 kvm). När dessa kommer upplåtas med bostadsrätt så kommer amortering av föreningens lån att ske, alternativt avsättning till fond för yttre underhåll. Eftersom man inte med exakthet kan säga när lägenhetsinnehavarna flyttar har ingen hänsyn tagits till detta i föreningens prognos. Hyresrätterna är en dold tillgång i föreningen vars värde försiktigt uppskattas till 12 00 000 kr vid tidpunkten för den ekonomiska planens upprättande. 7
5. Finansieringsplan Finansiering Belopp Ränta Ränta (kr) Ny belåning i kreditinstitut 14 405 000 kr 4,00 % 576 200 kr Insats från medlemmar 18 849 000 kr Totalt 33 254 000 kr 5.1 Övriga upplysningar om finansieringen Bindningstiden för föreningens lån kommer att mixas maximalt till den angivna genomsnittsräntan. Vid nuvarande ränteläge motsvarar det en genomsnittlig bindningstid för föreningens lån om ca 5 år. Säkerhet för lånen utgörs av pantbrev. Utifall det skulle krävas ytterligare belåning för att täcka fastighetens underhållsbehov under prognostiden (10 år) innebär ökad belåning med 500 000 kr att månadsavgiften behöver höjas med ca 103 kr för en genomsnittslägenhet på 72 kvm. Föreningslån: Inför fastighetens förvärv har gjorts en upphandling av bank till både bostadsrättsförening och samtliga boende. 8
6. Beräknade löpande kostnader Kapitalkostnader Räntekostnad Driftskostnader (BOA: 404 kr/kvm/år) Löpande drift & underhåll 1) - Administration 50 976 kr - Försäkring 31 860 kr - Värme 221 427 kr - Vatten 52 569 kr - El 41 418 kr - Skötsel mark 23 895 kr - Skötsel byggnad 27 878 kr - Skötsel installationer 15 134 kr - Reparationer 44 604 kr - Sophämtning 31 382 kr - Städning 22 302 kr - Övrigt 80 206 kr Övriga kostnader Tomträttsavgäld Fastighetsavgift/fastighetsskatt 2) Avsättning fond för yttre underhåll 3) Totalt 576 200 kr 643 450 kr 90 200 kr 42 750 kr 60 816 kr 1 413 416 kr 1) Taxebundna kostnader baserar sig på säljarens uppgifter, övriga kostnader baserar sig på kostnadsbilden för jämförbara fastigheter. 2) Fastighetsavgift/fastighetsskatt utgår vid tidpunkten för den ekonomiska planens upprättande med 1 365 kr/lägenhet. 3) I enlighet med föreningens stadgar görs en årlig avsättning till fond för yttre underhåll motsvarande 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde. Drift & underhåll: Beräkningen av drift och underhållskostnader bygger på av säljaren lämnade uppgifter samt jämförelser med liknande objekt. I drift och underhåll ryms bla kostnader för värme, förvaltning, löpande underhåll, vatten, sophämtning mm. Bostadsrättstillägg: Föreningen avser att teckna ett gemensamt bostadsrättstillägg för alla medlemmar och kostnaden för detta är inräknad i årsavgiften. Medlem behöver inte teckna detta tillägg på egen hand. 9
7. Beräknade löpande intäkter Intäkter Hyror bostäder Hyror lokaler och förråd Parkering Årsavgifter från medlemmar Totalt 462 492 kr 205 309 kr 13 248 kr 732 367 kr 1 413 416 kr 7.1 Övriga upplysningar om löpande kostnader & intäkter: Kostnad för lån under tre år enligt nuvarande ränteantagande: 1 728 600 kr Föreningen skall enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnad vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte likviditeten. Räntekostnad: Initialt bedöms föreningens räntekostnad vara lägre än kalkylerat då föreningen inte upptar hela renoveringsfonden från första dagen (såsom antaget i kalkylen). Eftersom vissa av fastighetens underhållsåtgärder ligger flera år fram i tiden är det ett rimligt antagande att ca halva lånet för reparationer i praktiken kommer att upptas först efter 3-4 år. Detta ger en minskning av räntekostnaderna om ca 25 000 kr årligen under de första åren. Någon hänsyn till detta har inte tagits i kalkylen 10
8. Lägenhetsförteckning Andelstalet är baserat på lägenhetens yta som andel av den totala ytan. Andelstalet visas vid ca 73 % anslutningsgrad respektive 100 % anslutningsgrad. Lägenhetsytorna är uppgivna av säljaren och ej kontrollerade. När lägenheten köps med bostadsrätt får lägenheten ett andelstal. Andelstalet visar lägenhetens andel av föreningens tillgångar och skulder. Andelstalen kommer att förändras i takt med anslutningsgraden intill dess att alla lägenheter är upplåtna med bostadsrätt (100 %) Alla boende ska, utöver avgiften, även betala hushållsel. Lgh- ID Yta Insats Andelstal vid 73 % Andelstal vid 100% Årsavgift 1) BR 2013 Årshyra HR 2013 1 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 75 780 kr 2 102 m² 1 632 000 kr 8,7629% 6,4030% 61 282 kr 101 772 kr 3 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 75 408 kr 4 102 m² 1 632 000 kr 8,7629% 6,4030% 61 282 kr 99 312 kr 5 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 77 424 kr 6 102 m² 1 632 000 kr 8,7629% 6,4030% 61 282 kr 101 976 kr 7 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 76 068 kr 8 27 m² 507 000 kr 2,3196% 1,6949% 21 516 kr 44 436 kr 9 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 76 356 kr 10 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 76 656 kr 11 27 m² 507 000 kr 2,3196% 1,6949% 21 516 kr 45 072 kr 12 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 75 984 kr 13 102 m² 1 632 000 kr 8,7629% 6,4030% 61 282 kr 101 652 kr 14 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 75 492 kr 15 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 75 276 kr 16 102 m² 1 632 000 kr 8,7629% 6,4030% 61 282 kr 102 132 kr 17 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 75 984 kr 18 27 m² 507 000 kr 2,3196% 1,6949% 21 516 kr 45 372 kr 19 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 76 932 kr 20 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 78 096 kr 21 27 m² 507 000 kr 2,3196% 1,6949% 21 516 kr 46 032 kr 22 75 m² 1 200 000 kr 6,4433% 4,7081% 46 966 kr 82 020 kr 1 593 m² 25 788 000 kr 137% 100% 1 003 028 kr 1 685 232 kr 1) Årsavgifterna fördelas efter fördelningstal satta av styrelsen. Avgiften baseras på en fast årsavgift om 600 kr/månad och lägenhet och årsavgift därutöver fördelas efter andelstalet. 11
8.1 Lokalförteckning Lokaler Förskola Förråd Kontor/verkstad Parkering Yta/antal 159 kvm 23 kvm 64 kvm 6 st Årshyra 2012 (exkl fastighetsskatt och ev värmetillägg) 180 168 kr 13 332 kr Vakant (bedömt hyresvärde 32 952 kr) 13 248 kr Tot: 246 m² 206 748 kr Nyckeltal genomsnittslägenhet: En genomsnittlig lägenhet i föreningen är 72 kvm stor och får en insats på 1 152 000 kr vilket motsvarar 16 000 kr/kvm. Avgiften för samma lägenhet är 3 774 kr/månad vilket motsvarar 629 kr/kvm/år. Motsvarande lägenhet som hyresrätt kostar med dagens hyresläge 6 348 kr/månad vilket motsvarar 1 058 kr/kvm/år. 12
9. Ekonomisk prognos ÅRLIGA År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 KOSTNADER 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2023 Räntor 576 200 kr 576 200 kr 576 200 kr 576 200 kr 576 200 kr 576 200 kr 576 200 kr D&U 643 250 kr 656 323 kr 669 453 kr 680 847 kr 696 507 kr 710 442 kr 784 4606 kr Tomträtt 90 200 kr 90 200 kr 90 200 kr 90 200 kr 90 200 kr 90 200 kr 109 709 kr Fast. avgift 42 750 kr 43 605 kr 44 477 kr 45 367 kr 46 274 kr 47 199 kr 52 112 kr Yttre fond 60 816 kr 62 032 kr 63 273 kr 64 538 kr 65 829 kr 67 146 kr 74 134 kr. 1 413 416 kr 1 428 360 kr 1 443 604 kr 1 459 152 kr 1 475 011 kr 1 491 187 kr 1 596 762 kr ÅRLIGA År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 INTÄKTER 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2023 Hyror 462 492 kr 474 055 kr 485 906 kr 498 054 kr 510 505 kr 523 268 kr 592 029 kr Lokaler & p- platser 218 557 kr 222 808 kr 227 144 kr 231 567 kr 236 078 kr 240 680 kr 265 105 kr Årsavgifter 732 367 kr 731 498 kr 730 553 kr 729 531 kr 728 427 kr 727 240 kr 739 627 kr. 1 413 416 kr 1 428 360 kr 1 443 604 kr 1 459 152 kr 1 475 011 kr 1 491 187 kr 1 596 762 kr Avgift/kvm/år 629 kr/m²/år 628 kr/m²/år 628 kr/m²/år 627 kr/m²/år 626 kr/m²/år 625 kr/m²/år 635 kr/m²/år Avgift 72kvm 3 775 kr 3 771 kr 3 766 kr 3 760 kr 3 755 kr 3 749 kr 3 813 kr Förutsättningar: Antagen genomsnittsränta: 4 %. Inflationsantagande: 2 % Antagen hyresutveckling: 2,5 % för bostäder och 2 % för lokaler Ny tomträttsavgäld sätts 2020-01-01. I prognosen har vi antagit att den ökar med 21,9 % Fastigheten förvärvas under löpande kalenderår. I prognos/känslighetsanalys har alla förändringar baserats på basis av 1/1-31/12. Föreningen har ej beräknats att göra några amorteringar utom i de fall någon av kvarvarande hyreslägenheter säljs med bostadsrätt. Kvarvarande hyresrätter har ett bedömt marknadsvärde om ca 12 000 000 kr. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden. Förändring av årsavgiften kan komma att ske vid behov. 10. Ekonomisk känslighetsanalys År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavg enl prognos Årsavgift om 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2023 732 367 kr 731 498 kr 730 553 kr 729 531 kr 728 427 kr 727 240 kr 739 627 kr Ränta + 1% 876 417 kr 875 548 kr 874 603 kr 873 581 kr 872 477 kr 871 290 kr 883 677 kr Ränta + 2% 1 020 467 kr 1 019 598 kr 1 018 653 kr 1 017 631 kr 1 016 527 kr 1 015 340 kr 1 027 727 kr Ränta - 1% 588 317 kr 587 448 kr 586 503 kr 585 481 kr 584 377 kr 583 190 kr 595 577 kr Inflation + 1 % 732 367 kr 736 844 kr 741 514 kr 746 383 kr 751 459 kr 756 749 kr 806 419 kr Inflation 1% 732 367 kr 726 151 kr 719 700 kr 713 006 kr 706 063 kr 698 865 kr 678 477 kr 13