Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Krabban (769613-0157) Malmö Upprättad i december 2008 av SBR Svensk Bostadsrättsbildning part of
Innehåll 1 Allmänna förutsättningar 2 Beskrivning av fastigheten 3 Fastighetens skick 4 Beräknade förvärvskostnader och finansiering 5 Beräkning av föreningens årliga intäkter och kostnader 6 Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter 7 Insatser och boendekostnader 8 Ekonomisk prognos, känslighetsanalys och anslutningsgrad 9 Särskilda förhållanden 10 Intyg 11 Bilagor Kontaktuppgifter För föreningen: Johan Gullman-Strand Skvadronsgatan 8 217 52 Malmö Tel. 040-611 40 27 För SBR Svensk Bostadsrättsbildning: D. Ingemar Bjerkborn Kent Sylsjö Henrik Smithsgatan 14 211 56 Malmö Tel. 040-611 99 60 info@bjerkborn.se 2
1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Krabban (769613-0157) som har registrerats hos Bolagsverket (se Registreringsbevis under rubriken Bilagor) har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen kommer att utgöras av fastigheten Malmö Inland 1 med adresser Erikstorpsgatan 20 och Skvadronsgatan 8 i Malmö. Byggnaden innehåller 30 bostadslägenheter och 1 kontor förutom ett garage med 13 platser. Byggnaden uppfördes ursprungligen 1936. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. Bostadsrättslagen och 1 Bostadsrättsförordningen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i denna ekonomiska plan grundar sig på förvärvskostnaden samt föreningens årliga kapital och driftskostnader, gällande vid tillfället för upprättandet av planen. Byggnadens skick och reparationsbehov har fastlagts efter tre besiktningar; byggnads-, el- och VVS-teknisk. Den totala anskaffningskostnaden avser alla kostnader i samband med förvärvet. Planen redovisar därför den slutliga kostnaden för förvärvet. Kapitalkostnaderna grundas på en räntenivå som väl motsvarar gällande marknadsnivå. Driftskostnaderna är baserade på en analys av den nuvarande fastighetsägarens faktiska kostnader och intagna offerter. I framläggandet av denna ekonomiska plan har styrelsen noga övervägt ett balanserat förhållande mellan insats och årsavgift i syfte att ge medlemmarna ett långsiktigt tryggt boende. Fastighetens centrala läge, insatsen och avgiftens storlek samt avsättningar till reparationer och underhåll borgar för en god framtida utveckling både för föreningen men i synnerhet för dess medlemmar. Upplåtelse av bostadsrätterna sker under februari 2009 då fastigheten tillträtts. Inflyttning har skett. Planens offentlighet BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. Nyckeltal: Snittpris per kvm: 13 213:- Avgift per kvm och år: 514:- Genomsnittlig förändring av boendekostnaden år 1 med full belåning och ränteavdrag: -5,2 % 3
2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Malmö Inland 1 Upplåtelseform Ägande Adress Erikstorpsgatan 20, 217 54 Malmö. Skvadronsgatan 8, 217 52 Malmö Tomtareal 998 kvm Area 2 755 kvm bostadsyta enligt taxeringsinformationen. Enligt fakturering 2 723 kvm bostadsyta och 32 kvm kontor. Byggnadsutformning På tomten finns 1 byggnadskropp om 5 våningar samt 1 vindsvåning. 30 lägenheter och 1 kontor. Under mark finns ett garage med 13 platser. Byggnadsår 1936 Servitut/nyttjanderätt Se utdrag ur Fastighetsdata under rubriken Bilagor Försäkringar Länsförsäkringar, fullvärde Taxeringsvärde 28 139 Tkr varav markvärde 10 860 Tkr Typkod 320 Gemensamma utrymmen Sop- och pappersavfallsrum och anordningar El-central Förråd Tvättstuga Mangelrum Torkrum Trapphus Kabel-TV Garage Kortfattad byggnadsbeskrivning Cykelställ Undergrund: grus Grundmurar: betong, skifferbeklädd sockel samt del av nedre vägg beklädd med keramiska plattor Stomme: tegel Bjälklag: trä/betong Fasad: putsad Tak: eternit mot gatan/papp mot gården Gård: delvis belagd med plattor Fönster: 2-glas Trapphus: målat vägg/tak Uppvärmning: fjärrvärme Ventilation: självdrag 4
Kortfattad beskrivning av lägenheternas inre standard Kök: elspis, kyl, frys, målade köksluckor. Målade/vävade väggar, kakel till 1,5 m. Tak målade, målad väv. Öppna spisar i vissa lägenheter. Badrum: delkaklade med badkar, tvättställ och WC-stol. Golv Klinkers. Invändigt golv: parkett, brädgolv eller PVC. Invändiga tak: målade Invändiga väggar: målade/tapetserade 5
3. Fastighetens skick Byggnaden har under åren genomgått löpande underhåll. Det nuvarande skicket får anses som mindre bra. Fastigheten har 2008-01-16 besiktigats avseende fastighetens övergripande skick Byggnads-, El- och VVS-tekniskt. Ansvarig för besiktningen har varit projektledare Jan Johansson, Midroc Engineering AB. Se bilagda protokoll under rubriken Besiktningsprotokoll. En extrapåkallad besiktning avseende fasaden har utförts av Magnus Westerberg, FB Flygfältsbyrå, den 27 oktober 2008. Se bilagda protokoll under rubriken Besiktningsprotokoll. Vidstående sammanställning har upprättats på så sätt att det som avser åtgärder belöpande på de 10 första åren har upptagits i reparationsfonden. Dessutom finns en årlig avsättning till den yttre underhållsfonden för oförutsedda utgifter. Vissa åtgärder avseende det inre underhållet; reparationer, standardhöjning har lagts in i reparationsfonden för att höja standarden för varje lägenhet (se Sammanställning av reparationsbehovet nästa sida). Övriga åtgärder avseende inre underhållet ankommer den enskilde bostadsrättsinnehavaren och har därför ej medtagits. Viss särskild avvikelse kan föreligga i det enskilda fallet. I de avseende där det vid besiktningen framkommit flera alternativa åtgärder har det alternativ valts som besiktningsmannen förordat. Efter genomförda åtgärder kommer byggnaden att få ett skick som bör rubriceras som mycket gott. 6
Sammanställning av reparationsbehovet i Brf Krabban, fastigheten Malmö Inland 1 År 1 2-5 6-10 Bygg 345 000 960 000 70 000 El 280 000 750 000 250 000 VVS 1 531 000 133 000 1 447 000 +moms 539 000 460 750 441 750 Totalt 2 695 000 2 303 750 2 208 750 I denna ekonomiska plan finns kostnader upptagna på Bygg under år 1, kostnader för renovering av balkonger (plattan, räcken samt målning). Målning lagning samt justering av fönster samt byggnadsarbeten i samband med detta. Under El, år 1 har tagits upp kostnader för reparationer i källare, vind och trappor samt installation av nödtelefon i hiss. Under VVS har tagits upp år 1, remaljering av samtliga avloppsbrunnar, Invändig behandling (re-lining) av samtliga avloppsstammar, asbestsanering av vissa ledningar samt utbyte av VVX-centralen. Ytterligare kostnader för ventilationsarbete i garage samt tvättstugan. Förutom ovanstående är kostnad för högtrycksspolning och filmning av stammar upptaget. Bygg, år 2-5 är upptaget ytterligare kostnader för renovering samt målning av balkonger, lagning och ommålning av fasaden, sanering av eternittak och omläggning av nytt tätskikt på tak, med tillhörande plåtarbeten. Ytterligare kostnader för renovering samt målning av fönster, arbeten med fukt i källaren samt byggnadsarbeten i samband med detta. El, år 2-5 är upptaget kostnader för komplettering av installationer i lägenheter. På VVS under år 2-5 har kostnader för byte av radiatorventiler i samtliga lägenheter tagits upp. Bygg, år 6-10 är upptaget ytterligare kapital för målning av källarväggar samt div. byggnadsarbeten. El, år 6-10 är upptaget kostnad för byte av automatik i hissar. VVS, år 6-10 är upptaget kostnad för bl.a. utbyte av hela värmesystemet. 7
4. Beräknade förvärvskostnader och finansiering Sammanställning kostnader och finansiering Se sammanställning nästa sida. Lånebindningstid Styrelsen har för avsikt att binda lånen: 1/3 kort 1/3 medellångt 1/3 långsiktigt Denna placeringsstrategi anser styrelsen ansvarsfull och syftar till att ge föreningen ekonomisk stabilitet de närmaste kommande åren. Verklig räntekostnad, likviditet och kassaflöde Den verkliga räntekostnaden blir avsevärt mindre än kalkylerat då hela lånedelen för renoveringen inte kommer att lyftas omedelbart. Om fastigheten renoveras kontinuerligt enligt besiktningsplanen lättar räntebelastningen med 189 525:- under första året. Denna lättnad avtar varefter renoveringar genomförs för att år 10 vara helt borta. Bostadsrätt kontra hyresrätt En viss initial kostnadsökning kan ske om ett större antal medlemmar väljer att inte omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt. Detta borde mer än väl kompenseras av kommande hyreshöjningar, vilket även Hyresgästföreningen befarar som sannolikt. Därtill kommer även ett dolt övervärde föreningen tillgodo vilket kan realiseras genom försäljning när respektive hyresavtal upphör. Årsavgiften Årsavgiften beslutas årligen av styrelsen och grundas på den beräknade kostnadsmassan för det kommande året. En initialt lägre anslutningsgrad än 100 % kan första året öka behovet av likviditet. Detta kompenseras dock av andra faktorer som t ex avsättningar till yttre fond och lägre faktiska räntekostnader etc. De kommande årens förväntade hyreshöjningar, på de lägenheter som ej övergår till bostadsrätter, minskar vidare behovet av någon ökning av årsavgiften. Med anledningen härav har styrelsen beslutat att debitera månadsavgiften enligt grundkalkylen. Övriga kostnader Initiala kostnader är för föreningsbildning, som uppgår till 375 000:- (varav moms 75 000:-) och kostnader för lagfart uppgående till 423 085:- (1,5 % på tax.värde + avgift). Dessutom tillkommer en pantbrevskostnad på 180 000:-. Nyckeltal: Snittpris per kvm: 13 213:- Avgift per kvm och år: 514:- Genomsnittlig förändring av boendekostnaden år 1 med full belåning och ränteavdrag: -5,2 % 8
Kostnader för förvärv av fastigheten Inland 1 samt dess finansiering Anskaffningskostnad Köpeskilling 47 433 750 Föreningsbildning 375 000 Lagfart 1,5 %, Tax. värde 423 085 Dispositionsfond 250 000 Styrelsearvode 100 000 Återköpsgaranti 1 009 235 Reparationsbehov 7 207 500 * Pantbrev 180 000 Totalt 56 978 570 Finansieringsplan Lån 1 Ränta** Ränta kr Avskrivning (1% på bygg. taxvärde) För bostäder 20 000 000 4,20% 840 000 166000 För lokaler 1 000 000 4,20% 42 000 6790 21 000 000 882 000 172 790 Insatser 35 978 570 Totalt 56 978 570 Taxeringsvärde % Mark Byggnad Avgift/Skatt Bostäder 27 400 000 97,4 10 800 000 16 600 000 36 000 Lokaler 739 000 2,6 60 000 679 000 1,0% 7 390 Summa tax.värde 28 139 000 100,0 10 860 000 17 279 000 43 390 * Beloppet avser totala renoveringsbehovet över 10 år. I verkligheten kommer lånen att tas upp efterhand de behövs. År 1 behövs 2 695 000 :- för renoveringar/reparationer. B 9
5. Beräkning av föreningens årliga intäkter och kostnader Intäkter 2008 Bostäder Lokaler Hela Huset Hyra lokal 17 705 17 705 Hyra garage 0 92 880 92 880 Månadsavgift lägenheter restpost 1 398 447 1 398 447 Återföring av avskrivning (skattemässig) 166 000 6 790 172 790 Räntelättnad/-intäkter 189 525 0 189 525 Intäkter totalt 1 753 972 117 375 1 871 347 Driftkostnader inkl moms Uppvärmning 296 515 3 485 300 000 Elförbrukning 25 000 0 25 000 Vattenförbrukning 69 187 813 70 000 Renhållning (Sophämtning, trappstäd) 34 593 407 35 000 Försäkringar 39 535 465 40 000 Förvaltning 74 129 871 75 000 Kabel-TV (100 kr/ lägenhet) 33 750 0 33 750 Övriga driftskostnader 39 535 465 40 000 Underhållskostnader Löpande underhåll 69 187 813 70 000 Till underhållsfond (0,3 % av tax. värde) 83 436 981 84 417 Summa driftkostnader 764 869 8 298 773 167 281 Kvar till kapitalet och skatter 989 103 109 077 1 098 180 Kapitalkostnader Räntekostnader fastighetslån 840 000 42 000 882 000 Avskrivning (1 % av byggnadsvärde enl. taxering) 166 000 6 790 172 790 Summa kapitalkostnader 1 006 000 48 790 1 054 790 Vinst före skatter -16 897 60 287 43 390 Fastighetsskatt Kommunal Fastighetsavgift (30 x 1200:-) 36 000 36 000 Fastighetsskatt lokaler 0 7 390 7 390 Summa fastighetsskatt 36 000 7 390 43 390 Kostnader totalt 1 806 869 64 478 1 871 347 Intäkter./. Kostnader = vinst -52 897 52 897 0 kr/kvm 10
6. Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter Insatser Frågan om differentiering av insatser har varit föremål för diskussion. Efter flera förslag har styrelsen beslutat om att differentiering efter läge i fastigheten ska göras (se nedan). 1 Höjningar och sänkningar av insatsen ska ta ut varandra eftersom den totala insatsen för samtliga lägenheter ej ska ändras. 2 De lägenheter som ligger nedanför våningsplan 3 erhåller en sänkning av insatsen. Nivån ligger på -1 % för våning 2 och -2 % för våning 1. 3 De lägenheter som ligger ovanför våningsplan 3 erhåller en höjning av insatsen. Våning 4 får en höjning med 0,94 % och våning 5 med 1,88 %. Särskild reduktion Eftersom lägenheterna på första våningen saknar balkong har insatserna för dessa lägenheter reducerats med 10 000:- vardera. Dessutom har lägenhet nr 11, 13 och 21 som ligger ovanför garaget alternativt tvättstugan fått en sänkning av insatsen med 25 000:-/lägenhet. Årsavgifter Även frågan om andelstalsbestämningen har diskuterats. Enligt stadgarna skall årsavgiften fördelas i förhållande till lägenhetens insats. Styrelsen kan besluta att den del av årsavgiften som avser ersättning för varje lägenhets värme, varmvatten, elektrisk ström, renhållning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning eller yta. 11
7. Insatser och boendekostnader 7:1 Insatser och boendekostnader Tabellerna på omstående sidor visar en detaljerad redovisning av insatser, andelstal, månadsavgifter och boendekostnader i förhållande till nuvarande hyresnivå. Kalkylen baseras på uppskattade hyror för 2009 (2008 års hyresnivå +5 %) och sker med i planen fastställd månadsavgift och ränteinbetalning vid 100 %- ig belåning och 30 % ränteavdrag. Genomsnittlig räntenivå är 4,2 %. Vidare visas även den utjämnade boendekostnaden för samtliga bostadsrättshavare. För att mildra effekten av övergång från hyresrätt till bostadsrätt har styrelsen beslutat att stegvis under fyra år införa full årsavgift. År 1 får samtliga en nivå på sina årsavgifter så att boendekostnaderna ligger 5,2 % under tidigare hyra. År 2 förändras årsavgiften så att boendekostnaden ligger en tredjedels väg mellan boendekostnaden för år 1 och boendekostnad med full årsavgift. År 3 ligger kostnaden två tredjedels väg mellan boendekostnaden för år 1 och boendekostnad med full årsavgift. År 4 införs den fulla årsavgiften. Slutligen visas avgiftens storlek efter att bostadsrättshavarens egen låneränta ( Ränta 70 % ) dragits ifrån. 7:2 Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav Diagrammet visar utvecklingen över tiden mellan hyres- och bostadsrättsformen under angivna förutsättningar. Diagrammet visar en initial nettokostnadssänkning om 5,2 %. Därefter kommer skillnaden mellan boendekostnaden i bostadsrätt att öka i jämförelse med motsvarande kostnad i upplåtelseformen hyresrätt. 12
Summor 2723 100,00 35 978 570 1 398 447 116 537 1 511 100 1 057 770 2 456 217 902 204 685 2 591 955 952 215 996-11 312-5,2% 13 BRF Krabban 7:1 Detaljredovisning Lgh Namn Vån Kvm Andel Insats Beräknad Beräknad Rta/år Rta/år Boende- Kr Beräknad Års- Hyra Månads- # lgh kronor års- månads- 4,20% 70% kostnad /kvm månads- hyra /kvm hyra Förändrad månadskostnad % e. diff. avgift avgift netto kostnad 2009 2009 kr % 15 Petter Jonsson 1 33 1,21 417 303 16 948 1 412 17 527 12 269 29 216 885 2 435 39 858 1 208 3 321-887 -27 12 Anna-Stina Herrström 1 68 2,50 870 504 34 923 2 910 36 561 25 593 60 515 890 5 043 67 409 991 5 617-574 -10 13 Annika Rosvall 1 69 2,53 858 452 35 436 2 953 36 055 25 239 60 675 879 5 056 68 772 997 5 731-675 -12 23 Susanne Karlsson 2 69 2,53 908 439 35 436 2 953 38 154 26 708 62 144 901 5 179 68 184 988 5 682-503 -9 25 Mattias Svännel 2 72 2,64 947 681 36 977 3 081 39 803 27 862 64 839 901 5 403 70 753 983 5 896-493 -8 33 Inga Lindskog 3 69 2,53 917 556 35 436 2 953 38 537 26 976 62 412 905 5 201 68 184 988 5 682-481 -8 35 Birgitta Schöning 3 73 2,68 970 407 37 490 3 124 40 757 28 530 66 020 904 5 502 75 200 1 030 6 267-765 -12 43 André Frandsen 4 69 2,53 926 145 35 436 2 953 38 898 27 229 62 665 908 5 222 68 184 988 5 682-460 -8 45 Vakant 4 72 2,64 966 157 36 977 3 081 40 579 28 405 65 382 908 5 448 74 596 1 036 6 216-768 -12 53 Marie-Louise Linnarsson 5 64 2,35 867 425 32 868 2 739 36 432 25 502 58 371 912 4 864 67 447 1 054 5 621-756 -13 55 Tim Rasmussen 5 73 2,68 988 582 37 490 3 124 41 520 29 064 66 555 912 5 546 72 458 993 6 038-492 -8 11 Bo Jönsson 1 88 3,23 1 104 476 45 194 3 766 46 388 32 472 77 666 883 6 472 83 991 954 6 999-527 -8 22 Amanda Blomqvist 2 76 2,79 1 000 004 39 031 3 253 42 000 29 400 68 431 900 5 703 80 679 1 062 6 723-1021 -15 24 Vakant 2 100 3,67 1 313 941 51 357 4 280 55 186 38 630 89 987 900 7 499 93 849 938 7 821-322 -4 32 Roland Larsson 3 76 2,79 1 010 046 39 031 3 253 42 422 29 695 68 727 904 5 727 72 968 960 6 081-353 -6 34 Catarina Lövquist 3 100 3,67 1 327 154 51 357 4 280 55 740 39 018 90 375 904 7 531 93 849 938 7 821-289 -4 42 Gertrud Ljungholm 4 75 2,75 1 006 169 38 518 3 210 42 259 29 581 68 099 908 5 675 77 163 1 029 6 430-755 -12 44 Lars Åke Dalkvist 4 100 3,67 1 339 602 51 357 4 280 56 263 39 384 90 741 907 7 562 93 849 938 7 821-259 -3 52 Henrik Nilsson 5 75 2,75 1 015 505 38 518 3 210 42 651 29 856 68 373 912 5 698 72 813 971 6 068-370 -6 54 Ingrid Claezon 5 100 3,67 1 352 050 51 357 4 280 56 786 39 750 91 107 911 7 592 90 182 902 7 515 77 1 14 Vakant 1 122 4,48 1 569 727 62 655 5 221 65 929 46 150 108 805 892 9 067 108 423 889 9 035 32 0 16 Anna Lindén 1 125 4,59 1 608 573 64 196 5 350 67 560 47 292 111 488 892 9 291 110 234 882 9 186 105 1 21 Stefan Aurell 2 116 4,26 1 492 363 59 574 4 964 62 679 43 875 103 449 892 8 621 107 342 925 8 945-324 -4 26 Jochum Asplund 2 120 4,41 1 575 555 61 628 5 136 66 173 46 321 107 950 900 8 996 108 656 905 9 055-59 -1 31 Magnus Carlson 3 114 4,19 1 512 134 58 547 4 879 63 510 44 457 103 004 904 8 584 106 416 933 8 868-284 -3 36 Johan Gullman Strand 3 125 4,59 1 657 475 64 196 5 350 69 614 48 730 112 926 903 9 410 114 674 917 9 556-146 -2 41 Stina Sunnanväder 4 116 4,26 1 552 999 59 574 4 964 65 226 45 658 105 232 907 8 769 102 491 884 8 541 228 3 46 Ingemar Nelson 4 125 4,59 1 673 035 64 196 5 350 70 267 49 187 113 383 907 9 449 112 141 897 9 345 104 1 51 Brita Boberg 5 114 4,19 1 540 516 58 547 4 879 64 702 45 291 103 838 911 8 653 106 416 933 8 868-215 -2 56 Torbjörn Becker 5 125 4,59 1 688 596 64 196 5 350 70 921 49 645 113 841 911 9 487 114 775 918 9 565-78 -1
Lgh Namn Förändrad månadskostnad Vån Kvm Andel Insats Beräknad Beräknad Rta/år Rta/år Boende- Kr Beräknad Års- Hyra Månads- # lgh kronor års- månads- 4,20% 70% kostnad /kvm månads- hyra /kvm hyra % e. diff. avgift avgift netto kostnad 2009 2009 kr % Lokaler 301 Karin Wiberg 32 17 705 553 Garage (13 platser) 92 880 Summa Lokaler och garage 32 110585 Totalt: 2755 100,00 35 978 570 1 398 447 116 537 1 511 100 1 057 770 2 456 217 204 685 2 702 540 215 996-11 312 Nyckeltal: 13 213 514-5,2% kr/kvm kr/kvm/år 7:1 Detaljredovisning 14
15 BRF Krabban 7:1 Så blir din boendekostnad Lgh Avgift/mån exkl. ränta 70% Utjämnad kostnad Namn Insats Vånigs- Speciell Insats Beräknad Beräkna Beräknad Månads- Förändrad Nettoboendekostnad/mån # kronor diff. diff. kronor års- månads- månads- hyra mån. kostnad Utjämnad kostnad % kr e. diff. avgift avgift kostnad 2009 kr % År 1 År 2 År 3 År 4 År 1 År 2 År 3 År 4 15 Petter Jonsson 436 024-2% - 10 000 417 303 16 948 1 412 2 435 3 321-887 -27 3 148 2 910 2 672 2 435 2 125 1 888 1 650 1 412 12 Anna-Stina Herrström 898 473-2% - 10 000 870 504 34 923 2 910 5 043 5 617-574 -10 5 323 5 230 5 136 5 043 3 190 3 097 3 004 2 910 13 Annika Rosvall 911 686-2% - 35 000 858 452 35 436 2 953 5 056 5 731-675 -12 5 431 5 306 5 181 5 056 3 328 3 203 3 078 2 953 23 Susanne Karlsson 911 686-1% 5 870 908 439 35 436 2 953 5 179 5 682-503 -9 5 384 5 316 5 247 5 179 3 159 3 090 3 022 2 953 25 Mattias Svännel 951 325-1% 5 870 947 681 36 977 3 081 5 403 5 896-493 -8 5 587 5 526 5 465 5 403 3 265 3 204 3 143 3 081 33 Inga Lindskog 911 686 0% 5 870 917 556 35 436 2 953 5 201 5 682-481 -8 5 384 5 323 5 262 5 201 3 136 3 075 3 014 2 953 35 Birgitta Schöning 964 537 0% 5 870 970 407 37 490 3 124 5 502 6 267-765 -12 5 938 5 793 5 647 5 502 3 561 3 415 3 270 3 124 43 André Frandsen 911 686 0,94% 5 870 926 145 35 436 2 953 5 222 5 682-460 -8 5 384 5 330 5 276 5 222 3 115 3 061 3 007 2 953 45 Vakant 951 325 0,94% 5 870 966 157 36 977 3 081 5 448 6 216-768 -12 5 891 5 743 5 596 5 448 3 524 3 376 3 229 3 081 53 Marie-Louise Linnarsson 845 622 1,88% 5 870 867 425 32 868 2 739 4 864 5 621-756 -13 5 326 5 172 5 018 4 864 3 201 3 047 2 893 2 739 55 Tim Rasmussen 964 537 1,88% 5 870 988 582 37 490 3 124 5 546 6 038-492 -8 5 722 5 663 5 605 5 546 3 300 3 241 3 183 3 124 11 Bo Jönsson 1 162 730-2% - 35 000 1 104 476 45 194 3 766 6 472 6 999-527 -8 6 633 6 579 6 526 6 472 3 927 3 873 3 820 3 766 22 Amanda Blomqvist 1 004 176-1% 5 870 1 000 004 39 031 3 253 5 703 6 723-1021 -15 6 371 6 148 5 925 5 703 3 921 3 698 3 475 3 253 24 Vakant 1 321 284-1% 5 870 1 313 941 51 357 4 280 7 499 7 821-322 -4 7 411 7 440 7 470 7 499 4 192 4 221 4 250 4 280 32 Roland Larsson 1 004 176 0% 5 870 1 010 046 39 031 3 253 5 727 6 081-353 -6 5 762 5 751 5 739 5 727 3 288 3 276 3 264 3 253 34 Catarina Lövquist 1 321 284 0% 5 870 1 327 154 51 357 4 280 7 531 7 821-289 -4 7 411 7 451 7 491 7 531 4 160 4 200 4 240 4 280 42 Gertrud Ljungholm 990 963 0,94% 5 870 1 006 169 38 518 3 210 5 675 6 430-755 -12 6 094 5 954 5 814 5 675 3 628 3 489 3 349 3 210 44 Lars Åke Dalkvist 1 321 284 0,94% 5 870 1 339 602 51 357 4 280 7 562 7 821-259 -3 7 411 7 461 7 512 7 562 4 129 4 179 4 230 4 280 52 Henrik Nilsson 990 963 1,88% 5 870 1 015 505 38 518 3 210 5 698 6 068-370 -6 5 750 5 733 5 715 5 698 3 262 3 245 3 227 3 210 54 Ingrid Claezon 1 321 284 1,88% 5 870 1 352 050 51 357 4 280 7 592 7 515 77 1 7 122 7 279 7 435 7 592 3 809 3 966 4 123 4 280 14 Vakant 1 611 967-2% - 10 000 1 569 727 62 655 5 221 9 067 9 035 32 0 8 562 8 730 8 899 9 067 4 716 4 885 5 053 5 221 16 Anna Lindén 1 651 605-2% - 10 000 1 608 573 64 196 5 350 9 291 9 186 105 1 8 705 8 900 9 095 9 291 4 764 4 959 5 154 5 350 21 Stefan Aurell 1 532 690-1% - 25 000 1 492 363 59 574 4 964 8 621 8 945-324 -4 8 477 8 525 8 573 8 621 4 820 4 868 4 916 4 964 26 Jochum Asplund 1 585 541-1% 5 870 1 575 555 61 628 5 136 8 996 9 055-59 -1 8 580 8 719 8 857 8 996 4 720 4 859 4 997 5 136 31 Magnus Carlson 1 506 264 0% 5 870 1 512 134 58 547 4 879 8 584 8 868-284 -3 8 404 8 464 8 524 8 584 4 699 4 759 4 819 4 879 36 Johan Gullman Strand 1 651 605 0% 5 870 1 657 475 64 196 5 350 9 410 9 556-146 -2 9 056 9 174 9 292 9 410 4 995 5 113 5 231 5 350 41 Stina Sunnanväder 1 532 690 0,94% 5 870 1 552 999 59 574 4 964 8 769 8 541 228 3 8 094 8 319 8 544 8 769 4 289 4 514 4 739 4 964 46 Ingemar Nelson 1 651 605 0,94% 5 870 1 673 035 64 196 5 350 9 449 9 345 104 1 8 856 9 053 9 251 9 449 4 757 4 954 5 152 5 350 51 Brita Boberg 1 506 264 1,88% 5 870 1 540 516 58 547 4 879 8 653 8 868-215 -2 8 404 8 487 8 570 8 653 4 629 4 713 4 796 4 879 56 Torbjörn Becker 1 651 605 1,88% 5 870 1 688 596 64 196 5 350 9 487 9 565-78 -1 9 064 9 205 9 346 9 487 4 927 5 068 5 209 5 350 Nyckeltal: 13 213 514-5,2% kr/kvm kr/kvm/år
7:2 Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Hyresnivå 952 990 1030 1071 1114 1158 1204 1253 1303 1355 1409 Boendekostnad 902 914 927 939 952 966 980 994 1008 1022 1028 Uppskattad genomsnittlig hyresnivå 2009: 952 kr/kvm Genomsnittlig boendekostnad vid köp: 902 kr/kvm = en genomsnittlig sänkning med ca 5,2 % jämfört med dagens hyresnivå. I ovanstående graf ser man att differensen mellan kostnaderna för en hyresrätt och för en bostadsrätt kommer att öka vilket innebär att det relativt sett blir billigare för varje år med boende i bostadsrättsform. Ovanstående graf symboliserar prognostiserade kostnader för hyresrätt kontra bostadsrätt. Under den närmaste femårsperioden spås kraftiga höjningar av hyrorna. Vi har här kalkylerat med en höjning med 4 % per år. 16
8. Ekonomisk prognos, känslighetsanalys och anslutningsgrad 17
Driftskostnader 618 750 631 125 643 748 656 622 669 755 683 150 696 813 710 749 724 964 739 464 754 253 Underhållskostnader Löpande underhåll 70 000 71 400 72 828 74 285 75 770 77 286 78 831 80 408 82 016 83 656 85 330 Yttre underhållsfond enligt underhållsplan 84 417 86 105 87 827 89 584 91 376 93 203 95 067 96 969 98 908 100 886 102 904 Övriga kostnader Fastighetsavgifter 36 000 36 720 37 454 38 203 38 968 39 747 40 542 41 353 42 180 43 023 43 884 Fastighetsskatt lokaler 7 390 7 538 7 689 7 842 7 999 8 159 8 322 8 489 8 659 8 832 9 008 Intäkter exklusive årsavgifter Lokalhyresintäkter 110 585 112 797 115 053 117 354 119 701 122 095 124 537 127 027 129 568 132 159 134 802 Återföring av skattemässig avskrivning 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 Ränteintäkter 189 525 169 929 150 334 130 738 111 143 88 914 66 686 44 457 22 229 0 0 Årsavgifter Löpande penningvärde totalt 1 398 447 1 432 162 1 466 160 1 500 445 1 535 024 1 572 536 1 610 354 1 648 483 1 686 930 1 725 702 1 742 576 Löpande penningvärde/kvm 514 526 538 551 564 578 591 605 620 634 640 Fast penningvärde totalt 1 371 026 1 376 549 1 381 595 1 386 179 1 390 319 1 396 367 1 401 910 1 406 964 1 411 548 1 415 677 1 401 489 Fast penningvärde/kvm 503 506 507 509 511 513 515 517 518 520 515 Summa Intäkter (löpande) 1 871 347 1 887 678 1 904 336 1 921 327 1 938 658 1 956 335 1 974 366 1 992 757 2 011 517 2 030 651 2 050 168 8:1 Ekonomisk prognos Kapitalkostnader År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Räntekostnader 882 000 882 000 882 000 882 000 882 000 882 000 882 000 882 000 882 000 882 000 882 000 Avskrivning (skattemässig) 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 172 790 18 Summa Kostnader (löpande) 1 871 347 1 887 678 1 904 336 1 921 327 1 938 658 1 956 335 1 974 366 1 992 757 2 011 517 2 030 651 2 050 168 Ränteantagande: 4,2 % Inflationsantagande: 2 % Prognosen beräknas på helår, 1/1-31/12
Enligt ekonomisk prognos 1 371 026 1 376 549 1 381 595 1 386 179 1 390 319 1 396 367 1 401 910 1 406 964 1 411 548 1 415 677 1 401 489 Enligt ekonomisk prognos men med Räntenivå +1% 1 576 909 1 578 395 1 579 483 1 580 187 1 580 522 1 582 841 1 584 727 1 586 197 1 587 266 1 587 950 1 570 385 Räntenivå +2% 1 782 791 1 780 240 1 777 370 1 774 194 1 770 726 1 769 315 1 767 545 1 765 430 1 762 985 1 760 223 1 739 280 Räntenivå -1% 1 165 144 1 174 704 1 183 707 1 192 172 1 200 115 1 209 893 1 219 092 1 227 731 1 235 829 1 243 403 1 232 594 Räntenivå -2% 959 262 972 859 985 819 998 164 1 009 912 1 023 419 1 036 274 1 048 498 1 060 111 1 071 130 1 063 699 8:2 Känslighetsanalys Fast penningvärde År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 Årsavgift kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 19 Enligt ekonomisk prognos men med Inflationsnivå +1% 1 357 716 1 356 605 1 354 988 1 352 896 1 350 358 1 349 607 1 348 335 1 346 574 1 344 353 1 341 701 1 322 585 Inflationsnivå -1% 1 384 601 1 397 022 1 409 130 1 420 930 1 432 427 1 446 105 1 459 441 1 472 439 1 485 106 1 497 445 1 489 540 Inflationsnivå +2% 1 344 661 1 337 169 1 329 268 1 321 001 1 312 408 1 305 607 1 298 391 1 290 804 1 282 883 1 274 667 1 251 750 Inflationsnivå -2% 1 398 447 1 418 043 1 437 638 1 457 234 1 476 830 1 499 058 1 521 287 1 543 515 1 565 744 1 587 972 1 587 972 Analysen avser helår, 1/1-31/12
8:3 Anslutningsgrad Andel hyresgäster som köper 100% 90% 80% 70% Ökat lån för föreningen (kr) 0 3 597 857 7 195 714 10 793 571 Ökade räntekostnader (kr) 0 151 110 302 220 453 330 Ökade hyresintäkter (kr) 0 259 196 518 391 777 587 Ökat kostnadsnetto (kr) 0-108 086-216 171-324 257 Årsavgift (kr/kvm och år) 514 527 543 564 20
21
22
23 10. Intyg
24
11. Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Återköpsgaranti 25