Bostadsrättsföreningen Lindhagensterrassen 6 2014 Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Lindhagensterrassen 6, med säte i Stockholm, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2014, vilket är föreningens sjunde verksamhetsår. Alla belopp redovisas i kronor, om inte annat anges. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Innehåll: Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Tilläggsupplysningar Underskrifter
Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet. Bostadsrättsföreningen registrerades hos Bolagsverket 2008-01-17. Nuvarande ekonomisk plan upprättades 2009-11-10 och registrerades hos Bolagsverket 2009-12-03. Föreningens nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket 2015-04-14. Föreningen innehar sedan 2008-12-11 tomträtten till fastigheten Gångaren 18 i Stockholms kommun. Nuvarande avgäldsperiod löper på tio år från och med 2009-01-01 till och med 2018-12-31. Föreningen är medlem i Lindhagensterrassens Samfällighetsförening, org.nr 717913-4940. Samfälligheten förvaltar fyra gemensamhetsanläggningar: Gångaren GA:7 Gångaren GA:8 Gångaren GA:9 Gångaren GA:10 Bottenplatta och källarväggar Garage Tillfart Gård Föreningen disponerar 25 garageplatser inom gemensamhetsanläggningen Gångaren GA:8. Garageplatserna hyrs ut till Skanska, som i sin tur hyr ut platserna till föreningens medlemmar. Avtalet med Skanska löper till och med 2020-04-30. Föreningen är liksom tidigare år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Fastigheten Fastighetsbeteckning: Gångaren 18, Stockholms kommun Yta: 467 m 2 Nybyggnadsår: 2010 Värdeår: 2010 Taxeringsvärde: 160 000 000 - varav byggnad: 106 000 000 - varav mark: 54 000 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Dina Försäkringar Mälardalen AB. Ansvarsförsäkring för styrelsen ingår i fastighetsförsäkringen. Byggfelsförsäkring har tecknats hos Gerling. På fastigheten finns ett flerbostadshus om 18 våningar inklusive en källarvåning. Den totala boytan är ca 5 237 kvm. Lägenhetsfördelning I föreningens hus finns 70 bostadslägenheter, upplåtna med bostadsrätt, enligt följande fördelning: Lägenhetstyp Antal 1 rum och kök 2 2 rum och kök 25 3 rum och kök 26 4 rum och kök 14 5 rum och kök 3 Samtliga bostadsrätter var upplåtna vid räkenskapsårets utgång. 1 (12)
Förvaltning Föreningen har avtal med Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB (ÖBF) om ekonomisk förvaltning, inkluderande bokföring, reskontra, administration av månadsavgifter, medlems- och lägenhetsregister. För teknisk förvaltning, fastighets- och trädgårdsskötsel, snöröjning m m har föreningen avtal med NKG Fastighetsservice AB. Föreningen har inte haft några anställda under året. Avtal med leverantörer Utöver de leverantörer som nämnts i föregående stycke har föreningen avtal med ytterligare ett antal leverantörer inom olika områden, bl a: Område Fjärrvärme Fastighetsel, nät Fastighetsel, elhandel Vatten Städning Bredband IP-TV Hushållssopor Källsortering Hisservice Hissbesiktning Driftövervakning av värmesystem Parkeringsövervakning Leverantör Fortum Värme AB Fortum Markets AB Mälarenergi AB Stockholm Vatten AB Förenade Service AB Ownit Broadband AB Canal Digital AB Stockholms stad, Trafikkontoret Ragn-Sells AB Schindler Service AB Inspecta Sweden AB Nordomatic AB Parking Partner Sverige AB Föreningen är medlem i organisationen Bostadsrätterna. Föreningens ekonomi Föreningens förvärv av fastigheten finansierades helt genom medlemmarnas insatser och föreningen har därmed inga fastighetslån. Detta innebär en stabil och väl förutsägbar ekonomi som inte har någon direkt påverkan av räntesvängningar. Föreningens intäkter utgörs huvudsakligen av årsavgifter, garagehyra samt avgifter för bredband och TV. Avgifterna för bredband och TV motsvarar föreningens kostnader för dessa tjänster. De enskilt största kostnadsposterna för föreningen är tomträttsavgäld, fjärrvärme och fastighetsel. För åren 2011-2015 utgår ingen kommunal fastighetsavgift. För åren 2016-2020 utgår halv fastighetsavgift, och från och med 2021 utgår full fastighetsavgift. Avsättning för fastighetsunderhåll skall, enligt föreningens stadgar, göras årligen med ett belopp motsvarande minst 30 kr per kvm bostadsarea. Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (de så kallade K2/K3-regelverken). Styrelsen har beslutat att tills vidare tillämpa K2-regelverket, vilket innebär en övergång till en linjär avskrivningsplan för föreningens byggnad. Detta medför kraftigt ökade avskrivningskostnader för räkenskapsåret 2014 och framåt. Någon höjning av årsavgifterna med anledning av detta är dock inte aktuell då de ökade avskrivningskostnaderna inte påverkar föreningens förmåga att klara sina löpande utgifter och avsätta medel för framtida underhåll. Styrelsen avser att tills vidare följa den ekonomiska planen avseende årsavgifterna, dvs en höjning med 2,5% per år, såvida det inte föreligger särskilda skäl att avvika från planen. 2 (12)
Styrelsens sammansättning fram till ordinarie stämma 2014-05-27 Nils Engerby Ordinarie ledamot, ordförande Åke Andersson Ordinarie ledamot, sekreterare Tomas Brynholt Ordinarie ledamot, kassör Mikael Koffman Ordinarie ledamot Parinaz Ijadi Ordinarie ledamot Avgick 2013-11-28 Michael Merzinger Suppleant Avgick 2013-08-09 Anna-Kaisa Hallberg Suppleant Styrelsens sammansättning från ordinarie stämma 2014-05-27 Nils Engerby Carina Andersson Sundqvist Tomas Brynholt Mikael Koffman Anna-Kaisa Hallberg Åke Andersson Frida Widgren Ordinarie ledamot, ordförande Ordinarie ledamot, sekreterare Ordinarie ledamot, kassör Ordinarie ledamot Ordinarie ledamot Suppleant Suppleant Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 11 protokollförda styrelsemöten. Revisorer Jan-Ove Brandt, KPMG AB KPMG AB Auktoriserad revisor Revisorssuppleant Valberedning Magnus Alexandersson Lars Rune Jonsson Johan Claesson Sammankallande Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Ordinarie föreningsstämma ägde rum 2014-05-27. Förslag till nya stadgar antogs. Extra stämma hölls 2015-03-11. Förslag till nya stadgar antogs för andra gången. Städdagar genomfördes den 11 maj och 19 oktober 2014. Föreningens innehav av redskap och verktyg har kompletterats. Matta har lagts i vissa gemensamma utrymmen. Inbrottsskyddet har förstärkts på flera punkter. Enkät om bredband, TV och telefoni har genomförts. Styrelsens fokus under 2015 ligger på att fortsätta arbetet med att se över föreningens avtal och interna rutiner. Upphandling av nytt avtal för bredband/tv/telefoni planeras att ske under 2015. OVK planeras att genomföras 2016 i samband med rengöring av ventilationskanalerna. 3 (12)
Medlemsinformation Föreningen hade 111 (112) medlemmar vid räkenskapsårets slut. 23 medlemmar har tillkommit och 24 medlemmar har utträtt under räkenskapsåret. 12 (19) överlåtelser har skett under året till ett genomsnittspris om 60 463 (58 497) kr/kvm. Överlåtelser som avser omfördelning av ägarandel inom befintligt hushåll är inte inkluderade i de genomsnittliga försäljningspriserna. En (3) lägenhet(er) har varit uthyrd(a) i andra hand. Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning, tkr 3 190 3 144 3 281 2974 2420 Resultat efter finansiella poster, tkr -2 690 111 314 87 182 Resultat exkl avskrivningar, tkr 200 197 395 162 252 Balansomslutning, tkr 287 741 290 557 290 262 290 901 292 884 Fond för yttre underhåll, tkr 590 432 274 116 6 Soliditet, % 100 100 100 100 100 Kassalikviditet, % 340 268 290 140 112 Årsavgift, kr/kvm boyta 476 465 453 442 432* Lån, kr/kvm boyta 0 0 0 0 0 Ränta, kr/kvm boyta 0 0 0 0 0 Värme, kr/kvm 100 106 108 107 95* El, kr/kvm 25 30 25 28 27* Vatten, kr/kvm 16 17 17 15 15* * Årsavgifter och förbrukningskostnader för 2010 har räknats upp med 50% då den första inflyttningen i huvudsak skedde under andra kvartalet 2010. De verkliga värdena avspeglar endast ca 2/3 av året. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står: Balanserat resultat 111 251 Årets resultat -2 690 064-2 578 813 Styrelsen föreslår att årets resultat disponeras så att: Till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar* 158 010 Till fond för yttre underhåll avsätts utöver stadgar 0 Från fond för yttre underhåll ianspråktages 0 I ny räkning överföres -2 736 823-2 578 813 * Enligt föreningens stadgar skall avsättning till yttre fond göras med ett belopp motsvarande minst 30 kr per kvm bostadsarea. Med en boyta på 5 237 kvm är den minsta avsättningen 158 010 kr. Föreningens resultat och ekonomiska ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 4 (12)
Resultaträkning Not 2014 2013 Rörelseintäkter m m Årsavgifter och hyror 1 2 992 586 2 947 237 Övriga rörelseintäkter 2 197 684 196 672 Summa rörelseintäkter m m 3 190 270 3 143 909 Rörelsekostnader Fastighetsskötsel 3-185 752-189 101 Reparationer 4-221 430-112 769 Underhåll 5-37 990-31 500 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-816 952-881 713 Övriga driftkostnader 7-1 483 769-1 484 814 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 8-173 069-172 899 Personalkostnader 9-83 175-78 852 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -2 890 000-85 753 Summa rörelsekostnader -5 892 137-3 037 401 RÖRELSERESULTAT -2 701 868 106 508 Finansiella poster Ränteintäkter 11 804 5 416 Räntekostnader 0-442 Summa finansiella poster 11 804 4 974 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -2 690 064 111 482 ÅRETS RESULTAT -2 690 064 111 482 5 (12)
Balansräkning Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 285 799 204 288 689 204 Summa materiella anläggningstillgångar 285 799 204 288 689 204 Summa anläggningstillgångar 285 799 204 288 689 204 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 132 123 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 394 873 378 710 Summa kortfristiga fordringar 395 005 378 833 Kassa och bank 12 1 546 757 1 488 666 Summa omsättningstillgångar 1 941 762 1 867 499 SUMMA TILLGÅNGAR 287 740 966 290 556 703 6 (12)
Balansräkning forts. EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2014-12-31 2013-12-31 Eget kapital 13 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 289 159 000 289 159 000 Fond för yttre underhåll 590 220 432 210 Summa bundet eget kapital 289 749 220 289 591 210 Fritt eget kapital Balanserat resultat 111 251 157 779 Årets resultat -2 690 064 111 482 Summa fritt eget kapital -2 578 813 269 261 Summa eget kapital 287 170 407 289 860 471 Skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 54 692 169 653 Övriga kortfristiga skulder 33 088 31 088 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 482 779 495 491 Summa kortfristiga skulder 570 559 696 232 Summa skulder 570 559 696 232 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 287 740 966 290 556 703 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga 7 (12)
Tilläggsupplysningar Allmänna upplysningar Redovisningsprinciper en är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1, i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1, i mindre ekonomiska föreningar, tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och närmast föregående räkenskapsår. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 1,00% 0,03% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med tidigare år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning Soliditet Kassalikviditet Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. 8 (12)
Upplysningar till enskilda poster Not 1 - Årsavgifter och hyror 2014 2013 Årsavgifter bostäder 2 495 172 2 434 008 Hyresintäkter garage, p-platser m m 497 414 513 229 Summa årsavgifter och hyror 2 992 586 2 947 237 Not 2 - Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Bredband och TV 178 080 178 080 Överlåtelse- och pantavgifter 19 541 20 676 Övriga intäkter 63-2 084 Summa övriga rörelseintäkter 197 684 196 672 Not 3 - Fastighetsskötsel 2014 2013 Fastighetsskötsel enligt avtal 43 075 42 119 Städning 75 600 63 866 Hisservice 21 216 20 021 Markskötsel 14 339 26 907 Snöröjning/halkbekämpning 20 580 27 205 Förbrukningsmaterial 10 942 8 983 Summa fastighetsskötsel 185 752 189 101 Not 4 - Reparationskostnader 2014 2013 Reparation byggnader 39 191 5 444 Reparation hissar 96 480 47 241 Reparation tvättstuga 1 080 1 181 Reparation installationer 84 679 57 565 Övriga reparationer 0 1 338 Summa reparationskostnader 221 430 112 769 Not 5 - Underhållskostnader 2014 2013 Underhåll installationer 0 14 750 Underhåll huskropp utv. 0 16 750 Övrigt underhåll 37 990 0 Summa underhållskostnader 37 990 31 500 Not 6 - Taxebundna kostnader och uppvärmning 2014 2013 Fastighetsel 129 742 157 593 Fjärrvärme 521 606 556 110 Vatten 82 684 90 198 Sophämtning 82 920 77 812 Summa taxebundna kostnader och uppvärmning 816 952 881 713 9 (12)
Not 7 - Övriga driftkostnader 2014 2013 Fastighetsförsäkring 24 614 18 295 Bevakningskostnader 1 250 0 Tomträttsavgäld 1 214 172 1 214 172 Samfällighetsförening 65 301 74 431 Bredband och TV 178 432 177 916 Summa övriga driftkostnader 1 483 769 1 484 814 Not 8 - Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 2014 2013 Förbrukningsinventarier 16 569 8 488 Telekommunikation 2 715 2 713 Revisionsarvode 15 000 15 000 Arvode ekonomisk förvaltning 71 376 74 413 Medlemsavgift organisationer 6 240 5 940 Övriga externa tjänster 45 959 51 292 Övriga omkostnader 15 210 15 053 Summa övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 173 069 172 899 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2014 2013 Revisionsuppdrag, KPMG AB 15 000 15 000 Summa arvode och kostnadsersättning för revisionen 15 000 15 000 Med "revisionsuppdrag" avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är "andra uppdrag". Not 9 - Anställda och personalkostnader 2014 2013 Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen 65 000 60 000 Arbetsgivaravgifter 18 175 18 852 Summa löner, ersättningar och sociala kostnader 83 175 78 852 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Not 10 - Byggnader och mark 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 289 000 000 289 000 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 289 000 000 289 000 000 Ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar -310 796-225 043 Årets avskrivningar -2 890 000-85 753 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 200 796-310 796 Utgående planenligt restvärde 285 799 204 288 689 204 Taxeringsvärden byggnader 106 000 000 106 000 000 Taxeringsvärden mark 54 000 000 54 000 000 Summa taxeringsvärden 160 000 000 160 000 000 10 (12)
Not 11 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014 2013 Fastighetsförsäkring 6 172 6 099 Förvaltningsarvode 19 063 17 844 Vatten 0 6 761 Tomträttsavgäld 303 543 303 543 Bredband och TV 59 855 44 463 Medlemsorganisation 6 240 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 394 873 378 710 Not 12 - Likvida medel 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -2 690 064 111 482 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 2 890 000 85 753 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 199 937 197 235 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -16 172 539 238 Förändring av kortfristiga skulder -125 673 183 263 Kassaflöde från den löpande verksamheten 58 091 919 736 Årets kassaflöde 58 091 919 736 Likvida medel vid årets början 1 488 666 568 929 Likvida medel vid årets slut 1 546 757 1 488 666 Not 13 - Förändring av eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Insatser Yttre fond Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 289 159 000 432 210 157 779 111 482 Disp. av föreg. års resultat 158 010-46 528-111 482 Årets resultat -2 690 064 Belopp vid årets utgång 289 159 000 590 220 111 251-2 690 064 Not 14 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014 2013 Förskott avgifter och hyror 176 663 307 545 Styrelsearvode 65 000 60 000 Arbetsgivaravgifter/löneskatt 20 423 18 852 Revisionsarvode 15 000 15 000 Fjärrvärme 82 656 74 491 Fastighetsel 18 302 19 603 Vatten 19 720 0 Snöröjning/halkbekämpning 6 580 0 Reparationer 78 435 0 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 482 779 495 491 11 (12)
Stockholm den 27 april 2015 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN LINDHAGENSTERRASSEN 6 Styrelsen Revisorspåteckning Min revisionsberättelse har lämnats den maj 2015. Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor, KPMG AB 12 (12)