ÅRSREDOVISNING Räkenskapsåret 2013 Brf Skogsmarken 8
Styrelsen för Brf Skogsmarken 8 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013. Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende. Fastigheten Föreningen äger fastigheten Skogsmarken 8 i Stockholms kommun. Fastigheten är uppförd 1939 och förvärvades av bostadsrättsföreningen 1979. Föreningen upplåter 37 lägenheter med bostadsrätt, hyr ut en källarlokal och ett garage till externa intressenter och fyra markparkeringar till föreningsmedlemmar. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 2 283 kvadratmeter. Fastigheten är försäkrad hos Länsförsäkringar. Uppvärmningen sker med bergvärmepump och fjärrvärme. Lägenhetsfördelning: 17 7 8 1 3 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Styrelse Styrelsen fick efter ordinarie föreningsstämma 2013 följande sammansättning: Tomas Bruce ledamot, ordförande Pär Sigelfeldt ledamot Mette Gunnarsson ledamot Lars Jacobsson ledamot Anna Björklund suppleant Therese Krantz suppleant I samband med att Pär Sigelfeldt, Mette Gunnarsson och Anna Björklund under hösten lämnade fastigheten har Sara Johansson adjungerats till styrelsearbetet och viss omfördelning av arbetsuppgifterna skett. Formellt kvarstår de avflyttade i styrelsen fram till 2014 års ordinarie stämma. Styrelsen har under året hållit 10 protokollförda sammanträden. Förutom dessa har styrelsen i ett stort antal frågor haft löpande kontakter. Stämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 8 april 2013 med 23 närvarande, varav 17 röstberättigade, medlemmar. Sida 1 av 13
Revisorer Revisorer valda på föreningsstämma. Anders Sandell revisor Fanny Ekman Lagrelius revisorssuppleant Ekonomisk förvaltning Styrelsen har i den ekonomiska förvaltningen sedan den 1 januari 2011 biträtts av SBC. Nya medlemmar Lägenhet 01/1001 Marianne Jönsson Lägenhet 38/1301 Sara Johansson Lägenhet 29/1202 Alda och Mats Mikaelsson Lägenhet 33/1306 Tove Falk och Joakim Andersson Lägenhet 21/1204 Anton Ehlin Lägenhet 07/1005 (ny) Magdalena Köhler och Björn Herlin Utträdda medlemmar Lägenhet 01/1001 Lägenhet 38/1301 Lägenhet 29/1202 Lägenhet 33/1306 Lägenhet 21/1204 Anders Jönsson Åsa Beckius Ellinor och Pär Sigelfeldt Mette och Anders Gunnarsson Simon Westling Styrelsens berättelse Styrelsen har i särskilda beslut fördelat arbetsuppgifterna inom sig och dessutom fastställt en arbetsordning för sitt eget arbete. Arbetsordningen omprövas årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet efter den ordinarie föreningsstämman. Även under 2013 behölls månadsavgifterna oförändrade. Styrelsen har beslutat att inte heller under 2014 göra några förändringar i avgifterna. Den senaste höjningen trädde i kraft 2008. I början av året installerades bredband i fastigheten och fiberanslutning har dragits in i varje lägenhet. Föreningen svarar för de löpande kostnaderna för bredbandsanslutningen och basutbudet av TVkanaler. De enskilda bostadsrättshavare svarar själva för beställningar utöver basutbudet. Lösningen innebär för den boende att kvaliteten höjts och kostnaderna minskat (för motsvarande tjänster). Sedan mer än 50 år har AB Eric S Ekman hyrt lokaler och garage av föreningen. Från 1 juli 2013 gäller nya avtalsförhållanden. Bolaget har lämnat den lokal man hyrt i markplanet och ett dubbelgarage. Det nya avtalet omfattar endast den källarlokal om cirka 65 kvadratmeter som används som produktionslokal. Hyresnivån har anpassats till detta. När ingen av föreningens medlemmar visade intresse för att hyra dubbelgaraget har det i stället från 1 juli hyrts ut till extern intressent. Detta avtal är dock uppsägningsbart om i stället någon av föreningens medlemmar skulle önska hyra dubbelgaraget. Sida 2 av 13
Den ledigblivna lokalen har omvandlats till bostadsrätt och försåldes i juli i befintligt skick. Köparna svarar själva för ombyggnaden till bostad. Arbetena härmed slutförs i början av 2014. Hela köpeskillingen har, efter avdrag för mäklararvodet, använts för att amortera på föreningens lån. Föreningens övriga kostnader för omvandlingen till bostadsrätt har belastat årets rörelseresultat. I anslutning till att den nya bostadsrätten inrättades har de äldre andelstalen omräknats pro rata. Följande andelstal gäller nu för de olika lägenheterna: Lägenhet Andel % Lägenhet Andel % Lägenhet Andel % 01/1001 1,50 15/1101 2,88 29/1202 2,72 02/1002 3.26 16/1102 1,64 30/1303 1,63 03/1003 3,24 17/1103 5,33 31/1304 1,63 04/1004 1,76 18-19/1101 1,96/2,65 32/1305 3,79 05/0901 1,48 20/1203 1,59 33/1306 3,79 06/0902 3,27 21/1204 1,59 34/1307 1,91 07/1005 3,38 22/1205 3,45 35/1301 3,29 10/1102 1,55 23/1206 3,68 36/1302 1,74 11/1103 1,55 24-25/1201 1,86/3,20 37/1303 5,87 12/1104 3,35 26/1202 1,68 38/1301 2,08 13/1105 3,35 27/1203 5,72 39/1302 2,80 14/1106 1,81 28/1201 2,02 Summa alla 100,00 Under året har löpande, mindre underhållsarbeten genomförts. Föreningen har haft två gemensamma städdagar under året. En i april och en i oktober. Uppslutningen från föreningens medlemmar har varit relativt god. Vissa frivilliga städavgifter har flutit in från medlemmar som inte haft möjlighet att delta i städdagarna. Räntekostnaderna har även under 2013 varit föreningens enskilt största kostnadspost. Styrelsen inledde under 2009 en aktiv hantering av låneportföljen genom att successivt ersätta oförmånliga långfristiga räntebindningar med en kombination av korta och medellånga. Detta har bidragit till att de genomsnittliga räntorna successivt har sjunkit från 5,3 % under 2008 till 3,5 % under 2013. Trenden fortsätter under 2014, när föreningens sista dyra långfristiga lån ränteomsätts. Låneskulden har minskat rejält under året, främst beroende av att hela nettot av försäljningen av den nya bostadsrätten använts för amortering. Därutöver har från den löpande verksamheten tagits drygt 240 000 kronor för amorteringar, men med den amorteringstakten tar det cirka 36 år innan lånen är återbetalda. Skuldsättningen härrör i allt väsentligt från upplåningar för att finansiera de omfattande renoveringsarbetena runt sekelskiftet. Det är nödvändigt att lånen för dessa renoveringar är helt återbetalda när det inom några decennier är dags för nästa mer omfattande renoveringsvåg. Styrelsen avser därför att fortsätta att amortera på lånen i minst samma takt som 2013 (bortsett från engångsamorteringen p.g.a. försäljningen av den nya bostadsrätten). Tills vidare kan detta ske utan avgiftshöjningar, genom att räntekostnaderna sjunkit till följd av såväl lägre räntesatser som minskad skuldsättning. Sida 3 av 13
De amorteringar föreningen kan göra med medel från de löpande månadsavgifterna behandlas för den enskilda medlemmen skattemässigt som s.k. kapitaltillskott. Den enskilda medlemmen kan vid en framtida försäljning av sin bostadsrätt tillgodoräkna sig sin andel av varje års amortering under innehavstiden. Summan av dessa kapitaltillskott redovisas i försäljningsdeklarationen som en avdragspost vid vinst/förlust-beräkningen. Föreningens näst största kostnadspost är energin. Sedan värmecentralen färdigställdes i början av 2011 har efter hand en ekonomiskt optimal drift mellan värmepumpen och fjärrvärmen kunnat åstadkommas. Härigenom har genomslaget av högre genomsnittliga energipriser kunnat motverkas. Kostnaderna har successivt minskat varje år sedan 2010. Några ytterligare sänkningar kan knappast påräknas. För första gången på många år kommer under 2014 räntekostnaderna att bli lägre än energikostnaderna. Detta torde vara ett normalt förhållande för de flesta äldre bostadsrättsföreningar. Rörelseresultatet är lägre än föregående år, men fullt tillfredsställande. Förklaringen till försämringen är främst att alla direkta kostnader för att iordningsställa den nya bostadsrätten belastat resultatet och att föreningen från medlemmarna övertagit kostnaderna för bredband och basutbudet av TV. Resultatet efter finansiella poster är dock något högre än förra året som följd av lägre räntekostnader. Kassaflödet från den löpande verksamheten är fortsatt gott. Behållningen på föreningens bankkonton, d.v.s. föreningens likviditet, är vid årsskiftet fullt tillräcklig. Kassaflödet från den löpande verksamheten För en bostadsrättsförening är det egentligen mer intressant att mäta kassaflödet (årets inbetalningar minus årets utbetalningar) från den löpande verksamheten än att bara beakta det resultat som framkommer i resultaträkningen (där bl.a. en betydande kostnadspost är nedskrivning av byggnaden). För 2013 var kassaflödet från den löpande verksamheten positivt och uppgick till 318 793 kronor (2012: 407 762, 2011: 370 768 kronor och 2010: 171 956 kronor). Det positiva kassaflödet har använts för att investera i bredband och att amortera på låneskulden. Kassaflödet från den löpande verksamheten under 2013 kan förenklat beräknas på följande sätt: Gjorda amorteringar 241 960 kr (exklusive nettot av försäljningen av den nya bostadsrätten) ökat med årets investeringar 110 500 kr (installation av bredband) och minskat med minskad behållning i kassa och bank 33 667 kr (325 667 292 000) kr, vilket ger 318 793 kronor. Av detta belopp avser 7 415 kr utbetalning av överskottsmedel på skattekontot. Sida 4 av 13
Flerårsöversikt (tusental kronor) År 2013 2012 2011 2010 2009 Årsavgifter 1 471 1 448 1 448 1 448 1 448 Rörelseresultat 519 578 523 491 557 Resultat efter finansiella poster 149 136 57 2-54 Årets resultat 149 136 82 2-72 Balansomslutning 20 695 20 779 21 056 20 986 21 795 Soliditet (%) 56 42 41 41 40 Taxeringsvärde 36 283 36 329 36 329 36 329 25 632 Fastighetsskatt 56 59 56 56 53 Låneskuld 31/12 8 700 11 641 12 060 12 099 12 631 Räntekostnader 373 448 477 491 614 Dispositionsförslag Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat 149 348 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll 27 426 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -108 987 årets resultat 67 925 Styrelsen föreslår att medlen disponeras så: att i ny räkning överförs 67 925 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 13
RESULTATRÄKNING 2013 2012 1 JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 1 615 646 1 597 881 Övriga rörelseintäkter 9 248 7 940 1 624 894 1 605 821 RÖRELSENS KOSTNADER Not 2 Fastighetskostnader -59 378-50 760 Reparationer -75 253-61 800 Taxebundna kostnader -376 084-396 571 Övriga driftskostnader -99 738-66 342 Fastighetsskatt/Fastighetsavgift -56 390-59 065 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -122 292-84 543 Personalkostnader -53 750-53 826 Avskrivningar -262 707-254 419-1 105 592-1 027 326 RÖRELSERESULTAT 519 303 578 495 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 3 142 5 484 Räntekostnader -373 097-447 566-369 955-442 082 ÅRETS RESULTAT 149 348 136 413 Sida 6 av 13
BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 3 20 217 648 20 339 284 Maskiner och inventarier Not 4 63 050 93 622 20 280 698 20 432 905 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 20 280 698 20 432 905 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 0 135 Skattefordringar 4 550 1 875 Övriga fordringar 1 373 1 325 Förutbetalda kostnader Not 5 29 692 17 094 35 615 20 429 KASSA OCH BANK Kassa och bank 110 257 107 893 SBC klientmedel i SHB 268 553 217 774 378 810 325 667 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 414 425 346 096 SUMMA TILLGÅNGAR 20 695 124 20 779 001 Sida 7 av 13
BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 6 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 3 259 836 3 149 600 Uppskrivningsfond 4 895 232 4 895 232 Upplåtelseavgifter 2 589 764 0 Fond för yttre underhåll Not 7 852 381 743 532 11 597 213 8 788 364 Fritt eget kapital Ansamlad förlust -81 423-108 987 Årets resultat 149 348 136 413 67 924 27 426 SUMMA EGET KAPITAL 11 665 137 8 815 789 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 8 8 656 292 11 598 252 8 656 292 11 598 252 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Not 8 43 216 43 216 Leverantörsskulder 69 401 37 834 Övriga kortfristiga skulder 3 559 0 Upplupna kostnader Not 9 100 826 110 390 Förutbetalda avgifter och hyror 156 693 173 520 373 695 364 960 SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER 20 695 124 20 779 001 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 8 12 876 000 12 876 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 8 av 13
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har använts som föregående år. Föreningens fond för yttre underhåll redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2003:4). Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3, intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i procent alternativt år tillämpas. 2013 2012 AVSKRIVNINGAR Byggnader 67 år 67 år Värmeanläggning 25 år 25 år Markanläggning 20 år 20 år Inventarier 20 år 20 år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 2013 2012 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter 1 470 847 1 448 496 Hyresintäkter 144 799 149 385 1 615 646 1 597 881 Not 2 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Snöröjning/sandning 26 950 14 200 Städning entreprenad 19 572 19 572 Mattvätt/Hyrmattor 3 736 3 736 Myndighetstillsyn 4 680 0 Gemensamma utrymmen 0 224 Gård 1 794 7 452 Förbrukningsmateriel 2 248 1 366 Brandskydd 0 3 872 Fordon 398 339 59 378 50 760 Reparationer Brf Lägenheter 30 696 8 220 Tvättstuga 0 5 620 Lås 1 455 1 123 VVS 3 021 2 448 Elinstallationer 35 131 4 725 Tak 0 15 750 Mark/gård/utemiljö 4 950 23 914 75 253 61 800 Sida 9 av 13
Not 2 fortsättning 2013 2012 Taxebundna kostnader El 121 437 119 689 Värme 191 408 216 707 Vatten 37 499 35 997 Sophämtning/renhållning 25 740 24 178 376 084 396 571 Övriga driftskostnader Försäkring 20 505 18 694 Kabel-TV 33 650 47 648 Bredband 45 583 0 99 738 66 342 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 56 390 59 065 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Tele och datakommunikation 0 765 Föreningskostnader 3 805 1 039 Styrelseomkostnader 0 1 495 Fritids och Trivselkostnader 6 812 7 965 Förvaltningsarvode 68 901 63 555 Förvaltningsarvoden övriga 4 938 0 Administration 13 590 2 109 Konsultarvode 19 506 2 875 Bostadsrätterna Sverige Ek För 4 740 4 740 122 292 84 543 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 42 500 42 500 Kostnadsersättningar och naturaförmåner 232 241 Sociala kostnader 11 018 11 085 53 750 53 826 Avskrivningar Byggnad 194 035 194 035 Förbättringar 11 543 3 255 Markanläggning 26 557 26 557 Inventarier 30 572 30 572 262 707 254 419 TOTALT RÖRELSENS KOSTNADER 1 105 592 1 027 326 Sida 10 av 13
Not 3 2013-12-31 2012-12-31 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 23 320 785 23 320 785 Nyanskaffningar 110 500 0 Utgående anskaffningsvärde 23 431 285 23 320 785 Ackumulerade avskrivningar enligt plan byggnader Vid årets början -2 981 501-2 757 654 Årets avskrivningar enligt plan -232 135-223 847 Utgående avskrivning enligt plan -3 213 637-2 981 501 Planenligt restvärde vid årets slut 20 217 648 20 339 284 I planenligt restvärde vid årets slut ingår mark med 9 772 580 9 772 580 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 17 507 000 16 001 000 Taxeringsvärde mark 18 776 000 20 328 000 36 283 000 36 329 000 Taxeringsvärdets uppdelning Bostäder 35 000 000 35 200 000 Lokaler 1 283 000 1 129 000 36 283 000 36 329 000 Not 4 2013-12-31 2012-12-31 MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 657 834 657 834 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 657 834 657 834 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -564 212-533 640 Årets avskrivningar enligt plan -30 572-30 572 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -594 784-564 212 Redovisat restvärde vid årets slut 63 050 93 622 Not 5 2013-12-31 2012-12-31 FÖRUTBETALDA KOSTNADER Försäkring 5 226 4 827 Kabel-TV 7 129 12 267 Bredband 14 178 0 Vattenkostnader 3 159 0 29 692 17 094 Sida 11 av 13
Not 6 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 3 259 836 110 236 0 3 149 600 Uppskrivningsfond 4 895 232 0 0 4 895 232 Upplåtelseavgifter 2 589 764 2 589 764 0 0 Fond för yttre underhåll 852 381 108 849 0 743 532 Summa bundet eget kapital 11 597 213 2 808 849 0 8 788 364 Fritt eget kapital Balanserat resultat 0-27 426 27 426 0 Ansamlad förlust -81 423-81 423 108 987-108 987 Årets resultat 149 348 149 348-136 413 136 413 Summa fritt eget kapital 67 924 40 499 0 27 426 Summa eget kapital 11 665 137 2 849 348 0 8 815 789 Not 7 2013 2012 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början 743 532 634 545 Reservering enligt stadgar 108 849 108 987 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut 852 381 743 532 Not 8 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2013-12-31 Belopp 2013-12-31 Belopp 2012-12-31 Villkorsändringsdag SBAB 2,810 % 1 490 477 1 690 477 2014-11-05 SBAB 3,170 % 1 387 168 4 117 858 2016-06-15 SBAB 2,930 % 3 881 308 3 881 308 2015-09-04 SBAB 5,410 % 1 940 555 1 951 825 2014-04-09 Summa skulder till kreditinstitut 8 699 508 11 641 468 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -43 216-43 216 8 656 292 11 598 252 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 8 483 428 kr. Sida 12 av 13
Not 9 2013-12-31 2012-12-31 UPPLUPNA KOSTNADER El 16 640 16 463 Värme 24 244 30 993 Vatten 0 2 735 Sophämtning 598 895 Löner 2 500 2 500 Arvoden 40 000 40 000 Sociala avgifter 13 354 13 354 Ränta 3 490 3 450 100 826 110 390 STOCKHOLM den / 2014 Tomas Bruce Ordförande Mette Gunnarsson Ledamot Lars Jacobsson Ledamot Pär Sigelfeldt Ledamot Min revisionsberättelse har lämnats den / 2014 Anders Sandell Sida 13 av 13