AP Fastigheter Årsredovisning 2005 2005 var ett år av kraftig värdetillväxt, framför allt i Stockholm. Vid årsskiftet värderades AP Fastigheters samlade bestånd till 32,2 miljarder kronor, en ökning med 9 procent under året.
Index Adresser omslagets baksida Affärsidé 10 Aktiv Bo-index 10, 28 Area 2, 15 25, 45 Arkitektur 28, 39 Derivat 32, 59 60, 71 72 Direktavkastning 26, 27, 45 Driftnetto 3, 17, 44 Energianvändning 39 Fastighetsbestånd 2, 17, 14 25 Fastighetsförsäljningar 3, 14, 15, 18 25, 42 Fastighetsförteckning separat trycksak Fastighetsförvärv 3, 14, 15, 18 25, 42 Finansiella mål 10, 30 Framtidsutsikter 7, 19, 21, 23, 25, 43 Företagsledning 80 84, 87 Förfallostruktur hyreskontrakt 15, 18, 20, 22, 24, 41 Förvaltningsstrategi 10, 28 29 Göteborg 24, 25 Historik 9, 15 Hyresmarknad 12, 19, 21, 23, 25 Hyresvärde 2, 15 25 IFRS 43, 54 Kartor 18, 20, 22, 24 Konkurrenter 13 Kunder 10, 15, 28 29 Känslighetsanalys 27, 62 63 Nöjd Kund-Index, NKI 11, 28, 35 Nöjd Medarbetar-Index, NMI 11, 35 Nyckeltal 15 25, 45 Organisation 36 37, 41, 80 82 Placeringsstrategi 10, 14 Projektverksamhet 3, 14 15, 42 Risk 30 31, 61 62 Riskhantering 30 31, 61 62 Ränta 31 33, 42, 45, 66, 71 Räntebidrag 33 Räntebindningstid 33, 45, 71 Samhällsstrategi 10 Svenskt Fastighetsindex, SFI 27 Sjukfrånvaro 36, 75 Stockholm innerstad 18, 19 Stockholm ytterstad 20, 21 Styrelse 43, 79 80, 86 Substansvärde 74 Totalavkastning 3, 11, 26 Uppsala 22, 23 Utbildning 35 Utdelning 33, 43, 76 Uthyrningsgrad 2, 15 25 Varumärkesstrategi 10 Vision 10 Värderingsmetoder 26, 59, 63 Ägardirektiv 9 Ägare 9, 33 Övriga publikationer 89
2 AP Fastigheter i korthet 3 Väsentliga händelser under året 4 Vd-ord 9 Uppdraget 10 Mål och strategier 12 AP Fastigheters omvärld 14 Bestånd och marknad 26 Marknadsvärde 28 Förvaltning sstrategi 30 Finansiering 35 Medarbetare och organisation 38 Miljöarbete Årsredovisning 41 Förvaltningsberättelse 44 Femårsöversikt och nyckeltal 46 Koncernens resultaträkning 48 Koncernens balansräkning 50 Koncernens förändring av eget kapital 51 Koncernens kassaflödesanalys 52 Moderbolagets räkningar 54 IFRS 58 Noter 76 Förslag till vinstdisposition 77 Revisionsberättelse 78 Bolagsstyrningsrapport 86 Styrelse och ledning 88 Definitioner 89 Övriga publikationer Position Stockholm i Värtahamnen är ett av AP Fastigheters utvecklingsområden. 1
AP Fastigheter i korthet Fakta AP Fastigheter 2005-12-31 Marknadsvärde, Mkr 32 226 Antal fastigheter 201 Total area, tkvm 2 005 Hyresvärde, Mkr 3 067 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 92 Antal medarbetare 274 Uthyrningsbar area, tkvm Kontor 959 Bostäder 578 Butik/restaurang/hotell 161 Lager/industri 142 Övrigt 165 Totalt 2 005 1. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Kontor 63% (63) Bostäder 17% (17) Butiker 12% (12) Övrigt 8% (8) 2. Geografisk spridning efter marknadsvärde Stockholm 68% (65) Uppsala 20% (19) Göteborg 12% (12) Övrigt 0% (4) AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till drygt 32,2 miljarder kronor vid årsskiftet 2005/06. Företaget är inriktat på fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. AP Fastigheter äger kommersiella fastigheter och bostadshus i Stockholm, Uppsala och Göteborg. Stockholm står för 68 procent av fastighetsbeståndets värde. Fastigheterna ligger både i Stockholm city och i andra välbelägna områden, till exempel Nacka Strand, Alviks Strand, Värtaområdet, Tellus vid Telefonplan och Solna Strand. I Göteborg ägs främst butiksfastigheter, men också kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala domineras av bostäder, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter samt Uppsala Science Park. Genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling och serviceinriktad förvaltning skapar AP Fastigheter mervärden för såväl ägare som företagets hyresgäster. I Göteborg äger AP Fastigheter centralt belägna butiksfastigheter, här det nyligen ombyggda affärshuset Kompassen. 2
Väsentliga händelser under året Högsta värdeförändringen sedan 2000 Under 2005 ökade beståndet i värde med 8,8 procent. Endast vid två tillfällen har värdeförändringen varit större sedan starten 1998. Den största värdeförändringen uppvisades i kontorsfastigheter i Stockholm CBD (Central Business District) samt bostadsfastigheter i Stockholm och Göteborg. Stabiliserad uthyrningsgrad Den genomsnittliga uthyrningsgraden stabiliserades under 2005, efter att successivt ha gått ned sedan 2000. Snittuthyrningsgraden för hela beståndet låg vid årsskiftet 2005/06 på 92 procent. Den enskilt största uthyrningen 2005 var till WM-data och omfattade 26 000 kvadratmeter. WM-data kommer att samla sin verksamhet i Stockholm till Nacka Strand. Transaktioner för 4,5 miljarder kronor AP Fastigheter genomförde under året förvärv och avyttringar till ett värde av 4,5 miljarder kronor. Detta motsvarar cirka 15 procent av AP Fastigheters bestånd eller cirka 4 procent av volymen på den svenska transaktionsmarknaden för fastigheter, som uppgick till cirka 115 miljarder kronor 2005. Den största enskilda transaktionen var en bytesaffär med Fabege, där AP Fastigheter bland annat förvärvade resterande 50 procent av aktierna i Position Stockholm. Renodling av beståndet Under 2005 har AP Fastigheter renodlat sin verksamhet till Stockholm, Uppsala och Göteborg. Bland annat avyttrades ett fastighetsbestånd i Gävle-Dala-regionen till Diös. Fastighetsvärdet i denna transaktion var 1 165 Mkr. Utveckling av attraktiva byggrätter Under året har AP Fastigheter arbetat aktivt med att utveckla byggrätter på attraktiva platser i Stockholm. De samlade byggrätterna i Kista, Värtan och på Telefonplan uppgår för närvarande till 350 000 kvadratmeter. 3. Hyresintäkterna uppgick till 2 962 Mkr. I ett jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 1%. Mkr 4 000 3 000 2 000 1 000 0 3 484 3 378 03 04 2 962 05 5. Resultat före skatt uppgick till 3 784 Mkr, inklusive värdeförändringar på 2 565 Mkr. Mkr 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1 592 1 662 03* 04 *) Ej justerat för IFRS 3 784 05 7. Fastighetsvärdet per årsskiftet uppgick till 32,2 miljarder kr. Mkr 40 000 30 000 20 000 10 000 0 32 544 32 226 30 170 03 04 05 4. Driftnetto uppgick till 1 876 Mkr. I ett jämförbart bestånd ökade driftnettot med 1%. Mkr 4 000 3 000 2 000 1 000 Mkr 0 0 1 000 2 000 3 000 4 000 1 899 2 033 1 876 03 03 04 04 05 6. Nettoinvesteringar uppgick till -499 Mkr. % 20 15,6 15 12,9 10 5 1 830 2 583 499 05 8. Totalavkastning i genomsnitt enligt SFI, inklusive transaktioner och genomförda projekt. 7,5 6,5 5,8 5,5 0 1 år 3 år 5 år 10 år AP Fastigheter SFI 10,5 9,8 3
Rubrik 4
Vd-ord Kraftig värdestegring på attraktiv fastighetsmarknad Värdet av AP Fastigheters bestånd ökade under 2005 med 9 procent, vilket är den starkaste värdetillväxten sedan toppåret 2000. Sjunkande direktavkastningskrav och en något stärkt hyresmarknad bidrog till uppgången. AP Fastigheters resultat före skatt uppgick till 3 784 Mkr. Den svenska fastighetsmarknaden var fortsatt het under 2005 och prisnivåerna fortsatte stadigt uppåt. Ett lågt ränteläge tillsammans med stort inflöde av kapital till fastighetssektorn har lett till sjunkande direktavkastningskrav. Den begynnande förbättringen av hyresmarknaden har givit extra bränsle åt förvärvsintresset. Inhemska aktörer har varit aktiva på transaktionsmarknaden under året, men intresset från utländska placerare har hållit i sig och de svarade för 45 procent av transaktionsmarknaden. Sammanlagt omsattes under 2005 fastigheter till ett värde av cirka 115 miljarder kronor. För AP Fastigheter var 2005 ett år med hög omsättning i portföljen. Transaktionsverksamheten berörde värdemässigt hela 15 procent av beståndet. Sedan 2000 har vi köpt och sålt fastigheter till ett värde av sammanlagt 23 miljarder kronor. Årets transaktioner dominerades av två stora affärer. I maj slutfördes försäljningen av samtliga fastigheter i Gävle-Dala-regionen. Beståndet som varit i AP Fastigheters ägo sedan förvärvet av Diös år 2000 gav god avkastning och utvecklades väl, men det låg utanför våra kärnområden. I och med denna försäljning har vi nu ett fastighetsinnehav som är koncentrerat till de prioriterade regionerna Stockholm, Uppsala och Göteborg. Den andra stora transaktionen under året var bytesaffären med Fabege. AP Fastigheter, som ägde 50 procent av Position Stockholm AB, förvärvade resterande aktier, jämte en fastighet på Vasagatan i centrala Stockholm. Position Stockholm har ett betydande innehav av fastigheter och projektmöjligheter i Värtahamnen som är ett område med mycket stor utvecklingspotential. Samtidigt såldes fastigheter till Fabege på Kungsgatan i Stockholm samt i Huvudsta centrum i Solna. Bland övriga större fastighetsaffärer kan nämnas förvärvet av Norrtullspalatset i Stockholm samt försäljningen av den fastighet vid Sergels torg som inrymmer ett av Stockholms största hotell, Sergel Plaza. Förbättrad hyresmarknad 2005 har i sin helhet präglats av en begynnande tillväxt, främst inom tjänstesektorn, vilket är avgörande för utvecklingen på hyresmarknaden för kontor. Efterfrågan på kontorslokaler har följaktligen ökat, men dämpas i viss utsträckning av en allmän försiktighet hos företagen och ett effektivare utnyttjande av lokalytorna. Fortsatt betydande vakanser inom vissa marknadsområden leder också till hård konkurrens om kontorskunderna. En tydlig utvecklingstrend är att kundföretagen efterfrågar lokaler av högre kvalitet och med möjlighet till en effektivare användning av ytorna. I takt med att konjunkturen stärks och att sysselsättningen nu ökar, söker sig företag med kontor i äldre fastigheter till nya lokaler med bättre standard. Det är en utveckling som gynnar AP Fastigheter, vars bestånd till största delen består av moderna lokaler i attraktiva lägen. Vi träffade under året drygt 200 nya hyresavtal med en sammanlagd area av cirka 110 000 kvadratmeter. Denna volym var 20 000 kvm större än året innan. I Stockholm har efterfrågeökningen på kontorslokaler generellt sett varit tydligast i innerstaden och uttalade moderna arbetsplatsområden (business parks) medan utvecklingen varit svag i I och med försäljningen av fastigheterna i Gävle- Dala-regionen har vi fullföljt vår geografiska omstrukturering och har vi nu ett fastighetsinnehav som är koncentrerat till de prioriterade regionerna Stockholm, Uppsala och Göteborg. rudimentära delar av ytterstaden. Vår största enskilda uthyrning under året var till WM-data som samlar sina Stockholmsverksamheter i Nacka Strand med 2 000 personer. I Göteborg och i Uppsala har tidigare års försvagning inte varit lika markant som i Stockholm och dessa orter har därför inte heller uppvisat samma tydliga uppgång som huvudstaden. Resultat för 2005 2005 var ett år av kraftig värdetillväxt, framför allt i Stockholmsområdet. AP Fastigheters bestånd steg i värde med 8,2 procent (0,8) i ett jämförbart bestånd, vilket är den högsta värdestegringen sedan toppåret 2000. Beståndets sammanlagda marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 32,2 miljarder kronor (30,2). Direktavkastning och värdeförändring utgör, efter avdrag för investeringar, komponenterna för att beräkna totalavkastningen som för 2005 uppgick till 15,2 procent i ett jämförbart bestånd. Den genomsnittliga totalavkastningen i Svenskt Fastighetsindex, SFI, uppgick under året till 12,7 procent. Inklusive transaktioner och projekt uppgick totalavkastningen för AP Fastigheter till 15,6 procent och för SFI till 12,9, vilket således innebar en påtaglig överavkastning. AP Fastigheters mål är att ha en totalavkastning som ska överträffa branschen i övrigt under rullande tre-, fem- och tioårsperioder. De senaste tre- och femårsperioderna har AP Fastigheters genomsnittliga årliga totalavkastning varit 7,5 procent respektive 5,8 procent, jämfört med snittet för SFI på 6,5 procent respektive 5,5 procent. En jämförelse med SFI:s beräkningar för tioårsperioden ger även ett gynnsamt utfall för AP Fastigheter, 5
Vd-ord För oss är det viktigt att förvärv sker i en sådan takt att vi kan ta väl hand om de nya kundrelationerna och därmed bygga förtroende och skapa nya utvecklingsmöjligheter. nämligen 10,5 procent i årlig totalavkastning jämfört med index 9,8 procent per år. För 2005 kan AP Fastigheter redovisa ännu ett år med mycket starkt driftnetto, 1 876 Mkr (2 033), vilket för ett jämförbart bestånd innebar en ökning med 1 procent. Skälet till detta är bra nyuthyrningar och omförhandlingar de senaste åren. Vår uthyrningsgrad på 92 procent är relativt hög jämfört med branschen som helhet. Ytterligare ett skäl till det goda driftnettot är att våra besparings- och effektiviseringsprogram fortsätter att hålla nere kostnaderna. Den genomsnittliga räntan för AP Fastigheters låneportfölj har under året minskat med 0,3 procentenheter till 3,6 procent vid årsskiftet 2005/06. Räntebindningstiden har samtidigt förlängts med 7 månader och den var vid samma tidpunkt 40 månader i genomsnitt. De goda löpande resultaten under en följd av år har givit hög utdelningskapacitet. De två senaste åren har AP Fastigheter kunnat göra utdelningar som tillsammans med koncernbidrag uppgått till 2 miljarder kronor årligen. Motsvarande utdelningsnivå föreslås inför 2006 års årsstämma. En uthålligt hög utdelningstakt i kombination med en soliditet på 46 procent visar på finansiell styrka. Bolaget har en god beredskap för kommande investeringar i beståndet och för nyförvärv. Verksamheten 2005 De senaste årens köpfest på fastighetsmarknaden visar med all tydlighet att det internationella fastighetskapitalet har hittat till Sverige. Därmed har också konkurrenssituationen förändrats. Fastighetsmarknaden har blivit alltmer professionell och fått allt större finansiellt fokus. Det är också i linje med detta som AP Fastigheter fortsätter sin professionalisering både finansiellt och operativt. För att klara detta krävs en ökad specialisering av organisationens olika delar och kompetenser. Därför har vi under 2005 fullföljt den organisatoriska förändring som vi drog upp riktlinjerna för redan året innan. I vårt nya arbetssätt är den ena delen av organisationen inriktad mot strategisk portföljförvaltning, finansiering, transaktioner och projektutveckling, medan den andra fokuserar på fastighetsförvaltning och kundrelationer. I den ekonomiska planeringen utgår vi ifrån ett portföljperspektiv med olika avkastningskrav som 6
Vd-ord vi sedan penetrerar ned till operativa resultatkrav för enskilda delar av fastighetsbeståndet. Med denna metodik har vi ytterligare ökat möjligheterna att skapa hög avkastning. Integrerat i utvecklingen mot ökad specialisering fortsätter vi med att utveckla och säkerställa strukturkapitalet. Genom att skapa processer och verktyg ökar organisationens effektivitet, samtidigt som sårbarheten begränsas. Tack vare det ambitiösa arbete som genomförts under de gångna åren, står vi nu väl rustade inför de många utmaningar som ligger framför oss. Vår marknadsföringsfilosofi bygger i hög grad på relationsmarknadsföring. Under året uppmärksammades AP Fastigheters kampanj Stadssken som pågick under oktober och november. Ljuskonstverk projicerades på åtta av våra fastigheter, bland annat vid Stureplan, Norrmalmstorg och Norrtull. Konstprojektet Stadssken var vårt bidrag till Designåret 2005 och det är ett exempel på vår satsning på konst, design och arkitektur. Vi stod också som värdar för Sveriges arkitekters egen Oscarsgala, utdelningen av Kasper Sahlin-priset, som 2005 avhölls i AP Fastigheters lokaler i Nacka Strand. Utsikter inför 2006 Så här långt ser 2006 ut att bli ännu ett år med stigande priser på fastighetsmarknaden, även om en viss ränteuppgång på sikt kan komma att verka något avkylande. AP Fastigheter har betydande förvärvskapacitet och kommer med intresse att studera de köptillfällen som yppar sig i år. Men samtidigt kommer vi att agera försiktigt, väl medvetna om att vi i vissa fall konkurrerar om de attraktiva objekten med aktörer som tar högre risk och med kortare tidsperspektiv. För oss är det också viktigt att eventuella förvärv sker i en sådan takt att vi kan ta väl hand om de nya kundrelationerna och därmed bygga förtroende och skapa nya utvecklingsmöjligheter. När fastighetspriserna är höga och konkurrensen om de objekt som finns till försäljning är hård, är såväl bytesaffärer som utveckling av befintliga fastighetsbestånd eller byggrätter allt mer intressanta alternativ. Tack vare de affärer som genomförts de senaste åren har AP Fastigheter tillgång till byggrätter på flera attraktiva platser i Stockholm, bland annat i Värtanområdet, i Kista och vid Telefonplan. Tellusområdet vid Telefonplan i södra Stockholm inrymde tidigare Ericssons huvudkontor, men utvecklas nu under AP Fastigheters ledning till ett område för design och konst. Redan 2004 flyttade Konstfack till nyrenoverade lokaler vid Telefonplan och under innevarande år går förnyelsen vidare bland annat med Designens hus. Planer finns också för uppförande av nya bostadshus i direkt anslutning till Tellusområdet. I kvarteret Hekla i Kista äger AP Fastigheter sedan 2001 ett större område med kontor, produktionslokaler och byggrätter. I början av 2006 träffades ett avtal med Ericsson om att uppföra 19 000 kvadratmeter nya kontorslokaler, där Ericssonkontoret kommer att ligga mellan Kista Centrum och de moderna kontorslokaler som redan finns i Kista. Därmed knyts de centrala delarna ihop till ett mer homogent område med utpräglad stadskaraktär av högre kvalitet. Rivningen av äldre bebyggelse och bygget av det nya kontorshuset ser jag som startskottet för en radikal omdaning av det område vi kallar Kista Terrass. AP Fastigheters 400 miljonersinvestering är första etappen i en modernisering av Kista som kommer att pågå under många år framöver. I Häggvik i Sollentuna, där vi har ett större markområde som sedan tidigare till viss del bebyggts med kontor, inleddes i februari i år byggnadsarbeten för en 10 000 kvadratmeter stor ICA Maxibutik. Den nya stormarknaden är inledningen på ett omfattande arbete med att utveckla södra Häggvik till en betydande handelsplats i en knutpunkt med goda kommunikationer. Vi satsar också på att ta tillvara potentialen hos enskilda fastigheter, till exempel genom påbyggnad med ett par våningar av vår fastighet på Regeringsgatan/Jakobsgatan i centrala Stockholm. Inte minst spännande är de möjligheter som finns i Värtanområdet. Genom att vi numera är ensamma ägare till Position Stockholm har vi dels 75 000 kvadratmeter kontorslokaler med hög uthyrningsgrad, dels byggrätter motsvarande potentiella 80 000 kvadratmeter kontor eller bostäder. När nu allt fler politiker, samhällsplanerare och debattörer delar visionen om en växande huvudstad, är Värtanområdet med sitt sjönära läge och med närhet till både innerstaden och grönområden ett av de mest attraktiva alternativen. För AP Fastigheter är det en självklarhet att ta en aktiv del i samhällsbyggandet. Vi tar därmed ett samhällsansvar genom att stå för långsiktighet, god arkitektur och miljöansvar. Vi fortsätter under 2006 vårt arbete för att skapa ännu starkare och mer långsiktiga kundrelationer. En viktig del för att uppnå detta är att våra kunder upplever att de har en väl fungerande vardag. Lokalen eller bostaden ska fungera utan problem och om något blir fel ska det åtgärdas snabbt och effektivt. Allt fler kunder efterfrågar också ett större tjänsteutbud från hyresvärdens sida, till exempel genom att erbjuda verksamhetsstödjande tjänster som gemensamma receptioner, telefonväxlar eller konferensutrymmen. Fortsatt förbättrade resultat i Nöjd-Kund-Indexundersökningar visar att vi är på rätt väg och jag kan försäkra att vi aldrig kommer att förtröttas i vår ambition om ständig förbättring. Till sist, vi räknar med ett fortsatt bra löpande resultat även för 2006. För ett jämförbart bestånd räknar vi med att resultatet ska ligga i nivå med det som uppvisades för 2005. Med värdeförändringar undantagna bedöms det således ligga på nivån 1 100 Mkr före skatt. Detta bygger på att det inte sker någon väsentlig förändring av förutsättningarna på det finansiella området. Stockholm i mars 2006 Per-Håkan Westin Verkställande direktör 7
Uppdraget 8
Uppdraget AP Fastigheter en del av statens pensionsfonder AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna, via AP Fastigheter Holding AB. AP Fastigheter med 32,2 miljarder kronor i fastighetsvärde utgör en del av de fyra AP-fondernas totala placeringar på drygt 750 miljarder kronor. Bolaget AP Fastigheter tillkom 1998 genom en bolagisering av dåvarande AP-fondens svenska fastighetsinnehav. Dessförinnan användes AP Fastigheter som namn på fastighetsverksamheten inom fonden. AP-fonderna Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna bildades 2000 genom en reformering av pensionssystemet och en omorganisation av de dåvarande AP-fonderna. Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna utgör tillsammans med Sjätte AP-fonden buffertfonder som ska trygga stabiliteten i det allmänna pensionssystemet. Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna är fyra fristående fonder, med identiska placeringsregler. Placeringsreglerna medger stor flexibilitet och en viktig restriktion är att minst 30 procent av fondernas tillgångar ska placeras i räntebärande värdepapper med låg risk. AP-fonderna ska förvaltas till största möjliga nytta för försäkringen för inkomstgrundande ålderspension och målet ska vara att långsiktigt maximera avkastningen till en totalt sett låg risknivå. AP-fonderna ska ta miljö- och etikhänsyn i sin placeringsverksamhet, dock utan att ge avkall på det övergripande målet om hög avkastning. Placeringarna ska inte påverkas av några näringspolitiska eller andra ekonomisk-politiska hänsyn. Varje fond har nio styrelseledamöter. Samtliga nio utses av regeringen varav två efter förslag från arbetstagarorganisationerna och två efter förslag från arbetsgivarorganisationerna. Vid årsskiftet 2005/06 uppgick det samlade värdet av fondkapitalet i Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna till 750 miljarder kronor. Förutsättningarna för Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fondernas innehav i AP Fastigheter via AP Fastigheter Holding styrs av aktieägaravtal. Uppdrag AP Fastigheters bestånd ska vara fokuserat till storstadsregioner i Sverige med tillväxtförutsättningar. Innehavet är koncentrerat till Stockholmsområdet, där nästan 70 procent av beståndets värde återfinns. Beståndet ska utgöras av kontor, butiker och bostäder med ungefär nuvarande fördelning (vid årsskiftet 2005/06: kontor 63 procent, bostäder 17 procent, butiker 12 procent och övrigt 8 procent). Fastighetsbeståndets storlek och sammansättning kan och bör variera över tiden beroende på marknadsförutsättningar. AP Fastigheter har räntebärande lån. Den finansiella riskexponeringen genom lånen begränsas av ett krav på lägsta nivå för räntetäckningsgrad. Styrelsen bestämmer årligen mål för avkastning och finansiella nyckeltal. Utdelningsnivån bestäms årligen baserat på bedömningar om framtida intjäning, transaktionsverksamhet och det uppställda kravet på räntetäckningsgrad. Längs Birger Jarlsgatan äger AP Fastigheter flera fastigheter. Birger Jarlsgatan 10 byggdes 1891 som bostad för storbyggmästaren Axel Gotthard Janson. Arkitekt var Gustaf Wilhelm Nerman. 9
Mål och strategier Sex strategier som ger lönsamhet AP Fastigheter styrs med tydliga mål för ekonomi, kunder, medarbetare, innovation och processer. Uppföljningen sker med hjälp av indikatorer. För att uppnå målen och klara kundernas krav och förväntningar har företaget sex konkreta strategier. Vision AP Fastigheter ska vara ledande i branschen genom att vara det bäst ansedda fastighetsföretaget och genom att skapa hög lönsamhet. Affärsidé AP Fastigheter äger fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och genom synergierna dem emellan. Mål och målstyrning AP Fastigheter ska underlätta för företag och privatpersoner i Stockholm, Uppsala och Göteborg att utveckla sin affärsverksamhet respektive sitt boende genom att hyra ut lokaler och bostäder och erbjuda därmed sammanhängande servicetjänster. AP Fastigheter ska samtidigt ge dem som placerat kapital i bolaget en långsiktigt hög avkastning genom att köpa och sälja fastigheter i Sverige samt förvalta och utveckla dessa fastigheter. Primära kunder och intressenter är företagskunder, privatkunder, ägare, långivare, fastighetsmarknadens aktörer och medarbetare. All verksamhet inom AP Fastigheter ska kännetecknas av pålitlighet och professionalism. För att nå det övergripande finansiella målet styrs AP Fastigheter av en balanserad målbild med förutom mål för ekonomi även mål för bland annat kunder och medarbetare. Uppföljningen av dessa mål sker årsvis och utfallet följs löpande under året genom olika indikatorer. För 2005 har följande mål formulerats: Finansiella mål Under rullande tre-, fem- och tioårsperioder ska AP Fastigheter avkastningsmässigt överprestera mot branschen i övrigt. Måluppfyllnad mäts genom jämförelser med Svenskt Fastighetsindex. Därutöver görs uppföljning av att den justerade tillväxten i det av ägarna insatta kapitalet ska vara högre än hos jämförbara konkurrenter. Kunder AP Fastigheter vill ha lojala kunder, vilket förutsätter att kunderna är nöjda. Måluppfyllnaden mäts genom Nöjd Kund-Index för kontorskunder. För bostadshyresgäster görs uppföljningen genom Aktiv Bo-undersökningen. Medarbetare AP Fastigheter strävar efter att vara en innovativ och utvecklande arbetsplats. Måluppfyllnaden mäts genom Nöjd Medarbetar-Index. Sex strategier För att uppnå målen och klara förväntningarna från ägare, finansiärer, kunder, medarbetare och övriga intressenter har AP Fastigheter sex konkreta strategier: Förvaltningsstrategi AP Fastigheters förvaltningsarbete ska kännetecknas av ett nära samarbete med kunderna och lyhördhet för deras behov samt en förmåga att leverera totallösningar och en hög servicekvalitet i alla delar av kundrelationen. Förvaltningsarbetet ska utföras av specialister på respektive del inom förvaltningen för att ge högsta möjliga kvalitet. Placeringsstrategi AP Fastigheters innehav ska koncentreras till orter med stark ekonomisk tillväxt och hög likviditet. Beståndet ska utgöras av kontor, bostäder och butiker. AP Fastigheter ska ha en aktiv transaktionsverksamhet på volatila marknader. Innehavet ska ha en beständig bas av fastigheter med stabil värdeutveckling. Som alternativ till förvärv arbetar AP Fastigheter med att utveckla och anpassa fastigheter. Denna projektverksamhet ska ge attraktiva, effektiva och flexibla fastigheter. Arbetet ska ske i samverkan med hyresgästen i syfte att ge kunderna en totallösning. Finansieringsstrategi AP Fastigheter strävar efter en kostnadseffektiv upplåning till en väl avvägd risk. Kostnadseffektivitet uppnås genom en aktiv skuldförvaltning och en bred upplåningsstruktur. Riskhanteringen utgår från en finanspolicy som fastställts av styrelsen. Personalstrategi AP Fastigheter ska tillvarata och utveckla medarbetarnas kompetens och erbjuda dem goda utvecklingsmöjligheter. Detta uppnår företaget genom att bland annat delegera ansvar och att involvera personalen i planeringen av den egna verksamheten. Varumärkesstrategi AP Fastigheter äger fastigheter med god kvalitet, attraktiva lägen och hög teknisk standard. Varumärket ska kommunicera detta. AP Fastigheter arbetar aktivt med relationsmarknadsföring som utvecklar och vårdar varumärket. Samhällsstrategi AP Fastigheter ska bidra till samhällsbyggandet genom att leverera kvalitetsprojekt med god arkitektur och bra miljö samt genom att vara en tydlig och drivande kraft i utvecklingen av branschen. Samhällsaktörer, myndigheter och samarbetspartners ska uppleva företaget som en seriös och långsiktig part. 10
Mål och strategier Totalavkastning Mål 2006: AP Fastigheter ska ge en bättre avkastning än branschen i övrigt, under rullande 3-, 5- och 10-årsperioder. 9. Totalavkastning SFI, 1 år och i genomsnitt för 3, 5 och 10 år % 20 15 10 5 0 15,6 12,9 7,5 1 år 3 år 5 år 10 år AP Fastigheter SFI 6,5 5,8 5,5 10,5 9,8 Mål 2005 och utfall Målet för 2005 var att den genomsnittliga avkastningen för treårsperioden 2003 05 skulle vara högre än den hos jämförbara konkurrenter. Den genomsnittliga avkastningen för treårsperioden uppgick till 7,5 procent, jämfört med motsvarande avkastning i Svenskt Fastighetsindex som uppgick till 6,5 procent. Målet anses därför vara uppfyllt. Prioriterade aktiviteter 2006 Fokus på befintliga kunder. Aktiv transaktionsverksamhet. Utveckla projekt i befintligt bestånd. Kunder Mål 2006: AP Fastigheter vill ha lojala kunder, vilket förutsätter nöjda kunder. 10. Nöjd Kund-Index 2003 05 % 80 60 40 20 0 69 73 69 74 03 04 Samtliga hyresgäster Största hyresgäster 71 73 05 Mål 2005 och utfall Målet för 2005 var att kundnöjdhet mätt i termer av Nöjd Kund-Index skulle fortsätta att öka. I Nöjd Kund-Index ökade den genomsnittliga nöjdheten från 69 procent till 71 procent. För de största hyresgästerna minskade den genomsnittliga nöjdheten från 74 procent till 73 procent. Målet uppfylldes därför inte fullt ut. Prioriterade aktiviteter 2006 Fördjupa kundsamarbetet. Minska vakanserna. Utveckla servicetjänster. Medarbetare Mål 2006: Medarbetarnöjdheten ska hållas på samma höga nivå som tidigare. 11. Nöjd Medarbetar- Index, 2003 05 4 3 2 1 3,2 3,2 3,1 Mål 2005 och utfall AP Fastigheter strävar efter att vara en innovativ och utvecklande arbetsplats. Målet för 2005 var att medarbetarnöjdheten skulle hållas på samma höga nivå som de senaste åren. Utfallet motsvarar 3,1 på en fyrgradig skala, vilket är i nivå med föregående år. Målet anses därför vara uppfyllt. Prioriterade aktiviteter 2006 Förstärka kvalitetsarbetet. Förtydliga företagets värderingar. 0 03 04 05 11
AP Fastigheters omvärld Ökad sysselsättning stärkte efterfrågan på kontorslokaler Efter några tuffa år ökade sysselsättningen på flera orter under 2005, vilket stärkte efterfrågan på kontors- och butikslokaler. Det låga ränteläget gjorde också att aktiviteten på fastighetsmarknaden var mycket intensiv under året. Totalt gjordes transaktioner för cirka 115 miljarder kronor, vilket motsvarar 20 procent av de tillgängliga fastighetstillgångarnas värde. Real tillväxt i lönesumma samt fördelning av AP Fastigheters bestånd Färgfälten i kartan representerar variationen i den reala tillväxten i lönesumma från 1990 2004 i de lokala arbetsmarknadsregionerna. Real tillväxt i lönesumma är en faktor som har god korrelation med fastighetsmarknadens utveckling. Cirkeldiagrammen visar AP Fastigheters totala marknadsvärde fördelat på de olika delmarknaderna. Källa: Kontrolluppgifterna, SCB och Temaplan, Tyréns AB. Uppsala, 20% Stockholm, 68% Göteborg, 12% Över 25% Mellan 0 och 25% Under 0% Avkastningen från fastigheter erhålls genom löpande avkastning (direktavkastning) och värdetillväxt. Det är många olika faktorer som påverkar avkastningens storlek, främst den ekonomiska tillväxten, sysselsättnings- och befolkningsutvecklingen samt inflationen och realräntan. Under 2005 har realräntan och inflationen varit låg samtidigt som tillväxten har tagit fart under andra halvåret. I Stockholms stad har kontorssysselsättningen ökat med cirka 3,5 procent från tredje kvartalet 2004 till motsvarande kvartal 2005. Detta ger en positiv utsikt för kontorshyresmarknaden under 2006. Den goda värdeutvecklingen under 2005 förklaras främst av sänkta avkastningskrav beroende på det låga ränteläget i kombination med den stora mängd kapital som allokerats till fastighetsmarknaden. Hyresmarknaden Kommersiella fastigheter Hyresmarknaden för kommersiella fastigheter är främst beroende av den ekonomiska utvecklingen och sysselsättningen på respektive ort. I Sverige varierar sysselsättningen mellan olika orter och branscher. Industriföretagens förväntningar tyder på att tillväxten generellt sett blir god framöver. Trots detta minskar industrisysselsättningen. Inom handeln förväntas totalt sett en positiv utveckling. För dagligvaruhandeln bedöms dock tillväxten bli måttlig, medan övriga branscher inom handeln förutser en betydligt starkare tillväxt, vilken troligen kan öka sysselsättningen. Utvecklingen för privata tjänstenäringar, där en stor del av antalet kontorsanställda finns, är positiv med en ökad efterfrågan och stigande sysselsättning som följd. Tjänsteföretagen är optimistiska och räknar med högre tillväxt och ökad sysselsättning, vilket stärker efterfrågan på kontor. Bedömningen är att kontorssysselsättningen i storstadsregionerna kommer att öka under de närmaste åren. En analys av antalet varsel och nyanmälda platser indikerar att arbetsmarknadsläget kommer att förbättras något i Stockholms- och Göteborgsregionen. Detta förväntas ha en positiv påverkan på kontorsfastighetsmarknaden i dessa regioner. De senaste årens minskning av kontorssysselsättningen i storstadsregionerna har medfört ett överskott av kontorslokaler i dessa orter. Lokalöverskottet i kombination med att företagen ofta ställer krav på att lokalerna ska vara moderna och effektiva gör att det är svårt att hyra ut omoderna och ineffektiva lokaler. Bostadsfastigheter På bostadsmarknaden är hyrorna reglerade. För 2006 har hyresgästföreningen krävt sänkta hyror på många platser i landet med hänvisning till de låga räntorna. I Stockholm slutade förhandlingarna med att Svenska Bostäder det största av Stockholms kommuns tre allmännyttiga bostadsbolag sänkte hyran med 1,2 procent för hyresgäster i 43 000 lägenheter från och med januari 2006. Samtidigt förhandlades det hyresgäststyrda underhållet bort, vilket gör att nettoeffekten för fastighetsägaren är svåranalyserad. AP Fastigheter är i början av 2006 inte klar med hyresförhandlingarna i Stockholm, Göteborg och Uppsala men målsättningen är en viss höjning. Efterfrågan är stor på hyresbostäder i bra 12
AP Fastigheters omvärld lägen, vilket inte möts upp av nyproduktion i tillräcklig utsträckning. Detta leder till att det nästan inte finns några vakanser. AP Fastigheter har en försumbar vakans i bostadsbeståndet. Fastighetsmarknad Omsättningen på den svenska fastighetsinvesteringsmarknaden var ungefär 115 miljarder kronor under 2005, vilket är en historiskt sett hög nivå. Värdet på den för investerare tillgängliga delen av svensk fastighetsmarknad beräknas uppgå till cirka 500 miljarder kronor. Detta betyder att 20 procent av fastighetsvärdet har bytt ägare i år, sett till värdet. En stor del av omsättningen under 2005 har skett i Stockholm, där intresset för fastigheter är fortsatt störst i innerstaden. Under året har även större intresse visats för fastigheter på mindre orter. Hälften av transaktionsvolymen stod utländska aktörer för Nya utländska investerare på den svenska marknaden är till exempel Orion Capital Managers, som förvärvade Infra City av Vasakronan för 1,4 miljarder kronor i oktober 2005, och Bank of Ireland Private Banking, som för privata kunders räkning förvärvade fastigheten Stuten 12 i centrala Stockholm från Fabege. Efter en tid av utköp av börsnoterade svenska fastighetsbolag har det under året bildats två bolag som siktar på börsintroduktion: Balder, som är noterat på O-listan, och Diös, som äger fastigheter i norra Sverige och som planeras noteras på Stockholmsbörsens O-lista under 2006. Bostadsfastigheter är fortsatt attraktiva för investerare. Under såväl 2004 som 2005 har ett stort antal fastighetsaffärer med bostadsfastigheter gjorts av professionella aktörer och inte endast av bostadsrättsföreningar som tidigare år. Exempel på detta är Acta, AMF, Akelius och Stena Fastigheter som förvärvat större fastighetsbestånd bland annat från kommunala fastighetsbolag. Drivkraften bakom flertalet av dessa transaktioner är den låga räntenivån i kombination med hög andel lånefinansiering. Fastigheter med köpcentra och ett stort inslag av handel är fortsatt attraktiva på marknaden. Det största enskilda förvärvet av butiksfastigheter är holländska ING:s köp av fastigheter för stormarknader och Konsumbutiker av Coop för 4,2 miljarder kronor. Kontorsfastigheter representerade den största delen av omsättningen under 2005. Det har varit tydligt att aktörerna på fastighetsmarknaden sänkt sina avkastningskrav under året. Intresset för kontorsfastigheter gäller inte bara färdigutvecklade fastigheter utan det finns även en efterfrågan på fastigheter med betydande underhållsbehov, projektpotentialer eller vakanser. Geografisk koncentration och renodling till fastighetskategori Grad av renodling till typ av fastighet Hög Låg Mdkr 120 90 60 30 0 00 01 Hög Grad av geografisk koncentration AP Fastigheter har en hög grad av geografisk koncentration, men renodlingen till fastighetskategorier är nästintill genomsnittlig. Storleken på cirklarna åskådliggör Leimdörfers schablonmässiga uppskattning av respektive företags marknadsvärde. Källa: Leimdörfer Låg Capona Castellum Klövern Kungsleden 12. Transaktionsvolymer, svensk fastighetsmarknad 85 70 Sagax Brinova Fast Partner 02 Vasakronan 03 Fabege Wihlborgs Wallenstam 04 05 Inhemska investerare Utländska investerare Källa: DTZ 65 80 95 Heba Hufvudstaden Ljungberggruppen AP Fastigheter 113 Konkurrenter Konkurrentsituationen på den svenska fastighetsmarknaden har förändrats under de senaste åren i takt med att många nya aktörer har tillkommit på marknaden. AP Fastigheters närmast jämförbara konkurrenter idag, med avseende på placeringsinriktning, är Fabege, Vasakronan, AFA, AMF Pension och Diligentia. 13
Bestånd och marknad AP Fastigheter fokuserar på tre tillväxtorter Under 2005 har AP Fastigheter fortsatt att renodla sitt bestånd genom att sälja av fastigheter i mindre orter. Fastigheterna är nu koncentrerade till Stockholm, Göteborg och Uppsala. Under året har företaget också gjort flera stora förvärv, för totalt 1,8 miljarder kronor i Stockholm innerstad. 13. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde 14. Geografisk spridning efter marknadsvärde Stockholm 68% (65) Uppsala 20% (19) Göteborg 12% (12) Övrigt 0% (4) Tillväxt och risk i lönesumma från företag 1990 2004 Genomsnittlig tillväxt 4 3 2 1 Malmö AP Fastigheter totalt Uppsala Göteborg Hela landet Kontor 63% (63) Bostäder 17% (17) Butiker 12% (12) Övrigt 8% (8) Stockholm 0 4 5 6 Risk, standardavvikelse Genomsnittlig real årlig tillväxt i den totala lönesumman från företag inom olika orter och risk i form av variation i tillväxten över tiden. Källa: Kontrolluppgifterna, SCB och Temaplan AB. AP Fastigheters placeringsstrategi är att koncentrera fastighetsinnehavet till de geografiska delmarknader där den ekonomiska tillväxten är starkast och som kan uppvisa god likviditet för transaktioner. För närvarande bedöms dessa orter vara Stockholm, Uppsala och Göteborg. Dessa orter har över ett flertal konjunkturväxlingar haft en god ekonomisk tillväxt och förväntas ha så även i framtiden. För att erhålla en hög totalavkastning, genom hela konjunkturcykeln, sprida riskerna och uppnå säkra intäktsflöden innehåller AP Fastigheters bestånd både kontors-, butiks- och bostadsfastigheter. Tyngdpunkten på de olika kategorierna varierar mellan orterna: i Stockholm är kontorsfastigheter dominerande, i Uppsala finns merparten av AP Fastigheters bostadsfastigheter och i Göteborg finns ett stort inslag av butiksfastigheter. Transaktionsverksamhet AP Fastigheter bedriver en aktiv transaktionsverksamhet. Under de senaste åren har AP Fastigheter årligen omsatt cirka 10 procent av fastighetsportföljens värde. Under 2005 har företaget förvärvat fastigheter för 1 849 Mkr och avyttrat för 2 699 Mkr. Omsättningen motsvarar 15 procent av fastighetsportföljens värde. De fastigheter som förvärvats under året är samtliga kontorsfastigheter i Stockholm innerstad. Det största enskilda förvärvet var köpet av resterande 50 procent av aktierna i Position Stockholm AB. Efter förvärvet är AP Fastigheter ensam ägare till bolaget. AP Fastigheter har under året fortsatt att renodla sitt fastighetsbestånd genom att sälja fastigheter som inte passar in i den långsiktiga investeringsstrategin. Fastigheter i Gävle-Dala-regionen avyttrades till ett antal etablerade fastighetsaktörer som tillsammans bildar ett nytt Diös Fastigheter AB med fokusering på fastigheter i norra Sverige. Köpeskillingen baseras på ett fastighetsvärde motsvarande 1 165 Mkr. (För specifikation av sålda och förvärvade fastigheter under året, se separat fastighetsförteckning, sidan 16.) Projektverksamhet Projektutveckling är särskilt intressant i tider med hård konkurrens om förvärvsobjekten. Projektutveckling kan ske genom utveckling av outnyttjade byggrätter, enskilda fastigheter eller genom omvandling av hela områden. AP Fastigheter har outnyttjade byggrätter främst i Värtahamnen i Stockholm och i Kista. Byggrättspotentialen i beståndet uppgår till cirka 350 000 kvadratmeter. I Kista finns långt framskridna planer för utveckling av området. Vid årsskiftet 2005/06 tecknades ett avtal om att uppföra nya kontorslokaler för Ericsson i Kista med en uthyrningsbar area på 19 000 kvadratmeter. Total investering för denna etapp beräknas uppgå till 400 Mkr. Arbete med att ta fram en detaljplan för hela kvarteret pågår, och nybyggnadsvolymen beräknas uppgå till 200 000 kvm. Under året fattades även beslut om att bygga en ICA Maxi-butik i Häggvik, Sollentuna på 10 000 kvm. ICA Maxi beräknas öppna i november 2006. Projektet är startskottet för ett omfattande utvecklingsarbete i södra Häggvik. Utvecklingsarbetet kommer att ske i samarbete med Sollentuna kommun och andra fastighetsägare i området. 14
Bestånd och marknad I Uppsala Science Park detaljplanläggs för ytterligare cirka 15 000 kvadratmeter kontor. AP Fastigheter omvandlar för närvarande Tellus vid Telefonplan i Stockholm, som tidigare inrymde Ericssons huvudkontor, till ett nytt område för design och konst. Under 2002 04 utformades nya lokaler för Konstfack och nu planeras för Stockholms nya Designcenter. Det finns också planer på att uppföra bostäder i området. Utveckling av enskilda fastigheter sker främst i centrala Stockholm. Det mest intressanta exemplet för närvarande är planerna för påbyggnad av AP Fastigheters fastigheter vid Regeringsgatan i Stockholm, där ambitionen är att skapa nya byggrätter för moderna lokaler i ett av Stockholms mest attraktiva lägen. Innan projektutvecklingen genomförs alltid en noggrann riskbedömning. I princip sker aldrig byggstart utan att hyresgäst har kontrakterats för merparten av lokalerna. Riskerna gentemot både entreprenörer och hyresgäster begränsas genom avtal. Under 2005 uppgick AP Fastigheters investeringar i projektverksamheten till 307 Mkr (330). Den möjliga potentialen i befintliga projekt motsvarar investeringar för mer än två miljarder kronor under de närmaste åren. Hyreskontraktsportfölj Hyresvärdet i AP Fastigheter uppgick vid årsskiftet 2005/06 till 3 067 Mkr. Uthyrningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till 92 procent. 77 procent av kontrakterad hyra avser kommersiella lokaler och resten avser bostäder och garage. I förhållande till branschen i övrigt har AP Fastigheter en förhållandevis lång kvarvarande bindningstid i sin hyresportfölj för lokaler: 5,1 år i genomsnitt vid årsskiftet 2005/06. Varje år är cirka 10 20 procent av värdet av de kommersiella kontrakten möjliga att omförhandla. Under det närmaste året kommer 15 procent av den kommersiella kontrakterade hyran att vara föremål för omförhandling. AP Fastigheters tio största hyresgäster står för 26 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. 28 procent av AP Fastigheters hyresgäster är statliga eller har statligt relaterad verksamhet. Ingen enskild hyresgäst står för mer än 10 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. Historisk utveckling AP Fastigheter bildades 1998. Då hade fastighetsportföljen ett marknadsvärde om 20,5 miljarder kronor. Sedan bolagiseringen har ett omstruktureringsarbete pågått för att forma beståndet till vad det är idag, med 32,2 miljarder kronor i värde. Under 2000 förvärvade AP Fastigheter det börsnoterade fastighetsbolaget Diös samt en större fastighet vid Telefonplan, vilket ökade marknadsvärdet med 6,4 miljarder kronor. Under 2001 till 2005 har AP Fastigheter varit nettosäljare av fastigheter, men en omfattande projektverksamhet under 2001 02 gjorde att nettoinvesteringarna ändå var positiva. De största enskilda projekten var Postenfastigheten i Solna och Konstfacks fastighet vid Telefonplan i Stockholm. Under 2003 såldes fastighetsbeståndet i Umeå och under 2005 avyttrades fastigheter i Gävle-Dala. AP Fastigheters bestånd är nu koncentrerat till tre tillväxtorter: Stockholm, Uppsala och Göteborg. Totalt bestånd 2001 2002 2003 2004 2005 Marknadsvärde, Mkr 37 909 36 353 33 544 30 170 32 226 Hyresvärde, Mkr 3 374 3 533 3 558 3 201 3 067 Uthyrningsgrad, % 96 94 93 92 92 Antal lägenheter, st 15 408 15 104 13 048 11 845 10 929 Antal fastigheter, st 392 368 302 248 201 Uthyrningsbar area, tkvm 2 753 2 686 2 404 2 185 2 005 15. Förvärv, försäljningar och projektutveckling Mkr 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2 000 4 000 10 Största hyresgäster (i bokstavsordning) ABB Domstolsverket Ericsson GE Money Bank Konstfack Posten Regeringskansliet Securitas Telia Sonera TV 4 98 99 00 01 02 03 04 05 Förvärv och projekt Försäljningar Nettoinvesteringar 16. Försäljning och förvärv per ort, 2005 Mkr Stockholm Göteborg 17. Hyreskontraktens förfallostruktur Mkr 900 750 600 450 300 150 Uppsala 0 Övrigt 2 000 1 000 0 1 000 2 000 Försäljning Förvärv 1 289 1 849 1 184 329 06 311 07 226 0 418 08 274 09 819 621 10 Bostad/ Garage 15
Bestånd och marknad 16
Bestånd och marknad Tyngdpunkt på Stockholm innerstad AP Fastigheters bestånd hade ett marknadsvärde på 32,2 miljarder kronor vid årsskiftet 2005/06. Stockholm står för 68 procent av fastighetsbeståndets värde, Uppsala för 20 procent och Göteborg för 12 procent. Fastigheterna i Stockholm är belägna, dels i city, dels i andra välbelägna områden, bland annat Nacka Strand, Tellus vid Telefonplan, Alviks Strand, Värtahamnen och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter, till exempel Arkaden och en del i Nordstan, men också kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bland annat Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter samt Uppsala Science Park. AP Fastigheters fastighetsbestånd bestod vid årsskiftet 2005/06 av 63 procent kontor, 17 procent bostäder, 12 procent butiker och 8 procent övrigt (fördelat efter marknadsvärde). Fastighetsbestånd Antal fastigheter Antal lägenheter Area, tkvm Marknadsvärde, Mkr Hyresvärde, Mkr Snitthyra lokaler, kr/kvm Snitthyra bostäder, kr/kvm Uthyrningsgrad, % Hyresintäkt 2005, Mkr Driftnetto 2005, Mkr Stockholm innerstad 34 79 345 9 835 842 2 477 1 066 94 685 489 Kontor 30 31 241 9 112 796 2 582 921 94 631 442 Butik 17 Bostad 2 48 5 45 3 1 271 100 2 1 Övrigt 2 82 678 43 1 330 85 51 46 Stockholm ytterstad 61 1 763 882 11 947 1 221 1 539 968 87 1 221 788 Kontor 25 72 539 8 828 963 1 686 874 84 921 596 Butik 3 83 21 542 45 2 232 1 389 100 44 33 Bostad 21 1 608 123 1 351 114 924 948 100 116 52 Övrigt 12 199 1 226 100 793 96 140 107 Uppsala 77 8 785 607 6 432 653 1 362 999 97 642 354 Kontor 9 5 101 1 738 152 1 420 916 94 142 95 Butik 3 78 24 647 57 1 867 975 92 51 30 Bostad 56 8 699 431 3 773 423 828 999 99 429 216 Övrigt 9 3 51 275 22 1 056 942 97 20 14 Göteborg 29 302 171 4 011 351 2 217 1 031 96 356 235 Kontor 7 33 79 757 71 1 786 927 94 68 40 Butik 12 49 2 663 229 2 388 97 233 159 Bostad 9 269 19 254 19 1 297 1 048 99 23 12 Övrigt 1 24 337 31 2 226 94 32 25 Totalt 201 10 929 2 005 32 226 3 067 1 835 994 92 2 904 1 866 Övrigt, koncernjustering 58 10 Totalt 201 10 929 2 005 32 226 3 067 1 835 994 92 2 962 1 876 Tornet och den gamla automatfabriken i Nacka Strand, vid inloppet till Stockholm. Fabriken inrymmer idag mäss- och konferensanläggningen Factory, som har kapacitet att ta emot upp till 2 300 gäster. 17
Bestånd och marknad Stockholm innerstad Flera stora kontorsförvärv Hyresnivåerna för kontor i Stockholm innerstad vände uppåt något under 2005, och marknaden kommer troligen att förstärkas ytterligare under 2006. AP Fastigheters bestånd i Stockholm innerstad domineras av kontorsfastigheter. Under 2005 har företaget gjort flera förvärv, bland annat ett större bestånd i Värtahamnen. 18. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde, 9,8 mdkr 19. Hyreskontrakts förfallostruktur, genomsnittlig återstående kontraktstid för lokaler är 4,0 år Mkr 250 200 150 100 121 127 222 90 Kontor 93% (93) Övrigt 7% (7) 184 AP Fastigheters bestånd i Stockholm innerstad domineras av kontorsfastigheter. Fastigheterna är framför allt koncentrerade till Stockholms finanscentrum kring Stureplan men finns också på Kungsholmen, Östermalm, i Värtahamnen och på Södermalm i attraktiva kontors- och butikslägen. Värdet på AP Fastigheters bestånd i Stockholm innerstad uppgick till 9,8 miljarder kronor den 31 december 2005. Arbetet under 2005 har präglats av uthyrning men också av transaktioner. Samtliga förvärv som AP Fastigheter har genomfört under 2005 har varit i Stockholm innerstad. Uthyrningsgraden i AP Fastigheters bestånd i Stockholm innerstad är relativt hög och uppgick vid årsskiftet 2005/06 till 94 procent. Transaktionsmarknad Marknaden för köp och försäljning av kontorsfastigheter i Stockholm innerstad är mycket likvid. Direktavkastningskraven på kontorsfastigheter i innerstaden har varit sjunkande sedan 2002. Under 2005 har det varit särskilt tydligt att aktörerna sänkt sina avkastningskrav, med upp till 0,5 1,0 procentenheter. Vid årsskiftet 2005/06 ligger ett marknadsmässigt avkastningskrav, för de mest välbelägna kontorsfastigheterna i CBD av mycket bra standard, inom intervallet 50 0 06 07 08 09 24 10 14 11 Bost/ Garage Vasastan Stadion Stockholm innerstads fem största fastighetsägare, tkvm Bostäder Lokaler Summa Stockholms Stadshus* 1 230 443 1 674 Vasakronan 1 631 631 Fabege inkl. Tornet 15 469 484 Diligentia/Skandia Liv 47 333 380 AMF Pension 369 369 AP Fastigheter 5 340 345 *) Familjebostäder, Stockholmshem, Svenska Bostäder, CentrumKompaniet Källa: Byggstatistik AB exkl. AP Fastigheter, där internuppgifter använts. Uppgifter avser per 2005-12-31. Marknadshyresnivå och vakansgrad, kontorslokaler Kontor CBD Innerstad Topphyra, kr/kvm 4 000 3 000 Marknadshyra, kr/kvm 3 000 3 500 1 900 3 000 Genomsnitt utgående hyra, kr/kvm 3 300 2 400 Vakans, % 11 15 Källa: DTZ S:t Eriksplan Fridhemsplan Kungsholmen Gamla Stan Södermalm Kommersiellt Bostäder Övrigt I Stockholm innerstad äger AP Fastigheter främst kontorsfastigheter i city. Stadskartan 18