VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten SUNDSVALL ANUNDGÅRD 3:26 Värderingsinstitutet Södra Norrland AB www.fastighetsvarde.se Tel 0650/99500, 060/101650
VÄRDEUTLÅTANDE sida 1 (7) Värderingsobjekt: Fastigheten Sundsvall Anundgård 3:26, Y-län Adress: Anundgård 159, 160, 161, 860 41 Liden Typ: Hyreshusenhet bostäder Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per mars 2011 Uppdragsgivare: Abersten genom Bertil Wingqvist Lagfaren ägare: 556455-0191 Master Bob Collection AB Karlavägen 40, 114 49 Stockholm Platsbesiktning: Måndagen den 21 mars 2011 Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgöres av fastigheten Sundsvall Anundgård 3:26, belägen i Holm, Liden ca 55 km nordväst om Sundsvall. Total tomtareal uppgår till 5.065 m2. Tomtmarkens obebyggda ytor utgörs av trädgårdsmark och kör- och parkeringsytor. Fastigheten är bebyggd med två sammanbyggda småhus med mellanliggande förråd. Byggnaderna är uppförda i trä med tegeltak och omfattar vardera 86 m2 boarea och 24 m2 biarea. Därutöver finns ett hyreshus om 579 m2 i ett plan + suterrängplan innehållande 10 st hyreslägenheter. Totalt 751 m2 uthyrningsbar area. 4 lägenheter är uthyrda, totala hyresintäkter uppgår till 174.000kr. Byggnaderna är renoverade interiört i modern stil, mindre kvalitetsbrister i renoveringsarbetet finns. Värderingsresultat Mot bakgrund av vad som angivits i detta värdeutlåtande, ekonomiskt och tekniskt, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per mars 2011, på grundval av en cash-flowanalys och ortsprisjämförelse, till ca 2.300.000 kronor ± 200.000 kr. Jämförelsetal Värde kr per m2 LOA (751 m2) 2.966kr Värde per tax.krona (tax 2010) 3,99 Nettokap.procent (direktavkastning) 9,2% år 3 Bruttokap.faktor (värde/hyra) 4,4 Söderhamn 2011-03-28 Malin Åhman Av ASPECT Auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Betalnings- och lönsamhetsanalys. Bilaga 2: Fastighetsbeskrivning. Bilaga 3: Ekonomiska data. Bilaga 4: Foton. Bilaga 5: Kartor.
1. VÄRDERINGSUNDERLAG sida 2 (7) 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Advokatfirman Abersten genom Bertil Wingqvist erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde per mars 2011. Värdet avser fastigheten i sin helhet med dess rättigheter och skyldigheter. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har gjorts måndagen den 21 mars 2011. Uthyrda lägenheter har ej besiktigats interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Besiktningen har ej heller sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Uppgifter om ytor, hyror, driftskostnader m m har erhållits från fastighetsägaren genom konkursförvaltaren. Övriga fastighetsdata har inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivare, fastighetsägare eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning göres genom en kombination av två metoder, dels en ortsprismetod grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter, dels en marknadsanpassad avkastningskalkyl där marknadens förväntningar och avkastningskrav har beaktats. Via ortsprismetoden bedöms marknadsvärdet med ledning av historiska fakta och via en avkastningskalkyl (cash-flowanalys) bedöms marknadsvärdet mot bakgrund av ekonomiska prognoser för den aktuella fastigheten. Ortsprismetoden innebär att man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea, hyra eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Avkastningsmetoden innebär att man i en avkastningskalkyl gör en prognos för samtliga betalningsströmmar som innehavet av värderingsobjektet ger upphov till under en tänkt innehavstid, kallad kalkylperiod. Kalkylen marknadsanpassas genom att man analyserar och söker efterlikna marknadsförväntningar avseende de parametrar som ingår i kalkylen. Kalkylresultatet erhålles som summan av de årliga driftnettonas nuvärde samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut.
Värderingsmetoder, forts sida 3 (7) Restvärdet utgöres av ett uppskattat marknadsvärde för fastigheten efter kalkylperiodens slut och baseras på den prognostiserade utvecklingen av driftnettot och på en bedömning av marknadens långsiktiga avkastningskrav. Driftnetton och restvärde diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. 1.4. Marknads- och objektsanalys ORTEN Sundsvalls kommun omfattar idag knappt 100.000 invånare. Befolkningsutvecklingen har under de senaste åren varit svagt ökande. Näringslivet domineras av offentlig sektor, industri och handel. De största arbetsgivarna är Sundsvalls kommun, Landstinget, SCA, Metso Paper, ISS, Posten, PRV m fl. Sundsvall har en bra infrastruktur, staden kan nås med tåg, bil, båt och flyg. Satsningar på ny E4 pågår. Mittuniversitetet är en positiv kraft för Sundsvall och utvecklas ständigt med nya platser. Under senare år har även administrativa tjänster inom juridik, ekonomi, vetenskap och teknik växt. I Sundsvall finns efterfrågan på bostäder av hög kvalitet med centralt läge. Utanför centralorten finns en viss efterfrågan men också ett utbud av bostäder, huvudsakligen villabebyggelse. Direktavkastningskravet för hyresfastigheter i centrala Sundsvall ligger mellan 6,5-9% beroende på lokalernas sammansättning mm. För bostäder utanför tätorten är direktavkastningskravet ca 8-10 % OBJEKTET Värderingsobjektet utgöres av fastigheten Sundsvall Anundgård 3:26, belägen i Holm, Liden ca 55 km nordväst om Sundsvall. Total tomtareal uppgår till 5.065 m2. Tomtmarkens obebyggda ytor utgörs av trädgårdsmark och kör- och parkeringsytor. Fastigheten är bebyggd med två sammanbyggda småhus med mellanliggande förråd. Byggnaderna är uppförda i trä med tegeltak och omfattar vardera 86 m2 boarea och 24 m2 biarea. Därutöver finns ett hyreshus om 579 m2 i ett plan + suterrängplan innehållande 10 st hyreslägenheter. Totalt 751 m2 uthyrningsbar area. 4 lägenheter är uthyrda, totala hyresintäkter uppgår till 174.000kr. Byggnaderna är renoverade interiört i modern stil, mindre kvalitetsbrister i renoveringsarbetet finns. Kaklade badrum, moderna kök, dränerad 2000. Vattenburen värme är utbytt till direktverkande el, oljepanna och tank finns kvar.
2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING sida 4 (7) 2.1. Ortsprismetoden Under det senaste året har några försäljningar av bostads- och lokalhyresfastigheter utanför centrala Sundsvall genomförts. Priserna varierar mellan 1.700 2.300 kr/m2. Med stöd av de köp som genomförts och på erfarenhetsmässiga grunder bedöms ett realistiskt pris/värde, med hänsyn till att objektet är renoverat, dess storlek, läge m m. Värdet bör ligga kring ca 3.000 kr/m2, vilket för objektets 751m2 motsvarar ca 2,3 mkr. 2.2. Avkastningsmetoden Avkastningsmetoden innebär en analys av de betalningsströmmar som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till under en viss kalkyltid. Ingående parametrar såsom hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt m m åsätts med ledning av faktiska eller marknadsmässigt bedömda förhållanden. De årliga driftnettona och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR Inflation För kalkylperioden bedöms inflationstakten till 2,0 % per år. Kalkylperiod Kalkylperioden är 5 år och avser tiden 2011-2015. Hyresinbetalningar På faktiska och marknadsmässiga grunder bedöms hyresintäkterna, exkl värme, till 492.000 kr för 2011.
Aktuella hyresnivåer: sida 5 (7) Lokal Hyra/mån Årshyra Status 1 rok 2 000 24 000 uthyrd 1 rok 2 000 24 000 uthyrd 1 rok 2 000 24 000 vakant 1 rok 2 000 24 000 vakant 1 rok 2 000 24 000 vakant 1 rok 2 000 24 000 vakant 2 rok 4 500 54 000 uthyrd 2 rok 4 500 54 000 vakant su 4 500 54 000 vakant su 4 500 54 000 vakant villa 1 5 500 66 000 uthyrd villa 2 5 500 66 000 vakant 492 000 Detta motsvarar i snitt 655kr/m2. Hyresutvecklingen har bedömts till 2,0 % per år, således i takt med antagen inflation. Hyresrisk Med anledning av de höga vakanserna kalkyleras en vakans på 35% av hyran, motsvarande 172.000kr år 1. Drift- och underhållskostnader Drift- och underhållskostnaderna, exkl värme, har på erfarenhetsmässiga grunder bedömts till 150 kr/m2 *751 m2= 113.000kr Drift- och underhållskostnaderna antas öka med 2,0 % per år, således i takt med antagen inflation. Fastighetsskatt/fastighetsavgift Fastighetsskatten uppgår till 0,4% av taxeringsvärdet för bostäder, motsvarande 2.000kr på årsbasis. Lånefinansiering Belåningen har ingen inverkan på kalkylresultatet eftersom detta beräknas på driftnettona. För att även visa betalnettona i kalkylen har en belåning antagits med 1.450.000kr till 5,0 % ränta och därutöver 220.000kr till 7,0 % ränta. Amortering enligt 40-årig serieplan. Andelen lånat kapital utgör därmed ca 73 % av beräknat avkastningsvärde.
Kalkylränta sida 6 (7) Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av riskfri realränta, kompensation för förväntad inflation samt en riskpremie. Mot denna bakgrund har kalkylräntan valts till 11,0 % bestående av en bedömd långsiktig realränta 4,5 %, inflationskompensation 2,0 % och riskpremie 4,5 %. Restvärdesberäkning Restvärdet utgöres av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån ett prognostiserat driftnetto för året efter kalkylperioden och ett direktavkastningskrav på 9,0 %. BETALNINGS- OCH LÖNSAMHETSANALYS Betalnings- och lönsamhetsanalys redovisas under bilaga nr 1. Som framgår av denna har avkastningsvärdet beräknats till 2.277.000 kr vilket avrundas till 2,3 mkr. 2.3. Investeringar Inga investeringar utöver sedvanligt underhåll kalkyleras. 2.4 Värdebedömning En bedömning av marknadsvärdet med ledning av ortsprisanalys indikerar en värdenivå på ca 2,3 mkr. Värdebedömning enligt avkastningsmetoden ger ett avkastningsvärde på 2,3 mkr.
3. MARKNADSVÄRDE sida 7 (7) Marknadsvärdet bedöms utifrån ortsprismaterial och avkastningsvärde för fastigheten Sundsvall Anundgård 3:26 vid värdetidpunkten mars 2011 till 2.300.000kr. Med beaktande av den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 200.000 kr (2.100.000 kr 2.500.000 kr). 4. KÄNSLIGHETSANALYS Utgående från resultatet i avkastningskalkylen göres en känslighetsanalys för att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras förutsatt alla övriga indata oförändrade. Känslighetsanalys har gjorts med avseende på hyresintäkternas utveckling, direktavkastningskrav år 5 samt kalkylränta. Om hyresutvecklingen förändras med 1 procentenhet per år förändras avkastningsvärdet med 6,1 % motsvarande ca 140.000kr. Om direktavkastningskravet för beräkning av restvärdet förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 8,2 % motsvarande ca 190.000kr. Om kalkylräntan förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 3,9 % motsvarande ca 90.000kr.
FASTIGHETSBESKRIVNING Bil 2 (1:2) Läge Fastigheten är belägen i Holm, ca 55 km nordväst om Sundsvall. Sjöutsikt. Tomtmark Tomtmarkens obebyggda delar utgöres av gräsmatta och kör- och parkeringsytor. Marken var vid besiktningstillfället täckt av snö. Areal Fastigheten omfattar 5.065 m2 mark. Planförhållanden För området gäller utomplansbestämmelser Servitut Serv förmån: avloppsledning mm, vattenledning mm 2 st, ledning mm 2 st Serv last: skogsfång mm, starkström Huvudbyggnad Byggnadsår 1960 Grundläggning suterränghus Stomme Troligen betong Bjälklag Troligen betong Yttervägg/fasad Puts, 2-/3-glasfönster Yttertak Papp Värme Vattenburet system anslutet till oljepanna urkopplat och delvis utrivet. Direktverkande el. Ventilation Självdrag, ventilator i kök Anslutningar allmänt ledningsnät för el, vatten, och avlopp. Planlösning Övrigt: Suterrängplan med 2 lägenheter om vardera kök, 2 st wc/badrum, vardagsrum, genomgångsrum och sovrum Tvättstuga, torkrum, pannrum, förråd. Bottenvån: lägenhetsyta med 6 st 1 r o k, 2 st 2 r o k varav en större och en mindre. Generellt renoverat interiört, vissa kvalitetsbrister i renoveringsarbetet. Osäkerhet kring tätskikt i badrum. Urkopplad oljepanna och obesiktigad oljetank, ej sanerad. 300 liters vvb inkopplad, den äldre om 1.000 liter är urkopplad. Inv ytskikt laminatgolv, tapet/målad vägg, klinker/sten/kakel i badrum. Frysskador från tidigare vattenburen värme är åtgärdade.
Småhus, 2 st Bil 2 (2:2) Byggnadsår 1968 Grundläggning troligen torpargrund Stomme Trä Bjälklag Trä Yttervägg/fasad Trä, 3-glasfönster Yttertak Tegel Värme Direktverkande el Ventilation Självdrag, ventilator i kök Anslutningar allmänt ledningsnät för el, vatten, och avlopp. Planlösning kök, hall, 2 badrum, vardagsrum, 2-3 sovrum. Övrig byggnad Förrådsbyggnad mellan småhusen i trä med plåttak. Area Villor: 86 m2 BOA+24m2 BIA i resp byggnad, Totalt 172 m2 BOA och 48 m2 BIA Huvudby: 579 m2 Totalt: 751 m2 BOA
EKONOMISKA DATA Bil 3 (1:1) Taxeringsvärde Enligt 2010 års taxering är det totala taxeringsvärdet 558.000 kr, varav byggnad 442.000 och mark 116.000kr. Typkod 320, Hyreshusenhet bostäder. Befintliga lån Uppgifter om befintliga lån redovisas ej. Pantbrev Fastigheten har inga inskrivna pantbrevsinteckningar. Drift- och underhållskostnader Faktiska driftskostnader har ej erhållits. I kalkylen har drift och underhållskostnader bedömts på erfarenhetsmässiga grunder. Hyresintäkter Aktuell hyreslista 2010: Lokal Hyra/mån Årshyra Status yta 1 rok 2 000 24 000 uthyrd 1 rok 2 000 24 000 uthyrd 1 rok 2 000 24 000 vakant 1 rok 2 000 24 000 vakant 1 rok 2 000 24 000 vakant 1 rok 2 000 24 000 vakant 2 rok 4 500 54 000 uthyrd 2 rok 4 500 54 000 vakant su 4 500 54 000 vakant su 4 500 54 000 vakant 579 villa 1 5 500 66 000 uthyrd 86 villa 2 5 500 66 000 vakant 86 492 000 751 I kalkylen har hyresintäkterna bedömts på marknadsmässiga grunder.
Fastighetsindelad karta för SUNDSVALL ANUNDGÅRD 3 26 Sweref99: X=6948303 Y=583652 RT90: X=6949666 Y=1542418 Ny sökning med samma koordinater Fastigheten markeras med en blå prick. Teckenförklaring Karta Källa: Eniro Källa: Eniro
Ny sökning Skriv ut PDF Lägeskarta Hämta grannskapsinformation Värdera fastigheten Fastighet SUNDSVALL ANUNDGÅRD 3:26 Fastighetsnyckel: 220043640 Län: 22, VÄSTERNORRLAND Aktualitet IR: 2011-03-07 Kommun: 81, SUNDSVALL Församling HOLM Församlingskod: 12 Tidigare beteckning Datum för omreg.: 1988-06-08 Akt: 2281-87/203 Y-HOLM ANUNDGÅRD 3 26 Ursprung SUNDSVALL ANUNDGÅRD 3:25 Adress Adress: Postnr: Ort: Kommundel: ANUNDGÅRD 159 860 41 LIDEN HOLM ANUNDGÅRD 160 860 41 LIDEN HOLM ANUNDGÅRD 161 860 41 LIDEN HOLM Areal Område: Totalareal: Varav land: Varav vatten: Totalt 5065,0 kvm 5065,0 kvm,0 kvm 0,5065 ha 0,5065 ha 0 ha Koordinater Område: X-koord: Y-koord: Punkttyp: Karta: Gå till: 1 6948303.1 583652.3 Central -SUNDSVALL 6949666.9 1542418.7 (RT90) Åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga AVSTYCKNING 1958-08-30 22-HOL-408 LEDNINGSFÖRRÄTTNING, FASTIGHETSREGLERING 1983-01-28 2281-83/4 Rättigheter Redovisningen kan vara ofullständig. AVLOPPSLEDNING MM Akt: 22-IM1-64/3993.1 Typ: Avtalsservitut Rättsförh.: Förmån Text: VATTENLEDNING Akt: 22-IM1-64/1357.1 Typ: Avtalsservitut Rättsförh.: Förmån Text: LEDNING MM Akt: 22-IM1-64/57.1 Typ: Avtalsservitut Rättsförh.: Förmån Text: LEDNING MM Akt: 22-IM1-64/58.1 Typ: Avtalsservitut
Rättsförh.: Förmån Text: SKOGSFÅNG MM Akt: 22-IM1-13/2.1 Typ: Avtalsservitut Rättsförh.: Last Text: STARKSTRÖM Akt: 2281-83/4.1 Typ: Ledningsrätt Rättsförh.: Last Text: VATTENLEDNING MM Akt: 22-IM1-64/59.1 Typ: Avtalsservitut Rättsförh.: Förmån Text: Sök efter InfoRätt. Lagfart Ägare: Inskr.dag: Akt: 556455-0191 2006-03-06 0604079 MASTER BOB COLLECTION AB KARLAVÄGEN 40 114 49 STOCKHOLM Fång: Köp 2005-12-15 Anmärkning: Köpeskilling: 550000 kr (hela) Andel: 1/1 Inteckningar Inga inteckningar hittades. Inskrivningar Förmånsordn: 1 Inskr.dag: 1913-03-11 Akt: 1300002 Typ: SERVITUT SKOGSFÅNG MM Not: Anm: Tidigare ägare Tid. ägare: Inskr.dag: Akt: 212000-2411 2002-08-23 5801122 SUNDSVALLS KOMMUN Fång: Köp 1958-09-29 Ägd andel: 1/1 Överlåten andel: 1/1 Köpeskilling: 0 kr Ingen köpeskilling Tid. ägare: Inskr.dag: Akt: 19451109-7935 2006-03-06 0214265 ELFSTRÖM,ERIK SVERKER Fång: Köp 2002-05-06 Köpeskilling: 200000 kr (hela) Ägd andel: 1/1 Överlåten andel: 1/1 Byggnad Det finns 3 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Taxering
Taxeringsenhet: Uppgiftsår: 2010 Taxeringsår: 2010 Församling: 106283-0 (320 Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder) HOLM Taxeringsvärde i tkr: 558 Markvärde i tkr: 116 Byggnadsvärde i tkr: 442 Areal: 5065 Tax.enhet avser: Hel fastighet Riktvärdeområde: 2281900 Ägare: 16556455-0191 TOBOHOLM FASTIGHETER AB BOX 19070 104 32 STOCKHOLM Andel: 1/1 Värderingsenhet: Tillhör tax.enhet: Tax.värde i tkr: 78 Justeringsorsak: - Byggrätt i kvm: 438 Riktvärde kr/kvm: 180 Hur byggnadsrätt bestäms: Hyreshusmark för bostäder 106283-0 (320 Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder) Uppgift saknas Skatteförv. id: 112337497 Värderingsenhet: Tillhör tax.enhet: Tax.värde i tkr: 38 Justeringsorsak: - Byggrätt i kvm: 215 Riktvärde kr/kvm: 180 Hur byggnadsrätt bestäms: Hyreshusmark för bostäder 106283-0 (320 Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder) Uppgift saknas Skatteförv. id: 8168497 Värderingsenhet: Tillhör tax.enhet: Tax.värde i tkr: 103 Justeringsorsak: Nybyggnadsår: 1968 Värdeår: 1968 Om/tillbyggnad, År: Hyra i tkr/år: 109 Boyta i kvm: 171 Hyreshusbyggnad för bostäder 106283-0 (320 Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder) VAKANSER Skatteförv. id: 8167497 Värderingsenhet: Tillhör tax.enhet: Hyreshusbyggnad för bostäder 106283-0 (320 Hyreshusenhet,
huvudsakligen bostäder) Tax.värde i tkr: 339 Justeringsorsak: VAKANSER Nybyggnadsår: 1960 Värdeår: 1960 Om/tillbyggnad, År: Hyra i tkr/år: 242 Boyta i kvm: 378 Skatteförv. id: 111480497 Informationen sökt: 2011-03-16-09:54:57