HSB Brf Siljan Årsredovisning 2012 Brf Siljan ur ett annat perspektiv. Foto och redigering: Erik Åman
Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Siljan i Stockholm får härmed avge årsredovisning för perioden 1 januari 31 december 2012. Innehållsförteckning Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2013... 5 Förvaltningsberättelse... 6 Medlemmar... 6 Styrelse... 6 Firmatecknare... 6 Revisorer... 6 Sammanträden... 7 Valberedningen... 7 Ombud till distriktsstämma... 7 Förvaltning... 7 Resultat och ställning, fem års översikt... 7 Förslag till disposition... 8 Kommentarer till årets resultat... 8 Likviditet och lån... 8 Budget för 2013... 9 Årsavgifter och hyror... 9 Anställda... 9 Försäkring... 9 Fastigheter och lokaler... 9 Underhållsplan... 9 Genomförda och planerade arbeten... 10 Ventilation... 10 Försök med insamling av matavfall... 10 Omvandling av lokaler till bostäder... 10 Systematiskt brandskyddsarbete... 10 Upphandling av fastighetsskötsel... 10 Installation av fiberknutpunkter... 10 Informationsbroschyr... 10 Garantibesiktning av fönster och åtgärder... 11 Läckage mellan varm- och kallvatten... 11 Lokaler och anläggningar för medlemmar... 11 Tvättstugor... 11 Bastu... 11 Hobbylokaler... 11 Siljansgården... 11 Grillar... 11 Takterrasser... 11 Parkeringsplatser... 12 Husombud... 12 Städdagar... 12 Fritidsverksamhet... 12 Webbplatsen... 12 Siljansnytt... 12 Resultaträkning... 13 Balansräkning... 14 Kassaflödesanalys... 16 Redovisningsprinciper m.m.... 17 Öviga bokslutskommentarer... 17 3
4 Noter... 18 Totala kostnader... 21 Revisionsberättelse... 22 Nyckeltal Inledning och fakta... 23 Nyckeltal Nyckeltalsöverblick... 24 Nyckeltal Fastighetskostnader... 25 Nyckeltal Finansiella... 26 Försöket med sortering av matavfall och förslag till beslut... 27 Styrelsens förslag till beslut angående kodlås... 28 Motioner och styrelsens svar på dessa... 29 Barnsäkerheten runt lekplatsen... 29 Motion nr 1... 29 Styrelsens yttrande... 29 Målerilokalen på Siljansvägen 81... 29 Motion nr 2... 29 Styrelsens yttrande... 29 Uppfarten och trappan till Årstavägen 129... 30 Motion nr 3... 30 Styrelsens yttrande... 30 Fel tid i tidur till tvättstugor... 31 Motion nr 4... 31 Styrelsens yttrande... 31 Belysning styrd av tidur i tvättstugor... 31 Motion nr 5... 31 Styrelsens yttrande... 31 Riktning på fläktarna i torkrummen... 31 Motion nr 6... 31 Styrelsens yttrande... 32 Tvättider på helger... 32 Motion nr 7... 32 Styrelsens yttrande... 32 Låsa portar dagtid... 32 Motion nr 8... 32 Styrelsens yttrande... 32
5 Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2013 [Här klistrar vi in en kopia av kallelsen.]
6 Förvaltningsberättelse Föreningen bildades den 24 oktober 1946 och inregistrerades den 27 november 1946. Föreningen innehar tomträtterna till samt äger och förvaltar byggnaderna på fastigheterna Balungen 3, Rogsjön 2, Siljan 2 och Siljan 3. Föreningen har organisationsnummer 702001-9209. Det finns 258 bostadsrätter varav samtliga är upplåtna som bostad. Den totala boytan är ca 16 624 m 2. Medlemmar Förutom HSB Stockholm hade föreningen vid 2012 års slut 359 medlemmar. Totalt ägde 38 lägenhetsöverlåtelser rum under perioden, varav 35 köp, 1 arv och 1 gåva och 1 bodelning. Styrelse Föreningens styrelse har sedan den föregående ordinarie föreningsstämman haft följande sammansättning: Namn Befattning Mikael Norén Ordförande Erik Åman Sekreterare Annacarin Persson Ekonomiansvarig, vice ordförande Ronald Utterström Fastighets- och underhållsansvarig Lena Lindborg HSB Stockholms representant, t o m 2012-08-29 Jimmy Andersson HSB Stockholms representant, fr o m 2012-08-29 Patrik Nygård Suppleant, vice fastighets- och underhållsansvarig Anders Keife Suppleant, vice fastighets- och underhållsansvarig Lilian Strömberg Suppleant, vice sekreterare Gunnar Östlund Suppleant, studieorganisatör I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Erik Åman och Annacarin Persson samt de fyra suppleanterna Patrik Nygård, Anders Keife, Lilian Strömberg och Gunnar Östlund. Föredragande i styrelsen har under verksamhetsåret varit ordförande Mikael Norén. Styrelsen har haft ett arvode på 110 000 kr (2,5 prisbasbeloppet 44 000 kr) att dela på för året. Firmatecknare Föreningens firma har sedan föregående ordinarie föreningsstämma tecknats av Mikael Norén, Annacarin Persson, Ronald Utterström och Erik Åman. Revisorer Den föreningsvalda ordinarie revisorn Tony Walther avsade sig uppdraget 18 oktober 2012 på grund av flytt från föreningen. Hans uppgifter övertogs därmed av revisorssuppleanten Svante Sterner. Det av stämman beslutade arvodet för de båda revisorerna är 8 000 kronor. Av HSB utsedd revisor har varit BoRevision AB.
7 Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 26 april 2012. En extra föreningsstämma angående omvandling av lokaler till bostadslägenheter samt ändrade insatser och andelstal hölls den 4 juli 2012. Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 12 protokollförda sammanträden, ett konstituerande möte, två heldagsmöten samt ett antal kortare arbetsmöten i olika frågor. Valberedningen Valberedningen har under året bestått av Anette Edman (sammankallande) och Pernilla Kronhamn. Förslag till förtroendeposter presenteras vid årsstämman. Kontakta gärna valberedningen när som helst under året angående förslag på nya kandidater till förtroendeposter. Valberedningen har haft ett arvode på 6 000 kronor för året. Ombud till distriktsstämma Föreningens ombud till distriktsstämma för HSB Stockholms distrikt Söderort har varit Maria Lokh Blom, Mikael Norén, Annacarin Persson och Erik Åman. Förvaltning Den ekonomiska och administrativa förvaltningen har under året skötts av HSB Stockholm, till en kostnad av 438 646 kr. Fastighetsskötseln hanterades av Energibevakning AB, kostnad 393 828 kr exkl. löpande underhåll samt därutöver snörenhållning 35 450 kr. Trappstädning och inre renhållning har skötts av Darmas Clean, till en sammanlagd kostnad av 118 190 kr. Därtill kommer kostnader på 8 182 kr för övriga serviceavtal. Till förtroendevalda (styrelse, valberedning och internrevisorer) för 2011/2012 har arvode utbetalats med 121 000 kr. Resultat och ställning, fem års översikt tusentals kronor 2012 2011 2010 2009 2008 Nettoomsättning 13 541 13 332 12 856 12 854 12 861 Rörelseresultat 3 095 2 351 2 734 2 841 3 989 Resultat efter finansiella poster 410-455 601 4 971 813 Balansomslutning 87 051 90 162 93 700 92 817 91 563 Fond för yttre underhåll 3 718 3 741 3 503 8 869 8 173
8 Förslag till disposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat 10 438 993 Årets resultat 410 146 Styrelsen föreslår följande disposition: 10 849 139 Uttag ur fond för yttre underhåll - 893 038 Överföring till fond för yttre underhåll 847 000 Balanserat resultat 10 895 177 10 849 139 Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Kommentarer till årets resultat Intäkterna från årsavgifter (bostäder) ökade till följd av att föreningen fick 6 nya bostäder i samband med ombyggnaden av lokalerna på Ottsjövägen. Ombyggnaden har också medfört att intäkterna från årsavgifter (lokaler) har minskat. Kostnader för planerat underhåll uppgick till 893 038 kr, och fördelas på 877 237 kr för byte av ventilationsfläktar och 15 801 kr för elarbeten. Ventilationsarbetet är inte slutfört utan landar även som planerade underhållskostnader för 2013. Räntekostnaderna minskade något till följd av lägre marknadsräntor och lägre skuld. Kostnaden för tomträttsavgälden ligger på 1 262 000 kr. Det nuvarande tomträttsavtalet med Stockholms stad gäller till 2017 med oförändrad avgift. Fastighetsskatten och den kommunala fastighetsavgiften var i stort sett oförändrad jämfört med 2011. Driftskostnaderna ökade med cirka 60 000 kr jämfört med 2011. En specificerad jämförelse mellan åren framgår av not 2. Årets resultat före avsättning till underhållsfond uppgick till 410 146 kr. Föregående års resultat var ett underskott på 455 347 kr. Likviditet och lån Föreningen hade god likviditet under året, vilket gjorde det möjligt för oss dels att byta våra ventilationsfläktar utan att ta lån och dels att göra en extra amortering på 2 miljoner kronor. Genom löpande amortering och årets extraamortering minskades skulderna till kreditinstitut med 3 301 648 kr. För skuldsaldo och ränta per lån, se not 14.
Budget för 2013 I budgeten för 2013 har föreningen räknat med bibehållen avgiftsnivå. Det budgeterade resultatet för 2013 är ett underskott med 76 500 kr efter finansiella poster och avsättning till fond för yttre underhåll. Styrelsen valde att budgetera med ett underskott eftersom det finns en stor balanserad vinst. Budgeten är gjord med antaganden om en högre kostnad för planerat underhåll samt en högre planerad avsättning till underhållsfonden, och med bibehållna eller marginellt ökade kostnader för övriga poster. Årsavgifter och hyror Avgifterna höjdes senast den 1 april 2011 (med 5 procent). 2009 och 2010 var ränteläget var mycket lågt, vilket minskade föreningens räntekostnader avsevärt. 2011 och 2012 steg räntorna, men de ligger fortfarande på en låg nivå. Föreningens skuld uppgick vid årsskiftet 2012/2013 till 68 miljoner kr och har därmed nu minskats till 2008 års nivå, med andra ord innan lånet på 8,5 miljoner kr togs för att finansiera fönsterbytet. Föreningens skuldsättning är emellertid hög och styrelsen kommer även fortsättningsvis att se över möjligheterna till extraamorteringar vid likviditetsöverskott. Föreningen har också behov av större underhållsåtgärder de närmaste åren. För att finansiera dessa behöver större avsättningar göras till underhållsfonden. Generella kostnadsökningar väntas också ske de närmaste åren på el, vatten och fjärrvärme. Styrelsens åsikt är att ändring av avgiften inte bör ske för ofta, utan att avgifterna bör vara stabila över flera år. Därför är prognosen att det inom de närmaste åren inte blir några ytterligare avgiftshöjningar, såvida inte kostnadsläget förändras radikalt. Anställda Föreningen har inte någon anställd. Försäkring Efter en upphandling i början av året bytte vi försäkringsbolag. Fastigheterna är numera fullvärdesförsäkrade i Nordeuropa Försäkring (före 1 mars 2012 i Trygg Hansa). Föreningen betalar kollektivt bostadsrättstillägg till hemförsäkringen för samtliga boende. Fastigheter och lokaler Föreningen har en underhållsplan och en årlig fastighetsbesiktning utförs av styrelsen. Årets besiktning ledde till ett antal åtgärder. Underhållsplan Föreningen har en 30-årig underhållsplan som beskriver planerat underhåll och reparationer. 9
10 Genomförda och planerade arbeten Ventilation Under året har vi arbetat med att förbättra ventilationen. De centrala fläktarna på taken till varje hus är utbytta mot nya som styrs av tryck och temperatur. Arbetet utfördes av AMA Ventilation. Kostnad för materiel och arbete under året var 877 237 kr. Arbetet har lett till mer korrekt ventilation och vissa energibesparingar under vintern. Vi har även arbetat med att täta ventilationskanalerna och att rensa de kanaler som varit igentäppta. Arbetet är ännu inte helt slutfört, men vi har redan åstadkommit förbättrad komfort i många lägenheter. Försök med insamling av matavfall Efter beslut från föreningsstämman 2012 har vi under hösten bytt ut några sopkärl i de nya kärlskåpen mot kärl för matavfall förpackat i särskilda papperspåsar. Endast boende som anmält intresse har deltagit. Arbetet har skötts av en grupp engagerade medlemmar och rapporteras längre fram i årsmöteshandlingarna. Omvandling av lokaler till bostäder Vid en stämma 2011 godkändes planerna på att omvandla de gamla butikslokalerna utmed Ottsjövägen samt en mindre lokal på Årstavägen 127 till bostadslägenheter. I början av 2012 sålde HSB Stockholm bostadsrätterna till Liljestrand Fastigheter AB som därefter byggde om lokalerna till moderna bostäder och sålde dem vidare. Till hösten kunde vi välkomna nya medlemmar som flyttat in. Eftersom årsavgiften för bostäder är lägre än för lokaler, minskar föreningens intäkter något till följd av denna ändring. HSB Stockholm har betalat en engångskompensation på 200 000 kr till föreningen. Vi hoppas också kompensera stora delar av inkomstbortfallet genom att hyra ut de lokaler som blivit över i främst källarvåningen på Ottsjövägen. Systematiskt brandskyddsarbete Nya dörrstängare har installerats. Upphandling av fastighetsskötsel Under hösten genomförde vi en upphandling av vår tekniska förvaltning (fastighetsskötsel). Resultatet blev att Energibevakning som sedan många år varit vår fastighetsskötare inte fick förnyat förtroende. Istället anlitar vi sedan den 1 januari 2013 HSB Stockholm. Installation av fiberknutpunkter Stockholms Stads IT-infrastrukturbolag Stokab har utan kostnad för föreningen låtit installera anslutningspunkter för optisk fiber till fyra platser i våra källare. Det ger oss framtida möjligheter till snabb bredbandsuppkoppling. För att använda fibernätet krävs dock att vi dessutom installerar ett fiberbaserat fastighetsnät, något som vi för närvarande inte har några planer på. Informationsbroschyr Styrelsen reviderade informationsbroschyren Bo i Brf Siljan och delade ut den till alla boende.
Garantibesiktning av fönster och åtgärder Under året genomfördes en enkät om vilka som fortfarande har problem med de fönster som installerades 2009. Detta ledde till åtgärder i några lägenheter under 2012 och arbetet har fortsatt under 2013. Läckage mellan varm- och kallvatten Under året uppmärksammade vi att det på några ställen finns problem med att kallvatten tränger in i varmvattnet. Det har åtgärdats i några fall. Styrelsen uppmanar alla boende att se till att alla vatteninstallationer utförs fackmässigt och att byta slitna blandare om de orsakar problem. Lokaler och anläggningar för medlemmar Tvättstugor Vi har 3 tvättstugor: Siljansvägen 75 används av dem som bor på Siljansvägen 74, 75 och 77. Siljansvägen 78 används av dem som bor på Siljansvägen 78 84 och 79 85. Årstavägen 121 används av dem som bor på Siljansvägen 68 72 samt Årstavägen 119 129. I varje tvättstuga finns en grovtvättmaskin som kan användas till mattvätt. Bastu Bastun finns på Siljansvägen 77, ingång från baksidan. Boende kan lösa bastunyckel på expeditionen mot en depositionsavgift om 300 kr. Den årliga bastuavgiften är 200 kr. Vissa tider är reserverade för alla herrar respektive damer i föreningen. Övriga tider kan den som önskar boka bastun. Hobbylokaler Våra hobbylokaler ligger på Siljansvägen 79 81. Nyckel dit kan korttidslånas genom expeditionen. Siljansgården Siljansgården är en gemensam lokal där du kan ha möten, fester m m för upp till 35 personer. Den ligger på Siljansvägen 74 med ingång runt hörnet till höger. Man bokar via webbsidan eller på expeditionen under ordinarie expeditionstid. Nyckel kvitteras ut på expeditionen till ett pris om 200 kr per dygn. Övernattningsmöjlighet finns genom en större bäddsoffa och sängar. Grillar Det finns två utomhusgrillar med bord och sittplatser: en utanför Siljansgården vid Siljansvägen 74 och en intill lekplatsen vid Siljansvägen 79. Takterrasser Högst upp i varje höghus finns inglasade terrasser med fantastisk utsikt. De är delvis möblerade och kan bokas i almanacka på resp. takterrassdörr. Boende i höghusen kan mot en depositionsavgift om 300 kr kvittera ut nyckel till takterrassen. Övriga kan låna nyckel genom husombuden. 11
12 Parkeringsplatser Vi har 4 platser att hyra ut. Avgiften är 500 kronor per plats/månad. Kön till parkeringsplatserna är för närvarande lång. Parkeringsförbudet utanför parkeringsplatserna på föreningens mark övervakas av Q-Park. Husombud Föreningen har ett antal husombud vars uppgift är att vara en kontaktlänk mellan de boende och styrelsen. Husombuden håller koll på vad som händer runt det/de hus som de ansvarar för och fungerar som arbetsledare på städdagarna. Husombuden och styrelsen ska träffas regelbundet för att ha en öppen diskussion om boendemiljön. Inga sådana möten hölls under 2012, men de har kommit igång under 2013. Städdagar Under året har vi genomfört två städdagar med god uppslutning. Under städdagarna har man möjlighet att slänga grovsopor i containrar. Fritidsverksamhet Pensionärsföreningen har anordnat träffar och aktiviteter under året. Webbplatsen Föreningens webbplats på www.brfsiljan.se innehåller uppdaterad information för medlemmar, mäklare och potentiella köpare av bostadsrätter i föreningen. Som exempel kan nämnas att under 2012 publicerades 62 nyhetsnotiser och det gjordes 48 inlägg i diskussionsforumet. Det finns även ett pryltorg där medlemmar kan köpa, sälja och skänka bort sina begagnade saker. Siljansnytt Siljansnytt är föreningens informationsblad till alla medlemmar med information om pågående verksamhet, arrangemang, städdagar, expeditionstider och annat som boende i föreningen har intresse av. Under verksamhetsåret har det utkommit med 10 ordinarie nummer och 1 extranummer med brådskande information. Siljansnytt distribueras via webbplatsen, anslagstavlor och broschyrfack där alla kan ta ett exemplar.
13 Resultaträkning [Klistras in senare.]
14 Balansräkning [Klistras in senare.]
[Ännu en sida klistras in senare.] 15
16 Kassaflödesanalys [Klistras in senare.]
17 Redovisningsprinciper m.m. [Klistras in senare.] Öviga bokslutskommentarer [Klistras in senare.]
18 Noter [Klistras in senare.]
[Ännu en sida klistras in senare.] 19
21 Totala kostnader [Klistras in senare.]
23 Nyckeltal Inledning och fakta [Klistras in senare.]
24 Nyckeltal Nyckeltalsöverblick [Klistras in senare.]
25 Nyckeltal Fastighetskostnader [Klistras in senare.]
26 Nyckeltal Finansiella [Klistras in senare.]