HSB Brf Siljan Årsredovisning 2011 Vykort som visar husen i vår förening på sent 40-tal eller tidigt 50-tal. Butikerna utmed nuvarande Ottsjövägen förefaller vara konditori, manufakturaffär (?), damfrisering och färgaffär. Notera även de goda möjligheterna till gatuparkering.
Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Siljan i Stockholm får härmed avge årsredovisning för perioden 2011-01-01 2011-12-31. Innehållsförteckning Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2012... 5 Förvaltningsberättelse... 6 Medlemmar... 6 Styrelse... 6 Firmatecknare... 6 Revisorer... 6 Sammanträden... 6 Valberedningen... 7 Ombud till distriktsstämma... 7 Förvaltning... 7 Resultat och ställning, fem års översikt... 7 Förslag till disposition... 7 Kommentarer till årets resultat... 8 Likviditet och lån... 8 Budget för 2012... 8 Årsavgifter och hyror... 8 Anställda... 9 Försärking... 9 Fastigheter och lokaler... 9 Underhållsplan... 9 Genomförda och planerade arbeten... 9 Lokaler och anläggningar för medlemmar... 10 Husombud... 11 Städdagar... 11 Fritidsverksamhet... 11 Webbplatsen... 11 Siljansnytt... 11 Resultaträkning... 12 Balansräkning... 13 Kassaflödesanalys... 15 Redovisningsprinciper m.m.... 16 Öviga bokslutskommentarer... 16 Noter... 17 Totala kostnader... 20 Fördelning driftkostnader... 20 Revisionsberättelse... 21 Nyckeltal Inledning och fakta... 23 Nyckeltal Nyckeltalsöverblick... 24 Nyckeltal Fastighetskostnader... 25 Nyckeltal Finansiella... 26 Motioner och styrelsens svar på dessa... 27 Inrättande av bytesrum/återvinningsrum... 27 Separat insamling av matavfall... 29 Information till nya bostadsrättsinnehavare... 31 3
4 Säga upp tilläggsförsäkringen eller byta försäkringsbolag... 32 Kodlås till portarna... 33 Störande fester i Siljansgården... 34 Uppsnyggning av tvättstugan på Siljansvägen 75... 35 Grovstädning av tvättstugan... 36
Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2012 5
6 Förvaltningsberättelse Föreningen bildades den 24 oktober 1946 och inregistrerades den 27 november 1946. Föreningen innehar tomträtterna till samt äger och förvaltar byggnaderna på fastigheterna Balungen 3, Rogsjön 2, Siljan 2 och Siljan 3. Föreningen har organisationsnummer 702001-9209. Det finns 264 bostadsrätter varav 252 bostäder. Den totala boytan är ca 16 385,5 m 2. Medlemmar Förutom HSB Stockholm hade föreningen vid 2011 års slut 354 medlemmar. Totalt ägde 34 lägenhetsöverlåtelser rum under perioden, varav 32 köp, 1 arv och 1 gåva. Styrelse Föreningens styrelse har sedan den föregående ordinarie föreningsstämman haft följande sammansättning: Namn Mikael Norén Erik Åman Anette Edman Henrik Brygg Lena Lindborg Patrik Nygård Ronald Utterström Thomas Järnkrok Gunnar Östlund Befattning Ordförande Sekreterare Ekonomiansvarig, vice ordförande Fastighets- och underhållsansvarig HSB Stockholms representant Suppleant, vice fastighets- och underhållsansvarig Suppleant, vice fastighets- och underhållsansvarig Suppleant, vice sekreterare Suppleant, studieorganisatör Henrik Brygg avgick på grund av flytt från föreningen den 19 november. I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Mikael Norén och Anette Edman samt de fyra suppleanterna Ronald Utterström, Patrik Nygård, Thomas Järnkrok och Gunnar Östlund. Föredragande i styrelsen har under verksamhetsåret varit ordförande Mikael Norén. Styrelsen har haft ett arvode på 107 000 kr (2,5 x prisbasbeloppet 42 800 kr) att dela på för året. Firmatecknare Föreningens firma har sedan föregående ordinarie föreningsstämma tecknats av Mikael Norén, Anette Edman och Erik Åman samt före 19 november även Henrik Brygg. Revisorer Av föreningen vald revisor har varit Tony Walther (ordinarie) och Annacarin Persson (suppleant). Av HSB utsedd revisor har varit BoRevision AB. De föreningsvalda revisorerna har haft ett arvode på sammanlagt 8 000 kronor. Sammanträden En extra föreningsstämma angående omvandling av lokaler till bostadslägenheter samt ändring av stadgar hölls den 15 mars 2011. Ordinarie föreningsstämma hölls den 24 maj 2011. Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 11 protokollförda sammanträden, ett konstituerande möte, en heldagskonferens samt ett antal arbetsmöten i olika frågor.
7 Valberedningen Valberedningen har under året bestått av Pernilla Kronhamn (sammankallande) och Allan Lindquist. Förslag till förtroendeposter presenteras vid årsstämman. Kontakta gärna valberedningen när som helst under året angående förslag på nya kandidater till förtroendeposter. Valberedningen har haft ett arvode på 6 000 kronor för året. Ombud till distriktsstämma Föreningens ombud till distriktsstämma för HSB Stockholms distrikt Söderort har varit Maria Lokh Blom, Mikael Norén och Erik Åman. Supplerande distriktsombud har varit Anette Edman, Henrik Brygg och Ronald Utterström. Förvaltning Den ekonomiska och administrativa förvaltningen har under året skötts av HSB Stockholm, total kostnad 425 599 kr. Därtill kommer förvaltningskostnader på 10 204 för tjänster utförda av andra aktörer. Fastighetsskötseln har hanterats av Energibevakning AB, kostnad 382 368 kr exkl. löpande underhåll samt därutöver snörenhållning 58 210 kr. Trappstädning och inre renhållning har skötts av Darmas Clean, till en sammanlagd kostnad av 99 900 kr. Därtill kommer kostnader på 7 873 kr för övriga serviceavtal. Till förtroendevalda (styrelse och valberedning) för 2011/2012 har arvode utbetalats med 112 000 kr. Resultat och ställning, fem års översikt 2011 2010 2009 2008 2007 Nettoomsättning, tkr 13 332 12 856 12 854 12 861 12 842 Rörelseresultat, tkr 2 351 2 734 2 841 3 989 4 284 Resultat efter finansiella poster, tkr -455 601 4 971 813 1 182 Balansomslutning, tkr 90 162 93 700 92 817 91 563 91 992 Fond för yttre underhåll, tkr 3 741 3 503 8 869 8 173 7 233 Förslag till disposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat 10 871 863 Årets resultat -455 347 Styrelsen föreslår följande disposition: 10 416 515 Uttag ur fond för yttre underhåll 1 522 478 Överföring till fond för yttre underhåll 1 500 000 Balanserat resultat 10 427 663 10 405 185
8 Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Kommentarer till årets resultat Intäkterna har ökat i och med avgiftshöjningen, som trädde i kraft i april 2011. Kostnader för planerat underhåll har uppgått till 1 522 tkr, och fördelas på 662 tkr för utbyte av sopanläggning, 629 tkr för utbyte av trapphusbelysning och 231 tkr för arbete med ventilation. Ventilationsarbetet är inte slutfört utan kommer även att landa som planerade underhållskostnader för 2012. Räntekostnaderna har ökat väsentligt jämfört med 2010, från 2 141 tkr till 2 816 tkr, trots något lägre lån, beroende på det högre ränteläget. Detta var väntat efter flera års mycket låga räntor. Kostnaderna för tomträttsavgäld ligger på samma nivå som föregående år, 1 263 tkr. Det nuvarande tomträttasavtalet med Stockholms stad gäller till år 2017 med oförändrad avgift. Även kostnaderna för kommunal fastighetsavgift har i stort sett varit desamma som föregående år. Driftskostnaderna har varit 282 tkr lägre jämfört med föregående år, en specificerad jämförelse mellan åren framgår av not 2. Årets resultat före avsättning till underhållsfond uppgår till -455 tkr. Föregående års resultat var ett överskott med 601 tkr. Skillnaden i resultatet mellan åren, -1 068 tkr, beror till största delen på de ökade räntekostnaderna samt på ökade kostnader för planerat underhåll. Ökade intäkter på grund av höjda avgifter samt de minskade driftskostnaderna har dock påverkat resultatet positivt. Likviditet och lån Föreningens hade stora likvida medel vid årets början, delvis beroende på att det byggnadskreditiv, som togs för fönsterbytet och sedan gjordes om till lån, inte helt hade förbrukats av fönsterbytet. Det under 2010 lägre räntekostnadsläget hade också bidragit till en hög likviditet. Styrelsen valde då att göra en extraamortering på 2 000 tkr. Sammanlagt med löpande amortering och extraamorteringen minskades skulderna till kreditinstitut med 3 302 tkr För skuldsaldo och ränta per lån, se not 14. Budget för 2012 I budgeten för 2012 har föreningen räknat med bibehållen avgiftsnivå. Det budgeterade resultatet för 2012 landar på ett underskott med 380 tkr efter finansiella poster och avsättning till fond för yttre underhåll. Styrelsen valde att budgetera med ett underskott eftersom det finns en stor balanserad vinst. Budgeten är gjord med antaganden om ytterligare något ökade räntekostnader samt med en högre planerad avsättning till underhållsfonden, och med bibehållna eller marginellt ökade kostnader för övriga poster. Årsavgifter och hyror Avgifterna höjdes senast 2011-04-01 (med 5 %). Räntenivåerna har ökat jämfört med de mycket låga nivåerna 2009 och 2010. Föreningens totala skuldsättning är fortfarande högre än 2008 på grund av finansieringen av bytet av
9 fönster, men styrelsen kommer även fortsättningsvis att se över möjligheterna till extraamorteringar vid likviditetsöverskott. Föreningen kommer också att ha behov av större underhållsåtgärder under de närmaste åren. För att finansiera dessa behöver större avsättningar göras till underhållsfond. Generella kostnadsökningar kommer också att ske de närmaste åren på el, vatten och fjärrvärme. Styrelsens åsikt är att ändring av avgiften inte bör ske för ofta, utan att avgifterna bör vara stabila över flera år. Därför är prognosen att det inom de närmaste åren inte blir några ytterligare avgiftshöjningar, såvida inte kostnadsläget förändras radikalt. Anställda Föreningen har inte någon anställd. Försärking Fastigheterna har under året varit fullvärdesförsäkrade i Trygg Hansa. Föreningen betalar kollektivt bostadsrättstillägg till hemförsäkringen för samtliga boende. Fastigheter och lokaler Grunden, förutom underhållsplanen, är den årliga fastighetsbesiktningen. Besiktningen utförs av styrelsen. Årets besiktning ledde till ett antal åtgärder av löpande underhållskaraktär. Underhållsplan Föreningen har en 30-årig underhållsplan som beskriver planerat underhåll och reparationer. Genomförda och planerade arbeten Ventilation Under hösten rensades ventilationskanalerna. Dessvärre kunde arbetet med injustering av ventilationen inte slutföras under året, eftersom ett antal lägenhetsinnehavare hade gjort felaktiga ändringar och installationer kopplade till föreningens ventilationssystem. Dessutom hade hantverkarna svårt att få tillträde till några lägenheter. Sophantering Under sommaren stängde vi sopnedkasten och övergick till sopkärl utomhus. Den direkta orsaken var att arbetsmiljön för sophämtarna inte var acceptabel i de gamla soprummen. Förändringen innebär också minskad sophämtningsavgift från ca 205 tkr till ca 120 tkr per år i 2011 års avgiftsnivå. Under 2011 uppstod dock en större engångskostnad. Omvandling av lokaler till bostäder Extrastämman 2011 godkände planerna på att omvandla de gamla butikslokalerna utmed Ottsjövägen samt en mindre lokal på Årstavägen 127 till bostadslägenheter. Sedan lång tid tillbaka har HSB Stockholm innehaft dessa bostadsrättslokaler och hyrt ut dem till näringsidkare. Till följd av försämrat marknadsläge ämnar HSB Stockholm sälja dem för omvandling till bostäder. Eftersom årsavgiften för bostäder är lägre än för lokaler, minskar föreningens intäkter något. HSB kommer att ge föreningen viss engångskompensation. Redogörelse för detta fanns i underlaget till extrastämman. Vid årsskiftet hade arbetet ännu inte startat. Systematiskt brandskyddsarbete Alla fastighetsägare åläggs att arbeta systematiskt för att förebygga bränder. Under året har vi låtit göra en brandskyddsinventering.
10 Trapphusbelysning Nya armaturer med rörelsesensorer har installerats i samtliga trapphus. När ingen rör sig i närheten lyser bara en svag LED-ljuskälla. Detta har minskat vår elförbrukning märkbart. För ökad trygghet har armaturerna i punkthusen dessutom batteribackup, så att trapphusen inte blir helt mörka vid eventuellt strömavbrott. Elektroniskt låssystem Föreningsstämman 2011 beslutade att våra ytterdörrar ska förses med kodlås. Styrelsen har påbörjat utvärdering, men till följd av hög arbetsbelastning är arbetet ännu inte genomfört. Energioptimering Under året har vi låtit göra en energibesiktning och fått förslag till åtgärder på 1 5 års sikt. Bland förslagen finns tryck- och temperaturkompenserade fläktar och modernisering av styroch reglerutrustningen för värmen. Dessa åtgärder kan ge såväl bättre komfort som bättre ekonomi på sikt. Lokaler och anläggningar för medlemmar Tvättstugor Vi har 3 tvättstugor: Siljansvägen 75 används av dem som bor på Siljansvägen 74, 75 och 77. Siljansvägen 78 används av dem som bor på Siljansvägen 78 84 och 79 85. Årstavägen 121 används av dem som bor på Siljansvägen 68 72 samt Årstavägen 119 129. I varje tvättstuga finns en grovtvättmaskin som kan användas till mattvätt. Bastu Bastun finns på Siljansvägen 77, ingång från baksidan. Boende kan lösa bastunyckel på expeditionen med en depositionsavgift om 300 kr. Den årliga bastuavgiften är 200 kr. Vissa tider är reserverade för alla herrar respektive damer i föreningen. Övriga tider kan den som önskar reservera bastun. Hobbylokal Vår hobbylokal ligger på Siljansvägen 79 81. Nyckel till denna kan korttidslånas genom expeditionen. Boulebana Föreningen har en boulebana som ligger på gården bakom Siljansvägen 68 72. Siljansgården Siljansgården är en gemensam lokal där du kan ha möten, fester m m för upp till 35 personer. Den ligger på Siljansvägen 74 med ingång runt hörnet till höger. Man bokar via webbsidan eller på expeditionen under ordinarie expeditionstid. Nyckel kvitteras ut på expeditionen till ett pris om 200 kr per dygn. Övernattningsmöjlighet finns genom en större bäddsoffa och sängar. Under året har lokalen kompletterats med två nya sängar, en tv och rullgardin. Grillar Det finns två utomhusgrillar med bord och sittplatser: en utanför Siljansgården vid Siljansvägen 74 och en intill lekplatsen vid Siljansvägen 79.
Takterrasser Högst uppe i varje höghus finns en inglasad terrass med fantastisk utsikt. De är delvis möblerade och kan bokas i almanacka på resp. takterrassdörr. Boende i höghus kan mot en depositionsavgift om 300 kr kvittera ut nyckel till takterrassen. Övriga kan låna nyckel genom husombuden. Parkeringsplatser Vi har 4 platser att hyra ut. Avgiften är 500 kronor per plats/månad. Kön till parkeringsplatserna är för närvarande lång. Parkeringsförbudet utanför parkeringsplatserna på föreningens mark övervakas av Q-Park. Husombud Föreningen har ett antal husombud vars uppgift är att vara en kontaktlänk mellan boende och styrelsen. Husombuden håller koll på vad som händer runt det/de hus som de ansvarar för och fungerar som arbetsledare på städdagar. Avsikten är att de ska ha regelbundna möten med styrelsen där man har en öppen diskussion t.ex. om boendemiljö, om man har noterat några fel i fastigheterna, etc. Inga sådana möten har arrangerats under 2011. Städdagar Under året har vi genomfört två städdagar med god uppslutning. Under städdagarna har man en möjlighet att slänga grovsopor i containrar. Fritidsverksamhet Pensionärsföreningen har anordnat träffar och aktiviteter under året. Webbplatsen Föreningens webbplats på www.brfsiljan.se innehåller ständigt uppdaterad information för medlemmar, mäklare och potentiella köpare av bostadsrätter i föreningen. 2011 publicerades 52 nyhetsnotiser och det gjordes 27 inlägg i diskussionsforumet. Det finns även ett pryltorg där medlemmar kan köpa, sälja och skänka bort sina begagnade saker. Siljansnytt Siljansnytt är föreningens informationsblad till alla medlemmar med information om pågående verksamhet, arrangemang, städdagar, expeditionstider och annat som boende i föreningen har intresse av. Under verksamhetsåret har det utkommit med 10 ordinarie nummer och 2 extranummer med brådskande information. Siljansnytt distribueras via webbplatsen, anslagstavlor och via broschyrfack där alla kan ta ett exemplar. 11
12 Resultaträkning
Balansräkning 13
14
Kassaflödesanalys 15
16 Redovisningsprinciper m.m. [Klipps in senare.] Öviga bokslutskommentarer [Klipps in senare.]
17 Noter [Klipps in senare.]
18
20 Totala kostnader Fördelning driftkostnader
Revisionsberättelse 21
23 Nyckeltal Inledning och fakta [Klipps in senare.]
24 Nyckeltal Nyckeltalsöverblick [Klipps in senare.]
25 Nyckeltal Fastighetskostnader [Klipps in senare.]
26 Nyckeltal Finansiella [Klipps in senare.]