EKONOMISK PLAN FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLVÄNDAN I UPPLANDS VÄSBY, STOCKHOLMS LÄN. ORGANISATIONSNUMMER: 769626-7405 Innehållsförteckning A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv D. Finansieringsplan år 1 E. Beräknade löpande kostnader och intäkter F. Nyckeltal G. Lägenhetsredovisning H. Ekonomisk prognos I. Känslighetsanalys Bilaga: Enligt bostadsrättslagen förskrivet intyg
A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Solvändan i Upplands Väsby (769626-7405), som har registrerats hos Bolagsverket den 2013-08-06, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter, lokaler och mark åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. En medlems rätt i föreningen, på grund av sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. En medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Köpeavtal har tecknats 2014-02-10 avseende fastigheten Upplands Väsby Vilunda 28:31 med tillträde 2014-02-10. Fastigheten har 83 lägenheter och tre lokaler och är belägen i Upplands Väsby i Stockholms län. Totalentreprenadkontrakt har tecknats med Bygg Partner i Dalarna AB och uppdragsavtal har tecknats med AB Väsbyhem. Bostadsrätterna kommer att upplåtas när den ekonomiska planen är registrerad hos Bolagsverket, vilket beräknas ske under första kvartalet 2015. Uppgifterna i planen grundar sig på förhållanden som är kända vid tidpunkten för planens upprättande. Säkerhet för föreningens skyldighet att återbetala insatser och upplåtelseavgifter enligt 4 kap 2 bostadsrättslagen lämnas av Ålands ömsesidiga försäkringsbolag. Planerad inflytt i tre etapper oktober 2015, maj 2016 och hösten 2016.
B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Vilunda 28:31 Adress: Holmvägen 22 Kommun: Tomtens areal: V/A: Byggnad: Upplands Väsby 5879 m2 Kommunalt V/A Två flerbostadshus byggt i fem våningar samt fem takvåningar i etage. Lokaler i bottenplan samt garage under innergård. 83 lägenheter samt två lokaler. Övervägande bostäder, typkod 320. Husen är placerade så att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna. Byggnadsår: 2016 Area bostäder 6 121 m2 Area lokaler Garage 186 m2. Kontorslokaler/bokal. 76 bilplatser samt 5 MC-platser Källare: Bottenvåning: Övriga våningsplan: Grundläggning: Stomme: Ytterväggar: Bjälklag: Yttertak: Källarförråd och cykelrum. Bostadsentré, lokaler. Lägenheter Platta på mark Betong Betong, puts, isolering. Betong Plåt
Fasad: Balkonger: Fönster: Trapphus: Entréport: Övriga dörrar: Inv. väggar: Inv. tak: Golv: Puts Betongplattor, räcken, glasskärmar. Isolerglas. Träkarm och aluminiumbåge. Klinker, trappsteg i terrazzo, målade väggar och målade tak. Handledare i ek och stålräcken. Ekpartier med glasinslag. Kodlås. Förberett för dörrautomatik. Vindsdörrar av stål Källardörrar av stål Lgh-dörrar av s.k. säkerhetstyp. Massiv betong eller regelverk i stålprofil. Målade eller tapetserade. Målade Parkettgolv i alla rum utom hygienrum och hall som har klinkers. Köksinredning: Badrum: Värmeproduktion: Värmedistribution: Ventilation: Hiss: Köksinredning från Marbodal el. likvärdigt, vitvaror från Electrolux el. likvärdigt. Dusch med glasdörrar, WC, tvättställ och tvättmaskin, torktumlare alternativt kombimaskin. Anslutet till fjärrvärme. Vattenburet system. Balanserad ventilation med återvinning (FTX). 7 linhissar för 13 personer/1000 kg.
Sophantering: Tomt/mark: TV/data/tele: Källsorteringsrum. Hårdgjorda ytor till entré. Smärre planteringar, gräsmattor för lek och spel. Plantering och gräs på innergård. LOD anläggning. Bredband. Allmänt: Byggnad uppförs 2014-2016. Taxeringsvärde I nedanstående tabell redovisas fastighetens beräknade taxeringsvärde. Taxeringsvärde för 2016: Totalt 57 109 970 Lokal 4 686 295 Bostäder 52 423 675 Fastigheten har idag typkod 426 Industrienhet, annan tillverkningsindustri. Efter nybyggnationen bedöms fastigheten erhålla typkod 320 hyreshusenhet med bostäder och lokaler. Värdeåret bedöms bli 2016 varför ingen kommunal fastighetsavgift kommer att tas ut under de första 15 åren. För lokaler utgår fastighetsskatt med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Fastighetsskatten för 2016 bedöms uppgå till 46 863 kr. Beskrivning av affärsupplägg AB Väsbyhem har sålt fastigheten Vilunda 28:31 i Upplands Väsby till Bostadsrättsföreningen Solvändan i Upplands Väsby (föreningen). I samband med försäljningen tecknar föreningen avtal med Byggpartner i Dalarna avseende en totalentreprenad gällande rivning av befintlig byggnad samt nyproduktion av ett flerfamiljshus innehållande 83 lägenheter, 3 lokaler samt underliggande garage. Föreningen köper in bygg- och projektledning samt övriga för projektet nödvändiga tjänster från AB Väsbyhem till ett fast arvode om 236 045 000 kr. AB Väsbyhem står som garant för att samtliga presenterade budgetar hålls, samt förbinder sig att köpa alternativt
erlägga avgift för eventuellt osålda lägenheter vid föreningens tillträde. Underhållsbehov Kostnader för åtgärdsbehov bedöms vara noll. Försäkringar Föreningen kommer att teckna fullvärdesförsäkring. Servitut Ofiicialservitut avseende gångväg belastar fastigheten. Aktnr 0114-11/10.1 Officialservitut avseende Bil-, cykel-, och gångväg. Last. Aktnr 0114-11/10.2 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv (kronor) Köpeskilling 234 034 175 Lagfart 450 825 Föreningsbildning 0 Reparationsfond 100 000 Pantbrevskostnad 1 460 000 Summa total och slutlig beräknad anskaffningskostnad 236 045 000 D. Finansieringsplan år 1 Belopp Bindningstid Ränta Räntor Amortering Summa 24 333 333 24 333 333 24 333 334 Totalt 1 år 2 år 5 år 3,2 % 3,4 % 3,6% 778 667 827 333 876 000 243 333 243 333 243 334 1 022 000 1 070 666 1 119 334 3 212 000 Villkoren för lånen är baserade på uppskattade räntor. Medelränta 3,4%. Säkerhet för lånen är pantbrev i fastighet. Rak amortering. Annan kombination av bindningstid kan bli aktuell vid slutplacering. Summa lån 73 000 000 Insatser 163 045 000 Upplåtelseavgifter 0 Summa finansiering 236 045 000
E. Beräknade löpande kostnader och intäkter (kr) Kapitalkostnader Räntor 2 482 000 Rak amorteringar 730 000 Avskrivningar 2 055 941 Driftskostnader 1 699 828 Ekonomisk/administrativ förvaltning 91 250 Vattenförbrukning 186 743 Uppvärmning 482 792 Elförbrukning 113 598 Renhållning 100 000 Försäkringar 50 488 Hissar 79 295 Revisionsarvode 30 000 Styrelsearvode 50 000 Fastighetsskötsel/reparationer 236 886 Städning/snöskottning 95 000 Bredband/telefoni/kabel-TV 183 776 Övriga kostnader Fastighetsskatt 46 863 Avsättning/uttag underhållsfond 250 000 Summa kostnader år 1, inkl. amorteringar exkl. avskrivningar 5 208 691 Årsavgifter Hyresintäkter totalt 4 486 693 721 998
Varav bostäder Varav garage inkl. moms Lokal Summa intäkter år exkl. kapitalintäkter 0 554 040 167 958 5 208 691 Summa intäkter år 1 5 208 691 F. Nyckeltal Anskaffningskostnad per kvm boa 38 563 Belåning per kvm boa 11 926 Insats per kvm boa i genomsnitt 26 637 Driftskostnader per kvm boa år 1 278 Årsavgifter per kvm boa år 1 733 Avskrivningar görs enligt rak plan (100 år) enligt nya redovisningsregler. Detta leder till redovisningsmässiga underskott med det påverkar inte föreningens likviditet eller kassabehållning och därmed heller inte årsavgiften.
G. Lägenhetsredovisning Lgh nr BRF Solvändan kr yta etage Vån Kvm Antal rum Insatstal % Andelstal % Insats Kr/kvm Årsavg Kr / m2 Hyra Månadsavgift 4370-1001 BV 81 2 ROK 1,10 1,32 1 795 000 22 160 59 373 733 4 948 4370-1002 1 77 3 ROK 1,22 1,26 1 995 000 25 909 56 441 733 4 703 4370-1003 1 32 1 ROK 0,67 0,52 1 095 000 34 219 23 456 733 1 955 4370-1004 1 92 4 ROK 1,35 1,50 2 195 000 23 859 67 436 733 5 620 4370-1005 2 77 3 ROK 1,35 1,26 2 195 000 28 141 56 441 733 4 703 4370-1006 2 42 2 ROK 0,76 0,69 1 245 000 29 643 30 786 733 2 566 4370-1007 2 92 4 ROK 1,41 1,50 2 295 000 24 946 67 436 733 5 620 4370-1008 3 77 3 ROK 1,38 1,26 2 245 000 28 782 56 441 733 4 703 4370-1009 3 42 2 ROK 0,79 0,69 1 295 000 30 833 30 786 733 2 566 4370-1010 3 92 4 ROK 1,44 1,50 2 345 000 25 489 67 436 733 5 620 4370-1011 Ja 4 122 4 ROK 1,84 1,99 2 995 000 24 549 89 426 733 7 452 4370-1012 4 58 2 ROK 0,98 0,95 1 595 000 27 500 42 514 733 3 543 4370-1013 Ja 4 124 5 ROK 1,90 2,02 3 095 000 24 960 90 892 733 7 574 4370-1020 1 77 3 ROK 1,22 1,26 1 995 000 25 909 56 441 733 4 703 4370-1021 1 32 1 ROK 0,67 0,52 1 095 000 34 219 23 456 733 1 955 4370-1022 1 91 4 ROK 1,33 1,49 2 175 000 23 901 66 703 733 5 559 4370-1023 2 77 3 ROK 1,35 1,26 2 195 000 28 141 56 441 733 4 703 4370-1024 2 42 2 ROK 0,76 0,69 1 245 000 29 643 30 786 733 2 566 4370-1025 2 91 4 ROK 1,41 1,49 2 295 000 25 220 66 703 733 5 559 4370-1026 3 77 3 ROK 1,38 1,26 2 245 000 28 782 56 441 733 4 703 4370-1027 3 42 2 ROK 0,79 0,69 1 295 000 30 833 30 786 733 2 566 4370-1028 3 91 4 ROK 1,43 1,49 2 325 000 25 549 66 703 733 5 559 4370-1029 Ja 4 111 4 ROK 1,71 1,81 2 795 000 25 180 81 363 733 6 780 4370-1030 4 42 2 ROK 0,82 0,69 1 345 000 32 024 30 786 733 2 566 4370-1031 4 123 5 ROK 1,89 2,01 3 075 000 25 000 90 159 733 7 513 4370-1040 1 77 3 ROK 1,22 1,26 1 995 000 25 909 56 441 733 4 703 4370-1041 1 32 1 ROK 0,67 0,52 1 095 000 34 219 23 456 733 1 955 4370-1042 1 91 4 ROK 1,33 1,49 2 175 000 23 901 66 703 733 5 559 4370-1043 2 77 3 ROK 1,35 1,26 2 195 000 28 506 56 441 733 4 703 4370-1044 2 42 2 ROK 0,76 0,69 1 245 000 29 643 30 786 733 2 566 4370-1045 2 91 4 ROK 1,40 1,49 2 275 000 25 000 66 703 733 5 559 4370-1046 3 77 3 ROK 1,38 1,26 2 245 000 29 156 56 441 733 4 703 4370-1047 3 42 2 ROK 0,79 0,69 1 295 000 30 833 30 786 733 2 566 4370-1048 3 91 4 ROK 1,43 1,49 2 325 000 25 549 66 703 733 5 559 4370-1049 Ja 4 122 4 ROK 1,70 1,99 2 775 000 22 746 89 426 733 7 452 4370-1050 4 58 2 ROK 0,98 0,95 1 595 000 27 500 42 514 733 3 543 4370-1051 Ja 4 123 5 ROK 1,87 2,01 3 055 000 24 837 90 159 733 7 513 4370-1060 1 65 2 ROK 0,98 1,06 1 595 000 24 538 47 645 733 3 970 4370-1061 1 76 2 ROK 1,07 1,24 1 745 000 22 961 55 708 733 4 642 4370-1062 2 65 2 ROK 1,04 1,06 1 695 000 26 077 47 645 733 3 970 4370-1063 2 88 3 ROK 1,35 1,44 2 195 000 24 943 64 504 733 5 375 4370-1064 3 66 2 ROK 1,07 1,08 1 745 000 26 439 48 378 733 4 032 4370-1065 3 88 3 ROK 1,38 1,44 2 245 000 25 511 64 504 733 5 375
Lgh nr etage Vån Kvm Antal rum Insatstal % Andelstal % Insats Kr/kvm Årsavg Kr / m2 Hyra Månadsavgift 4370-1066 4 65 2 ROK 1,10 1,06 1 795 000 27 615 47 645 733 3 970 4370-1067 4 88 3 ROK 1,41 1,44 2 295 000 26 080 64 504 733 5 375 4370-1080 1 65 2 ROK 1,01 1,06 1 645 000 25 308 47 645 733 3 970 4370-1081 1 81 3 ROK 1,13 1,32 1 845 000 22 778 59 373 733 4 948 4370-1082 2 66 2 ROK 1,07 1,08 1 745 000 26 439 48 378 733 4 032 4370-1083 2 39 1 ROK 0,82 0,64 1 345 000 34 487 28 587 733 2 382 4370-1084 2 39 1 ROK 0,82 0,64 1 345 000 34 487 28 587 733 2 382 4370-1085 2 66 2 ROK 1,07 1,08 1 745 000 26 439 48 378 733 4 032 4370-1086 3 66 2 ROK 1,10 1,08 1 795 000 27 197 48 378 733 4 032 4370-1087 3 39 1 ROK 0,86 0,64 1 395 000 35 769 28 587 733 2 382 4370-1088 3 39 1 ROK 0,86 0,64 1 395 000 35 769 28 587 733 2 382 4370-1089 3 66 2 ROK 1,10 1,08 1 795 000 27 197 48 378 733 4 032 4370-1090 4 66 2 ROK 1,13 1,08 1 845 000 27 955 48 378 733 4 032 4370-1091 4 39 1 ROK 0,89 0,64 1 445 000 37 051 28 587 733 2 382 4370-1092 4 39 1 ROK 0,89 0,64 1 445 000 37 051 28 587 733 2 382 4370-1093 4 66 2 ROK 1,13 1,08 1 845 000 27 955 48 378 733 4 032 4370-1100 1 80 3 ROK 1,22 1,31 1 995 000 24 938 58 640 733 4 887 4370-1101 1 32 1 ROK 0,70 0,52 1 145 000 35 781 23 456 733 1 955 4370-1102 1 115 5 ROK 1,65 1,88 2 695 000 23 435 84 295 733 7 025 4370-1103 2 91 4 ROK 1,44 1,49 2 345 000 25 769 66 703 733 5 559 4370-1104 2 57 2 ROK 0,95 0,93 1 545 000 27 105 41 781 733 3 482 4370-1105 2 100 4 ROK 1,50 1,63 2 445 000 24 450 73 300 733 6 108 4370-1106 3 91 4 ROK 1,47 1,49 2 395 000 26 319 66 703 733 5 559 4370-1107 3 57 2 ROK 0,98 0,93 1 595 000 27 982 41 781 733 3 482 4370-1108 3 100 4 ROK 1,56 1,63 2 545 000 25 450 73 300 733 6 108 4370-1109 4 91 4 ROK 1,50 1,49 2 445 000 26 868 66 703 733 5 559 4370-1110 4 57 2 ROK 1,01 0,93 1 645 000 28 860 41 781 733 3 482 4370-1111 4 100 4 ROK 1,59 1,63 2 595 000 25 950 73 300 733 6 108 4370-1120 1 80 3 ROK 1,25 1,31 2 045 000 25 563 58 640 733 4 887 4370-1121 1 32 1 ROK 0,70 0,52 1 145 000 35 781 23 456 733 1 955 4370-1122 1 108 5 ROK 1,59 1,76 2 595 000 24 028 79 164 733 6 597 4370-1123 2 92 4 ROK 1,45 1,50 2 365 000 25 707 67 436 733 5 620 4370-1124 2 57 2 ROK 0,95 0,93 1 545 000 27 105 41 781 733 3 482 4370-1125 2 93 4 ROK 1,45 1,52 2 365 000 25 430 68 169 733 5 681 4370-1126 3 92 4 ROK 1,47 1,50 2 395 000 26 033 67 436 733 5 620 4370-1127 3 57 2 ROK 0,98 0,93 1 595 000 27 982 41 781 733 3 482 4370-1128 3 93 4 ROK 1,47 1,52 2 395 000 25 753 68 169 733 5 681 4370-1129 4 92 4 ROK 1,50 1,50 2 445 000 26 576 67 436 733 5 620 4370-1130 4 57 2 ROK 1,01 0,93 1 645 000 28 860 41 781 733 3 482 4370-1131 4 93 4 ROK 1,50 1,52 2 445 000 26 290 68 169 733 5 681 4370-3001 67 60 501 4370-3002 67 60 501 7370-3003 52 46 956 Park 583 200 6307 100 100 163 045 000 27 605 4 486 693 751 158 373 891 Årsavgifternas fördelning i enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar ska årsavgifterna fördelas efter lägenheternas area.
H. Ekonomisk prognos Beräkning exklusive avskrivningar
Beräkning inklusive avskrivningar
I. Känslighetsanalys Beräkning inklusive avskrivningar