Bostadsrättsföreningen Lindhagensterrassen 6 2015 Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Lindhagensterrassen 6, med säte i Stockholm, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2015, vilket är föreningens åttonde verksamhetsår. Alla belopp redovisas i kronor, om inte annat anges. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Innehåll: Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Tilläggsupplysningar Underskrifter
Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet. Bostadsrättsföreningen registrerades hos Bolagsverket 2008-01-17. Nuvarande ekonomisk plan upprättades 2009-11-10 och registrerades hos Bolagsverket 2009-12-03. Föreningens nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket 2015-04-14. Föreningen innehar sedan 2008-12-11 tomträtten till fastigheten Gångaren 18 i Stockholms kommun. Nuvarande avgäldsperiod löper på tio år från och med 2009-01-01 till och med 2018-12-31. Föreningen är medlem i Lindhagensterrassens Samfällighetsförening, org.nr 717913-4940. Samfälligheten förvaltar fyra gemensamhetsanläggningar: Gångaren GA:7 Gångaren GA:8 Gångaren GA:9 Gångaren GA:10 Bottenplatta och källarväggar Garage Tillfart Gård Föreningen disponerar 25 garageplatser inom gemensamhetsanläggningen Gångaren GA:8. Garageplatserna hyrs ut till Skanska, som i sin tur hyr ut platserna till föreningens medlemmar. Avtalet med Skanska löper till och med 2020-04-30. Föreningen är liksom tidigare år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Fastigheten Fastighetsbeteckning: Gångaren 18, Stockholms kommun Yta: 467 m 2 Nybyggnadsår: 2010 Värdeår: 2010 Taxeringsvärde: 160 000 000 - varav byggnad: 106 000 000 - varav mark: 54 000 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Vardia. Ansvarsförsäkring för styrelsen ingår i fastighetsförsäkringen. Byggfelsförsäkring har tecknats hos Gerling. På fastigheten finns ett flerbostadshus om 18 våningar inklusive en källarvåning. Den totala boytan är ca 5 237 kvm. Lägenhetsfördelning I föreningens hus finns 70 bostadslägenheter, upplåtna med bostadsrätt, enligt följande fördelning: Lägenhetstyp Antal 1 rum och kök 2 2 rum och kök 25 3 rum och kök 26 4 rum och kök 14 5 rum och kök 3 Samtliga bostadsrätter var upplåtna vid räkenskapsårets utgång. 1 (12)
Förvaltning Föreningen har avtal med Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB (ÖBF) om ekonomisk förvaltning, inkluderande bokföring, reskontra, administration av månadsavgifter, medlems- och lägenhetsregister. För teknisk förvaltning, fastighets- och trädgårdsskötsel, snöröjning m m har föreningen avtal med NKG Fastighetsservice AB. Föreningen har inte haft några anställda under året. Avtal med leverantörer Utöver de leverantörer som tidigare nämnts har föreningen avtal med ytterligare ett antal leverantörer inom olika områden, bl a: Område Fjärrvärme Fastighetsel, nät Fastighetsel, elhandel Vatten Städning Bredband och IP-TV Hushållssopor Källsortering Hisservice Hissbesiktning Driftövervakning av värmesystem Parkeringsövervakning Föreningen är medlem i organisationen Bostadsrätterna. Leverantör Fortum Värme AB Ellevio / Fortum Mälarenergi AB Stockholm Vatten AB Förenade Service AB B2 Bredband AB (Bredbandsbolaget) Stockholms stad, Trafikkontoret Ragn-Sells AB Schindler Service AB Inspecta Sweden AB Nordomatic AB Parking Partner Sverige AB Föreningens ekonomi Föreningens förvärv av fastigheten finansierades helt genom medlemmarnas insatser och föreningen har därmed inga fastighetslån. Detta innebär en stabil och väl förutsägbar ekonomi som inte har någon direkt påverkan av räntesvängningar. Föreningens intäkter utgörs huvudsakligen av årsavgifter, garagehyra samt avgifter för bredband och TV. Avgifterna för bredband och TV motsvarar föreningens kostnader för dessa tjänster. De enskilt största kostnadsposterna för föreningen är tomträttsavgäld, fjärrvärme och fastighetsel. För åren 2011-2015 utgick ingen kommunal fastighetsavgift. För åren 2016-2020 utgår halv fastighetsavgift, och från och med 2021 utgår full fastighetsavgift. Avsättning för fastighetsunderhåll skall, enligt föreningens stadgar, göras årligen med ett belopp motsvarande minst 30 kr per kvm bostadsarea. Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (de så kallade K2/K3-regelverken). Styrelsen har beslutat att tills vidare tillämpa K2-regelverket, vilket bl a innebär en linjär avskrivningsplan för föreningens byggnad. Detta medför kraftigt ökade avskrivningar fr o m räkenskapsåret 2014. Någon höjning av årsavgifterna med anledning av detta är inte aktuell då de ökade avskrivningarna inte påverkar föreningens förmåga att klara sina löpande utgifter och avsätta medel för framtida underhåll. 2 (12)
Styrelsens sammansättning fram till ordinarie stämma 2015-05-26 Nils Engerby Carina Andersson Sundqvist Tomas Brynholt Mikael Koffman Anna-Kaisa Hallberg Åke Andersson Frida Widgren Ordinarie ledamot, ordförande Ordinarie ledamot, sekreterare Ordinarie ledamot, kassör Ordinarie ledamot Ordinarie ledamot Suppleant Suppleant Styrelsens sammansättning från ordinarie stämma 2015-05-26 Nils Engerby Ordinarie ledamot, ordförande Carina Andersson Sundqvist Ordinarie ledamot, sekreterare Tomas Brynholt Ordinarie ledamot, kassör Mikael Koffman Ordinarie ledamot Miguel Guerrero Ordinarie ledamot Åke Andersson Suppleant Johanna Löndahl Suppleant Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 11 protokollförda styrelsemöten. Revisorer Jan-Ove Brandt, KPMG AB KPMG AB Auktoriserad revisor Revisorssuppleant Valberedning Magnus Alexandersson Lars Rune Jonsson Johannes Borgehammar Maria Nilsson Sammankallande Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Ordinarie föreningsstämma ägde rum 2015-05-26. Upphandling av nytt avtal för bredband, TV och telefoni har genomförts. Upphandling av nytt avtal för fastighetsförsäkring har genomförts. Träbänkarna på entrégården har laserats om. Städdagar genomfördes den 10 maj och 18 oktober 2015. En gräsklippare har köpts in och gräsmattan på bakgården klipps nu i egen regi. Styrelsens fokus under 2016 ligger på att fortsätta arbetet med att se över föreningens avtal och interna rutiner. OVK planeras att genomföras 2016 i samband med rengöring av ventilationskanalerna. Upphandling av nytt städavtal pågår. 3 (12)
Medlemsinformation Föreningen hade 112 (111) medlemmar vid räkenskapsårets slut. 17 medlemmar har tillkommit och 16 medlemmar har utträtt under räkenskapsåret. 11 (12) överlåtelser har skett under året till ett genomsnittspris om 72 838 (60 463) kr/kvm (överlåtelser avseende omfördelning av ägarandel inom befintligt hushåll är inte inkluderade). En (1) lägenhet har varit uthyrd i andra hand. Flerårsöversikt Nyckeltal 2015 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning, tkr 3 262 3 190 3 144 3 281 2974 2420 Resultat efter finansiella poster, tkr -2 529-2 690 111 314 87 182 Resultat exkl avskrivningar, tkr 361 200 197 395 162 252 Balansomslutning, tkr 285 178 287 741 290 557 290 262 290 901 292 884 Fond för yttre underhåll, tkr 748 590 432 274 116 6 Soliditet, % 100 100 100 100 100 100 Kassalikviditet, % 422 340 268 290 140 112 Årsavgift, kr/kvm boyta 488 476 465 453 442 432* Lån, kr/kvm boyta 0 0 0 0 0 0 Ränta, kr/kvm boyta 0 0 0 0 0 0 Värme, kr/kvm 97 100 106 108 107 95* El, kr/kvm 22 25 30 25 28 27* Vatten, kr/kvm 17 16 17 17 15 15* * Årsavgifter och förbrukningskostnader för 2010 har räknats upp med 50% då den första inflyttningen i huvudsak skedde under andra kvartalet 2010. De verkliga värdena avspeglar endast ca 2/3 av året. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står: Balanserat resultat -2 736 823 Årets resultat -2 529 295-5 266 118 Styrelsen föreslår att årets resultat disponeras så att: Till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar* 158 010 Till fond för yttre underhåll avsätts utöver stadgar 0 Från fond för yttre underhåll ianspråktages 0 I ny räkning överföres -5 424 128-5 266 118 * Enligt föreningens stadgar skall avsättning till yttre fond göras med ett belopp motsvarande minst 30 kr per kvm bostadsarea. Med en boyta på 5 237 kvm är den minsta avsättningen 158 010 kr. Föreningens resultat och ekonomiska ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 4 (12)
Resultaträkning Not 2015 2014 Rörelseintäkter m m Årsavgifter och hyror 1 3 054 048 2 992 586 Övriga rörelseintäkter 2 208 047 197 684 Summa rörelseintäkter m m 3 262 095 3 190 270 Rörelsekostnader Fastighetsskötsel 3-219 437-185 752 Reparationer 4-162 768-221 430 Underhåll 5 0-37 990 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-798 713-816 952 Övriga driftkostnader 7-1 470 106-1 483 769 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 8-172 223-173 069 Personalkostnader 9-83 801-83 175 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -2 890 000-2 890 000 Summa rörelsekostnader -5 797 049-5 892 137 RÖRELSERESULTAT -2 534 953-2 701 868 Finansiella poster Ränteintäkter 5 658 11 804 Räntekostnader 0 0 Summa finansiella poster 5 658 11 804 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -2 529 295-2 690 064 ÅRETS RESULTAT -2 529 295-2 690 064 5 (12)
Balansräkning Not 2015-12-31 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 282 909 204 285 799 204 Summa materiella anläggningstillgångar 282 909 204 285 799 204 Summa anläggningstillgångar 282 909 204 285 799 204 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 138 132 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 387 655 394 873 Summa kortfristiga fordringar 387 793 395 005 Kassa och bank 12 1 881 473 1 546 757 Summa omsättningstillgångar 2 269 266 1 941 762 SUMMA TILLGÅNGAR 285 178 470 287 740 966 6 (12)
Balansräkning forts. EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2015-12-31 2014-12-31 Eget kapital 13 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 289 159 000 289 159 000 Fond för yttre underhåll 748 230 590 220 Summa bundet eget kapital 289 907 230 289 749 220 Fritt eget kapital Balanserat resultat -2 736 823 111 251 Årets resultat -2 529 295-2 690 064 Summa fritt eget kapital -5 266 118-2 578 813 Summa eget kapital 284 641 112 287 170 407 Skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 148 425 54 692 Övriga kortfristiga skulder 32 529 33 088 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 356 404 482 779 Summa kortfristiga skulder 537 358 570 559 Summa skulder 537 358 570 559 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 285 178 470 287 740 966 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga 7 (12)
Tilläggsupplysningar Allmänna upplysningar Redovisningsprinciper en är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1, i mindre ekonomiska föreningar. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2015 2014 2013 Byggnader 1,00% 1,00% 0,03% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med tidigare år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning Soliditet Kassalikviditet Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. 8 (12)
Upplysningar till enskilda poster Not 1 - Årsavgifter och hyror 2015 2014 Årsavgifter bostäder 2 557 584 2 495 172 Hyresintäkter garage, p-platser m m 496 464 497 414 Summa årsavgifter och hyror 3 054 048 2 992 586 Not 2 - Övriga rörelseintäkter 2015 2014 Bredband och TV 178 080 178 080 Överlåtelse- och pantavgifter 28 907 19 541 Övriga intäkter 1 060 63 Summa övriga rörelseintäkter 208 047 197 684 Not 3 - Fastighetsskötsel 2015 2014 Fastighetsskötsel enligt avtal 44 046 43 075 Städning 77 340 75 600 Hisservice 23 928 21 216 Markskötsel 17 247 14 339 Snöröjning/halkbekämpning 19 880 20 580 Förbrukningsmaterial 36 997 10 942 Summa fastighetsskötsel 219 437 185 752 Not 4 - Reparationskostnader 2015 2014 Reparation byggnader 4 728 39 191 Reparation hissar 81 063 96 480 Reparation tvättstuga 1 639 1 080 Reparation installationer 73 633 84 679 Övriga reparationer 1 705 0 Summa reparationskostnader 162 768 221 430 Not 5 - Underhållskostnader 2015 2014 Övrigt underhåll 0 37 990 Summa underhållskostnader 0 37 990 Not 6 - Taxebundna kostnader och uppvärmning 2015 2014 Fastighetsel 114 787 129 742 Fjärrvärme 506 687 521 606 Vatten 86 581 82 684 Sophämtning 90 658 82 920 Summa taxebundna kostnader och uppvärmning 798 713 816 952 9 (12)
Not 7 - Övriga driftkostnader 2015 2014 Fastighetsförsäkring 25 612 24 614 Bevakningskostnader 0 1 250 Tomträttsavgäld 1 214 172 1 214 172 Samfällighetsförening 52 165 65 301 Bredband och TV 178 158 178 432 Summa övriga driftkostnader 1 470 106 1 483 769 Not 8 - Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 2015 2014 Förbrukningsinventarier 9 349 16 569 Telekommunikation 2 731 2 715 Revisionsarvode 17 500 15 000 Arvode ekonomisk förvaltning 76 276 71 376 Medlemsavgift organisationer 6 240 6 240 Övriga externa tjänster 34 337 45 959 Övriga omkostnader 25 791 15 210 Summa övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 172 223 173 069 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2015 2014 Revisionsuppdrag, KPMG AB 17 500 15 000 Summa arvode och kostnadsersättning för revisionen 17 500 15 000 Med "revisionsuppdrag" avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är "andra uppdrag". Not 9 - Anställda och personalkostnader 2015 2014 Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen 64 999 65 000 Arbetsgivaravgifter 18 802 18 175 Summa löner, ersättningar och sociala kostnader 83 801 83 175 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Not 10 - Byggnader och mark 2015 2014 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 289 000 000 289 000 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 289 000 000 289 000 000 Ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar -3 200 796-310 796 Årets avskrivningar -2 890 000-2 890 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -6 090 796-3 200 796 Utgående planenligt restvärde 282 909 204 285 799 204 Taxeringsvärden byggnader 106 000 000 106 000 000 Taxeringsvärden mark 54 000 000 54 000 000 Summa taxeringsvärden 160 000 000 160 000 000 10 (12)
Not 11 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015 2014 Fastighetsförsäkring 6 481 6 172 Förvaltningsarvode 19 565 19 063 Övriga förvaltningskostnader 7 319 0 Tomträttsavgäld 303 543 303 543 Bredband och TV 44 507 59 855 Medlemsorganisation 6 240 6 240 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 387 655 394 873 Not 12 - Likvida medel 2015 2014 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -2 529 295-2 690 064 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 2 890 000 2 890 000 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 360 705 199 937 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 7 212-16 172 Förändring av kortfristiga skulder -33 201-125 673 Kassaflöde från den löpande verksamheten 334 716 58 091 Årets kassaflöde 334 716 58 091 Likvida medel vid årets början 1 546 757 1 488 666 Likvida medel vid årets slut 1 881 473 1 546 757 Not 13 - Förändring av eget kapital Belopp vid årets ingång Årets förändringar Belopp vid årets utgång Medlemsinsatser 289 159 000 0 289 159 000 Fond för yttre underhåll 590 220 158 010 748 230 Balanserat resultat 111 251-2 848 074-2 736 823 Resultat föregående år -2 690 064 2 690 064 0 Årets resultat 0-2 529 295-2 529 295 Not 14 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015 2014 Förskott avgifter och hyror 166 542 176 663 Styrelsearvode 65 000 65 000 Arbetsgivaravgifter/löneskatt 20 423 20 423 Revisionsarvode 16 250 15 000 Fjärrvärme 71 516 82 656 Fastighetsel 16 673 18 302 Vatten 0 19 720 Snöröjning/halkbekämpning 0 6 580 Reparationer 0 78 435 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 356 404 482 779 11 (12)
Stockholm den 12 april 2016 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN LINDHAGENSTERRASSEN 6 Styrelsen Revisorspåteckning Min revisionsberättelse har lämnats den 25 april 2016. 12 (12)