Styrelsens förslag...44 Motioner och styrelsens svar på dessa...45 Problem med värmen...45 Lokaler och dess avgifter till medlemmar...

Transkript

1 3 Innehåll Kallelse till ordinarie föreningsstämma Förvaltningsberättelse...6 Medlemmar...6 Styrelse...6 Firmatecknare...6 Revisorer...6 Sammanträden...7 Valberedning...7 Ombud till distriktsstämma...7 Förvaltning...7 Resultat och ställning, fem års översikt...7 Förslag till disposition...8 Kommentarer till årets resultat...8 Likviditet och lån...8 Budget för Årsavgifter och hyror...9 Anställda...9 Försäkring...9 Underhållsplan...9 Genomförda och planerade arbeten...9 Lokaler och anläggningar för medlemmar...10 Husombud...11 Städdagar...12 Fritidsverksamhet...12 Siljansnytt...12 Webbplatsen...12 Resultaträkning...13 Balansräkning...14 Kassaflödesanalys...16 Redovisningsprinciper m.m...17 Öviga bokslutskommentarer...17 Noter...18 Totala kostnader...21 Fördelning driftkostnader...21 Revisionsberättelse...22 Nyckeltal Inledning och fakta...23 Nyckeltal Nyckeltalsöverblick...24 Nyckeltal Fastighetskostnader...25 Nyckeltal Finansiella...26 Förslag att anta nya stadgar...27 Bakgrund...27 De viktigaste ändringarna...27 Anpassningar jämfört med normalstadgarna...29 De nya stadgarna i sin helhet...30 Förslag angående ersättning till medlemmar utanför styrelsen...44 Bakgrund...44

2 4 Styrelsens förslag...44 Motioner och styrelsens svar på dessa...45 Problem med värmen...45 Lokaler och dess avgifter till medlemmar...46 Fullmakt...50 Ordlista...51

3 5 Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2014

4 6 Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Siljan i Stockholm får härmed avge årsredovisning för perioden 1 januari 31 december Förvaltningsberättelse Föreningen bildades den 24 oktober 1946 och inregistrerades den 27 november Föreningen innehar tomträtterna till samt äger och förvaltar byggnaderna på fastigheterna Balungen 3, Rogsjön 2, Siljan 2 och Siljan 3. Föreningen har organisationsnummer Det finns 258 bostadsrätter varav samtliga är upplåtna som bostad. Den totala boytan är ca m2. Medlemmar Förutom HSB Stockholm hade föreningen vid 2013 års slut 352 medlemmar. Totalt ägde 40 lägenhetsöverlåtelser rum under perioden, varav 34 köp, 1 arv och 4 gåva och 1 bodelning. Styrelse Föreningens styrelse fick efter föregående ordinarie föreningsstämma följande sammansättning: Namn Mikael Norén Erik Åman Annacarin Persson Ronald Utterström Jimmy Andersson Kent Marshall Niklas Svensson Håkan Lindgren Lilian Strömberg Befattning Ordförande Sekreterare Ekonomiansvarig och vice ordförande (utträdde ur styrelsen ) Fastighets- och underhållsansvarig HSB Stockholms representant Suppleant, vice ekonomiansvarig Suppleant, vice fastighets- och underhållsansvarig Suppleant, vice fastighets- och underhållsansvarig Suppleant, vice sekreterare I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Mikael Norén och Ronald Utterström samt de fyra suppleanterna Kent Marshall, Niklas Svensson, Håkan Lindgren och Lilian Strömberg. Föredragande i styrelsen har under verksamhetsåret varit ordförande Mikael Norén. Styrelsen har ett arvode på kr (3,0 prisbasbelopp à kr) att dela på för året. Firmatecknare Firmatecknare var efter stämman två i förening av Mikael Norén, Annacarin Persson, Ronald Utterström och Erik Åman. Kent Marshall ersatte Annacarin Persson efter hennes utträde ur styrelsen. Revisorer Av föreningen vald revisor har varit Svante Sterner (ordinarie) och Eva Frendh (suppleant). Det av stämman beslutade arvodet för de föreningsvalda revisorerna är kronor. Av HSB utsedd revisor har varit BoRevision AB.

5 7 Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 15 april Vid stämman deltog 35 röstberättigade medlemmar. En extra föreningsstämma för att utse valberedning och anta nya stadgar (första läsningen) hölls den 9 december Vid extrastämman deltog 11 röstberättigade medlemmar. Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 11 protokollförda sammanträden, ett konstituerande möte, ett heldagsmöte samt ett antal kortare arbetsmöten i olika frågor. Valberedning Till valberedning utsågs vid extrastämman Anders Keife (sammankallande), Jan Eriksson och Robert Rylander. Robert Rylander avsade sig dock uppdraget den 28 januari Valberedningen har ett arvode på kronor för året. Ombud till distriktsstämma Föreningens ombud till distriktsstämma för HSB Stockholms distrikt Söderort har varit Mikael Norén, Annacarin Persson och Erik Åman. Förvaltning Den ekonomiska och administrativa förvaltningen har under året skötts av HSB Stockholm, till en kostnad av 455 tkr. Fastighetsskötseln hanterades av HSB, kostnad 330 tkr exkl. löpande underhåll samt därutöver snörenhållning 74 tkr. Trappstädning och inre renhållning kostade 185 tkr och sköttes av Darmas Clean fram till september och därefter av Städpoolen. Därtill kommer kostnader på 8 tkr för övriga serviceavtal. Till förtroendevalda (styrelse, valberedning och internrevisorer) för 2012/2013 har arvode utbetalats med 124 tkr. Resultat och ställning, fem års översikt tusentals kronor Nettoomsättning Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Fond för yttre underhåll

6 8 Förslag till disposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur fond för yttre underhåll Överföring till fond för yttre underhåll Balanserat resultat Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Kommentarer till årets resultat Kostnader för planerat underhåll uppgick till 611 tkr, och fördelas på 352 tkr för ventilationsåtgärder, 150 tkr för målning av trapphus och 109 tkr för elarbeten. Dessvärre kom inte det planerade arbetet på värmeinjusteringen igång som tänkt, vilket gjorde att vi underspenderade ungefär 300 tkr mot budget. Räntekostnaderna minskade då marknadsräntorna sjunkit under året. Vi har även kontinuerligt pratat med banken och blivit erbjudna bra villkor då vi lagt om våra lån. Vårt största lån (lånenummer ) lades om i december till ett lån med en förutbestämd löptid, vilket gjort att vi kunnat hålla ner räntan då banken lättare uppfyller de nya kapitaltäckningsregler som bankerna måste följa. Kostnaden för tomträttsavgälden ligger på tkr. Det nuvarande tomträttsavtalet med Stockholms stad gäller till 2017 med oförändrad avgift. Driftskostnaderna sjönk med cirka 170 tkr jämfört med De två främst bidragande faktorerna var att vi sänkt vår energiförbrukning i samband med den nya energisnåla belysningen samt att vi bröt ner Fortums avtalsalternativ på detaljnivå för att hitta den optimala avtalsmodellen för föreningen. En specificerad jämförelse mellan åren framgår av not 2. Årets resultat före avsättning till underhållsfond uppgick till tkr. Föregående års resultat var ett överskott på 410 tkr. Likviditet och lån Föreningen har god likviditet och har därför kunnat bygga upp en buffert för oförutsedda kostnader som även genererar vissa ränteintäkter. Genom löpande amortering (1,5 mkr) och årets extraamortering (1,0 mkr) minskades skulderna till kreditinstitut med 2,5 mkr. För skuldsaldo och ränta per lån, se not 14.

7 9 Budget för 2014 I budgeten för 2014 har föreningen räknat med bibehållen avgiftsnivå. Det budgeterade resultatet för 2014 är ett överskott med 567 tkr efter finansiella poster och avsättning till fond för yttre underhåll. Resultatförbättringen i förhållande till 2013 är främst på grund av att lånen som omförhandlats under 2013 får genomslag fullt ut i Årsavgifter och hyror Avgifterna höjdes senast den 1 april 2011 (med 5 procent). Under de senaste åren har räntorna legat på relativt låga nivåer, vilket bidragit till föreningens positiva resultat. Räntekostnader utgör dock fortfarande en av de tyngsta kostnadsposterna och fokus ligger därför på att minska dessa genom att extraamortera vid likviditetsöverskott. Föreningens skuld uppgick vid årsskiftet 2013/2014 till 66 miljoner kr. Som vi alla vet så tenderar saker att bli dyrare år efter år. Därför är det viktigt att vi jobbar aktivt med att sänka våra kostnader, stärka våra intäkter och löpande se över våra avtal för att slippa höja årsavgifterna. Styrelsens åsikt är att ändring av avgiften inte bör ske för ofta, utan att avgifterna bör vara stabila över flera år. Därför är prognosen att det inom de närmaste åren inte blir några ytterligare avgiftshöjningar, såvida inte kostnadsläget förändras radikalt. Anställda Föreningen har inte någon anställd. Försäkring Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Nordeuropa Försäkring. Föreningen betalar kollektivt bostadsrättstillägg till hemförsäkringen för samtliga boende. Underhållsplan Föreningen har en 30-årig underhållsplan som beskriver planerat underhåll och reparationer. Genomförda och planerade arbeten Ventilation Arbetet med att rensa ventilationskanaler har fortsatt under året. Källarbelysning Belysningen i flera källargångar har bytts ut mot mer energieffektiva LED-armaturer. Den nya belysningen har rörelsesensorer så att den tänds enbart när någon finns i närheten. Vissa armaturer en svag grundbelysning så att det aldrig blir helt mörkt. Översyn av asfaltytor Styrelsen fick vid årsstämman 2013 i uppdrag att göra en översyn av asfaltytorna i föreningen då flera av dem är i dålig kondition. En genomgång har gjorts, men arbete med åtgärder har inte kommit igång. Trafksäkerhet vid lekplatsen Styrelsen fick vid årsstämman 2013 i uppdrag att med hjälp av skyltning och information försöka förbättra trafiksituationen kring den kommunala lekplatsen i slutet av Siljansvägen. Nya skyltar som uppmanar till att sänka farten har satts upp under året.

8 10 Målning av trapphus Styrelsen har låtit måla trapphusen i våra punkthus från källaren upp till plan 1. Det är de våningar som slits mest och som alla boende och besökare ser. Sockeln på Årstavägen 129 Årsstämman 2013 beslutade att en del av sockeln som lossnat på Årstavägen 129 skulle åtgärdas. Arbetet är genomfört. Ventilationen till målerilokalen Årsstämman 2013 gav styrelsen i uppdrag att åtgärda ventilationen från målerilokalen på Siljansvägen 81 på grund av problemen med ångor från färg/lösningsmedel som används i lokalen. Styrelsen har i början av år 2014 istället beslutat stänga målerilokalen. Översyn av hyreslokaler Styrelsen har under året gjort en genomgång av de utrymmen som vi hyr ut som förråd eller hobbylokaler och har initierat hyresförändringar i syfte att hyran ska bli likvärdig för likvärdiga lokaler. I samband med detta arbete har vi också identifierat några ytterligare mindre lokaler att hyra ut. Renovering av tvättstugan på Siljansvägen 75 Årsstämman 2012 beslutade att tvättstugan på Siljansvägen 75 ska renoveras. Viss planering av har gjorts under 2013 och arbetet ska genomföras under Identifering och märkning av källarförråd Under året har vi bett boende att peka ut sina källarförråd och därefter monterat skyltar med lägenhetsnummer på förråden. Därmed blir det lättare för nyinflyttade att hitta rätt förråd och för styrelsen och andra att vid behov kontakta innehavaren. Upphandling av trappstädning Då vår tidigare entreprenör Darma's Clean beslutat lägga ner verksamheten, genomförde vi under hösten upphandling av ny entreprenör för städning av trapphus mm. Vi har nu tecknat avtal med Städpoolen. Golvvård På rekommendation från Städpoolen lät vi polera golven i entréerna i höghusen, vilket innebär att de blivit snyggare och är enklare att städa. Värmesystemet Då vi har ojämn temperatur i våra hus, har styrelsen försökt få till stånd en omfattande injustering av värmesystemet. På grund av missförstånd mellan HSB och föreningen blev det dock inte genomfört, utan planeras till Styrelsen planerar också att byta styrenheten till värmesystemet, vilket vi hoppas ska innebära en energibesparing. Lokaler och anläggningar för medlemmar Tvättstugor Vi har 3 tvättstugor: Siljansvägen 75 används av dem som bor på Siljansvägen 74, 75 och 77. Siljansvägen 78 används av dem som bor på Siljansvägen och

9 11 Årstavägen 121 används av dem som bor på Siljansvägen samt Årstavägen I varje tvättstuga finns en grovtvättmaskin som kan användas till mattvätt. Bastu Bastun finns på Siljansvägen 77, ingång från baksidan. Boende kan lösa bastunyckel på expeditionen mot en depositionsavgift om 300 kr. Den årliga bastuavgiften är 200 kr. Vissa tider är reserverade för alla herrar respektive damer i föreningen. Övriga tider kan den som önskar boka bastun. Hobbylokaler Våra hobbylokaler ligger på Siljansvägen Nyckel dit kan korttidslånas genom expeditionen. Siljansgården Siljansgården är en gemensam lokal där du kan ha möten, fester m m för upp till 35 personer. Den ligger på Siljansvägen 74 med ingång runt hörnet till höger. Lokalen bokas via föreningens webbplats och nyckel kvitteras ut på expeditionen till ett pris om 200 kr per dygn. Övernattningsmöjlighet finns genom en större bäddsoffa och sängar. Bytesrum Under året startade verksamheten i bytesrummet på Siljansvägen 72 där medlemmar kan lämna in användbara prylar och ta med sig saker som andra lämnat ifrån sig. Verksamheten drivs av en grupp eldsjälar inom föreningen. Öppettiderna annonseras i Siljansnytt och på webben. Insamling av matavfall Årsstämman 2013 beslutade att det tidigare försöket med insamling av matavfall skulle permanentas. Det finns tre kärl där vi kan lämna matavfall i bruna papperspåsar. Matavfallet tas om hand av Stockholms stad och blir till biogas och växtnäring. Grillar Det finns två utomhusgrillar med bord och sittplatser: en utanför Siljansgården vid Siljansvägen 74 och en intill lekplatsen vid Siljansvägen 79. Takterrasser Högst upp i varje höghus finns inglasade terrasser med fantastisk utsikt. De är delvis möblerade och kan bokas i almanacka på respektive takterrassdörr. Boende i höghusen kan mot en depositionsavgift om 300 kr kvittera ut nyckel till takterrassen. Övriga kan låna nyckel genom husombuden. Parkeringsplatser Vi har 4 platser att hyra ut. Avgiften är 500 kronor per plats och månad. Kön till parkeringsplatserna är för närvarande lång. Parkeringsförbudet på föreningens mark utanför markerade parkeringsplatser övervakas av Q-Park. Husombud Föreningen har ett antal husombud vars uppgift är att vara en kontaktlänk mellan de boende och styrelsen. Husombuden håller koll på vad som händer runt det/de hus som de ansvarar för och fungerar som arbetsledare på städdagarna. Husombuden och styrelsen ska träffas

10 12 regelbundet för att ha en öppen diskussion om boendemiljön. Tre husombudsmöten genomfördes under Städdagar Under året har vi genomfört två städdagar med god uppslutning. Under städdagarna har man möjlighet att slänga grovsopor i containrar. I samband med vårstädningen passade vi på att rensa ut cyklar och annat som ingen gjorde anspråk på från våra cykel- och barnvagnsrum. Fritidsverksamhet Pensionärsföreningen Brf Siljan har en pensionärsförening som fått kr i bidrag till verksamhet under året. I deras verksamhetsberättelse framgår att pensionärsföreningen arrangerat diverse träffar och aktiviteter, bland annat årsmöte med sång- och musikunderhållning, lunch för medlemmarna och teaterbesök. Traditionsenligt bjöd pensionärsföreningen också in alla i Brf Siljan på Lucia-kaffe. Trädgårdsgruppen En löst sammansatt grupp trädgårdsintresserade medlemmar har hjälpts åt med att rensa sly och ogräs och att plantera nya växter i våra rabatter. Brf Siljan har enbart stått för inköpskostnaderna. Siljansnytt Siljansnytt är föreningens informationsblad till alla medlemmar med upplysningar om vad som är på gång i föreningen och annan information som boende kan ha nytta av. Siljansnytt distribueras via webbplatsen, anslagstavlor och broschyrfack där alla kan ta ett exemplar. Oftast görs Siljansnytt någon vecka efter styrelsemöte. Under verksamhetsåret har det blivit 11 nummer. Webbplatsen Föreningens webbplats på fick en ny layout i början av året. Där finns ständigt uppdaterad information för medlemmar, mäklare och potentiella köpare av bostadsrätter. Nyhetsnotiserna på webben fungerar som ett komplement till Siljansnytt för att nå ut snabbt eller erbjuda kompletterande information. Under 2013 blev det 73 nyhetsnotiser. Det finns också ett diskussionsforum och möjlighet att annonsera för den som vill köpa, sälja och skänka bort sina begagnade saker.

11 13 Resultaträkning

12 14 Balansräkning

13 15

14 16 Kassaflödesanalys

15 17 Redovisningsprinciper m.m. [Klistras in senare.] Öviga bokslutskommentarer [Klistras in senare.]

16 18 Noter

17 19

18

19 21 Totala kostnader Fördelning driftkostnader

20

21 23 Nyckeltal Inledning och fakta

22 24 Nyckeltal Nyckeltalsöverblick

23 25 Nyckeltal Fastighetskostnader

24 26 Nyckeltal Finansiella

25 27 Förslag att anta nya stadgar Den extra föreningsstämman den 9 december 2013 beslutade enhälligt att anta nya stadgar för föreningen. För att beslutet ska bli giltigt krävs godkännande med två tredjedels majoritet bland de röstande vid denna föreningsstämma. De ändrade stadgarna måste därefter godkännas av HSB Riksförbund. Förslaget till nya stadgar återfinns i sin helhet med början på sidan 30. Information och motivering kring de viktigaste ändringarna följer nedan. Bakgrund År 2011 antog HSB nya omarbetade normalstadgar. Man anger tre huvudskäl till revisionen: Göra språket mer modernt och texterna mer lättbegripliga för medlemmarna Anpassa till aktuell lagstiftning och de förändrade värderingarna inom HSBs organisation Anpassa stadgarna inom olika HSB-nivåer till varandra Brf Siljans nuvarande stadgar är baserade på HSB Stockholms korta normalstadgar från år 2004 med några få anpassningar. Det finns inget krav att omedelbart ändra Brf Siljans stadgar bara för att HSB har ändrat normalstadgarna, men vi vill gärna dra fördel av de nya stadgarna så snart som möjligt och samtidigt passa på att göra några anpassningar till Brf Siljans verksamhet och behov. De viktigaste ändringarna De nya stadgarna innehåller en mängd förändringar. Den som önskar sätta sig in i detaljer uppmanas att jämföra med nuvarande stadgar (tillgängliga enklast via och i vissa fall med lagtext. Nedan följer en kort sammanfattning. Språkligt och strukturellt De strukturella förändringarna innebär bland annat att det finns en innehållsförteckning, att varje paragraf har fått en tydlig rubrik och att det finns färre hänvisningar som annars lätt blir förvirrande. Språket har moderniserats och man har ersatt ord som skall, erfordras och dagtecknad. Ordet föreningen har konsekvent ändrats till bostadsrättsföreningen. 2 Ändamålet Tillägg att föreningen i all verksamhet ska värna om miljön genom att verka för en långsiktig hållbar utveckling. 5 Rätt till medlemskap Det finns inte längre en exemplifiering av vilka grupper som inte får diskrimineras. Paragrafen blir därför mer allmängiltig. 11 Insats andelstal och årsavgift I denna paragraf finns flera nyheter. Normalstadgarna inför andelstal istället för insats som norm för beräkning av årsavgiftens storlek. Det är en ändring som Brf Siljan redan genomfört. Bostadsrättsföreningens kostnader som definition på hur avgifterna ska beräknas har bytts mot bostadsrättsföreningens kapitalkostnader och definitionen har ändrats något, men i sak innebär det ingen skillnad. Det är en anpassning till vad som egentligen gäller.

26 28 Avgiftens storlek medger reservering av medel till underhållsfonden. Detta är nytt och förklaringen återkommer under rubriken 27 Fonder. Enligt dagens stadgar måste varje ändring av andelstal beslutas av föreningsstämman. Det innebär att det i vissa fall är hårdare krav än vad som gäller föreningar som har insats som beräkningsgrund. I de nya stadgarna har därför en justering skett. Det är bara om det inbördes förhållandet rubbas som en stämma är nödvändig. Om beslutet däremot rubbar det inbördes förhållandet, krävs två tredjedels majoritet av de röstande. Det har öppnats en möjlighet för föreningen att ta ut ersättning för informationsöverföring med lika belopp per lägenhet. Det innebär att kostnaden för bredband eller kabel-tv kan fördelas lika i stället för efter andelstalet. Brf Siljan har inga omedelbara planer på att ändra debiteringsprinciperna. 16 Kallelse Kallelsetiden ändras till samma för ordinarie och extra stämma, tidigast fyra och senast två veckor före stämma. Det överensstämmer med förslaget till förändringar i Lagen om ekonomiska föreningar. 17 Dagordning Förändringarna i de nya stadgarna är främst redaktionella och tydliggör hur en stämma ska genomföras. En viktig ändring är dock att antalet styrelseledamöter, revisorer och valberedare ska fastställas före personvalen. 18 Rösträtt, ombud och biträde Kretsen av vem som kan vara ombud eller biträde är i de nya stadgarna oinskränkt. Bakgrunden är att den utredning som pågår avseende Lagen om ekonomiska föreningar kommer att föreslå att kretsen ska vara oinskränkt. Skälet är bland annat att ett medlemskap kan representera stora värden och medlemmen ska då ha bra förutsättning att tillvarata sin rätt på stämman. En fullmakt ska lämnas in. Föreningen kan ha behov av att bevisa närvaron, så det räcker inte längre att bara visa upp den. 26 Valberedning En nyhet är att valberedningen enligt stadgarna ska lämna förslag på arvoden och principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelsen och revisorerna. Detta har vi redan försökt tillämpa i Brf Siljan. 27 Fonder Enligt bestämmelsen är det styrelsen som reserverar medel för det yttre underhållet. Skrivningen förutsätter att det finns en upprättad underhållsplan som uppfyller kraven i 28. När styrelsen beslutar årsavgiftens storlek ( 11) så ska hänsyn tas till reservering av pengarna. När stämman sedan fattar beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust ( 17 punkten 12) kommer inte frågan om underhållsfondering att vara med. Styrelsen har i de nya normalstadgarna tagit över ansvaret för detta. Därmed kan inte stämman rösta nej till en avsättning till underhållsfonden. Föreningen har i de nya stadgarna en valfrihet att ha en inre fond eller inte. I Brf Siljan är sedan länge behållningen 0 kr på den inre fonden för alla bostadsrätter. 28 Underhållsplan Kraven på underhållsplanen fanns visserligen redan tidigare men har här strukturerats lite annorlunda för att bli tydligare. Samtidigt har i princip kraven på styrelsen skärpts så som

27 29 beskrivits under Bostadsrättshavarens ansvar Ett antal detaljer har ändrats, bland annat följande: Isolerglaskassett har lagts till. Bostadsrättshavaren ansvarar för samtliga elledningar enligt de nya stadgarna. Tidigare var det endast synliga ledningar, men det är komplicerat att dela ansvar på en kabel som delvis är synlig och delvis är inbyggd. 32 Bostadsrättsföreningens ansvar Ordet synliga (ledningar) har bytts mot ursprungligt golv, tak, lägenhetsavskiljande vägg eller bärande vägg för att klargöra var föreningens ansvarsområde begränsas. Det har tydliggjorts att bostadsrättsföreningen ansvarar för hela ventilationssystemet. Också ansvaret för ventilationsdonet faller under föreningens ansvar då det måste justeras för att systemet ska kunna fungera bra. Eftersom myndigheten alltid kommer att vända sig mot föreningen om det finns brister i ventilationen är det viktigt att hela ansvaret tydligt också ligger på föreningen. En sista mening tydliggör att föreningen svarar för sådant som ligger utanför bostadsrätten; brevlåda, postboxar och staket. 45 Vissa meddelanden Detta är en ny paragraf som samlar upp i vilka fall särskilda meddelanden måste sändas, något som varit svårt att tydligt få fram genom stadgar och lag. 48 Utträde ur HSB Vid utträde från HSB har i bestämmelsen förtydligats att det då inte behövs godkännande från HSB för att byta stadgar och firma. En bostadsrättsförening som lämnar HSB ska byta stadgar och ändra sin firma. Anpassningar jämfört med normalstadgarna Styrelsen för Brf Siljan har gått igenom HSBs normalstadgar och gjort ett antal anpassningar jämfört med dessa. De reviderade formuleringarna har verifierats av Petrus Jansson som är ombudsman i medlemsfrågor på HSB Stockholm. Därmed räknar vi med att de inte innehåller några formaliafel och att de kommer att godkännas av HSB Riksförbund. Inför extrastämman i december 2013 presenterade vi samtliga anpassningar i detalj. Av utrymmesskäl har vi valt att inte återge jämförelsen med lydelsen i HSBs normalstadgar ytterligare en gång här. Den detaljerade redovisningen finns på och kan vid behov erhållas på papper från styrelsen.

28

29 30 De nya stadgarna i sin helhet

30 31

31 32

32 33

33 34

34 35

35 36

36 37

37 38

38 39

39 40

40 41

41 42

42 43

43 44 Förslag angående ersättning till medlemmar utanför styrelsen Bakgrund Vid föreningsstämman 2013 framkom önskemål att det borde bli möjligt betala ersättning till medlemmar även utanför styrelsen som utför arbete åt föreningen. Då frågan inte fanns på dagordningen, kunde inget beslut fattas, utan styrelsen fick i uppdrag att ta fram ett förslag till stämman Styrelsens förslag Styrelsearbetet bedrivs i praktiken som ideellt arbete med relativt låg timersättning. Samma värderingar bör gälla för medlemmar utanför styrelsen som vill hjälpa till. Ersättning per timme Styrelsen föreslår att ersättningen per timme till medlemmar ska sättas till 0,25 % av ett prisbasbelopp, för närvarande kr. Beloppet avrundas till närmaste 10-tal kronor. I likhet med ersättningen för styrelsen regleras således ersättningen utifrån det index som prisbasbeloppet följer. Timersättningen blir således för närvarande 110 kr, vilket är i paritet med den maximala ersättning som A-kassan ger i dagsläget. Beloppet är exklusive sociala avgifter. Ersättningstak Då vi hellre ser att engagerade medlemmar kommer med i styrelsen, vill vi inte skapa en situation där det är mer lönsamt att stå utanför. Styrelsen föreslår därför att ersättningstaket ska vara 60 timmar per person och kalenderår. Detta motsvarar ungefär vad en suppleant har i ersättning. Formalia Ersättning till medlemmar kan endast ske efter att beslut har fattats på ett styrelsemöte om vilken/vilka medlemmar som har rätt till ersättning för sina framtida arbetsinsatser, samt vilken/vilka arbetsuppgifter som avses. Styrelsemedlemmar kan inte få ersättning enligt detta system. Övriga förtroendevalda kan få ersättning för arbete utanför förtroendeuppdraget. Medlemmen ska månadsvis lämna in en tidrapport med uppgifter om antalet arbetade timmar för varje dag man utfört sitt uppdrag. Denna rapport ska godkännas av styrelsen före utbetalning.

44 45 Motioner och styrelsens svar på dessa Totalt har 2 motioner från medlemmar inkommit till årsstämman. Motionerna återfinns nedan i sin helhet, åtföljda av styrelsens yttranden och förslag till beslut. Problem med värmen Motion nr 1 Rubrik Problem med värmen De boende bör garanteras en temperatur på + 20 grader i sina hem året runt. Problemet med elementen (termostaterna på dem) måste lösas. Om de boende måste använda extraelement för att kunna vistas i sina hem även vintertid bör avdrag på månadsavgiften göras p.g.a utökade elkostnader. Raija Kemppainen Årstavägen 129 Styrelsens yttrande Styrelsen beklagar problemen med värmen som drabbat vissa boende. Vi hade för avsikt att göra en värmeinjustering och byta termostater denna vinter, men på grund av missförstånd mellan HSB och Brf Siljan blev arbetet inte genomfört. I början av nästa vinter ska åtgärderna dock genomföras. För att tillfälligt komma tillrätta med problemen, har vi från den 1 februari 2014 höjt temperatur och tryck i systemet. Då värmen är ojämnt fördelad så att några lägenheter har det för varmt, räknar vi med att detta ökat föreningens kostnader. De regler som föreningen har att hålla sig till är Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus (FoHMFS 2014:17) och i enlighet med dem är vårt mål att temperaturen ska vara C. Den som har mindre än 20 C (uppmätt på korrekt sätt) har rätt att vända sig till fastighetsskötarna för undersökning och åtgärd. Det är dock komplext att åstadkomma samma temperatur överallt och Folkhälsomyndighetens råd anger att det är först när temperaturen understiger 18 C som den utgör en olägenhet för människors hälsa. När temperaturen varit under 18 C och styrelsen bedömt att vi inte kan åtgärda det på annat sätt, har vi i enstaka fall kommit överens med bostadsrättshavare att betala den extra kostnaden för ett elektriskt värmeelement. Föreningens åtaganden gäller naturligtvis inte vid force majeure, exempelvis avbrott i fjärrvärmeleveransen. Styrelsen anser därmed motionen vara besvarad.

45 46 Lokaler och dess avgifter till medlemmar Motion nr 2

46 47 (fortsättning på motion nr 2) Styrelsens yttrande Under 2013 gick styrelsen igenom lokalkontrakten och beslutade att höja hyran för elva lokaler med förhållandevis låg hyresnivå. Bland dessa finns en lokal på 26 m2 som sedan drygt tio år hyrs av motionären. Styrelsen anser sig ha fattat ett väl underbyggt beslut baserat på både egen erfarenhet och en undersökning av marknaden för likvärdiga lokaler. I samband med omvandlingen av lokaler till lägenheter på Ottsjövägen år 2012 skapades flera nya lokaler i källarplan. Styrelsen beslutade att hyra ut dessa för kronor per kvadratmeter och år. Detta gick över förväntan och idag är så gott som alla dessa uthyrda, för kr/m2/år eller något lägre för sämre lokaler.

47 48 Föreningens lokaler består i övrigt av enstaka kontors-, och lagerlokaler med kommersiell uthyrning och ett flertal lokaler i olika storlek, främst belägna i källare och uthyrda till medlemmar. Dessa är generellt i sämre skick än de nyrenoverade lokalerna på Ottsjövägen och kan naturligtvis inte ha samma hyresnivå. Föreningen har under de senaste åren framgångsrikt hyrt ut flera sådana lokaler för mellan 360 och 540 kr/m2/år. Vi kom därför fram till att en rimlig ny standardnivå för sämre källarlokaler är 480 kr/m2/år. Bättre lokaler som exempelvis har direkt entré utifrån eller är lämpliga som mc-förråd får dock högre hyra. Situationen innan vi sade upp lokalkontrakten till omförhandling var således att vissa medlemmar betalade 4 5 gånger mer än andra för ungefär likvärdiga lokaler. Föreningen har dock inte på väldigt länge haft 100 kr/m2/år som något slags standardnivå för medlemmar. Bland de elva lokaler som vi höjer hyran för var det förutom motionärens lokal ytterligare tre som hade denna hyresnivå, medan övriga sju hade en något högre nivå. Det bör noteras att de flesta kontrakten tecknades för ungefär tio år sedan och vi hoppas att lokalhyresgästerna kan glädjas åt att de under lång tid har fått nyttja en lokal till ett mycket fördelaktigt pris. Styrelsen förstår inte vad motionären syftar på när han hävdar att vi har lokaler i föreningen som inte har blivit uthyrda. Bland de 49 lokalerna i vårt lokalregister finns förvisso i skrivande stund några lediga, men det handlar främst om mindre skrubbar som vi inte ens behandlat som uthyrningsbara före Motionären tycks utgå från att lokalerna som får höjd hyra kommer att stå tomma efter hyreshöjningen. Styrelsen har gjort bedömningen att några lokalhyresgäster förmodligen kommer att välja att lämna lokalerna, men med tanke på efterfrågan tror vi oss kunna hyra ut dem igen snart. Det är också värt att notera att även om flera av lokalerna skulle komma att stå tomma, kan det trots allt bli en vinst för föreningen tack vare ökade intäkter från de hyresgäster som väljer att ha kvar lokalerna. Det är ingen exakt vetenskap att sätta hyran för lokaler. Hyresnivån beror bland annat på lokalens skick och läge. Vi betvivlar inte motionärens uppgifter om att det går att hitta enstaka till lägre nivåer än vår nya normalhyra, men det finns också gott om exempel på betydligt högre hyresnivåer. Den jämförbara föreningen Stockholmshus 9 i Årsta uppger på sin webbplats att de tar 500 kr/m2/år för lokaler utan el och 560 kr/m2/år för lokaler med el. I den undersökning som föregick styrelsens beslut om hyreshöjning hittade vi via publika källor information om hyror på mellan 360 och kr/m2/år för lokaler som hyrs ut av bostadsrättsföreningar till sina medlemmar i Stockholmsområdet. Motionären jämför även med kostnaden för lagringsutrymme i fraktcontainer hos företaget Alabanza. Tyvärr tycks motionären ha förväxlat kvadratmeter med kubikmeter. Den container som avses i motionen och kostar 989 kr/mån har i själva verket en golvyta på endast 13,8 m2. Kostnaden blir då 860 kr/m2/år. Det bör även noteras att företagets närmaste anläggning ligger i utkanten av Vallentuna, ett område som måste betraktas som mindre attraktivt än Årsta. Priset gäller när man tecknar kontrakt på 36 månader, vilket inte Brf Siljan kräver. Trots de sämre villkoren är priset alltså 79 % högre än vad Brf Siljan tar ut. Om vi till hittills nämnda uppgifter även tar med Brf Skälderviken i Årsta (som uppger sig ha kö till sina förråd) och ett exempel från den kommersiella aktören Shurgard i Årstaberg, kan vi illustrera med följande tabell och diagram:

48 49 Hyra kr/m2/år Källa Tidigare hyra för motionärens lokal 100 Lokal hos Brf Grängen, för medlemmar 260 Motionen Lokal hos Stockholmshem, Årsta 267 Motionen Ny normalnivå, sämre källarlokal i Brf Siljan 480 Förråd med el, Brf Stockholmshus 9, Årsta Fraktcontainer 13,8 m2, Alabanza, Vallentuna Normalnivå, Ottsjövägen i Brf Siljan Brf Skälderviken, 2,4 eller 5,6 m2, Årsta es/page.aspx?id=215 Förråd 18 m2, Shurgard, Årstaberg ( ) Föreningens enda inkomstkällor är i praktiken årsavgifter för bostäder och lokalhyror. Tar vi ut för låga hyror för lokaler, tvingas vi i förlängningen höja avgiften på bostäderna. Styrelsen anser därför att det bästa sättet att tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen är att ta ut en rimlig hyra av dem som hyr lokaler. Styrelsen förstår inte varför motionären efter att han själv visat att 100 kr/m2/år är betydligt under marknadshyra ändå argumenterar för att denna nivå skulle återinföras. Styrelsen föreslår att stämman avslår motionen.

49 50 Fullmakt