ÅRSREDOVISNING Styrelsen för (716439-5779) får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2017-01-01-2017-12-31, föreningens 25:e verksamhetsår. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningen, som är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229), har sitt säte i Lund. Bostadsrättsföreningens byggnad uppfördes år 1993 på fastigheten Myntet 3-5 som föreningen innehar med äganderätt Fastighetens adress är Stora Fiskaregatan 9-13 i Lund. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande R o k Antal 1 1 2 22 2,5 5 3 3 3,5 2 4 3 36 Yta m² 41 1 495 388 234 216 365 2 739 Garage 27 Ordinarie föreningsstämma hölls den 26 april 2017, varvid 22 röstberättigade medlemmar deltog. Styrelsens sammansättning under året efter ordinarie föreningsstämma Lars Bengtsson ordförande Violet Salomonsson vice ordförande Inga-Britt Holma sekreterare Kristín Rut Kristjánsdóttir vice sekreterare Håkan Dolck styrelseledamot Frederic Meriaux styrelseledamot Emily Hallbäck ledamot utsedd av HSB Skåne Cecilia Isacson styrelsesuppleant Av föreningen vald revisor har varit Carl von Friesendorff med Magnus Planck som revisorssuppleant samt revisor från BoRevision i Sverige AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Sida 1 / 13
Föreningen har avtal med nedanstående leverantörer Leverantörer Avtalstyp Borås elnät elavtal Kraftringen uppvärmning med fjärrvärme ComHem kabel-tv Bredbandsbolaget bredband HSB Skåne ekonomisk och teknisk förvaltning HSB Skåne underhållsplansavtal Länsförsäkringar fastighetsförsäkring (fullvärde) I föreningens fastighetsförsäkring ingår bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadsrättstillägget försäkrar den boendes underhållsansvar utöver den vanliga hemförsäkringen. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Fastighetsbesiktning Årets stadgeenliga besiktning har utförts den 2017-12-27 av styrelsen i samband med uppdatering av underhållsplan. Vid besiktningen framkom inga väsentliga brister. Underhåll Under året har föreningen genomfört följande större underhållsåtgärder: Byte av ståldörr till garaget (ingång från gården). Framtida underhåll Föreningens underhållsplan innehåller under de kommande tre åren följande mer omfattande planerade åtgärder. År Åtgärd 2018 Byte och målning av viss takplåt, stuprör och rännor. 2019 OVK besiktning och injustering fläktsystem lgh 30-36 2020 Byte av mindre fläktaggregat, målning av entredörrar. Ekonomi Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 873 kr/m² bostadslägenhetsyta. Den för år 2018 upprättade budgeten visade inget höjningsbehov och styrelsen beslutade att lämna årsavgifterna oförändrade. Sida 2 / 13
Diagram över årsavgifternas förändring under 5 år, belopp i kr/m² bostadsrättsyta bostäder 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 890 890 873 873 873 2013 2014 2015 2016 2017 Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 25 423 648 kr. Under året har föreningen amorterat 474 048 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 54 år. Kommentar till Årets resultat Årets resultat är med några avvikelser i enlighet md budget. I enlighet med underhållsplanen har vi under året bytt garagedörrar till källaren. I övrigt bara löpande underhållsåtgärder. Byte av radiatorpump och flera stopp i avloppen, med påföljande spolningar, är de huvudsakliga förklaringarna till att kostnaderna för löpande underhåll blev större än budgeterat. De upprepade stoppen i avloppen gjorde att styrelsen beslutade att genomföra avloppsspolning i hela vårt system, vilket genomfördes i början av 2018. Kostnaderna för el och vatten har blivet högre än budgeterat. Föreningens elförbrukning har ökat och vattentaxorna har höjts. Kostnaderna för trappstädning har däremot blivet väsentligt lägre än budgeterat pga av en ny upphandling av städtjänster. I övrigt inga större avvikelser mot budget och föregående år. Kommentar till finasiering Föreningen har sedan starten relativt stora lån men de senaste årens sjunkande räntor har dels medfört kraftigt sänkta räntekostnader dels möjlighet att öka amorteringstakten. Lånen är fördelade på fyra större lån på vardera 5-6 mkr med långa bindningstider (5-10 år) samt ett mindre rörligt lån för att få en jämnare räntekostnadsutveckling över tid. Fördelaktiga räntor på lånen har gjort att vi kunnat öka amorteringstakten ytterligare så att vi fr o m 2017 har en amorteringstakt på ca 54år. Väsenliga risker och osäkerhetsfaktorer som föreningen står inför Föreningens ekonomi är framförallt känslig för förändring i räntenivån, kostnader för fjärrvärme och underhåll. Långa bindningstider på lånen och mindre storlek på respektive lån har minskat föreningens känslighet på räntehöjningar. Nytt och bättre värmesystem har medfört väsentligt lägre uppvärmningskostnader. Föreningens byggnader och anläggningar är nu cirka 25 år gamla. Sannolikheten att byggnader och anläggningar fungerar sämre eller havererar ökar ju äldre dessa blir. Genom att följa underhållsplanen, antingen i form av besiktning/bedömning av underhållsläget eller direkta unnderhållsåtgärder, förebygger vi dåligt fungerande anläggningar och byggnader. Sida 3 / 13
Medlemsinformation Antal medlemmar vid räkenskapsårets början 49 Antal tillkommande medlemmar under räkenskapsåret 3 Antal avgående medlemmar under räkenskapsåret 2 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut 50 Under året har, baserat på kontraktsdatum, inga bostadsrätter överlåtits (förra året överläts 4 bostadsrätter). Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Skåne innehar även ett medlemskap i föreningen. Det ska noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare samt att om en medlem innehar flera bostadsrätter har medlemmen en röst. Flerårsöversikt 2017 2016 2015 2014 Nettoomsättning, tkr 2 545 2 552 2 538 2 585 Resultat efter finansiella poster, tkr 251 83-500 52 Eget kapital, tkr 13 192 12 941 12 858 13 358 Taxeringsvärde, tkr 53 210 53 210 43 510 43 510 -varav byggnad, tkr 30 810 30 810 27 910 27 910 Soliditet 34% 33% 32% 33% Årsavgift/m² bostadsrättsyta bostäder 873 873 873 890 Bankskuld/m² bostadsrättsyta 9 282 9 455 9 619 9 516 Räntekostnad/m² bostadsrättsyta 222 257 271 281 Belåningsgrad (skuld/tax-värde) 48% 49% 61% 60% Avsättn. underhållsfond/m² byggnadsyta 123 123 138 38 Ianspr.tagande underhållsfond/m² byggn 14 71 212 17 Avskrivning/m² byggnadsyta 144 144 125 41 En snittlägenhet på 76 m² kan förenklat sägas vara belånad med 705 400 kr vid årets utgång. På en snittlägenhet på 76 m² belöper en månadsavgift om ca 5 500 kr/månad. Sida 4 / 13
Förändring i eget kapital Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets Totalt insatser avgifter underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 9 536 009 0 2 919 484 402 438 82 819 12 940 750 Resultatdisposition enligt föreningsstämman: Balanseras i ny räkning 82 819-82 819 0 Styrelsens disposition av fond för yttre underhåll: Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 338 000-338 000 0 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll -37 085 37 085 0 Årets resultat 251 216 251 216 Belopp vid årets utgång 9 536 009 0 3 220 399 184 342 251 216 13 191 966 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond 485 257 Reservering till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan -338 000 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad för planerat underhåll 37 085 Årets resultat 251 216 Summa till stämmans förfogande 435 558 Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning 435 558 Sida 5 / 13
RESULTATRÄKNING 2017-01-01-2016-01-01- Belopp i kr Not 2017-12-31 2016-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 2 545 194 2 552 499 Övriga rörelseintäkter 0 49 802 Summa rörelseintäkter 2 545 194 2 602 301 Rörelsekostnader Driftskostnader 2-1 170 975-1 303 554 Övriga externa kostnader 3-55 270-67 283 Personalkostnader 4-62 048-49 158 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -394 704-394 738 Summa rörelsekostnader -1 682 996-1 814 733 Rörelseresultat 862 198 787 568 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande poster 9 111 Räntekostnader och liknande resultatposter -610 991-704 860 Summa finansiella poster -610 982-704 749 Resultat efter finansiella poster 251 216 82 819 Årets resultat 251 216 82 819 Tilläggsupplysning Över-/underskott efter disposition av underhåll Årets resultat 251 216 82 819 Reservering till fond för yttre underhåll -338 000-338 000 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 37 085 193 509 Över-/underskott efter disposition av underhåll -49 699-61 672 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens underhållsplan. Sida 6 / 13
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2017-12-31 2016-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 5 38 519 203 38 913 907 Summa materiella anläggningstillgångar 38 519 203 38 913 907 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 6 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 38 519 703 38 914 407 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 0 443 Övriga fordringar 7 32 111 23 508 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 18 604 38 903 Summa kortfristiga fordringar 50 715 62 854 Kassa och bank Kassa och bank 9 480 094 310 753 Summa kassa och bank 480 094 310 753 Summa omsättningstillgångar 530 810 373 607 SUMMA TILLGÅNGAR 39 050 513 39 288 014 Sida 7 / 13
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2017-12-31 2016-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 9 536 009 9 536 009 Fond för yttre underhåll 3 220 399 2 919 484 Summa bundet eget kapital 12 756 408 12 455 493 Fritt eget kapital Balanserat resultat 184 342 402 438 Årets resultat 251 216 82 819 Summa fritt eget kapital 435 558 485 257 Summa eget kapital 13 191 966 12 940 750 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 11 24 949 600 25 449 648 Summa långfristiga skulder 24 949 600 25 449 648 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 11 474 048 448 048 Leverantörsskulder 159 525 167 547 Övriga skulder 12 5 544 5 544 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13 269 830 276 477 Summa kortfristiga skulder 908 947 897 616 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 39 050 513 39 288 014 Sida 8 / 13
KASSAFLÖDESANALYS 2017-01-01-2016-01-01- Belopp i kr Not 2017-12-31 2016-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 862 198 787 568 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 394 704 394 738 1 256 902 1 182 306 Erhållen ränta 9 111 Erlagd ränta -623 667-708 813 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 633 244 473 604 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning/minskning av rörelsefordringar 22 434-6 072 Ökning/minskning av rörelseskulder -1 993-78 161 Kassaflöde från den löpande verksamheten 653 685 389 371 Finansieringsverksamheten Amortering av skuld -474 048-448 048 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -474 048-448 048 Årets kassaflöde 179 637-58 677 Likvida medel vid årets början 319 378 378 055 Likvida medel vid årets slut 14 499 015 319 378 179 637-58 677 Sida 9 / 13
NOTER Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag (K2). Avskrivningstid på byggnader: 120 år. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. Styrelsen är behörigt organ för beslut om underhållsplan och reservering till, respektive ianspråktagande av, fond för yttre underhåll. Belopp anges i svenska kronor om inget annat anges. 1 Nettoomsättning 2017 2016 Hyresintäkter övrigt 154 138 154 364 Årsavgifter bostäder 2 390 160 2 390 160 Intäkter pant, överlåtelser 896 7 975 Summa nettoomsättning 2 545 194 2 552 499 2 Driftskostnader 2017 2016 Löpande underhåll 172 133 158 601 Underhåll enligt plan 37 085 193 509 Lokalvård, städning 69 048 86 962 Snöröjning 2 156 1 944 El 259 823 247 644 Uppvärmning 187 850 196 132 Vatten, avlopp 96 420 82 443 Renhållning 54 070 56 020 Kabel-TV, internet 74 383 73 833 Fastighetsförsäkringspremier 20 315 20 182 Fastighetsskatt 47 340 45 648 Förvaltningsavtal 150 352 140 636 Summa drift 1 170 975 1 303 554 3 Övriga externa kostnader 2017 2016 Kontorsmaterial, tele, porto 1 291 336 Advokat, kronofogdemyndigheten, inkasso 0 17 850 Externt revisionsarvode 8 538 8 313 Kostnader pant, överlåtelser 6 116 10 216 Övriga förvaltningskostnader 21 337 18 768 Övriga externa tjänster 6 188 0 Medlemsavgifter 11 800 11 800 Summa övriga externa kostnader 55 270 67 283 4 Personalkostnader 2017 2016 Arvode styrelsen 47 250 37 250 Revisionsarvode 3 000 2 500 Bilersättning 0 81 Sociala avgifter 11 798 9 327 Summa personalkostnader 62 048 49 158 Sida 10 / 13
5 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Byggnaderna är helt avskrivna år: 2112 Anskaffn Ack av- och Årets Redov värde värde nedskrivning avskrivning 2017-12-31 Ursprunglig byggnad 40 209 300-7 260 305-343 200 32 605 795 Ursprunglig mark 5 810 300 5 810 300 Fastighetsförbättringar I 257 688-103 076-51 504 103 108 Byggnader 46 277 288-7 363 381-394 704 38 519 203 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärden byggnader 40 466 988 40 466 988 Ingående anskaffningsvärden mark 5 810 300 5 810 300 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 46 277 288 46 277 288 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -4 579 381-4 184 643 Årets avskrivningar -394 704-394 738 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 974 085-4 579 381 Ackumulerade nedskrivningar/avskrivning över plan Ingående nedskrivningar -2 784 000-2 784 000 Utgående ackumulerade nedskrivningar -2 784 000-2 784 000 Redovisat värde 38 519 203 38 913 907 Taxeringsvärde 2017-12-31 2016-12-31 Taxeringsvärden byggnad - bostäder 30 000 000 30 000 000 Taxeringsvärden byggnad - lokaler 810 000 810 000 Taxeringsvärden mark - bostäder 22 400 000 22 400 000 Summa taxeringsvärde 53 210 000 53 210 000 Fastighetsbeteckning: Myntet 3-5 Byggnads- och värdeår: 1993 Det finns uttagna pantbrev i fastigheten, se nedan i not 15. 6 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde (andel i HSB Skåne) 500 500 Utgående redovisat värde 500 500 7 Övriga fordringar 2017-12-31 2016-12-31 Skattekonto 1 120 1 120 Skattefordringar 12 071 13 763 Avräkningskonto HSB Skåne 18 920 8 625 Summa övriga fordringar 32 111 23 508 Sida 11 / 13
8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Förutbetald försäkring 0 20 315 Förutbetald kabel-tv 4 729 4 713 Förutbetald internet 13 875 13 875 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 604 38 903 9 Kassa och bank 2017-12-31 2016-12-31 Sparbanken Skåne transaktionskonto 480 094 310 753 Summa kassa och bank 480 094 310 753 10 Förändring i eget kapital Specifikation av förändring i eget kapital finns i förvaltningsberättelsen. 11 Övriga skulder till kreditinstitut 2017-12-31 2016-12-31 Låneinstitut Ränta Konv datum Amortering Swedbank Hyp AB Swedbank Hyp AB Swedbank Hyp AB Swedbank Hyp AB Swedbank Hyp AB 0,76% 2018-09-28 0 2 700 000 2 700 000 2,67% 2020-01-23 135 320 5 809 650 5 944 970 3,04% 2022-01-24 112 728 5 889 998 6 002 726 2,03% 2023-11-24 113 000 5 537 000 5 650 000 2,50% 2026-11-25 113 000 5 487 000 5 600 000 474 048 25 423 648 25 897 696 Nästa års amortering beräknas uppgå till 474 048 448 048 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 24 949 600 25 449 648 Genomsnittsränta vid årets utgång 2,38% Amorteringar inom 2-5 år beräknas uppgå till 1 896 192 Om 5 år beräknas nuvarande skulder uppgå till 23 053 408 12 Övriga skulder 2017-12-31 2016-12-31 Mervärdesskatt 5 544 5 544 Utgående värde 5 544 5 544 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Förutbetalda månavgifter/hyror 207 401 201 372 Upplupna räntekostnader 54 329 67 005 Beräknat arvode för revision 8 100 8 100 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 269 830 276 477 14 Likvida medel vid årets slut 2017-12-31 2016-12-31 Tillgodohanvanden hos banker och andra kreditinstitut 480 094 310 753 Kortfristiga, likvida placeringar 18 920 8 625 Sammansättning av likvida medel vid årets slut i kassaflödesanalys 499 015 319 378 Sida 12 / 13
15 Ställda säkerheter 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckning Uttagna pantbrev i fastighet 35 250 000 35 250 000 Summa pantbrev som ställts som säkerhet för egen skuld 35 250 000 35 250 000 ort och datum Lars Bengtsson Violet Salomonsson Inga-Britt Holma Kristín Rut Kristjánsdóttir Håkan Dolck Emily Hallbäck Frederic Meriaux Vår revisionsberättelse har avgivits den Carl von Friesendorff Av föreningen vald revisor BoRevision i Sverige AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor Sida 13 / 13