Å R S R E D O V I S N I N G för BRF SALTÄNGEN Org. nr. ÅR 2013 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2013-01-01-2013-12-31. Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - kassaflödesanalys - tilläggsupplysningar - underskrifter
Styrelsen får härmed avlämna årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01-2013-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning.upplåtelse får även omfatta mark som ligger anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenheter eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättsinnehavare. Föreningen registrerades 1989-12-18. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 1990-08-27 och nuvarande stadgar registrerades 1999-10-13 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheterna: Nacka Sicklaön 241:1 Nacka Församling Föreningens fastighet är belägen med adressen Tranvägen 11-13 i Nacka. Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 27 juni 2013. Ordinarie: Suppleanter: Carina Andersson Ordförande Inga-Lill Zetterberg Peter Augustsson Ledamot Jonas Kjelkerud Malin Flodström Ledamot Ingrid Almgren Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 27 juni 2013. Ordinarie: Suppleanter: Carina Andersson Ordförande Gustaf Fylkner Peter Augustsson Ledamot David Lindskog Malin Flodström Ledamot Peter Lundin Jonas Kjelkerud Ledamot Katarina Pettersson Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen. Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Åhsbergs Revisionsbyrå Eric Åhsberg Valberedning Thomas Åhlin Solbritt Aronsson Peter Eriksson Auktoriserad revisor Sammankallande
Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 27 juni 2013. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 7 stycken protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under året har 7 (f.å 2) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2013 var 61 (f.å 58) st. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Föreningen tar ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift i enlighet med stadgarna. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Nacka Sicklaön 241:1 Nybyggnadsår är 1990 och värdeår 1990. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 53 200 000 41 400 000 Varav byggnader: 34 000 000 30 000 000 Varav mark: 19 200 000 11 400 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Länsförsäkringar AB vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. Lägenhetsfördelning 25 20 15 10 5 0 8 st 1,5 rok 22 st 2 rok 16st 4 rok 4st 5 rok Föreningens fastighet har 46 stycken lägenheter varav 46 stycken är upplåtna med bostadsrätt.
Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Avtal och överenskommelser med leverantörer Fastighetsskötsel Leverantör anlitas efter behov Städning Alberto s Städ KB/ Berendsen Textil Service AB Markskötsel KPE/Egen regi Snöröjning KPE Kabel-TV Com Hem AB El Fortum Markets AB/ Nacka Energi AB Vatten Nacka Kommun Sophämtning Nacka Kommun/ Sita Sverige AB Lägenhetsförteckning T & T Förvaltnings AB Ekonomisk förvaltning T & T Förvaltnings AB Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Verksamheten har gett ett positivt resultat vilket är i enlighet med prognos. Till detta har bidragit en fortsatt framgångsrik räntestrategi, upphandlig av nya leverantörer för snöröjning, sandning samt trädgårdsskötsel. Gräsklippning sköter föreningen från och med juni 2013 i egen regi. En åkgräsklippare har inköpts. Underhåll av tak har inletts under slutet av 2013. Under året har också genomförts en städdag av gården där ett antal medlemmar medverkade. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade underhållsarbeten Lagstadgad ventilationskontroll av bägge garagen har utförts med godkännande januari 2014. Takunderhåll har avslutats under april 2014. Skadad asfalt på parkeringsinfarten planeras åtgärdas under sommaren 2014. Föreningen har tre lån i Nordea varav ett lån omsatts i maj 2014 till en förmånlig 3-månaders ränta på 1,89%. Anställda Under året har föreningen inte haft några anställda.
Fördelning intäkter och kostnader Intäktsfördelning 2013 5% 0% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Kapitalintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 2 337 Hyresintäkter 114 Övriga intäkter 8 Kapitalintäkter 2 Summa 2 461 95% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 96 Reparation/underhåll 97 Taxebundna kostnader 764 Övriga driftkostnader 84 Fastighetsskatt 56 Övr.förv/rörelsekostn. 129 Arvoden och löner till styrelsen 48 Avskrivning 50 Kapitalkostnader 1 041 Summa 2 364 45% Kostnadsfördelning 2013 4% 4% 33% 4% 2%2% 6% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Arvoden och löner till styrelsen Avskrivning Kapitalkostnader Flerårsjämförelse/nyckeltal 2013 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning, tkr 2 459 2 374 2 281 2 281 2 422 Resultat efter fin. poster, tkr 97-227 -362 68 251 Balansomslutning, tkr 51 474 51 552 51 629 51 992 51 652 Soliditet, % 34% 33% 34% 34% 34% Kassalikviditet, % 355% 281% 355% 387% 611% Snittränta, % 3,10% 3,58% 3,47% 1,58% 1,98% Årsavgift, kr/kvm boyta 614 589 627 665 665 Lån, kr/kvm boyta 8 629 8 629 8 629 8 629 8 636 Ränta, kr/kvm boyta 268 309 300 137 172 Värme och el, kr/kvm totalyta 143 148 158 201 141 Vatten, kr/kvm totalyta 34 28 26 20 23
Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst 1 468 602 årets vinst 97 162 1 565 764 disponeras så att i ny räkning överföres 1 565 764 1 565 764 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2013-01-01 2012-01-01 Not 2013-12-31 2012-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 2 451 318 2 360 772 Övriga rörelseintäkter 2 7 941 13 524 2 459 260 2 374 296 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel 3-95 768-188 291 Reparationer 4-75 235-79 072 Underhåll 5-21 609-28 706 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-763 842-772 909 Övriga driftkostnader 7-84 216-80 642 Fastighetsskatt 8-55 660-62 744 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-128 649-131 808 Arvoden och löner till styrelsen 10-47 653-44 268-1 272 631-1 388 440 Rörelseresultat före avskrivningar 1 186 629 985 856 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -50 460-35 411 Rörelseresultat 1 136 169 950 445 Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter 1 614 21 226 Räntekostnader -1 040 621-1 198 680 Resultat efter finansiella poster 97 162-227 009 Årets resultat 97 162-227 009
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 49 077 729 49 077 729 Maskiner, inventarier och installationer 12 291 863 318 158 49 369 592 49 395 887 Summa anläggningstillgångar 49 369 592 49 395 887 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 0 3 676 Skattefordringar 34 232 31 150 Övriga fordringar 5 578 5 292 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 40 495 84 483 80 305 124 601 Kassa och bank 2 023 870 2 031 202 Summa omsättningstillgångar 2 104 175 2 155 803 SUMMA TILLGÅNGAR 51 473 767 51 551 690
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 14 134 200 14 134 200 Reserv framtida fastighetsunderhåll 1 655 602 1 655 602 15 789 802 15 789 802 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1 468 602 1 695 611 Årets resultat 97 162-227 009 1 565 764 1 468 602 Summa eget kapital 17 355 566 17 258 404 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 33 525 000 33 525 000 Summa långfristiga skulder 33 525 000 33 525 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 126 323 220 231 Övriga kortfristiga skulder 22 554 0 Förskottsbetalda årsavgifter och hyror 173 610 182 799 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 270 714 365 256 Summa kortfristiga skulder 593 201 768 286 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 51 473 767 51 551 690 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 37 166 000 37 166 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S 2013-01-01 2012-01-01 Not 2013-12-31 2012-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 97 162-227 009 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 50 460 35 411 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 147 622-191 598 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 44 296-38 110 Förändring av kortfristiga skulder -175 085 150 169 Kassaflöde från den löpande verksamheten 16 832-79 539 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -24 164 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -24 164 0 Årets kassaflöde -7 332-79 539 Likvida medel vid årets början 2 031 202 2 110 741 Likvida medel vid årets slut 2 023 870 2 031 202
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. För 2012 görs inga avskrivningar på byggnader i enlighet med praxis. Inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Följande avskrivningstider tillämpas: Installationer 5,00% Inventarier 30,00% Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning. I de fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omedelbart ned till sitt återvinningsvärde. Omsättningstillgångar Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettförsäljningsvärde. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen den 29 december 2010 ska bostadsrättsföreningars ränteintäkter som är hänförliga till fastigheten vara skattefria. Om det förekommer verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning sker beskattning med 22 %. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna. Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till vinstdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserad vinst till fond för yttre underhåll.
Antalet anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Styrelsen arvoderas enligt arvoden fastställda av föreningsstämman. Definition av nyckeltal Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2013 2012 Årsavgifter bostäder 2 337 288 2 245 692 Hyresintäkter garage, p-platser mm 114 030 115 080 2 451 318 2 360 772 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2013 2012 Överlåtelse- & pantavgifter 7 561 13 324 Fakturerade kostnader 380 200 7 941 13 524 Not 3 Fastighetsskötsel 2013 2012 Fastighetsskötsel enligt avtal 0 15 732 Städ 43 041 41 926 Besiktningkostnader 14 130 4 207 Markskötsel 8 125 72 206 Snöröjning/Halkbekämpning 25 017 52 199 Förbrukningsmaterial 5 455 2 021 95 768 188 291 Not 4 Reparationskostnader 2013 2012 Reparation byggnader 14 998 39 865 Reparation hiss 22 070 14 918 Reparation tvättstuga 6 381 0 Reparation installationer 9 375 6 719 Reparation värmeinstallationer 1 286 17 101 Reparation markanläggnignar 21 125 469 75 235 79 072 Not 5 Underhållskostnader 2013 2012 Underhåll gemens. utrymme 15 947 28 706 Underhåll VVS 5 662 0 21 609 28 706
Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2013 2012 Värme och el 556 827 575 690 Vatten 132 077 108 378 Sophämtning 74 938 88 841 763 842 772 909 Not 7 Övriga driftkostnader 2013 2012 Fastighetsförsäkringar 36 049 33 166 Övriga driftkostnader 0 700 Kabel-TV/Bredband 48 167 46 776 84 216 80 642 Not 8 Fastighetsskatt 2013 2012 Fastighetsskatt bostäder 55 660 62 744 55 660 62 744 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2013 2012 Revisionsarvode 14 875 19 238 Arvode ekonomisk förvaltning 59 768 60 121 Konsultarvoden 16 988 4 922 Medlemsavgift organisationer 5 630 5 130 Övriga externa tjänster 8 398 12 630 Övriga omkostnader 22 990 29 767 128 649 131 808 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2013 2012 Åhsbergs Revisionsbyrå Revisionsuppdrag 14 875 19 238 14 875 19 238 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Arvoden och löner till styrelsen Löner, ersättningar och sociala kostnader 2013 2012 Arvoden till styrelsen 36 500 35 000 Arbetsgivaravgifter 11 153 9 268 47 653 44 268
Not 11 Byggnader och mark 2013 2012 Byggnader Ingående anskaffningsvärde: 49 642 778 49 642 778 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 49 642 778 49 642 778 Ack. avskrivningar byggnader Ingående avskrivningar -1 765 049-1 765 049 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 765 049-1 765 049 Mark Ingående markvärde 1 200 000 1 200 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 200 000 1 200 000 Utgående planenligt restvärde 49 077 729 49 077 729 Taxeringsvärden byggnader 34 000 000 30 000 000 Taxeringsvärden mark 19 200 000 11 400 000 53 200 000 41 400 000 Not 12 Maskiner, inventarier och installationer 2013 2012 Inventarier Ingående anskaffningsvärde 351 432 351 432 Årets anskaffningsvärde 24 165 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 375 597 351 432 Ack. avskrivningar invantarier Ingående avskrivningar enligt plan -333 553-325 890 Årets avskrivningar enligt plan -22 712-7 663 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -356 265-333 553 Installationer Ingående anskaffningsvärde 483 895 483 895 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 483 895 483 895 Ack. avskrivningar installationer Ingående avskrivningar enligt plan -183 616-155 868 Årets avskrivningar enligt plan -27 748-27 748 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -211 364-183 616 Utgående planenligt restvärde 291 863 318 158
Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013 2012 Kabel-TV/Datakommunikation 12 304 12 040 Försäkring 9 025 8 228 Arvode ekonomisk förvaltning 19 166 18 329 Upplupet övrigt 0 45 886 40 495 84 483 Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser 14 134 200 0 14 134 200 Reserv framtida fastigh.underhåll 1 655 602 0 1 655 602 15 789 802 15 789 802 Balanserat resultat 1 695 611-227 009 1 468 602 Resultat föregående år -227 009 227 009 0 Årets resultat 0 97 162 97 162 1 468 602 1 565 764 Not 15 Skulder till kreditinstitut 2013 2012 Bank %-sats Omsättning Nordea 2,690% 3 månaders ränta 11 525 000 11 525 000 Nordea 4,040% 2014-05-21 11 000 000 11 000 000 Nordea 2,690% 3 månaders ränta 11 000 000 11 000 000 33 525 000 33 525 000