Årsredovisning 2014 SADELN I SUNDSVALL. HSB:s Bostadsrättsförening

Transkript

1 Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR HSB:s Bostadsrättsförening SADELN I SUNDSVALL

2 Årsredovisning HSB:s Bostadsrättsförening Sadeln i Sundsvall Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2014 och Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har som ändamål att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Vidare har föreningen till ändamål att främja studie- och fritidsverksamhet inom föreningen samt för att stärka gemenskapen och tillgodose gemensamma intressen och behov, främja serviceverksamhet med anknytning till boendet. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Birgit Karlsson Ledamot Sture Kriström Ledamot Bo Erik Larsson Ledamot Dag Nyström Ledamot Eget utträde Bert Persson Ledamot Petter Stenberg Ledamot Utsedd av HSB Håkan Tjernström Ledamot Håkan Sjölin Suppleant Utsedd av HSB Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Birgit Kristina Karlsson och Sten Sture Allan Kriström. Sida 1 av 15

3 Styrelsen har under året avhållit 8 protokollförda sammanträden. Revisor Pia Andersson Ordinarie Extern BoRevision i Sverige AB Einar Marklund Ordinarie Intern Valberedning Saga Lidefjord Margret Söderlund Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Seldonet Sundsvall Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Gjensidige. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheterna bebyggdes 1966 och består av 8 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet m², varav m² utgör lägenhetsyta och 174 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 128 lägenheter med bostadsrätt samt 17 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Sida 2 av 15

4 Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Mobiltelefoni Telia Mobile 12 m² Gemensamhetsutrymmen Riddarsalen Gästlägenhet för upp till 6 personer, med pentry. Kommentar Kan hyras av medlemmarna för olika evenemang. Tillgänglig för alla medlemmar efter bokning. Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2014 och sträcker sig fram till Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Administrativ/teknisk Förvaltning Trapphusstädning Trädgårdsskötsel Snöskottning & sandning Fjärrvärme Bredband & telefoni Matrialåtervinning Hushållssopor och matavfall Parkeringskontroll Elanläggningar Färskvatten Hissar El-leverans TV-kanaler Leverantör SBC Alliance Gabriella Svensk Markservice Sundsvall Energi Bredbandsbolaget IL Recycling Reko QPark Sundsvall Elnät Mittsverige Vatten Schindler Hissar E-On ComHem Övrig information Förhandling mellan Trafikverket och Dag Nyström har resulterat i att föreningen får en ersättning för det obehag och merarbete som arbetet med nya E4 medfört. Som tack för fint samarbete erhåller vi :- som ett engångsbelopp. Styrelsen har gjort ett omtag på att etablera en egen hemsida på nätet, vi har nu en IT-expert som medlem och han kommer att kunna lotsa detta i hamn på ett tillfredsställande sätt. Hemsidan har domänen brfsadeln.se, gå in och titta och följ utvecklingen. Orsaken till färgsläpp i garagetaket har inte säkert kunnat fastställas, ett konsultutlåtande har skickats till Sandå Måleri för kommentar men inget svar erhållits när detta skrivs. Sida 3 av 15

5 Föreningens ekonomi Garagehyran har höjts med 50:- till 300:-/månad. KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER KASSA VID ÅRETS BÖRJAN PENGAR IN Rörelsens intäkter Finansiella intäkter Minskning korta fordringar Ökning av korta skulder PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl. avskrivningar Finansiella kostnader Investeringar i fastigheten Inköp av inventarier Ökning korta fordringar Minskning av föreningens lån KASSA VID ÅRETS SLUT ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 6% Hyror 4% Kapitalkostnader Avskrivningar 10% 12% Reparationer 5% Periodiskt underhåll 30% Övrig drift 18% Årsavgifter 90% Fastighetsavgift 2% Taxebundna kostnader 23% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 15

6 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Balkongrenoveringsprojektet startade under året, och kommer vid tidpunkten för stämman att ha hunnit ung. halvvägs. Det är ett omfattande projekt som inte bara rör själva inglasningen, utan här ingår också förbättrad isolering av vägg mot kök, asbestsanering, ny eldragning med jordfelsbrytare som ger alla en säker basutrustning, solskydd som ger ett likformat, propert intryck utifrån. Till grund för hela projektet ligger renoveringsbehovet av den gamla betongstommen som omger balkongen, att vi sedan får ett "uterum" som ger lägenheten ett högre värde och bidrar till lägre energiförbrukning är ju positivt i sig samtidigt som föreningens status höjs på marknaden. Asbestsaneringen medför att vi får en nästan helt asbestfri boendemiljö, ev. återstående asbest finns som isolering i rörledningssytemet alltså inget vi kommer i kontakt med till vardags. Vi har också gått vidare med lagning av skador i betongsocklar på återstående hus, därmed kan vi fortsätta med att förnya ytskiktet i form av putsad infärgad fasad. Vårt sophus har upprustats med nya entrédörrar för att underlätta tömningen av kärl/containers, fått ny belysning invändigt samt målats om utvändigt. Inbyggnad av utvändig trappa till garaget har genomförts under hösten, och den blir klar under februari. Med denna åtgärd har vi åstadkommit en betydligt säkrare och tillgängligare entré till vårt garage under vinterperioden. Händelser efter året Utebelysningen på stolpar med kvicksilverlampor har bytts ut mot nya armaturer med halogenlampor, vid årsskiftet blev ljuskällor med kvicksilver i otillåtna. Därmed har samtliga armaturer såväl inomhus i allmänna utrymmen som utomhus bytts ut, flertalet till energisnåla LED-lampor. Byte av dagvattenledning samt avloppsledning inkl. spol-/rensbrunnar, från Riddargatan 5 & 7 genomfördes strax efter årsskiftet, de har varit i dåligt skick en längre tid, men nu konstaterades stopp i dagvattenledningen. Av praktiska och kostnadsmässiga skäl var det fördelaktigt att byta avloppsledningen samtidigt. I anslutning till detta arbete uppmärksammades styrelsen på att det finns en olje- och sandavskiljningsanläggning på avloppet från garaget. En sådan här anläggning skall besiktas regelbundet och rapporteras till kommunen. Då den inte funnits upptagen i underhållsplanen har detta inte blivit gjort, men vi kommer nu att rensa och besiktiga anläggningen för att se vilka åtgärder som ev. måste vidtas för att sätta den i fungerande skick. Planerat underhåll: Av de punkter som nämndes i fjolårets berättelse återstår att byta ett antal ventiler i värmedistributionen. Utbyggnaden av Aptus-systemet kommer också igång under våren med testinstallation på Riddargatan 1. Under våren kommer Riddarsalen att förses med särskild ventilation för att uppfylla OVK-normen för hela Riddargatan 1, därmed blir samtliga hus godkända ur ventilationssynpunkt. Åtgärden är helt nödvändig oavsett om Riddarsalen skall användas som samlingslokal eller hyras ut kommersiellt. På 1:an måste också tvättstugemiljön ses över. Bristande ventilation pga. att de ligger mitt i huset med och saknar tillräcklig frånluft gör att temperaturen blir för hög och torktumlare fungerar dåligt. En extern utredning visar på att lösningen ligger i förnyelse av maskinparken samt att förse stugorna med separat ventilation så att de kan kopplas bort från bostadsventilationen. Detta innebär att den senare förbättras samt att vi slipper ansamling av damm i kanalsystemet. Den här översynen kan också ses som starten till en genomgång av alla tvättstugor. Det klotter som föreningen drabbats av under årets första månader medför att vi så snart vädret medger kommer att låta auktoriserat företag börja med sanering och skyddsåtgärder. Under 2015 kommer vi också att börja en undersökning av de liggande avloppsstammarna under husen. De byttes inte vid det stora stambytet 2004 men det finns indikationer på att de kan behöva åtgärdas innan de går sönder och vi tvingas till akutinsatser. Avloppen kommer att filmas och vid behov repareras med s.k. relining med strumpa. Föreningen måste också börja kartlägga bristerna i husens dräneringssystem, de är av den gamla typen med tegelrör vilket innebär att de i stort sett upphört att fungera vid det här laget. Detta kan på lång sikt hota fastighetens grundläggning. Att förnya avloppsstammar och dräneringar är ett projekt som innebär stora investeringar och måste därför spridas ut över ett flertal år. Sida 5 av 15

7 Medlemsinformation Medlemslägenheter: 128 st Överlåtelser under året: 14 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 5 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar : 175 Flerårsöversikt Nyckeltal Årsavgift/m² bostadsrättsyta Lån/m² bostadsrättsyta Elkostnad/m² totalyta Värmekostnad/m² totalyta Vattenkostnad/m² totalyta Kapitalkostnader/m² totalyta Soliditet (%) 4 13 Resultat efter finansiella poster Nettoomsättning (tkr) Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, m² bostäder och 174 m² lokaler. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat balanserad vinst före reservering till fond för yttre underhåll reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar av fond för yttre underhåll Ianspråktas enligt stadgar summa ansamlad förlust Styrelsen föreslår följande disposition: att i ny räkning överförs Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15

8 Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not Övriga rörelseintäkter Not RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not Driftkostnader Not Övriga externa kostnader Not Personalkostnader Not Avskrivningar Not RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter Räntekostnader ÅRETS RESULTAT Sida 7 av 15

9 Balansräkning TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not Maskiner och inventarier Not SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar SBC Klientmedel i SHB Avräkningskonto HSB Övriga fordringar Förutb kostnader och uppl intäkter Not KASSA OCH BANK Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 8 av 15

10 Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 11 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Not Ansamlad förlust Balanserad vinst Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder 0 44 Övriga kortfristiga skulder Uppl kostnader och förutb intäkter Not SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 9 av 15

11 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar Byggnader 20/40/72 år 20/40/72 år Fastighetsförbättringar 5/20/30 år 5/20/30 år Garage/parkering 40 år 40 år Inventarier 5 år 5 år Avsättning till medlemmarnas reparationsfond görs enligt föreningens stadgar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter Årsavgifter - bortfall Hyror lokaler Hyror garage/parkering Hyror parkering Hyror garage Hyror förråd Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Hyresrabatt Elintäkter Gemensamhetslokal Övriga debiterade avgifter Gästlägenhet Öresutjämning 83-1 Återvunna fordringar ej moms Övriga intäkter Sida 10 av 15

12 Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad Fastighetsskötsel beställning Fastighetsskötsel gård entreprenad Fastighetsskötsel gård beställning Snöröjning/sandning Städning entreprenad Städning enligt beställning Serviceavtal Förbrukningsmateriel Fordon Reparationer Fastighet förbättringar Brf Lägenheter Tvättstuga Sophantering/återvinning Lås VVS Värmeanläggning/undercentral Elinstallationer Hiss Tak Mark/gård/utemiljö Garage/parkering Övrigt Periodiskt underhåll Byggnad Gemensamma utrymmen Sophantering/återvinning Värmeanläggning Fasad Balkonger/altaner Mark/gård/utemiljö TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER Sida 11 av 15

13 Not 4 DRIFTKOSTNADER Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Grovsopor Övriga driftkostnader Försäkring Självrisk Kabel-TV Bredband Fastighetsskatt/Kommunal avgift TOTALT DRIFTKOSTNADER Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER Kreditupplysning Tele och datakommunikation Juridiska åtgärder Inkassering avgift/hyra Befarade förluster Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids och Trivselkostnader Studieverksamhet Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Konsultarvode Föreningsavgifter Not 6 PERSONALKOSTNADER Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor Kostnadsersättningar och naturaförmåner Sociala kostnader Sida 12 av 15

14 Not 7 AVSKRIVNINGAR Byggnad Förbättringar Inventarier Not 8 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut I restvärdet vid årets slut ingår mark med Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder Lokaler Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan Redovisat restvärde vid årets slut Sida 13 av 15

15 Not 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Förutbetalda kostnader Not 11 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser Fond för yttre underhåll S:a bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat S:a ansamlad förlust S:a eget kapital Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början Reservering enligt stadgar Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkorsändringsdag Handelsbanken 4,270 % Handelsbanken 3,840 % Handelsbanken 4,270 % Handelsbanken 2,540 % Handelsbanken 1,670 % Handelsbanken 2,100 % Handelsbanken 2,110 % Summa skulder till kreditinstitut Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Sida 14 av 15

16

17