Årsredovisning 2014-01-01-2014-12-31 Brf Hökboet Org.nr 769619-0946
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 8 Balansräkning 9 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 10 Tilläggsupplysningar 11 Underskrifter 14 - Bilaga 1 Kassaflödesanalys Kontaktinformation Besöksadress: Bondegatan 1 B-F, 116 23 STOCKHOLM Postadress: Box 415, 831 26 ÖSTERSUND E-post: styrelsen@hokboet.se Hemsida: www.hokboet.se Föreningen förvaltas av Deloitte AB, org.nr 556271-5309 Telefon: 0752-46 46 20 (kundsupport) E-post: backoffice.deloitte@h1.se www.deloitte.se Fotograf: Jacob Dahlgren
Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Försäkring till fullvärde har föreningen tecknat hos Stockholms Stads Brandförsäkringskontor. I avtalet ingår styrelseförsäkring. Underhållsplan har föreningen upprättat år 2009, vilken sträcker sig över 10 år. Planen uppdateras fortlöpande. Föreningens fastigheter, Höken 15, 16 och 19 i Stockholms kommun förvärvades 2008- Genomförd åtgärd År 12-19. Snörasskydd 2013 Föreningens fastigheter består av 3 Utebelysning 2013 flerbostadshus på adress Bondegatan 1 B-G. Fastigheterna byggdes 1885-1910 och har Värmecentral 2013 värdeår 1973, 1975 respektive 1976. Fasadrenovering Gatufasad 2012 Mark med äganderätt om 1 733 kvm. Fasadrenovering Lilla gården 2012 Lägenheter och lokalers yta. Den totala Fönster, renovering, ommålning 2012 byggnadsytan uppgår till 5 051 kvm, varav 3 791 kvm utgör lägenhetsyta och 1 260 kvm Låssystem 2011 lokalyta. Bredband 2011 Lägenhetsfördelning Stambyte 2010 10 st 1 rum och kök/kokvrå 33 st 2 rum och kök/kokvrå Utbyte maskinpark tvättstuga 2009 18 st 3 rum och kök 1 st 4 rum och kök Energideklaration 2009 2 st 5 rum och kök Renovering soprum 2009 Av dessa lägenheter är 56 upplåtna med bostadsrätt och 8 med hyresrätt varav en vakant. Föreningen har 8 st lokalavtal. Väsentliga lokalavtal i föreningen är Bonden bar, avtal till 2016-12-31 Basement video, avtal till 2017-09-30 DS Cuisine AB, avtal till 2017-10-27 BUS, avtal till 2018-03-31, 2017-09-30 Global View AB, avtal till 2017-09-30 Intäkter från lokalhyror utgör ca 34 % av föreningens totala intäkter. Fastighetsförvaltning avseende teknisk förvaltning och fastighetsskötsel hanteras av Tekab AB. Bostadsrättsföreningen registrerades 2008-07-17 hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades 2008-12-05. Föreningens nuvarande gällande stadgar registrerades i 2008-07-17. Föreningens skattemässiga status är att betrakta som ett äkta privatbostadsföretag. Föreningen är medlemmar i Fastighetsägarna. 3 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
Medlemsinformation Medlemmar i föreningen uppgick vid årets början till 75 medlemmar. Nytillkomna medlemmar under året är 15. Antalet medlemmar som avgått under året är 10. Medlemsantalet i föreningen vid årets slut är 80. Under året har 11 överlåtelser skett och 1 upplåtelse från hyresrätt till bostadsrätt. Föreningen har vid årets slut 9 bostadshyresgäster. Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n 1 113 kr. Pantsättningsavgift debiteras köparen med f n 445 kr. Styrelsen har sedan ordinarie (extra) föreningsstämma, 2014-05-19 och därmed påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Peter bek-arakélow (vice ordf från 2015-03-31) Paul Granstedt (Ordf från 2015-03-31) Jonatan Karlström Stina Mansfeld Jacob Dahlgren Jan-Eric Degerblad Carl Setterberg (avgick direkt efter stämman) Ordförande Ekonomi, vice ordf Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Till revisor har Kristina Hansson valts. Till revisorssuppleant har Jonas Wiklund valts. Valberedningen består av Charlotte Aspengren och Lisa Johansson varav den förstnämnde är sammankallande. Styrelsesammanträden som protokollförts under året har uppgått till 11 st. Dessa ingår i det arbete med den kontinuerliga förvaltning av föreningens fastighet som styrelsen under året arbetar med. Föreningens firma har tecknats av två ledamöter i förening. Händelser under räkenskapsåret Lokaler Restaurang Tvärsöver har överlåtits under året till DS Cuisine AB. I samband med detta har restaurangen bytt namn till B1:an. Balkonger 6 st balkonger har byggts under året och bekostats av respektive medlem. Renoveringar och förbättringar Följande renoveringar och förbättringar av fastigheten är planerade eller under utredning: Renovering av trapphus, byte av trapphusens ytterportar och byte av ytterdörrar i samtliga lägenheter. Beslut är inte taget. Kartläggning av vindsutrymmena och framtagande av olika förslag på hur vindarna kan användas. Beslut inte taget och frågan är för närvarande vilande. Dessutom planerar vi ytterligare uppfräschning av gårdarna i flera steg, och i den takt vi orkar och hinner med. Arbetsgrupper Följande arbetsgrupper finns i föreningen: Vindar Arbetsgruppens arbete har vilat och kan bli aktuellt igen när annan yta för lägenhetsförråd frigörs. Eldstäder Arbetsgruppens arbete har fortskridit under året. Gård Arbetsgruppens arbete har vilat under året. Trapphus Arbetsgruppen har tagit fram ett förslag till Beslut. Information till medlemmarna Föreningens webbplats publiceras föreningens sammankomster i form av stämmor och gemensamma städdagar och andra evenemang. Där publiceras även styrelsens sammansättning, stämmoprotokoll, föreningsstadgar, ordningsregler och relevant information för mäklare och spekulanter. Under året har nyhetsbrev publicerats och delats ut. Nyhetsbreven sänds ut per e-post och delas ut till dem som inte har möjlighet att ta emot epost. Mottagare är medlemmar och hyresgäster. Nyhetsbrev publiceras även på hemsidan. Löpande information har satts upp i trapphusen. Lägenhetsförsäljningar Under perioden har 8 lägenheter bytt ägare genom försäljning. Två stycken lägenheter har som varit uthyrda har återlämnats under 2014. Båda har upplåtits varav en med inflyttning 2015. 4 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
Ekonomisk förvaltning har föreningen avtal tecknat med Deloitte AB. 1800 1600 Föreningens resultat för år 2014 är -551 Kkr, 1400 vilket kan jämföras med resultatet för år 2013 1200 på -1 113 Kkr. Förändringen mellan åren kan främst förklaras av minskade räntekostnader samt högre intäkter från uthyrda lokaler. I årets resultat finns kostnader för renovering, inför försäljning, av tidigare hyreslägenhet B201 på totalt 263 Kkr. Renoveringskostnaderna kan inte räknas som en investering enligt rekommendation från Bokföringsnämnden. 1000 800 600 400 200 0 Kostnadsutveckling 2010 2011 2012 2013 2014 I resultatet ingår avskrivningar med 1 149 Kkr och exkluderar man dem blir resultatet 558 Kkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet och den posten påverkar inte föreningens likviditet. Innebörden av detta är att föreningens verksamhet genererat ett likviditetsöverskott på 558 Kkr. 22% 11% 6% 13% Resultatfördelning 1% 47% Intäkter Avskrivningar Övriga externa kostnader Räntekostnader Driftkostnader Ränteintäkter En bostadsrättsförening måste ha intäkter som överstiger de faktiska utgifterna (alla kostnader exklusive avskrivningar) och dessutom ha medel över för framtida underhåll samt eventuella amorteringar. Föreningens enskilt största kostnadspost är räntekostnaden och den har under år 2014 minskat vilket beror på att lånen villkorsändrats till förmånligare räntor. Ett av lånen amorterades bort i slutet av året. Händelser efter räkenskapsåret Efter årsskiftet har 4 bostadsrätter bytt ägare. En av hyreslägenheterna som såldes i slutet av 2014 tillträddes i början av 2015. I samband med att nya medlemmen startat ombyggnad av lägenhet avseende flytt av kök har styrelsen först nekat men efter utredning beviljat flytt av kök. Planerat underhållsbehov av föreningens fastighet beräknas till knappt 8 000 Kkr för den närmaste 5-årsperioden. Till det planerade underhållet samlas medel via årlig avsättning till föreningens yttre underhållsfond med minst 0,3 % av taxeringsvärdet på fastigheten. Fonden för yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen. Den största åtgärderna som planeras framgår nedan. Utredning har även påbörjats kring status på stora gårdens bärighet och skick. Planerad åtgärd År Kkr. Trapphusrenovering 2015 3 750 Fasadrenovering Stora gården 2019 4 500 5 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
Flerårsöversikt 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning, tkr 4 024 183 3 788 486 3 709 049 3 525 274 3 174 164 Resultat efter finansiella poster, tkr -550 890-1 112 896-673 178-1 048 414-927 062 Soliditet, % 72 69 68 28 64 Genomsnittlig årsavgift per kvm bostadsrättsyta, kr 561 561 562 562 547 Lån per kvm bostadsrättsyta, kr 10 961 12 458 12 664 11 402 15 233 Insats per kvm bostadsrättsyta, kr 28 039 28 026 27 536 27 536 27 649 Genomsnittlig skuldränta, % * 2,64 3,48 3,73 3,80 2,56 Fastighetens belåningsgrad, % * 27 31 33 29 38 *Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd kostnad för låneräntor i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. *Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Nyckeltalen för jämförelseåren har inte räknats om. Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat: Balanserat resultat Årets resultat -4 981 473-550 890-5 532 363 Styrelsen föreslår att Till yttre fond avsätts 276 138 I ny räkning överföres -5 808 501-5 532 363 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. 6 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
RESULTATRÄKNING 2014-01-01 2013-01-01 Not 2014-12-31 2013-12-31 Rörelsens intäkter m.m. Årsavgifter och hyresintäkter 1 3 976 890 3 742 704 Övriga rörelseintäkter 47 293 45 782 4 024 183 3 788 486 Rörelsens kostnader Driftkostnader 2-1 926 835-1 892 076 Övriga externa kostnader 3-408 145-360 920 Personalkostnader -139 962-139 962 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -1 149 335-1 139 189-3 624 277-3 532 147 Rörelseresultat 399 906 256 339 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 36 216 7 944 Räntekostnader -987 012-1 377 179-950 796-1 369 235 Resultat efter finansiella poster -550 890-1 112 896 Årets resultat -550 890-1 112 896 7 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
BALANSRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 4 128 865 004 129 133 046 Inventarier, verktyg och installationer 5 271 644 307 532 129 136 648 129 440 578 Summa anläggningstillgångar 129 136 648 129 440 578 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 21 437 71 928 Övriga fordringar 30 034 29 864 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 118 611 143 959 170 082 245 751 Kassa och bank 910 221 1 533 865 Summa omsättningstillgångar 1 080 303 1 779 616 SUMMA TILLGÅNGAR 130 216 951 131 220 194 8 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
BALANSRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Eget kapital 7 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 98 463 610 94 938 238 Fond för yttre underhåll 1 049 718 773 535 Balkongfond 42 350 23 150 99 555 678 95 734 923 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust -4 981 473-3 592 394 Årets resultat -550 890-1 112 896-5 532 363-4 705 290 Summa eget kapital 94 023 315 91 029 633 Långfristiga skulder 8 Skulder till kreditinstitut 35 452 554 39 405 368 Summa långfristiga skulder 35 452 554 39 405 368 Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristiga skulder 8 202 116 122 868 Leverantörsskulder 22 459 40 626 Aktuell skatteskuld 21 860 24 916 Övriga skulder 63 826 28 040 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 9 430 821 568 743 Summa kortfristiga skulder 741 082 785 193 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 130 216 951 131 220 194 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och för förpliktelser som redovisats som avsättningar Fastighetsinteckningar 55 700 000 55 700 000 55 700 000 55 700 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 9 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Byggnad Fastighetsförbättringar Inventarier 100 år 10-50 år 5-10 år Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen som antingen är ett fast belopp per lägenhet eller 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Det lägsta av dessa värden utgör föreningens fastighetsavgift som för räkenskapsåret är 1 217 kr per lägenhet. För lokaler betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Enligt bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Personal Bolaget har inte haft några anställda. Styrelsearvoden har betalats ut med 106 500 kr enligt beslut av föreningsstämman. 10 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyresintäkter 2014 2013 Årsavgifter 1 792 484 1 773 404 Hyresintäkter, bostäder 685 995 730 932 Hyresintäkter, lokaler 1 459 259 1 216 606 Övriga hyresintäkter 39 152 21 762 3 976 890 3 742 704 Not 2 Driftkostnader 2014 2013 Fastighetsskötsel/snöröjning 66 005 78 833 Städning 116 451 86 712 Reparationer/underhåll 646 913 494 544 Fastighetsel 131 966 166 870 Fjärrvärme 342 336 392 445 Vatten/avlopp 99 212 93 976 Sophantering 103 424 105 215 Bredband/Kabel-TV 150 218 138 566 Försäkringspremier 91 734 129 818 Fastighetsskatt/fastighetsavgift 166 498 166 050 Övriga driftkostnader 12 078 39 047 1 926 835 1 892 076 Not 3 Övriga externa kostnader 2014 2013 Ekonomisk förvaltning 85 111 80 252 Konsultarvoden 26 108 11 320 Medlemsavgifter 7 712 7 790 Inkasso/betalningsföreläggande 807 10 725 Medlemskostnader 8 025 10 359 Advokat- & rättegångskostnader 113 962 141 192 Försäljningskostnader 119 319 65 000 IT-tjänster 7 461 8 697 Övriga kostnader 39 640 25 585 408 145 360 920 11 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 4 Byggnader och mark 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 133 158 661 124 544 203 Inköp 845 405 0 Omklassificeringar 0 8 614 458 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 134 004 066 133 158 661 Ingående avskrivningar -4 025 615-2 922 314 Årets avskrivningar -1 113 447-1 103 301 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 139 062-4 025 615 Utgående redovisat värde 128 865 004 129 133 046 Redovisat värde byggnader 77 572 204 77 840 246 Redovisat värde mark 51 292 800 51 292 800 128 865 004 129 133 046 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: 92 061 000 92 061 000 varav byggnader: 44 271 000 44 271 000 Not 5 Inventarier, verktyg och installationer 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 408 104 176 963 Inköp 0 231 141 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 408 104 408 104 Ingående avskrivningar -100 572-64 684 Årets avskrivningar -35 888-35 888 Utgående ackumulerade avskrivningar -136 460-100 572 Utgående redovisat värde 271 644 307 532 Not 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Försäkringspremie 89 245 88 438 Övriga förutbetalda kostnader 28 571 55 122 Ränteintäkter 795 399 118 611 143 959 12 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 7 Eget kapital Belopp vid årets ingång Förändring av insatskapital Resultatdisp. enl. beslut av årets föreningsstämma: Avsättn. till reservfond Avsättn. till balkongfond Årets förlust Belopp vid årets utgång Upplåtelse- Kapital- Yttre Balanserat Årets Insatser avgifter tillskott fond resultat resultat 88 926 410 6 011 828 0 773 535-3 592 394-1 112 896 1 246 921 1 433 079 845 372-1 112 896 1 112 896 276 138-276 138 19 200-550 890 90 173 331 7 444 907 845 372 1 068 873-4 981 428-550 890 Not 8 Långfristiga skulder 2014-12-31 2013-12-31 Amortering inom 2 till 5 år Amortering efter 5 år 808 464 491 472 34 644 090 38 913 896 35 452 554 39 405 368 Amortering Skuld per Kreditgivare Villkorsändring Ränta % 2014 2014-12-31 SBAB 2019-09-13 2,14 0 16 000 000 SBAB 2015-09-23 0,84 23 566 5 954 670 SBAB 2017-09-04 3,18 0 13 700 000 SBAB 3 850 000 0 3 873 566 35 654 670 Not 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Arvoden inkl soc avg 137 991 139 991 Förutbetalda avgifter/hyror 196 283 214 159 Fastighetsel 15 176 15 523 Fjärrvärme 54 204 48 250 Övriga upplupna kostnader 27 167 45 629 430 821 568 743 13 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Stockholm 2015- Peter bek-arakélow Paul Granstedt Jonatan Karlström Jacob Dahlgren Stina Mansfeld Jan-Eric Degerblad Min revisionsberättelse har lämnats den 2015. Kristina Hansson Förtroendevald revisor 14 /14 Brf Hökboet Org.nr. 769619-0946
KASSAFLÖDESANALYS 2014-01-01 2013-01-01 2014-12-31 2013-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 399 906 256 339 Avskrivningar 1 149 335 1 139 189 Erhållen ränta mm 36 216 7 944 Erlagd ränta -987 012-1 377 179 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 598 445 26 293 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar 50 491 115 065 Minskning(+)/ökning(-) av fordringar 25 178 45 575 Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder -18 167-57 938 Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder -105 192-1 976 396 Kassaflöde från den löpande verksamheten 550 755-1 847 401 Investeringsverksamheten Förvärv av byggnader och mark -845 405-8 614 458 Förvärv av inventarier, verktyg och installationer 0-231 141 Förändring av pågående arbeten 0 8 208 100 Kassaflöde från investeringsverksamheten -845 405-637 499 Finansieringsverksamheten Inbetalda medlemsinsatser 2 680 000 2 550 000 Kapitaltillskott 845 372 0 Avsättning till balkongfond 19 200 23 150 Ändring kortfristiga finansiella skulder 79 248 22 868 Amortering långfristiga lån -3 952 814-144 632 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -328 994 2 451 386 Förändring av likvida medel -623 644-33 514 Likvida medel vid årets början 1 533 865 1 567 379 Likvida medel vid årets slut 910 221 1 533 865 Bilaga 1