Årsredovisning 2014 BRANDMÄSTAREN 20. Bostadsrättsföreningen

Transkript

1 Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen BRANDMÄSTAREN 20

2 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Brandmästaren 20 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Föreningens lån är för närvarande amorteringsfria. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Camilla Elsa Ingegerd Ral Ingvarson Peter Anders Antonio Moro Jan Thomas Rauschning Kerstin Annika Lina Skantze Hélene Birgit R Wersäll Dahlen Ordförande Sekreterare Kassör Suppleant Suppleant Styrelsen har under året avhållit 14 protokollförda sammanträden. Revisor Lars Göran de Mander Ordinarie Extern Revisor Valberedning Pernilla Skifs Sida 1 av 15

3 Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls Två punkter från ordinarie stämma kräver en extra stämma för att kunna implementeras, se nedan. Extra föreningsstämma hölls Extra stämma med anledning av uppföljning från årsstämman vad gäller (i) Proposition om avgift till föreningen för andrahandsupplåtelse och (ii) Proposition om kommunikation till föreningens medlemmar. Extra föreningsstämma hölls Extra stämma med anledning av motion från medlem om att (i) Anlägga dörr i fasaden mot gården och (ii) Att från föreningens sida teckna upplåtelseavtal med medlemen om att anlägga uteplats på gården i anslutning till dörr i fasaden. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun BRANDMÄSTAREN Stockholm Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Brandkontoret. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1884 och består av 1 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet m², varav 980 m² utgör lägenhetsyta och 28 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 14 lägenheter med bostadsrätt samt 1 lokal med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Ett, Tå, Tre fotvård 28 m² (fr o m ) Sida 2 av 15

4 Byggnadens tekniska status Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Nytt portlåssystem (hela huset) tkr, från PeBab Byte låskolvar gemensamma tkr passager Värmekablage i rännor 2011 Bytt ut gamla värmekablar, 107 tkr Snöras skydd 2011 Snöras skydd, 16 tkr Renovering gårdsdörrar Byte av lås, koddosor och dörrstopp 18 tkr Renovering trapphus, port Målning entré, fönster, belysning, entré, reparation av golv, port, 905 tkr Värmesystem 2008 Byte värmeväxlare, expansionskärl mm. 161 tkr Förbättring ventilation, brandvarnare 2008 Ventilation fönster mm 37 tkr, brandvarnare 5 tkr Uppgradering kabeltv 2006 Ny standard: SS EN 50083, MHz (Comhem tre hål, HDTV) Omputsning av fasad 2002 mot gård, 356 tkr Takrenovering : takkupor gatan 376 tkr, 2004: målning tak 71 tkr Nya balkonger 1999 Rörstambyte 1984 Elstambyte 1984 Nyinstallation hiss 1984 Planerat underhåll År Kommentar Renovering av tak mot/runt gården, fönster mot gatan samt selektiv renovering av fasad Se "Händelser under verksamhetsåret" Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetleverantör Internet uppkopplingstyp Teknisk förvaltning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Snöskottning tak Lås och koddosor Städning av trapphus Hiss Värmecentral Värme Leverantör Valfri alt. Comhem ADSL alt. kabeltvuttag Styrelsen SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Takjour Entreprenad AB (avropsavtal) PebAB Maries Puts & Städ Schindler Hiss Schneider Electric Fortum Sida 3 av 15

5 Föreningens ekonomi Föreningen debiterar relativt höga avgifter, Styrelsen har därför fortsatt en översyn av föreningens ekonomi för att om möjligt kunna effektivisera denna. Stora kostnadsposter är taxebundna kostnader (främst el, värme, vatten) och räntor, vilket vardera utgör ~30% av de årliga avgifterna. Ränteläget är för närvarande väldigt gynnsamt för bostadsrättsföreningar. En förändring av räntan med +/- 1% innebär en resultatpåverkan för föreningen, med dagens lånenivå, med ca 52 tkr på årsbasis. Under 2014 har föreningens avgifter höjts vid två tillfällen: i) med 5.0% och ii) med 5.0%. Styrelsen har förhandlat om existerande lån med Handelsbanken, föreningens ränta ligger för närvarande (mars/april 2015) på 1.64%. Energiförbrukningen i föreningen är hög jämfört med andra föreningar, vilket får bedömas för eventuell åtgärd vid en framtida genomgång av husets underhållsplan (t ex tätning/förbättring av föreningens fönster i trappuppgångarna). Styrelsen har under året fortsatt ett arbete med att se över föreningens långsiktiga finansieringsalternativ, se "Händelser under verksamhetsåret". KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER KASSA VID ÅRETS BÖRJAN PENGAR IN Rörelsens intäkter Finansiella intäkter Minskning korta fordringar Ökning av korta skulder PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar Finansiella kostnader Investeringar i fastigheten Ökning av korta fordringar Minskning av korta skulder KASSA VID ÅRETS SLUT ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN I kassan ingår föreningens klientmedel Sida 4 av 15

6 Fördelning av intäkter och kostnader Hyror 8% Kapitalkostnader 15% Reparationer 8% Avskrivningar 21% Fastighetsavgift 3% Taxebundna kostnader 22% Årsavgifter 92% Övrig drift 31% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Styrelsen har under räkenskapsåret fortsatt det arbete som påbörjades under förra året (se årsredovisning från 2013) vad gäller planerad renovering av fastigheten: - Tak mot/runt gården. - Nedre del (mörk) av fasaden mot gatan och andra skador på fasad/puts runtom fastigheten (t ex gårdsmur). - Fönster mot vägen. Under året har styrelsen via en projektledare på HSB skickat ut förfrågningsunderlag till olika entreprenörer för att få offerter på de olika delarna av renoveringen ovan, och håller för närvarande (mars/april 2015) på att utvärdera dessa nyinkomna anbud för att sedan presentera de slutliga detaljerna till föreningens medlemmar. Som en uppföljning på en proposition ("Förslag på kommunikation till föreningens medlemmar")från styrelsen till årsstämman 2014 har styrelsen under verksamhetsåret 2014/2015 lanserat föreningens hemsida för att förbättra kommunikation och snabb informationsspridning till föreningens medlemmar, och t ex underlätta kontakt med mäklare vid lägenhetsförsäljningar. Efter extrastämman (10 september 2015) tillåts nu styrelsen efter en ändring av stadgarna att kommunicera med föreningens medlemmar via e-post, och har även registrerat en e-post adress som har börjat användas under året. Arbetet med att ytterligare förbättra hemsidan och elektronisk information kommer att fortsätta under nästkommande verksamhetsår. Under året har styrelsen hanterat flertalet ombyggnationer i samband med nyinflyttningar och förbättringar av medlemmars lägenheter, samt ett par fuktrelaterade skador, arbete med sanering och återställning pågår. Styrelsen har under året fortsatt ett arbete med att se över föreningens långsiktiga finansieringsalternativ som kan inbegripa såväl frivilliga kapitaltillskott som eventuell försäljning av lokal. Styrelsen har som ambition att slutföra den långsiktiga finansieringen av fastigheten i överläggning med föreningens medlemmar senast Under året har två (2) lägenhetsöverlåtelser skett. Sida 5 av 15

7 Händelser efter året - Ett antal anbud för renoveringen av fastigheten (se "Händelser under verksamhetsåret") har kommit in (mars/april 2015) och ska utvärderas med styrelsens projektledare från HSB innan beslut tas och detaljer kring renoveringen presenteras till föreningens medlemmar. - Försäkringsbolag har bytts efter offertsförfrågan till Brandkontoret. - Föreningens gårdsträd har beskurits av arborist. - Styrelsen har förhandlat om föreningens lån (se "Föreningens ekonomi"). - Efter räkenskapsårets slut har en lägenhetsöverlåtelse skett i föreningen. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 14 st Överlåtelser under året: 2 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar : 19 st Förändring från föregående år: +/- 0 Flerårsöversikt Nyckeltal Årsavgift/m² bostadsrättsyta Hyror/m² hyresrättsyta Lån/m² bostadsrättsyta Elkostnad/m² totalyta Värmekostnad/m² totalyta Vattenkostnad/m² totalyta Kapitalkostnader/m² totalyta Soliditet (%) Resultat efter finansiella poster (tkr) Nettoomsättning (tkr) Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 980 m² bostäder och 28 m² lokaler. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar Summa ansamlad förlust Styrelsen föreslår följande disposition: att i ny räkning överförs Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15

8 Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not Övriga rörelseintäkter Not RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not Driftkostnader Not Övriga externa kostnader Not Avskrivningar Not RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter Räntekostnader ÅRETS RESULTAT Sida 7 av 15

9 Balansräkning TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not Maskiner och inventarier Not FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Fordringar hos intresseföretag Not SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR SBC Klientmedel i SHB Övriga fordringar 1 1 Förutb kostnader och uppl intäkter Not KASSA OCH BANK SBC klientmedel i SHB SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 8 av 15

10 Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 11 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Kapitaltillskott Fond för yttre underhåll Not Fritt eget kapital Ansamlad förlust Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder Skatteskulder Uppl kostnader och förutb intäkter Not SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser inga inga Sida 9 av 15

11 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar Byggnader 100 år 100 år Fastighetsförbättringar 40 år /10 år 40 år /10 år Värmeanläggning 25 år 25 år Tak 30 år 30 år Låssystem 10 år 10 år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Likvida placeringar värderas i enlighet med Årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter Hyror lokaler Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Avgift andrahandsuthyrning Öresutjämning 2-13 Övriga intäkter Sida 10 av 15

12 Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel beställning Snöröjning/sandning Städning entreprenad Sotning Hissbesiktning Gemensamma utrymmen Serviceavtal Reparationer Tvättstuga Entré/trapphus Lås Värmeanläggning/undercentral Elinstallationer Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon Bredband Hiss Tak Fasad Mark/gård/utemiljö Skador/klotter/skadegörelse Periodiskt underhåll Tak TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER Not 4 DRIFTKOSTNADER Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Övriga driftkostnader Försäkring Kabel-TV Fastighetsskatt/Kommunal avgift TOTALT DRIFTKOSTNADER Sida 11 av 15

13 Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER Kreditupplysning Inkassering avgift/hyra Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För PERSONALKOSTNADER Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Not 6 AVSKRIVNINGAR Byggnad Förbättringar Not 7 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut I restvärdet vid årets slut ingår mark med Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder Lokaler Sida 12 av 15

14 Not 8 MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Not 9 FORDRINGAR HOS INTRESSEFÖRETAG Insats Bostadsrätterna Sverige Not 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Försäkring Kabel-TV Serviceavtal Vatten Snöröjning/sandning Not 11 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Kapitaltillskott Fond för yttre underhåll S:a bundet eget kapital Ansamlad förlust Ansamlad förlust Årets resultat S:a ansamlad förlust S:a eget kapital Sida 13 av 15

15 Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början Reservering enligt stadgar Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut Vid årets slut Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkorsändringsdag Handelsbanken 2,080 % Rörligt Summa skulder till kreditinstitut Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till kr. Sida 14 av 15

16

17

18

19 Budget BUDGET Budget 2015 Utfall 2014 Budget 2014 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter Hyror lokaler Avgift andrahandsuthyrning Öresutjämning Övriga intäkter RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Snöröjning/sandning Städning entreprenad Hissbesiktning Gemensamma utrymmen Serviceavtal Förbrukningsmateriel Reparationer Fastighet förbättringar Tvättstuga Entré/trapphus Lås Värmeanläggning/undercentral Elinstallationer Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon Bredband Hiss Tak Fasad Mark/gård/utemiljö Skador/klotter/skadegörelse Periodiskt underhåll Lås VVS Tak Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Övriga driftskostnader Försäkring Kabel-TV Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg Sida 1 av 2

20 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad Förbättringar SA RÖRELSENS KOSTNADER RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter Dröjsmålsränta avgifter/hyror Låneräntor RESULTAT Sida 2 av 2