Svensk Fastighetsmarknad

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter www.naisvefa.se www.svenskfastighetsmarknad.se NAI Svefa Analys nr 3/2011

Stockholm Drottninggatan 78 Box 3316 103 66 Stockholm Tel: 08-441 15 50 malmö Södra Långgatan 25, 3 tr Box 171 22 200 10 Malmö Tel: 040-660 81 40 Falun Trotzgatan 35 791 72 Falun Tel: 023-480 30 mora Strandgatan 8 792 30 Mora Tel: 0250-158 58 Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden m m, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 18 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Den ställer vi nu till ditt förfogande. Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad! Gävle Kyrkogatan 12 803 20 Gävle Tel: 026-17 54 40 GöteborG Kungsportsavenyen 31 35 411 36 Göteborg Tel: 031-711 63 00 härnösand Brunnshusgatan 6 871 31 Härnösand Tel: 0611-247 05 norrköping Slottsgatan 116 602 22 Norrköping Tel: 011-13 46 60 umeå Magasinsgatan 7 903 27 Umeå Tel: 090-12 75 25 vänersborg Sundsgatan 16 462 33 Vänersborg Tel: 0521-621 00 Lennart Weiss Koncernchef NAI Svefa JönköpinG Södra Strandgatan 3 553 20 Jönköping Tel: 036-30 71 10 karlstad Bryggaregatan 9 653 40 Karlstad Tel: 054-10 03 20 västerås Slottsgatan 21 722 11 Västerås Tel: 021-80 61 50 växjö Kungsgatan 3 Box 69 351 03 Växjö Tel: 0470-74 60 60 linköping Ågatan 35 582 22 Linköping Tel: 013-25 55 70 luleå Bryggeriet Västra Varvsgatan 3, vån 3B 972 36 Luleå Tel: 0920-21 11 00 örebro Vasastrand 11 Box 493 701 49 Örebro Tel: 019-10 01 20 östersund Postgränd 8A 831 30 Östersund Tel: 063-10 75 40

I NNEh ÅLL NAI Svefa Fastighetsindex Affärsmöjligheter Makroekonomi Fokus BostadsBubblare Malmö Lund helsingborg halmstad Växjö Kalmar Jönköping Borås göteborg trollhättan Linköping Norrköping Karlstad 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter: En källa till nya affärsmöjligheter Välkommen till årets tredje upplaga av Svensk Fastighetsmarknad! Återigen är fokus 24 orter och storhusmarknaden. En nyhet i detta nummer är att vi väljer att lyfta fram bostadsmarknaden i ytterligare fem svenska städer. Vi har valt att kalla dem BostadsBubblare och i den här rapporten är det Karlskrona, Visby, Skövde, Nyköping och Kiruna som ges lite extra fokus. För BostadsBubblarna har vi tagit fram ett skuggindex på samma sätt som NAI Svefa Fastighetsindex för 24 orter och det är spännande att se hur väl dessa relativt små delmarknader klarar sig gentemot de stora. Jag hoppas att ni gillar våra nyheter och vår intention med rapporten, att ge dig som läsare en källa till nya affärsmöjligheter. Marknaden präglas av en stor osäkerhet och ännu har vi inte sett facit för hur aktörer på svensk fastighetsmarknad reagerar på oron för spridningseffekter till följd av europeiska statsskuldskriser och den svaga utvecklingen i USA. Den senaste tidens börsnedgång innebär dock att investeringsutrymmet för många aktörer har reducerats jämfört med situationen i våras och sannolikt är att vi får se ett skifte på transaktionsmarknaden med ett större inslag av svenska förvaltningsbolagen bland nettoinvesterarna under hösten jämfört med under det senaste året då pensionsfonder och institutioner varit dominerande. Flera av de svenska fastighetsbolagen redovisade rekordresultat för verksamhetsåret 2010 och väljer bolagen att återinvestera i verksamheten med fastighetsförvärv och projekt kan hösten bli en spännande tid på svensk fastighetsmarknad. Örebro 36 37 Västerås 38 39 Eskilstuna 40 41 Stockholm 42 43 Uppsala 44 45 gävle 46 47 Falun 48 49 Sundsvall 50 51 Östersund 52 53 Umeå 54 55 Luleå 56 57 om Svensk Fastighetsmarknad 58 om NAI Svefa 59 60 Våra adresser UtgIVArE Svefa holding AB ANSVArIg UtgIVArE Lennart Weiss grafik och LAyoUt Karlavagnen tryck Sandviken tryckeri AB UppLAgA 9 500 Stockholm stärker sin första plats i NAI Svefa Fastighetsindex och är fortsatt ohotad huvudstad för investeringar på svensk fastighetsmarknad. Efter Stockholm är det universitetsstäderna Lund och Uppsala samt Borås och Eskilstuna, med traditioner som industristäder och som nu genomgår en strukturomvandling, som vinner mark. Första halvårets klättrare är just Borås tillsammans med Kalmar och Sundsvall. Förklaringen i samtliga tre fall är ett ökat företagande som har inneburit en bättre balans på den kommersiella fastighetsmarknaden. I Sundsvall bidrar också en positivt ökande befolkningsutveckling till den framflyttade positionen. Investerarna lockas enligt vår bedömning fortsatt av kvalitetsobjekt med långa, stabila kassflöden från starka hyresgäster, något som det finns goda möjligheter till i de miljöer som skapas kring ett starkt lärosäte och kring forskningsparker. Samtidigt ser vi tendenser till att riskaptiten har ökat under våren och att flera aktörer vågar investera i regionala marknader som kännetecknas av en positiv befolkningstillväxt och en positiv omsättningstillväxt i det lokala näringslivet. Den ökade riskaptiten och investeringsviljan syns framför allt i bostads- och handelssegmentet där det har noterats flera stora affärer hittills under 2011. Jag hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter. Åsa henninge, Analyschef

NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2 Fördel fastigheter v/s aktier Efter två goda år på börsen med stigande aktiekurser och rekordresultat för verksamhetsåret 2010 med rekordhöga utdelningar rasar nu börsen. Placeringar i aktier präglas av en hög risk med stora årliga variationer i avkastningen. Historiskt sett, har kraftiga nedgångar på börsen inneburit en period då direktinvesteringar i fastigheter utklassar aktier. En stark efterfrågan med bostadsbrist på flera delmarknader bäddar för stabila kassaflöden och en investering i bostadssegmentet möter möjligheter till en god direktavkastning och en positiv värdeutveckling. NY SPELPLAN FÖR INVESTERINGAR OCH ÄGANDE AV BOSTÄDER Spelplanen på svensk bostadshyresmarknad har förändrats till följd av lag- och regeländringar. Den reformerade lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag som trädde ikraft från 1 januari 2011 stipulerar att verksamheten ska bedrivas utifrån affärsmässiga principer vilket är ett undantag från kommunallagens självkostnadsprincip. Syftet med bestämmelsen är att undvika risk för snedvridning av konkurrensen. Affärsmässiga principer innebär att bolagen inte ska ges några särskilda fördelar av sina ägare samt att kommunerna därför ska ställa motsvarande marknadsmässiga avkastningskrav på sina bostadsföretag som utgår från den lokala marknadssituationen. Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägareföreningen har träffat en överenskommelse om att allmännyttans hyresnormerande roll försvinner. Förändringen gäller vid prövning av hyrans skälighet, då nu inte bara hänsyn ska tas till hyressättningen för likvärdiga lägenheter i det allmännyttiga bostadsbeståndet utan även för likvärdiga lägenheter i privata bostadsföretag. Regeländringarna ska stimulera till en ökad investeringsvilja i bostadshyreshus och en ökad nyproduktion av hyresrätter. Om effekten uppnås kommer vi sannolikt se ett ökat investeringsintresse i flera av våra starka regionstäder. VILKA HAR INVESTERINGSUTRYMME? Under året som gått har svenska pensionsfonder och institutioner varit stora nettoköpare av fastigheter. Den positiva utvecklingen i korta placeringar har inneburit att denna kategori har varit underviktade i långa tillgångsslag och därför velat allokera mer kapital till fastigheter. Nu har aktietillgångarna generellt rasat i värde vilket snarare kan innebära en övervikt mot fastigheter. De svenska förvaltningsbolagen har ett något annorlunda utgångsläge. Med rekordresultat för verksamhetsåret 2010 är flera av de svenska fastighetsbolagen solida nog för ytterligare investeringar. Av de börsnoterade bolagen och de stora kommersiella aktörerna rapporterar Akademiska Hus, Diligentia, Fabege och Wallenstam en soliditet överstigande 35 procent. Om dessa aktörer väljer att återinvestera kapital i verksamheten genom fastighetsförvärv eller nybyggnadsprojekt kan hösten komma att bjuda på stora investeringar i respektive bolags prioriterade marknader. KAPITAL SÖKER SIG FRÅN VOLATILITETEN PÅ BÖRSEN Med starka offentliga finanser har Sverige stått emot europeiska statskriser och en svag utveckling i USA. Regeringen har genom att kombinera skattelättnader och satsningar i samhällsfunktioner skapat förutsättningar för en stark tillväxt. Till slut har dock orosmolnen vuxit sig för starka, prognosen för tillväxt har reviderats ner, reformutrymmet minskar och börsen rasar. I den osäkerhet som råder på börsen ter sig fastigheter som en väl riskavvägd investering. Under den senaste femårsperioden har en direktinvestering i svenska bostadshyreshus gett en totalavkastning om cirka 9,6 procent vilket kan jämföras med avkastningen på börsen som samtidigt uppgått till 14,4 procent. Aktieplaceringar innebär dock en betydligt högre risk med stora årliga variationer och medan börsen rasar möter en investering i bostadssegmentet idag en stark efterfrågan med bostadsbrist på flertalet svenska delmarknader. INFRASTRUKTUR AVGÖRANDE FRAMGÅNGS- FAKTOR FÖR REGIONAL TILLVÄXT En effektiv infrastruktur som möjliggör en fungerande vardag och minimerar spilltid för resor är avgörande för den regionala tillväxten och styrkan i den lokala fastighetsmarknaden. Utifrån NAI Svefa Fastighetsindex ser vi att i ortens förmåga att kunna erbjuda attraktiva livsmiljöer för den växande befolkningen och det lokala näringslivet ligger mycket i en effektiv infrastruktur. Det bidrar till en befolkningstillväxt, som ger ökad köpkraft och underlag för ett växande och välmående näringsliv och i förlängning en styrka i den lokala fastighetsmarknaden för såväl bostäder som lokaler. Ur ett regionalt perspektiv är Öresundsregionen föregångare vad gäller infrastrukturella satsningar med Öresundsbron och nu även Citytunneln på plats. I Stockholm pågår bygget av Citybanan och utbyggnad av spårvägen. I Göteborg är finansieringen för Västsvenska infrastrukturpaketet klar. I Fjärde storstadsregionen är realiserandet av Ostlänken osäkert. I det regionala perspektivet bedöms Öresundregionen till exempel ligga cirka 10 år före Göteborg vilket bäddar för en konkurrenskraft och en styrka i regionens fastighetsmarknad.

NAI SVEFA FAStIghEtSINDEX 3 Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Befolkningsutveckling Arbetslöshet 1. Stockholm (s. 42-43) 89 2. göteborg (s. 26-27) 63 3. Lund (s. 12-13) 60 4. Uppsala (s. 44-45) 58 5. Malmö (s. 10-11) 56 6. Linköping (s. 30-31) 51 7. helsingborg (s. 14-15) 50 7. Umeå (s. 54-55) 50 9. Jönköping (s. 22-23) 49 10. Västerås (s. 38-39) 47 11. halmstad (s. 16-17) 43 12. Örebro (s. 36-37) 42 13. Växjö (s. 18-19) 41 13. Karlstad (s. 34-35) 41 15. Luleå (s. 56-57) 37 16. Borås (s. 24-25) 36 17. Kalmar (s. 20-21) 34 18. Sundsvall (s. 50-51) 33 19. Falun (s. 48-49) 32 19. Östersund (s. 52-53) 32 Kiruna 32 21. gävle (s. 46-47) 31 Visby 31 Skövde 31 22. Norrköping (s. 32-33) 30 Nyköping 30 Karlskrona 30 23. Eskilstuna (s. 40-41) 20 23. trollhättan (s. 28-29) 20 NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. trafikljusen redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. röd signal indikerar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med genomsnittet och grön signal indikerar ett bättre värde än genomsnittet. pilarna visar utvecklingen sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad med värdetidpunkt 1 januari 2011.

AFFärSMÖJLIghEtEr 4 Var finns de hetaste affärsmöjligheterna? Medan börsen har rasat möter en investering i bostadssegmentet idag en stark efterfrågan med bostadsbrist på flertalet svenska delmarknader och investeringsintresset för välbelägna, moderna kontor med stabila hyresgäster är fortfarande stort på svensk fastighetsmarknad. Så var finns affärsmöjligheterna? möjligheter inom bostadssegmentet orter som placerar sig ovanför linjen inom bostadssegmentet är Stockholm och regionstäder så som Umeå, Uppsala och Växjö. Ur ett investeringsperspektiv ger dessa städer således en hög direktavkastning relativt övriga städer i NAI Svefa Fastighetsindex med en hög riskpremie i förhållande till ortens styrkor och den potential staden erbjuder. göteborg, Malmö, helsingborg och Örebro placerar sig under linjen och en investering i en av dessa städer innebär en låg riskpremie i förhållande till ortens styrkor och möjligheter vilket indikerar en viss överprissättning. Anledningen till det är sannolikt en omfattande bostadsbrist och den omfattande ombildningen till bostadsrätter som driver priserna tillsammans med en mycket låg omsättning med en obalans i utbud och efterfrågan. även orter som Norrköping, trollhättan och Eskilstuna hamnar under linjen. Det visar hur litet investerarnas riskpåslag generellt är vid en investering i bostäder på svensk fastighetsmarknad idag, med låga direktavkastningskrav i förhållande till ortens indextal vilket torde indikera att det generellt råder goda förväntningar om en positiv värdeutveckling. 100 90 Stockholm 80 70 60 50 40 30 20 Göteborg Lund Uppsala Malmö Helsingborg Linköping Umeå Västerås Jönköping Karlstad Halmstad Växjö Örebro Luleå Borås Östersund Kalmar Norrköping Gävle Sundsvall Trollhättan Eskilstuna Falun 10 0 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0%

AFFärSMÖJLIghEtEr 5 möjligheter inom kommersiella segmentet För välbelägna kontorsfastigheter kan vi ana liknande trender som inom bostadssegmentet. Bland storstäderna placeras sig göteborg och Malmö under linjen medan Stockholm uppvisar fortsatta stor potential för investeringar i kontorsfastigheter. även Lund och Uppsala, med en ökning om sju poäng respektive sex poäng i NAI Svefa Fastighetsindex, hamnar ovanför linjen i diagrammet. ytterligare indikatorer på styrkan och möjligheterna i dessa delmarknader är att riskaptiten ökar med investeringar i utvecklingsobjekt och projekt. I dagsläget är ett stabilt kassaflöde och starka hyresgäster av stor betydelse för investeringsviljan i kommersiella objekt. För den typen av kvalitetsobjekt ser vi goda möjligheter till en lönsam fastighetsinvestering i flera regionstäder såsom Jönköping, Örebro och Umeå. I diagrammen nedan ställs NAI Svefa Fastighetsindex, som avser att spegla utvalda orters styrkor och möjligheter, mot direktavkastning för välbelägna bostäder respektive kontor. regressionslinjen visar den genomsnittliga avkastningen en ort bör ha vid ett specifikt indextal. De orter som hamnar ovanför linjen kan signalera en potential då ortens styrkor inte har prisats in av marknaden i form av ett lägre direktavkastningskrav. orter som placerar sig under linjen kan å andra sidan sägas vara överprissatta eller ha en låg direktavkastning i förhållande till ortens indextal. 100 90 Stockholm 80 70 60 50 40 30 20 Göteborg Malmö Uppsala Lund Helsingborg Jönköping Linköping Västerås Växjö Halmstad Karlstad Sundsvall Borås Östersund Norrköping Umeå Örebro Luleå Kalmar Falun Gävle Trollhättan Eskilstuna 10 0 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% 8,5%

MAKroEKoNoMI 6 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden Konjunkturuppgången har avstannat och återhämtningen tar en paus. trots starka offentliga finanser och en expansiv finanspolitik har nu orosmolnen avseende europeiska statskriser och utvecklingen i USA vuxit sig för starka för att stå emot. Sverige är återigen i behov av draghjälp från en mer expansiv penning- och finanspolitik. I den osäkerhet som råder flyr kapitalet till säkra placeringar där direktinvesteringar i fastigheter är ett alternativ. Med starka offentliga finanser och en expansiv finanspolitik har Sverige hittills stått emot europeiska statskriser och en svag utveckling i USA väl. riksbanken och regeringen har med låga styrräntor samt genom att kombinera skattelättnader och satsningar i samhällsfunktioner skapat förutsättningar för en stark tillväxt. BNp ökade med 6,4 % under första kvartalet 2011 jämfört med motsvarande kvartal 2010 och med 5,3 % under andra kvartalet. BNp-tillväxten är således starkare under inledningen av 2011 än under 2010 som vid årsskiftet summerades som ett rekordår med den största BNp-tillväxten sedan 1970. till slut har den växande oron i omvärlden dock lett till finansiell turbulens med fallande börskurser och kapitalflykt till säkrare placeringar. till följd av den osäkerhet som råder skjuter hushåll och företag upp konsumtion och investeringsbeslut. Återhämtningen från finanskrisen har tagit en paus och prognosen för tillväxt har reviderats ned. Konjunkturinstitutets prognos för andra halvåret 2011 är att BNp i genomsnitt endast ökar med 0,2 % per kvartal vilket indikerar en genomsnittlig bedömd BNp utveckling under 2011 om 4,3 %. Under 2012-2013 bedöms tillväxten bli avsevärt lägre med en prognos om 2,3 respektive 3,4 %. prognoserna har reviderats ned ordentligt efter sommaren på grund av den finansiella turbulensen och den osäkerhet som råder. Med en lägre tillväxt minskar reformutrymmet och regeringen aviserar att med en kraftigt reviderad tillväxtprognos finns nu utrymme för ofinansierade reformer om cirka 10-15 mdkr. En av de beslutade reformerna är satsningen på infrastruktur med 5 mdkr till underhåll av vägar och järnvägar varav 2,75 mdkr ingår i budgeten för nästa år. Investeringar i infrastruktur har generellt en positiv effekt på den regionala fastighetsmarknaden då effektiva kommunikationer är viktiga för att skapa attraktiva livsmiljöer för boende och företagande. En skrotad satsning är det femte jobbskatteavdraget som regeringen, med hänvisning till oron i världsekonomin, har beslutat att skjuta upp. risken för finanspolitiska åtstramningar med skattehöjningar torde dock upplevas som liten i Sverige och många menar tvärtemot att Sveriges sunda statsfinanser medger ett betydligt större reformutrymme än vad regeringen hittills har aviserat.

MAKrOEKONOMI 7 Huspriserna ligger däremot på en hög nivå i förhållande till en historisk trend och med en svag utveckling av huspriserna det senaste året kan hushållens oro för ett kraftigare prisfall ha ökat, vilket kan vara motivet bakom minskad konsumtion och ett ökat sparande. Prognosen för hushållens konsumtion har reviderats ned betydligt och trots en relativt stark ökning av den disponibla inkomsten bedöms konsumtionen bara öka med 2,0 % i år och med 2,6 % nästa år. Ju längre tid osäkerheten om statsfinanserna i Sydeuropa består desto större är risken att problemen sprider sig till banksystemet som innehar stora mängder statsobligationer vilket skulle få allvarliga återverkningar på kreditförsörjningen i Europa. Det är dock inte troligt att problemen skulle bli lika omfattande som efter Lehman Brothers konkurs hösten 2008. Förväntningarna om en svagare efterfrågan och en lägre tillväxt kommer sannolikt att innebära att företagen drar ned på sina anställningsplaner varför sysselsättningen bedöms öka i en svagare takt. Arbetsförmedlingens och Konjunkturinstitutets prognos är att antalet sysselsatta ändå ökar med 107 000 personer under 2011 och att arbetslösheten därmed minskar från 8,4 till 7,5 %. Enligt Konjunkturinstitutet förväntas sedan sysselsättningen plana ut till följd av ett ökat arbetskraftsdeltagande. En volatil aktiemarknad tillsammans med risker för en instabil internationell finansmarknad, talar för att kapital i allt större grad kommer att söka sig till alternativa placeringar och då är fastighetsmarknaden och direktinvesteringar i fastigheter alternativ som aktualiseras. Under den senaste femårsperioden har en direktinvestering i svenska bostadshyreshus gett en totalavkastning om cirka 9,6 % enligt IPD/SFI vilket kan jämföras med avkastningen på börsen som samtidigt uppgått till 14,4 %. Aktieplaceringar innebär en betydligt högre risk med stora årliga variationer och medan börsen rasar möter en investering i bostadssegmentet idag en stark efterfrågan med bostadsbrist på flertalet svenska delmarknader. Historiskt sett, har kraftiga nedgångar på börsen inneburit en period då direktinvesteringar i fastigheter utklassar aktier. Den starka svenska tillväxten och ökad sysselsättning under första halvåret har haft en positiv effekt på fastighetsmarknaden, dels i en ökad investeringsvilja och dels i en förbättrad hyresmarknad för lokaler. Investeringsintresset syns tydligast i bostads- och handelssegmentet. Flera affärer med köpcentrum har genomförts hittills under 2011 och för såväl obeståndspaket och utvecklingsgallerior som för moderna köpcentrum har investeringsintresset renderat i, för segmentet och respektive delmarknad, låga avkastningskrav. Stora nettoköpare under det senaste året har varit fonder och institutioner som visat stort intresse för att allokera mer kapital till fastighetssegmentet. Den senaste tidens börsnedgång kan innebära att dessa köparkategorier snarare kan komma att bli överviktade mot fastigheter. De svenska förvaltningsbolagen har ett något annorlunda utgångsläge. Med rekordresultat för verksamhetsåret 2010 är flera av de svenska fastighetsbolagen solida nog för ytterligare investeringar. Om förvaltningsbolagen väljer att återinvestera kapital i verksamheten genom fastighetsförvärv eller nybyggnadsprojekt kan hösten komma att bjuda på stora investeringar i respektive bolags prioriterade marknader. För lokaldominerade hyresfastigheter är NAI Svefas bedömning för andra halvåret att direktavkastningskraven i huvudsak kommer att vara oförändrade och att direktavkastningskraven i bostadssegmentet kommer att röra sig marginellt nedåt. I regionala marknader med bostadsbrist ser vi en fortsatt press nedåt på direktavkastningskraven. Osäkerheten som nu råder innebär minskad konsumtion och uppskjutna investeringsbeslut bland svenska hushåll och företag vilket har en direkt påverkan på hyresmarknaden för kommersiella lokaler. Marknadens bedömning har gått från samstämmiga förväntningar om stigande hyror för butiker och kontor i starka delmarknader i våras till förväntningar om oförändrade hyror i våra regionstäder till möjligen svagt stigande hyror i våra storstäder. I Stockholms bästa lägen bedöms marknadshyran för moderna kontor att uppgå till cirka 4 300 kr/kvm. I Göteborg varierar marknadshyran för sådana kontor i intervallet om 1 600 2 400 kr/kvm och i Malmö i intervallet kring 1 550 2 350 kr/kvm. På de mindre marknaderna, där tillskottet av nya lokaler vanligtvis är relativt begränsat, är fluktuationerna på hyresmarknaden små. Vakansgraderna är det som i störst utsträckning brukar variera, medan hyresnivåerna, räknat i kronor per kvadratmeter, normalt är relativt stabila. Med en utdragen nedgång i konjunkturen kan vi återigen se vakanserna öka i det kommersiella segmentet.

FoKUS BoStADSBUBBLArE 8 Fokus BostadsBubblare I takt med att riskaptiten ökar blickar investerare mot mindre delmarknader. hur står sig en mindre svensk kommun mot de 24 stora delmarknaderna i NAI Svefa Fastighetsindex? NAI Svefa har rankat fem stycken BostadsBubblare. NAI Svefa Fastighetsindex för fem potentiella BostadsBubblare i form av Karlskrona, Visby, Skövde, Nyköping och Kiruna visar att med index om 30 till 32 tar de små marknaderna sig in på platser bland de stora. Kiruna placerar sig med index 32 på plats 19 tillsammans med Falun och Östersund. Visby och Skövde tar sig in före Norrköping. Karlskrona och Nyköping placerar sig före Eskilstuna och trollhättan. En positiv befolkningsutveckling och ett litet tillskott av bostäder innebär att det råder bostadsbrist på flera svenska delmarknader. trots en ökad nyproduktion under det senaste året ökar enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2011 antalet kommuner som redovisar brist på bostäder och hela 80 procent uppger en brist på hyresrätter. I den här rapporten har vi valt att lyfta fram fem orter där det råder stor aktivitet på bostadsmarknaden. För respektive BostadsBubblare redovisas marknadsinformation för bostadsdominerade flerbostadshus i bästa läge samt information om de viktigaste aktörerna och aktiviteterna i den specifika marknaden. Urvalet av orter har skett utifrån ett regionalt perspektiv och utifrån aktivitetsnivån på orten. Karlskrona Det kommunala bostadsbolaget Karlskronahem är den klart största ägaren på bostadshyresmarknaden i Karlskrona. Akelius, heimstaden, hsb och riksbyggen innehar större bestånd på orten. Aktiviteter att vänta på bostadsmarknaden är en försäljning av ALMc:s property group (rekonstruerade Straumur) i Karlskrona som är en del i försäljningen av deras bestånd om cirka 4 750 lägenheter runt om i landet. I Blåportsområdet strax norr om trossö och Karlskrona centrum planeras för ny stads- och boendemiljö. Skanska har för avsikt att bygga cirka 200 lägenheter i området. Vasallen, som under de senaste åren renodlat sin portfölj med tyngdpunkt på bostadsexploatering, inväntar planbeslut rörande cirka 350 bostäder i området. Vasallens styrelse har för övrigt beslutat att hela deras bestånd ska säljas och försäljningsprocessen pågår. Kommunfakta Karlskrona Befolkningsutveckling +1,0 % Arbetslöshet 7,4 % NAI Svefa Fastighetsindex 30 Karlskrona juli 2011 Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden Bostäder A-läge 875-1225 5,00-6,00 9500-14500 Visby Av det totala antalet bostäder äger allmännyttiga bostadsbolaget gotlandshem cirka 5 350 hyreslägenheter. Andra större ägare av bostadsdominerade hyresfastigheter är cityfastigheter Bergwall och riksbyggen. Efterfrågan på bostäder i Visby är stor och vakansgraden hos gotlandshem har understigit en procent under ett flertal år. Enligt bolaget råder bostadsbrist i Visby med minst 3,5 års kötid för en hyresrätt. riksbyggen planerar att uppföra ett 100-tal nya lägenheter i det centrala A7-området. Inom området har även en ny detaljplan möjliggjort för roxanne fastighetsfond att upprätta kontor eller bostäder. Vid en exploatering med bostäder kan ett 90-tal bostadslägenheter byggas fördelat på tio stycken trevåningshus. Vasallen är en stor fastighetsägare på orten och jobbar tillsammans med regionen med planarbete för att skapa byggrätter för cirka 300 bostäder i stadens framtida, stora utvecklingsområde Visborg. Kommunfakta Gotland (Visby) Befolkningsutveckling + 0,1 % Arbetslöshet 5,2 % NAI Svefa Fastighetsindex 31 Visby juli 2011 Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden Bostäder A-läge 875-1300 4,50-5,50 10000-17000

FoKUS BoStADSBUBBLArE 9 Skövde Största ägaren av hyresbostäder i Skövde är kommunägda Skövdebostäder. De större privata aktörerna är Apartment Bostad, Din Bostad (Balder) och rapp Fastigheter. Befolkningsutvecklingen har varit positiv under den senaste tioårsperioden med en ökning om drygt 1 300 invånare. Idag råder det bostadsbrist i Skövde vilket har lett till en ökad aktivitet på byggmarknaden de senaste åren. I kvarteret hästhoven i Dälderna bygger Skövdebostäder 84 hyresrätter och i Käpplunda park uppför bolaget 206 hyreslägenheter fördelade på tolv hus i två till åtta våningar, inflyttningsstart våren 2012. I Sofiedal bygger peab 28 bostadsrätter. hyrorna för nyproducerade lägenheter ligger normalt mellan 1 200 och 1 300 kr/kvm. på transaktionsmarknaden avseende bostadsdominerade hyreshus ligger genomsnittspriset för de senaste årens köp på cirka 8 000 kr/kvm med ett normalt prisintervall om cirka 5 000-10 000 kr/kvm. Kommunfakta Skövde Befolkningsutveckling + 0,7 % Arbetslöshet 6,1 % NAI Svefa Fastighetsindex 31 Skövde juli 2011 Bostäder Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 900-1 250 4,75-5,75 9 000-16 000 Nyköping Kommunägda Nyköpingshem är den största ägaren av hyresbostäder i Nyköping. De större privata aktörerna är hsb, Lundbergs och Westbarn holding. Befolkningsutvecklingen i Nyköping är positiv och har så varit under den senaste 10-årsperioden, med en ökning om drygt 2 600 invånare. Med pendlingsavstånd till Stockholm samt ortens utveckling i övrigt är efterfrågan på nya bostäder stor och det råder en hög aktivitet på byggmarknaden. De senast byggda bostäderna finns bland annat vid hamnen, på Arnö och på Brandholmen och avser främst bostadsrätter och äganderätter. Av de pågående projekten kan nämnas peabs byggprojekt Västra Skeppsbron där en före detta silo byggs om till att inrymma 44 bostadsrätter i 17 våningar, beräknad inflyttning vintern 2012/2013. på transaktionsmarknaden avseende bostadsdominerade hyreshus ligger genomsnittspriset för de senaste årens köp på cirka 10 000 kr/kvm med ett normalt prisintervall om cirka 7 500-13 500 kr/kvm. Kommunfakta Nyköping Befolkningsutveckling + 0,6 % Arbetslöshet 5,9 % NAI Svefa Fastighetsindex 30 Nyköping juli 2011 Bostäder Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 925-1 275 5,00-6,00 9 000-16 000 Kiruna I Kiruna som är Sveriges största kommun till ytan är de dominerande fastighetsägarna i bostadssegmentet det allmännyttiga bostadsbolaget Kirunabostäder, FAB (LKAB:s bostadsbolag) samt Fastighetsmästaren (telerit). tillsammans förvaltar de cirka 228 000 kvadratmeter vilket är cirka 50 procent av ortens totala bostadshyresmarknad. Staden är under omvandling och fastigheter ska börja flyttas för att möjliggöra en fortsatt expansion av gruvbrytningen. LKAB vill få fart på omvandlingen och är först ut med att ha lämnat in en ansökan om bygglov för ett nytt projekt. projektet omfattar 150 lägenheter placerade vid slalombacken Luossavaara. placeringen är dock något som bekymrar politiker och kommunledning då deras senaste plan för nya Kiruna stad är sydost om den befintliga staden, vilket ligger på motsatt sida om LKAB:s planerade byggnation. Kommunfakta Kiruna Befolkningsutveckling 0,0 % Arbetslöshet 3,7 % NAI Svefa Fastighetsindex 32 Kiruna juli 2011 Bostäder Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 875-1 200 6,50-7,00 7 000-12 500

FOKUS MALMÖ 10 Malmö Malmömarknaden kännetecknas av allt större fokus på nyproduktion av kontorsfastigheter och utbudet av nyproducerade lokaler är stort. Fokus ligger på att vidareutveckla Västra Hamnen/ Dockan/Universitetsholmen samt de viktiga knutpunkterna kring Citytunnelns nya stationer; Centralstationen, Triangeln och Hyllie. Satsningen på infrastruktur pågår alltjämt och ett aktuellt projekt är den så kallade Malmöringen som kommer att förbättra kommunikationen inom staden. Malmö landar på plats 5 med ett stärkt NAI Svefa Fastighetsindex om 56 (51). Malmö - juli 2011 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden 1 550-2 350 5,25-6,25 20 000-30 000 A-läge 1 400-2 000 5,75-6,50 14 000-20 000 B-läge 850-1 400 6,50-7,75 7 000-13 000 C-läge 650-1 000 7,75-9,00 5 000-7 000 Butiker 4 000-5 750 5,25-6,00 40 000-45 000 A-läge 3 200-4 500 5,75-6,25 25 000-35 000 B-läge 1 000-2 400 6,50-7,50 10 000-20 000 C-läge 650-1 300 7,50-9,00 5 000-12 000 Industri A-läge 550-850 7,25-8,00 4 000-8 500 B-läge 400-650 8,00-9,50 3 500-6 000 C-läge 300-500 9,00-10,50 2 750-4 000 Bostäder 950-1 650 3,50-4,00 18 000-23 000 A-läge 950-1 500 3,75-4,50 15 000-20 000 B-läge 900-1 100 4,50-5,75 10 000-15 000 C-läge 775-950 6,75-7,75 6 000-10 000 Bostadsfastigheter Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av bostadsfastigheter i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Willhem (Första AP-fonden) och Stena Fastigheter är andra stora aktörer. Diligentia har avyttrat fem kvarter byggrätter för bostadsändamål i området Masthusen. I området finns det planer för totalt 18 kvarter med varierande ändamål. Ikano Bostad är köpare av fyra kvarter och Hökerum Bygg, ett familjeföretag i Ulricehamn, är köpare av ett. Efter försäljningen av de fem byggrätterna fortsätter Diligentia arbetet med att utveckla och skapa en levande stadsmiljö i de resterande 13 kvarteren. Ikano Bostad planerar för 500 lägenheter i de fyra kvarter som bolaget förvärvat. Planerad byggstart är inom två år. Bland de transaktioner som har skett kan noteras MKB:s förvärv av Havsuttern 4 som är belägen på Södra Förstadsgatan. Priset uppgick till 58 mkr. Fastigheten har totalt 1 815 kvadratmeter bostads- och lokalyta och har nyligen renoverats. Kommersiella hyresfastigheter Stora ägare av lokaldominerande fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har hittills varit låg under 2011. Två av de mer intressanta affärerna som skett efter sommaren är Vasakronans förvärv av Koggen 2 och Jungmannen 1 i Västra Hamnen. Koggen 2 är under uppförande med beräknat färdigställande hösten 2012. Byggnaden kommer att bestå av totalt 8 100 kvadratmeter fördelat på sex plan. Köpeskillingen uppgår till 246 mkr vilket motsvarar cirka 30 000 kr/kvm. Jungmannen 1 förvärvas från Alecta för ett underliggande fastighetsvärde om 140 mkr vilket motsvarar 27 450 kr/kvm. Byggnaden är uppförd 2004 och inrymmer 5 100 kvadratmeter. En kommande exekutiv försäljning under hösten avser den centrala fastigheten von Conow 54. Fastigheten ingår i konkursen av Kefren Properties. Specialfastigheter Förutom Malmö Stad som är en stor ägare av specialfastigheter finns även privata ägare som Hemsö och Folksam Fastigheter. Flera stora projekt är på gång och det är huvudsakligen sjukhusområdet samt högskolan som expanderar och har behov av nya lokaler. Det är nu klart att det blir Akademiska Hus som uppför 20 000 kvadratmeter utbildningslokaler och kontor åt Malmö Högskola i kvarteret Niagara på Universitetsholmen. Fastigheten får tre byggnader i upp till elva våningar. Byggstart är planerad till hösten 2012 med planerad inflyttning till hösten 2015.

FOKUS MALMÖ 11 I fokus: Ny översiktsplan Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter Briggen (Castellum), Dagon och Wihlborgs är stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Malmö har en tydlig tanke med etablering och utveckling av stadens industriområden. Vad avser verksamheter med tung industri och logistikföretag så är det framförallt Norra Hamnen som prioriteras. Nya områden föreslås i lägen utmed Yttre Ringvägen. Aktiviteten på industrimarknaden har ökat under 2011 och det område där antalet försäljningar varit flest är Fosie industriområde. Noterbart är att flera fastighetsbolag har investerat i industrifastigheter under de senaste året till skillnad från tidigare då den typiska förvärvaren var en egenanvändare. Precis innan sommaren blev arbetet med den nya översiktsplanen för Malmö klart. Den nya översiktsplanen siktar 20 år framåt i tiden och ska staka ut riktningen för 2030-talets Malmö. Det övergripande målet är att Malmö ska vara en attraktiv och hållbar stad ur ett socialt, ekologiskt och ekonomiskt perspektiv. Planen anger vidare att det ska finnas en möjlighet för Malmö att växa med omkring 100 000 invånare. En av huvudinriktningarna i översiktsplanen är att Malmö ska växa inåt. En tätare bebyggd stad anses bli mer attraktiv och hållbar och även underlaget för service, handel och nöje ökar. Tanken är också att en tät stad kan bli mer funktionsblandad vilket kommer att åstadkommas genom att i olika delar av staden komplettera med de funktioner som saknas. Andra strategier som behandlas är bland annat att minska Malmös miljöbelastning och att Malmö ska vara en motor i regionen. Efter utställning av planförslaget kommer planen att slutbearbetas för att kunna antas av kommunfullmäktige. Därefter följer ett arbete med att förankra och implementera planen så att den kan genomföras. Planen får anses vara mycket viktig för de vägval som Malmö stad kommer att göra under kommande åren. Kommunfakta Befolkningsutveckling + 1,5% Arbetslöshet 9,0% NAI Svefa Fastighetsindex 56 Planer & Projekt På den kommersiella marknaden är det alltjämt ett stort intresse för områdena kring Citytunnelns hållplatser samt Västra Hamnen/Universitetsholmen/Dockan. Till skillnad från tidigare projektstarter så finns det nu ett större inslag av spekulation i exploateringen där projekt startats med ingen, eller endast en låg, initial uthyrningsgrad. Bland pågående och planerade projekt är det tydligt fokus på så kallade gröna byggnader med olika typer av miljöcertifieringar som LEED och BREEAM. Bland de större pågående projekten är mycket riktat mot Hyllie där såväl köpcentrumet Emporia som mässanläggningen Malmö Expo Center håller på att uppföras.

FOKUS LUND 12 Lund Lunds ställning som ett ledande centrum för forskning, utveckling och utbildning har gjort staden attraktiv för såväl företagande som boende, vilket i sin tur har lett till en långsiktigt stark tillväxt. Förutom storsatsningen på Brunnshög sker flera betydande fastighetsrelaterade investeringar på många platser runt om i staden, som till exempel utvecklingen av Sockerbruksområdet och om- och tillbyggnaden av det före detta regionhuset för ny verksamhet. Med ett NAI Svefa Fastighetsindex om 60 (53) placerar sig Lund återigen på tredje plats. Lund - juli 2011 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 1 300-1 950 6,25-6,75 14 500-22 000 B-läge 700-1 350 6,75-7,75 8 000-12 000 C-läge 600-1 000 7,50-9,00 5 000-7 000 Butiker A-läge 2 500-4 400 6,00-6,50 25 000-35 000 B-läge 1 200-2 200 6,50-7,25 15 000-25 000 C-läge 650-1 100 7,25-8,50 6 000-10 000 Industri A-läge 500-800 7,50-8,50 4 500-7 000 B-läge 300-650 8,00-9,50 3 000-5 000 C-läge 250-400 9,00-12,00 2 000-4 000 Bostäder A-läge 900-1 550 3,25-4,25 15 000-25 000 B-läge 875-1 200 4,25-5,25 9 000-15 500 C-läge 875-975 5,50-7,50 5 500-9 500 Bostadsfastigheter Det kommunala bolaget LKF och stiftelsen AF Bostäder som erbjuder studentlägenheter är stadens dominerande hyresvärdar. Akelius, HSB och Stena Fastigheter innehar också delar av beståndet. Bostadsbristen är påtaglig, särskilt för de många studenterna. Flera nybyggnadsprojekt är dock på gång. Till exempel bygger AF Bostäder cirka 80 studentlägenheter i centrala Lund och i Vildanden planeras det för ytterligare 200 studentlägenheter. LKF utvecklar bland annat kvarteret Krämaren vid Fäladstorget med 24 hyresrätter och kvarteret Gernandtska lyckan med 25 hyresrätter. Hyresnivåer i nyproduktion om nästan 1 900 kr/kvm har noterats, men nivåer omkring 1 600 kr/kvm får anses som mer normalt. Försäljningar av flerbostadshus under året har skett till priser som överstiger 30 000 kr/kvm med toppnotering om drygt 38 000 kr/kvm. Intressant är att de högsta noteringarna inte avser bostadsrättsföreningar, dock är det relativt små objekt. Kommersiella hyresfastigheter Briggen (Castellum) och Vasakronan är stora aktörer på marknaden. Ikano, Tetra Pak med egna fastigheter samt Unibail-Rodamco återfinns också bland de stora ägarna. I det tidigare regionhuset har Wihlborgs tecknat ett 20-årsavtal med Region Skåne avseende cirka 30 000 kvadratmeter lokaler, varav 12 500 kvadratmeter avser tillbyggnad för psykiatrin då de lämnar S:t Lars. Årshyran uppgår till drygt 56 mkr vilket inkluderar den stora investeringen. KF har förvärvat två handelsfastigheter på Mobiliaområdet med en sammanlagd uthyrbar area om cirka 9 400 kvadratmeter. Priset uppgick till omkring 240 mkr. Säljare var Arne Paulsson Byggnads AB. Transaktionen är sista ledet i en affär som initierades i september 2009 då parterna tecknade ett avtal om uppförande och försäljning av de båda fastigheterna samt Paulssonbolagens förvärv av fastigheten Brunius 16 från KF. Brunius 16 inrymmer 7 300 kvadratmeter handel och kontor med tillhörande parkering. Specialfastigheter Stora ägare i segmentet är Akademiska Hus och kommunen. S:t Lars, det gamla sjukhusområdet, har potential att på nytt utvecklas till ett starkt centrum för vård- och skolverksamhet. Hemsö har ett bestånd om 57 500 kvadratmeter i området och ett pågående projekt är ombyggnaden av 2 900 kvadratmeter äldreboende till hospis. SveaReals bestånd i området omfattar cirka 22 000 kvadratmeter, men bolaget har byggrätter om ytterligare 45 000 kvadratmeter kontor, forsknings- och utvecklingsinriktad småindustri samt vård och utbildning.

FOKUS LUND 13 I fokus: Sockerbruksområdet Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter North Bridge Capital Partners, Tetra Pak och Wihlborgs är stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Lund. Utvecklingsmöjligheter finns i de omgivande orterna men också i tätorten satsar kommunen på att kunna erbjuda mark för industriell verksamhet. Etableringsmöjligheter finns inom Hasslanda, ett nyöppnat område för bland annat småindustri i södra Lund. Markpriset ligger på 1 000 kr/kvm, en etablerad nivå för centralt belägna verksamhetsområden. Inom kvarteret Jöns Petter Borg finns möjlighet till förtätning och förnyelse. Under 2011 bedöms också Stångby att öppnas upp för små och medelstora industriverksamheter. Lunds kommun planerar för en ny förvaltningsbyggnad i kvarteret Kristallen. Byggnaden är tänkt att bli en profilbyggnad vid Lunds centralstation och en viktig del i strävan att länka samman västra Lund med centrum samt att göra hela stationsområdet till ett levande och attraktivt område. Inflyttning i första etappen, med 400 arbetsplatser, är beräknad till december 2012. Kvarteret Kristallen ingår i det så kallade Sockerbruksområdet, ett utvecklingsområde där impedimentsytor och industrifastigheter är under omvandling till en ny stadsdel med cirka 900 bostäder, 2 000 arbetsplatser och ett trettiotal lokaler för handel och service. Sockerbruksområdet, som blir en utbredning av stadskärnan, är ett första steg i en omfattande förändring av västra Lund. Ytterligare cirka 40 hektar exploaterad industrimark planeras på sikt att omvandlas till en blandad stad med 2 000 3 000 bostäder samt kontor, skola, park med mera. Sockerbruksområdet planeras som sexton kvarter, där den traditionella kvartersstaden möter en öppen och funktionalistisk bebyggelse. Flera exploatörer är redan verksamma i området. Till exempel planerar JM för cirka 300 bostadsrättslägenheter och HSB för cirka 170 bostadsrättslägenheter. Kommunfakta Befolkningsutveckling + 1,4% Arbetslöshet 4,0% NAI Svefa Fastighetsindex 60 Planer & Projekt Om- och tillbyggnaden för rättspsykiatrins nya lokaler är Wihlborgs största investering någonsin. Investeringen, som omfattar det tidigare genomförda förvärvet för 165 mkr samt om- och tillbyggnad av cirka 30 000 kvadratmeter, beräknas uppgå till knappt 900 mkr och ge en direktavkastning på drygt 6 %. Akademiska Hus genomför en omfattande om- och tillbyggnad av Zoologiska institutionens lokaler till ett Humaniora- och Teologicentrum om totalt 14 350 kvadratmeter varav 5 720 kvadratmeter avser tillbyggnad. Investeringen uppgår till drygt 400 mkr och möjliggör för en samlokalisering av de idag utspridda institutionerna.

FOKUS HELSINGBORG 14 Helsingborg Flera stora projekt väntar på att starta i Helsingborg och förhoppningarna är stora på att dessa ska förstärka stadens attraktivitet ytterligare. H+ kommer under många år framöver att påverka fastighetsmarknaden då omvandlingen av industrimark till en ny stadsdel knyter ihop centrum med södra Helsingborg. Även på andra håll i kommunen visar Helsingborg framåtanda och flera bostadsprojekt är på gång. Den kommersiella marknaden vilar på logistik och handel, två viktiga näringsgrenar för staden. Med ett NAI Svefa Fastighetsindex på 50 placeras sig Helsingborg på plats 7. Helsingborg - juli 2011 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 1 250-1 800 6,50-7,00 12 000-17 000 B-läge 800-1 200 7,25-8,25 7 000-10 000 C-läge 650-850 8,00-9,75 4 500-7 000 Butiker A-läge 2 500-4 000 6,25-7,00 22 000-32 000 B-läge 1 200-1 900 7,00-7,75 9 000-14 000 C-läge 600-900 7,50-9,50 4 000-8 000 Industri A-läge 450-650 7,75-8,75 3 500-7 500 B-läge 300-500 8,25-10,00 2 500-4 500 C-läge 225-400 9,00-12,00 1 500-3 000 Bostäder A-läge 900-1 500 3,75-4,75 14 000-19 000 B-läge 875-1 175 4,75-5,75 8 000-13 000 C-läge 850-1125 5,75-7,50 5 000-7 500 Bostadsfastigheter Kommunala Helsingborgshem är dominerande på bostadsmarknaden i Helsingborg. Utöver dem återfinns ABATO, Akelius, norska BSA Hyresbostäder, Heimstaden, HSB, SSF Real Estate och Wallenstam bland de stora ägarna. Även om inflyttningen till Helsingborg under förra året avtog så råder fortsatt en stor brist på bostäder. Kommunen har gett direktiv om att öka bostadsproduktionen i kommunala Helsingborgshem. De har bland annat planer på att bygga ett 22-våningshus på Närlunda. Projektet beräknas ha cirka 80 lägenheter, som ska upplåtas med bostadsrätt, samt en lokal i bottenplan. Arbetet med att ändra befintlig detaljplan pågår och byggstart beräknas kunna ske under hösten 2011 med inflyttning i slutet av 2013. Vad avser transaktionsmarknaden så har flest försäljningar skett i centrum samt utmed kusten norrut. Läget anses vara det bästa för bostäder och de flesta försäljningar har gått till bostadsrättsföreningar som även i övrigt får anses vara den största köparen av flerbostadshus i Helsingborg. Kommersiella hyresfastigheter På Helsingborgs kommersiella fastighetsmarknad finns bland annat Alecta, Briggen (Castellum), Diligentia, Norrporten och Wihlborgs. Marknaden i Helsingborg har inte tillförts några större mängder kontorslokaler sedan början på 1990-talet då Knutpunkten byggdes i centrum. Hyresnivåerna har under de senaste åren befunnit sig på en stabil nivå medan vakansgraden kontinuerligt minskat och befinner sig för närvarande på en sådan nivå att behovet av nya lokaler återigen är aktuellt. Vad avser transaktionsmarknaden så har Pramerica Real Estate Investors förvärvat Råå Center. Köpeskillingen var cirka 340 mkr. Fastigheten omfattar 17 500 kvadratmeter och den dominerande hyresgästen är ICA Maxi om cirka 10 500 kvadratmeter. En annan affär som skett avser Grosvenor som via ett konsortium har förvärvat fyra fastigheter av Unibail-Rodamco för totalt 2,4 mdkr, däribland en ICA Maxi-anläggning i Helsingborg. Specialfastigheter Bland de stora aktörerna finns Helsingborgs stad, landstinget, Wihlborgs och företaget Vita Falken som bedriver utbildningsverksamhet. Helsingborg Arena har börjat byggas och ska bli stadens nya huvudarena för inomhusidrott. Arenan ska också kunna användas för konserter och andra typer av evenemang. Invigningen beräknas till slutet av 2012. Vid Konsul Perssons plats i centrala Helsingborg har Midroc startat byggnation av ett nytt kvarter som ska inrymma hotell, bostäder, biograf samt kontors- och butikslokaler. Projektet omfattar totalt cirka 29 000 kvadratmeter.

FOKUS HELSINGBORG 15 I fokus: Saltkristallerna Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter Stora aktörer inom segmentet är Briggen (Castellum), Brinova, Industri Park of Sweden (Kemira Oy), Kungsleden och Wihlborgs. Transaktionsmarknaden har under det senaste året kännetecknats av en förhållandevis låg aktivitet. Det har huvudsakligen varit lokala och regionala aktörer som varit aktiva och även en hel del egenanvändare står som köpare. I utkanten av Helsingborg utvecklar Brinova ett logistikcenter om 60 hektar som benämns Logistikposition Helsingborg Östra. I fas ett uppförs nio byggnader med en uthyrbar area om cirka 110 000 kvadratmeter. Etableringen av området medför att detta kommer bli ett A-läge för logistikverksamhet i Helsingborg. I centrala Helsingborg, utmed Helsingörskajen, är kvarteret Ångfärjan beläget. I detta kvarter var det tänkt att Midroc skulle uppföra projektet Saltkristallerna innehållandes en hotell- och kongressbyggnad om totalt 17 000 kvadratmeter samt cirka 130 bostäder. Ett led i projektet var också att flytta den så kallade Ångfärjestationen närmare vattnet för att ge utrymme för hotell- och kongressbyggnaden. Midroc vann markanvisningstävlingen men problem har uppstått med att komma igång med projektet. Under sommaren 2011 inlämnades nästan 15 000 namnunderskrifter med krav om folkomröstning. Vidare har Länsstyrelsen ställt sig negativa till projektet och upphävt den detaljplan som har lagts fram. Huvudfrågan i överprövningen har varit om den planerade bebyggelsen kommer att orsaka påtaglig skada på riksintresset för kulturmiljön i centrala Helsingborg. Kommunfullmäktige beslutade även i slutet av augusti att avslå förslaget till markanvisningsavtal för Ångfärjestationstomten. Detta innebär troligtvis att den gamla Ångfärjebyggnaden med perrongerna kommer att finnas kvar på plats, men att det går att bebygga resten av tomten. Det innebär troligtvis också en ny placering för en kongressbyggnad med hotell i staden. Kommunfakta Befolkningsutveckling + 0,9% Arbetslöshet 8,2% NAI Svefa Fastighetsindex 50 Planer & Projekt Under de kommande åren är H+ det projekt som kommer att dominera stadens utveckling. En förutsättning för projektet är Södertunneln som innebär en nedsänkning av Västkustbanan i en cirka 1,3 km lång järnvägstunnel söder om Helsingborgs central. Förfrågningsunderlaget är utskickat och avtal förväntas skrivas under våren 2012. Ett stort bostadsprojekt är det förvärv som Peab gjort av det gamla mejeriet vid Fredriksdal. På den 30 000 kvadratmeter stora tomten kan uppskattningsvis 300 400 bostadslägenheter byggas. För att förverkliga bostadsprojektet måste dock en detaljplan utarbetas och byggstart bedöms kunna ske tidigast om tre år.

FOKUS HALMSTAD 16 Halmstad Halmstad är en expansiv kommun som satsar stort för att möta behoven från den växande befolkningen. I centrum har kommunen framgångsrikt förädlat gamla industri- och hamnområden till attraktiva boendemiljöer. Fastighetsmarknaden i Halmstad har attraherat kapital under det senaste året, såväl i det kommersiella segmentet som i bostadssegmentet, med ett antal stora affärer i centrum och stora investeringar i nybyggnadsprojekt för bostäder. Halmstad går framåt i NAI Svefa Fastighetsindex och klättrar två placeringar till plats nummer 11. Halmstad - juli 2011 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 850-1 400 6,50-7,75 6 000-13 500 B-läge 700-1 200 7,00-8,50 4 500-11 000 C-läge 550-900 8,00-10,00 4 000-8 000 Butiker A-läge 1 250-3 300 6,00-6,75 11 500-27 000 B-läge 800-2 000 6,25-7,75 5 000-17 500 C-läge 650-1 500 7,50-9,25 4 000-9 500 Industri A-läge 400-600 8,00-9,00 2 000-6 000 B-läge 300-550 8,25-9,50 2 000-5 000 C-läge 250-450 9,00-11,50 1 500-3 000 Bostäder A-läge 925-1 375 4,75-5,75 10 000-18 500 B-läge 850-1 200 5,25-6,50 8 000-14 500 C-läge 800-1 100 6,00-7,50 7 000-11 000 Bostadsfastigheter Dominerande ägare av bostadshyreshus i Halmstad är kommunala HFAB med runt 9 800 lägenheter. På den privata marknaden är ägandet differentierat med såväl lokala som nationella aktörer. Av de stora privata ägarna i Halmstad kan nämnas Apartment Bostad och Möller & Partners. Trots ett stort tillskott av bostäder råder bostadsbrist. Under 2000-talet har invånarantalet i kommunen ökat med cirka 660 personer årligen samtidigt som tillskottet av bostäder har uppgått till cirka 335 lägenheter årligen. Bristen på bostäder har haft en positiv effekt på hyresvecklingen, bostadshyrorna i Halmstad har stigit med cirka 3 % årligen mellan 2000 och 2010 medan inflationen har varit cirka 1,6 % under samma period. Omsättningen på bostadshyreshus är låg med få säljare och många köpare. Under första halvåret 2011 noteras ett genomsnittpris för bostadshyreshus om cirka 12 700 kr/kvm. Kommersiella hyresfastigheter Bland de stora ägarna på den kommersiella marknaden i Halmstad kan nämnas Cityfastigheter, norskägda konsortiet Fem Hjärtan, Trelp och Unibail-Rodamco. Aktiviteten på Halmstads kommersiella fastighetsmarknad är fortsatt hög med ytterligare en storaffär vid årsskiftet. Det är Fem Hjärtan som säljer fastigheten Broktorp 17 med bästa läge invid Stora Torg till Fastighetsbolaget Torghörnan. Köpeskillingen uppgick till 200 mkr motsvarande drygt 26 500 kr/kvm. Stora hyresgäster inom fastigheten är H&M och Systembolaget. En större affär som tycks vara avblåst är Unibail-Rodamcos försäljning av Eurostop Halmstad där bolaget nu meddelar att man istället har för avsikt att utveckla fastigheten vidare. Inom fastigheten inryms idag livsmedelsbutiker, galleria och hotell. Eurostop, och vidare Stenalyckan, har vuxit till att bli Halmstads största externhandelsområde och är, bortsett från de vidareutvecklingsmöjligheter som kan finnas inom befintlig bebyggelse, enligt kommunens planering nu fullt utbyggt. Specialfastigheter Förutom Halmstad kommun och landstinget återfinns Alecta, Apartment Bostad, Fragerus Fastigheter och Skandrenting (Erik Selin Fastigheter) bland de största ägarna av specialfastigheter. Kommunen investerar i en ny högstadieskola invid Hallägraskolan i Söndrum. Skolan beräknas få en bruttoarea om cirka 5 400 kvadratmeter med plats för cirka 500 elever och ska stå färdig till vårterminen 2013. Produktionskostnaden är bedömd till 120 mkr. Kommunen bygger också om och anpassar Södra Vårdskolan för Vittraskolans verksamhet med förskola och skola upp till årskurs nio.

FOKUS HALMSTAD 17 I fokus: Halmstad CBD Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Halmstads kommersiella centrum utgörs av det område som begränsas av Norre Katts Park, Karl den XI:s väg och Slottsbron. NAI Svefas bedömning är att området i stort utgör ett A-läge för kontor och ett A-läge för butiker i kvarteren mellan Stora och Lilla Torg. Fastighetsbeståndet utgörs huvudsakligen av hyreshusbebyggelse med lokaler samt specialfastigheter. Den totala uthyrbara arean inom lokaldominerade hyresfastigheter uppgår till cirka 135 500 kvadratmeter. Nya aktörer har tagits plats i centrum; Fem Hjärtan efter förvärv 2005 och våren 2010, Trelp efter köpet av Åhlénshuset av Diligentia i slutet av 2010 och nu senast Torghörnan med förvärvet av Broktorp 17. Stora fastighetsägare i området är också Halmstad kommun, HFAB, Norgani och Pandox. Ortsprismaterialet för objekt med butiker och kontor under det senaste året indikerar priser i intervallet om cirka 17 000 26 500 kr/kvm med ett genomsnitt om cirka 21 000 kr/kvm. Hyresnivån för kontor ligger i huvudsak i intervallet om cirka 900 1 400 kr/kvm med nytecknade toppnivåer om 1 500 kr/kvm för traditionella kontor och uppemot 1 875 kr/kvm för kontor med en hög grad av specialanpassning. Industri- & lagerfastigheter Flera stora industribolag som Albany Nordiskafilt, Biltema genom bolaget Retail Warehouse i Halmstad, Heléns Rör och Pilkington tillhör de stora ägarna inom segmentet i Halmstad. Antalet försäljningar av industri- och lagerfastigheter är litet med ett tiotal transaktioner under det senaste året. Ortsprismaterialet visar på ett genomsnittspris om knappt 4 000 kr/kvm. Stora utbyggnads- områden för industri och lager är Kårarp, där utbyggnad av planområdet är i full gång, och Hamnen där planarbete pågår. I Kårarp pågår försäljning av tomtmark till ett pris om 250 kr/kvm markareal för första etappens 20 000 kvadratmeter. Kommunfakta Befolkningsutveckling Arbetslöshet NAI Svefa Fastighetsindex +0,6% 6,2% 43 Planer & Projekt Halmstad är en växande stad under ständig utveckling. Trots omfattande bostadsproduktion råder obalans och ett behov av bostadsexploatering. Kommunen har varit framgångsrik i att omvandla centralt belägna och vattennära industri- och hamnområden till bostadsområden. Nissastrand, utmed Nissans östra strand och tidigare hemvist för Albany Nordiskafilt, har utvecklats till ett av Halmstads mest attraktiva bostadsområden. Nu fortsätter förädling utmed Nissan med stadsdelen Söder. HSB planerar att uppföra sammanlagt 330 nya bostäder i området. Första etappen Flaggskeppet är slutsåld och försäljning pågår av 54 bostadsrättslägenheter i etapp Båtbryggan.

FOKUS VÄXJÖ 18 Växjö En stabil befolkningstillväxt under många år har lett till att nya centrala bostadsområden som Bäckaslöv och Södra station nu är under utveckling. Den stora satsningen på idrotts- och föreningslivet, etableringen av Linnéuniversitetet och den framgångsrika externhandeln visar också på en stad i tillväxt. Endast ett fåtal affärer har skett under året, men Kefrenauktionen och en eventuell sammanslagning av allmännyttans bolag, med påföljande utförsäljning av delar av beståndet, kan komma att ändra spelplanen på fastighetsmarknaden. Med ett NAI Svefa Fastighetsindex om 41 (45) placerar sig Växjö på plats 13. Växjö - juli 2011 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 900-1 300 6,75-8,00 9 000-15 000 B-läge 700-1 000 7,50-8,75 4 000-8 000 C-läge 500-800 8,00-9,25 3 000-4 500 Butiker A-läge 1 200-2 200 6,00-7,00 12 000-25 000 B-läge 750-1 400 6,75-7,50 7 000-15 000 C-läge 600-900 7,75-9,00 3 000-6 000 Industri A-läge 450-650 8,00-9,50 3 000-6 000 B-läge 400-500 9,00-10,00 2 500-3 500 C-läge 300-400 9,75-11,50 2 000-3 000 Bostäder A-läge 950-1 375 5,00-6,25 10 000-17 000 B-läge 850-1 200 5,75-6,75 8 000-12 000 C-läge 800-1 100 6,25-7,75 7 000-10 000 Bostadsfastigheter Växjös allmännytta består av tre olika bolag och utgör merparten av marknaden. CA Fastigheter, Locellus och Studentbostäder i Växjö är också innehavare av bostadsdominerade hyresfastigheter i kommunen. Under de senaste tio åren har det i genomsnitt byggts drygt 450 lägenheter per år samt ytterligare omkring 50 småhus. Bostadsbyggandet har hållit jämna steg med befolkningsökningen. Kommunen uppger dock att man har bostadsbrist, en brist som förväntas öka under 2011 2012. Inom kommunen pågår en diskussion om att slå ihop de kommunala bostadsbolagen till ett bolag som därmed skulle få ett bestånd med över 13 000 lägenheter. Det planeras också för stora utförsäljningar de närmaste åren. Bäckaslöv, ett tidigare militärt övningsområde i västra Växjö, är ett av få områden där innerstaden kan expandera. På sikt kan området inrymma 1 600 lägenheter. Transaktionsaktiviteten har under året varit låg och består i huvudsak av mindre objekt där köpare och säljare främst är lokala aktörer. Kommersiella hyresfastigheter Norrporten är en stor aktör i Växjö. Corallen (Castellum), GE Real Estate samt Kefren Properties är andra stora kommersiella aktörer. Aktiviteten på den kommersiella fastighetsmarknaden har varit låg under året. Handelsfastigheter har varit i fokus och i april invigdes den fjärde och sista etappen av Grand Samarkand, ett köpcentrum om totalt 46 100 kvadratmeter med ett 70-tal butiker, restauranger och caféer, samt 1 400 parkeringsplatser. Cordea Savills förvärvade i början av året fastigheten Plutonen 1 på I11-området. Fastigheten, som ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd, inrymmer 13 000 kvadratmeter och är fullt uthyrd till CityGross. Säljare var ett danskt konsortium och köpeskillingen uppgick till cirka 200 mkr. I den kommande Kefrenauktionen ingår sju Växjöfastigheter varav tre centralt belägna kommersiella fastigheter med en sammanlagd uthyrbar area om drygt 32 000 kvadratmeter. Intresset för centrumfastigheterna bedöms vara mycket stort. Specialfastigheter Arenastaden, ett samarbete mellan kommunen, föreningslivet och universitetet, blir ett centrum för idrott, utbildning, ledarskap och evenemang. Byggnationen är i full gång. I anslutning till befintliga anläggningar byggs en ishockeyarena för 5 000 åskådare som blir klar i september. Östers IF inviger i augusti 2012 en ny fotbollsarena för allsvenskt spel med plats för 12 000 åskådare. Det planeras också för en ny innebandyarena och Skanska har fått i uppdrag att uppföra en friidrottsarena med plats för 3 000 åskådare.