FÖRSÄLJNINGSPROMEMORIA BOSTADSPORTFÖLJ LULEÅ

FÖRSÄLJNINGSPROMEMORIA BOSTADSPORTFÖLJ LULEÅ

DEFINITIONER FÖRSÄLJNINGSPROMEMORIA Denna försäljningspromemoria har sammanställts av Catella på basis av information som framtagits av Uppdragsgivaren. Försäljningspromemorian kommer att tillsändas ett begränsat antal potentiella köpare av Fastigheterna. Försäljningspromemorians enda syfte är att presentera Fastigheterna för potentiella köpare och tjäna som underlag för mottagaren att på basis av innehållet i försäljningspromemorian lämna ett indikativt bud på Fastigheterna. Denna försäljningspromemoria och annan information som utgör en del av presentationsmaterialet avseende Fastigheterna tillhör Uppdragsgivaren och Catella och ska behandlas med sekretess, det vill säga inte kopieras eller delges andra utan skriftligt medgivande från Catella. Mottagare som inte önskar fortsätta att delta i försäljningsprocessen ska omedelbart till Catella returnera allt material som mottagaren erhållit, inklusive denna försäljningspromemoria. De uppgifter om Fastigheterna som lämnas i försäljningspromemorian härrör från källor som av Uppdragsgivaren och Catella bedöms vara tillförlitliga. Vare sig Uppdragsgivaren eller Catella, eller någon av dess anställda, lämnar någon utfästelse eller garanti vad avser riktigheten eller fullständigheten av redovisade uppgifter. Detta gäller oavsett om informationen eller uppgifterna lämnas av Uppdragsgivaren eller av Catella. Uppdragsgivaren svarar endast för sådana garantier som uttryckligen lämnas i det köpeavtal som kommer att ingås med den slutlige/de slutliga förvärvarna av Fastigheterna. Alla siffror i försäljningspromemorian är avrundade. Alla beräkningar har dock gjorts innan avrundning. PORTFÖLJEN Samtliga 45 fastigheter som erbjuds till försäljning, det vill säga Bergnäset 1:418, Bergnäset 1:419, Bergnäset 2:72, Björkskatan 1:439, Björkskatan 1:440, Boken 1, Gammelstaden 1:77, Gammelstaden 1:82, Gammelstaden 21:4, Hertsön 11:598, Hertsön 11:599, Hertsön 11:631, Hertsön 11:632, Hertsön 11:644, Hertsön 11:645, Hertsön 11:665, Hertsön 11:666, Hertsön 11:703, Hertsön 11:704, Hertsön 11:705, Hertsön 11:706, Hertsön 11:708, Hertsön 11:709, Hertsön 11:710, Hertsön 11:712, Orren 3, Orren 6, Orren 7, Orren 8, Orren 10, Pennan 2, Porsön 1:407, Råneå 6:81, Råneå 10:100, Råneå 29:4, Råneå 49:2, Råneå 49:3, Råneå 49:6, Råneå 56:1, Råneå 57:1, Råneå 92:7, Stadsön 2:103, Tången 2, Yxan 2 och Yxan 4 FÖRSÄLJNINGSENHETER De 45 fastigheter som erbjuds till försäljning har delats upp i 26 försäljningsenheter. Fastigheter som ingår i samma försäljningsenhet kommer att avyttras tillsammans av byggnadstekniskt praktiska skäl. Sju av försäljningsenheterna omfattar fler än en fastighet: Björkskatan 1:439 och 1:140, Område 7 (Hertsön 11:598, 11:599, 11:631, 11:632, 11:644, 11:645, 11:665 och 11:666), Område 8 (Hertsön 11:703, 11:704, 11:705, 11:706, 11:708, 11:709, 11:710 och 11:712), Orren 6 och 7, Råneå 49:2 och 49:3, Råneå 56:1 och 57:1 samt Yxan 2 och 4. FÖRKORTNINGAR TM Tvättmaskin TT Torktumlare TS Torkskåp RoK Rum och kök RoKv Rum och kokvrå RoKs Rum och kokskåp S Självdragsventilation F Fläktventilation där endast frånluftflödet är fläktstyrt FX F-ventilation med värmeåtervinning FT Fläktventilation där både frånluft- och tilluftflödena är fläktstyrda FTX FT-ventilation med värmeåtervinning

INNEHÅLL SAMMANFATTNING 4 INVESTERINGSASPEKTER 6 BAKGRUND 8 TRANSAKTIONSSTRUKTUR 8 FÖRSÄLJNINGSPROCESS 9 MARKNADSINFORMATION 10 PORTFÖLJEN 16 UTHYRBAR AREA OCH PARKERING 17 DRIFTNETTOKALKYL 20 HYRESSÄTTNING 24 BOFONDER 25 BERGNÄSET 28 BERGNÄSET 1:418 30 BERGNÄSET 1:419 32 BERGNÄSET 2:72 34 BJÖRKSKATAN 38 BJÖRKSKATAN 1:439 och 1:440 40 GAMMELSTAD 46 GAMMELSTADEN 1:77 48 GAMMELSTADEN 1:82 50 GAMMELSTADEN 21:4 52 STADSÖN 2:103 54 HERTSÖN 58 OMRÅDE 7 60 OMRÅDE 8 64 CENTRUM 70 BOKEN 1 72 ORREN 3 74 ORREN 6 och 7 76 ORREN 8 80 ORREN 10 82 PORSÖN 88 PORSÖN 1:407 90 RÅNEÅ 96 RÅNEÅ 6:81 98 RÅNEÅ 10:100 100 RÅNEÅ 29:4 102 RÅNEÅ 49:2 och 49:3 104 RÅNEÅ 49:6 108 RÅNEÅ 56:1 och 57:1 110 RÅNEÅ 92:7 114 ÖRNÄSET 118 PENNAN 2 120 TÅNGEN 2 124 YXAN 2 och 4 128 HYRESGÄSTLISTA 134 USB FÖRSÄLJNINGSPROMEMORIA INKLUSIVE HYRESGÄSTLISTA BILAGOR 1 UTDRAG FRÅN FASTIGHETSREGISTRET 2 UTKAST TILL LULEBOS HYRESAVTAL 3 HYRESFÖRHANDLINGSPROTOKOLL 2014 4 BOFONDER 5 TOMTRÄTTSAVTAL 6 LEGAL INFORMATION 7 FOTOGRAFIER 2015 Catella. Varje form av mångfaldigande av innehållet i denna försäljningspromemoria, helt eller delvis, utan medgivande av Catella är förbjudet enligt lag.

4 GAMMELSTAD SAMMANFATTNING SAMMANFATTNING Luleå kommuns bostadsbolag Lulebo har beslutat att avyttra en fastighetsportfölj med upp till 1 400 lägenheter. Portföljen omfattar totalt 45 fastigheter som delas in i 26 försäljningsenheter belägna i åtta olika stadsdelar: Bergnäset, Björkskatan, Centrum, Gammelstad, Hertsön, Porsön, Råneå och Örnäset. Av den uthyrbara arean om mer än 109 300 kvadratmeter består 90 procent av bostäder och resterande area av lokaler såsom kontor, butiker, restauranger, samlingslokaler och förråd. Vakansgraden är endast en procent. Totalt omfattar Portföljen 1 619 lägenheter inklusive fem gruppboenden varav cirka 1 400 lägenheter inklusive gruppboenden erbjuds till försäljning. Portföljen motsvarar 12 procent av hyresrätterna och 5 procent av det totala lägenhetsbeståndet i Luleå kommun. Portföljens hyresintäkter för 2015 uppgår till över 101 miljoner kronor och nästa hyreshöjning planeras att implementeras 1 januari 2016. Den generella hyreshöjningen för lägenheter blir då 1,2 procent och den bestämda hyreshöjningen för studentlägenheter 1,5 procent. DRIFTNETTOKALKYL INTÄKTER AREA TKR KR/KVM Bashyra inkl. index 108 098 kvm 100 975 934 Tillägg, fastighetsskatt - - Tillägg, övriga 586 5 Avdrag, plomberat rum -101-1 Övriga intäkter 35 - Hyresintäkt 108 098 kvm 101 495 939 Vakans 1 236 kvm 1 080 1 % Hyresvärde 109 334 kvm 102 575 938 KOSTNADER Taxebundna kostnader -22 415-205 Övriga drift- och underhållskostnader -23 293-213 Fastighetsskatt -1 998-18 Försäkring -359-3 Tomträttsavgäld -457-4 Samfällighet -1 312-12 Kostnader -49 833-456 DRIFTNETTO 51 662 473 DRIFTNETTO, FULLT UTHYRT 52 742 482 Kontor HYRESINTÄKT PER AREATYP Parkering/garage 5% 4%4% 3% Butik Övriga* * Restaurang 2%, Samlingslokal, <0,5%, Förråd med pentry <0,5%, Övrigt <0,5% Bostäder 85% UTHYRBAR AREA PER TYP Butik Kontor 3% 3% 4% Övriga* * Restaurang 1%, Samlingslokal, 1%, Övrigt 1%, Förråd med pentry <1%, Bostäder 90%

5 RÅNEÅ BJÖRKSKATAN PORSÖN LULEÅ HERTSÖN BERGNÄSET GAMMELSTAD Fastigheter, st 4 Lägenheter, st 18 Uthyrbar area, andel av Portföljen 4% Hyresintäkt, tkr 3 690 Hyresintäkt, kr/kvm 908 Ekonomisk vakans, andel 12% Hyresvärde, tkr 4 137 Hyresvärde, andel av Portföljen 4% Uthyrbar area per typ CENTRUM PORSÖN Fastigheter, st 1 Lägenheter, st 310 Uthyrbar area, andel av Portföljen 7% Hyresintäkt, tkr 9 619 Hyresintäkt, kr/kvm 1 326 Ekonomisk vakans, andel 0% Hyresvärde, tkr 9 625 Hyresvärde, andel av Portföljen 9% Uthyrbar area per typ ÖRNÄSET BJÖRKSKATAN Fastigheter, st 2 Lägenheter, st 128 Uthyrbar area, andel av Portföljen 8% Hyresintäkt, tkr 8 213 Hyresintäkt, kr/kvm 926 Ekonomisk vakans, andel - Hyresvärde, tkr 8 213 Hyresvärde, andel av Portföljen 8% Uthyrbar area per typ RÅNEÅ Fastigheter, st 9 Lägenheter, st 119 Uthyrbar area, andel av Portföljen 7% Hyresintäkt, tkr 6 408 Hyresintäkt, kr/kvm 823 Ekonomisk vakans, andel 1% Hyresvärde, tkr 6 475 Hyresvärde, andel av Portföljen 6% Uthyrbar area per typ SAMMANFATTNING Samlingslokal, 3% Kontor, 10% Övriga*, <0,5% Förråd med pentry, 2% Övrigt, 1% Bostäder, 100% Bostäder, 100% Restaurang, 13% Bostäder, 26% Butik, 47% Bostäder, 97% * Förråd med pentry, Övrigt BERGNÄSET CENTRUM ÖRNÄSET HERTSÖN Fastigheter, st 3 Lägenheter, st 16 Uthyrbar area, andel av Portföljen 1% Hyresintäkt, tkr 880 Hyresintäkt, kr/kvm 968 Ekonomisk vakans, andel 1% Hyresvärde, tkr 886 Hyresvärde, andel av Portföljen 1% Uthyrbar area per typ Fastigheter, st 6 Lägenheter, st 60 Uthyrbar area, andel av Portföljen 10% Hyresintäkt, tkr 14 486 Hyresintäkt, kr/kvm 1 424 Ekonomisk vakans, andel 2% Hyresvärde, tkr 14 784 Hyresvärde, andel av Portföljen 14% Uthyrbar area per typ Fastigheter, st 4 Lägenheter, st 534 Uthyrbar area, andel av Portföljen 32% Hyresintäkt, tkr 30 761 Hyresintäkt, kr/kvm 878 Ekonomisk vakans, andel 0% Hyresvärde, tkr 30 832 Hyresvärde, andel av Portföljen 30% Uthyrbar area per typ Fastigheter, st 16 Lägenheter, st 434 Uthyrbar area, andel av Portföljen 31% Hyresintäkt, tkr 27 438 Hyresintäkt, kr/kvm 807 Ekonomisk vakans, andel 1% Hyresvärde, tkr 27 622 Hyresvärde, andel av Portföljen 27% Uthyrbar area per typ Bostäder, 100% Övrigt, 3% Samlingslokal, 2% Övriga*, 3% Samlingslokal, 1% Bostäder, 99% Restaurang, 8% Butik, 13% Kontor, 26% Bostäder, 48% Bostäder, 97% * Samlingslokal 1%, Kontor 1%, Förråd med pentry <1%, Butik <1%, övrigt <1%

6 INVESTERINGSASPEKTER STABILT KASSAFLÖDE OCH LÅG VAKANS 87 procent av hyresintäkterna är hänförliga till bostäder och den ekonomiska vakansgraden är endast 1 procent. INVESTERINGSASPEKTER RATIONELL FÖRVALTNINGSENHET Portföljen är en unik möjlighet att förvärva en betydande andel av Luleås hyresrättsmarknad. Dess storlek och koncentration till Luleå gör den till en rationell förvaltningsenhet och bra plattform för expansion. VÄLFÖRVALTAD FASTIGHETSPORTFÖLJ Fastigheterna är aktivt och lokalt förvaltade och är generellt av god teknisk standard.

7 NORRBOTTENS TILLVÄXTORT Luleå har en stark ekonomisk och demografisk utveckling med en BRP-tillväxt om 4,1 procent och en befolkningstillväxt om 8 procent under de senaste två decennierna. INVESTERINGSASPEKTER MINDRE SOLITÄRER LÄMPLIGA FÖR SMÅSKALIG FÖRVALTNING Portföljen innefattar några mindre solitärer med potential som bäst realiseras i småskalig förvaltning.

8 BAKGRUND BAKGRUND & TRANSAKTIONSSTRUKTUR Luleå kommuns allmännyttiga bostadsbolag Lulebo AB ( Lulebo alternativt Uppdragsgivaren ) äger och förvaltar cirka 10 000 lägenheter och drygt 200 lokaler i Luleå. I juni 2015 presenterade Luleå kommun ett nytt, per den 16 november 2015 ännu ej lagkraftvunnet ägardirektiv för Lulebo, enligt vilket Lulebo ska färdigställa 1 000 nya lägenheter till 2023 och minska sin marknadsandel till 45 55 procent av kommunens totala hyresbestånd. Lulebo har beslutat att avyttra cirka 3 000 lägenheter. Under sommaren 2015 tecknades en överenskommelse med Rikshem AB om en initial portföljtransaktion om cirka 1 600 ägenheter. Ytterligare cirka 1 400 lägenheter ska avyttras och med anledning av det har denna försäljningspromemoria sammanställts. I försäljningspromemorian presenteras de 45 fastigheterna som erbjuds till försäljning: Bergnäset 1:418, Bergnäset 1:419, Bergnäset 2:72, Björkskatan 1:439, Björkskatan 1:440, TRANSAKTIONSSTRUKTUR Fastigheterna planeras att avyttras genom försäljning av aktier i nybildade aktiebolag ( NYAB ). Den definitiva bolagsstrukturen bestäms efter utvärdering av de indikativa bud som inkommit. För de fall potentiella köpare önskar förvärva Fastigheterna i en specifik struktur ska detta anges i de indikativa buden. Respektive fastighets skattemässiga restvärde framgår av nedanstående tabell. Fastigheter som ingår i samma försäljningsenhet kommer att avyttras tillsammans. Boken 1, Gammelstaden 1:77, Gammelstaden 1:82, Gammelstaden 21:4, Hertsön 11:598, Hertsön 11:599, Hertsön 11:631, Hertsön 11:632, Hertsön 11:644, Hertsön 11:645, Hertsön 11:665, Hertsön 11:666, Hertsön 11:703, Hertsön 11:704, Hertsön 11:705, Hertsön 11:706, Hertsön 11:708, Hertsön 11:709, Hertsön 11:710, Hertsön 11:712, Orren 3, Orren 6, Orren 7, Orren 8, Orren 10, Pennan 2, Porsön 1:407, Råneå 6:81, Råneå 10:100, Råneå 29:4, Råneå 49:2, Råneå 49:3, Råneå 49:6, Råneå 56:1, Råneå 57:1, Råneå 92:7, Stadsön 2:103, Tången 2, Yxan 2 och Yxan 4 ( Portföljen alternativt Fastigheterna ). Portföljen omfattar totalt 1 619 lägenheter inklusive fem gruppboenden av vilka Lulebo kommer att avyttra cirka 1 400 lägenheter inklusive lägenheter. Catella Corporate Finance Stockholm HB ( Catella ) har engagerats som exklusiv finansiell rådgivare till Lulebo i samband med avyttringen av Fastigheterna. NYAB FASTIGHET LULEBO AB Org nr. 556007-0541 FASTIGHET NYAB Försäljningsenhet FASTIGHET SKATTEMÄSSIGA RESTVÄRDEN, 31 DECEMBER 2015 FÖRSÄLJNINGSENHET TKR Bergnäset 1:418 2 199 Bergnäset 1:419 1 567 Bergnäset 2:72 12 055 Försäljningsenhet Björkskatan 1:439 och 1:440 27 790 Björkskatan 1:439 13 504 Björkskatan 1:440 14 287 Boken 1 1 648 Gammelstaden 1:77 1 335 Gammelstaden 1:82 2 335 Gammelstaden 21:4 2 556 Försäljningsenhet Område 7 56 233 Hertsön 11:598 8 053 Hertsön 11:599 7 601 Hertsön 11:631 7 112 Hertsön 11:632 7 466 Hertsön 11:644 7 354 Hertsön 11:645 3 993 Hertsön 11:665 7 392 Hertsön 11:666 7 262 FÖRSÄLJNINGSENHET TKR Försäljningsenhet Område 8 73 634 Hertsön 11:703 9 510 Hertsön 11:704 9 107 Hertsön 11:705 9 173 Hertsön 11:706 8 985 Hertsön 11:708 9 180 Hertsön 11:709 9 185 Hertsön 11:710 9 201 Hertsön 11:712 9 293 Orren 3 34 441 Försäljningsenhet Orren 6 och 7 23 570 Orren 6 14 415 Orren 7 9 156 Orren 8 3 396 Orren 10 81 541 Pennan 2 19 590 Porsön 1:407 55 640 Råneå 6:81 982 Råneå 10:100 558 FÖRSÄLJNINGSENHET TKR Råneå 29:4 2 200 Försäljningsenhet Råneå 49:2 och 49:3 17 772 Råneå 49:2 7 664 Råneå 49:3 10 108 Råneå 49:6 7 831 Försäljningsenhet Råneå 56:1 och 57:1 5 897 Råneå 56:1 4 175 Råneå 57:1 1 722 Råneå 92:7 989 Stadsön 2:103 11 644 Tången 2 63 134 Försäljningsenhet Yxan 2 och 4 24 840 Yxan 2 23 813 Yxan 4 1 027 PORTFÖLJEN 535 379

9 FÖRSÄLJNINGSPROCESS Potentiella köpare inbjuds härmed att på basis av denna försäljningspromemoria lämna indikativa, ej bindande, bud på Fastigheterna. Budgivare erbjuds möjligheten att lämna bud på Portföljen som helhet, alternativt på en eller flera Försäljningsenheter. De indikativa buden ska ange: 1) bakgrundsinformation om budgivaren, 2) vilka fastigheter budet avser, 3) det eller de underliggande fastighetsvärdena, 4) hur eventuella avdrag för latent skatt har beaktats, 5) om budgivaren har för avsikt att ta ett socialt ansvar och stödja Luleå kommuns arbete för de hushåll som behöver särskilt stöd avseende boendet, samt 6) om budgivaren är intresserad av att bygga hyresrätter i Luleå. De indikativa buden lämnas till Catella och kommer att ligga till grund för slutförhandlingar med den eller de budgivare som lämnar de för Uppdragsgivaren mest fördelaktiga buden. INDIKATIVA BUD Indikativa bud ska lämnas senast kl. 14.00 den 14 december 2015 till: Catella Corporate Finance Stockholm HB att: Jonas Lindell via e-post: jonas.lindell@catella.se TIDSPLAN Visningar 23 november 4 december 2015 Indikativa bud 14 december 2015 Besked lämnas till samtliga budgivare 21 december 2015 Due diligence, förhandlingar och Första kvartalet 2016 avtalstecknande Tillträde Enligt överenskommelse I de indikativa buden ska budgivare utgå från att: försäljningen kommer att ske genom bolagsöverlåtelser, ingen stämpelskatt för lagfart krävs därmed, Lulebos nya ägardirektiv samt övriga för Uppdragsgivaren erfoderliga beslut vinner laga kraft, handpenning ska erläggas kontant på avtalsdagen, resterande köpeskilling ska erläggas kontant på tillträdesdagen, inga lån övertas, verksamhetsövergång kommer att ske, eventuella kostnader för uttagande av nya pantbrev ska erläggas av köparen, driftavtal och liknande avtal kan komma att överlåtas och att de är tecknade på marknadsmässiga villkor, Fastigheternas skick överensstämmer med vad som med fog kan förutsättas mot bakgrund av Fastigheternas ålder, användning samt den beskrivning som lämnas i denna försäljningspromemoria, samt att köparen kommer att få möjlighet att besiktiga fastigheterna innan slutligt aktieöverlåtelseavtal upprättas samt att Uppdragsgivaren i avtalet kommer att friskrivas från ansvar för fel och brister i Fastigheterna, inklusive dolda fel. Den eller de parter som väljs ut till slutförhandling kommer att få ta del av mer detaljerad information om Fastigheterna. Vidare kommer ett avtalsutkast att presenteras. Parallellt ges härmed även möjlighet att mer ingående besiktiga Fastigheternas tekniska status. Det bör observeras att Uppdragsgivaren inte är förpliktigad att anta något av de lämnade buden. Uppdragsgivaren och Catella förbehåller sig rätten att avsluta försäljningsprocessen eller ändra i ovan beskrivna riktlinjer när som helst före undertecknandet av ett bindande aktieöverlåtelseavtal rörande Fastigheterna. Oavsett skälet till att försäljningsprocessen avbryts eller ändras ska respektive budgivare själv svara för samtliga kostnader som uppkommit i samband med utvärderingen av Fastigheterna. FÖRSÄLJNINGSPROCESS KONTAKTPERSONER Frågor rörande Fastigheten ska ställas till någon av nedanstående personer på Catella. Under inga omständigheter får anställda hos Lulebo eller hyresgäster i respektive fastighet kontaktas utan medgivande från Catella. Catella Corporate Finance Box 5130 Birger Jarlsgatan 6 102 43 Stockholm Telefon 08-463 33 10 www.catella.se/corporatefinance Jonas Lindell Telefon 08-463 32 43 Mobil 070-887 32 43 E-post jonas.lindell@catella.se Hanna Öström Telefon 08-463 34 19 Mobil 070-278 57 01 E-post hanna.ostrom@catella.se Beata Jakobsson Telefon 08-463 33 05 Mobil 073-021 29 60 E-post beata.jakobsson@catella.se

10 MARKNADSINFORMATION LU LE Å Luleå är Norrbottens residensstad och en del av Luleåregionen med över 170 000 invånare och 14 000 arbetspendlare. Staden har varit centrum för den urbanisering som skett i Norrbotten och har idag en sammanhållande roll för länets utveckling. 1971 grundades Luleå Tekniska Universitet ( LTU ) som har haft en viktig del i näringslivets modernisering. Från att näringslivet tidigare har dominerats av gruv- och metallindustrin har nya segment vuxit fram och tillväxten drivs nu av en kunskapsbaserad tjänstesektor. MARKNADSINFORMATION REGIONAL EKONOMI Luleå kommun har en stark ekonomi med positiv befolknings- och sysselsättningstillväxt. De två senaste decennierna har befolkningen ökat med åtta procent till drygt 76 000 invånare och sysselsättningen har mellan 1996 och 2013 ökat med 1,35 procent per år. Den nominella BRP-tillväxten i Norrbottens län har varit stark med en genomsnittlig ökning om 4,1 procent per år mellan 2000 och 2013, vilket kan jämföras med Sveriges BNP-tillväxt på 3,6 procent per år under samma period. Den nominella inkomstutvecklingen i länet har mellan 2000 och 2013 ökat med i genomsnitt 3,6 procent per år, vilket är 0,4 procentenheter över snittet för riket. INFRASTRUKTUR Luleå har en väl utbyggd infrastruktur. Sju kilometer sydväst om Luleå centrum ligger Luleå Airport (Kallax flygplats) som är Sveriges femte största flygplats med ungefär en miljon passagerare per år. I Luleå kommun finns även Norrbottens största kombiterminal som förbinder tågtrafiken med lastbil för transporter till Nordkalotten. Luleå Hamn omsätter mer än åtta miljoner ton gods per år och är Sveriges största hamn för bulklast. Andel av förvärsarbetare efter näringsgren (SCB) % 14 13 12 11 10 9 8 Genomsnittlig årlig sysselsättningstillväxt 1996 2013 (SCB) % 1,5 1,2 2008 2009 2010 Tillverkning och utvinning 2011 LULEÅ Förändring av folkmängden under 25 år, 1989 2014 (SCB) Norrbotten 5 11,9% -5,5 4,9% -15,5-5,4% -19,8-15,4% -27,9-19,7% 2012 Företagstjänster 2013 0,9 0,6 0,3 0,0 Luleå Norrbotten Riket

11 HUI:s försäljningsindex 2014 120 100 80 60 40 20 0 Andel öppet arbetslösa (SCB 2014) % 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 % 30 25 20 15 10 5 0 Luleå Luleå Norrbotten Gävleborg Norrbotten Norrbotten Riket Riket Andel arbetsställen inom privat sektor som upplevt rekryteringsproblem (Arbetsförmedlingen 2015) Riket Västerbotten Västmanland Västernorrland HANDEL Handeln i Luleå är stark, under de tre senaste åren märks ett ökat handelsinflöde från omgivande regioner i HUI:s mätningar av försäljningsindex gällande sällanköpsvaror. År 2014 hade Luleå kommun tredje starkast handel av regionstäderna i Norrland efter Haparanda och Sundsvall med ett försäljningsindex på 119. Luleå har en väl fungerande centrumhandel och i närområdena finns handelsplatserna Storheden och Notviksstan. ARBETSMARKNAD Andelen öppet arbetslösa i Luleå kommun ligger 0,6 procentenheter under genomsnittet för riket och efterfrågan på arbetskraft i Norrbottens län är stor. LTU:s etablering har bidragit till att kommunen har en hög andel förvärvsarbetare med eftergymnasial utbildning. Universitet har med sina 16 000 studenter varit en viktig del i att säkerställa kompetens till den industriella och tekniska utvecklingen i kommunen. Många av utbildningarna som bedrivs på LTU ligger väl i linje med framtidsbehoven. I arbetsförmedlingens rapport för 2015 pekas gruvteknik, metallurgi och IT ut som de områden där det råder störst brist på arbetskraft, ämnesområden som samtliga finns representerade på LTU. MARKNADSINFORMATION

12 MARKNADSINFORMATION STÖRSTA ARBETSGIVARE Ett flertal av kommunens största arbetsgivare har sitt ursprung i stål- och järnmalmsindustrin. SSAB, Nordens största tillverkare av handelsstål och kommunens största privata arbetsgivare, har nyligen investerat en halv miljard kronor i sin produktionsanläggning i Luleå. LKAB har sitt huvudkontor och bedriver sin produktutveckling i Luleå i nära samarbete med bland andra SSAB och LTU. I Luleå Hamn och Narvik har LKAB sina två utlastningskajer för järnmalm vilka utgör naven i LKAB:s logistiksystem. Gestamp Hard- Tech, kommunens tredje största privata arbetsgivare har sitt ursprung i ett samarbete mellan LTU och metallindustrin som tillsammans utvecklade presshärdningstekniken. Företaget tillverkar idag bland annat verktyg och bildelar som sidokrockskydd. Även Försvarsmakten är en stor arbetsgivare i kommunen. Försvaret har en av sina tre flygflottiljer i Luleå, F21, som har runt 1 000 personer anställda. I slutet av 2015 beräknas TeliaSoneras nya kontor stå klart i kvarteret Kajan i centrala Luleå. TeliaSonera har drygt 600 personer anställda i Luleå kommun och samlokaliserar sin verksamhet genom att teckna ett 15 år långt avtal i fastigheten som totalt kommer rymma 850 arbetsplatser. Ett företag som vuxit starkt under de senaste åren är StudentConsulting som år 2012 utsågs till Sveriges snabbast växande företag av Privata Affärer. Företaget, som idag är ett av Sveriges största rekryteringsföretag, startades 1997 i Luleå och är specialiserat på rekrytering av studenter. Utländska företag har också fått upp ögonen för Luleå. Kombinationen av det kalla klimatet och tillgången till teknisk kompetens har varit betydande faktorer till Facebooks pågående etablering av serverhallar på Porsön. På Porsön bygger Skanska ett nytt kontorshus åt Vattenfall vilket innebär att företaget fortsätter sin satsning i Luleå. Med Facebooks och Vattenfalls etablering i anslutning till Luleå Science Park och LTU stärks Porsön som ett tillväxtområde med fokus på energi och IT. ARBETSGIVARE (SCB) ANTAL ANSTÄLLDA Luleå kommun 6 875 Norrbottens Läns Landsting 3 225 Luleå Tekniska Universitet 1 700 SSAB 1 225 Försvarsmakten 775 TeliaSonera 625 Gestamp HardTech 475 Ferruform 475 Din Förlängda Arm i Norr 375 Coop Norrbotten 325 Andel av förvärvsarbetande med eftergymnasial utbildning (SCB 2013) % 50 40 30 20 10 0 Luleå Norrbotten Riket

13 LULEÅ TEKNISKA UNIVERSITET (LTU) 1 700 anställda Omsätter 1 600 miljoner kronor 216 professorer 319 doktorander 16 000 studenter 70 olika forskningsämnen 93 stycken utbildningar Andel av omsättning Utbildning, 41% Forskning, 59% LULEÅ TEKNISKA UNIVERSITET LTU är världsledande inom gruvteknik, metallurgi och högpresterande stål, men bedriver forskning och utbildning inom ett brett spektrum. Förutom civil ingenjörsprogram inom bland annat rymd-, energi- och datateknik är universitetet verksamt inom samhällsvetenskap och humaniora. Forskningen på LTU bedrivs både i nära samarbete med företag som Bosch, Ericsson, Scania, LKAB och SKF liksom med ledande internationella universitet runt om i världen. Universitetet kännetecknas av sin koppling till det lokala näringslivet där en satsning på framtidens gruvor, förnybar energi, smarta maskiner och material, hållbara transporter och ett attraktivt samhällsbyggande kan relateras till de forskningsområden som universitetet lyfter fram. BOSTADSMARKNAD Befolkning Luleå kommun (SCB) 82 000 80 000 78 000 76 000 74 000 72 000 70 000 1995 2000 2005 +8% 2010 Luleå kommuns prognos +5% 2015 2020 2024 Luleå kommun har i sin vision för 2050 tagit ett beslut att staden ska kunna växa med 10 000 invånare och i kommunens prognos överstiger befolkningen 80 000 invånare år 2023. Hyresbostadsbeståndet utgör 44 procent av bostadsbeståndet i kommunen och har så gott som obefintliga vakanser. För att kunna möta en befolkningsökning planerar Luleå kommun för flera nya bostadsprojekt. Den i särklass största satsningen är stadsdelen Kronan som ska bli en modern stadsdel med blandade boendeformer nära centrum. Stora fastighetsägare i kommunen är förutom Luleå kommun bland andra Galären, Norrporten, Diös, Akademiska hus och Norrvidden. MARKNADSINFORMATION

PORTFÖLJEN Portföljen Bergnäset 1:418 Bergnäset 1:419 Bergnäset 2:72 Björkskatan 1:439 Björkskatan 1:440 Gammelstaden 1:77 Gammelstaden 1:82 Gammelstaden 21:4 Stadsön 2:103 Hertsön 11:598 Hertsön 11:599 Hertsön 11:631 Hertsön 11:632 Hertsön 11:644 Hertsön 11:645 Hertsön 11:665 Hertsön 11:666 Hertsön 11:703 Hertsön 11:704 Hertsön 11:705 Hertsön 11:706 Hertsön 11:708 Hertsön 11:709 Hertsön 11:710 Hertsön 11:712 Boken 1 Orren 3 Orren 6 Orren 7 Orren 8 Orren 10 Porsön 1:407 Råneå 6:81 Råneå 10:100 Råneå 29:4 Råneå 49:2 Råneå 49:3 Råneå 49:6 Råneå 56:1 Råneå 57:1 Råneå 92:7 Pennan 2 Tången 2 Yxan 2 Yxan 4 Hyresgästlista

16 PORTFÖLJEN

17 UTHYRBAR AREA OCH PARKERING UTHYRBAR AREA Portföljen omfattar 45 fastigheter med en total uthyrbar area om cirka 109 300 kvadratmeter. Cirka 98 500 kvadratmeter motsvarande 90 procent av Portföljen består av bostäder. Den resterande arean består av lokalytor såsom kontor, butiker, samlingslokaler, restauranger och förråd. Av Portföljens 1 619 lägenheter är 310 lägenheter, motsvarande 6 procent av Portföljens totala uthyrbara bostadsarea, studentlägenheter belägna på Porsön 1:407. De 45 fastigheterna är indelade i 26 försäljningsenheter och belägna i åtta av Luleå kommuns stadsdelar. En tredjedel av Portföljens uthyrbara area är belägen på Örnäset och ytterligare en tredjedel på Hertsön. PORTFÖLJENS UTHYRBARA BOSTADSAREA 90% BOSTÄDER Övriga ytor består av kontor 3%, butik 3%, restaurang 1%, samlingslokaler 1%, övrigt 1% och förråd med pentry <1% UTHYRBAR AREA PER STADSDEL Örnäset 32%, Hertsön 31%, Centrum 10%, Björkskatan 8%, Porsön 7%, Råneå 7% Gammelstad 4%, Bergnäset 1% PARKERING Portföljen omfattar totalt 1 052 parkeringsplatser hänförliga till de olika Försäljningsenheterna. Hälften av parkeringsplatserna är utomhusplatser med motorvärmare, och mer än en tredjedel är parkeringsplatser i garage. Endast 4 procent av parkeringsplatserna är vakanta. På Fastigheterna finns även i vissa fall besöksparkeringsplatser. Dessa presenteras inte i försäljningspromemorian. PARKERING PER TYP ANTAL ANDEL AV PORTFÖLJEN Parkering med motorvärmare 527 50% Garage 396 38% Carport 72 7% Husvagnsparkering 41 4% Långtidsparkering* 16 2% Portföljen 1 052 * Parkering utan motorvärmare UTHYRNINGSGRAD PARKERING 96% UTHYRT PORTFÖLJEN

18 LÄGENHETER UTHYRBAR BOSTADSAREA ÖVRIG UTHYRBAR AREA FÖRSÄLJNINGSENHET ANTAL REGISTER- FASTIGHETER ANTAL ANDEL AV PORTFÖLJEN KVM ANDEL AV FASTIGHETEN ANDEL AV PORTFÖLJEN KONTOR, KVM BUTIK, KVM SAMLINGS- RESTAURANG, LOKAL, KVM KVM PORTFÖLJEN Bergnäset 1:418 1 5 0% 325 100% 0% - - - - Bergnäset 1:419 1 5 0% 232 100% 0% - - - - Bergnäset 2:72 1 6 0% 352 100% 0% - - - - Björkskatan 1:439 och 1:440 2 128 8% 8 870 100% 9% - - - - Boken 1 1 3 0% 258 100% 0% - - - - Gammelstaden 1:77 1 10 1% 684 98% 1% - - - - Gammelstaden 1:82 1 - - - - - - - - 424 Gammelstaden 21:4 1 8 0% 504 100% 1% - - - - Område 7 8 217 13% 16 173 99% 16% - - 172 - Område 8 8 217 13% 17 561 99% 18% - - 172 - Orren 3 1 14 1% 1 030 51% 1% - 1 003 - - Orren 6 och 7 2 13 1% 1 155 45% 1% 1 347 79 - - Orren 8 1 10 1% 742 80% 1% - - 187 - Orren 10 1 20 1% 1 894 39% 2% 1 429 335-843 Pennan 2 1 77 5% 6 590 96% 7% 307 - - - Porsön 1:407 1 310 19% 7 025 97% 7% - - - - Råneå 6:81 1 7 0% 410 100% 0% - - - - Råneå 10:100 1 12 1% 505 94% 1% - - - - Råneå 29:4 1 18 1% 1 002 100% 1% - - - - Råneå 49:2 och 49:3 2 32 2% 2 906 100% 3% - - - - Råneå 49:6 1 18 1% 1 157 100% 1% - - - - Råneå 56:1 och 57:1 2 16 1% 993 100% 1% - - - - Råneå 92:7 1 16 1% 816 100% 1% - - - - Stadsön 2:103 1 - - - - - 478 2 186 162 181 Tången 2 1 282 17% 17 016 97% 17% 107 80 165 - Yxan 2 och 4 2 175 11% 10 555 99% 11% - - 112 - Portföljen 45 1 619-98 754-90% 3 668 3 683 970 1 448 LÄGENHETER PER TYP UTHYRBAR AREA PER TYP 4 RoK, 7% 1 RoKs/RoKv/RoK, 29% Butik, 3% Övriga, 4% * Kontor, 3% Större än 4 RoK, 2% * 3 RoK/RoK med plomberat rum, 34% * 5 RoK 1%, 6 RoK <0,5%, Gruppbostad <0,5% 1,5 RoKv, 2 RoKs/RoK, 29% * Samlingslokal 1%, Restaurang 1%, Övrigt 1%, Förråd med pentry <1% Bostäder inkl gruppbostäder, 90%

19 ÖVRIG UTHYRBAR AREA TOTAL UTHYRBAR AREA VAKANS FÖRRÅD MED PENTRY, KVM ÖVRIGT, KVM KVM TOTALT ANDEL AV FASTIGHETEN ANDEL AV PORTFÖLJEN KVM ANDEL AV PORTFÖLJEN KVM ANDEL AV FASTIGHETEN ANDEL AV PORTFÖLJENS VAKANS FÖRSÄLJNINGSENHET - - - - - 325 0% - - - Bergnäset 1:418 - - - - - 232 0% - - - Bergnäset 1:419 - - - - - 352 0% - - - Bergnäset 2:72 - - - - - 8 870 8% - - - Björkskatan 1:439 och 1:440 - - - - - 258 0% - - - Boken 1-12 12 2% 0% 696 1% - - - Gammelstaden 1:77 - - 424 100% 4% 424 0% 424 100% 34% Gammelstaden 1:82 - - - - - 504 0% - - - Gammelstaden 21:4 - - 172 1% 2% 16 345 15% 81 0% 7% Område 7 - - 172 1% 2% 17 733 16% - - - Område 8 - - 1 003 49% 9% 2 033 2% - - - Orren 3 - - 1 426 55% 13% 2 581 2% - - - Orren 6 och 7 - - 187 20% 2% 929 1% - - - Orren 8-296 2 903 61% 27% 4 797 4% 421 9% 34% Orren 10 - - 307 4% 3% 6 897 6% - - - Pennan 2 127 100 227 3% 2% 7 252 7% - - - Porsön 1:407 - - - - - 410 0% - - - Råneå 6:81 30-30 6% 0% 535 0% 30 6% 2% Råneå 10:100 - - - - - 1 002 1% - - - Råneå 29:4 - - - - - 2 906 3% - - - Råneå 49:2 och 49:3 - - - - - 1 157 1% - - - Råneå 49:6 - - - - - 993 1% - - - Råneå 56:1 och 57:1 - - - - - 816 1% - - - Råneå 92:7 13 6 3 026 100% 29% 3 026 3% 161 5% 13% Stadsön 2:103 79 145 576 3% 5% 17 592 16% 119 1% 10% Tången 2-3 115 1% 1% 10 670 10% - - - Yxan 2 och 4 249 562 10 579 10% 109 334 100% 1 236-1% Portföljen PORTFÖLJEN U T H Y R B A R A R E A P E R FÖRSÄLJNINGSENHET Övriga, 22% Pennan 2, 6% Område 8, 16% Tången 2, 16% Porsön 1:407, 7% Björkskatan 1:439 & 1:440, 8% Yxan 2 & 4, 10% Område 7, 15%

20 DRIFTNETTOKALKYL Portföljens driftnetto beräknas till närmare 52 miljoner kronor motsvarande 473 kronor per kvadratmeter. Den ekonomiska vakansgraden är endast cirka 1 procent och fullt uthyrt beräknas driftnettot till cirka 53 miljoner kronor motsvarande 482 kronor per kvadratmeter. Kontor HYRESINTÄKT PER AREATYP Parkering/garage 5% 4%4% 3% Butik Övriga* PORTFÖLJEN INTÄKTER Portföljens hyresintäkt uppgår till över 101 miljoner kronor motsvarande 939 kronor per kvadratmeter. Portföljens hyresvärde är närmare 103 miljoner kronor motsvarande 938 kronor per kvadratmeter. Hyresintäkterna är Lulebos kontrakterade årshyror 2015 exklusive hyresrabatter, med undantag för intäkterna hänförliga till Lulebos huvudkontor i Orren 6 och 10. I samband med avyttringen av Portföljen kommer Lulebo att avyttra det egna huvudkontorets lokaler och hyresnivån i driftnettokalkylen speglar den hyra Lulebo kommer att betala för sitt huvudkontors lokaler framgent. Se bilaga 2, Utkast till Lulebos hyresavtal, för mer information om Lulebos förslag till framtida hyresvillkor för huvudkontorets lokaler i Orren 6 och 10. För studentlägenheterna (Porsön 1:407) motsvarar den kontrakterade årshyran tolv månadshyror, som erläggs under tio månader. För en gästlägenhet och sju av tolv samlingslokaler saknas hyresintäkt i driftnettokalkylen (Område 7, Område 8, Tången 2 samt Yxan 2 och 4). Hyresgästernas nyttjanderätt till gästlägenheten respektive samlingslokalerna har beaktats vid hyresättningen av bostadslägenheterna och objekten har därför ingen egen hyresintäkt. Hyresgästföreningen har efter en standardhöjande renovering godkänt en hyreshöjning för Porsön 1:407. Hyreshöjningen om 2 600 kronor högre årshyra än befintlig hyresnivå motsvarande 36 400 kronor totalt, inkluderas inte i driftnettokalkylen eftersom hyresintäkten kan realiseras först när hyresgästerna i de återstående 14 lägenheterna, för vilka hyreshöjningen inte genomförts, flyttar. Det finns även ett nytecknat hyresavtal för Porsön 1:407 som inte inkluderats i driftnettokalkylen. Föreningen XPM:s hyresavtal har under hösten omförhandlats och de nya hyresvillkoren börjar gälla 2016-03-01. Den nya årshyran har mer än dubblerats och ökar hyresintäkterna med cirka 16 500 kronor. Nästa hyreshöjning för Portföljen kommer att ske den 1 januari 2016. För mer information om hyressättningen och hyresutvecklingen, se rubriken Hyressättning. Fastighetsskatt Ingen av hyresgästerna betalar något hyrestillägg för fastighetsskatt. Övriga tillägg 77 procent av intäkterna från övriga tillägg är hänförliga till hyrestillägg för hushållsel och 21 procent till ett parkeringstillägg för kontinuerlig ström för motorvärmare. Övriga tillägg omfattar därutöver Swedbanks hyrestillägg för kyla (Stadsön 2:103) samt Luleå kommuns hyrestillägg för bredband (Pennan 2). Hyresgäster boende i fastigheter på Gammelstaden 1:77, Porsön 1:407, Råneå 6:81, Råneå 10:100 och Råneå 92:7 betalar ett hyrestillägg för hushållsel. Hyrestilläggets storlek har bestämts tillsammans med Hyresgästföreningen och beror av lägenhetens storlek, se nedstående tabell. För studentlägenheterna (Porsön 1:407) motsvarar det årliga hyrestillägget tio månaders hyrestillägg. LÄGENHETENS STORLEK MÅNAD HYRESTILLÄGG, KR/KVM ÅR (ÖVRIGA FASTIGHETER) ÅR (PORSÖN 1:407) Mindre än 51 kvm 4,15 49,80 41,50 51 100 kvm 3,23 38,76 32,30 Större än 100 kvm 2,77 33,24 - Övriga intäkter * Restaurang 2%, Samlingslokal, <0,5%, Förråd med pentry <0,5%, Övrigt <0,5% Bostäder 85% Övriga intäkter avser intäkter från fastighetsägaren till Orren 11 (privat bostadsfastighet) för fjärrvärmeförsörjning och sophantering. Undercentralen som betjänar Orren 11 är belägen på Orren 8.

21 INTÄKTER DRIFTNETTOKALKYL Bashyra inkl. index AREA/PLATSER TKR KR/KVM Bostäder 98 674 kvm 86 250 874 Kontor 3 516 kvm 5 034 1 432 Butik 3 522 kvm 3 792 1 077 Samlingslokal 970 kvm 283 292 Restaurang 1 024 kvm 1 746 1 705 Förråd med pentry 219 kvm 106 482 Övrigt 1 174 kvm 142 818 Parkering/garage 1 005 st 3 622 - Bashyra inkl. index 108 098 kvm 100 975 934 Tillägg, fastighetsskatt - - Tillägg, övriga 586 5 Avdrag, plomberat rum -101-1 Övriga intäkter 35 - Hyresintäkt 101 495 939 Vakansvärde Bostäder 81 kvm 164 2 039 Kontor 152 kvm 190 1 253 Butik 161 kvm 156 969 Samlingslokal - - - Restaurang 424 kvm 288 679 Förråd med pentry 30 kvm 10 325 Övrigt 1 388 kvm 133 342 Parkering/garage 47 st 139 - Vakansvärde 1 236 kvm 1 080 874 Hyresvärde 109 334 kvm 102 575 938 Vakans 1 236 kvm -1 080 1 % HYRESINTÄKTER 108 098 kvm 101 495 939 KOSTNADER Taxebundna kostnader El -4 700-43 Värme och kyla -9 858-90 Vatten och avlopp -4 924-45 Sophantering -2 933-27 Totalt taxebundna kostnader -22 415-205 Övriga drift- och underhållskostnader Fastighetsskötsel -10 167-93 Reparationer och underhåll (inkl. bofonder) -9 820-90 Bevakning -355-3 Internet och TV -2 931-27 Porttelefon -20-0 Totalt övriga drift- och underhållskostnader -23 293-213 Fastighetsskatt -1 998-18 Försäkring -359-3 Tomträttsavgäld -457-4 Samfällighet -1 312-12 Kostnader -49 833-456 DRIFTNETTO 51 662 473 DRIFTNETTO, FULLT UTHYRT 52 742 482 1 Avser huvudsakligen förråd men även en bankomat (Stadsön 2:103), en tidigare tvättstuga (Porsön 1:407), en garagelokal (Porsön 1:407) och antenner (Yxan 2 och 4). Avdrag för plomberat rum Under en tid med höga vakanser var det svårt att hyra ut större lägenheter på Hertsön. För att öka uthyrningsgraden plomberade Lulebo rum i ett antal lägenheter. Med 3 RoK med plomberat rum menas lägenheter som har 3 RoK men är uthyrda och nyttjas som 2 RoK. Hyresavdraget är proportionerligt till storleken på det rum som är avstängt för hyresgästen. Vakansvärde Vakansvärdena i driftnettokalkylen är erhållna av Lulebo. Lulebo nyttjar den vakanta lägenheten (Område 7) som visningslägenhet samt tre av de vakanta förråden/garagen (Tången 2 och Råneå 49:2) som fastighetsförråd. De två vakanta butikerna är belägna i Stadsö centrum (Stadsön 2:103) och det vakanta kontoret i Orren 10. Den vakanta restaurangen (Gammelstaden 1:82) är en tidigare restaurang- och butikslokal i Gammelstad. I driftnettokalkylen har de outnyttjade rummen i de plomberade lägenheterna på Hertsön (Område 7 samt Område 8) ett hyresvärde. Hyresvärdet är proportionerligt till storleken på det rum som är avstängt för hyresgästen. Se nästa uppslag för mer information om driftnettokalkylen. PORTFÖLJEN

22 Driftnettokalkyl fortsättning. PORTFÖLJEN KOSTNADER De totala kostnaderna för Portföljen uppgår till cirka 50 miljoner kronor motsvarande 456 kronor per kvadratmeter. I driftnettokalkylen anges kostnaderna inklusive moms såvida de inte är hänförliga till ytor som registrerats för frivillig skatteskyldighet. Dessa kostnader redovisas exklusive moms till den del fastigheten är momsregistrerad. Taxebundna kostnader De taxebundna kostnaderna i driftnettokalkylen är Lulebos verkliga utfall 2014. Hyresgäster boende i fastigheterna Gammelstaden 1:77, Porsön 1:407, Råneå 6:81, Råneå 10:100 och Råneå 92:7 betalar ett hyrestillägg för hushållssel. Hyresgäst i Bergnäset 1:419 har eget abonnemang både avseende hushålls- och fastighetsel. Hyresgäster i Portföljens resterande fastigheter har egna elabonnemang för hushållsel. Övriga drift- och underhållskostnader Av de övriga drift- och underhållskostnaderna är även kostnaderna för bevakning, internet och TV samt porttelefoner Lulebos faktiska kostnader för 2014. Kostnaderna för fastighetsskötsel samt reparationer och underhåll har justerats för eventuella engångskostnader, till exempel tomträttsavgälder för numera friköpta fastigheter och större ombyggnationer och renoveringar. Lulebo gör avsättningar i så kallade bofonder för 30 av fastigheterna i Portföljen. Avsättningen är en ansvarsförbindelse Lulebo gör gentemot lägenheten. Bofonderna gör det möjligt för hyresgästerna att påverka intervall och omfattning av det inre löpande underhållet. I driftnettokalkylen är kostnaderna hänförliga till nyttjande av bofonderna för till exempel tapetsering inkluderade i kostnader för reparationer och underhåll. För mer information om bofonderna, se rubriken Bofonder. Porttelefon Några fastigheter (Orren 3, Orren 6 och 7, Orren 8, Orren 10, Tången 2 samt Yxan 2 och 4) har porttelefon och den redovisade kostnaden avser kostnaden för telefonabonnemang hänförliga till dessa. Tomträttsavgälder Tio fastigheter i Portföljen är tomträtter: Bergnäset 2:72, Område 7 samt Råneå 92:7. Tomträttsavgälderna är bestämda över en tioårsperiod och årlig avgäld samt slutdatum för avgäldsperioden redovisas per försäljningsenhet i nedanstående tabell. FASTIGHET AVGÄLD, KR/ÅR AVGÄLDSPERIOD, T.O.M. Bergnäset 2:72 17 117 2023-07-31 Område 7 52 389 kr/fastighet * 8 fastigheter = 419 112 2023-09-30 Råneå 92:7 20 349 2022-12-31 Totalt tomträttsavgälder 456 578 Samfälligheter 23 av Fastigheterna äger andelar i samfälligheter eller gemenamhetsanläggningar, se vilka i nedanstående tabell. FASTIGHET Bergnäset 2:72 GEMENSAMHETSANLÄGG- NING ELLER SAMFÄLLIGHET Luleå Gäddvik FS:12, S:1, S.2, S:9-11, S:14 DELÄGAR- ANDEL 0,002% Andelstal saknas för S:9. REGELBUNDNA INTÄKTER OCH /ELLER KOSTNADER Gammelstaden 1:77 Luleå Gammelstaden S:8 50% Nej Gammelstaden 1:82 Luleå Gammelstaden S:8 50% Nej Område 7 Luleå Hertsön S:23 100% Ja Område 8 Luleå Hertsön S:27 100% Ja Råneå 49:2 och 49:3 Luleå Råneå S:40 2/6 Nej Råneå 49:6 Luleå Råneå S:40 1/6 Nej Stadsön 2:103 Luleå Stadsön GA:10 50% Nej Luleå Hertsön S:23 och Luleå Hertsön S:27 omfattar tvättstugor, samlingslokaler, bastu, undercentraler, parkering, lekplatser och grönytor och är associerade med parkeringsintäkter och kostnader för drift och underhåll. En ny fastighetsägare till Område 7 respektive Område 8 kommer inte att behöva ta ställning till hur förvaltningen av samfälligheterna ska hanteras eftersom fastigheterna som tillhör Område 7 äger samtliga andelar i Luleå Hertsön S:23 och fastigheterna hänförliga till Område 8 äger samtliga andelar i Luleå Hertsön S:27. Nej HYRESRABATTER Hyresrabatter är exkluderade från driftnettokalkylen eftersom de inte är återkommande. De hyresrabatter som finns för Portföljen är framförallt hänförliga till de nytecknade hyresavtalen för Orren 10. Det finns även en hyresrabatt hänförlig till Orren 3. För mer information om hyresrabatterna, se respektive fastighetsavsnitt.

23 DRIFTNETTOKALKYL INTÄKTER Bashyra inkl. index AREA/PLATSER TKR KR/KVM Bostäder 98 674 kvm 86 250 874 Kontor 3 516 kvm 5 034 1 432 Butik 3 522 kvm 3 792 1 077 Samlingslokal 970 kvm 283 292 Restaurang 1 024 kvm 1 746 1 705 Förråd med pentry 219 kvm 106 482 Övrigt 1 174 kvm 142 818 Parkering/garage 1 005 st 3 622 - Bashyra inkl. index 108 098 kvm 100 975 934 Tillägg, fastighetsskatt - - Tillägg, övriga 586 5 Avdrag, plomberat rum -101-1 Övriga intäkter 35 - Hyresintäkt 101 495 939 Vakansvärde Bostäder 81 kvm 164 2 039 Kontor 152 kvm 190 1 253 Butik 161 kvm 156 969 Samlingslokal - - - Restaurang 424 kvm 288 679 Förråd med pentry 30 kvm 10 325 Övrigt 1 388 kvm 133 342 Parkering/garage 47 st 139 - Vakansvärde 1 236 kvm 1 080 874 Hyresvärde 109 334 kvm 102 575 938 Vakans 1 236 kvm -1 080 1 % HYRESINTÄKTER 108 098 kvm 101 495 939 KOSTNADER Taxebundna kostnader El -4 700-43 Värme och kyla -9 858-90 Vatten och avlopp -4 924-45 Sophantering -2 933-27 Totalt taxebundna kostnader -22 415-205 PORTFÖLJEN Övriga drift- och underhållskostnader Fastighetsskötsel -10 167-93 Reparationer och underhåll (inkl. bofonder) -9 820-90 Bevakning -355-3 Internet och TV -2 931-27 Porttelefon -20-0 Totalt övriga drift- och underhållskostnader -23 293-213 Fastighetsskatt -1 998-18 Försäkring -359-3 Tomträttsavgäld -457-4 Samfällighet -1 312-12 Kostnader -49 833-456 DRIFTNETTO 51 662 473 DRIFTNETTO, FULLT UTHYRT 52 742 482 1 Avser huvudsakligen förråd men även en bankomat (Stadsön 2:103), en tidigare tvättstuga (Porsön 1:407), en garagelokal (Porsön 1:407) och antenner (Yxan 2 och 4).

24 HYRESSÄTTNING HYRESFÖRHANDLINGAR 2014 års hyresförhandlingar mellan Lulebo och Hyresgästföreningen region Norrland resulterade i en överenskommelse som sträcker sig över en tvåårsperiod med tre separata tillfällen för hyreshöjningar, se nedanstående tabell. Uppgörelsen avser samtliga lägenheter i Lulebos bostadsbestånd, med undantag för studentlägenheter, för vilka särskilda procentsatser gäller. Förhandlingsprotokoll återfinns i bilaga 3, Förhandlingsprotokoll 2014, på USB. Nästa hyresförhandling planeras till våren 2016, med en förväntad hyreshöjning 1 juni 2016. Vår hyra består av sex huvuddelar: grundvärde, områdets popularitet, bostadsområdeskriterier, byggnadskriterier, lägenhetskriterier samt standardhöjande kriterier. Lulebo avser att implementera hyreshöjning 1 januari 2016 enligt Vår hyra. En framtida fastighetsägare kommer inte att vara ålagd att använda Vår hyra för hyressättning. PORTFÖLJEN VÅR HYR A EN MODELL FÖR DIFFERENTIERAD HYRESSÄTTNING Procentsatserna i förhandlingsöverenskommelsen från 2014 anvisar en generell nivå för hyreshöjning för bostadslägenheter, se nedanstående tabell. När Lulebo implementerar hyreshöjningar görs detta enligt hyressättningsmodellen Vår hyra. Vår hyra är en avancerad modell som syftar till att skapa förutsättningar för en mer rättvis hyressättning inom Lulebos bostadsbestånd, och utgör grund för att fastställa en för varje lägenhet differentierad hyra. Studentbostäder omfattas inte av hyressättning enligt Vår hyra. HYRESFÖRHANDLING 2014 DATUM FÖR HYRESHÖJNING GENERELL NIVÅ* FÖR HYRESHÖJNING, BOSTADSLÄGENHETER HYRESHÖJNING, STUDENTLÄGENHETER 1 juni 2014 1,3% 1,5% 1 mars 2015 1,25% 1,5% 1 januari 2016 1,2% 1,5% * Faktisk hyreshöjning per lägenhet bestäms enligt hyressättningsmodellen Vår hyra.

25 BOFONDER Lulebo har tillsammans med Hyresgästföreningen avtalat om en bofondsmodell som gör det möjligt för hyresgästerna att påverka intervall och omfattning av inre underhåll i lägenheterna. Underhållspengar sätts av i bofonder för totalt 30 fastigheter i Portföljen, se vilka i vidstående tabell. Avsättningen är inte ett hyrestillägg eller på något annat sätt knuten till hyresgästerna, utan en ansvarsförbindelse Lulebo gör gentemot lägenheten. Bofondens kapital är följaktligen Lulebos. För närvarande är avsättningen 5,14 kronor per kvadratmeter uthyrbar bostadsarea, vilket ska motsvara avskrivningen på ytskikten. Vid förvärv av en eller flera fastigheter med bofond ska en köpare förhandla med Hyresgästföreningen gällande bofondernas fortsatta existens. En köpare kan välja att avstå från bofondsmodellen genom att med tolv månaders uppsägningstid säga upp avtalet med Hyresgästföreningen. Det kapital som finns upparbetat i bofonderna tillhör Lulebo, och kommer inte att följa med respektive fastighet vid en eventuell försäljning. Se bilaga 4, Bofonder på USB, för mer information om bofonderna. FASTIGHETER MED BOFOND Totalt 30 fastigheter i Portföljen har bofonder. Generellt gäller att fastigheter med kommersiella inslag saknar bofond liksom bostadsfastigheter belägna utanför centrala Luleå. BOFOND SAKNAR BOFOND Bergnäset 1:418 Bergnäset 1:419 Bergnäset 2:72 Gammelstaden 1:82 Björkskatan 1:439 och 1:440 Gammelstaden 21:4 Boken 1 Orren 6 Gammelstaden 1:77 Porsön 1:407 Område 7 Råneå 6:81 Område 8 Råneå 10:100 Orren 3 Råneå 29:4 Orren 7 Råneå 49:2 och 49:3 Orren 8 Råneå 49:6 Orren 10 Råneå 56:1 och 57:1 Pennan 2 Råneå 92:7 Tången 2 Stadsön 2:103 Yxan 2 och 4 UTHYRBAR BOSTADSAREA SOM OMFATTAS AV BOFOND 84% Av den totala uthyrbara bostadsarean om 98 674 kvm omfattas 83 205 kvm (84 procent) av bofonder LÄGENHETER SOM OMFATTAS AV BOFOND 72% Av det totala lägenhetsbeståndet om 1 619 lägenheter omfattas 1 164 lägenheter (72 procent) av bofonder PORTFÖLJEN

Portföljen BERGNÄSET Bergnäset 1:418 Bergnäset 1:419 Bergnäset 2:72 Björkskatan 1:439 Björkskatan 1:440 Gammelstaden 1:77 Gammelstaden 1:82 Gammelstaden 21:4 Stadsön 2:103 Hertsön 11:598 Hertsön 11:599 Hertsön 11:631 Hertsön 11:632 Hertsön 11:644 Hertsön 11:645 Hertsön 11:665 Hertsön 11:666 Hertsön 11:703 Hertsön 11:704 Hertsön 11:705 Hertsön 11:706 Hertsön 11:708 Hertsön 11:709 Hertsön 11:710 Hertsön 11:712 Boken 1 Orren 3 Orren 6 Orren 7 Orren 8 Orren 10 Porsön 1:407 Råneå 6:81 Råneå 10:100 Råneå 29:4 Råneå 49:2 Råneå 49:3 Råneå 49:6 Råneå 56:1 Råneå 57:1 Råneå 92:7 Pennan 2 Tången 2 Yxan 2 Yxan 4 Hyresgästlista

28 BERGNÄSET Natursköna Bergnäset är beläget invid Luleälvens västra strand, cirka tre kilometer väster om Luleå centrum och mindre än sju kilometers bilfärd från Luleå Airport (Kal lax flygplats). Stadsdelen är en av Luleås mest populära bostadsområden och har cirka 3 600 invånare. Bergnäsets äldsta bebyggelse uppfördes innan sekelskiftet och nyttjades av Luleås förmögna under somrarna. Efter att Bergnäsbron, som förbinder Bergnäset med centrum, färdigställdes 1954 skedde en större utbyggnad av området och majoriteten av bebyggelsen i Bergnäset är uppförd under 1960-talet. På Bergnäset finns fem förskolor, två låg- och mellanstadieskolor samt två högstadieskolor. I stadsdelen finns även Bergstadens vård- och omsorgsboende. Bergnäset har en livsmedelsbutik (Coop Konsum), en vårdcentral och en folktandvårdsmottagning. OMRÅDE BERGNÄSET För- eller grundskola Vård och omsorg Apotek Livsmedelsbutik Idrottsplats 3 Städgatan Bergnäsbron Västra Brunnsgatan Älvbrovägen Östra Solgatan 2 LULEÅ BERGNÄSET Brantgatan Granuddsvägen Kallaxvägen Vattentornsvägen BERGNÄSET 1 Luleälven Trolltjärnsvägen Granuddsvägen Luleå Airport (Kallax flygplats) 1 Bergnäset 1:418 2 Bergnäset 1:419 3 Bergnäset 2:72

29 ANDEL AV PORTFÖLJENS HYRESINTÄKT ANDEL AV PORTFÖLJENS UTHYRBARA AREA ANDEL AV BERGNÄSETS HYRESRÄTTSBESTÅND 1% 1% 2% BOSTADSBESTÅND OCH UPPLÅTELSEFORMER I BERGNÄSET Bostadsbestånd, antal lägenheter och byggår På Bergnäset finns över 1 676 lägenheter varav 45 procent är belägna i flerbostadshus. Byggår 2011 2001 2010 1991 2000 1981 1990 1971 1980 1961 1970 1951 1960 1941 1950 1931 1940 Tidigare än 1930 Antal lägenheter Småhus Flerbostadshus 800 600 400 200 0 200 400 600 800 Hyresrätter Andel bostäder per upplåtelseform Äganderätter 39% 54% Bostadsrätter 7% BERGNÄSET OMRÅDE BERGNÄSET LULEÅ

Trolltjärnsvägen 30 BERGNÄSET 1:418 GENERELL FASTIGHETSINFORMATION ADRESS Trolltjärnsvägen 14 A E UPPLÅTELSEFORM Äganderätt LAGFAREN ÄGARE Lulebo AB STADSDEL Bergnäset BYGGNADSÅR 1991 TYPKOD 320 TOMTAREA 1 876 kvm UTHYRBAR AREA 325 kvm ANDEL BOSTÄDER 100% ANTAL LÄGENHETER 5 st ANTAL PARKERINGSPLATSER 5 carportplatser KOMMUNIKATIONER TILL FASTIGHETEN DESTINATION AVSTÅND TILL FOTS MED BIL MED KOLLEKTIV- TRAFIK Lokalt centrum 700 m 8 min 2 min 5 min Centrum 3,6 km 38 min 7 min 11 min Luleå Centralstation 4,1 km 45 min 8 min 20 min Luleå Airport (Kallax flygplats) 7,1 km 33 min 8 min 20 min NÄRMASTE HÅLLPLATS FRÅN FASTIGHETEN TYP STATION AVSTÅND TID TILL FOTS Buss Kedjestigen 100 m 1 min Flygbuss Nävervägen 1 km 12 min Bergnäsbron BERGNÄSET OMRÅDE BERGNÄSET Bergnäset 1:419 BERGNÄSET Trolltjärnsvägen Granuddsvägen Fastigheten Trollebergsvägen Trollebergsvägen

31 DRIFTNETTOKALKYL INTÄKTER Bashyra inkl. index AREA/PLATSER TKR KR/KVM Bostäder 325 kvm 312 961 Kontor - - - Butik - - - Samlingslokal - - - Restaurang - - - Förråd med pentry - - - Övrigt - - - Parkering/garage 5 st 18 - Bashyra inkl. index 325 kvm 331 1 017 Tillägg, fastighetsskatt - - Tillägg, övriga - - Avdrag, plomberat rum - - Övriga intäkter - - Hyresintäkt 331 1 017 Vakansvärde Bostäder - - - Kontor - - - Butik - - - Samlingslokal - - - Restaurang - - - Förråd med pentry - - - Övrigt - - - Parkering/garage - - - Vakansvärde - - - Hyresvärde 325 kvm 331 1 017 Vakans - - - HYRESINTÄKTER 325 kvm 331 1 017 KOSTNADER Taxebundna kostnader El 1-37 -113 Värme och kyla -34-104 Vatten och avlopp -22-69 Sophantering -9-27 Totalt taxebundna kostnader -101-312 Övriga drift- och underhållskostnader Fastighetsskötsel -22-69 Reparationer och underhåll (inkl. bofond) -28-85 Bevakning - - Internet och TV -9-27 Porttelefon - - Totalt övriga drift- och underhållskostnader -59-181 Fastighetsskatt -6-19 Försäkring -1-3 Tomträttsavgäld - - Samfällighet - - Kostnader -167-515 DRIFTNETTO 163 502 DRIFTNETTO, FULLT UTHYRT 163 502 Taxeringsvärde Byggnad Mark Skattemässigt restvärde FINANSIELL INFORMATION 2 427 tkr 1 981 tkr 446 tkr 2 199 tkr Momsregistreringsgrad - Pantbrev - Bofond Planer och bestämmelser BYGGNADSÅR/VÄRDEÅR 1991/1991 ANTAL BOSTADSHUS ANTAL VÅNINGAR 1 GRUNDLÄGGNING STOMME FASAD TAK OCH STUPRÖR FÖNSTER TVÄTTSTUGA AVFALLSHANTERING UNDERCENTRAL UPPVÄRMNING STAMMAR EL VENTILATION, BOSTAD/LOKAL INTERNET/TV KÖK BADRUM ÖVRIGT LÄGENHETSFÖRRÅD TOMTMARK GENOMFÖRDA RENOVERINGAR OVK PCB Radon Asbest LEGAL INFORMATION PLANER DATUM AKTBETECKNING Detaljplan: Bergnäset, Trolltjärnsvägen 1989-08-28 25-P90/73 Servitut och nyttjanderätter RÄTTIGHETSTYP ÄNDAMÅL RÄTTSFÖRHÅLLANDE AKTBETECKNING - - - - TEKNISK BESKRIVNING 2 st MYNDIGHETSKRAV Godkänd Omfattas ej Mätningar ej utförda Ej känt Platta på mark Trä Trä Sadeltak i plåt. Hängrännor och stuprör i stålplåt. Treglasfönster i trä 1 st TM + 1 st TT/lägenhet 1 st kärl på gården för hushållsavfall Trolltjärnsvägen 14 A-E (1 st/lägenhet) Fjärrvärme Gjutjärn och plast Porslinssäkringar FTX/- Lunet/Comhem Kyl och frys, elspis, rostfri diskbänk, kakel ovanför diskbänk Våtrumsmatta och -tapet, badkar eller dusch, TM, TT Parkett i vardagsrum Träförråd i byggnad på gården 1 st grillplats Ytskikt kontinuerligt renoverade genom bofond. 2012: Nya FTX-aggregat och fjärrvärmeväxlare. Ja BERGNÄSET BERGNÄSET OMRÅDE LÄGENHETSFÖRDELNING ANTAL LÄGENHETER AREA LÄGENHETSTYP ANTAL ANDEL, % KVM ANDEL, % 2 RoK 5 100 325 100 TOTALT 5 100 325 100 HYRESINTÄKT PER HYRESGÄST Bostadshyresgäster, 100% LÄGENHETSFÖRDELNING 2 RoK, 100%