BRF GÅSHAGA PIRAR 1 Org. nr Årsredovisning År 2014 Årsredovisningen är upprättad och tryckt av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB
Innehållsförteckning Sida - Innehållsförteckning 3 - Kallelse och dagordning 4 - Förvaltningsberättelse 5-11 - Resultaträkningar 12 - Balansräkningar 13-14 - Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 14 - Tilläggsupplysningar 15 - Upplysningar enskilda poster (noter) 16-22 - Underskrifter 22 - Revisionsberättelse 23 - Årsredovisningen i bilder 24-27 - Information från styrelsen 28-34 - Valberedningsrapport 35 - Ordlista 36 - Egna anteckningar 37-39 - Fullmakt 40
Brf Gåshaga Pirar 1, Lidingö 2015-05-05 Kallelse till ordinarie föreningsstämma i Brf Gåshaga Pirar 1 Tid: Torsdagen den 21 maj 2015, kl 19.00. Plats: Restaurant Pier 16 Dagordning 1. Stämmans öppnande 2. Val av ordförande för stämma 3. Anmälan av ordförandens val av protokollförare 4. Godkännande av dagordning 5. Val av två justeringsmän, tillika rösträknare 6. Förteckning över närvarande medlemmar, röstlängd 7. Fråga om kallelse till stämman har behörigen skett 8. Framläggande av styrelsens årsredovisning 9. Föredragning av revisionsberättelse 10. Fastställande av resultat- och balansräkning 11. Beslut ifråga om användande av uppkommen vinst eller täckande av förlust 12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 13. Fråga om arvoden till styrelse och revisorer 14. Val av styrelseledamöter 15. Val av revisorer 16. Val av ledamöter i valberedning 17. Beslut om nya stadgar för Brf Gåshaga Pirar 1 andra läsningen 18. Stämmans avslutande Efter stämman inbjudes till förtäring. Välkomna!! Styrelsen för Brf Gåshaga Pirar 1
Styrelsen får härmed avlämna årsredovisning för räkenskapsåret 2014-01-01-2014-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen registrerades 1999-09-21. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 2000-11-20 och nuvarande stadgar registrerades 2003-12-08 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Stapelbädden 5, Lidingö kommun Föreningen ingår i Stapelbäddens Samfällighetsförening, andel 47,7%, och i Gåshaga Hamnpromenad Samfällighetsförening, andel 23,3%. Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 22 maj 2014 Ordinarie: Jan Ulinder Ordförande Björn Körlof Vice ordförande Ulla Nylander Sekreterare Helena Ankarcrona Ledamot Joakim George Ledamot Anna Nyberg Ledamot Peder Sjögreen Ledamot Lars Träff Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 22 maj 2014 Ordinarie: Jan Ulinder Ordförande Örjan Johansson Vice ordförande Ulla Nylander Sekreterare Helena Ankarcrona Ledamot Joakim George Ledamot Anna Nyberg Ledamot Peder Sjögreen Ledamot Lars Träff Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Sidan 5 av 40
Revisorer Ordinarie: Suppleant: Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor Per Engzell Auktoriserad revisor Valberedning Madeleine Ejerhed Bo Brismar Ewa Lönnborg Johan Hasselberg Sammankallande Ordinarie föreningsstämman hölls den 22 maj 2014. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 9 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Stapelbädden 5, Lidingö kommun Nybyggnadsår och värdeår är 2000-2001. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 235 800 000 235 800 000 Varav byggnader: 160 720 000 160 720 000 Varav mark: 75 080 000 75 080 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos IF Skadeförsäkringar. På fastigheten finns 12 bostadshus som innehåller 93 lägenheter och fyra parhus med sammanlagt åtta lägenheter vilket innebär totalt 101 lägenheter vilka samtliga upplåtna med bostadsrätt. Den totala boytan är 11 881 kvm. Sidan 6 av 40
Lägenhetsfördelning 60 50 40 30 20 10 0 2 rok 3 st 3 rok 49 st 4 rok 16 st 5 rok 30 st Efter beslut på extra stämma den 4 december 2013 har en lokal gjorts om till bostad. I fastigheten finns per den 31 december 2014 således fyra lokaler med en total uthyrningsbar yta om ca 393 kvm. Kontrakten på föreningens lokaler löper enligt följande: Hyresgäst Momspliktig Yta kvm Löptid t.o.m Sea Cross Marine AB Ja 132 2015-06-30 Holten Institute AB Ja 105 2015-09-30 Katsu Ja 105 2016-02-28 Klockare Fastighetsmäklare AB Ja 51 2016-12-31 Sea Cross Marine AB har sagt upp lokalen med avflyttning 2015-06-30, styrelsen förhandlar med en ny hyresgäst. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Under året har föreningen inte haft några anställda. Sidan 7 av 40
Avtal med leverantörer Entreprenadledning Fastighetsskötsel Städning Hissavtal Kabel-TV (fiber) Telefoni (ip) El Mätvärdeshantering Värme Vatten Sophämtning Golvrenoveringar Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Värmdö Bygg AB Riba AB Förenade Service AB Amsler AB Telia Telia Fortum Markets AB Megacon AB Fortum Värme AB Lidingö Stad Lidingö Stad/ Sita Sverige AB LD Golv och Platt AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Föreningens ekonomi Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (K2/K3-regelverken). De nya reglerna enligt K2 innebär bland annat att bostadsrättsföreningar fortsättningsvis ska göra avskrivningar på byggnader enligt en bestämd schablon/procentsats. Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och förändring av likvida medel. De nya avskrivningskostnaderna medför att årets resultat är betydligt sämre och de motsvarar inte föreningens faktiska slitagekostnad (se förklaring nedan). I nedanstående beräkning av resultatet har därför avskrivningskostnader bytts ut mot slitagekostnader. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader - kostnader som kan härröras till föreningens drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader - räntor från föreningens lån och löpande amorteringar. Slitagekostnader - kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. De beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till fond för yttre underhåll. Utfall 2014 2013 Intäkter 9 068 536 8 838 067 Driftkostnader -5 827 191-5 374 248 Kapitalkostnader -2 411 784-2 467 560 Slitagekostnader 354 000 0 1 183 561 996 259 Sidan 8 av 40
26% Intäktsfördelning 2014 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 5 540 Hyresintäkter 1 169 Övriga intäkter 2 357 Kapitalintäkter 3 Summa 9 069 13% 61% Övriga intäkter Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 735 Reparation/underhåll 1 562 Taxebundna kostnader 2 611 Övriga driftkostnader 1 124 Fastighetsavgift 178 Övr.förv/rörelsekostn. 441 Personalkostnader 126 Avskrivning 1 287 Räntekostnader 2 412 Summa 10 476 12% 23% 1% 4%2% Kostnadsfördelning 2014 7% 15% 25% 11% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Räntekostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Terrasser Under december 2014 avslutades ett flerårigt projekt med att reparera alla de 24 takterrasserna och intilliggande balkonger. Härigenom har vi byggt bort risken för att vatten från dessa terrasser ska kunna tränga in i lägenheterna under. Arbetet skedde inledningsvis för att reparera sådana skador men från och med 2013 har vi tillämpat en arbetsmetod som inneburit årsvis planering och samordning av arbetet och därmed nått lägre kostnader för varje terrass. En grannförening använder nu vår arbetsmetod och leverantör för samma slag av reparationer. Målning Under hösten 2014 målades träfasaderna om på sex fastigheter. Till sommaren 2015 kommer alla träfasader på våra 12 fastigheter vara ommålade. Upphandling av nya räntor Föreningen genomförde under våren 2015 en upphandling av räntor för föreningens alla lån. Syftet med upphandlingen var att utnyttja den rådande räntesituationen till förmån för föreningen. Upphandlingen innebar att vi nu har ingått samarbete med SEB. Lånen är nu fördelade på olika bindningstider från 3 månader till 5 år. Genomsnittsräntan är nu endast 0,97 % och den genomsnittliga bindningstiden är 2, 67 år. Effekten för föreningen är en kostnadsreducering på ca 1 mkr per år, varav hälften kan tillgodoräknas under 2015 och hela under 2016. Sidan 9 av 40
Underhållsplan En plan för långsiktigt underhåll har tagits fram. Syftet med planen är att ge underlag för underhållsåtgärder med uppskattade tider och kostnader för olika delar. Underhållsplanen innehåller uppgifter om de byggnadsdelar som omfattas av föreningens ansvar för underhåll av såväl yttre som inre byggnadsdelar och tekniska installationer. Planen sträcker sig över 20 år med start 2015. Medlemsinformation Under året har 4 (f.å 8) bostadsrätter överlåtits. En lokal har byggts om och upplåtits med bostadsrätt. Antal medlemmar per den 31 december 2014 uppgick till 155 (f.å 149). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning, tkr 9 066 8 830 8 998 8 827 9 252 Resultat efter fin. poster, tkr -1 408-618 -144-440 -542 Balansomslutning, tkr 354 897 346 897 345 315 343 797 344 285 Soliditet, % 75% 76% 77% 77% 77% Kassalikviditet, % 54% 73% 101% 58% 69% Snittränta, % 2,95% 3,13% 3,43% 3,66% 3,56% Årsavgift, kr/kvm boyta 470 470 470 470 470 Lån, kr/kvm boyta 7 020 6 785 6 615 6 445 6 445 Ränta, kr/kvm boyta 203 210 224 236 230 Värme, kr/kvm 133 132 135 108 116 El, kr/kvm 54 58 59 67 72 Vatten, kr/kvm 14 12 13 15 12 Sidan 10 av 40
Resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst 5 119 314 årets förlust -1 407 613 3 711 701 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 354 000 i ny räkning överföres 3 357 701 3 711 701 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 11 av 40
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2014-01-01 2013-01-01 Not 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror 1 6 708 989 6 760 025 Övriga rörelseintäkter 2 2 356 999 2 070 336 Summa rörelseintäkter mm 9 065 988 8 830 361 Rörelsekostnader Fastighetsskötsel 3-734 900-602 583 Reparationer 4-612 515-388 405 Underhåll 5-949 890-514 809 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-2 610 951-2 644 550 Övriga driftkostnader 7-1 124 387-1 041 580 Fastighetsavgift 8-177 700-177 000 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-440 851-391 427 Personalkostnader 10-125 888-128 703 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -1 287 284-1 099 371 Summa rörelsekostnader -8 064 365-6 988 428 Rörelseresultat 1 001 623 1 841 933 Finansiella poster Ränteintäkter 2 548 7 706 Räntekostnader -2 411 784-2 467 560 Resultat efter finansiella poster -1 407 613-617 921 Årets resultat -1 407 613-617 921 Sidan 12 av 40
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 351 748 071 344 187 804 Maskiner, inventarier och installationer 12 307 611 496 915 352 055 682 344 684 719 Finansiella anläggningstillgångar Aktier & aktiefonder 13 10 000 10 000 10 000 10 000 Summa anläggningstillgångar 352 065 682 344 694 719 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga fordringar 276 633 0 Skattefordringar 18 331 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 1 221 969 1 046 392 1 516 933 1 046 392 Kassa och bank 15 1 314 224 1 155 542 Summa omsättningstillgångar 2 831 156 2 201 934 SUMMA TILLGÅNGAR 354 896 838 346 896 653 Sidan 13 av 40
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 16 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 255 735 000 255 550 000 Upplåtelseavgifter 3 493 650 0 Fond för yttre underhåll 3 316 371 3 477 180 Summa bundet eget kapital 262 545 021 259 027 180 Fritt eget kapital Balanserat resultat 5 119 314 5 576 425 Årets resultat -1 407 613-617 920 Summa fritt eget kapital 3 711 701 4 958 505 Summa eget kapital 266 256 722 263 985 685 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17 83 400 000 79 900 000 Summa långfristiga skulder 83 400 000 79 900 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 4 054 710 1 721 875 Skatteskulder 17 887 106 542 Övriga kortfristiga skulder 186 099 247 350 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 981 420 935 201 Summa kortfristiga skulder 5 240 116 3 010 968 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 354 896 838 346 896 653 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 94 000 000 94 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 14 av 40
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Byggnader skrivs av enligt en linjär modell på 249 år. Följande avskrivnings procent tillämpas: Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 0,39% 0,33% Byggnadsinventarier 10% 10% Inventarier 20% 20% Markanläggningar 20% 20% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. Sidan 15 av 40
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Anställda och Personalkostnader Föreningen har inte haft några anställda och några löner och ersättningar har inte utbetalats. Not 1 Årsavgifter och hyror 2014 2013 Årsavgifter bostäder 5 539 808 5 531 364 Hyresintäkter lokaler 589 931 694 361 Hyresintäkter garage, p-platser mm 579 250 534 300 6 708 989 6 760 025 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Fastighetsskatt 31 436 44 483 Vatten 224 703 219 594 El 658 425 477 446 Uppvärmning 1 063 446 938 328 Sophämtning 3 420 6 240 Tv-avgift 360 600 360 000 Överlåtelse- & pantavgifter 13 764 12 069 Indrivningskostnader 420 580 Övriga intäkter 785 11 596 2 356 999 2 070 336 Årets elintäkter har belastats med en återbetalning av felaktigt debiterad el för perioden oktober 2006 till och med mars 2013 med ca 106 tkr. Not 3 Fastighetsskötsel 2014 2013 Fastighetsskötsel enligt avtal 261 675 257 572 Städ 217 128 214 200 OVK kostnad 184 518 71 920 Hisservice 44 459 52 576 Markskötsel 6 863 0 Förbrukningsmaterial 20 257 6 315 734 900 602 583 Sidan 16 av 40
Not 4 Reparationskostnader 2014 2013 Reparation byggnader 124 076 17 731 Reparation hiss 255 336 192 944 Reparation tvättstuga 17 350 3 578 Reparation installationer 215 753 130 152 Försäkringsskador 0 44 000 612 515 388 405 Not 5 Underhållskostnader 2014 2013 Underhåll gemens. utrymme 0 312 280 Underhåll huskropp utv. 886 600 0 Övrigt underhåll 63 290 202 529 949 890 514 809 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2014 2013 El 656 770 712 063 Fjärrvärme 1 636 174 1 620 320 Vatten 168 621 145 632 Sophämtning 149 386 166 535 2 610 951 2 644 550 Not 7 Övriga driftkostnader 2014 2013 Fastighetsförsäkringar 116 261 98 560 Självrisk 0 1 488 Samfällighetsförening 663 266 601 215 Tv/Bredband 344 860 340 317 1 124 387 1 041 580 Not 8 Fastighetsavgift 2014 2013 Fastighetsavgift bostäder 121 700 121 000 Fastighetsskatt lokaler 56 000 56 000 177 700 177 000 Sidan 17 av 40
Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2014 2013 Förbrukningsinventarier 10 857 34 810 Telekommunikation 10 208 7 296 Indrivningskostnader 1 415 2 439 Revisionsarvode 18 972 20 440 Arvode ekonomisk förvaltning 87 440 87 491 Medlemsavgift organisationer 7 990 7 610 Advokatkostnader 31 620 24 220 Övriga externa tjänster 190 108 129 677 Övriga omkostnader 82 241 77 444 440 851 391 427 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2014 2013 KPMG AB Revisionsuppdrag 18 972 20 440 18 972 20 440 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader 2014 2013 Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen 100 000 102 000 Övriga ersättningar 154 0 Arbetsgivaravgifter 25 734 26 703 125 888 128 703 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Sidan 18 av 40
Not 11 Byggnader och mark 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 271 905 552 268 572 943 Årets anskaffningsvärde 8 658 247 3 332 609 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 280 563 799 271 905 552 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -6 002 748-5 094 981 Årets avskrivningar -1 097 980-907 767 Utgående ackumulerade avskrivningar -7 100 728-6 002 748 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde 75 000 75 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 75 000 75 000 Ack. avskrivningar markanläggningar Ingående avskrivningar -75 000-75 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -75 000-75 000 Mark Ingående markvärde 78 285 000 78 285 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 78 285 000 78 285 000 Utgående planenligt restvärde 351 748 071 344 187 804 Taxeringsvärden byggnader 160 720 000 160 720 000 Taxeringsvärden mark 75 080 000 75 080 000 235 800 000 235 800 000 Not 12 Maskiner, inventarier och installationer 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 1 984 963 1 984 963 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 984 963 1 984 963 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan -1 488 048-1 296 444 Årets avskrivningar enligt plan -189 304-191 604 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -1 677 352-1 488 048 Utgående planenligt restvärde 307 611 496 915 Not 13 Aktier och andelar, Omsättningstillgångar 2014 2013 Insats Bostadsrätterna 5 000 5 000 Bostadsrätterna 200 andelar á 25 kr 5 000 5 000 10 000 10 000 Sidan 19 av 40
Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014 2013 Tv/Bredband 61 642 60 109 Försäkring 127 828 104 640 Förvaltningsarvode 22 242 21 860 Vatten 79 300 91 029 Uppvärmning 437 300 330 281 El 276 422 252 057 Samfällighetsavgift 165 677 166 235 Fastighetsförvaltning 20 504 20 181 Hiss 23 064 0 Medlemsavgift SBC 7 990 0 1 221 969 1 046 392 Not 15 Likvida medel 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -1 407 613-617 921 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 1 287 284 1 099 371 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -120 329 481 450 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -470 541-83 642 Förändring av kortfristiga skulder 2 229 148 199 727 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 638 279 597 536 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -8 658 247-3 332 609 Kassaflöde från investeringsverksamheten -8 658 247-3 332 609 Finansieringsverksamheten Ny upptagning av lån 3 500 000 2 000 000 Insatser 185 000 0 Upplåtelseavgifter 3 493 650 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 7 178 650 2 000 000 Årets kassaflöde 158 682-735 073 Likvida medel vid årets början 1 155 542 1 890 615 Likvida medel vid årets slut 1 314 224 1 155 542 Sidan 20 av 40
Not 16 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 255 550 000 185 000 255 735 000 Upplåtelseavgifter 0 3 493 650 3 493 650 Fond för yttre underhåll 3 477 180-160 809 * 3 316 371 Balanserat resultat 5 576 425-457 111 5 119 314 Resultat föregående år -617 920 617 920 0 Årets resultat 0-1 407 613-1 407 613 * Avsättning enligt stämmobeslut 354 000 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -514 809-160 809 Not 17 Skulder till kreditinstitut 2014 2013 Bank %-sats Villkorsändring Swedbank AB 3,02% 2015-06-25 12 000 000 12 000 000 Swedbank AB 3,02% 2015-06-25 12 000 000 12 000 000 Swedbank AB 3,02% 2015-06-25 12 500 000 12 500 000 Swedbank AB 3,02% 2015-06-25 15 400 000 15 400 000 Swedbank AB 3,64% 2015-01-23 12 000 000 12 000 000 Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) 12 000 000 12 000 000 Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) 2 000 000 2 000 000 Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) 1 000 000 1 000 000 Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) 1 000 000 1 000 000 Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) 1 500 000 0 Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) 2 000 000 0 83 400 000 79 900 000 Under våren 2015 har upphandling av föreningens lån skett vilket genererat att SEB har/tar över föreningens lån. Lånen flyttas till SEB i samband med lånens villkorsändring vilket varierar under våren/sommaren 2015. Föreningens genomsnittränta beräknas bli 0,97% med en genomsnittlig bindningstid på 2,67 år. Under året har två lån om vardera 2 000 tkr respektive 1 500 tkr tecknats. Under året har ingen amortering skett. Ingen amortering beräknas ske de närmaste 5 åren Sidan 21 av 40
Sidan 22 av 40
Sidan 23 av 40
Årsredovisningen i bilder Soliditet 400 000 300 000 Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40%. 200 000 100 000 Eget kapital S:a kapital 0 2014-12-31 2013-12-31 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 75,02% 76,10% 2014-12-31 2013-12-31 Soliditet Kassalikviditet 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% 2014-12-31 2013-12-31 73,13% 54,03% 2014-12-31 2013-12-31 Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kassalikviditet Kommentar God kassalikviditet är > 115%. Sidan 24 av 40
Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 32% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 68% Belåningsgrad 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. 0 2014-12-31 2013-12-31 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% 35,37% 33,88% 2014-12-31 2013-12-31 Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj < 1 år 100% 1-3 år 0% > 3 år 0% Omsättning av föreningens lån Kommentar Lånens omsättningtid från 2014-12-31. Sidan 25 av 40
Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 4,00% 3,00% 2,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. 1,00% 0,00% 2010 2011 2012 2013 2014 Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling kr/kvm 300 Räntekostnader 250 200 150 100 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 Ränta 220 226 215 201 196 Kommentar kr/kvm 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Taxebundna kostnader 2010 2011 2012 2013 2014 Vatten 12 15 13 12 14 Värme 116 108 135 132 133 El 72 67 59 58 54 Sophämtning 12 12 12 14 12 Kommentar Kostnader för värme har ökat över åren.kostnaderna för el pekar svagt nedåt. Sidan 26 av 40
Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp 12 10 8 6 4 2 0 2010 2011 2012 2013 2014 2 rok 2 0 0 0 0 3 rok 2 6 6 3 2 4 rok 3 3 0 0 1 5 rok 1 1 4 5 1 6 rok 1 0 0 0 0 Summa 9 10 10 8 4 Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Prisutveckling per kvm vid överlåtelse 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 EK. plan 2007 2008 2009 2010 2011 kr/kvm 21 701 46 522 45 788 43 023 43 600 49 407 Kommentar Ek. plan avser ursprungliga insatser. Sidan 27 av 40
Information från styrelsen Föreningsfrågor Styrelsen har haft kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 9 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Extra föreningsstämma har genomförts i syfte att besluta om förändringar av föreningens stadgar. Verksamhetsåret avslutades med en ordinarie föreningsstämma. Information och kommunikation Föreningens öppna hemsida och dess intranät för inloggade medlemmar kan under året sägas ha blivit den mest naturliga kommunikationskanalen inom föreningen. Antal besökare, både på hemsidan och på intranätet, har ökat under året. Intranätet har utvecklats ytterligare och på diskussionsforumet Allmän information och Fråga styrelsen har meningsutbyten förekommit i olika för medlemmarna angelägna frågor. Under fliken Boendeinformation har tillkommit ytterligare praktisk information för såväl nya som gamla medlemmar med checklistor, handhavandeinstruktioner och skötselråd. Länkar har tillkommit till lokala restaurangmenyer, lokala nyheter och företag, turlistor för båt och buss, väderinformation etc. Ett prov med att boka tider i tvättstugan via nätet påbörjades vid slutet av året. Styrelsen har påbörjat omarbetning av föreningsstadgarna så att de både överensstämmer med myndigheternas krav och blir mer logiskt uppställda och lättlästa. Slutligen har ordföranden med sina kvartalsbrev till alla medlemmar kompletterat bilden med ytterligare information och personligt hållna synpunkter på hur föreningen utvecklas. Samfällighetsföreningen GA 1 Gåshaga Hamnpromenad Samfällighetsförening GA 1 är en gemensam organisation för förvaltning av hamnområdet angränsande till bostadsrättsföreningarna Gåshaga Pirar 1,2,3,4 och 5. I styrelsen ingår en medlem som ledamot i styrelsen. I hamnområdet ingår hamnpromenaden, trädäck, pirar och Badholmen. GA 1 har avtal med Lidingö Trädgårdscenter AB för markskötsel, SVEVIA för snöröjning samt Canalt AB för underhåll av trädäck och belysning. Vindsnurror, gåsstaket och hundar har väsentligen hindrat vitkindade gäss att etablera sig på Badholmen sommaren 2014. Vattnet vid sandstranden har provtagits för mikrobiologi och bedömts som tjänligt. GA1 har påbörjat arbetet med en underhållsplan för trädäcken. Samfällighetsföreningen Stapelbädden GA 2 Samfällighetsföreningen Stapelbädden GA 2 förvaltar de av bostadsrättsföreningarna 1,2 och 3 gemensamt ägda vägar, garage, parkområden, parkeringsytorna samt vägbelysningen. I styrelsen för GA 2 ingår företrädare för de tre föreningarna. Brf Gåshaga Pirar 1 har här en ägarandel av 47,7% och representeras av två ordinarie ledamöter i styrelsen. De dominerande och mest kostnadskrävande uppgifterna gör GA 2 är under barmarkstiden parkunderhållet och under vintertid snöröjning och sandning av bil- och gångvägar. Arbete har påbörjats med att modernisera gatu-och gångvägsbelysningen med att byta lampor till betydligt mera energisnåla alternativ. Sidan 28 av 40
Golvreparationer Reparationer av felaktigt lagda, sviktande och knarrande golv påbörjades 2009. Reparationerna avser ibland enstaka rum men ibland hela lägenheter. Golven undersöks före beslut om eventuell åtgärd. Oftast genomförs reparationer i samband med lägenhetsbyten. Under 2014 har två lägenheter reparerats till en kostnad av 171,000 SEK. Husvärdsorganisationen Under året har antalet varit elva vi har saknat två. Husvärdsmöten har genomförts vid fem tillfällen under verksamhetsåret. Husvärdsmöten har karaktären av information och diskussion i olika frågor. Husvärdarnas främsta uppgifter är att fånga upp frågor från medlemmarna och sprida information i trapphuset. Härutöver har husvärdarna rollen att i många frågor vara remissinstans för styrelsens arbete. Husvärdsorganisationen med engagerade och intresserade medlemmar utgör en tillgång för styrelsens arbete. Husvärdar har under året varit; Rolf Melin, K-E Hagström, Bobby Pettersson, Ulf Åkermark, Johan Stensfelt, Peter Mikkov, Helena Ankarcrona, Birgitta Söderström, Jan Krepp, Per Magnusson och Lotta George. Föreningen saknar representanter för Slipvägen 8 och Hamnvägen 4. Underhållsarbeten Under december 2014 avslutades ett flerårigt projekt med att reparera alla de 24 takterrasserna och intilliggande balkonger. Härigenom har vi byggt bort risken för att vatten från dessa terrasser ska kunna tränga in i lägenheterna under. Arbetet skedde inledningsvis för att reparera sådana skador men från och med 2013 har vi tillämpat en arbetsmetod som inneburit årsvis planering och samordning av arbetet och därmed nått lägre kostnader för varje terrass. En grannförening använder nu vår arbetsmetod och leverantör för samma slag av reparationer. Härutöver har fasadmålning genomförts på ett stort antal hus. Under 2015 planeras bl.a. fortsatt målning av fasader, rengöring av balkongglas och fasader samt underhåll av hissar. Underhållsplan En plan för långsiktigt underhåll har tagits fram. Syftet med planen är att ge underlag för underhållsåtgärder med uppskattade tider och kostnader för olika delar. Underhållsplanen innehåller uppgifter om de byggnadsdelar som omfattas av föreningens ansvar för underhåll av såväl yttre som inre byggnadsdelar och tekniska installationer. Planen sträcker sig över 20 år med start 2015. Upphandling av nya räntor Föreningen genomförde en upphandling av räntor för föreningens alla lån. Syftet med upphandlingen var att utnyttja den rådande räntesituationen till förmån för föreningen. Upphandlingen innebar att vi nu har ingått samarbete med SEB. Lånen är nu fördelade på olika bindningstider från 3 månader till 5 år. Genomsnittsräntan är nu endast 0,97 % och den genomsnittliga bindningstiden är 2,67 år. Effekten för föreningen är en kostnadsreducering på ca 1 mkr per år, varav hälften kan tillgodoräknas under 2015 och hela under 2016. Sidan 29 av 40