ÅRSREDOVISNING 2016 HSB Bostadsrättsförening Nebulosan i Kristianstad Org nr

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2016 HSB Bostadsrättsförening Nebulosan i Kristianstad

2

3 ÅRSREDOVISNING Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Nebulosan i Kristianstad ( ) får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret , föreningens 79:e verksamhetsår. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningen har sitt säte i Kristianstad. Bostadsrättsföreningens byggnader uppfördes år 1937 på fastigheterna Nebulosan 1, 2 och 3 som föreningen innehar med äganderätt. Fastigheternas adresser är Hovslagaregatan 2, 4 och 6 samt Stallgatan 1 A-B, 3 A-B och 5 A-B i Kristianstad. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande R o k Antal Lokaler, hyresrätt 6 Parkeringsplatser 28 Yta m² Styrelsens sammansättning under året efter ordinarie föreningsstämma den 9 maj 2016 Margareta Olsson ordförande Krister Nilsson vice ordförande Per Johansson sekreterare Jesper Berntsson Larsson vice sekreterare Fredrik Langéen styrelseledamot Jan Ekdala styrelseledamot Krister Nilsson ledamot utsedd av HSB Skåne Jörgen Persson Karl-Henrik Sandstedt styrelsesuppleant styrelsesuppleant I tur att avgå vid stämman är Jesper Berntsson-Larsson, Fredrik Langeén och Karl-Henrik Sandstedt. Per Johansson har avgår den 31 december 2016 på egen begäran. Sida 2 / 17

4 Av föreningen vald revisor har varit Kerstin Norén samt revisor från BoRevision i Sverige AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Vicevärd under året har varit: Margareta Olsson. Valberedning har varit: Evy Nilsson (sammankallande) och Mona Linder. Extra föreningsstämma angående installation av IMD hölls den 11 oktober Stämman beslutade enhälligt att ge styrelsen i uppdrag att införa IMD. I föreningens fastighetsförsäkring ingår inte bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadsrättstillägget försäkrar den boendes underhållsansvar utöver den vanliga hemförsäkringen. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsårets slut Fastighetsbesiktning Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts den 27 september 2016 av styrelsen tillsammans med konsult från HSB Skåne. Vid besiktningen framkom inga väsentliga brister, mindre brister har åtgärdats under hösten. Underhåll Under året har föreningen genomfört följande större underhållsåtgärder: Slutfört relining av 64 stycken köksstammar som ej var bytta. Slutfört byte av avluftningsrören på vinden. Relining av avloppsstammar i källaren i hus 1, 2 och 3. Byte av inkommande vattenledning i hus 2 och 3. De senaste åren har föreningen gjort följande större underhåll och investeringar: 1987 Byte av fönster. Balkongrenovering. Fasadrenovering Badrumsrenovering och stambyte (inte i alla kök) Byte av yttertak Fuktskydd av grund och ny dränering. Byte av inkommande vattenledning i hus Nya entrédörrar och porttelefoner Markbehållare för sopor Renovering av trapphus. Byte till säkerhetsdörrar och postboxar Byte av värmeväxlare Ombyggnad av värmesystem (datorstyrning) Byte av maskiner i tvättstuga hus Passersystem med tagglås. Nya källarytterdörrar Påbörjat relining av köksstammar. Byte av avluftningsrör på vinden i hus 1. De närmsta åren planerar styrelsen för följande större åtgärder: Införa IMD (gemensam el). Renovera tvättstuga och ett torkrum i hus 1. Planerade åtgärder ska finansieras med egna medel. Sida 3 / 17

5 Ekonomi Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 609 kr/m² bostadslägenhetsyta. Den för år 2017 upprättade budgeten visade inget höjningsbehov och styrelsen beslutade att lämna årsavgifterna oförändrade. Diagram över årsavgifternas förändring under 5 år, belopp i kr/m² bostadsrättsyta bostäder Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till kr. Under året har föreningen amorterat kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 9 år. Kommentarer till Årets resultat Årets resultat ligger i linje med styrelsens förväntningar. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som föreningen står inför Styrelsens intention är att amortera ner skulderna. För att begränsa riskerna har styrelsen bundit lånen på olika bindningstider. Medlemsinformation Antal medlemmar vid räkenskapsårets början 124 Antal tillkommande medlemmar under räkenskapsåret 25 Antal avgående medlemmar under räkenskapsåret 20 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut 129 Under året har 22 bostadsrätter överlåtits (förra året överläts 16 bostadsrätter). Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Skåne innehar även ett medlemskap i föreningen. Dock skall noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare. Sida 4 / 17

6 Flerårsöversikt Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Eget kapital, tkr Taxeringsvärde, tkr varav byggnad, tkr Soliditet 64% 56% 51% 35% Årsavgift/m² bostadsrättsyta bostäder Bankskuld/m² bostadsrättsyta Räntekostnad/m² bostadsrättsyta Belåningsgrad (skuld/tax-värde) 4% 6% 6% 9% Avsättn. underhållsfond/m² byggnadsyta Ianspr.tagande underhållsfond/m² byggn Avskrivning/m² byggnadsyta En snittlägenhet på 57 m² kan förenklat sägas vara belånad med kr vid årets utgång. På en snittlägenhet på 57 m² belöper en månadsavgift om ca kr/månad. Förändring i eget kapital Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets Totalt insatser avgifter underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt föreningsstämman: Balanseras i ny räkning Styrelsens disposition av fond för yttre underhåll: Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan Ianspråktagande av fond för yttre underhåll Årets resultat Belopp vid årets utgång Sida 5 / 17

7 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond Årets resultat Reservering till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad Summa till stämmans förfogande Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning Sida 6 / 17

8 RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Driftskostnader Underhåll enligt plan Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande poster Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Årets resultat Tilläggsupplysning Över-/underskott efter disposition av underhåll Årets resultat Reservering till fond för yttre underhåll Ianspråktagande av fond för yttre underhåll Över-/underskott efter disposition av underhåll Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens underhållsplan. Sida 7 / 17

9 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående nyanläggningar materiella anläggningstillgångar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Aktuell skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Summa kortfristiga placeringar Kassa och bank Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sida 8 / 17

10 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Eget kapital och skulder Eget kapital 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Sida 9 / 17

11 KASSAFLÖDESANALYS Belopp i kr Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Erhållen ränta Erlagd ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning/minskning av rörelsefordringar Ökning/minskning av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amortering av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Tilläggsupplysning Sammansättning av likvida medel vid årets slut Tillgodohanvanden hos banker och andra kreditinstitut Kortfristiga, likvida placeringar Sida 10 / 17

12 NOTER Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats med tillämpning av årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta; övriga tillgångar och avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Skulder har värderats till historiska anskaffningsvärden förutom vissa finansiella skulder som värderats till verkligt värde. Inkomster redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar inkomster till nominellt belopp (fakturabelopp). Materiella anläggningstillgångar skrivs av linjärt enligt plan över den beräknade nyttjandeperioden. Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder och därför har fastigheten delats upp på dessa. Mark skrivs inte av. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnadskomponenter 0,8% - 6,7% Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. Styrelsen är behörigt organ för beslut om underhållsplan och reservering till, respektive ianspråktagande av, fond för yttre underhåll. Redovisningsprincipen för personalkostnader har ändrats. Personalkostnader tas upp till det belopp som utbetalts under året. Inget upplupet beräknas. Belopp anges i svenska kronor om inget annat anges. 1 Nettoomsättning Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter övrigt Årsavgifter bostäder Intäkter pant, överlåtelser Intäkter kabel-tv Övriga primära intäkter och ersättningar från boende och lokalhavare Summa nettoomsättning Driftskostnader Löpande underhåll Reparation, förbrukningsmaterial, mm Lokalvård, städning Snöröjning El Uppvärmning Vatten, avlopp Renhållning, sophämtning Kabel-TV, internet Fastighetsförsäkringspremier Fastighetsskatt Förvaltningsavtal Summa drift Sida 11 / 17

13 3 Övriga externa kostnader Lokalkostnader Förbrukningsinventarier, förbrukningsmaterial Konferens, kursverksamhet, representation, gåvor Kontorsmaterial, tele, porto Internet- /datakommunikation Advokat, kronofogdemyndigheten, inkasso Externt revisionsarvode Kostnader pant, överlåtelser Övriga förvaltningskostnader Övriga externa tjänster Medlemsavgifter Summa övriga externa kostnader Personalkostnader Löner för anställda Arvode styrelsen Övrig lön/ersättning styrelsen Revisionsarvode Övriga ersättningar och förmåner Sociala avgifter Summa personalkostnader Byggnader och mark Byggnadernas nu aktiverade komponenter är helt avskrivna år: 2036 Anskaffn Ack av- och Årets Nyttjande- Redov värde värde nedskrivning avskrivning period Ursp. byggnad (komp. indelad) Ursprunglig mark Badrum Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde byggnader Anskaffningsvärde mark Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Redovisat värde Taxeringsvärde Taxeringsvärden byggnad - bostäder Taxeringsvärden byggnad - lokaler Taxeringsvärden mark - bostäder Summa taxeringsvärde Fastighetsbeteckning: Nebulosan 1, 2 och 3 Byggnads- och värdeår: 1937 Det finns uttagna pantbrev i fastigheten, se nedan i not 16. Sida 12 / 17

14 6 Pågående nyanläggningar materiella anläggningstillgångar Belopp vid årets början Pågående arbeten under året Omklassificeringar Relining Utgående redovisat värde Pågående nyanläggning avser IMD. 7 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde (andel i HSB Skåne) Utgående redovisat värde Övriga fordringar Skattekonto Avräkningskonto HSB Skåne Summa övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring Förutbetald kabel-tv Förutbetald internet Förutbetald förvaltnavt Upplupna ränteintäkter Övriga interimsfordringar Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga kortfristiga placeringar Räntesats Löptid Placeringskonto HSB Skåne 0,70% 1 mkr ,70% 1 mkr Summa övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank Swedbank Sparbanken Skåne transaktionskonto Summa kassa och bank Förändring i eget kapital Specifikation av förändring i eget kapital finns i förvaltningsberättelsen. Sida 13 / 17

15 13 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Ränta Konv datum Amortering Stadshypotek 4,65% Kristianstads Sparbank 5,12% Swedbank Hyp AB 2,86% Nästa års amortering beräknas uppgå till Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Genomsnittsränta vid årets utgång 4,10% Amorteringar inom 2-5 år beräknas uppgå till Om 5 år beräknas nuvarande skulder uppgå till Övriga kortfristiga skulder Fond för inre underhåll Övriga kortfristiga skulder Utgående värde Specifikation av förändring i fond för inre underhåll Belopp vid årets ingång Uttag under året Utgående värde Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupen värme Förutbetalda månavgifter/hyror Upplupna räntekostnader Beräknat arvode för revision Övriga interimskulder Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Sida 14 / 17

16

17 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening Nebulosan i Kristianstad, org.nr Rapport om årsredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Nebulosan i Kristianstad för år Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Som del av en revision enligt ISA använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer jag riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för mina uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. Grund för uttalanden skaffar jag mig en förståelse av den del av föreningens interna kontroll Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Revisorernas som har betydelse för min revision för att utforma granskningsåtgärder ansvar enligt denna sed beskrivs närmare i avsnitten Revisorn utsedd som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala av HSB Riksförbunds ansvar och Den föreningsvalda revisorns ansvar. mig om effektiviteten i den interna kontrollen. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i utvärderar jag lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har fullgjort sitt rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen och tillhörande yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. upplysningar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och drar jag en slutsats om lämpligheten i att styrelsen använder antagandet ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen. Jag drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det Styrelsens ansvar finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller Det är styrelsen som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och förhållanden som kan leda till betydande tvivel om föreningens förmåga att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen att fortsätta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i revisionsberättelsen fästa för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Mina slutsatser baseras på de Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen för bedömningen revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. av föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att en förening inte är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta längre kan fortsätta verksamheten. verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen avser att likvidera föreningen, utvärderar jag den övergripande presentationen, strukturen och upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om göra något av detta. årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild Revisorn utsedd av HSB Riksförbunds ansvar Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) Jag måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade och god revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste också säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat. fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för Den föreningsvalda revisorns ansvar att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige Jag har utfört en revision enligt revisionslagen och därmed enligt god alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses om huruvida årsredovisningen har upprättats i enlighet med vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas årsredovisningslagen och om årsredovisningen ger en rättvisande bild av påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i föreningens resultat och ställning. årsredovisningen.

18

19

20