Bättre ekonomi Välkomna! Kursledare Mats Lindbäck Styrelserådgivningen 0775 200 100 Ämnen under kursen Vad är en bostadsrättsförening? Årsredovisningen Hur fungerar ekonomin? Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar Går det att påverka ekonomin? Skatter 1
Målsättning Kunna läsa och förstå resultat- och balansräkning Vad kan man göra för att förbättra ekonomin? Förstå innebörden av bokslutsdispositioner Känna större säkerhet i ekonomiska frågor Bostadsrättsföreningens ändamål Främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att upplåta bostäder i föreningens hus utan begränsning i tiden Vem ska läsa årsredovisningen och varför är den viktig? Bästa (och enda) infokällan för medlemmarna Värdet på lägenheterna Mäklare, banker Praktiskt för egen genomgång/analys Historien 2
Vad är mest intressant? Historia, när byggdes vad, renoveringar? Fördelning av ytor Taxeringsvärde Lånebild Intäkter Dolda tillgångar/risker vad händer med årsavgiften? Hur ser trenden ut? Formell disposition enligt årsredovisningslagen Förvaltningsberättelse Dispositionsförslag Resultat- och balansräkningar Noter tilläggsupplysningar Undertecknande Nyckeltal Egna! Om årsredovisningen för Bostadsrättsföreningen Modell Bättre; FAR, Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen, SBC Googla och ladda ner: Bostadsrätterna, idéskrift om årsredovisning 3
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 intäkt bostäder (brutto), kr/kvm totalyta 520 517 530 536 541 550 546 556 561 578 583 intäkt bostäder (brutto), kr/kvm boyta 552 554 566 573 578 586 582 592 600 615 618 EGNA KOMMENTARER KRAFTIG ÖKNING AV LOKALINTÄKTER 2013, SAMMANFÖLL MED SVAG ÖKNING AV intäkt lokaler (brutto), kr/kvm totalyta 42 46 46 49 48 47 46 41 48 47 54 MÅNADSAVGIFTER intäkt lokaler (brutto), kr/kvm lokalyta 722 702 720 753 754 761 747 681 731 778 962 intäkt garage o bilplats (brutto), kr/kvm totalyta 15 17 18 19 19 20 20 21 22 23 24 intäkt övrigt (inte räntebidrag), kr/kvm totalyta 22 18 17 20 24 28 19 17 18 17 21 summa intäkter (brutto), kr/kvm totalyta 599 599 611 623 632 645 631 634 649 665 682 s:a hyresbortfall, kr/kvm totalyta 3 4 4 3 3 3 2 2 2 3 3 s:a intäkter (netto), kr/kvm totalyta 595 595 607 620 629 642 629 633 648 662 680 drift: skötsel, adm, kr/kvm totalyta 98 79 80 86 85 91 86 91 91 102 110 drift: värme, kr/kvm totalyta 96 101 103 103 100 102 106 117 111 114 115 drift: taxebundna kostnader, kr/kvm totalyta 58 61 62 64 68 73 71 75 75 70 70 drift: övrigt, kr/kvm totalyta 0 28 30 31 33 30 33 36 33 31 29 s:a drift, kr/kvm totalyta 252 269 274 284 285 296 296 319 310 316 325 underhåll och reparation, kr/kvm totalyta 84 94 96 91 89 78 82 80 83 84 86 kapital: räntor (brutto), kr/kvm totalyta 161 142 133 132 140 153 118 107 127 131 127 AVSKRIVNINGAR kapital: avskrivningar, kr/kvm totalyta 55 55 57 62 65 62 64 65 71 75 81 ÖKAT RÄTT MKT kapital: tomträttsavgäld, kr/kvm totalyta 5 7 7 7 7 7 6 6 7 7 8 kapital: övriga kapitalkostnader, kr/kvm totalyta (specificeras ej för privata) 1 1 0 0 1 1 3 6 2 1 0 FAST.SKATT KRAFTIG fastighetsskatt, kr/kvm totalyta 28 28 29 30 26 21 20 20 20 21 20 NED I NIVÅ MEN RÄNTEBIDRAG NED avdrag: räntebidrag, kr/kvm totalyta 7 9 10 11 6 6 3 2 1 0.. LIKA MKT summa kostnader, kr/kvm totalyta 580 587 586 595 606 612 586 600 619 635 646 föreningens inkomstskatt, kr/kvm totalyta (endast brf) 11 13 14 15 5 2 1 1 1 0 1? 2017-08-30 Nyckeltal Egna! Standardiserade - SCBs IKU webben Hyror Skatteverket Boreda, Värderingsdata, Mäklarstatistik Nyckeltal Information som kanske inte syns Det ekonomisystemet ej ser: Taxvärde, lån, årsavgift per kvm Stambyte - större reparation/underhåll Hyresvillkor för lokalhyresgäster Risk för att bli oäkta bostadsföretag Förändras tomträttsavgälden? 4
Kapitalbindning hos föreningen mycket kapital Bekvämt sitta i styrelsen? Behöver aldrig ändra avgifterna Lägenheternas marknadsvärde? Kanske gör pengarna mer nytta hos medlemmarna? Redo för underhållsåtgärder! Kapitalbindning hos föreningen lite kapital Ställer större krav på hushållning? Avgifterna går upp och ner Lägenheternas marknadsvärde? Kanske gör pengarna mer nytta hos föreningen? Redo för underhållsåtgärder?? Resultaträkningen är enbart en specifikation av det egna kapitalets förändring 5
Resultaträkning Balansräkning Intäkter 2 573 594 Kostnader 1 856 625 Vinst Yttre fond 716 969 106 800 Tillgångar 18 713 386 Eget kap 8 409 802 Yttre fond 918 818 Ack res 3 989 414 Skulder 10 303 584 Resultaträkning Taxvärde 35 600 ` Markn.v 48 800 Balansräkning Eget kap 8 409 802 Intäkter 2 573 594 Kostnader 1 856 625 Tillgångar 18 713 386 Yttre fond 918 818 Ack resultat 3 989 414 Årets avsättn 106 800 Vinst 716 969 Skulder 10 303 584 Föreningens finansiering Idag: 85 % insatser 1993: 85 % lån 6
Bokslutsdispositioner Avskrivningar och fondering fördelar resultatet över tiden Vilka resurser finns? Vilka behov finns det av att bygga reserver? Men om fastigheten inte minskar i värde? Skillnad mellan en fastighet i ett AB och en bostadsrättsförening? Avskrivningar Fördelar kostnaderna över tiden bygger kassan Nya brf: stora belopp - Äldre brf: en akademisk fråga ÅRL 4 kap 4 : Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period Vad är husets nyttjandeperiod? Anskaffningsvärde = återanskaffningsvärde? Avskrivningar Historiskt många principer trots anvisningar från Bokföringsnämnden Brf: Ingen/liten avskrivning på fastighetens anskaffningsvärde, men allt underhåll skrivs av över korrekt livslängd Brf: 1 % alt 2 % alt 0,5 % rak avskrivning på bokfört anskaffningsvärde Progressiv avskrivning Större ersättningsinvesteringar, sk tillkommande kostnaders avskrivning 7
Avskrivningar Nyhet 2015: Ange K2 eller K3 och progressiv avskrivning bort FARs och brf-organisationernas arbete Utredningen om konsumentskydd i bostadsrätt Avskrivningar 2015: K2 eller K3? Avskrivningar: K2 Arv från tidigare principer? Regelbaserad redovisning Fastigheten en enhet skrivs av med generell procentsats. Tillkommande kostnader, till exempel stambyten, skrivs inte av kostnadsförs direkt - resultatpåverkande Enkelt? Fördelaktigt då det inte händer så mycket 8
Avskrivningar: K3 Nyhet? Ska bli normalregelverk Principbaserad redovisning Fastigheten består av komponenter som skrivs av i takt med förslitningen - nyttjandeperioden Tillkommande kostnader aktiveras; gammalt skrivs bort, nytt höjer tillgångarna, skrivs av successivt. Mest rättvist? Fördelaktigt vid aktiviteter jämnt resultat Avskrivningar enligt K3 Del Klartext Senaste åtgärd Återstående Värde Återstående Livslängd Årlig Avskrivning Kommentar 1 Fastigheten 1983 0 0 0 Byggår 1884, värdeår 1929 2 Fasad gata 2016 1758000 30 58600 3 Fasad gård 2010 700000 14 50000 4 Fönster 2015 308140 14 22010 5 Gård 2016 800000 50 16000 6 Trapphus/källare 2006 500000 25 20000 7 Tak 2011 1800000 30 60000 8 Värmeanläggning 2016 400000 20 20000 9 Stammar 1983 1190000 40 29750 Spolning vart 5:e år, syn (ok) 2016 10 Övrig tekn utrustning 2014 300000 20 15000 Summa 7756140 Summa 291360 Genomsnittlig avskrivningstid 27,0 år Fond för yttre underhåll Omföring inom eget kapital Avsiktsförklaring om framtida underhåll Spelar den någon roll? Var finns pengarna? Grunden för avsättning ska anges i stadgarna vad säger de? 9
Dispositionsförslag Förslag till hantering av ansamlat resultat Till stämmans förfogande står följande medel: Årets resultat 716 969 Balanserad vinst 3 379 245 Reservering fond för yttre underhåll -106 800 Summa balanserat resultat 3 989 414 Styrelsen föreslår att medlen disponeras så att i ny räkning överförs 3 989 414 Förbättrad ekonomi Intäkterna Kostnaderna användningen av pengarna Rätt nivå på avgifter och intäkter? Föreningens syfte Rätt avgift över tiden generationsplundring Rätt avgift idag. Vilkens sorts förening har medlemmarna köpt in sig i? Individuellt eller kollektivt sparande och kapitaluppbyggnad 10
Andra plusposter Lokalkontrakten: Indexerade? Marknadsanpassade? Bättre utnyttjande Vindar plus och minus Sälja hyresbostäder? Insatshöjning? Insatsåterbetalning? Hur ser kostnadsbilden ut? Vilka ska angripas först? El Värme 35% Vatten avlopp Övriga kostnader Förvaltning Reparationer Skatter Avsättning Styrelsearvoden Revision Avskrivning Räntor Största kostnaderna: vad går att påverka? Skatter? Räntor Värmen Markhyror Drift och taxebundna kostnader Avskrivningar underhållsfonderingar 11
Kapitalkostnaderna Lånade pengar dyrast pressa likviditeten! Vem ska ha lånen och kostnaderna brf eller boende? Räntor fast eller rörlig? Får man spekulera? Finansiera underhållet genom fondering: betala krognotan i förväg + Billigast för föreningen + Den som är satt i skuld är aldrig fri + Anpassning till underhållsplan + Generationsaspekten - Finns det något att låna på? - Ianspråktagande osäkert; tidpunkt, belopp - Penningvärdesförsämring - Dålig avkastning - Dålig matchning kostnad nytta Var finns egentligen pengarna? Finansiera underhållet med lån: betala krognotan efter måltiden Osäkert om krediter lämnas +/- Generationsaspekten - Det kostar att låna - Känns som dubbel kostnad ; Lån plus avskrivning + Kostnaden för lånen tas av dem som utnyttjar resursen + Inget tvångssparande 12
Höjda insatser: utnyttja ränteavdragen Alla medlemmar skjuter till pengar så att föreningen kan betala av, eller slipper ta nya lån Bättre förhållande tillgångar<>skulder Alla skjuter till i proportion till nuvarande insatser Finansieras genom personliga avdragsgilla lån eller kontant Föreningen sänker avgifterna med motsvarande besparing Tågordningen Informationsmöte Kontakt med bank gemensam upphandling av lån Eventuell medverkan av mäklare Personlig information vad betyder det här för mig? Stämmobeslut 2/3 majoritet Godkännande av medlemmar Hyresnämnden Avisering Inbetalning amortering föreningslån Avgiftssänkning Beslutet om höjning av insatser Proportionerligt till insatserna alla deltar 2/3 av de röstande på föreningsstämma Hyresnämndens godkännande Beslutet får inte vara otillbörligt mot enskild bostadsrättshavare 13
Medlemmar som inte kan/vill? Erbjuds reverslån/uppskjuten betalning från föreningen Icke avdragsgill ränta/avgift Räntenivå lika med föreningens lån Betalas vid flytt Oförändrade boendekostnader? Litet antal medlemmar övriga måste låna mera Skatter för medlemmar i äkta förening Ingen löpande beskattning Ingen förmögenhetsskatt Reavinstbeskattning - Beskattningsbar vinst 22 % - Obegränsat uppskov - Ränta på uppskovsbelopp 0,5% Kommunal fastighetsavgift för bostäder (2017) 1 315 kr/bostadslägenhet i flerfamiljshus eller högst 0,3% taxv bostäder (mark+byggnad) 7 687 kr/bostadslägenhet småhus eller högst 0,75% x taxv (mark+byggnad) 14
Statlig fastighetsskatt lokaler 1 % x taxeringsvärdet för lokal (mark+byggnad) Tack för ikväll! Men glöm inte utvärderingen 15