Å R S R E D O V I S N I N G för BRF SKÅNSTA SÖDRA Org. nr. ÅR 2015/2016 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2015-05-01-2016-04-30. Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - tilläggsupplysningar - underskrifter
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades 1986-04-07. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 1987-05-05 och nuvarande stadgar registrerades 1995-07-05 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Skånsta 4:212 i Österåkers kommun Adress: Grandalsvägen 1-75, Svampvägen 1-71 Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 29 oktober 2015 Ordinarie: Suppleanter: Rolf Sköld Ordförande Maj Lindell Margareta Tollebäck Vice ordförande Ylva Karlsson Yvonne Jansson Agneta Johansson Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 29 oktober 2015 Ordinarie: Suppleanter: Rolf Sköld Ordförande Maj Lindell Margareta Tollebäck Vice ordförande Ylva Karlsson Yvonne Jansson Agneta Johansson Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Kristina Ahlstrand Valberedning Joakim Borg Stig Ryderås Auktoriserad revisor Sammankallande Suppleant: Ordinarie föreningsstämman hölls den 29 oktober 2015. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 11 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. 2
Fastigheten Fastighetsbeteckning: Skånsta 4:212 i Österåkers kommun Nybyggnadsår och värdeår är 1987. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 50 491 000 50 491 000 Varav byggnader: 33 933 000 33 933 000 Varav mark: 16 558 000 16 558 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygghansa, i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. På fastigheten finns 25 bostadshus innehållande totalt 74 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt, samt en föreningslokal. Den totala boytan är 4 825 kvm och lokalytan är 962 kvm. Lägenhetsfördelning 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2 rok 38 st 3 rok 24 st 4 rok 12 st Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har administrerats av styrelsen. Föreningens medlemmar har skött viss skötsel. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Avtal med leverantörer Försäkring Trygghansa Försäkring AB Kabel-TV Tele 2 El E on Vatten Roslagsvatten AB Sophämtning Roslagsvatten AB Lägenhetsförteckning Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Ekonomisk förvaltning Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB 3
Föreningens ekonomi Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (K2/K3-regelverken). De nya reglerna enligt K2 innebär bland annat att bostadsrättsföreningar fortsättningsvis ska göra avskrivningar på byggnader enligt en bestämd schablon/procentsats. Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och förändring av likvida medel. Avskrivningskostnaderna motsvarar inte föreningens faktiska slitagekostnad (se förklaring nedan). I nedanstående beräkning av resultatet har därför avskrivningskostnader bytts ut mot slitagekostnader. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; rörelsekostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Rörelse kostnader - kostnader som kan härröras till föreningens drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader - räntor på föreningens lån och löpande amorteringar. Slitagekostnader - kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. De beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till fond för yttre underhåll. Utfall 2015/2016 2014/2015 Intäkter 4 939 963 4 940 208 Rörelsekostnader (exkl underhållskostnader) -2 328 769-2 355 154 Kapitalkostnader -1 460 387-1 648 771 Slitagekostnader -426 033-422 795 724 775 513 488 Årsavgiften har varit oförändad under 2015/2016. Årets resultat är positivt. Det finns utrymme för extraamorteringar. Intäktsfördelning 1505-1604 11% 0% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 4 405 Hyresintäkter 533 Övriga intäkter 2 Kapitalintäkter 1 Summa 4 940 Övriga intäkter Kapitalintäkter 89% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 154 Reparation/underhåll 638 Taxebundna kostnader 697 Övriga driftkostnader 214 Fastighetsavgift 212 Övr.förv/rörelsekostn. 345 Personalkostnader 453 Avskrivning 756 Räntekostnader 1 069 Summa 4 539 17% 4 23% Kostnadsfördelning 1505-1604 3% 14% 15% 5% 5% 10% 8% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Räntekostnader
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Följande har hänt under verksamhetsåret i vårt område: Plantering av växter gjord i murslänten enligt förra årets plan. Vägskyltar beställda och uppsatta. Husnummerskyltar beställda och uppsatta. Radonmätning gjord. Gröndals Gatu och Fasad AB har rengjort och mossbehandlat samtliga tak i området. I samband med detta rensades det stuprör och byttes takpannor. Nya parasoll till uteplatser utanför lokalen har inhandlats och satts upp. Nya parkeringsplatser har målats upp. Ny trapp och smidat trappräcke har satts upp i anslutning till mur och tvättstuga. Diverse underhållsarbete på ändträn och räcken har gjorts. Beskärning av buskar och träd. Ny plantering och upprustning av förfallen utemiljö har utförts. I enlighet med energirådgivares rekommendationer har belysning bytts i tvättstugor till LED. Föreningen planerar att ta fram en underhållsplan och göra en årlig genomgång. Avsättning till fond för yttre underhåll ska enligt stadgar ske med lägst 0,3% av uppindexerad byggkostnad vilket för 1505/1604 motsvarar 48 kr/kvm (=232 tkr totalt). Med en extra avsättning med 0,25% blir avsättningen 88 kr/kvm (=426 tkr totalt). Årets förslag till avsättning finns under resultatdisposition. Medlemsinformation Under året har 7 (f.å 10) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 uppgick till 82 (f.å 85). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). 5
Flerårsöversikt Nyckeltal 2015/2016 2014/2015 2013/2014 2012/2013 2011/2012 Nettoomsättning, tkr 4 938 4 938 4 938 4 938 4 938 Resultat efter fin. poster, tkr 401 153 38 331 134 Balansomslutning, tkr 37 936 38 060 38 183 38 532 38 724 Soliditet, % 16% 14% 14% 14% 13% Kassalikviditet, % 204% 147% 116% 109% 60% Snittränta, % 3,39% 3,96% 4,38% 4,38% 4,42% Årsavgift, kr/kvm boyta 913 913 913 914 914 Lån, kr/kvm boyta 6 495 6 576 6 656 6 728 6 800 Ränta, kr/kvm boyta 222 262 293 296 301 El, kr/kvm 25 27 27 25 20 Vatten, kr/kvm 64 61 55 55 45 Resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst 289 196 årets vinst 400 855 690 051 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 232 382 till fond för yttre underhåll avsätts utöver stadgar 193 651 från fond för yttre underhåll ianspråktages -385 684 i ny räkning överföres 649 702 690 051 Avsättning för yttre underhåll utöver stadgar föreslås ske enligt aktuell underhållsplan. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 6
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2015-05-01 2014-05-01 Not 2016-04-30 2015-04-30 Rörelseintäkter mm Nettoomsättning 1 4 937 784 4 937 784 Övriga rörelseintäkter 2 1 545 457 Summa rörelseintäkter mm 4 939 329 4 938 241 Rörelsekostnader Driftkostnader 3-1 915 663-2 036 125 Övriga externa kostnader 4-345 472-351 822 Personalkostnader 5-453 318-397 239 Avskrivningar -755 565-737 209 Summa rörelsekostnader -3 470 018-3 522 395 Rörelseresultat 1 469 312 1 415 846 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 634 1 967 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 069 091-1 264 641 Summa finansiella poster -1 068 457-1 262 674 Resultat efter finansiella poster 400 855 153 172 Årets resultat 400 855 153 172 7
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2016-04-30 2015-04-30 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 34 988 963 35 622 963 Maskiner, inventarier och installationer 7 736 059 650 124 35 725 022 36 273 087 Summa anläggningstillgångar 35 725 022 36 273 087 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga fordringar 6 550 1 738 Skattefordringar 82 678 85 194 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 266 214 255 988 355 442 342 920 Kassa och bank Kassa och bank 9 1 855 731 1 443 533 1 855 731 1 443 533 Summa omsättningstillgångar 2 211 174 1 786 453 SUMMA TILLGÅNGAR 37 936 196 38 059 540 8
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2016-04-30 2015-04-30 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 4 350 090 4 350 090 Fond för yttre underhåll 866 140 873 377 Summa bundet eget kapital 5 216 230 5 223 467 Fritt eget kapital Balanserat resultat 289 196 128 787 Årets resultat 400 855 153 172 Summa fritt eget kapital 690 051 281 959 Summa eget kapital 5 906 281 5 505 426 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 30 946 980 31 338 276 Summa långfristiga skulder 30 946 980 31 338 276 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 391 296 391 296 Leverantörsskulder 58 007 175 865 Övriga kortfristiga skulder 13 342 62 371 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 620 290 586 306 Summa kortfristiga skulder 1 082 935 1 215 838 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 37 936 196 38 059 540 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 43 903 000 43 903 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 9
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2015/2016 2014/2015 Byggnader 1,4% 1,4% Byggnadsinventarier 10% 10% Inventarier 20% 20% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter och hyror. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. 10
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Nettoomsättning 2015/2016 2014/2015 Årsavgifter bostäder 4 404 984 4 404 984 Hyresintäkter garage, p-platser mm 532 800 532 800 4 937 784 4 937 784 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2015/2016 2014/2015 Överlåtelse- & pantavgifter 1 545 457 1 545 457 Not 3 Driftkostnader 2015/2016 2014/2015 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal 3 792 8 921 Markskötsel 127 836 91 024 Snöröjning/Halkbekämpning 0 7 157 Förbrukningsmaterial 22 870 11 585 154 498 118 687 Reparationskostnader Reparation byggnader 0 51 773 Reparation tvättstuga 12 713 10 251 Reparation installationer 221 395 269 404 Övriga reparationer 18 313 18 469 Försäkringsskador 0 31 435 252 421 381 332 Underhållskostnader Byte värmepump 51 734 0 Underhåll installationer 0 23 969 Underhåll huskropp utv. 162 500 18 563 Övrigt underhåll 171 450 387 500 385 684 430 032 Taxebundna kostnader och uppvärmning El 144 310 155 711 Vatten 372 935 354 005 Sophämtning 179 605 225 946 696 850 735 662 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar 92 146 79 716 Tv/Bredband 121 835 81 650 213 981 161 365 Fastighetsavgift och fastighetsskatt Fastighetsavgift bostäder 155 120 151 938 Fastighetsskatt lokaler 57 110 57 110 212 230 209 047 Totalt driftkostnader 1 915 663 2 036 125 11
Not 4 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2015/2016 2014/2015 Lokalhyra 9 900 7 200 Leasing/hyror 8 386 3 175 Förbrukningsinventarier 55 953 77 700 Telekommunikation 41 514 30 832 Indrivningskostnader 238 0 Revisionsarvode 45 500 71 425 Arvode ekonomisk förvaltning 96 422 88 375 Medlemsavgift organisationer 6 000 6 000 Övriga externa tjänster 46 465 43 669 Övriga omkostnader 35 094 23 446 345 472 351 822 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2015/2016 2014/2015 Mazars SET Revisionsbyrå AB Revisionsuppdrag 45 500 71 425 45 500 71 425 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 5 Anställda och personalkostnader 2015/2016 2014/2015 Löner, ersättningar och sociala kostnader Lön fastighetsskötsel 163 058 102 850 Arvoden till styrelsen 208 300 229 700 Arbetsgivaravgifter 74 592 57 775 Övriga personalkostnader 7 368 6 914 453 318 397 239 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 12
Not 6 Byggnader och mark 2015-04-30 2014-04-30 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 45 269 640 45 269 640 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 45 269 640 45 269 640 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -11 146 677-10 512 909 Årets avskrivningar -634 000-633 768 Utgående ackumulerade avskrivningar -11 780 677-11 146 677 Mark Ingående markvärde 1 500 000 1 500 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 500 000 1 500 000 Utgående planenligt restvärde 34 988 963 35 622 963 Taxeringsvärden byggnader 33 933 000 33 933 000 Taxeringsvärden mark 16 558 000 16 558 000 50 491 000 50 491 000 Not 7 Maskiner, inventarier och installationer 2015-04-30 2014-04-30 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 3 011 774 2 899 274 Årets anskaffningsvärde 207 500 112 500 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 219 274 3 011 774 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan -2 361 650-2 258 209 Årets avskrivningar enligt plan -121 565-103 441 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -2 483 215-2 361 650 Utgående planenligt restvärde 736 059 650 124 Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015-04-30 2014-04-30 Tv/Bredband 16 817 16 847 Försäkring 81 991 75 582 Förvaltningsarvode 16 537 14 979 Fastighetsskötsel 3 982 3 792 Bostadsrätterna 4 000 4 000 Skatteskuld 201505-201512 resp 201405-201412 142 887 140 787 266 214 255 988 13
Not 9 Likvida medel 2015-04-30 2014-04-30 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 400 855 153 172 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 755 565 737 209 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 156 420 890 381 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -12 523 2 092 Förändring av kortfristiga skulder -132 903 107 607 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 010 994 1 000 080 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -207 500-112 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten -207 500-112 500 Finansieringsverksamheten Amorteringar -391 296-384 130 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -391 296-384 130 Årets kassaflöde 412 198 503 450 Likvida medel vid årets början 1 443 533 940 083 Likvida medel vid årets slut 1 855 731 1 443 533 Not 10 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 4 350 090 0 4 350 090 Fond för yttre underhåll 873 377-7 237 * 866 140 Balanserat resultat 128 787 160 409 289 196 Resultat föregående år 153 172-153 172 0 Årets resultat 0 400 855 400 855 * Avsättning enligt stämmobeslut 422 795 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -430 032-7 237 14
Not 11 Skulder till kreditinstitut 2015-04-30 2014-04-30 Bank %-sats Villkorsändring Stadshypotek 1,92% 2018-06-01 10 782 144 10 896 288 Stadshypotek 5,21% 2017-04-30 10 041 934 10 151 086 Stadshypotek 1,20% Rörligt 290 000 290 000 Stadshypotek 1,20% Rörligt 277 000 277 000 Stadshypotek 1,35% Rörligt 4 846 000 4 930 000 Stadshypotek 3,39% 2019-06-01 5 101 198 5 185 198 Nästa års amortering -391 296-391 296 30 946 980 31 338 276 Årets amortering uppgår till ca 391 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är ca 391 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca 29 383 tkr. Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015-04-30 2014-04-30 Förskott avgifter & hyror 306 898 383 320 Räntekostnader 72 365 86 000 Styrelsearvode 104 000 0 Arbetsgivaravgifter/löneskatt 32 677 0 Revisionsarvode 53 000 60 000 El 12 950 13 339 Vatten 25 000 32 936 Sophämtning 13 400 10 711 620 290 586 306 Åkersberga den 2015 Rolf Sköld Ordförande Margareta Tollebäck Vice ordförande Ylva Karlsson Yvonne Jansson Agneta Johansson Styrelseledamot 6 Min revisionsberättelse har lämnats den Kristina Ahlstrand Auktoriserad revisor 15